惠州鵬基金榜山項(xiàng)目主題定位報(bào)告97p

世聯(lián)地產(chǎn)2021.02金榜山工程定位回憶1工程屬性整體定位客戶定位產(chǎn)品定位計(jì)算指標(biāo)用地面積102996平米容積率≤2.5計(jì)容積率建筑面積257490平米其中商業(yè)25000平米建筑密度≤35%住宅凈建筑密度≤22%綠地率≥30%車位配置標(biāo)準(zhǔn)≥1個(gè)/100平米(計(jì)容建面)限高60米(可以突破)用途住宅、商業(yè)及配套設(shè)施工程指標(biāo)：中等規(guī)模占地，約為10萬平米；容積率較高，為2.5，對(duì)工程開展超高端產(chǎn)品有一定的影響；形狀較為方正，利于后期規(guī)劃設(shè)計(jì)本工程萬林湖小區(qū)本工程[關(guān)于板塊]高端工程聚集地[關(guān)于資源]擁有景觀資源[關(guān)于規(guī)模]中大規(guī)模[關(guān)于品牌]

鵬基品牌優(yōu)勢(shì)[關(guān)于環(huán)境]山景資源，純居住區(qū)域工程屬性判斷：[關(guān)于指標(biāo)]

中等容積率中大規(guī)模、中等容積率、城市資源型關(guān)鍵詞：板塊、資源、品牌采用“差異化開發(fā)策略〞，以“大戶型山居豪宅〞為主力開展方向，做區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者整體定位立足惠州老城區(qū)的豪宅型客戶及享受型客戶，輻射珠三角廣泛的客戶客戶定位惠城企業(yè)中高層管理者、高級(jí)公務(wù)員、政府官員、私營(yíng)業(yè)主，具有較高收入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的圈層群體和希望享受高端社區(qū)生活的中高層社會(huì)群體惠城企業(yè)中層管理者、白領(lǐng)和普通職工、公務(wù)員，江北因高房?jī)r(jià)而外流的企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員核心客戶重要客戶偶得客戶我們的客戶——以100-180平米的三房、四房為主力戶型，少量復(fù)式產(chǎn)品占據(jù)景觀資源突破市場(chǎng)面積區(qū)間（平方米）戶型建面比80-1002+1房5%3+1房5%100-130大三房20%130-150小四房25%150-180大四房25%180-200五房10%復(fù)式五房10%80—100平米的高附加值剛需產(chǎn)品分布于金榜路邊；以100-180平米之間的三房、四房為主力產(chǎn)品；10%的復(fù)式產(chǎn)品已在萬林湖工程中得到驗(yàn)證，走量較快，且價(jià)格表現(xiàn)較好，是洋房產(chǎn)品中突破市場(chǎng)的標(biāo)桿產(chǎn)品。我們的時(shí)機(jī)：面對(duì)惠州高端豪宅市場(chǎng)江北〉江南的現(xiàn)狀，做江南豪宅標(biāo)桿工程，突破自身劣勢(shì)，高調(diào)入市產(chǎn)品定位同類主題定位的案例分析2惠州山居主題定位案例深圳山居主題定位案例客戶感知與目標(biāo)客戶精神屬性描述惠州山居主題定位案例惠州山居物業(yè)分布惠博沿江路片區(qū)高榜山、紅花湖景區(qū)周邊惠博沿江路片區(qū)：有山有水，以水為主，水資源更為強(qiáng)勢(shì)，山資源利用缺乏，享受未來城市開展利好。代表工程：保利山水城、惠鵬工程高榜山景區(qū)周邊：受風(fēng)景區(qū)定位影響，城際交通便捷，以山資源為主，適宜居住的休閑居所。代表工程：潤(rùn)園、萬林湖、城市原筑沿江路案例：保利山水城工程介紹：總占地面積36萬平米，總建筑面積35萬平米，分四期開發(fā)，目前開發(fā)一期產(chǎn)品類型：洋房及別墅主力戶型：聯(lián)排別墅，250-303平米獨(dú)棟別墅，400平米洋房2房90平米，3房120平米營(yíng)銷發(fā)力點(diǎn)分析：

保利品牌、湖山資源、別墅產(chǎn)品布局分析：規(guī)劃未充分考慮利用地塊內(nèi)部山體資源，大量開挖山體建別墅，造成展示面形像較差，高層產(chǎn)品均分布在地塊資源相對(duì)較弱的區(qū)域。高層高層別墅聯(lián)排別墅產(chǎn)品分析：產(chǎn)品設(shè)計(jì)沒有利用山體資源，山體反而成為產(chǎn)品設(shè)計(jì)的負(fù)面影響，聯(lián)排別墅面寬受限，僅６米，進(jìn)深較大達(dá)21米。6m21m產(chǎn)品分析：產(chǎn)品高層產(chǎn)品沒有突出特點(diǎn)，主力戶型以贈(zèng)送面積為主，85-100平米普通居家兩房、三房產(chǎn)品戶型，不強(qiáng)調(diào)景觀面。87平米兩房89平米兩房136平米兩房91平米三房保利山水城

雖然同時(shí)占有湖、山資源，但是山資源利用不充分，以別墅產(chǎn)品為主導(dǎo)，水資源為主。高層產(chǎn)品除了附加值之外沒有亮點(diǎn)。產(chǎn)品區(qū)域規(guī)模資源規(guī)劃品牌保利山水城景區(qū)案例：萬林湖營(yíng)銷發(fā)力點(diǎn)分析：城央、湖景資源、名校

布局分析：內(nèi)部高差不大，主要在交通體系上有起伏，一期、二期依賴湖景，打造坡地別墅，或親湖或看湖，洋房產(chǎn)品分布在別墅外圍，山居感受較弱。聯(lián)排別墅花園洋房臺(tái)地別墅聯(lián)排別墅獨(dú)立/雙拼別墅花園洋房臺(tái)地別墅花園洋房獨(dú)立/雙拼別墅產(chǎn)品分析：主要是疊墅和疊水聯(lián)排產(chǎn)品較有山居氣氛，洋房產(chǎn)品主要依賴社區(qū)園林景觀，設(shè)計(jì)超大景觀陽臺(tái)，有一定的景觀特色。3室2廳2衛(wèi)139.87㎡180-190㎡三房8.1m8.6m萬林湖

同時(shí)占有湖、山資源，打造惠州坡地別墅概念，私密安靜的生活環(huán)境與資源環(huán)境在客戶中有很好的口碑，但是由于內(nèi)部地勢(shì)起伏不大，只有少量疊墅產(chǎn)品有山居的感受，不能將這一概念發(fā)揮到極致。產(chǎn)品區(qū)域規(guī)模資源規(guī)劃品牌萬林湖有一定山體資源的工程沒有很好的利用地勢(shì)，增加了本錢的同時(shí)也破壞了原有的豐富的資源景觀；山居概念不僅僅是利用山造景，不僅是地形的利用，而是一種生活方式和理念?；莶┭亟飞骄庸こ炭偨Y(jié)：惠州沒有真正的山居豪宅惠州山居主題定位案例深圳山居主題定位案例深圳山居主題物業(yè)借鑒案例：金地香蜜山〔山居十二院〕地業(yè)十五莑〔禪意山居〕案例１：金地香蜜山占地面積：78679平方米總建筑面積：169860平方米容積率：2.17建筑密度：15%一期總戶數(shù)：816戶二期總戶數(shù)：429戶高處生活就是風(fēng)景“山居十二院〞的宣傳，工程以個(gè)性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、客戶定位、推廣，成為04年市場(chǎng)上最具營(yíng)銷力的經(jīng)典，同時(shí)也使金地品牌知名度和形象得到進(jìn)一步的提升。以18層一梯三戶板式單位為主，輔以局部24-33層高層單位。均價(jià)8000以上〔當(dāng)時(shí)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為7670元〕〕2004年底完成一期銷售率85%，4-12月694套，月均77套〔星河國(guó)際〕。2005年底完成總額銷售率95%，達(dá)1182套，2005年488套，月均40套。建筑是山，越高，越遠(yuǎn)。扭轉(zhuǎn)，朝向的經(jīng)驗(yàn)主義采取針對(duì)性強(qiáng)的營(yíng)銷手段、用超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)勢(shì)姿態(tài)，金地香蜜山的形象統(tǒng)領(lǐng)金地?香蜜山：山居十二院（產(chǎn)品屬性）?“造院〞——建筑在院落里久違的院落，在城市中復(fù)興“一切建筑不管是什么樣子，都必須被接納環(huán)境的一局部，而在這12處我們的環(huán)境又是略有不同的，沒有人真正的看單體的建筑，我們幾乎把建筑當(dāng)成了環(huán)境，在“山居十二院〞我們讓建筑成為了環(huán)境的一局部。〞在這里，我們開始明白——“造院〞——臺(tái)地+坡地〔“山地〞概念的大膽運(yùn)用〕空間：錯(cuò)落有致。有張有弛。有揚(yáng)有抑，有開有闔，有遠(yuǎn)有近。層次：變化多端。坡地、緩步、臺(tái)階、擋土墻，防止平鋪直敘的單調(diào)。變化：步移景異。氣氛：輕松隨性。連續(xù)坡道系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，有助于人車分流、人車分層?！霸煸酣暋臻g網(wǎng)絡(luò)親地空間。增加居民接觸地面的時(shí)機(jī)，創(chuàng)造適合活動(dòng)的人性化場(chǎng)地。親水空間。充分挖掘水的內(nèi)涵，營(yíng)造親水/觀水/戲水/近水的場(chǎng)所。親綠空間。軟硬景觀結(jié)合，營(yíng)造充滿活力和自然情調(diào)的綠色景觀。親子空間。充分考慮兒童設(shè)施和場(chǎng)地。運(yùn)動(dòng)橡膠地面游戲組合器具水體草坪道板磚鋪地彩棠石鋪地請(qǐng)各國(guó)著名雕塑家創(chuàng)作組成的國(guó)際性雕塑群雕塑家建立自己的雕塑公園以不同題材建立起的專題12院雕塑院落臨時(shí)性的流動(dòng)雕塑院落喬爾·珀?duì)柭睯oelPerlman〕芭芭拉·赫普沃斯〔BarbaraHepworth〕米丘工作室亨利-摩爾〔HenryMoore〕朝勃克〔OlbramZovbek)“造院〞——建筑在院落里金地香蜜山的形象統(tǒng)領(lǐng)金地?香蜜山：山居十二院〔工程產(chǎn)品屬性〕造院創(chuàng)意工場(chǎng)山居十二院展精英平臺(tái)工科精神，原創(chuàng)出品〔金地品牌屬性〕“讓波托菲諾們土起來！〞香蜜山的人文概念與設(shè)計(jì)彌補(bǔ)了其在區(qū)域內(nèi)資源、產(chǎn)品上的劣勢(shì)；香蜜山追求的人文精神是與目標(biāo)客戶的精神追求向相契；金地品牌的影響力將“山居十二院〞的概念更深入的推廣；香蜜山：山居十二院?金地原創(chuàng)出品案例２：地業(yè)十五峯占地面積：55608平方米總建筑面積：179567平方米容積率：2.２綠化率：35%一期總戶數(shù)：451戶１３－１８層小高層單位。城市假日一期二期工程推廣形象：為不與主流的完美，師著、精端、山宅工程理念主張：清心不寡欲，都市禪意山居大宅工程推廣形象：為不與主流的完美，師著、精端、山宅工程理念主張：清心不寡欲，都市禪意山居大宅都市生活寫照：高樓大廈、車水馬龍、燈紅酒綠、觥籌交錯(cuò)、身心疲憊；壓力、煩躁，家庭、事業(yè)、身心難以平衡。禪：平和、靜心、人生沉淀之后的智慧；都市：繁華的、便利的、中心的；出那么繁華、入那么山林。既能享受寧靜的山居，卓然不同的生活品位；又能享受都市的高尚繁華，不被邊緣化。線上推廣1：為不與主流的完美師著、精端、山宅線上推廣2：為不與主流的建筑精品線下禪意生活推廣之一：美學(xué)巡展都市禪意山居禪意生活展示之一：樣板房展示5年精工品質(zhì)，從材料到工藝，處處盡善盡美純白樣板房，日式禪意風(fēng)“都市禪意山居〞概念營(yíng)銷帶來的溢價(jià)，提升客戶的價(jià)格預(yù)期，締造都市山居豪宅時(shí)間120001000080001500018000300002500008年8月09年3月09年8月09年12月2萬元/平米為價(jià)格瓶頸元/平米客戶價(jià)格預(yù)期突破3萬元/平米的價(jià)格預(yù)期市場(chǎng)因素營(yíng)銷價(jià)值案例總結(jié)：獨(dú)特，甚至稀缺的自然資源不是翻開市場(chǎng)大門的唯一金鑰匙，豪宅的必然因素里除了自然環(huán)境，還要擁有歷史以及人文的內(nèi)涵，這種內(nèi)涵決不是單靠環(huán)境就能展現(xiàn)出來的。賣山不是賣物質(zhì)層面的山，而是尋找一種精神感知，尋找有同樣精神感知的人群。深圳山居主題定位案例工程價(jià)值傳播體系：立體式全方位傳播，虛實(shí)兼?zhèn)?，?shí)那么揚(yáng)長(zhǎng)不避短，虛那么極度差異化。資源價(jià)值理念價(jià)值隱形價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值形象價(jià)值區(qū)域價(jià)值1765432項(xiàng)目?jī)r(jià)值1008060服務(wù)價(jià)值客戶價(jià)值感知物理屬性（標(biāo)準(zhǔn)化）精神屬性（個(gè)性化）客戶價(jià)值期望項(xiàng)目?jī)r(jià)值傳播資源價(jià)值理念價(jià)值隱形價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值形象價(jià)值區(qū)域價(jià)值1765432銷售現(xiàn)場(chǎng)價(jià)值傳播與強(qiáng)化服務(wù)價(jià)值線上營(yíng)銷推廣價(jià)值傳播線下營(yíng)銷活動(dòng)價(jià)值傳播1形象價(jià)值2理念價(jià)值34區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值123產(chǎn)品價(jià)值理念價(jià)值服務(wù)價(jià)值資源價(jià)值理念價(jià)值隱形價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值形象價(jià)值區(qū)域價(jià)值客戶價(jià)值感知1765432工程價(jià)值1008060效勞價(jià)值1008060客戶價(jià)值期望物理屬性〔標(biāo)準(zhǔn)化〕精神屬性〔個(gè)性化〕工程價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)理：客戶感知價(jià)值＞客戶預(yù)期價(jià)值客戶感知價(jià)值＝f〔物理屬性感知價(jià)值，精神屬性感知價(jià)值〕工程價(jià)值實(shí)現(xiàn)的路徑：客戶期望價(jià)值：基于工程物理屬性，尋求精神生活需求客戶感知價(jià)值：滿足物理屬性需求，放大工程的精神屬性價(jià)值價(jià)值挖掘價(jià)值傳播價(jià)值感知PK價(jià)值締造價(jià)值預(yù)期1〕價(jià)值締造：物理屬性的改造，并決定價(jià)值挖掘和傳播的空間；2〕價(jià)值挖掘：基于本工程的物理屬性，從區(qū)域、資源、產(chǎn)品等角度提煉核心價(jià)值點(diǎn)；3〕價(jià)值傳播：基于提煉的核心價(jià)值點(diǎn)，從線上、線下進(jìn)行全方位的立體式價(jià)值傳播；4〕價(jià)值感知：實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)客戶價(jià)值感知效果，因地制宜調(diào)整價(jià)值傳播策略與方向；5〕價(jià)值預(yù)期：理性分析并尊重、滿足客戶對(duì)工程的價(jià)值預(yù)期；Ｑ：我們的客戶精神屬性是什么？客戶置業(yè)心理分析：大多數(shù)客戶以改善居住、生活環(huán)境為主，因此選擇170-200平米的產(chǎn)品；占六成以上的客戶愿意為絕版地段和景觀資源買單。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，受訪客戶對(duì)房屋的面積需求較為分散，從70-200平米均有，其中主要以170-200平米為主。客戶置業(yè)能力分析：大戶型產(chǎn)品客戶年收入大局部在30萬以上，置業(yè)能力較強(qiáng)，因此客戶一次性付款比例較高，客戶多為惠城老城區(qū)換房客。受訪者中一次性付款的占36%，按揭貸款的占到64%；按揭貸款年限從5年至20年不一。月供金額差異較大，從4200至12000元不等；年收入20-50萬的客戶在一半以上，主要是惠城本地客戶?？蛻魜碓?1%9%3%2%3%3%2%5%2%惠城惠陽惠東河源陳江仲愷廣州深圳普寧客戶需求分析總結(jié)：舒適/氣派/高檔目標(biāo)客戶描述關(guān)鍵詞：穩(wěn)定、家庭、成功、享受、心靈歸屬感他們是一群尋找心靈歸屬的人，收獲著事業(yè)成熟期的紛繁與愉悅，享受著穩(wěn)定的家庭生活，沉浸在半生的豐富閱歷之中，但是他們還是在尋找……

Ａ：是一個(gè)可以把玩的物件、也是一個(gè)可以洗徹身心的家、還是一種渾然天成的風(fēng)格……Ｑ：什么是他們的心靈歸屬？金榜山靠什么打動(dòng)他們的精神感知？金榜山是他們的心靈歸屬地嗎？寫在主題定位之前3惠州城市文化研究工程外部根本條件工程內(nèi)部根本條件山水后花園：“半城山色半城湖〞的惠州，珠三角山水資源最豐富的城市，山水資源也成為惠州城市和房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心名片今日惠州惠州集山、江、湖、海、泉、瀑、林、澗、島為一體，融自然景觀與人文景觀于一身。天下西湖三十六，惟有杭州并惠州“百粵群山之祖〞羅浮山天然氧吧〞南昆山“嶺南第一泉〞湯泉風(fēng)景迷人的巽寮灣惠州之根無論是能表達(dá)東岸價(jià)值的“產(chǎn)業(yè)承接帶〞，還是能表達(dá)城市融合價(jià)值的“山水后花園〞，都為惠州打上了“寄生〞的標(biāo)簽；那么惠州是否還有另外一張名片……昔日惠州粵東門戶/區(qū)域中心：東江是珠江三角洲東岸的發(fā)源地，惠州曾經(jīng)是東江流域政治、經(jīng)濟(jì)、軍事、文化中心和商品集散地，區(qū)域中心城市160多年前，香港屬于惠州；30年前，深圳屬于惠州，20年前，東莞也屬于惠州。昔日惠州嶺南名郡/文化名城：2007年城市文化競(jìng)爭(zhēng)力排名，惠州文化單項(xiàng)排名第四位，內(nèi)地城市最具文化、歷史的地方惠州學(xué)院歷史悠久，人文薈萃。其前身可追溯到宋淳佑四年〔公元1244年〕，惠州太守趙汝馭在銀岡嶺創(chuàng)立“聚賢堂〞，又稱為“十二先生祠〞，以紀(jì)念唐、宋以來對(duì)惠州經(jīng)濟(jì)文化最有奉獻(xiàn)的先哲名儒“十二先生〞。后惠州太守劉可剛把“聚賢堂〞改為“豐湖書院〞，成為當(dāng)時(shí)廣東四大著名書院之一。清代名士宋湘的名聯(lián)“人文古鄒魯，山水小蓬瀛〞是書院最好的寫照?；葜菸幕催h(yuǎn)流長(zhǎng)，東江、東坡、東征、東縱四東文化，對(duì)整個(gè)廣東有著舉足輕重的影響是珠三角東岸的歷史名城在經(jīng)濟(jì)開展的浪潮下，曾經(jīng)因?yàn)闅v史文化的積淀而形成的領(lǐng)袖氣質(zhì)在GDP的追逐中，逐漸消散了；如今的歷史只是一些碎片式的符號(hào)，城市似乎對(duì)曾經(jīng)的過往失憶了……400多年歷史的縣城最后的老城墻歸善墻于08年5月被拆工業(yè)污水排入東江一個(gè)無法找到根的惠州5252限購令中小戶型需求比例降低大戶型需求比例增加在限購令下，客戶尤為珍惜自己的“購房指標(biāo)〞，過渡性居住需求將受到一定程度的抑制，中小戶型市場(chǎng)需求比例將下降；在限購令下，客戶住宅購置次數(shù)受到限制，一步到位的心理將被進(jìn)一步放大，大戶型市場(chǎng)需求比例將上升；53高收入人群低收入人群商品房在剝離不可能完成的使大多數(shù)人有住房的政治使命后，房?jī)r(jià)將僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，而非政治問題，這將使商品房產(chǎn)品進(jìn)一步走向高端化，成為小眾群體的需求產(chǎn)物，中低檔物業(yè)將逐漸消失；廉租房、公租房成為政府解決大量民眾生活的必然措施；2021年全國(guó)保障房建設(shè)目標(biāo)為1000萬套，為催促地方政府完成這一任務(wù)，住建部將與各省級(jí)政府簽訂“軍令狀〞，任務(wù)完成情況將納入對(duì)地方政府的考核?！〗ú坎块L(zhǎng)姜偉新中低收入人群限價(jià)房將成為政府解決夾心層居住問題的主要方式外部條件2：惠州豪宅價(jià)值體系正在由單一的濱江豪宅向多元化豪宅方向轉(zhuǎn)變，包括占有城市核心資源豪宅、城市+資源型豪宅、4A風(fēng)景區(qū)休閑豪宅碧水灣帝景灣水云居翡翠灣富力麗港中心佳兆業(yè)中心保利達(dá)工程華貿(mào)中心城市核心豪宅濱江豪宅中信水岸城瓏湖灣惠鵬工程保利山水城城市+資源豪宅4A風(fēng)景區(qū)休閑豪宅豪宅潤(rùn)園萬林湖城市原筑外部條件3：未來兩年惠城的市場(chǎng)供給量超過600萬平米，其中11年將到達(dá)350萬平米以上，三環(huán)以內(nèi)的土地供給逐漸短缺項(xiàng)目名稱占地面積（m2)建面（m2)產(chǎn)品類型11年推售量荷蘭水鄉(xiāng)40萬60萬多層、小高層、高層8萬（三期）東方威尼斯17萬26萬聯(lián)排別墅、洋房、小高層8萬（二期）中信水岸城25萬75萬小高層、高層、別墅11萬天地源水口項(xiàng)目18萬20萬別墅、高層10萬龍光東江新城項(xiàng)目10萬20萬高層10萬合生上觀國(guó)際40萬100萬小高層、高層10萬寶安水口項(xiàng)目12萬25萬別墅、高層10萬鼎峰項(xiàng)目27萬67.5萬高層預(yù)計(jì)10萬盈超項(xiàng)目3萬7.4萬別墅、高層預(yù)計(jì)4萬中頤項(xiàng)目7.8萬33萬高層預(yù)計(jì)10萬萬科項(xiàng)目25.3萬32.8萬洋房、小高層、高層預(yù)計(jì)12萬雙城國(guó)際5.6萬28.4萬-------預(yù)計(jì)6萬合生帝景灣23萬42萬小高層、高層預(yù)計(jì)8萬奧園100萬130萬聯(lián)排別墅、小高層、洋房預(yù)計(jì)10萬東南項(xiàng)目1萬2萬——預(yù)計(jì)2萬鵬基萬林湖42萬33萬多層、小高層、高層、獨(dú)立、臺(tái)地別墅8萬（明年）潤(rùn)園30萬21.7萬獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、小高層預(yù)計(jì)8萬（二期）山水江南7.2萬10萬多層、別墅4萬（二期）東江學(xué)府90萬160萬高層、小高層——山水華府12萬23萬高層8.5萬南山詩意4.7萬9.8萬小高層預(yù)計(jì)6萬TCL陳江項(xiàng)目8萬約12萬預(yù)計(jì)小高層、高層預(yù)計(jì)6萬TCL金山湖項(xiàng)目6.5萬15萬預(yù)計(jì)高層、小高層預(yù)計(jì)7萬東江新城(含水口)片區(qū)約80萬江北(含沿江路)片區(qū)約120萬南部新城約70萬其它片區(qū)(南線、仲愷)約80萬2021年惠州市商品房銷售統(tǒng)計(jì)外部條件3：從需求角度來看，平面大面積戶型市場(chǎng)需求非常強(qiáng)勁，在銷售面積上占總銷售面積的35%；從而反映出惠州大面積商品房需求具有較強(qiáng)的購置力外部條件4：本工程金榜路距離惠鹽高速出口——白云前收費(fèi)站僅五分鐘車程，是由深圳進(jìn)入惠城的第一站，因此萬林湖深圳客戶比例相對(duì)同類樓盤偏高。惠鹽高速白云前收費(fèi)站金榜路萬林湖本案“和院〞J區(qū)開盤成交客戶深圳客戶占35%：主要來自南山區(qū)13%，福田區(qū)8%,寶安區(qū)、羅湖區(qū)、龍崗區(qū)各占4%，鹽田區(qū)占2%；內(nèi)部條件1：目前地塊內(nèi)部有小型山體，并將地塊分割成了東、西走向兩塊；地塊外表有一定的落差，表現(xiàn)為南低北高地勢(shì)。萬林湖金榜路學(xué)校用地J1F1F2F3會(huì)所建筑工棚魚塘已經(jīng)填平地塊內(nèi)部有不同高度的小山體地塊內(nèi)有局部碎石低洼內(nèi)部條件1：地塊主要以山景資源為主，高層可看局部紅花湖，屬于典型的山資源景觀區(qū)域，西面有規(guī)劃中的公園，景觀較為豐富，但不強(qiáng)勢(shì)；且整體表現(xiàn)為西北向山景資源更具優(yōu)勢(shì)激流坑片區(qū)北部山體居住組團(tuán)萬林湖內(nèi)部山體景觀西至：金仲路延伸至古塘坳醫(yī)院，停車場(chǎng)及學(xué)校規(guī)劃用地北至：小型山體，金榜隧道方向南至：福利院規(guī)劃用地，地面已全部平整東至：金榜路，與萬林湖一期洋房隔路相望福利院用地鵬基地產(chǎn)在萬林湖和半山名苑工程中積累了大量打造高品質(zhì)豪宅的經(jīng)驗(yàn)，并且通過這兩個(gè)工程在市場(chǎng)上樹立了較好的品牌影響力。萬林湖半山名苑內(nèi)部資源3：本工程與萬林湖僅一路之隔，可借助萬林湖在市場(chǎng)品牌影響力和優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境影響力，同時(shí)借助十一小的吸引力，本工程是萬林湖城央湖山資源物業(yè)的再升級(jí)，更是鵬基地產(chǎn)品牌的再升級(jí)。萬林湖金榜路學(xué)校用地J1F1F2F3會(huì)所智者樂水，仁者愛山；山水聚會(huì)，金榜題名；上風(fēng)上水，傳世大宅。萬林湖被譽(yù)為“城市生態(tài)絕版領(lǐng)地，最正確要地〞，金榜山借勢(shì)萬林湖，更是萬林湖生態(tài)豪宅概念的升級(jí)與傳承定位及生活打造工程定位規(guī)劃布局立面建議4園林及小品區(qū)內(nèi)配套設(shè)施營(yíng)銷展示我們的定位方向——結(jié)合工程的資源價(jià)值、區(qū)域價(jià)值、品牌價(jià)值，把握時(shí)機(jī)，打造一種精神層面的山居生活，并將其打造成一種標(biāo)桿的生活主張，來表達(dá)客戶置業(yè)時(shí)的精神訴求——城市中心禪意山居案名建議富春山居禪意峯備選案名：聆峰〔取自臨峰，改后寓意人與山的交流〕資源價(jià)值理念價(jià)值隱形價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值形象價(jià)值區(qū)域價(jià)值客戶價(jià)值期望1765432工程價(jià)值1008060效勞價(jià)值客戶價(jià)值感知物理屬性〔標(biāo)準(zhǔn)化〕精神屬性〔個(gè)性化〕工程價(jià)值挖掘工程價(jià)值挖掘：物理屬性提煉與提升，精神屬性賦予更多的創(chuàng)造性工程價(jià)值挖掘區(qū)域價(jià)值紅花湖景區(qū)既為惠州的城市綠肺、同時(shí)也是惠州城區(qū)的地理頂峰，是居民休閑健身的首選之地區(qū)域價(jià)值紅花湖紅花湖是惠州西湖的活水源，湖區(qū)山林茂盛，紅花湖以生態(tài)修養(yǎng)、休閑健身、游憩觀光為主開發(fā)建設(shè)，中心區(qū)建設(shè)有眾多旅游景點(diǎn)；越來越多的市民享受著紅花湖風(fēng)景區(qū)的休閑健身設(shè)施。區(qū)域價(jià)值高榜山在惠州人心中，不只是地理的頂峰，更是文化傳承的象征之一掛榜閣這個(gè)具有嶺南文化特色的古典建筑建成開放，進(jìn)一步提升我市城市檔次，展示惠州山水優(yōu)美、生態(tài)和諧、崇文厚德的良好城市形象，打造“休閑之都·度假天堂〞和國(guó)家歷史文化名城。高榜山成為市民健身場(chǎng)，“綠道〞改變市民休閑方式。高榜山景區(qū)掛榜閣高榜山登高區(qū)域價(jià)值挖掘區(qū)域價(jià)值核心---城市中心的山峰。物理屬性西三環(huán)的貫穿，區(qū)域內(nèi)部交通將極大改善；城市升級(jí)，鵝嶺南路城市化加速；惠州城區(qū)土地有限，未來城西開展加速；教育物業(yè)保值、升值空間；軌道沿線物業(yè)；精神屬性城市綠肺，惠州的健康養(yǎng)生之地；文化傳承，承托美好生活夢(mèng)想；城市認(rèn)知中的豪宅區(qū)域如何通過產(chǎn)品來表達(dá)本工程的價(jià)值？如何闡述這種價(jià)值？用怎樣的精神屬性來描繪本工程的生活方式？85-100平米2+1/3+1115-125平米大3房130-140平米小4房160-170平米大4房180-200平米5房/復(fù)式24層24層28層28層28層28層32層28層28層32層32層32層28層32層增加樓宇現(xiàn)有規(guī)劃思路分析現(xiàn)有規(guī)劃思路分析山仍然是我們的景觀，建筑與山的互動(dòng)極少，對(duì)山的開發(fā)和利用，仍保持一種“遠(yuǎn)觀而不可褻玩〞的心理；較多采用大板面的布局，山的開發(fā)性略顯缺乏，是工程的山而不是我們所說的“城市的山峰〞；在建筑形態(tài)上，采用高層低密度的思想，但是建筑的高度上難以出現(xiàn)變化，給人比較單調(diào)的感覺；對(duì)于臨街面的利用，我們究竟是用低價(jià)值的產(chǎn)品進(jìn)行弱化，還是用開放式的布局來表達(dá)工程的屬性？規(guī)劃理念：尊重自然、順乎自然，

回歸人性，回歸本原保存坡地的山地形態(tài)，通過小區(qū)綠化返哺大地，實(shí)現(xiàn)建筑與自然的互動(dòng)，更將生活與自然融為一體，形成良好的禪居生活氣氛。我們要打造一個(gè)能講故事的建筑案例借鑒——十五峯規(guī)劃格局：場(chǎng)地重構(gòu)，架空2-4層，形成三個(gè)臺(tái)面，純小高層，短板點(diǎn)式排布，南偏東18°板樓架空2-4層：7萬平米地下空間；陽光型車庫，戶均雙車位；尊重人性，戶戶納景；短板點(diǎn)式排布：保證足夠的樓間距，無對(duì)視，戶戶通風(fēng)、采光、納景效果佳；南偏東18°板樓：最大限度的保證南北通透性、通風(fēng)效果；我們要打造一個(gè)能講故事的建筑案例借鑒——十五峯世聯(lián)建議——概念示意24層24層28層28層28層32層28層28層32層32層32層28層32層增加樓宇調(diào)整思路南面入口處設(shè)計(jì)較大的公共廣場(chǎng)空間，較為浪費(fèi)；建議把入口北移，正對(duì)山體，形成開闊的，生態(tài)的展示入口；工程整體采用大圍合的規(guī)劃布局方式，工程內(nèi)部顯得過于空曠，建議在中心景觀區(qū)域設(shè)計(jì)2棟樓王單位，樹立工程標(biāo)桿；現(xiàn)方案指標(biāo)難以滿足工程容積率要求，可考慮在西南角增加兩棟高層單位，平衡容積率北面大板式結(jié)構(gòu)單位，建議稍稍向南偏移角度，可增加其立面展示效果；外立面建議我們回歸的是一種中式的居住思想——與自然的交融文化的傳承不張揚(yáng)，卻實(shí)用不跳躍，卻大氣顯然傳統(tǒng)的歐式風(fēng)格已不能滿足我們的需求，但同時(shí)我們也要兼顧惠州當(dāng)前的置業(yè)習(xí)慣——純粹的中式也讓客戶難以接受外立面建議——中式現(xiàn)代風(fēng)格取歐式建筑的幾何感，結(jié)合中式的節(jié)點(diǎn)元素廣州云山詩意·人家外立面建議——中式現(xiàn)代風(fēng)格取歐式建筑的幾何感，結(jié)合中式的節(jié)點(diǎn)元素外立面建議——中式現(xiàn)代風(fēng)格(建議參考十五峯)可考慮多采用現(xiàn)代元素，但在色彩上采用偏灰色調(diào)為主采用大量玻璃元素組成，筆直的線條，簡(jiǎn)潔的立面，以灰白色調(diào)〔冷色調(diào)〕為主，輔以其他暖色調(diào)點(diǎn)綴，表達(dá)現(xiàn)代都市的氣氛，同時(shí)能較好地與周邊環(huán)境結(jié)合〔多設(shè)取景框，最大限度的景觀共賞〕產(chǎn)品建議產(chǎn)品品質(zhì)---戶型空間：南北通透、多套房設(shè)計(jì)、別墅尺度寬廳、戶型方正實(shí)用234平米K戶型4房2廳4衛(wèi)兩梯兩戶、板樓設(shè)計(jì)，南北通透、動(dòng)靜別離客廳接近7米超寬山景陽臺(tái)，零距離呼吸氧吧全套房，三陽臺(tái)和庭院書房設(shè)計(jì)落地窗景觀山景浴室，沐浴山嵐保證住宅的南向采光面；保證客廳景觀的通