物業(yè)管理區(qū)域管理辦法

物業(yè)管理區(qū)域管理辦法總則制定目的為了加強物業(yè)管理區(qū)域的管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)以及其他相關方的合法權益，營造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)，結合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)劃、劃分、調整以及物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。管理原則物業(yè)管理區(qū)域的管理應當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務、政府監(jiān)管、權責一致的原則。相關定義本辦法所稱物業(yè)管理區(qū)域，是指根據物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃定的區(qū)域。本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)劃與劃分規(guī)劃要求城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在編制、審查建設項目規(guī)劃設計方案時，應當考慮物業(yè)管理區(qū)域的劃分，遵循相對集中、便于管理、資源共享的原則，合理確定物業(yè)管理區(qū)域的范圍。劃分主體與程序新建物業(yè)項目，建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案前，應當持建設用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃設計方案等資料，向物業(yè)所在地的房地產行政主管部門提出物業(yè)管理區(qū)域劃分申請。房地產行政主管部門應當自受理申請之日起20個工作日內，根據規(guī)劃設計方案、土地使用權屬范圍等因素，結合物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模等實際情況，劃定物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知建設單位。劃分因素劃分物業(yè)管理區(qū)域應當考慮下列因素：1.建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍；2.物業(yè)的共用設施設備；3.建筑物規(guī)模；4.社區(qū)建設等因素。分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套的設施設備是共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。舊區(qū)改造與自然形成區(qū)域的處理對舊城區(qū)改造范圍內沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)，以及自然形成且房屋較為集中的區(qū)域，所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以會同房地產行政主管部門，征求相關業(yè)主意見后，劃定物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主大會與業(yè)主委員會業(yè)主大會的成立條件一個物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當在30日內向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面報告，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的書面要求?；I備組的組成與職責街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在收到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求后60日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會代表組成?；I備組人數應當為單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任?；I備組應當做好以下籌備工作：1.確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專有部分面積；2.確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；3.草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；4.依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；5.制定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；6.制定業(yè)主委員會選舉辦法；7.完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。業(yè)主大會的召開與表決業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定本辦法規(guī)定的下列事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意：1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；2.制定和修改管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；4.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；5.籌集和使用專項維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設施；7.有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業(yè)主委員會的職責與任期業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：1.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；3.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；4.監(jiān)督管理規(guī)約的實施；5.業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉。物業(yè)服務企業(yè)與服務物業(yè)服務企業(yè)的資質與選聘從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立法人資格，并按照國家有關規(guī)定取得相應的資質證書。業(yè)主大會可以通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務合同的簽訂與內容業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業(yè)服務企業(yè)的義務物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，并遵守下列規(guī)定：1.按照國家和地方有關物業(yè)管理的技術標準和規(guī)范提供服務；2.定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用的收支情況；3.及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人的投訴和建議；4.協助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作；5.接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督。物業(yè)服務的終止與交接物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本辦法規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會；物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起10日內，與業(yè)主委員會辦理完交接手續(xù)。原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。物業(yè)的使用與維護物業(yè)使用的禁止行為業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，不得有下列行為：1.損壞房屋承重結構、主體結構；2.違法搭建建筑物、構筑物；3.破壞房屋外貌；4.擅自改變物業(yè)使用性質；5.擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地；6.損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；7.存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；8.排放有毒、有害物質；9.發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；10.法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)維修責任物業(yè)的維修責任按照下列規(guī)定劃分：1.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護由業(yè)主負責；2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定負責；3.供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。專項維修資金的管理與使用住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的管理和使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。監(jiān)督管理政府部門的職責房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：1.貫徹執(zhí)行國家和地方有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)和政策；2.指導和監(jiān)督街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關工作；3.負責物業(yè)服務企業(yè)的資質管理；4.指導和監(jiān)督物業(yè)管理招投標活動；5.監(jiān)督和管理專項維修資金的使用；6.處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴和糾紛。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織、指導業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解物業(yè)管理糾紛。投訴與處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理活動中的違法行為，可以向房地產行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）等有關部門投訴和舉報。有關部門應當自受理投訴和舉報之日起15個工作日內進行調查處理，并將處理結果告知投訴人或者舉報人。法律責任建設單位的法律責任建設單位違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上5萬元以下的罰款：1.未按照規(guī)定向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面報告物業(yè)管理區(qū)域劃分情況的；2.未按照規(guī)定提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料的。物業(yè)服務企業(yè)的法律責任物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處5000元以上3萬元以下的罰款：1.