物業(yè)成本管控管理辦法

物業(yè)成本管控管理辦法一、前言親愛的物業(yè)同仁們，在如今競爭日益激烈的市場環(huán)境下，物業(yè)管理企業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，良好的成本管控至關重要。成本管控不僅關系到企業(yè)的經(jīng)濟效益，更與我們?yōu)闃I(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務的能力緊密相連。經(jīng)過二十年在物業(yè)領域摸爬滾打，我深刻認識到合理有效的成本管控，是我們提升企業(yè)競爭力、保障服務品質(zhì)的關鍵環(huán)節(jié)。希望大家能認真閱讀并貫徹這份管理辦法，共同為我們企業(yè)的發(fā)展和業(yè)主的滿意而努力。二、適用范圍本管理辦法適用于公司旗下所有物業(yè)管理項目，涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓等各類物業(yè)形態(tài)。無論是項目一線的工作人員，還是后方的職能部門，都需嚴格遵守本辦法的相關規(guī)定，確保成本管控工作在全公司范圍內(nèi)有效推行。三、成本管控原則1.全面性原則：成本管控要涵蓋物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)，從項目前期的規(guī)劃設計，到日常運營中的人員管理、物資采購、設備維護等，都要納入成本管理的范疇。我們鼓勵每位員工都樹立全面成本意識，在日常工作中關注每一個可能影響成本的細節(jié)。2.效益性原則：成本管控的目的不是單純地降低成本，而是要在保證服務質(zhì)量的前提下，實現(xiàn)成本與效益的最佳平衡。希望大家在工作中思考如何通過優(yōu)化流程、提高效率等方式，以最小的成本投入獲取最大的經(jīng)濟效益和社會效益。3.責權(quán)利相結(jié)合原則：明確各部門、各崗位在成本管控中的職責和權(quán)限，同時將成本管控的效果與員工的績效考核、薪酬福利等掛鉤。做到責任明確、權(quán)力清晰、利益相關，充分調(diào)動員工參與成本管控的積極性和主動性。4.動態(tài)性原則：物業(yè)管理成本會隨著市場環(huán)境、政策法規(guī)、業(yè)主需求等因素的變化而變化。因此，成本管控工作要保持動態(tài)性，及時調(diào)整管控策略和措施，以適應不斷變化的內(nèi)外部環(huán)境。四、成本構(gòu)成及管控要點（一）人員成本1.人員編制各項目應根據(jù)物業(yè)項目的規(guī)模、業(yè)態(tài)、服務標準等因素，科學合理地制定人員編制計劃。避免人員冗余或不足，影響服務質(zhì)量和成本控制。例如，對于小型住宅小區(qū)，可適當合并一些崗位，提高人員工作效率。人員編制計劃需報公司人力資源部門和管理層審批，經(jīng)批準后方可實施。在實施過程中，如因項目實際情況發(fā)生變化需要調(diào)整人員編制，應按照規(guī)定的程序進行申請和審批。2.薪酬福利公司制定統(tǒng)一的薪酬福利體系，根據(jù)市場行情、行業(yè)標準以及員工的崗位價值、工作績效等因素，合理確定薪酬水平和福利待遇。既要保證薪酬具有一定的競爭力，吸引和留住優(yōu)秀人才，又要避免薪酬過高導致成本增加。加強對加班費用的管理，嚴格控制加班審批流程。確因工作需要加班的，應按照規(guī)定的程序進行申請和審批，并按照相關法律法規(guī)支付加班費用。同時，鼓勵通過優(yōu)化工作流程、提高工作效率等方式，減少不必要的加班。定期對薪酬福利體系進行評估和調(diào)整，確保其合理性和有效性。結(jié)合公司的經(jīng)營狀況和市場變化，適時調(diào)整薪酬福利水平，以保持公司的競爭力。（二）物資采購成本1.采購計劃各項目應根據(jù)實際工作需要，每月或每季度制定物資采購計劃。采購計劃要詳細列出所需物資的名稱、規(guī)格、數(shù)量、預計采購時間等信息，并說明采購的必要性和合理性。采購計劃需經(jīng)項目負責人審核、公司采購部門匯總后，報公司管理層審批。經(jīng)批準后的采購計劃方可執(zhí)行，以避免盲目采購造成物資積壓和資金浪費。2.供應商管理建立合格供應商名錄，對供應商的資質(zhì)、信譽、產(chǎn)品質(zhì)量、價格、售后服務等方面進行綜合評估和篩選。優(yōu)先選擇與信譽良好、產(chǎn)品質(zhì)量可靠、價格合理的供應商建立長期合作關系。定期對供應商進行考核和評價，根據(jù)考核結(jié)果對供應商進行調(diào)整和優(yōu)化。對于表現(xiàn)優(yōu)秀的供應商，可給予一定的獎勵和支持；對于不符合要求的供應商，應及時淘汰。3.采購方式根據(jù)物資的性質(zhì)、金額等因素，選擇合適的采購方式。對于金額較小、通用性較強的物資，可采用詢價采購的方式；對于金額較大、技術(shù)含量較高的物資，應采用招標采購的方式，以確保采購的公平、公正、公開，降低采購成本。在采購過程中，要充分進行市場調(diào)研，了解物資的價格走勢和市場行情，與供應商進行充分的溝通和談判，爭取最優(yōu)惠的價格和條款。（三）設備設施維護成本1.設備設施檔案管理建立完善的設備設施檔案，詳細記錄設備設施的名稱、型號、規(guī)格、購置時間、安裝位置、維護保養(yǎng)記錄、維修記錄等信息。設備設施檔案是進行成本管控和維護管理的重要依據(jù)，各項目要指定專人負責檔案的管理和更新。2.維護保養(yǎng)計劃根據(jù)設備設施的使用說明書和實際運行情況，制定科學合理的維護保養(yǎng)計劃。維護保養(yǎng)計劃要明確維護保養(yǎng)的項目、周期、責任人等內(nèi)容，并嚴格按照計劃執(zhí)行。通過定期的維護保養(yǎng)，可以延長設備設施的使用壽命，降低維修成本。鼓勵采用先進的設備管理技術(shù)和方法，如設備狀態(tài)監(jiān)測、預防性維護等，提高維護保養(yǎng)工作的針對性和有效性。3.維修管理對于設備設施的維修，要嚴格按照維修審批流程進行。設備設施出現(xiàn)故障后，使用部門應及時填寫維修申請單，說明故障情況和維修需求。維修申請單經(jīng)項目負責人審核后，報公司維修部門或外委維修單位進行維修。在維修過程中，要對維修費用進行嚴格控制。對于維修所需的零部件和材料，要進行合理的選擇和采購，避免使用高價低質(zhì)的產(chǎn)品。同時，要對維修工作進行監(jiān)督和驗收，確保維修質(zhì)量，防止重復維修造成成本增加。（四）能源成本1.能源消耗統(tǒng)計各項目要建立能源消耗統(tǒng)計制度，定期對水、電、氣等能源的消耗情況進行統(tǒng)計和分析。通過統(tǒng)計分析，了解能源消耗的規(guī)律和趨勢，找出能源消耗的重點部位和環(huán)節(jié)，為制定節(jié)能措施提供依據(jù)。安裝必要的能源計量設備，確保能源消耗數(shù)據(jù)的準確統(tǒng)計。能源計量設備要定期進行校準和維護，保證其正常運行和數(shù)據(jù)的準確性。2.節(jié)能措施加強對員工和業(yè)主的節(jié)能宣傳教育，提高大家的節(jié)能意識。通過張貼節(jié)能標語、發(fā)放宣傳資料、舉辦節(jié)能講座等方式，引導員工和業(yè)主養(yǎng)成良好的節(jié)能習慣。采取技術(shù)節(jié)能措施，如對公共區(qū)域的照明系統(tǒng)進行智能化改造，根據(jù)環(huán)境光線和人員活動情況自動調(diào)節(jié)亮度；對空調(diào)系統(tǒng)進行節(jié)能改造，提高能源利用效率等。制定合理的能源使用標準和考核制度，對各部門、各崗位的能源消耗進行量化考核。將能源消耗指標與員工的績效考核掛鉤，對節(jié)能工作表現(xiàn)突出的部門和個人給予獎勵，對能源浪費行為進行處罰。五、成本預算與核算（一）成本預算編制1.預算編制流程每年第四季度，公司啟動下一年度的成本預算編制工作。各項目根據(jù)自身的實際情況和下一年度的工作計劃，編制本項目的成本預算草案。項目成本預算草案經(jīng)項目負責人審核后，報公司各職能部門進行匯總和審核。各職能部門根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略和預算目標，對項目成本預算草案進行審核和調(diào)整，提出修改意見。公司財務部門根據(jù)各職能部門的審核意見，對項目成本預算草案進行匯總和平衡，編制公司年度成本預算草案。公司年度成本預算草案經(jīng)公司管理層審議通過后，報董事會審批。2.預算編制方法成本預算編制應采用零基預算和滾動預算相結(jié)合的方法。零基預算是指在編制預算時，不考慮以往年度的成本費用水平，一切以零為起點，從實際需要出發(fā)，合理安排各項成本費用。滾動預算是指在預算執(zhí)行過程中，根據(jù)實際情況不斷調(diào)整和補充預算，使預算期始終保持一定的時間跨度。在編制成本預算時，要充分考慮各種因素的影響，如市場價格波動、政策法規(guī)變化、項目規(guī)模調(diào)整等。同時，要結(jié)合公司的歷史數(shù)據(jù)和同行業(yè)的先進水平，合理確定各項成本費用的預算指標。（二）成本核算1.核算原則成本核算應遵循權(quán)責發(fā)生制原則、配比原則和劃分收益性支出與資本性支出原則。權(quán)責發(fā)生制原則是指凡是當期已經(jīng)實現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應當負擔的費用，不論款項是否收付，都應作為當期的收入和費用處理；配比原則是指將一定時期的收入與其相關的成本費用相互配比，以正確計算當期的損益；劃分收益性支出與資本性支出原則是指將與當期收益相關的支出作為收益性支出，計入當期損益；將與多個會計期間收益相關的支出作為資本性支出，分期計入損益。2.核算方法公司采用制造成本法進行成本核算，將物業(yè)管理成本分為直接成本和間接成本。直接成本包括直接人工、直接材料和其他直接費用；間接成本包括管理費用、銷售費用和財務費用等。各項目應按照公司統(tǒng)一的成本核算方法和會計政策，對本項目的成本進行核算。成本核算要做到數(shù)據(jù)準確、賬目清晰、核算及時，為成本分析和成本控制提供可靠的依據(jù)。六、成本分析與考核（一）成本分析1.分析周期公司定期進行成本分析，每月或每季度召開成本分析會議。各項目要在成本分析會議前，對本項目的成本執(zhí)行情況進行詳細分析，并形成書面報告。2.分析內(nèi)容成本分析的內(nèi)容包括成本預算執(zhí)行情況分析、成本構(gòu)成分析、成本變動趨勢分析等。通過成本分析，找出成本管理中存在的問題和原因，提出改進措施和建議。在成本分析過程中，要采用科學的分析方法，如比較分析法、比率分析法、因素分析法等。通過與預算指標、歷史數(shù)據(jù)、同行業(yè)數(shù)據(jù)等進行對比分析，找出成本管理中的優(yōu)勢和不足，為成本控制提供決策依據(jù)。（二）成本考核1.考核指標建立成本考核指標體系，將成本預算執(zhí)行情況、成本降低率、費用節(jié)約率等指標作為成本考核的主要內(nèi)容。成本考核指標要具有可操作性和可衡量性，能夠客觀、準確地反映各部門、各項目的成本管理水平。2.考核方式成本考核采用定期考核和不定期考核相結(jié)合的方式。定期考核每季度或每半年進行一次，根據(jù)成本考核指標的完成情況，對各部門、各項目進行評分和排名。不定期考核主要是針對成本管理中的重大事項或突發(fā)事件進行專項考核。成本考核結(jié)果與員工的績效考核、薪酬福利、晉升晉級等掛鉤。對成本管理工作表現(xiàn)優(yōu)秀的部門和個人，給予表彰和獎勵；對成本管理不善，未能完成成本考核指標的部門和個人，進行相應的處罰。七、監(jiān)督與檢查1.內(nèi)部審計公司內(nèi)部審計部門定期對各項目的成本管控工作進行審計和監(jiān)督。審計內(nèi)容包括成本預算編制、成本核算、成本分析、成本考核等方面。通過內(nèi)部審計，發(fā)現(xiàn)成本管控工作中存在的問題和漏洞，提出改進建議和措施，確保成本管控工作的合規(guī)性和有效性。