廣州物業(yè)暫時管理辦法

廣州物業(yè)暫時管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范廣州市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)以及其他相關主體的合法權益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》以及相關法律法規(guī)，結(jié)合廣州市實際情況，制定本暫時管理辦法。適用范圍本辦法適用于廣州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。管理原則物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務、公開公平、誠實信用的原則。管理職責廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的具體監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照規(guī)定職責，負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導、協(xié)助和監(jiān)督工作。社區(qū)居民委員會、村民委員會依法協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關工作。業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會業(yè)主權利與義務業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：1.按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權；5.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7.監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；8.對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；4.按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；5.按時交納物業(yè)服務費用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。業(yè)主大會成立條件物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：1.物業(yè)管理區(qū)域證明；2.房屋及建筑物面積清冊；3.業(yè)主名冊；4.建筑規(guī)劃總平面圖；5.交付使用共用設施設備的證明；6.物業(yè)服務用房配置證明；7.其他有關的文件資料。符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。職責業(yè)主大會履行下列職責：1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；2.制定和修改管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；4.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；5.使用專項維修資金；6.籌集專項維修資金；7.改建、重建建筑物及其附屬設施；8.改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；9.有關共有和共同管理權利的其他重大事項。會議召開業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主委員會選舉與任職條件業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：1.具有完全民事行為能力；2.遵守國家有關法律、法規(guī)；3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；4.熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；5.具有一定的組織能力；6.具備必要的工作時間。職責業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：1.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；3.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；4.監(jiān)督管理規(guī)約的實施；5.業(yè)主大會賦予的其他職責。工作規(guī)范業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。前期物業(yè)管理前期物業(yè)服務合同建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。建設單位應當通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局批準，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。物業(yè)承接查驗承接查驗主體物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。建設單位應當按照規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料。承接查驗內(nèi)容物業(yè)承接查驗應當包括物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置、建設質(zhì)量、使用功能等方面。物業(yè)服務企業(yè)應當對承接查驗情況進行記錄，并由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)雙方簽字確認。資料移交建設單位應當在物業(yè)交付使用十五日前，向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2.設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4.物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理服務物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)要求物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具備相應的專業(yè)技術人員和管理能力。服務內(nèi)容物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供下列服務：1.物業(yè)共用部位、共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；2.物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；3.公共綠化的養(yǎng)護和管理；4.車輛停放管理；5.公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；6.裝飾裝修管理服務；7.物業(yè)檔案資料管理。服務規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)應當遵守國家和地方有關物業(yè)管理的法律法規(guī)和行業(yè)標準，規(guī)范服務行為，提高服務質(zhì)量。物業(yè)服務企業(yè)應當定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務合同合同簽訂業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。合同變更與終止物業(yè)服務合同的變更、終止應當按照法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定執(zhí)行。物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本辦法規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會，并配合新選聘的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作。物業(yè)服務費用收費標準物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。費用調(diào)整物業(yè)服務企業(yè)確需調(diào)整物業(yè)服務費用標準的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)的使用與維護物業(yè)使用禁止行為業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。確需改變物業(yè)用途的，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，并依法辦理相關手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：1.損壞房屋承重結(jié)構、主體結(jié)構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；2.占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；3.違章搭建、私設攤點；4.在非指定位置傾倒或者拋棄垃圾、雜物；5.違反有關規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害、異味物質(zhì)；6.違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；7.隨意停放車輛，影響通行和安全；8.法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。公共收益管理利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)維護專項維修資金住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。日常維護責任業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定和約定，對物業(yè)進行日常維護和保養(yǎng)。物業(yè)服務企業(yè)應當定期對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和維護，及時發(fā)現(xiàn)和處理問題。監(jiān)督管理行政管理部門職責廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局應當加強對全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，制定物業(yè)管理相關政策和標準，指導和監(jiān)督區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局的工作。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局應當建立健全物業(yè)管理投訴處理機制，及時處理業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)等相關主體的投訴和舉報。行業(yè)協(xié)會作用廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范和服務標準，開展行業(yè)培訓和交流活動，維護行業(yè)合法權益，促進行業(yè)健康發(fā)展。法律責任建設單位責任建設單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款：1.未按照規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料的；2.未通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的；3.未按照規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料的。物業(yè)服務企業(yè)責任物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上三萬元以下的罰款：1.未按照規(guī)定對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗的；2.未按照規(guī)定向業(yè)主公布物業(yè)服務費