小街土地流轉(zhuǎn)管理辦法

小街土地流轉(zhuǎn)管理辦法一、總則（一）目的與適用范圍1.目的：為了規(guī)范小街區(qū)域內(nèi)土地流轉(zhuǎn)行為，保障土地流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益，提高土地資源利用效率，促進農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，特制定本管理辦法。2.適用范圍：本辦法適用于小街范圍內(nèi)所有農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)活動，包括耕地、林地、草地、養(yǎng)殖水面等農(nóng)用地，以及農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。（二）基本原則1.依法依規(guī)原則：土地流轉(zhuǎn)必須嚴格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，確保流轉(zhuǎn)行為合法有效。任何單位和個人不得擅自改變土地的農(nóng)業(yè)用途，不得損害農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益。2.自愿有償原則：土地流轉(zhuǎn)應(yīng)當尊重農(nóng)民的意愿，由流轉(zhuǎn)雙方自主協(xié)商確定流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)價格等事項。流轉(zhuǎn)方有權(quán)獲得相應(yīng)的經(jīng)濟補償，受讓方應(yīng)按照約定支付流轉(zhuǎn)費用。3.公平公正公開原則：土地流轉(zhuǎn)過程應(yīng)當公開透明，確保各方信息對稱，流轉(zhuǎn)程序規(guī)范，保障流轉(zhuǎn)雙方的平等地位，防止暗箱操作和不正當競爭。4.合理利用與保護原則：鼓勵土地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地的規(guī)模化、集約化經(jīng)營。同時，要注重土地資源的保護和合理利用，防止過度開發(fā)和破壞，維護生態(tài)平衡。二、流轉(zhuǎn)主體與條件（一）流轉(zhuǎn)主體1.流出方：小街范圍內(nèi)擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，以及依法取得土地使用權(quán)的其他單位和個人，可以作為土地流轉(zhuǎn)的流出方。流出方應(yīng)當對流轉(zhuǎn)土地擁有合法的處置權(quán)，并能夠提供相關(guān)證明材料。2.流入方：具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力和相應(yīng)經(jīng)濟實力的法人、其他組織和個人，可以作為土地流轉(zhuǎn)的流入方。流入方應(yīng)當具備從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的能力和條件，遵守農(nóng)業(yè)生產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和政策，不得擅自改變土地用途。（二）流轉(zhuǎn)條件1.土地條件：流轉(zhuǎn)的土地應(yīng)當權(quán)屬清晰，無爭議，具備基本的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，符合土地利用總體規(guī)劃和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。涉及基本農(nóng)田的，流轉(zhuǎn)后不得改變基本農(nóng)田的性質(zhì)和用途，確?；巨r(nóng)田數(shù)量不減少、質(zhì)量不降低。2.主體條件：流出方應(yīng)當具有完全民事行為能力，能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任。流入方應(yīng)當具備相應(yīng)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力和管理經(jīng)驗，有穩(wěn)定的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營計劃和資金來源。同時，流入方應(yīng)當依法辦理相關(guān)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營許可手續(xù)，如涉及養(yǎng)殖、種植特定品種等需要許可的項目。三、流轉(zhuǎn)方式與程序（一）流轉(zhuǎn)方式1.轉(zhuǎn)包：承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時約定的條件對轉(zhuǎn)包方負責(zé)。2.出租：承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時約定的條件對出租方負責(zé)。3.互換：承包方之間為方便耕種或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)?；Q后，雙方應(yīng)與發(fā)包方重新簽訂土地承包合同，調(diào)整土地承包經(jīng)營權(quán)證書。4.轉(zhuǎn)讓：經(jīng)發(fā)包方同意，承包方將全部或部分土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由其履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓后，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止。5.入股：承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。入股后，農(nóng)戶按照股份享受相應(yīng)的收益分配。6.其他符合法律法規(guī)規(guī)定的流轉(zhuǎn)方式：如托管等，即承包方將土地委托給他人進行經(jīng)營管理，受托人按照約定收取一定的費用并履行相應(yīng)的管理職責(zé)。（二）流轉(zhuǎn)程序1.提出申請流出方申請：流出方應(yīng)向所在村（居）委會提出土地流轉(zhuǎn)申請，填寫《小街土地流轉(zhuǎn)申請表》，說明流轉(zhuǎn)土地的位置、面積、用途、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)期限等內(nèi)容，并提交土地承包經(jīng)營權(quán)證或其他權(quán)屬證明材料。流入方申請：流入方應(yīng)向所在村（居）委會提出土地流轉(zhuǎn)意向申請，填寫《小街土地流轉(zhuǎn)意向申請表》，說明自身基本情況、農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力、流轉(zhuǎn)土地的用途、流轉(zhuǎn)面積、流轉(zhuǎn)期限等內(nèi)容，并提交相關(guān)證明材料，如營業(yè)執(zhí)照、身份證明、農(nóng)業(yè)經(jīng)營資質(zhì)證明等。2.審核與登記村（居）委會審核：村（居）委會收到流出方和流入方的申請后，對申請材料進行初審，核實土地權(quán)屬、流轉(zhuǎn)雙方資格等情況。初審?fù)ㄟ^后，將申請材料報送至小街土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心審核登記：小街土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心對村（居）委會報送的申請材料進行審核，重點審查土地流轉(zhuǎn)是否符合法律法規(guī)和政策規(guī)定，流轉(zhuǎn)雙方是否具備相應(yīng)條件等。審核通過后，對土地流轉(zhuǎn)信息進行登記，建立土地流轉(zhuǎn)臺賬，并在小街土地流轉(zhuǎn)信息平臺上發(fā)布流轉(zhuǎn)信息。3.協(xié)商洽談：土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心根據(jù)登記的流轉(zhuǎn)信息，組織流轉(zhuǎn)雙方進行協(xié)商洽談，就流轉(zhuǎn)價格、流轉(zhuǎn)期限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項進行充分溝通，達成一致意見。在協(xié)商過程中，土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心可以提供政策咨詢、價格指導(dǎo)等服務(wù)，幫助雙方順利達成流轉(zhuǎn)協(xié)議。4.簽訂合同：流轉(zhuǎn)雙方達成一致意見后，應(yīng)當簽訂書面土地流轉(zhuǎn)合同。土地流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當使用統(tǒng)一文本格式，由小街土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心提供。合同內(nèi)容應(yīng)包括雙方當事人的姓名、住所；流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級；流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；流轉(zhuǎn)土地的用途；雙方當事人的權(quán)利和義務(wù)；流轉(zhuǎn)價款及支付方式；違約責(zé)任等條款。合同簽訂后，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，村（居）委會、小街土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心各存檔一份。5.合同鑒證：為確保土地流轉(zhuǎn)合同的合法性和有效性，流轉(zhuǎn)雙方可以自愿申請小街土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心對合同進行鑒證。小街土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心對合同的真實性、合法性、完整性進行審查，對符合要求的合同予以鑒證，并加蓋鑒證章。6.備案與歸檔：土地流轉(zhuǎn)合同簽訂并鑒證后，小街土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心將合同及相關(guān)材料報小街農(nóng)村經(jīng)營管理部門備案。同時，對土地流轉(zhuǎn)過程中的申請材料、合同文本、鑒證材料等進行整理歸檔，建立健全土地流轉(zhuǎn)檔案管理制度，妥善保存相關(guān)資料，以備查閱。四、流轉(zhuǎn)價格與支付方式（一）流轉(zhuǎn)價格確定1.參考因素：土地流轉(zhuǎn)價格應(yīng)當綜合考慮土地的地理位置、土壤肥力、基礎(chǔ)設(shè)施條件、市場供求關(guān)系、農(nóng)業(yè)經(jīng)營收益等因素，由流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商確定。鼓勵通過土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心或?qū)I(yè)評估機構(gòu)進行價格評估，為流轉(zhuǎn)雙方提供參考依據(jù)。2.價格調(diào)整機制：為保障流轉(zhuǎn)雙方的利益，土地流轉(zhuǎn)合同可以約定價格調(diào)整機制。在流轉(zhuǎn)期限內(nèi)，如遇市場行情重大變化、生產(chǎn)成本大幅波動等情況，雙方可以協(xié)商調(diào)整流轉(zhuǎn)價格。調(diào)整價格的具體方式和時間應(yīng)當在合同中明確約定。（二）支付方式1.支付時間：流轉(zhuǎn)價款的支付時間由流轉(zhuǎn)雙方在合同中約定，可以采取一次性支付、分期支付等方式。分期支付的，應(yīng)當明確每期支付的時間和金額。2.支付方式：流轉(zhuǎn)價款可以通過現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬等方式支付。為確保資金安全，鼓勵采用銀行轉(zhuǎn)賬方式支付，并保留好支付憑證。流入方應(yīng)當按照合同約定及時足額支付流轉(zhuǎn)價款，流出方應(yīng)當出具收款憑證。五、流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利與義務(wù)（一）流出方的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利有權(quán)自主決定土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)對象和流轉(zhuǎn)價格。按照合同約定收取土地流轉(zhuǎn)價款。有權(quán)監(jiān)督流入方合理利用和保護土地，制止流入方損害土地和農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的行為。在土地流轉(zhuǎn)期限屆滿后，有權(quán)收回土地承包經(jīng)營權(quán)。2.義務(wù)向流入方如實告知土地的基本情況，包括土地權(quán)屬、面積、質(zhì)量、四至界限、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。協(xié)助流入方辦理相關(guān)手續(xù)，如土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記等。尊重流入方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不得干涉流入方依法進行的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動。按照合同約定履行相關(guān)義務(wù)，如提供必要的生產(chǎn)條件等。（二）流入方的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有流轉(zhuǎn)土地的使用權(quán)，自主組織生產(chǎn)經(jīng)營活動，獲取相應(yīng)收益。有權(quán)要求流出方按照合同約定提供土地及相關(guān)服務(wù)。在流轉(zhuǎn)期限內(nèi)，經(jīng)流出方同意，可以依法將土地再流轉(zhuǎn)給他人。對因改善土地生產(chǎn)條件、提高土地生產(chǎn)能力而增加的投入，在流轉(zhuǎn)合同到期后，有權(quán)獲得相應(yīng)補償。2.義務(wù)按照合同約定的用途合理利用土地，不得擅自改變土地用途，不得破壞土地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境。按照合同約定及時足額支付土地流轉(zhuǎn)價款。保護和合理利用土地，加強對土地的管理和維護，不得荒蕪、閑置土地。遵守國家法律法規(guī)和政策規(guī)定，依法繳納相關(guān)稅費。在流轉(zhuǎn)期限屆滿后，按照合同約定將土地交還給流出方，并保證土地的基本狀況符合合同約定。六、土地流轉(zhuǎn)服務(wù)與管理（一）服務(wù)機構(gòu)與職責(zé)1.小街土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心：設(shè)立小街土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，負責(zé)小街范圍內(nèi)土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)和管理工作。其主要職責(zé)包括：收集、發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息；組織流轉(zhuǎn)雙方進行協(xié)商洽談；提供土地流轉(zhuǎn)合同文本，指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂合同；對土地流轉(zhuǎn)合同進行鑒證；建立土地流轉(zhuǎn)臺賬和檔案；開展土地流轉(zhuǎn)政策咨詢和業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。2.村（居）委會：村（居）委會在土地流轉(zhuǎn)工作中發(fā)揮基礎(chǔ)作用，負責(zé)協(xié)助小街土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心做好土地流轉(zhuǎn)的宣傳、引導(dǎo)、申請受理、初審等工作，及時調(diào)解土地流轉(zhuǎn)過程中的矛盾糾紛，維護農(nóng)村社會穩(wěn)定。3.小街農(nóng)村經(jīng)營管理部門：小街農(nóng)村經(jīng)營管理部門負責(zé)對土地流轉(zhuǎn)工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督，制定土地流轉(zhuǎn)相關(guān)政策和管理制度，審核土地流轉(zhuǎn)合同，檢查土地流轉(zhuǎn)情況，依法查處違法違規(guī)流轉(zhuǎn)行為。（二）信息服務(wù)1.信息收集：小街土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村（居）委會要通過多種渠道收集土地流轉(zhuǎn)信息，包括流出方的土地流轉(zhuǎn)意愿、流入方的需求信息、土地資源狀況、市場價格動態(tài)等，并及時進行整理和更新。2.信息發(fā)布：建立小街土地流轉(zhuǎn)信息平臺，通過網(wǎng)絡(luò)、公告欄、手機短信等方式，定期發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，為流轉(zhuǎn)雙方提供信息交流和對接的平臺。信息發(fā)布內(nèi)容應(yīng)當真實、準確、完整，包括土地位置、面積、用途、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)價格、流轉(zhuǎn)期限等基本信息。（三）政策咨詢與培訓(xùn)1.政策咨詢：小街土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和農(nóng)村經(jīng)營管理部門要設(shè)立咨詢服務(wù)窗口，安排專人負責(zé)解答流轉(zhuǎn)雙方關(guān)于土地流轉(zhuǎn)政策、法律法規(guī)、合同簽訂等方面的疑問，為流轉(zhuǎn)雙方提供及時、準確的政策咨詢服務(wù)。2.業(yè)務(wù)培訓(xùn)：定期組織開展土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對村（居）委會干部、土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心工作人員、新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體負責(zé)人等進行培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)水平和服務(wù)能力。培訓(xùn)內(nèi)容包括土地流轉(zhuǎn)政策法規(guī)、合同簽訂與管理、土地規(guī)模經(jīng)營等方面的知識。（四）監(jiān)督檢查1.日常巡查：小街農(nóng)村經(jīng)營管理部門和土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心要加強對土地流轉(zhuǎn)情況的日常巡查，定期深入田間地頭，了解土地流轉(zhuǎn)合同的履行情況，檢查土地用途是否改變、土地利用是否合理等。發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改，確保土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序進行。2.專項檢查：根據(jù)工作需要，適時開展土地流轉(zhuǎn)專項檢查，對土地流轉(zhuǎn)政策執(zhí)行情況、流轉(zhuǎn)程序是否規(guī)范、流轉(zhuǎn)合同是否合法有效等進行全面檢查。對檢查中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，依法嚴肅查處，并及時通報處理結(jié)果。七、土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解與仲裁（一）糾紛調(diào)解1.協(xié)商解決：土地流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛后，流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)當首先自行協(xié)商解決。雙方可以就糾紛事項進行溝通和協(xié)商，尋求達成一致意見的解決方案。協(xié)商過程應(yīng)當遵循平等、自愿、合法的原則，不得采取威脅、強迫等手段。2.調(diào)解組織調(diào)解：如果協(xié)商不成，流轉(zhuǎn)雙方可以向村（居）委會土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解小組或小街土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解委員會申請調(diào)解。調(diào)解組織應(yīng)當及時受理糾紛，并組織雙方當事人進行調(diào)解。調(diào)解過程中，調(diào)解人員應(yīng)當充分聽取雙方的陳述和意見，依據(jù)法律法規(guī)和政策規(guī)定，提出合理的調(diào)解方案，促使雙方達成和解協(xié)議。調(diào)解達成協(xié)議的，應(yīng)當制作調(diào)解協(xié)議書，由雙方當事人簽字確認，并報小街土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心備案。（二）糾紛仲裁1.仲裁申請：經(jīng)調(diào)解不成的土地流轉(zhuǎn)糾紛，當事人可以向小街農(nóng)村土地承包仲裁委員會申請仲裁。申請仲裁應(yīng)當提交仲裁申請書，并按照被申請人人數(shù)提交副本。仲裁申請書應(yīng)當載明申請人和被申請人的基本情況、仲裁請求和所根據(jù)的事實、理由，并提供相關(guān)證據(jù)材料。2.仲裁受理：小街農(nóng)村土地承包仲裁委員會收到仲裁申請后，應(yīng)當在規(guī)定時間內(nèi)進行審查，對符合受理條件的，予以受理，并通知申請人；對不符合受理條件的，應(yīng)當書面通知申請人不予受理，并說明理由。3.仲裁審理：仲裁委員會受理仲裁申請后，應(yīng)當組成仲裁庭進行審理。仲裁庭應(yīng)當按照法定程序進行開庭審理，聽取雙方當事