安徽安慶濱江現(xiàn)代城項(xiàng)目產(chǎn)品建議報(bào)告89

謹(jǐn)呈：安慶振陽置業(yè)安徽安慶樅陽市場調(diào)研暨濱江現(xiàn)代城工程產(chǎn)品建議報(bào)告本報(bào)告工作思路：解決問題適合做什么？細(xì)化問題核心問題開發(fā)模式發(fā)展戰(zhàn)略定位價(jià)值提煉產(chǎn)品建議開發(fā)方案開發(fā)策劃可以做什么？應(yīng)該做什么？資源整合競爭格局需求特征第二步驟項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位第三步驟項(xiàng)目產(chǎn)品定位第一步驟項(xiàng)目市場調(diào)研目錄第一局部樅陽宏觀環(huán)境分析第二局部基地環(huán)境分析第三局部樅陽房地產(chǎn)市場分析第四局部目標(biāo)客群分析與定位第五局部工程產(chǎn)品定位與產(chǎn)品建議第一部分

樅陽宏觀環(huán)境分析城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策環(huán)境城市概況地理位置樅陽縣，地處安慶市正東面，長江北岸，大別山之東南麓。西以白兔湖、菜子湖與桐城市共水；西南一隅與安慶市區(qū)毗鄰；北與無為、廬江兩縣接壤；東南與銅陵、貴池兩市隔江相望。全縣地勢西北高，東南低，長江流經(jīng)縣域84公里。主要河流有橫埠河、楊市河、錢橋河、羅昌河、樅陽河。湖泊有菜子湖、陳瑤湖、白蕩湖、楓沙湖、神靈賽湖、羹膾賽湖等，總水面達(dá)42000公頃。行政區(qū)劃樅陽縣面積為1808．1平方公里,轄22個(gè)鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕、258個(gè)行政村〔居委會(huì)〕，人口96.2萬。開展優(yōu)勢3、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢樅陽現(xiàn)有1個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)和多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)，四大產(chǎn)業(yè)集群、六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)布局日漸明朗，海螺水泥、東方造船等多家知名企業(yè)開展迅速，安慶華能核電等重大前期工程順利推進(jìn)。在產(chǎn)業(yè)布局上，現(xiàn)已形成功能明確、布局合理、開展協(xié)調(diào)、帶動(dòng)有力的“一區(qū)六園〞與“兩點(diǎn)(縣城、橫埠)、兩線(沿江產(chǎn)業(yè)帶、沿路工業(yè)走廊)〞產(chǎn)業(yè)空間新格局經(jīng)濟(jì)開展南京1小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)圈長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)2021年全年地區(qū)生產(chǎn)總值完成124.6億元，比上年增長18%。其中第一產(chǎn)業(yè)完成25億元，同比增長4%；第二產(chǎn)業(yè)完成63億元，同比增長26%；第三產(chǎn)業(yè)完成36.6億元，同比增長18%。該縣的生產(chǎn)總值和財(cái)政收入于“十一五〞初中期就越過了50億和5億兩大峰值，已步入良性增長期，標(biāo)志該縣已形成了一定的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)體系、追趕特色和開展后勁，為快步走進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)成熟期夯實(shí)了根底。城市宏觀經(jīng)濟(jì)〔GDP〕的增長速度，會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的開展?fàn)顩r城市人均生產(chǎn)總值的數(shù)額，那么直接反映了城市居民的住房需求特征和開展特征宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展經(jīng)濟(jì)開展樅陽縣GDP近年高速增長，年復(fù)合增長率到達(dá)14.6%，與此相對應(yīng)，將帶來房地產(chǎn)市場的高速開展。年增長率=14.6%樅陽2021-2021年國內(nèi)生產(chǎn)總值〔單位：億元〕經(jīng)濟(jì)開展樅陽“十二五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要指標(biāo)（2011-2015）主要指標(biāo)單位十一五末十二五末總量年均增幅總量年均增幅GDP億元105.615%24018%人均GDP萬元————2——固定資產(chǎn)投資億元11151%49835%城鎮(zhèn)化率%37.3——50年均提高2%總?cè)丝谌f人98——100.30.65%房地產(chǎn)發(fā)展以居民住宅建設(shè)為重點(diǎn)；增加普通商品房開發(fā)規(guī)模，積極發(fā)展健康環(huán)保和節(jié)能省地型住宅；扶持和培育品牌房地產(chǎn)企業(yè)，提升房地產(chǎn)開發(fā)檔次和水平。從經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展指標(biāo)來看，“十二五〞期間，是樅陽房地產(chǎn)開展的重要機(jī)遇期。城市主要交通路網(wǎng)金山大道東湖路旗山路渡江路連城路銀塘路湖濱路長江路正大街樅陽縣的城市開展由于受到地理環(huán)境的影響，城市西南方向毗鄰長江，近年來城市規(guī)劃格局是東北進(jìn)、西南擴(kuò)兩大板塊組成，即：東北聚集人文社區(qū)板塊，西南組建工業(yè)〔廠礦〕地塊。以金山大道為分界線，以北為樅陽新城區(qū)，以西為老城區(qū)。城市開展趨勢金山大道東湖路旗山路渡江路連城路銀塘路湖濱路長江路正大街樅陽老城區(qū)樅陽新城區(qū)樅陽城市向北發(fā)展趨勢東擴(kuò)北進(jìn)為城市生活發(fā)展的方向，項(xiàng)目所處的政務(wù)新區(qū)將成為未來的城市中心，城市“東擴(kuò)北進(jìn)”戰(zhàn)略對本項(xiàng)目十分利好。——“東擴(kuò)北進(jìn)”樅陽人口狀況樅陽縣總?cè)丝?8萬樅陽城區(qū)人口12萬常住總?cè)丝?4萬樅陽占安慶總?cè)丝诒壤?5.8%樅陽縣人口基數(shù)大，但城區(qū)人口不多，城區(qū)人口占總?cè)丝趦H12.4%。但隨著農(nóng)民收入快速提高，近年出現(xiàn)農(nóng)村人口大量涌進(jìn)縣城安家置業(yè)的現(xiàn)象，城鎮(zhèn)化速度在加快，這也為樅陽房地產(chǎn)開展創(chuàng)造了重要機(jī)遇。樅陽縣人口占安慶總?cè)丝诘谋壤哌_(dá)15.8%，是安慶市人口最多的行政縣〔市〕，為樅陽房地產(chǎn)開展提供的較大的人口支撐；樅陽縣人口眾多，城鎮(zhèn)化速度較快，為樅陽房地產(chǎn)市場開展創(chuàng)造了十分有利的環(huán)境。樅陽房地產(chǎn)開展概況樅陽購房客戶：1——縣城機(jī)關(guān)及事業(yè)單位人員；2——鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府工作人員及教師；3——外地經(jīng)商及個(gè)體商業(yè)人員；4——農(nóng)村進(jìn)城置業(yè)等其他人員。宏觀小結(jié)城市樅陽城市發(fā)展向長三角經(jīng)濟(jì)圈邁進(jìn)，安慶蕪湖成為經(jīng)濟(jì)軸線。經(jīng)濟(jì)樅陽經(jīng)濟(jì)近年快速發(fā)展，但第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后。發(fā)展趨勢“東擴(kuò)北進(jìn)”戰(zhàn)略對本項(xiàng)目十分利好。人口人口眾多，城鎮(zhèn)化速度較快，為樅陽房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了十分有利的環(huán)境。房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)處于初步發(fā)展階段，但近年發(fā)展速度較快。市場分析總結(jié)1、樅陽縣屬于房地產(chǎn)起步開展階段，房地產(chǎn)開發(fā)理念正在提高，高檔次品質(zhì)型工程不斷增加；2、新入市工程，舒適性大面積產(chǎn)品供給加大，迎合改善型客戶需求；3、區(qū)域房地產(chǎn)成交客戶以本地客源為主，典型的自需型市場，外來客源少；4、從產(chǎn)品角度來看，客戶對多層的接受度明顯高于電梯類高層產(chǎn)品，客戶對物業(yè)費(fèi)或電梯費(fèi)敏感；5、東擴(kuò)北進(jìn)，北部生活環(huán)境舒適，政務(wù)機(jī)關(guān)、學(xué)校云集于此，東部新城總體規(guī)劃更適合開展房地產(chǎn)，適合居??；6、市場產(chǎn)品線過于單一，多層小高層主導(dǎo)，需增加產(chǎn)品線來豐富市場，提升市場品質(zhì)力。第二部分

基地環(huán)境分析區(qū)位及交通分析四至及配套分析城市規(guī)劃分析地塊指標(biāo)分析區(qū)位及交通工程位于樅陽縣重點(diǎn)開展方向——政務(wù)新區(qū)，交通可達(dá)性好，但公共交通配套欠缺，目前出行較為不便。本案位于樅陽縣重點(diǎn)開展片區(qū)---政務(wù)新區(qū)，工程西靠濱江大道，北臨銀塘東路。距離縣中心5KM,長江3.5KM?？h中心本案長江5KM3.5KM公共交通：經(jīng)過工程路段的公交的士較少；總結(jié)：公共交通欠缺，周邊居民以摩托車為主要出行工具。道路方面：交通順暢，道路可達(dá)性優(yōu)越；工程四至地塊形狀較規(guī)那么，內(nèi)部正在平整，有個(gè)別拆遷。四至形象較差。銀塘東路濱江大道體育館在建北南西東周邊配套地塊周邊形象較差，當(dāng)前市政、生活、商業(yè)、教育、休閑等配套欠缺，整體上看本案區(qū)域生活氣氛有待進(jìn)一步培育。隨著規(guī)劃的逐步落實(shí)，未來周邊配套將逐漸完善。地塊現(xiàn)狀樅陽中學(xué)體育館財(cái)政局、教育局城東新區(qū)規(guī)劃影響分析工程處于樅陽極具開展?jié)摿^(qū)域。規(guī)劃中銀塘新區(qū)將開展成以居住、商業(yè)金融、行政功能為主，體育、文化娛樂、旅游效勞功能為輔的縣城中心區(qū)。樅陽城市未來重點(diǎn)向東拓展，城東新區(qū)作為未來城市新行政中心，將承載城市用地?cái)U(kuò)張和人口轉(zhuǎn)移的雙重使命，未來1-2年城東新區(qū)新增住房需求將大幅上漲。地塊規(guī)劃及指標(biāo)分析地塊規(guī)劃總建13萬方左右，整體規(guī)劃品質(zhì)感較佳，如何避開競爭、形成差異開展及引導(dǎo)市場成為本案規(guī)劃的重點(diǎn)。地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊規(guī)劃6棟高層住宅，1棟18層、5棟32層，3棟商業(yè)。地塊整體規(guī)劃品質(zhì)感較佳，規(guī)劃產(chǎn)品形態(tài)較單一，消費(fèi)群體覆蓋窄。工程戶型配比編號(hào)房型建筑面積（㎡）套數(shù)（套）占比（%）A1三室兩廳一衛(wèi)113.013214.29A2兩室兩廳一衛(wèi)96.213214.29A3三室兩廳一衛(wèi)111.013214.29B1三室兩廳兩衛(wèi)116.99910.71B2兩室兩廳一衛(wèi)87.326428.57B3三室兩廳一衛(wèi)107.913214.29B3′三室兩廳一衛(wèi)108333.56合計(jì)924100主力戶型：87、96㎡房型占比42.86%；107.9、108㎡房型占比17.85%；111、113、116㎡房型占比39.29%本工程111-116㎡的戶型占比較大，是工程產(chǎn)品去化的重點(diǎn)。工程戶型分析A2/B2戶型87/96㎡〔兩室兩廳〕：該戶型為兩室戶型，共計(jì)396套，面積小總價(jià)相對較低，但戶型存在明顯缺陷，南北不通透，且空間浪費(fèi)，此類戶型產(chǎn)品客戶認(rèn)可度不高。A1/A3/B1戶型111/113/116㎡〔三室兩廳〕：該戶型為三室戶型，共計(jì)363套，面積相對較大，總價(jià)偏高，客戶購置產(chǎn)生抗性。以下難點(diǎn)我司將通過價(jià)格策略和營銷策略來躲避和淡化工程產(chǎn)品的弱點(diǎn)，來去化產(chǎn)品。工程SWOT分析S優(yōu)勢位于政務(wù)新區(qū)，城市發(fā)展的方向周邊配套不斷完善，未來發(fā)展?jié)摿^大靠近旗山公園，擁有一定景觀資源道路順暢、交通可達(dá)性良好W劣勢離現(xiàn)縣中心較遠(yuǎn)，區(qū)域印象較差周邊配套不成熟，生活、交通配套均較匱乏地塊地勢不平，開發(fā)條件較差地塊指標(biāo)較高，產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)較單一O機(jī)遇國家繼續(xù)適度寬松的金融貨幣政策政府對東區(qū)的重點(diǎn)規(guī)劃和建設(shè)將帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，將為本案提供充足的潛在購房客群T威脅未來樅陽商品住宅供應(yīng)量巨大，本案板塊競爭態(tài)勢嚴(yán)峻。高層產(chǎn)品的抗性較大樓市政策的不確定性，市場走勢未卜第三部分

樅陽房地產(chǎn)市場分析樅陽住宅市場分析在售重點(diǎn)項(xiàng)目分析未來競爭態(tài)勢分析商品房銷售情況銷售面積：2021年1-8月份共完成商品房銷售面積19.45萬㎡，其中住宅15.17萬㎡〔1296套〕，銷售率25.44%。城區(qū)工程完成商品房銷售面積10.82萬㎡，其中住宅8.94萬㎡〔799套〕，銷售率20.75%,住宅同比下降25.74%。8月份商品房銷售面積2.3萬㎡，其中住宅1.75萬㎡，環(huán)比減少49.42%。城區(qū)商品房銷售面積2.15萬㎡，其中住宅1.7萬㎡,住宅環(huán)比增長0.42%。銷售價(jià)格：2021年1-8月份商品房平均銷售價(jià)格2570.09元/㎡，同比下降7.08%，其中住宅2305.54元/㎡，同比下降13.63%。城區(qū)商品房均價(jià)3666.94元/㎡，同比上升17.72%，其中住宅3245.49元/㎡,同比上升10.26%。8月份商品房平均銷售價(jià)格2974.03元/㎡，其中住宅3039.45元/㎡，環(huán)比增長50.24%。城區(qū)商品房均價(jià)3275.17元/㎡，其中住宅3186.00元/㎡,環(huán)比減少5.19%。產(chǎn)品供給高層〔9-32層〕建筑以90-100㎡的2房，110-130㎡的3房為主力；多層建筑以80-90㎡的2房，100-130㎡的3房為主力。70㎡以下的小戶型和140㎡以上的大戶型產(chǎn)品供給較少。圖：樅陽產(chǎn)品供給明細(xì)〔單位：套〕目前市場上高層建筑相對較少，建筑形態(tài)多以多層為主。鑒于本案工程初步規(guī)劃高層建筑為主，因?yàn)楦邔拥漠a(chǎn)品類型較具參考和借鑒價(jià)值。從小高層的產(chǎn)品類型看，80-90㎡段和100-110㎡段的產(chǎn)品類型市場上相對欠缺，市場空白較大。不同套型需求統(tǒng)計(jì)面積段面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）占比90㎡以下0.71萬3159.597.97%90-120㎡5.36萬3377.4860.02%120-144㎡2.11萬3332.2523.62%144㎡以上0.75萬2290.448.39%注：90-144㎡中等套型普通商品住房占了83.64%，已超過五分之四購房人群統(tǒng)計(jì)購房人群購房面積（㎡）占比本縣人本縣城區(qū)3.37萬37.74%本縣其他5.03萬56.27%縣外人0.53萬5.99%市場產(chǎn)品形態(tài)項(xiàng)目名稱總建（萬㎡）容積率均價(jià)面積段（㎡）產(chǎn)品線銷售率開發(fā)商都市華庭4.861.24350090-115多層、高層尾盤安慶市聯(lián)富房地產(chǎn)開發(fā)公司盛世名都293.5380092-134高層、小高層新盤樅陽盛世房地產(chǎn)開發(fā)公司綠島公館131.04350090-120多層20%樅陽縣華金房地產(chǎn)公司中海山水城6.11.9380083-131多層、小高層一期售完池州中海置業(yè)樅陽分公司龍湖國際城602.2340094-106多層、小高層一期50%安慶物華有限公司瑞景花園111.253400110-130多層80%安慶同創(chuàng)置業(yè)有限責(zé)任公司金桂景觀園61.63300100-130多層、小高層50%安徽宜龍房地產(chǎn)開發(fā)公司華翔觀天下73.483900110-130高層小高層多層30%安慶市華翔置業(yè)有限公司盛世龍城882.17280090-120多層高層洋房別墅10%安徽宗誠置業(yè)有限公司眾陽一品113.353500103-138多層、小高層（32F）20%樅陽縣天友置業(yè)有限公司推售工程規(guī)模相對較小，且產(chǎn)品形態(tài)以多層為主，高層較少，產(chǎn)品形態(tài)逐步向高層轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀金山大道東湖路旗山路渡江路連城路銀塘路湖濱路長江路正大街金桂景觀園3300元/㎡幕旗山公園樅陽老城區(qū)樅陽新城區(qū)錦繡華庭3600元/㎡盛世名都3800元/㎡都市華庭3500元/㎡龍湖國際城3400元/㎡瑞景花園3400元/㎡眾陽一品3500元/㎡華翔觀天下3900元/㎡中海山水城3800元/㎡綠島公館3500元/㎡盛世龍城2800元/㎡本案1樅陽縣在中心區(qū)位多層銷售情況較好，高層銷售情況不甚理想。高層并未完全被接受。2多層中80-90㎡的2房及100-105㎡的3房供應(yīng)稀缺，但市場反應(yīng)較好去化較快。4樅陽縣消費(fèi)者對小高層、高層建筑形態(tài)抗性較大，但正逐步改善中。高層尚未完全被接受，高層被接受尚需一定時(shí)間。3樅陽新區(qū)多層建筑形態(tài)正逐步退出市場，取而代之的是高層形態(tài)（18-33層），高層建筑形態(tài)（33層以上）正進(jìn)入市場。住宅市場小結(jié)第三部分

樅陽房地產(chǎn)市場分析樅陽住宅市場分析在售重點(diǎn)項(xiàng)目分析未來競爭態(tài)勢分析重點(diǎn)個(gè)案項(xiàng)目名稱：都市華庭所屬公司：安慶市聯(lián)富房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目地址：樅陽縣渡江北路售樓熱線理公司：安慶互力房地產(chǎn)營銷管理公司建筑面積：40864.91㎡住宅：35085.59㎡商業(yè)門面：5779.32㎡土地面積：23849.10㎡規(guī)劃用途：商住取得方式：出讓使用期限：50年容積率：1.24綠化率：30%物業(yè)類別：多層高層主力戶型：90-115㎡銷售均價(jià)：3500元/㎡都市華庭位于渡江路和金山大道交匯處，地理位置優(yōu)越，周邊生活配套完善。由2幢高層和7幢多層組建而成，樓盤品質(zhì)從外觀上看，品質(zhì)在樅陽縣應(yīng)該是名列前茅的，同時(shí)最具代表性的是該樓盤配有兩棟小高層住宅，目前已是尾盤，且售價(jià)為3000-3800元/平米。該盤由于處于新老城區(qū)結(jié)合部，因此樓盤品質(zhì)雖高，但是價(jià)格卻受到老城區(qū)影響而未能實(shí)現(xiàn)較高的售價(jià)。重點(diǎn)個(gè)案項(xiàng)目名稱：盛世名都所屬公司：樅陽盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：樅陽縣東湖路與連城路交匯處售樓熱線：0556-29927772992555代理公司：合肥豐匯置業(yè)咨詢有限公司建筑面積：29萬㎡住宅：27萬㎡商業(yè)門面：2萬㎡土地面積：74909㎡規(guī)劃用途：住宅、商業(yè)取得方式：出讓使用期限：70年容積率3.5綠化率40%物業(yè)類別：高層、小高層主力戶型：92-134㎡銷售均價(jià)：3800元/㎡工程共15棟樓，分別為13棟住宅樓，2棟商住樓。另外有2萬多方的商業(yè)，小區(qū)內(nèi)部配有幼兒園。目前至開盤期間，正在辦理VIP卡客戶，開盤選房成功可享受10000元的優(yōu)惠，在規(guī)定期限內(nèi)辦理手續(xù)可再享受10000元優(yōu)惠，與開盤當(dāng)天優(yōu)惠活動(dòng)并存。重點(diǎn)個(gè)案項(xiàng)目名稱：綠島公館所屬公司：樅陽縣華金房地產(chǎn)公司項(xiàng)目地址：樅陽縣迎賓大道與渡江路交叉口（縣國稅局斜對面）售樓熱線理公司：合肥格物文化傳播公司建筑面積：13萬M2住宅：10萬㎡商業(yè)門面：3萬㎡土地面積：108440㎡規(guī)劃用途：商住取得方式：出讓使用期限：70年容積率1.04綠化率40%物業(yè)類別 多層主力戶型：90-120㎡銷售均價(jià)3500元/㎡工程總戶數(shù)769戶，由27棟多層花園洋房、5棟沿湖別墅、1棟小高層組成。整體設(shè)計(jì)采用國外流行的BLOCK街區(qū)元素，小區(qū)正打造樅陽首席花園洋房。整體配套齊全，自帶3萬方商業(yè)，自配一所雙語幼兒園，商超、菜市、銀行、學(xué)校近在咫尺。12年9月推出一期的4、5號(hào)樓，為5+1層的多層，面積在90-120多㎡不等。重點(diǎn)個(gè)案項(xiàng)目名稱：中海山水城所屬公司：池州中海置業(yè)公司樅陽分公司項(xiàng)目地址：連城路與浮山路交匯處售樓熱線2082889代理公司：地泰機(jī)構(gòu)建筑面積：61000M2土地面積：50畝規(guī)劃用途：住宅取得方式：出讓使用期限：50年容積率1.9綠化率35%物業(yè)類別 多層、小高層主力戶型：83-131㎡銷售均價(jià)3800元/㎡工程位于樅陽縣政務(wù)新區(qū)，鄰近正在新建的縣政府，距離工程300米左右，連城路西側(cè)與浮山路北側(cè)根本都是市政效勞設(shè)施，市政效勞設(shè)施為生活提供一定的便捷性，另外一方面也為該區(qū)域的開展提供了后續(xù)保障。工程共建18棟樓，1-17#樓為6+1層的多層房源，18#樓為高層一期還剩少量復(fù)式樓，面積在90到130多平，價(jià)格在3500-3600元/㎡；二期房源還有130多平米的，價(jià)格在3800-4100元/㎡。重點(diǎn)個(gè)案項(xiàng)目名稱：龍湖國際城所屬公司：安慶物華有限公司項(xiàng)目地址：樅陽縣迎賓大道輸家灣代理公司：合肥奧德文化傳媒有限公司建筑面積：600000M2住宅：550000M2商業(yè)門面：50000M2土地面積：370畝規(guī)劃用途：商住取得方式：出讓使用期限：50年容積率2.2綠化率30%物業(yè)類別 多層、小高層、商鋪主力戶型：105.93㎡、97.44㎡、94.68㎡、104.67㎡銷售價(jià)格3400元/㎡工程方案共建88棟樓。小區(qū)內(nèi)有自建幼兒園及小學(xué)，一期共有12棟樓，4棟小高層〔9層〕，8棟多層。最小樓間距20米，最大樓間距34米。現(xiàn)階段在售的有2#、3#、5#、7#、8#、10#、17#、18#樓，面積為86-120㎡，價(jià)格為2900-3600元/平米不等。剩余房源不多，多為80多平的小戶型。3月31號(hào)推出了21號(hào)樓，面積為105、106平的。目前針對一期剩余房源的優(yōu)惠活動(dòng)：買指定位置房源送儲(chǔ)藏室；特價(jià)房每套直降5萬；首付3萬買兩房，首付5萬買三房，開發(fā)商墊資〔針對首付湊不齊的客戶〕。整體價(jià)格在3000到3900之間。重點(diǎn)個(gè)案項(xiàng)目名稱：瑞景花園所屬公司：安慶同創(chuàng)置業(yè)有限責(zé)任公司項(xiàng)目地址：樅陽渡江北路原樅陽玻璃廠對面代理公司：安慶正奇房產(chǎn)營銷代理公司建筑面積：約11萬方土地面積：53006㎡規(guī)劃用途：商住取得方式：出讓使用期限：50年容積率1.25綠化率38%物業(yè)類別 多層主力戶型：110-130㎡精致三房銷售價(jià)格3400元/㎡瑞景花園與都市華庭隔街相望，樓盤規(guī)模較大，品質(zhì)較高，且小區(qū)規(guī)劃依地勢而成，上下錯(cuò)落。價(jià)格方面其報(bào)價(jià)比都市華庭略高，主要原因是產(chǎn)品形態(tài)及規(guī)模上的優(yōu)勢所造成。工程一共28棟多層，在售二期5#、15#、19#，面積90-136㎡，價(jià)格2900-3900元/平米。在售23#、14#、20#，面積110-130㎡，價(jià)格2900-3800元/㎡。重點(diǎn)個(gè)案項(xiàng)目名稱：金桂景觀園所屬公司：安徽宜龍集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：樅陽縣渡江北路（原樅陽縣玻璃廠對面）代理公司：安慶正奇房產(chǎn)營銷代理有限責(zé)任公司建筑面積：60000M2土地面積：36073.10㎡規(guī)劃用途：住宅取得方式：出讓使用期限：50年容積率1.6綠化率35%物業(yè)類別 多層、小高層主力戶型：100-130㎡銷售均價(jià)3300㎡金桂景觀園地處樅陽縣城市主干道渡江北路，總建面積6萬平米，規(guī)劃有12棟多層和1棟高層，小區(qū)自己配有幼兒園。目前在售2-13#，主要為95-135㎡的多層房源，價(jià)格在3000-3900元，復(fù)式價(jià)格在2300元不等。另外1#小高層正在出售，面積為107-125㎡，價(jià)格為2800-3500元/平方米?，F(xiàn)階段購房送儲(chǔ)藏室。重點(diǎn)個(gè)案項(xiàng)目名稱：華翔觀天下所屬公司：安慶市華翔置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：樅陽金山大道與連城路交匯處代理公司：安慶博睿房地產(chǎn)營銷策劃公司建筑面積：74343M2土地面積：19579.3㎡規(guī)劃用途：住宅取得方式：出讓使用期限：50年容積率3.48綠化率35.1%物業(yè)類別 高層小高層多層主力戶型：110-130平米三房銷售價(jià)格3900元/㎡華翔·觀天下位于樅陽縣城市中心區(qū)，是城市不可多得的高品質(zhì)生活居住空間，小區(qū)空間的生態(tài)環(huán)境、文化氣氛、均好性、完善的小區(qū)效勞系統(tǒng)對小區(qū)建設(shè)十分重要，規(guī)劃地塊定位為中高檔住宅小區(qū)，以高層住宅為主，工程共建8棟樓，其中2棟高層，5棟小高層，1棟多層。一期建設(shè)2#〔27層〕、3#〔17層〕；二期建設(shè)1#〔28層〕、4#〔5層〕、5#〔17層〕，2021年9月開盤，戶型面積以110-130㎡的住宅為主，符合市場需求。重點(diǎn)個(gè)案項(xiàng)目名稱：盛世龍城所屬公司：安徽宗誠置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：樅陽縣迎賓大道連城湖大橋北代理公司：深圳眾智聯(lián)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)建筑面積：880000M2土地面積：509畝規(guī)劃用途：住宅、商業(yè)取得方式：出讓使用期限：50年容積率2.17綠化率40%物業(yè)類別 多層高層花園洋房別墅主力戶型：90-120㎡銷售均價(jià)現(xiàn)售多層2800元/㎡，高層（18F）在5、6月推出，預(yù)計(jì)接近3000元/㎡一期商住工程建面約12萬方，以多層和高層為主，一期共21棟，其中4棟18+1層的高層、10幢多層、7棟沿街商鋪；二期建面約25萬方，仍以多層和高層為主，并配套建設(shè)幼兒園和商業(yè)綜合體；三期建面約48萬方，除延續(xù)一、二期的多層和小高層外，重點(diǎn)打造以簡歐風(fēng)格為基調(diào)的聯(lián)排別墅和高端時(shí)尚、依山親水的獨(dú)立別墅區(qū)。目前在售7#、10#、11#、14#、18#、19#樓，面積為90-125㎡，均價(jià)2700元；另售148㎡、163㎡頂層復(fù)式樓，均價(jià)3200元。優(yōu)惠：1、特價(jià)房，價(jià)格為2218元/平米起。2、老帶新優(yōu)惠，即老業(yè)主帶著新客戶成功購房，老業(yè)主可以獲得2000元的購物卡。重點(diǎn)個(gè)案項(xiàng)目名稱：眾陽一品所屬公司：樅陽縣天友置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：樅陽縣銀塘區(qū)浮山路9號(hào)代理公司：/建筑面積：110379㎡住宅：99479㎡物業(yè)：220㎡土地面積：32930.1㎡規(guī)劃用途：住宅取得方式：出讓使用期限：70年容積率3.35綠化率35.2％物業(yè)類別 多層、小高層（32F）主力戶型：103-138㎡銷售價(jià)格3500-3600元/㎡小區(qū)由樅陽縣天友置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)，位于樅陽縣浮山路西側(cè)，小區(qū)主要建筑為多、高層住宅。一期以多層，小高層為主，2021年年初開盤，二期以高層為主，高層為32F。一期7號(hào)樓預(yù)計(jì)5月開盤，活動(dòng)最高優(yōu)惠8%?！舱J(rèn)籌5000抵15000；團(tuán)購3人以上優(yōu)惠1%，6人優(yōu)惠2%；一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%；贈(zèng)送三年物管費(fèi)用〕第三部分

樅陽房地產(chǎn)市場分析樅陽住宅市場分析在售重點(diǎn)項(xiàng)目分析未來競爭態(tài)勢分析區(qū)域未來競爭態(tài)勢相對嚴(yán)峻，房地產(chǎn)市場競爭壓力較大。隨著政務(wù)新區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展，未來推出的土地供應(yīng)較多。現(xiàn)有樓盤在未來1-2年可能推出的高層項(xiàng)目體量較大，預(yù)計(jì)總建超100萬方，將與本案形成直接競爭，分流本案客群。①眾陽一品——占地32930.1㎡，建筑面積11萬㎡，規(guī)劃多層、高層（32F）②龍湖國際城——占地370畝，建筑面積60萬㎡，一期共有12棟樓，4棟小高層（9層）③盛世名都——占地74909㎡，建筑面積29萬㎡，規(guī)劃高層、小高層④華翔觀天下——占地19579.3㎡，建筑面積7.4萬㎡，規(guī)劃多層、高層（17-32F）⑤盛世龍城——占地509畝，建筑面積88萬㎡，規(guī)劃多層、高層為主，一期共21棟，其中4棟18+1層的高層房地產(chǎn)市場特征樅陽縣的房地產(chǎn)市場開展總體情況較好，呈現(xiàn)一副欣欣向榮的市場景象，房地產(chǎn)價(jià)格在縣級(jí)市中相比較而言處于較高位置，區(qū)域房地產(chǎn)均價(jià)接近3500元/平米。房地產(chǎn)開展在政府的有力引導(dǎo)和控制下，緊跟城市開展的步伐，呈現(xiàn)了比較鮮明的特征：絕大局部樓盤都集中在新城區(qū)，老城區(qū)新開發(fā)樓盤寥寥無幾，且在工程品質(zhì)、規(guī)模上存在較大差距；受城市規(guī)劃和推廣宣傳的影響，新城區(qū)樓盤價(jià)格普遍高于老城區(qū)，且得到了廣闊民眾的高度認(rèn)可；產(chǎn)品形態(tài)上還是以多層普通住宅為主，個(gè)別樓盤存在小高層、高層，別墅產(chǎn)品較為稀缺；從銷售情況上來看，目前市場主流的多層產(chǎn)品供給量較大，銷售情況良好；高層產(chǎn)品供給量最少，但是銷售情況一般；受地形地勢以及地理環(huán)境的影響，凸凹錯(cuò)落的地形導(dǎo)致工程施工方面本錢偏高，但自然環(huán)境及景觀優(yōu)越。新城區(qū)規(guī)劃統(tǒng)一協(xié)調(diào)，各政府機(jī)關(guān)單位及主要城市配套設(shè)施都已經(jīng)或正在向新區(qū)遷移，老城區(qū)臟亂差。市場環(huán)境總結(jié)高層抗性大，未來市場競爭壓力大。1樅陽房地產(chǎn)正有多層向小高層和高層轉(zhuǎn)型，高層需求抗性較大；高端群體較少。2小高層和高層中80-90㎡的2房及100-105㎡的3房供應(yīng)稀缺，但市場反應(yīng)較好去化較快。4樅陽消費(fèi)者對高公攤、高物業(yè)費(fèi)較敏感。對高層住宅抗性較大，但正逐步改善中。3項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)未來供應(yīng)較大，建筑形態(tài)多為18-33層建筑，競爭壓力巨大。第四部分

目標(biāo)客群分析與定位樅陽客群需求分析本案目標(biāo)客群定位通過訪談樅陽區(qū)推售工程、專業(yè)人士等，對樅陽房地產(chǎn)客群有了相對較系統(tǒng)的理解。主力客群客戶方面：對于樅陽縣購置房產(chǎn)的業(yè)主，即如下幾類：▲縣域區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民進(jìn)城；▲縣域區(qū)內(nèi)的企事業(yè)（公務(wù)員）和工廠單位員工進(jìn)城購置；▲縣域區(qū)內(nèi)的文教單位，鄉(xiāng)鎮(zhèn)老師進(jìn)城購買；▲縣城內(nèi)的居民外遷；▲縣域區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)暴發(fā)戶和本縣的社會(huì)成功人士（極少數(shù)）依據(jù)客戶置業(yè)訴求的不同，我們將全縣客戶劃分為五大典型的特征客群，每類客群具備其特定的訴求標(biāo)簽。權(quán)力階層企事業(yè)員工知識(shí)群體進(jìn)城農(nóng)民養(yǎng)家、拼搏、壓力、社會(huì)認(rèn)同、思想……權(quán)力、隱性收入、身份感、尊貴感、貴而不顯……知識(shí)、品味、低調(diào)、身份感……進(jìn)城心態(tài)、子女、攀比、資源、生意……縣內(nèi)外遷居民改善、環(huán)境、家庭、養(yǎng)老……財(cái)富人士財(cái)富、成功、身份感、社會(huì)認(rèn)同……養(yǎng)家拼搏壓力社會(huì)認(rèn)同思想企事業(yè)員工客戶特征職業(yè)樅陽縣域內(nèi)企事業(yè)員工；性格特征消費(fèi)謹(jǐn)慎、理性；需要養(yǎng)家，收入一般，壓力較大；年齡主要集中在25-35歲之間，希望得到社會(huì)認(rèn)同；思想較為先進(jìn)，能夠迅速接受新事物；置業(yè)偏好置業(yè)目的以自住需求為主，投資能力較低；置業(yè)經(jīng)歷多為首次置業(yè)置業(yè)敏感點(diǎn)價(jià)格主導(dǎo)，同時(shí)也會(huì)考慮戶型、地段、各項(xiàng)配套產(chǎn)品需求總價(jià)承受能力較弱，如果價(jià)格合適，其購房沖動(dòng)表現(xiàn)較為明顯企事業(yè)員工多為首次置業(yè)，以自主為主，價(jià)格敏感性較高，總價(jià)承受能力較弱，但其購房需求十分強(qiáng)烈。權(quán)力隱性收入身份感尊貴感貴而不顯權(quán)力階層客戶特征職業(yè)樅陽縣域內(nèi)各級(jí)政府高層官員、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)；性格特征收入不甚突出，但福利好，沒有后顧之；會(huì)有一定的隱性收入，會(huì)有一些性價(jià)比極高的消費(fèi)機(jī)會(huì)；喜歡擺架子，追求身份感和尊貴感；不喜歡露富；置業(yè)偏好置業(yè)目的改善型自住需求或未來養(yǎng)老為主；置業(yè)經(jīng)歷多處房產(chǎn)，大多數(shù)享受過分房福利；置業(yè)敏感點(diǎn)社區(qū)環(huán)境：自然、生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，綠化率；物業(yè)管理：較關(guān)注安全性；社區(qū)氛圍：周邊住戶檔次；產(chǎn)品需求主要選擇配套較完善、景觀資源較好區(qū)域的項(xiàng)目總價(jià)承受力較強(qiáng)。權(quán)利階層的客戶雖然收入不高，但權(quán)利帶來大量隱性收入使得他們在置業(yè)時(shí)渴望身份感和尊貴感，但有一定的藏富心理，對工程產(chǎn)品要求較高。知識(shí)品味低調(diào)身份感知識(shí)群體客戶特征職業(yè)中學(xué)教師、醫(yī)療機(jī)構(gòu)中高層人員、金融業(yè)從業(yè)人員、律師等，文化水平相對較高；性格特征受過良好教育，消費(fèi)較理性，少盲目；虛榮心不強(qiáng)，但是目光極其挑剔，容易接受新事物；較為關(guān)注社區(qū)整體的文化氛圍，有自身獨(dú)到的品位與眼光；置業(yè)偏好置業(yè)目的改善型自住需求為主；置業(yè)經(jīng)歷二次置業(yè)居多；置業(yè)敏感點(diǎn)內(nèi)外部景觀資源：山水帶來的人文氛圍；產(chǎn)品的立面造型及社區(qū)景觀所體現(xiàn)的社區(qū)文化；社區(qū)氛圍：周邊住戶文化檔次；產(chǎn)品需求關(guān)注的是產(chǎn)品本身的品質(zhì)是否符合自身的審美理念；總價(jià)承受力一般。知識(shí)群體價(jià)格敏感性較高，對工程往往有自己獨(dú)到的眼光，在關(guān)注工程的人文氣氛及整體美感的同時(shí)兼顧產(chǎn)品的功能性及性價(jià)比進(jìn)城心態(tài)子女攀比資源小買賣進(jìn)城農(nóng)民客戶特征職業(yè)樅陽縣域內(nèi)農(nóng)民；性格特征收入一般，但出于攀比一直有進(jìn)城心態(tài)；子女進(jìn)城就學(xué)是家庭非常關(guān)注的大事；喜歡城區(qū)的各種配套和生活便利；脫農(nóng)心態(tài)較重，希望在城區(qū)做些小生意；置業(yè)偏好置業(yè)目的自住需求為主；置業(yè)經(jīng)歷首次置業(yè)；置業(yè)敏感點(diǎn)對價(jià)格較為敏感；注重社區(qū)的外立面；關(guān)心地段，對遠(yuǎn)離城中心的項(xiàng)目有抗性；產(chǎn)品需求總價(jià)承受能力較弱。進(jìn)城農(nóng)民價(jià)格敏感性較高，關(guān)注地段、外立面等對自身生活和心態(tài)的影響，總價(jià)承受能力較弱。改善環(huán)境家庭養(yǎng)老縣內(nèi)外遷居民客戶特征職業(yè)老城區(qū)各種職業(yè)的人員；性格特征在老城區(qū)居住時(shí)間長，希望改變居住環(huán)境不喜歡擁擠、狹小的居住環(huán)境；家庭人員增多，分開居住愿望日益強(qiáng)烈；希望到環(huán)境較好的地方置業(yè)養(yǎng)老。置業(yè)偏好置業(yè)目的改善型自住需求為主；置業(yè)經(jīng)歷二次置業(yè)居多；置業(yè)敏感點(diǎn)內(nèi)外部景觀資源：山水帶來的養(yǎng)老環(huán)境；對價(jià)格較為敏感；注重戶型設(shè)計(jì)；產(chǎn)品需求追求中大面積、戶型合理的產(chǎn)品；總價(jià)承受力一般。縣內(nèi)外遷居民以二次置業(yè)為主，其價(jià)格敏感性較高，追求中大戶型以便改善居住環(huán)境，總價(jià)承受能力一般。財(cái)富成功身份感社會(huì)認(rèn)同財(cái)富人士客戶特征職業(yè)社會(huì)成功人士或一些暴發(fā)戶；性格特征出手闊綽、喜好攀比，熱衷奢侈品；追捧新鮮、高檔消費(fèi)事物以炫耀財(cái)富；講究面子，注重奢華，虛榮信比較重；迷信風(fēng)水，看重財(cái)運(yùn)；置業(yè)偏好置業(yè)目的改善型自住需求為主，兼有部分長期投資；置業(yè)經(jīng)歷二次或多次置業(yè)居多；置業(yè)敏感點(diǎn)城市黃金地段，各項(xiàng)配套完善產(chǎn)品形式、高檔特色配套等能夠標(biāo)定身份的要素產(chǎn)品自身的風(fēng)水學(xué)說，以提升自身財(cái)運(yùn)；產(chǎn)品需求規(guī)劃有特色的產(chǎn)品；總價(jià)承受力較強(qiáng)，只要產(chǎn)品符合其要求皆有置業(yè)可能?？腿盒〗Y(jié)整體上看，樅陽高端客群較稀缺，高層產(chǎn)品需求缺乏。當(dāng)前市場上的購置主力客群年齡大局部集中在25－40歲。樅陽25-35歲的年青置業(yè)者整體購置力相對較低，大局部需要父母支持，但這方局部客群需求較大。目前市場上適合其需求的產(chǎn)品相對欠缺。樅陽消費(fèi)者對高公攤、高物業(yè)費(fèi)較敏感。對高層住宅抗性較大，但正逐步改善中。第四部分

目標(biāo)客群分析與定位樅陽客群需求分析本案目標(biāo)客群定位客戶定位客戶構(gòu)成項(xiàng)目的價(jià)值支撐政務(wù)中心，區(qū)域發(fā)展利好教育資源優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品完善的配套（規(guī)劃中）核心客戶次要客戶偶得客戶2來源：周邊縣市職業(yè)：生意人為主來源：樅陽縣城職業(yè)：私企老板、公務(wù)員、企事業(yè)中高層、高校教師、經(jīng)商人士等來源：其他省市職業(yè)：廣泛結(jié)合市場及地塊特質(zhì)、區(qū)位因素等，本案目標(biāo)客群定位如下13總體原則是要在保證流量的同時(shí)還要?jiǎng)?chuàng)造溢價(jià)主流占位問題：在現(xiàn)有的競爭現(xiàn)實(shí)中選擇什么樣的占位？主流高端：能夠產(chǎn)生高價(jià)值，但是目前項(xiàng)目先天條件不足，要獲得目前市場主流高端客群的認(rèn)同有困難結(jié)論：在目前的競爭現(xiàn)實(shí)中，立足中高端，局部向高端突破應(yīng)該是相對穩(wěn)妥的占位主流中端：主流中低端：區(qū)域市場容量受目前周邊項(xiàng)目的分流，雖然隨著未來市政規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)會(huì)顯現(xiàn)增量，但依舊銷售壓力較大，并只需要一定得的成長時(shí)間客戶群體非主流，且無法實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，并且該定位無法支撐品牌和利潤目標(biāo)工程定位我們認(rèn)為本工程是一個(gè)新型的大盤，依托近13萬方的規(guī)模和區(qū)位功能優(yōu)勢，建立一個(gè)改變樅陽居住理念的工程為超越而來工程形象定位————契合地塊資源屬性——————主打中高層管理人員、公務(wù)員濱江現(xiàn)代城?一座新城的榮耀————彰顯區(qū)位優(yōu)勢，拔高形象————突出產(chǎn)品，符合客戶消費(fèi)屬性————主打現(xiàn)代城、新城概念，以其為賣點(diǎn)工程定價(jià)定價(jià)策略綜合工程品質(zhì)和區(qū)域景觀資源優(yōu)勢，我司在定價(jià)方面主張：“平價(jià)入市，穩(wěn)步提升，區(qū)別對待〞的定價(jià)策略。以等同于區(qū)域市場的價(jià)格快速銷售，短期內(nèi)聚集市場人氣使之形成口碑，通過市場口碑來實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步提價(jià)；對待不同樓棟、戶型、朝向的產(chǎn)品，在定價(jià)上綜合考慮，區(qū)別對待，使之形成一房一價(jià)，以此到達(dá)產(chǎn)品的均好銷售。定價(jià)方法當(dāng)前房地產(chǎn)采用的定價(jià)方法主要有三大類“市場比較法、本錢利潤法和經(jīng)驗(yàn)法〞。三類方法中較為科學(xué)且常使用的方法為市場類比法；在區(qū)域內(nèi)無參考工程或工程自身為高端物業(yè)時(shí)，常使用本錢利潤法和經(jīng)驗(yàn)法。為使工程定價(jià)更為科學(xué)合理，我司創(chuàng)新提出：“市場比較+經(jīng)驗(yàn)〞的復(fù)合權(quán)重法。工程定價(jià)產(chǎn)品價(jià)差為到達(dá)好房源賣好價(jià)格、反響產(chǎn)品間的差異性、使工程到達(dá)好房源與差房源均好銷售的目的，必須通過價(jià)差的手段制定一房一價(jià)表。層差：高層以較高樓層的價(jià)格高座向差：在高層的設(shè)計(jì)中一般東西二端的戶型通透，中間套型雖朝南面寬但南北不通透，因此定價(jià)時(shí)東向價(jià)最高，西向次之，中間最低〔靠近馬路或有污染源除外〕戶型差：小戶型因購置門檻較低，客群范圍較廣，在定價(jià)時(shí)小戶型比大戶型單價(jià)略高景觀差：離社區(qū)中心景觀距離的越近價(jià)格越高，景觀面越寬價(jià)格越高工程定價(jià)銷售價(jià)格根據(jù)工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)工程到達(dá)預(yù)售條件在2021年8月，綜合樅陽市場情況以及工程自身定位，建議工程銷售價(jià)格區(qū)間：3600—4000元/平米先期：3600元/平方米入市價(jià)風(fēng)格整：通過價(jià)格的數(shù)次跳躍，實(shí)現(xiàn)更高售價(jià)。期內(nèi)價(jià)風(fēng)格整1-2次，每期售價(jià)提價(jià)150元-250元/平米最終使工程售價(jià)拔高至4000元/平米前期中期后期售價(jià)售價(jià)第五部分

項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議1、內(nèi)部景觀2、智能化系統(tǒng)3、贈(zèng)送空間4、物業(yè)效勞5、售樓部包裝6、樣板房與景觀區(qū)1、內(nèi)部景觀創(chuàng)作園林，只為復(fù)原自然小區(qū)中心位置，一般因周圍建筑遮擋，使外部景觀有所欠缺，只能用內(nèi)部景觀來彌補(bǔ)。景觀建議園林風(fēng)格：園林風(fēng)格要與整個(gè)社區(qū)風(fēng)格相吻合，建議本工程采用新古典園林風(fēng)格。園林