牡丹江市物業(yè)管理辦法

牡丹江市物業(yè)管理辦法一、引言各位同事，大家好！我們?cè)谖飿I(yè)管理這個(gè)領(lǐng)域已經(jīng)深耕多年，深知規(guī)范、合理的管理辦法對(duì)于提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的重要性。今天我們要共同探討制定一份符合牡丹江市實(shí)際情況的《牡丹江市物業(yè)管理辦法》。這份辦法將基于牡丹江市物業(yè)管理的現(xiàn)狀與需求，遵循相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，旨在為我們?cè)谀档そ貐^(qū)的物業(yè)管理工作提供清晰、明確且切實(shí)可行的指導(dǎo)。二、適用范圍本辦法適用于牡丹江市行政區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)管理活動(dòng)，包括但不限于住宅小區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)域、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)項(xiàng)目。無論是新建物業(yè)還是已交付使用多年的老舊小區(qū)，只要涉及物業(yè)管理服務(wù)，都應(yīng)按照本辦法執(zhí)行。希望大家在實(shí)際工作中，嚴(yán)格按照適用范圍來開展各項(xiàng)管理工作，確保我們的服務(wù)覆蓋到每一個(gè)符合要求的物業(yè)項(xiàng)目。三、物業(yè)管理相關(guān)主體的權(quán)利與義務(wù)（一）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利業(yè)主有權(quán)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，享受相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，比如小區(qū)環(huán)境的清潔維護(hù)、公共設(shè)施的正常使用等。我們鼓勵(lì)業(yè)主積極關(guān)注自身權(quán)益，當(dāng)發(fā)現(xiàn)服務(wù)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，及時(shí)與物業(yè)溝通反饋。對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。例如，小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的廣告設(shè)置收益情況，業(yè)主有權(quán)知曉。希望大家能充分行使這一權(quán)利，監(jiān)督物業(yè)的運(yùn)營管理。選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)，通過業(yè)主委員會(huì)來維護(hù)自身和全體業(yè)主的共同利益。2.義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。這些規(guī)則是為了維護(hù)小區(qū)的整體秩序和環(huán)境，就像我們生活在一個(gè)大家庭里，需要遵守一些共同的約定一樣，希望各位業(yè)主能夠自覺遵守。執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。這有助于保障小區(qū)管理決策的有效執(zhí)行，使我們的小區(qū)能夠有序運(yùn)行。按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)費(fèi)是維持小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要資金來源，只有大家都按時(shí)繳費(fèi)，我們才能提供持續(xù)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。這是我們提供服務(wù)的合理回報(bào)，也是維持企業(yè)正常運(yùn)營的必要條件。對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，有權(quán)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。這是我們維護(hù)小區(qū)良好秩序的重要手段，希望大家在遇到類似情況時(shí)，能夠果斷采取措施。2.義務(wù)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括但不限于房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生的清掃保潔、公共秩序的維護(hù)等。我們要始終牢記，服務(wù)質(zhì)量是我們企業(yè)的生命線，一定要全力以赴為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。做到財(cái)務(wù)透明，讓業(yè)主放心，這有助于建立良好的信任關(guān)系。對(duì)業(yè)主的投訴和建議，要及時(shí)處理并反饋。業(yè)主的意見是我們改進(jìn)服務(wù)的重要依據(jù)，希望大家能夠重視每一個(gè)投訴和建議，不斷提升我們的服務(wù)水平。（三）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)1.業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù)權(quán)利：制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等重大事項(xiàng)的決定權(quán)。這些權(quán)利賦予了業(yè)主大會(huì)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的核心決策權(quán)，希望各位業(yè)主能夠積極參與業(yè)主大會(huì)，行使自己的民主權(quán)利。義務(wù)：依法履行相關(guān)職責(zé)，確保決策符合法律法規(guī)和全體業(yè)主的利益。在做出決策過程中，要充分考慮各方面因素，廣泛征求業(yè)主意見。2.業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)權(quán)利：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，責(zé)任重大，希望各位委員能夠認(rèn)真履行職責(zé)。義務(wù)：定期召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等。要保持與業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的良好溝通，切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益。四、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容1.房屋及配套設(shè)施設(shè)備管理對(duì)房屋建筑主體進(jìn)行定期巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理諸如墻體裂縫、屋頂漏水等問題。我們要建立完善的巡查制度，做到早發(fā)現(xiàn)、早處理，避免問題擴(kuò)大化給業(yè)主帶來更大損失。對(duì)小區(qū)內(nèi)的電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)等配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。例如，電梯要按照規(guī)定定期進(jìn)行檢修，消防設(shè)施要隨時(shí)保持可用狀態(tài)。2.環(huán)境衛(wèi)生管理小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃保潔，包括道路、廣場(chǎng)、樓道等，要定時(shí)清掃，保持環(huán)境整潔。垃圾桶要及時(shí)清理，防止垃圾堆積產(chǎn)生異味和滋生蚊蟲。綠化養(yǎng)護(hù)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹木進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等工作，營造優(yōu)美的居住環(huán)境。希望我們的綠化工作人員能夠用心呵護(hù)每一株植物，讓小區(qū)四季常綠。3.公共秩序維護(hù)小區(qū)出入口設(shè)置門崗，對(duì)進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行登記和管理，確保小區(qū)安全。門崗工作人員要嚴(yán)格履行職責(zé)，做到文明執(zhí)勤。定時(shí)在小區(qū)內(nèi)巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患。巡邏人員要提高警惕，保障業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分級(jí)考慮到不同物業(yè)項(xiàng)目的定位和業(yè)主需求的差異，我們將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為三個(gè)等級(jí)：一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。1.一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)房屋及配套設(shè)施設(shè)備管理：每季度對(duì)房屋建筑主體進(jìn)行一次全面巡查，一般問題處理時(shí)間不超過3個(gè)工作日，重大問題及時(shí)上報(bào)并制定解決方案。電梯每周進(jìn)行一次常規(guī)檢查，每月進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。環(huán)境衛(wèi)生管理：小區(qū)道路每天清掃一次，樓道每周清掃兩次，垃圾桶每天清理一次。綠化養(yǎng)護(hù)做到基本無病蟲害，植物生長良好。公共秩序維護(hù)：門崗24小時(shí)值班，對(duì)進(jìn)出人員和車輛嚴(yán)格登記。小區(qū)內(nèi)每2小時(shí)巡邏一次。2.二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)房屋及配套設(shè)施設(shè)備管理：每月對(duì)房屋建筑主體進(jìn)行一次全面巡查，一般問題處理時(shí)間不超過2個(gè)工作日，重大問題及時(shí)上報(bào)并制定解決方案。電梯每3天進(jìn)行一次常規(guī)檢查，每半月進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。環(huán)境衛(wèi)生管理：小區(qū)道路每天清掃兩次，樓道每天清掃一次，垃圾桶每天清理兩次。綠化養(yǎng)護(hù)做到無明顯病蟲害，植物造型美觀。公共秩序維護(hù)：門崗24小時(shí)值班，對(duì)進(jìn)出人員和車輛嚴(yán)格登記并核實(shí)身份。小區(qū)內(nèi)每1.5小時(shí)巡邏一次。3.三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)房屋及配套設(shè)施設(shè)備管理：每周對(duì)房屋建筑主體進(jìn)行一次全面巡查，一般問題處理時(shí)間不超過1個(gè)工作日，重大問題及時(shí)上報(bào)并制定解決方案。電梯每天進(jìn)行一次常規(guī)檢查，每周進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。環(huán)境衛(wèi)生管理：小區(qū)道路每天清掃三次，樓道每天清掃兩次，垃圾桶每天清理三次。綠化養(yǎng)護(hù)做到無病蟲害，植物景觀效果突出。公共秩序維護(hù)：門崗24小時(shí)值班，對(duì)進(jìn)出人員和車輛嚴(yán)格登記、核實(shí)身份并進(jìn)行安全檢查。小區(qū)內(nèi)每小時(shí)巡邏一次。各物業(yè)項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際情況和業(yè)主需求，選擇相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。我們鼓勵(lì)各項(xiàng)目盡量提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，以提升業(yè)主滿意度。五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的管理（一）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用一般由以下部分構(gòu)成：1.人員費(fèi)用，包括物業(yè)管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。這是我們提供服務(wù)的人力成本，大家要理解這部分費(fèi)用對(duì)于維持團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定和服務(wù)質(zhì)量的重要性。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。比如電梯的電費(fèi)、維修材料費(fèi)用等，這些費(fèi)用直接關(guān)系到業(yè)主對(duì)公共設(shè)施的正常使用。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用，包括清潔工具、清潔劑的購置費(fèi)用，垃圾清運(yùn)費(fèi)用等。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，如花草樹木的購置、肥料、農(nóng)藥費(fèi)用等。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用，包括安全防范設(shè)備的購置、維護(hù)費(fèi)用，保安人員的服裝費(fèi)用等。6.辦公費(fèi)用，如辦公用品、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等。7.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用，如辦公設(shè)備、車輛等固定資產(chǎn)的折舊。8.法定稅費(fèi)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。（二）收費(fèi)方式1.包干制：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。這種方式簡(jiǎn)單明了，便于操作，但要求我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理控制成本，確保服務(wù)質(zhì)量不受影響。2.酬金制：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。酬金制相對(duì)更加透明，希望采用這種方式的項(xiàng)目能夠做好財(cái)務(wù)公開工作，讓業(yè)主清楚每一筆費(fèi)用的去向。（三）費(fèi)用調(diào)整1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。在協(xié)商過程中，我們要充分說明費(fèi)用調(diào)整的原因，如物價(jià)上漲、人力成本增加等，爭(zhēng)取業(yè)主的理解和支持。2.因政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整等原因需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，從其規(guī)定。我們要密切關(guān)注政府相關(guān)政策的變化，及時(shí)按照規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。（四）費(fèi)用監(jiān)督1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，每季度至少公布一次。公布的內(nèi)容要詳細(xì)、準(zhǔn)確，包括各項(xiàng)費(fèi)用的收入和支出明細(xì)等，方便業(yè)主監(jiān)督。2.業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行監(jiān)督，必要時(shí)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。希望業(yè)主委員會(huì)能夠切實(shí)履行監(jiān)督職責(zé)，保障業(yè)主的合法權(quán)益。六、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)定1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。比如，住宅不能隨意改為商業(yè)用途，這會(huì)影響小區(qū)的整體規(guī)劃和其他業(yè)主的生活環(huán)境。希望大家能夠自覺遵守這一規(guī)定。2.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途。這些行為會(huì)嚴(yán)重影響房屋的安全，一旦發(fā)現(xiàn)，我們要及時(shí)制止并要求恢復(fù)原狀。占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。這是非常危險(xiǎn)的行為，關(guān)乎全體業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，必須嚴(yán)格禁止。違章搭建建筑物、構(gòu)筑物。違章搭建不僅影響小區(qū)美觀，還可能存在安全隱患，我們要加強(qiáng)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理。擅自改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備的用途。公共資源是為全體業(yè)主服務(wù)的，不能私自挪用。擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益。道路和場(chǎng)地是大家共同使用的，任何個(gè)人或單位都不能隨意占用。排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。這會(huì)嚴(yán)重影響小區(qū)居民的生活質(zhì)量，我們要加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)違規(guī)行為及時(shí)制止并報(bào)告相關(guān)部門。（二）物業(yè)維修責(zé)任1.房屋自用部位和自用設(shè)備的維修、更新責(zé)任，由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主可以自行維修，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他專業(yè)維修單位進(jìn)行維修。我們鼓勵(lì)業(yè)主及時(shí)對(duì)自用部位和設(shè)備進(jìn)行維修，避免小問題變成大麻煩。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造責(zé)任，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?，在專?xiàng)維修資金中列支。專項(xiàng)維修資金不足時(shí)，由相關(guān)業(yè)主按照規(guī)定分?jǐn)偂Ｎ覀円⑼晟频膶ｍ?xiàng)維修資金管理制度，確保資金的合理使用和安全。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知相關(guān)業(yè)主，并按照規(guī)定進(jìn)行維修。這是我們的重要職責(zé)之一，大家要認(rèn)真對(duì)待，確保公共設(shè)施的正常運(yùn)行。（三）專項(xiàng)維修資金管理1.交存：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。希望各位業(yè)主能夠積極配合，按時(shí)交存專項(xiàng)維修資金。2.使用：專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。使用專項(xiàng)維修資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主同意后，按照規(guī)定程序辦理。我們要嚴(yán)格按照規(guī)定程序使用專項(xiàng)維修資金，確保每一筆錢都用在刀刃上。3.管理：專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門代管，委托專戶管理銀行進(jìn)行專戶存儲(chǔ)。我們要加強(qiáng)對(duì)專項(xiàng)維修資金管理的監(jiān)督，確保資金安全、規(guī)范使用。七、物業(yè)管理的監(jiān)督與指導(dǎo)（一）政府相關(guān)部門的監(jiān)督職責(zé)1.牡丹江市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行管理等。相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的宏觀指導(dǎo)，確保行業(yè)健康發(fā)展。2.其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。比如，公安部門負(fù)責(zé)小區(qū)的治安管理，環(huán)保部門負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境污染防治等。各部門之間要加強(qiáng)協(xié)作，形成工作合力。（二）行業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)作用牡丹江市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，制定行業(yè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，組織開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)解行業(yè)糾紛，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。我們鼓勵(lì)行業(yè)協(xié)會(huì)積極發(fā)揮作用，為企業(yè)提供交流和學(xué)習(xí)的平臺(tái)，提升整個(gè)行業(yè)的服務(wù)水平。（三）社會(huì)監(jiān)督1.業(yè)主、業(yè)主大