城市住房流通管理辦法

城市住房流通管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)城市住房流通管理，規(guī)范住房流通秩序，保障住房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)城市住房市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市住房的流通管理，包括住房的買賣、贈(zèng)與、交換、繼承等轉(zhuǎn)讓行為，以及住房租賃等相關(guān)活動(dòng)。管理部門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門是本市城市住房流通的主管部門，負(fù)責(zé)全市住房流通的監(jiān)督管理工作。區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住房流通的具體管理工作。發(fā)展改革、自然資源、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)、公安等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市住房流通管理的相關(guān)工作。住房流通一般規(guī)定流通條件1.住房產(chǎn)權(quán)清晰，具有合法的房屋所有權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證書(shū)（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)）。2.住房不存在司法查封、抵押等限制交易的情形，但經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的除外。3.住房符合國(guó)家和地方的建筑質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)，不存在結(jié)構(gòu)安全隱患。4.法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。禁止流通情形1.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。2.依法收回土地使用權(quán)的。3.共有住房未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。4.權(quán)屬有爭(zhēng)議的。5.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。6.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。流通程序1.交易雙方達(dá)成住房流通意向后，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所，住房的坐落、面積、用途、質(zhì)量等基本情況，交易價(jià)格、付款方式、付款時(shí)間，交付使用條件及日期，違約責(zé)任等條款。2.住房轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂合同后30日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。3.房地產(chǎn)管理部門對(duì)當(dāng)事人提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在15日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)。4.房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的住房進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估。5.當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。6.房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。住房買賣新建商品住房買賣1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品住房，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行預(yù)售活動(dòng)。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品住房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理辦法》《商品房買賣合同示范文本》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等相關(guān)規(guī)定和文件。3.商品住房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品住房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)交付商品住房。交付使用的商品住房應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格，并提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。存量住房買賣1.存量住房買賣雙方可以自行交易，也可以通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易。2.通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易的，應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂書(shū)面委托合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。3.存量住房買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)格。住房贈(zèng)與、交換與繼承住房贈(zèng)與1.住房贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力，贈(zèng)與的住房應(yīng)當(dāng)是其合法所有的財(cái)產(chǎn)。2.住房贈(zèng)與應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面贈(zèng)與合同，并辦理公證手續(xù)。3.贈(zèng)與人和受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)證明文件到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。住房交換1.住房交換雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面交換合同，明確交換住房的基本情況、交換條件等內(nèi)容。2.住房交換當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。住房繼承1.住房繼承人應(yīng)當(dāng)在被繼承人死亡后，按照法定繼承或者遺囑繼承的方式取得住房所有權(quán)。2.繼承人應(yīng)當(dāng)持被繼承人的死亡證明、遺囑、親屬關(guān)系證明等相關(guān)文件到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。住房租賃租賃當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)1.住房出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定將住房交付承租人使用，并履行房屋維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。2.住房承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途使用住房，不得擅自改變住房用途，不得損壞住房及其附屬設(shè)施。3.住房租賃期限內(nèi)，出租人轉(zhuǎn)讓租賃住房的，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。租賃合同的訂立與登記備案1.住房租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所，住房的坐落、面積、用途、租賃期限、租金及其支付方式、房屋維修責(zé)任等條款。2.住房租賃合同訂立后30日內(nèi)，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U住房所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理租賃登記備案手續(xù)。租賃住房的治安管理1.出租人應(yīng)當(dāng)按照《租賃房屋治安管理規(guī)定》，對(duì)承租人的姓名、性別、年齡、常住戶口所在地、職業(yè)或者主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源、服務(wù)處所等基本情況進(jìn)行登記，并向公安派出所備案。2.承租人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和地方的治安管理規(guī)定，不得利用租賃住房進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與人員管理1.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立，并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)，并在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中從業(yè)。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，誠(chéng)實(shí)守信，依法經(jīng)營(yíng)。經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為規(guī)范1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、備案證明、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)事人介紹住房的有關(guān)情況，不得隱瞞、欺詐、誤導(dǎo)當(dāng)事人。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得為禁止流通的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金應(yīng)當(dāng)開(kāi)具發(fā)票，并與當(dāng)事人簽訂書(shū)面?zhèn)蚪鸷贤１O(jiān)督管理市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與調(diào)控市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全城市住房流通市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，定期對(duì)住房市場(chǎng)的供求、價(jià)格、交易等情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)和分析，及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)信息，為政府宏觀調(diào)控提供依據(jù)。執(zhí)法檢查住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住房流通市場(chǎng)的執(zhí)法檢查，依法查處違法違規(guī)行為。對(duì)違反本辦法規(guī)定的單位和個(gè)人，依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。信用管理建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的信用檔案，對(duì)其信用狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)和公示。對(duì)信用良好的企業(yè)和人員給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)失信企業(yè)和人員進(jìn)行懲戒。法律責(zé)任開(kāi)發(fā)企業(yè)與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)責(zé)任1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品住房的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員違反本辦法規(guī)定，有隱瞞、欺詐、誤導(dǎo)當(dāng)事人等行為的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門責(zé)令改正，并處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷備案證明。當(dāng)事人責(zé)任1.住房流通當(dāng)事人隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)格，偷逃稅費(fèi)的，由稅務(wù)部門依法予以處罰。2.住房流