【J小區(qū)工程方案選擇和經(jīng)濟(jì)分析案例8900字】

J小區(qū)工程方案選擇和經(jīng)濟(jì)分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u25241一、緒論 119114（一）研究背景和意義 113512（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 317705（三）研究方法和內(nèi)容 418118二、工程經(jīng)濟(jì)分析理論 53298（一）工程經(jīng)濟(jì)分析組成要素 528710（二）工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 68771（三）價(jià)值工程理論 716926三、J小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 88742（一）項(xiàng)目規(guī)劃情況 823734（二）項(xiàng)目區(qū)位圖 84283（三）項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 811904四、J小區(qū)工程方案選擇和經(jīng)濟(jì)分析 1014568（一）方案制定和選擇 1031479（二）建設(shè)用地相關(guān)分析 1211173（三）環(huán)境和生態(tài)影響分析 139466（四）工程投資估算 141808（五）小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目盈利能力分析 15一、緒論（一）研究背景和意義1、研究背景2020年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長(zhǎng)7.0%，其中住宅投資104446億元，增長(zhǎng)7.6%REF_Ref6247\r\h[1]。2021年1—4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資40240億元，同比增長(zhǎng)21.6%；比2019年1—4月份增長(zhǎng)17.6%，兩年平均增長(zhǎng)8.4%。（數(shù)據(jù)來源于：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）表1-12020年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r指標(biāo)單位絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)（%）投資額億元1414437.0其中：住宅億元1044467.6房屋施工面積萬平方米9267593.7其中：住宅萬平方米6555584.4房屋新開工面積萬平方米224433-1.2其中：住宅萬平方米164329-1.9房屋竣工面積萬平方米91218-4.9其中：住宅萬平方米65910-3.1商品房銷售面積萬平方米1760862.6其中：住宅萬平方米1548783.2本年到位資金億元1931158.1其中：國(guó)內(nèi)貸款億元266765.7個(gè)人按揭貸款億元299769.92021年兩會(huì)，政府就房地產(chǎn)行業(yè)提出了相關(guān)政策：保障好居民對(duì)于住房的需求。請(qǐng)保持一種立場(chǎng)，即房屋用于生活，而不是投機(jī)，以穩(wěn)定土地價(jià)格、房?jī)r(jià)和預(yù)期。圖1-1全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速2021年2月18日，南京市政府部門發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)非戶籍人口在城市落戶的實(shí)施意見》中強(qiáng)調(diào)，對(duì)南京市板塊中四個(gè)非主城區(qū)的落戶限制有所放寬。2、研究意義一方面，對(duì)于工程建設(shè)項(xiàng)目來說，資源合理配置以及高效利用在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)中是不可忽略的一部分，通過對(duì)項(xiàng)目的工程經(jīng)濟(jì)分析，將涉及工程技術(shù)的一些領(lǐng)域都能考慮周到。同時(shí)工程經(jīng)濟(jì)分析也是項(xiàng)目生產(chǎn)決策的先決條件和基本基礎(chǔ)。沒有經(jīng)過專業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析得出最后結(jié)果，就很難確保該決策正確與否。進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析可以來證明無法實(shí)施的解決方案，降低在做出決策中的片面和盲從性，規(guī)避項(xiàng)目在建設(shè)中不必要的財(cái)產(chǎn)損失，將投資風(fēng)險(xiǎn)降至最低。另一方面，在南京J小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目開展之前對(duì)其進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析，通過對(duì)各種經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行科學(xué)合理評(píng)估預(yù)測(cè)，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)和及時(shí)規(guī)避這些可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。工程經(jīng)濟(jì)分析理論來源于實(shí)際的經(jīng)濟(jì)理論，用實(shí)際的經(jīng)濟(jì)理論指導(dǎo)現(xiàn)實(shí)中建設(shè)項(xiàng)目的工作，確保獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，因此對(duì)J小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析是有必要的，對(duì)本項(xiàng)目具有實(shí)用性。同時(shí)也能在其他建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析時(shí)提供一定的參考性。（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1、國(guó)外研究現(xiàn)狀可行性研究正是在80年代初被正式運(yùn)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目領(lǐng)域REF_Ref22244\r\h[2]。很多學(xué)者從項(xiàng)目區(qū)位、投資經(jīng)濟(jì)效益、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范等方面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究進(jìn)行了開拓性的探究REF_Ref22708\r\h[3]。Gaglon.

E.

Greer在房地產(chǎn)投資的可行性研究中認(rèn)為對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、分析、預(yù)測(cè)和防范是最重要的，其中他認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)可以大致分為三種:一是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；二是可保風(fēng)險(xiǎn)；三是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)REF_Ref22813\r\h[4]。英國(guó)學(xué)者亞瑟認(rèn)為房地產(chǎn)投資的可行性研究面對(duì)的不確定性因素較多，在項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析中應(yīng)該采用概率分析法，以保障分析的適用性和準(zhǔn)確性。概率分析是使用概率預(yù)測(cè)分析不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的影響的種定量分析方法REF_Ref22927\r\h[5]。2000年以來，Viktoras

ZubrecovasbREF_Ref23342\r\h[6]通過建立分析模型多維度的對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行可行性研究，將數(shù)學(xué)模型分析的概念引入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中來，進(jìn)一步提升了可行性研究的準(zhǔn)確性和客觀性。這種模式為解決發(fā)電機(jī)的替代選擇、投資資源分配以及支持和改善房地產(chǎn)價(jià)值等問題提供了很好的想法REF_Ref9000\r\h[7]。英國(guó)學(xué)者諾曼則以房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者的角度進(jìn)行可行性研究,主要從供給和需求兩大方面進(jìn)行分析，并撰寫了《商業(yè)房地產(chǎn)投資分析》一書，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究提供了分析思路和依據(jù)REF_Ref29214\r\h[10]。2、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀當(dāng)前我國(guó)而言，國(guó)家疆土遼闊資源豐富，根據(jù)第七次人口普查結(jié)果：我國(guó)仍是世界第一人口大國(guó)，而這恰恰促進(jìn)了近些年我國(guó)建筑業(yè)和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)獲得了快速發(fā)展，然而快速增長(zhǎng)的背后其實(shí)就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，建筑經(jīng)濟(jì)發(fā)展在許多方面都不夠健全，沒有特定的政策和體制對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的管理和限制，進(jìn)而導(dǎo)致了工程建設(shè)中的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用和成本流失的數(shù)額比較大。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體速度的不斷提高，公有制經(jīng)濟(jì)和私有制經(jīng)濟(jì)同時(shí)發(fā)展。在這種情況下，一些國(guó)有企業(yè)則會(huì)出現(xiàn)一些不正常的發(fā)展，使其在競(jìng)爭(zhēng)中處于不利地位。這就要求不僅要探討更好的管理措施和價(jià)值體系，而且要探索更好的發(fā)展道路，把可持續(xù)發(fā)展納入建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)之中。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)有效的發(fā)展趨勢(shì)。

（三）研究方法和內(nèi)容此次分析使用到了三種方法分別是文獻(xiàn)分析法、案例分析法、定性分析和定量分析法。(1)文獻(xiàn)分析法。通過對(duì)國(guó)外國(guó)內(nèi)與此次分析內(nèi)容相關(guān)文獻(xiàn)的查閱，借鑒他人在這方面的研究成果，從而提高本次分析的準(zhǔn)確性以及夯實(shí)了理論基礎(chǔ)。(2)案例分析法。在此次分析過程中，結(jié)合其他建設(shè)成功的項(xiàng)目成果，為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)提供了一定的參考性，同時(shí)也提高這篇文章的實(shí)用性。(3)定性分析和定量分析法。文章分析了特定的小區(qū)建構(gòu)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，在分析研究過程中，精致的分析和量化分析結(jié)合文章的進(jìn)一步分析，并得到了建議和結(jié)論。內(nèi)容共分為四個(gè)章節(jié)，分別為以下：第1章:從宏觀層面介紹了研究?jī)?nèi)容的發(fā)展脈絡(luò)和當(dāng)前發(fā)展的現(xiàn)狀，所選擇的課題進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析的重要性，以及所用到的方法。第2章:介紹此次分析能使用到的理論，工程經(jīng)濟(jì)分析體系中幾個(gè)指標(biāo)以及符合本次分析的價(jià)值工程理論進(jìn)行方案的選擇。第3章:講述J小區(qū)項(xiàng)目的規(guī)劃狀況，包括項(xiàng)目整體的區(qū)位圖、項(xiàng)目用地情況和主要建設(shè)內(nèi)容以及項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。第4章:J小區(qū)工程方案選擇和經(jīng)濟(jì)分析。從幾個(gè)方案中選出合適最優(yōu)方案、進(jìn)行建設(shè)用地的投資估算和環(huán)境影響分析，對(duì)最終選擇的方案進(jìn)行項(xiàng)目工程經(jīng)濟(jì)分析。

二、工程經(jīng)濟(jì)分析理論（一）工程經(jīng)濟(jì)分析組成要素1、投資投資是反映建設(shè)項(xiàng)目投資者想在可預(yù)見的時(shí)期內(nèi)獲得利潤(rùn)或者現(xiàn)有資金有所升值，提前做出投放資金或?qū)嵨锏呢泿诺葍r(jià)物的本質(zhì)特征。表2-1投資估算表2、成本小區(qū)項(xiàng)目在前期的建設(shè)過程中，建設(shè)方需要進(jìn)行材料采購(gòu)和機(jī)器的配備等其他的成本消耗。項(xiàng)目開展前對(duì)成本費(fèi)用做出系統(tǒng)的規(guī)劃以及根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本控制是工程建設(shè)中又一重要的部分，項(xiàng)目建設(shè)時(shí)產(chǎn)生的成本由多個(gè)費(fèi)用組成，具體見下圖2-1。2.制造費(fèi)用：人員工資、職工福利、維修費(fèi)用、辦公費(fèi)等利息凈支出、凈虧損、2.制造費(fèi)用：人員工資、職工福利、維修費(fèi)用、辦公費(fèi)等利息凈支出、凈虧損、其他財(cái)務(wù)費(fèi)用1.直接費(fèi)用：直接材料直接電力成本和其他直接成本。折舊費(fèi)、修理費(fèi)、攤銷費(fèi)、工資福利和其他管理費(fèi)折舊費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)福利費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、其他費(fèi)用圖2-1成本構(gòu)成（二）工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目方案中的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查、分析和綜合研究，目的是保證決策的正確性和項(xiàng)目投資的科學(xué)性，降低或有效地防止其投資所帶來的的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其所參與投資項(xiàng)目計(jì)劃的利潤(rùn)水平有所涉及，盡所能得出其所參與投資計(jì)劃中項(xiàng)目的利潤(rùn)率和最高經(jīng)濟(jì)效益。由此可見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是工程經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)也是關(guān)鍵一步，選擇合適此次分析內(nèi)容的建筑工程經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo)方法是首要考慮的部分。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系有多種分類方式，其中按照時(shí)間因素可以分為下述，如圖2-2所示。投資收益率靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期借款償還期償債能力償債備付率利息備付率項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)凈現(xiàn)值率凈年值動(dòng)態(tài)投資回收期圖2-2經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系其中，凈現(xiàn)值主要是對(duì)投資方案實(shí)施時(shí)在計(jì)算周期內(nèi)的獲利能力的進(jìn)行動(dòng)態(tài)性評(píng)價(jià)的重要指標(biāo)REF_Ref1972\r\h[15]。（三）價(jià)值工程理論1、價(jià)值工程的定義價(jià)值工程是把科學(xué)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩者融合，從而所要分析對(duì)象實(shí)現(xiàn)可行、成本相比最低的現(xiàn)代科學(xué)管理模式。價(jià)值工程是一種解決過度和不合規(guī)的功能，將項(xiàng)目建設(shè)成本降到最小，同時(shí)效益有所增長(zhǎng)，進(jìn)而得到提高總體績(jī)效的結(jié)果。2、城市小區(qū)建設(shè)中價(jià)值工程的實(shí)施價(jià)值工程把“價(jià)值”定義為“對(duì)象所具有的功能與獲得該功能的全部費(fèi)用之比”(即V=F/C，計(jì)算公式中，V表示價(jià)值，F(xiàn)表示功能，C表示成本），要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化，就需要借助價(jià)值工程理論進(jìn)行創(chuàng)新性研究，側(cè)重降低投入成本和提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的產(chǎn)出REF_Ref3092\r\h[10]。提升項(xiàng)目管理的效能，在城市小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目工程中應(yīng)用價(jià)值工程理論的最終目的是最大程度上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程的效能。一是實(shí)施精準(zhǔn)管理，提供有針對(duì)的評(píng)估、干預(yù)和效果評(píng)價(jià)。二是充分利用已建成投入使用項(xiàng)目的優(yōu)秀成果?？偠灾?，價(jià)值工程理論在城市小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)踐中的應(yīng)用，契合了項(xiàng)目管理事業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，能夠最大效能地實(shí)現(xiàn)管理體系的構(gòu)建。價(jià)值工程理論的目標(biāo)不是一味追求高質(zhì)量，也不是單純追求低成本。它是在產(chǎn)品功能和成本之間達(dá)到一個(gè)很好的平衡，從而在兩者之間形成一個(gè)最優(yōu)的關(guān)系。3、方案選擇和評(píng)價(jià)對(duì)所提出的各種項(xiàng)目方案進(jìn)行一個(gè)全方位的考察和評(píng)價(jià)相比，這其中涉及到的有經(jīng)濟(jì)效果、技術(shù)的可行性和社會(huì)效果評(píng)價(jià)等。方案進(jìn)行評(píng)價(jià)的過程分為兩個(gè)部分，分別是一般評(píng)價(jià)和最后的詳細(xì)評(píng)價(jià)。

三、J小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃（一）項(xiàng)目規(guī)劃情況J小區(qū)項(xiàng)目總建筑面積15.9萬方左右，計(jì)劃建設(shè)成為8棟25-26F的高層住宅。有89平、109平、125平三種不同的戶型，最終交付為中央空調(diào)、地暖和新風(fēng)系統(tǒng)的精裝修。在J小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃中，分為初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)三個(gè)階段。整個(gè)工程造價(jià)對(duì)設(shè)計(jì)階段的完成起著決定性的作用，包括建筑標(biāo)準(zhǔn)的影響、施工場(chǎng)地的影響和設(shè)計(jì)方案的影響REF_Ref29568\r\h[13]。J小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目整體規(guī)劃分析是按照開發(fā)商的施工技術(shù)要求，根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃要求，選擇項(xiàng)目功能與建設(shè)主題、公共配套設(shè)施、道路規(guī)劃等要求，通過盡可能降低項(xiàng)目的預(yù)計(jì)成本的方式來提高小區(qū)項(xiàng)目的價(jià)值。在該住宅小區(qū)項(xiàng)目的規(guī)劃方案中，融入了濃厚的文化氣息，同時(shí)小區(qū)內(nèi)部的附屬設(shè)施完備，便民的黨員服務(wù)中心以及養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。除此以外，居民居住安全方面和物業(yè)人員素質(zhì)方面，均要在項(xiàng)目建設(shè)前考慮全面，指標(biāo)符合工程建筑安全原則。此次小區(qū)建設(shè)容積率為1.2，綠化率控制在35%或大于35%。（二）項(xiàng)目區(qū)位圖該項(xiàng)目位于南京九龍湖南板塊，靠近牛首大道，可同時(shí)享受百家湖商圈和河西商圈的配套。具體詳見下圖：圖3-1項(xiàng)目規(guī)劃圖（三）項(xiàng)目周邊配套設(shè)施項(xiàng)目由三大Top100房企，分別是保利地產(chǎn)、東原地產(chǎn)、朗詩地產(chǎn)聯(lián)名打造，結(jié)合三家品牌實(shí)力所長(zhǎng)，傾力打造當(dāng)代湖居生活樣本。①項(xiàng)目周邊有江蘇省森林公園——牛首山森林公園，以及銀杏湖休閑度假景區(qū)、薰衣草莊園，臨近項(xiàng)目的雕塑公園，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。圖3-2周邊設(shè)施配套圖（一）②交通西側(cè)緊鄰牛首大道，距離河西約10公里，新街口距離20公里左右，祿口機(jī)場(chǎng)約22公里；周邊有G2503（南京繞城高速）、在建中的機(jī)場(chǎng)西通道、南面是安康東路和正方中路、牛首大道，自主交通可快速納入市中心半小時(shí)交通圈。③項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)之一就是學(xué)區(qū)，距離項(xiàng)目約600米的南外仙林分校。規(guī)劃建設(shè)中的幼兒園和小學(xué)也是環(huán)顧項(xiàng)目周邊。圖3-3周邊設(shè)施配套圖（二）④項(xiàng)目坐擁江蘇省中醫(yī)院牛首山分院，目前正在建設(shè)中，已經(jīng)投入使用的谷里社區(qū)醫(yī)院。⑤項(xiàng)目依托谷里街道商業(yè)，大潤(rùn)發(fā)超市、鄰里大道商業(yè)街，北邊的牛首山金陵小鎮(zhèn)（目前正在建設(shè)中）、吾悅廣場(chǎng)、約2.4萬方商業(yè)等。

四、J小區(qū)工程方案選擇和經(jīng)濟(jì)分析（一）方案制定和選擇項(xiàng)目工程建設(shè)前期，需要對(duì)多種建設(shè)方案進(jìn)行篩選比較，本次方案的選擇我們邀請(qǐng)到了4位專家，通過德爾菲法，讓專家列出幾個(gè)工程中的重要部分，最后綜合各位專家的意見，從中選出土木建筑工程、建筑電氣裝置、土地費(fèi)用、供熱通風(fēng)與空調(diào)工程（簡(jiǎn)稱暖通）、綠化園林工程、裝潢工程、市政設(shè)施建設(shè)工程這幾個(gè)方面給出分值，計(jì)算出四位專家對(duì)各方案打分的分值，進(jìn)行匯總。圖4-1德爾菲法過程圖以下是三種建設(shè)方案，由4位專家對(duì)三套方案中七個(gè)因素打分。方案一：項(xiàng)目建設(shè)偏向于將項(xiàng)目打造成當(dāng)代都市人士用來休憩的小鎮(zhèn)，建設(shè)以別墅為主，項(xiàng)目在建設(shè)時(shí)需要保證其總體綠化率高，同時(shí)項(xiàng)目建成后要具備成熟的服務(wù)配套設(shè)施和娛樂場(chǎng)所，除此以外房屋內(nèi)部格局設(shè)計(jì)上，充分考慮房間的使用空間、舒適度等因素，凸顯出小鎮(zhèn)建設(shè)的貼心度。方案二：小區(qū)建設(shè)以高層建筑為基礎(chǔ)，和周圍環(huán)境相互融合，從小區(qū)入戶門開始，由高層建筑環(huán)繞，形成別具一格的小區(qū)住宅。除此以外，高層小區(qū)在建設(shè)時(shí)能夠提高土地的使用率，計(jì)劃方案是8幢樓棟平行建設(shè)，相比較多層來說室外公共空間比較大，提高了小區(qū)生活便利性，創(chuàng)造出一種和諧友好的氛圍，打造理想的家庭社區(qū)。方案三：以多層建筑為基礎(chǔ)，戶型相比高層來說設(shè)計(jì)空間比較大，居住舒適度也會(huì)更好一些。在建設(shè)方面，多層住宅要比高層住宅的得房率高一些，規(guī)劃有滿足孩童需求的兒童游樂場(chǎng)和適宜中老年人用來休閑的活動(dòng)廣場(chǎng)。針對(duì)以上三種方案，該項(xiàng)目采用“04”評(píng)分法，由4位對(duì)該項(xiàng)目熟悉的專家分別從多個(gè)方面進(jìn)行打分，具體評(píng)價(jià)指標(biāo)見表4-1。方案一的打分結(jié)果如表4-1-1所示。表4-1-1方案一專家打分結(jié)果評(píng)價(jià)指標(biāo)A專家B專家C專家D專家分?jǐn)?shù)土木建筑工程432 211建筑電氣裝置342110暖通233210土地費(fèi)用12339綠化園林工程233210裝潢工程12328市政設(shè)施建設(shè)工程242311合計(jì)1521181569方案二專家打分結(jié)果如表4-1-2所示表4-1-2方案二專家打分結(jié)果評(píng)價(jià)指標(biāo)A專家B專家C專家D專家分?jǐn)?shù)土木建筑工程432413建筑電氣裝置334212暖通334313土地費(fèi)用244313綠化園林工程344314裝潢工程343212市政設(shè)施建設(shè)工程442313合計(jì)2225232090方案三專家打分結(jié)果如表4-1-3所示表4-1-3方案三專家打分結(jié)果評(píng)價(jià)指標(biāo)A專家B專家C專家D專家分?jǐn)?shù)土木建筑工程332210建筑電氣裝置234211暖通323210土地費(fèi)用234211綠化園林工程224210裝潢工程22329市政設(shè)施建設(shè)工程332311合計(jì)1718221572綜合上述三個(gè)方案專家所打出的分值,根據(jù)功能評(píng)價(jià)系數(shù)計(jì)算公式，繪制出功能系數(shù)計(jì)算表，如表4-1-4所示。（功能重要系數(shù)=每個(gè)方案的功能總分/所有方案的功能總分）表4-1-4功能評(píng)價(jià)系數(shù)計(jì)算表方案一二三A專家152217B專家212518C專家182322D專家152015得分699072功能指數(shù)0.2990.3900.312這三個(gè)方案的預(yù)算成本分別為15.91億元、16.72億元、17.21億元。如上表4-1-4三個(gè)方案的功能評(píng)價(jià)系數(shù)經(jīng)計(jì)算分別是：0.299、0.390、0.312。根據(jù)成本系數(shù)計(jì)算公式得出三種方案的成本系數(shù)為：0.3192、0.3355、0.3453價(jià)值系數(shù)計(jì)算公式（價(jià)值系數(shù)=功能重要系數(shù)/成本系數(shù)）得到三種方案的價(jià)值系數(shù)為：0.9367、1.1625、0.9035從而三種方案對(duì)應(yīng)的功能分?jǐn)?shù)和價(jià)值分?jǐn)?shù)情況如表4-1-5所示。表4-1-5三種方案的功能得分及價(jià)值總分功能系數(shù)預(yù)算成本成本系數(shù)價(jià)值系數(shù)方案一690.29913.010.31920.9367方案二900.39013.320.33551.1625方案三720.31213.760.34530.9035從表4-1-5中可以看出,方案一的功能和成本都是最低的，方案二的功能和價(jià)值都是最佳的，方案三的費(fèi)用是最高的，但功能居中。綜合來看方案二為最合理的方案。（二）建設(shè)用地相關(guān)分析1、土地利用合理性分析根據(jù)《南京市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）》建設(shè)項(xiàng)目用地性質(zhì)符合土地利用整體規(guī)劃布局的要求。項(xiàng)目總用地面積103080平方米，總建筑面積159495平方米，其中地上建筑面積146869平方米，容積率1.2，符合相關(guān)規(guī)劃要求及相關(guān)土地利用情況的規(guī)定。2、拆遷補(bǔ)償安置方案該項(xiàng)目使用的土地為土地建設(shè)，該土地沒有其他地上附屬物或居住區(qū)。故不存在征地拆遷補(bǔ)償安置方案。（三）環(huán)境和生態(tài)影響分析1、項(xiàng)目建設(shè)工程污染源或污染物此次建設(shè)工程為房產(chǎn)開發(fā)工程，住宅性質(zhì)的項(xiàng)目，目的是讓城市居民在進(jìn)行房子居住時(shí)多一些選擇，在工程建設(shè)和后期的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中主要有材料（水泥、石灰等）使用過程中產(chǎn)生的灰塵、大型設(shè)備在工作時(shí)產(chǎn)生的噪音、以及夜間施工時(shí)的光污染、業(yè)主居家生活生成的污水、垃圾以及工程建設(shè)中產(chǎn)生廢物等。根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》不同施工階段作業(yè)噪音限值如下表4-2。表4-2施工噪音限值圖2、環(huán)境保護(hù)措施（1）項(xiàng)目施工建筑現(xiàn)場(chǎng)要制定環(huán)境保護(hù)和定期核查衛(wèi)生管理制度，工程建設(shè)過程中產(chǎn)生的污水排放在申領(lǐng)臨時(shí)排水許可證后，污水經(jīng)過多次加工處理后排入市政污水管網(wǎng)。（2）工程施工所使用的腳手架表面用防塵布進(jìn)行裝置；施工現(xiàn)場(chǎng)道路進(jìn)行定期灑水措施；風(fēng)度較強(qiáng)的天氣，停止能產(chǎn)生灰塵粉塵的建筑材料作業(yè)。（3）噪音方面主要措施：嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)節(jié)噪聲污染防治法》內(nèi)規(guī)定的數(shù)值和時(shí)間進(jìn)行作業(yè)。（4）夜間施工或地下建筑進(jìn)行施工時(shí)，用于照亮的燈外部加上一層燈罩，可防治光線的直射，有效防治光污染產(chǎn)生。（5）不論是工程項(xiàng)目建筑期內(nèi)生成的廢棄物，還是項(xiàng)目投入使用后居住人群產(chǎn)生的生活垃圾，都需要進(jìn)行垃圾分類，嚴(yán)格按照《南京市生活垃圾管理?xiàng)l例》中的要求實(shí)施。（四）工程投資估算1、投資概況該項(xiàng)目建設(shè)投資166384萬元，具體包括：工程費(fèi)用79335萬元，土地費(fèi)用77124萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用5810萬元，基本預(yù)備費(fèi)4415萬元。項(xiàng)目投資估算依據(jù)包括以下幾個(gè)方面：《江蘇省建設(shè)工程費(fèi)用定額》《江蘇省建筑裝飾工程量計(jì)算規(guī)則》《江蘇省建筑工程造價(jià)估算指標(biāo)》南京市建筑材料市場(chǎng)主要材料價(jià)格參考本地類似工程及建筑方提供的造價(jià)指標(biāo)2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表4-3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1總用地面積㎡10308022.12.2總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積㎡㎡㎡159495146869126263住宅總戶數(shù)戶17784總?cè)藬?shù)人56905容積率/1.26建筑密度％277綠地率％353、土地費(fèi)用土地通過出讓的方式獲得，根據(jù)南京市國(guó)土局資源局發(fā)布的招標(biāo)信息，本項(xiàng)目的土地取得成本是77124萬元，平均每平方米成本為7482元。4、建筑安裝工程費(fèi)（1）建筑地面工程：經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研均價(jià)為3780元/平方米，即146869×3780=55517萬元。（2）地下工程：經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研均價(jià)為4399元/平方米，即12626×4399=5554萬元。5、工程建設(shè)其他費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用主要有如下兩類：（1）在建設(shè)工程施工階段產(chǎn)生的其他費(fèi)用。依據(jù)市場(chǎng)均價(jià)算得4186萬元。（2）在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段有關(guān)的其他費(fèi)用，如環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生費(fèi)、公用設(shè)備設(shè)施建筑及綠化補(bǔ)償費(fèi)等等REF_Ref15136\r\h[19]。依據(jù)行業(yè)均價(jià)得出費(fèi)用為1624萬元。6、項(xiàng)目投資估算結(jié)合相應(yīng)計(jì)算數(shù)據(jù)，得出項(xiàng)目建設(shè)投資，詳見表4-4。表4-4項(xiàng)目建設(shè)投資預(yù)算（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目投資（萬元）備注一工程費(fèi)用793351建筑安裝工程費(fèi)610712設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)18264二土地費(fèi)用77124三工程建設(shè)其他費(fèi)用5810四基本預(yù)備費(fèi)4115建設(shè)投資166384合計(jì)166384（五）小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目盈利能力分析1、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)銷售價(jià)格通過對(duì)該建設(shè)工程周圍環(huán)境和其他項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研考察，結(jié)合南京市住宅小區(qū)新房均價(jià)和南京市政府對(duì)于該項(xiàng)目售價(jià)的限值，最后確定該高層住宅小區(qū)均價(jià)為26950元/平方米，另外地下停車位是可用于出售，單價(jià)為1.09萬元/個(gè)。本項(xiàng)目住宅面積149878平方米。銷售收入為34225萬元，具體數(shù)值見下表。表4-5銷售收入估算表（單位：萬元）分類可售面積/個(gè)（㎡/個(gè)）銷售均價(jià)（元/㎡/個(gè)）銷售收入（萬元）高層住宅14987826950403921地下車位160010900017440合計(jì)//421361按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，以及對(duì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研剖析，銷售周期計(jì)劃五年之內(nèi)，見表4-6。表4-6銷售計(jì)劃表（單位：萬元）年份項(xiàng)目2122232425合計(jì)銷售比例3.5％28％32％30％6.5％100％銷售收入14748117981134836126408273884213612、現(xiàn)金流量和項(xiàng)目盈利分析J小區(qū)建設(shè)工程2019年出建設(shè)投資為105896萬元，2020年出建設(shè)投資為60488萬元。J小區(qū)建設(shè)工程2021年投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，在2021年和2022年初分別投入流動(dòng)資金12135萬元和5915萬元。該住宅工程在正常年份的經(jīng)營(yíng)成本為13486萬元，項(xiàng)目工程運(yùn)營(yíng)的第一年也就是2021年其運(yùn)營(yíng)能力是成熟運(yùn)營(yíng)期內(nèi)能力的百分之七十,則2021年J小區(qū)經(jīng)營(yíng)成本依據(jù)正常年份的七折估算。該項(xiàng)目各年的銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本和銷售稅金及附加都是當(dāng)年年末產(chǎn)生。J小區(qū)住宅工程的增值稅金及附加主要包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅REF_Ref12135\r\h[18]。增值稅的數(shù)值按照南京市相關(guān)文件規(guī)定是該J項(xiàng)目的銷售收人的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按照南京市相關(guān)文件規(guī)定是其J住宅工程所得的增值稅的7%，教育費(fèi)及附加按照南京市相關(guān)文件規(guī)定是其增值稅數(shù)值的3%，土地增值稅按照南京市相關(guān)文件規(guī)定取J小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目所取得銷售收人的1%，銷售傭金取銷售收人的2%。在對(duì)2020年至2021年來國(guó)家對(duì)住宅項(xiàng)目方面的關(guān)注度、施行的行業(yè)政策、對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等措施，房地產(chǎn)行業(yè)自身的現(xiàn)狀、戰(zhàn)略布局、技術(shù)方案目標(biāo)等的基礎(chǔ)上，對(duì)各種影響因素整合分析考慮，基準(zhǔn)收益率為7%。具體見項(xiàng)目現(xiàn)金流量表4-7所列：表4-7現(xiàn)金流量表（單位：萬元）時(shí)間項(xiàng)目建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)0123456一、現(xiàn)金流入0014748117981134836126408273884213611銷售收入0014748117981134836126408273884213612回收固定資產(chǎn)余值000000003補(bǔ)貼收入000000004回收流動(dòng)資金000000017050二、現(xiàn)金流出1058966048823829294292494724231158142846341建設(shè)投資10589660488000001362152流動(dòng)資金00131355915000190503經(jīng)營(yíng)成本00944013486134861348613486633844增值稅金及附加008116489741669521506231754.1增值稅5%007375899674263201369210684.2城市維護(hù)建設(shè)稅7%00524134724429614754.3教育費(fèi)及附加3%0022177202190416325土地增值稅1%0014711801348126427442146銷售傭金2%0029523602697252854884277維持運(yùn)營(yíng)投資000000