郴州物業(yè)收費(fèi)管理辦法

郴州物業(yè)收費(fèi)管理辦法一、前言在郴州，隨著城市建設(shè)的不斷推進(jìn)和居民生活水平的提高，物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展。物業(yè)收費(fèi)作為物業(yè)管理服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。為了規(guī)范郴州地區(qū)物業(yè)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造和諧穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及郴州本地的實(shí)際情況，特制定本《郴州物業(yè)收費(fèi)管理辦法》。希望大家能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)并遵守本辦法，共同推動(dòng)郴州物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。二、適用范圍本辦法適用于郴州市行政區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)以及與之相關(guān)的物業(yè)收費(fèi)管理。無(wú)論是新建住宅小區(qū)、老舊小區(qū)，還是商業(yè)辦公區(qū)域、工業(yè)園區(qū)等，只要涉及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，均應(yīng)按照本辦法執(zhí)行。三、收費(fèi)原則1.公開(kāi)透明原則：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、計(jì)費(fèi)方式等信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行長(zhǎng)期公示，確保業(yè)主明明白白消費(fèi)。我們鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)多種渠道，如公告欄、微信群、公眾號(hào)等，及時(shí)向業(yè)主公開(kāi)收費(fèi)相關(guān)信息，增強(qiáng)業(yè)主的知情權(quán)。2.質(zhì)價(jià)相符原則：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。不同檔次的物業(yè)服務(wù)對(duì)應(yīng)不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。希望大家在實(shí)際工作中，始終以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3.公平合理原則：物業(yè)收費(fèi)應(yīng)充分考慮業(yè)主的承受能力和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，兼顧雙方利益，做到公平合理。在制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)，充分考慮小區(qū)的實(shí)際情況和市場(chǎng)行情。四、收費(fèi)項(xiàng)目1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)定義：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用。構(gòu)成：包括人員費(fèi)用（如管理人員、保潔人員、安保人員等的工資、福利等）、物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。分類(lèi)：根據(jù)物業(yè)類(lèi)型的不同，分為住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)、商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)、辦公物業(yè)服務(wù)費(fèi)等。各類(lèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)不同的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行合理制定。2.專(zhuān)項(xiàng)維修資金定義：專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造的資金。繳存：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定繳存專(zhuān)項(xiàng)維修資金。新建商品住宅、非住宅的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入公有住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)或者交由售房單位存入公有住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入公有住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。使用：專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案。專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布。3.水電費(fèi)及其他代收費(fèi)用水電費(fèi)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水電費(fèi)的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。應(yīng)當(dāng)按照供水、供電企業(yè)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間向業(yè)主收取水電費(fèi)，并及時(shí)將代收的水電費(fèi)轉(zhuǎn)交給供水、供電企業(yè)。其他代收費(fèi)用：如垃圾處理費(fèi)等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收此類(lèi)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并向業(yè)主提供合法有效的收費(fèi)憑證。五、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定與調(diào)整1.制定政府指導(dǎo)價(jià)：對(duì)于普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度內(nèi)，協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：非住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及滿(mǎn)足部分業(yè)主、使用人需要或者接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)等實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定。2.調(diào)整普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整：因服務(wù)成本變化需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置就調(diào)價(jià)原因、調(diào)價(jià)方案等進(jìn)行公示，公示期不少于30日。經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，可按照規(guī)定程序調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。非住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整：非住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人按照物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。如遇特殊情況需要調(diào)整的，雙方應(yīng)通過(guò)協(xié)商解決。六、收費(fèi)方式1.包干制：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用采用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧自負(fù)。2.酬金制：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用采用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)1.服務(wù)質(zhì)量保障：嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，確保服務(wù)質(zhì)量。加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)和管理，提高服務(wù)水平，為業(yè)主創(chuàng)造良好的居住和工作環(huán)境。2.收費(fèi)信息公示：按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長(zhǎng)期公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、計(jì)費(fèi)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等信息。定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.溝通與反饋：建立健全與業(yè)主的溝通機(jī)制，定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。對(duì)業(yè)主提出的關(guān)于收費(fèi)和服務(wù)的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)給予答復(fù)和處理。八、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利有權(quán)知悉物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，查閱物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的相關(guān)信息。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督，提出意見(jiàn)和建議。對(duì)不合理的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，有權(quán)向價(jià)格主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)等相關(guān)部門(mén)投訴舉報(bào)。2.義務(wù)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常服務(wù)工作，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度。九、監(jiān)督管理1.部門(mén)職責(zé)價(jià)格主管部門(mén)：負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)格行為。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)：負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù)。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾和糾紛。其他相關(guān)部門(mén)：如城管、公安、環(huán)保等部門(mén)，按照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)管理相關(guān)工作。2.投訴處理：建立健全投訴處理機(jī)制，及時(shí)受理業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)于物業(yè)收費(fèi)的投訴舉報(bào)。相關(guān)部門(mén)接到投訴舉報(bào)后，應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果及時(shí)反饋給投訴舉報(bào)人。十、法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法責(zé)任：物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)等相關(guān)部門(mén)按照職責(zé)分工，依法予以處罰：未按照規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)公示的；擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍的；只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)的；未按照規(guī)定使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的；其他違反價(jià)格法律法規(guī)和物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定的行為。2.業(yè)主違法責(zé)任：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定