安徽淮南市9月南山新區(qū)某地塊前產(chǎn)品測(cè)策劃報(bào)告溝通稿67p

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊

前期定位發(fā)展策略報(bào)告這是一塊山南新區(qū)即將崛起的土地，政府大手筆的規(guī)劃帶來了一次歷史性的機(jī)遇36萬㎡磅礴盛大的造城之舉，賦予了這片土地創(chuàng)造奇跡的機(jī)會(huì)我們有理由相信，本案之上，再無他盤！我們有理由相信，本案即將成為這個(gè)區(qū)域最具價(jià)值的黃金樓盤；淮南城市品質(zhì)生活標(biāo)桿；那么，讓我們開始賦予這塊土地一次華麗的轉(zhuǎn)身……序2問題二如何尋找項(xiàng)目最佳物業(yè)機(jī)會(huì)？實(shí)現(xiàn)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定收益，和產(chǎn)品差異化問題三各種物業(yè)類型配比是否可行？如何定位才能在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？問題一在淮南的大市場(chǎng)環(huán)境下，本項(xiàng)目產(chǎn)品如何定位？關(guān)鍵問題：3工程位置4宏觀經(jīng)濟(jì)本案區(qū)域維度5淮南合肥南京淮南市區(qū)轄田家庵區(qū)、謝家集區(qū)、八公山區(qū)、大通區(qū)、鳳臺(tái)縣、潘集區(qū)其中田家庵區(qū)、八公山區(qū)、謝家區(qū)、大通區(qū)相鄰較近，共同組成了淮南的市區(qū)淮南市區(qū)淮河中游，安徽省中部偏北，東與滁州市屬鳳陽、定遠(yuǎn)縣毗鄰，南與合肥市屬長(zhǎng)豐縣接壤，西南與六安市屬壽縣、霍邱縣相連，西及西北與阜陽市屬潁上縣，亳州市屬利辛、蒙城縣交界，東北與蚌埠市屬懷遠(yuǎn)縣相交?；茨系靥幇不帐≈斜辈浚春又疄I，強(qiáng)交通導(dǎo)向力城市距合肥機(jī)場(chǎng)1小時(shí)高速車程，距南京機(jī)場(chǎng)3小時(shí)高速車程淮河航運(yùn)直通江海淮南地處中國(guó)中部地區(qū)，轄于安徽省淮南市面積2600平方公里，總?cè)丝?60萬淮南是中國(guó)大型的能源基地和重工業(yè)城市，以煤炭和電力著名中國(guó)淮南地區(qū)礦產(chǎn)資源豐富，煤田遠(yuǎn)景儲(chǔ)量444億噸，探明儲(chǔ)量180億噸，占全省的70%，占華東地區(qū)的32%，占全國(guó)儲(chǔ)煤量的19%6淮南市中人口基數(shù)較大，歷年戶籍人口保持平穩(wěn)零增長(zhǎng)，外來人口、城市化速度增幅大淮南市人口基數(shù)大，處于安徽省中上游戶籍人口增長(zhǎng)緩慢，外來人口增長(zhǎng)相對(duì)較為快速,趨于高度的城市化進(jìn)程淮南市人口常住人口從08年至10年增長(zhǎng)近10萬人戶籍年均增長(zhǎng)率0.2%，增長(zhǎng)率較小未來持續(xù)保持零增長(zhǎng)，而外來人口、常住人口將大批涌入，為加快城市化進(jìn)程帶來契機(jī)10%30%70%起步階段加速階段后期階段城市化率沿S型曲線變動(dòng)7城市合肥蕪湖馬鞍山銅陵淮南大同唐山晉城鄂爾多斯人均可支配收入（元）110131084113705112801229511759123761013213000同比增長(zhǎng)率13.70%12.60%14.80%18.40%24%10.40%18%13.70%17.90%長(zhǎng)期以來煤炭產(chǎn)業(yè)受方案經(jīng)濟(jì)制約，價(jià)格受國(guó)家控制，淮南經(jīng)濟(jì)開展較為緩慢隨著國(guó)家放開煤炭市場(chǎng)以及國(guó)內(nèi)國(guó)際能源緊缺，煤炭?jī)r(jià)格快速上漲，淮南經(jīng)濟(jì)也開始飛速開展周邊礦區(qū)零散分布，以生產(chǎn)功能為主，生態(tài)環(huán)境產(chǎn)業(yè)輸出型城市淮南經(jīng)濟(jì)的單一性，使得其經(jīng)濟(jì)支點(diǎn)零散分布于各個(gè)礦區(qū)，共同支撐淮南經(jīng)濟(jì)的開展田家庵潘集八公山鳳臺(tái)謝家集山南新區(qū)8生活水平恩格爾系數(shù)（%）住房支出比重（%）溫飽型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我國(guó)城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”平均水平僅為10％左右，發(fā)達(dá)國(guó)家一般達(dá)到20％以上。近年，淮南居民消費(fèi)與收入增長(zhǎng)率變化根本同步淮南居民消費(fèi)，食品消費(fèi)占比較大，消費(fèi)水平較為初級(jí)9％的住房支出比重與當(dāng)前的收入水平不符，居住消費(fèi)可提升空間大，過去受到壓抑的居住需求將被激發(fā)；11年到達(dá)11%居民人均消費(fèi)的增長(zhǎng)，但購(gòu)房消費(fèi)比例相對(duì)較小09-11年淮南居民住房消費(fèi)明顯開始釋放9三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位第二產(chǎn)業(yè)以煤、電、化三個(gè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。2021年，煤、電、化三個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占據(jù)工業(yè)總產(chǎn)值的89％三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位第二產(chǎn)業(yè)以煤、電、化三個(gè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。2021年，煤、電、化三個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占據(jù)工業(yè)總產(chǎn)值的89％淮南以第二產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向產(chǎn)業(yè)根底雄厚開展迅猛煤炭電力為導(dǎo)向資源輸出外向型城市為房地產(chǎn)開展提供經(jīng)濟(jì)支撐10人口基數(shù)大，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來人口支撐；城市化進(jìn)程較快，具備城市外擴(kuò)能力結(jié)論一產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，工業(yè)發(fā)達(dá)；以煤炭和電力支柱產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，有較強(qiáng)購(gòu)房能力結(jié)論二隨著淮南人均消費(fèi)和收入的增加房產(chǎn)購(gòu)買需求開始釋放，人均購(gòu)房比重將持續(xù)加大結(jié)論三宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)論11宏觀經(jīng)濟(jì)本案區(qū)域維度12以省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈為中心，以沿江城市帶和沿淮城市群為支撐”的中心城市帶動(dòng)戰(zhàn)略。將“合淮”同城化提升到城市發(fā)展戰(zhàn)略的高度.提出建立“兩心一廊兩翼”合淮同城規(guī)劃以核心城市為中心的松散狀態(tài)交通快速發(fā)展以核心城市為中心網(wǎng)絡(luò)化城市圈同城化提升到戰(zhàn)略高度，以產(chǎn)業(yè)為支撐的強(qiáng)交通導(dǎo)向力正在釋放13新建合淮蚌客運(yùn)專線在蚌埠與京滬高鐵相銜接，也是京福高速鐵路的組成局部，不僅把淮南連接上京滬高速鐵路，構(gòu)成淮南北上快速通道，更重要的是連通了滬漢蓉、武廣、京滬三條客運(yùn)專線對(duì)完善鐵路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、提高鐵路通過能力和協(xié)調(diào)能力具有重要意義。形成以京滬高速鐵路、城市輕軌為核心，形成以高速公路、港口為骨干、干線公路為根底、相配合、管道輸送相輔助的“中心成網(wǎng)、外圍成環(huán)、四周放射、五通匯流〞的現(xiàn)代化立體交通體系。城市開展，交通先行合淮同城規(guī)劃合淮同城/城市開展方向14合淮同城規(guī)劃淮南東擴(kuò)南進(jìn)，著力打造“一區(qū)一廊〞山南新區(qū)是淮南的新行政中心區(qū)、將成為合淮同城化的重點(diǎn)對(duì)接區(qū)域.15皖江城市帶〔如圖〕便捷的交通條件使淮南與城市的連接日益密切，為城市開展和行業(yè)開展帶來有力的經(jīng)濟(jì)支撐。城市的對(duì)外輻射功能也增加了房產(chǎn)市場(chǎng)的需求范圍。城市化進(jìn)程的加快為房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速開展提供了根底?！俺鞘袞|擴(kuò)南進(jìn)〞的城市開展戰(zhàn)略為板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展創(chuàng)造了有利條件;隨著山南的不斷規(guī)劃和建設(shè)，其配套和房地產(chǎn)環(huán)境將會(huì)得到逐步改善，將會(huì)為本案未來的開展，帶來巨大的機(jī)遇。合淮同城、皖江城市帶的規(guī)劃開展總體，為整個(gè)淮南帶來的新的開展契機(jī)，在宏觀上在未來都將產(chǎn)生巨大助力作用皖江城市規(guī)劃16

公路建設(shè)：〔1〕快速路：淮南市主城區(qū)規(guī)劃快速路3條，分別為東環(huán)路〔206國(guó)道改線〕、南環(huán)路和西部二通道。〔2〕主干路：東部城區(qū)干路網(wǎng)概括為“六橫七縱，西部城區(qū)西北—東南走向主干路有4條西部城區(qū)東北—西南方向主干路有10條，南部新區(qū)干路網(wǎng)概括為“四橫十縱?！?〕次干路〔4〕支路高速公路建設(shè)：合淮阜高速、淮滁高速、淮蚌高速鐵路建設(shè)：在淮河以北規(guī)劃新建兩淮鐵路和淮南至蚌埠鐵路聯(lián)絡(luò)線；新建田集至顧橋鐵路專用線復(fù)線；利用原水張線預(yù)留建設(shè)市內(nèi)輕軌線路。公路建設(shè)四橫十縱，在規(guī)劃下城外加強(qiáng)周邊城市外擴(kuò)力，鐵路網(wǎng)和預(yù)留輕軌的建設(shè)將成為新的城市交通引擎17

“三組團(tuán)、多中心”結(jié)構(gòu)，即東部城區(qū)組團(tuán)、西部城區(qū)組團(tuán)和南部新區(qū)組團(tuán)。三組團(tuán)分工上各有側(cè)重，東部城區(qū)組團(tuán)主要功能為全市的商業(yè)中心；西部城區(qū)組團(tuán)主要功能為礦區(qū)生活服務(wù)中心；南部新區(qū)組團(tuán)主要功能為行政、辦公及文教中心目前田家庵區(qū)為政治、商業(yè)、文化中心，市黨政機(jī)關(guān)、淮南礦務(wù)局、大專院校集中于此。西部謝家集、八公山區(qū)為煤炭重工業(yè)集中地區(qū)，北部潘集區(qū)為煤炭電力工業(yè)區(qū)。目前設(shè)立山南新區(qū)，定位為全市的新型政治、經(jīng)濟(jì)、教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)示范區(qū)、現(xiàn)代化城市建設(shè)樣板區(qū)?；茨鲜锌傮w布局為“五片區(qū)、多組團(tuán)”式，各組團(tuán)之間以城市干道相連，生態(tài)綠地分隔。市區(qū)由“一個(gè)主城區(qū)、兩個(gè)次中心區(qū)”組成，主城區(qū)用地主要向東、南發(fā)展。城市發(fā)展以形成龍湖路為中心的城市商務(wù)區(qū)，提高人口聚集力，形成代表淮南市現(xiàn)代化城市形象的主中心區(qū)。五片區(qū)、三組團(tuán)、多組團(tuán)，功能化城市分區(qū)，山南新區(qū)定位為現(xiàn)代化城市建設(shè)樣板區(qū)，中高檔品質(zhì)住宅、生態(tài)人文居住區(qū)南區(qū)開展規(guī)劃18西調(diào)：優(yōu)化西部城區(qū)的城市建設(shè)用地布局，疏解舊城人口；增強(qiáng)城市服務(wù)功能，提升城市品質(zhì)南拓：在舜耕山以南山南新區(qū)東進(jìn)：擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)模，形成高新技術(shù)和物流產(chǎn)業(yè)基地北聯(lián)：加強(qiáng)主城區(qū)與北部地區(qū)的交通聯(lián)系，帶動(dòng)潘集區(qū)和鳳臺(tái)縣的城鎮(zhèn)發(fā)展資料來源：淮南市城市總體規(guī)劃（2005-2020年）城區(qū)北部被淮河阻隔；東部為工業(yè)區(qū)，且有鐵路分割；向西受煤層塌陷區(qū)的阻礙；向南又被舜耕山阻擋，各個(gè)方向的空間都遭遇障礙，需要尋找新的開展空間為了維持經(jīng)濟(jì)高速開展，突破城市開展空間的瓶頸問題，政府提出新的空間開展戰(zhàn)略，重點(diǎn)是“南拓〞，希望通過跨越式開展山南新區(qū)，開拓出城市開展的新空間受地形條件限制，城市跨越式開展山南新區(qū)成為必然趨勢(shì)南區(qū)開展規(guī)劃19城市開展：由于各種原因的制約，山南新區(qū)開展完善將是一個(gè)中期的過程，未來區(qū)域存在規(guī)劃建設(shè)與房地產(chǎn)并行的局面山南新區(qū)舜耕山田家庵區(qū)山南新區(qū)開展用地充足，但與老城的聯(lián)系被舜耕山隔斷，僅有三條通道聯(lián)系，獲得老城區(qū)的支撐少前期需進(jìn)行完善的根底設(shè)施建設(shè)，根底設(shè)施建設(shè)的成熟需要較長(zhǎng)時(shí)間，其大規(guī)模開展將是一個(gè)長(zhǎng)期過程與周邊的合肥、蚌埠等城市相比，淮南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市功能單一，因此對(duì)周邊地區(qū)的人口吸引力不大人口增長(zhǎng)主要依靠自然增長(zhǎng)，增長(zhǎng)緩慢山南新區(qū)的開展需要有相應(yīng)足夠的人口支撐，但山南新區(qū)與原有城區(qū)割裂，近期又缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，其人口積累過程將經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間2005-2021年淮南人口機(jī)械增長(zhǎng)

20052010遷入人數(shù)（人）4852456893遷出人數(shù)（人）4838155982人口機(jī)械增長(zhǎng)（人）143911淮礦是淮南的支柱企業(yè)，2021年完成工業(yè)增加值占了淮南的約60％整個(gè)淮南與淮礦相關(guān)的人口約占了城市人口的一半左右當(dāng)前淮南的開展主要依托淮礦，淮礦留守山北將會(huì)對(duì)山南新區(qū)的開展帶來較大影響原因1：跨越式開展需進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)期的大規(guī)模根底設(shè)施建設(shè)原因2：淮南人口增長(zhǎng)緩慢，山南新區(qū)人口積累需經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間原因3：淮南開展主要依托淮礦，其留守山北使得城市重心難以南移南區(qū)開展規(guī)劃20主體育場(chǎng)全民健身館游泳跳水館體育館奧利金匹克賓館序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目數(shù)量投資估算1路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目76.22億元2社會(huì)公用事業(yè)項(xiàng)目711.83億元3產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目及其社會(huì)投資項(xiàng)目1130.68億元4房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目540億元山南占位政府大手筆規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)力度極大未來建設(shè)重點(diǎn)將打造成為政務(wù)中心和具有強(qiáng)勢(shì)景觀配套的品質(zhì)住區(qū)定位于行政辦公、文化教育和體育中心。重點(diǎn)開展商貿(mào)效勞業(yè)、生活居住、現(xiàn)代效勞業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)和輕型工業(yè)區(qū)南區(qū)開展規(guī)劃21目前山南新區(qū)規(guī)劃利好已經(jīng)釋放，市場(chǎng)預(yù)期良好9月核心區(qū)方案定下來省市電力部門正為山南占地11平方公里的高壓走廊拿方案做高壓線入地的科研論證啟動(dòng)區(qū)15000畝用地已經(jīng)申報(bào)完畢，現(xiàn)已審批1475畝道路建設(shè)用地現(xiàn)已啟動(dòng)銀行為山南建設(shè)提供前期運(yùn)作資金貸款工作和10億元人民幣的企業(yè)債券發(fā)行工作.已啟動(dòng)銀行專為前期運(yùn)作提供資金貸款明年底完工1.7公里連接陳洞隧道的洞南路和2.6公里的南緯三路即將動(dòng)工高壓走廊改造項(xiàng)目開始規(guī)劃龍泉公園3月進(jìn)行了奠基儀式規(guī)劃建設(shè)用地資金基礎(chǔ)建設(shè)淮南山南新區(qū)總體規(guī)劃南區(qū)開展規(guī)劃22山南新區(qū)占位政府規(guī)劃，重點(diǎn)發(fā)展為具有商務(wù)配套的品質(zhì)住宅區(qū)，未來將導(dǎo)入外區(qū)購(gòu)買力，成為城市住宅副中心結(jié)論一合淮、皖江同城一體化的利好，山南新區(qū)將成為合淮同城化的重點(diǎn)對(duì)接區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來新的機(jī)遇結(jié)論二區(qū)域的配套建設(shè)和大體量的土地供應(yīng)，使南區(qū)房地產(chǎn)具備領(lǐng)跑全市的先決條件結(jié)論三區(qū)域發(fā)展結(jié)論23區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)品市場(chǎng)本案定位支撐24GDP增幅<4%4~5%5~8%>8%房地產(chǎn)發(fā)展周期萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展12.8%人均GDP0~800$800~4000$4000~8000$8000~20000$房地產(chǎn)發(fā)展速度啟動(dòng)期高速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期7458$城市化率<30%30~50%50~90%>90%城市化速度初步城市化低速發(fā)展期高速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期60%本階段市場(chǎng)特征外部環(huán)境消費(fèi)者收入水平顯著提高；區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不平衡，地段差異明顯；土地和商品房市場(chǎng)存在不規(guī)范操作；政策因素影響大、住房福利大量存在；工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對(duì)經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展供應(yīng)特征住宅價(jià)格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)；數(shù)量與質(zhì)量并重，產(chǎn)品形式逐漸多樣化；產(chǎn)品附加值提高；競(jìng)爭(zhēng)條件大量的新競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入、需求復(fù)雜、市場(chǎng)細(xì)分顯現(xiàn)；以市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)為主；需求特征生存、改善需求兼有；需求急劇增加，客戶層面擴(kuò)大；GDP與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系淮南所處梯隊(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境支撐25GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)開展?fàn)顩r的關(guān)系——庫(kù)茲涅茨根據(jù)GDP與房地產(chǎn)行業(yè)的開展關(guān)系，淮安市GDP超過18%的增長(zhǎng)率，標(biāo)志著房地產(chǎn)處在一個(gè)高速開展的階段。

小于4%4%-5%5%-8%

大于8%萎縮停滯穩(wěn)定開展高速開展2004年-2021年淮南市GDP保持高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)率均在18.2%以上。2021年和2021年，淮南GDP總量，09年GDP總量為508.8億元，10年為603.5億元。800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期8,000-20,000US＄經(jīng)濟(jì)環(huán)境支撐年均高度的GDP增長(zhǎng)為促進(jìn)房地產(chǎn)開展，標(biāo)志著淮南房地產(chǎn)已進(jìn)入了高速開展期26宏觀環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)交通導(dǎo)向區(qū)域資源政府規(guī)劃支撐1支撐2支撐3支撐4合淮一體化進(jìn)程成為重大利好；城外加強(qiáng)周邊城市外擴(kuò)力，鐵路網(wǎng)和預(yù)留輕軌的建設(shè)將成為新的城市交通引擎，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供支撐作為政務(wù)新區(qū)，未來政府搬遷帶來相關(guān)的政務(wù)資源，驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)；依托山體的南側(cè)陽面，環(huán)境較淮南市區(qū)具有強(qiáng)烈的優(yōu)勢(shì)；強(qiáng)勢(shì)的教育資源搬遷帶來一定的驅(qū)動(dòng)因素。山南優(yōu)越的區(qū)域資源、交通導(dǎo)向力、規(guī)劃前景和占位規(guī)劃下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，給予了高價(jià)值產(chǎn)品的市場(chǎng)支撐宏觀市場(chǎng)環(huán)境支撐272011.1合肥明文下發(fā)公積金貸款規(guī)范，第三套房停貸1月10日聯(lián)合發(fā)布了<關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知>1月17日起合肥市第二套住房公積金貸款，首付款比例不低于50%;貸款利率1.1倍；第三套及以上的住房公積金個(gè)人貸款全面停止。2011.3合肥市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：出臺(tái)住房限購(gòu)令3月2日，合肥市出臺(tái)住房限購(gòu)令2011.5合肥出臺(tái)一房一價(jià)規(guī)范新版價(jià)目表不明碼公示將被查處5月27日，合肥市物價(jià)局下發(fā)通知，將于5月30日起，實(shí)行新版商品房“一房一價(jià)”價(jià)目表，并新增“二手房”“一房一價(jià)”價(jià)目表。政策密集執(zhí)行度強(qiáng)“4.17”新政合肥市住房保障政策調(diào)整7月1日起，合肥城區(qū)住房保障政策的五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整282010年在全國(guó)一線城市成交均有

所下滑的背景下，淮南整體成交住宅類商品房230萬平方米，比上年增長(zhǎng)40%以上，市場(chǎng)呈現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)增，受調(diào)控政策影響細(xì)微；2010年，全年供應(yīng)亦為230萬平方米，市場(chǎng)供需平衡淮南厲年住宅成交面積比較（萬M2）

230萬平方米房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐2021年全年成交230萬平方米，市場(chǎng)上行，成交量逆勢(shì)擴(kuò)增整體市場(chǎng)需求旺盛趨于成熟，未來看漲29數(shù)據(jù)來源：淮南房管局資料2010年淮南整體成交均價(jià)保持持續(xù)上升趨勢(shì)，由年初的3400元/M2上漲到年末的4600元/M2，漲幅達(dá)到35%；

山南新區(qū)在5月份入市以后，一直保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，并成為全市的價(jià)格標(biāo)桿。2010年淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)格局以田區(qū)和山南新區(qū)最為集中。山南新區(qū)在各方的推動(dòng)下，雖然在2010年是首次面世，但是全年成交量亦達(dá)到近60萬平方米，占全市的25%；山南新區(qū)和田區(qū)在價(jià)格上同樣位居全市前列數(shù)據(jù)來源：淮南房管局資料淮南市場(chǎng)被南山區(qū)和田區(qū)分食，成為淮南市場(chǎng)主要成交支撐南山區(qū)成交價(jià)格成為全市標(biāo)桿，未來將進(jìn)一步被拔高房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐30項(xiàng)目名稱物業(yè)類型公寓供應(yīng)量別墅供應(yīng)量預(yù)計(jì)入市時(shí)間恒大綠洲高層22.4萬方，14棟，住宅共1837套2012年6月領(lǐng)秀山南獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排360套，均面積350平2011年10月金大地金域藍(lán)灣多層、小高層22.2萬方，1492套2011年年底金融世家3棟30層住宅478套，140平米、280平米2011年底開盤區(qū)域后續(xù)放量估算區(qū)域后續(xù)放量集中11年年底，在產(chǎn)品主要以高層洋房小高層為主，并有大體量別墅產(chǎn)品入市填補(bǔ)市場(chǎng)別墅產(chǎn)品空白，保守預(yù)計(jì)總體量大約在65萬方，本體市場(chǎng)需要2年左右的消化時(shí)間。本案的啟示：多層高層產(chǎn)品面積段控制面積段；合理設(shè)置別墅產(chǎn)品體量，防止與競(jìng)品直面沖突11年底區(qū)域市場(chǎng)集中放量，市場(chǎng)去化周期大約2年左右；別墅產(chǎn)品市場(chǎng)空白也將被領(lǐng)秀山南所填補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐31山南占位政府規(guī)劃的大方向，市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)控政策的可能極小，較長(zhǎng)期將處于政策安全的高速發(fā)展期結(jié)論一山南和田區(qū)拉升了整個(gè)淮南市場(chǎng)；山南區(qū)成為價(jià)格標(biāo)桿，伴隨后期的區(qū)域建設(shè)，山南價(jià)值進(jìn)一步凸顯領(lǐng)跑全市結(jié)論二受規(guī)劃利好和市場(chǎng)態(tài)勢(shì)影響，區(qū)域市場(chǎng)后期競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，將迎來品質(zhì)為先大盤主導(dǎo)的新時(shí)期結(jié)論三房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)論32區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)品市場(chǎng)本案定位支撐33

項(xiàng)目建筑面積容積率綠化率建筑形態(tài)價(jià)格1金地滟瀾山24萬150%獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、電梯洋房聯(lián)排均價(jià)7500，洋房均價(jià)5600

2山南印象23萬1.4950%多層、洋房、小高層多層5600

3廣弘城44萬1.853.50%高層高層5000

4西湖春天44萬251%多層、洋房、高層多層5500，高層5000

5泉山湖153萬0.9957%獨(dú)棟、聯(lián)排、多層、小高層、高層二期多層4700，小高層4300

6嶺秀山南16萬1

獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼未定7金融世家13.5萬3.550%高品質(zhì)高層未定競(jìng)品市場(chǎng)支撐綜合結(jié)論多層、洋房、小高層去化較好，市場(chǎng)認(rèn)知度和需求足夠支撐去化，產(chǎn)品價(jià)格高于其他區(qū)域，但控制在5500左右，區(qū)域價(jià)格的差異在于產(chǎn)品力本身的比拼別墅類物業(yè)短期將處于市場(chǎng)空白期競(jìng)品特點(diǎn)價(jià)格方面，新區(qū)樓盤均高于市區(qū)同類樓盤500-1500元/平方米不等體量大多20萬方以上物業(yè)類型多以洋房多層為主，洋房、多層、小高層銷售率均到達(dá)了80%左右別墅類產(chǎn)品較少，現(xiàn)已根本去化34金地滟瀾山基本參數(shù)案名金地滟瀾山地址金地滟瀾山位于山南新區(qū)淮河大道與南緯二路交叉口西北角總占地面積266800平方米總建筑面積240000平方米建筑類型獨(dú)棟別墅,聯(lián)排,疊拼,低層,多層物業(yè)類型普通住宅,別墅容積率1.0綠化率50%開盤時(shí)間2010年12月02日交房時(shí)間待定交房狀況毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)0均價(jià)6000元/平米可售套數(shù)414套主力戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)主力產(chǎn)品95-144平米多層面積段總套數(shù)已售去化率89-95545194%95-10545444798%110-12534632494

聯(lián)排175-18055100%220-235807796%250-255494898%

疊拼175-180363597%205-225413893%獨(dú)棟41633100%結(jié)論一：多層產(chǎn)品90-100區(qū)化極好；130以上存在市場(chǎng)抗性結(jié)論二：聯(lián)排產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，認(rèn)可度高結(jié)論三：產(chǎn)品配比；多層：聯(lián)排：疊拼=4：2:1結(jié)論四：產(chǎn)品搭配合理，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小結(jié)論五：低密度混合社區(qū)應(yīng)控制多層產(chǎn)品體量和面積地中海風(fēng)情，多軸水系景觀低密社區(qū)三房二廳一衛(wèi)

104.01平米三房二廳二衛(wèi)118.30總面積／類項(xiàng)類型房型面積套數(shù)棟數(shù)總面積總比率售價(jià)未售套數(shù)銷售率備注244000平方米獨(dú)棟416.997729191.20%17000-18000443%

聯(lián)體4聯(lián)體220-250287672423.50%8300-980012249%

5聯(lián)體220-2504089523

6聯(lián)體220-2501742941035

合計(jì)

24244

疊加4聯(lián)1-2：205-2153-4：175-1857291424118.70%8000-850013839%

6聯(lián)1-2：205-2153-4：175-1861561331368

合計(jì)

228

洋房小三房90-10021833200008.00%5000-68004082%頂層小三房?jī)r(jià)格都在6000以上，其余在5000-5600之間三房107-1235666400027.00%5091%四房138-1454105500022.00%6085%合計(jì)

57%

總計(jì)

1671106244810

414

金地滟瀾山詳盡銷售數(shù)據(jù)36獨(dú)立的西班牙式風(fēng)情，采用下沉式設(shè)計(jì)，分為地下一層，地上兩層，外墻整體呈棕黃色，高貴典雅。植被種類豐富，從遠(yuǎn)處看生機(jī)盎然，與會(huì)所融為一體。會(huì)所前方有大型噴水池，下沉式庭院中間還有小水池，順著地勢(shì)自然疊落，形成流動(dòng)的景觀小品。淮南首個(gè)五星級(jí)會(huì)館下沉式外墻地上層賣點(diǎn)一：外立面風(fēng)格和會(huì)所配套37以純粹的托斯卡納風(fēng)格打造地中海風(fēng)情社區(qū)——涂料與文化石墻面的搭配、拱形門廊、紅色坡頂、入戶花園和情調(diào)陽臺(tái)等元素構(gòu)建了一幅幅優(yōu)美的休閑畫卷。上下堆坡涂料+拱門+紅坡頂入戶花園噴泉，水系賣點(diǎn)二：園林景觀情趣小品和水系的打造38取材于自然，捕捉光線，給人一種更接近于原生態(tài)的感覺。運(yùn)用了色調(diào)和元素符號(hào)與工程的整體形象都是統(tǒng)一的低調(diào)、奢華、古樸的西班牙風(fēng)格賣點(diǎn)三：西班牙風(fēng)情生活39山南印象基本參數(shù)案名山南印象地址淮河大道與南緯三路交叉口西北側(cè)總占地面積186648平方米總建筑面積220000平方米建筑類型板樓,多層,小高層、洋房物業(yè)類型普通住宅,公寓容積率1.49綠化率65%開盤時(shí)間2010年06月交房時(shí)間待定交房狀況毛坯,精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)0均價(jià)5600元/平米可售套數(shù)148套主力戶型三房?jī)蓮d主力面積128公寓多層面積套數(shù)已售去化率54-10726724993%81-12092489997135-1504848100%150-160828098%160-170581424%170-252543972%其中252200%結(jié)論一：多層洋房產(chǎn)品54-120主要針對(duì)首置剛需客戶去化較好；120以上公寓產(chǎn)品存在市場(chǎng)抗性結(jié)論二：135-160產(chǎn)品主要針對(duì)再改客戶，去化相對(duì)較好結(jié)論三：160-252面積和總價(jià)控制不合理，市場(chǎng)接受度低躍層

149.05平米標(biāo)準(zhǔn)層

133平米山水式景觀，多層洋房為主2010.7開盤面積／類項(xiàng)類型房型面積套數(shù)總面積分比率總比率未銷售套數(shù)銷售率銷售價(jià)格總建筑面積：203195m25層洋房（29個(gè)門棟）94150m2小三房110-1203664209044.71%46.33%1895%5000-5800三房1302172797029.71%6249%大三房1651462409025.58%5268%合計(jì)

72994150100.00%

小高層（11層為主，22個(gè)門棟）109045m2二房77-102(主要78-90)3202720024.94%53.67%299%4200-4600小三房105-1155846429758.96%0100%三房127-1505678407.19%

100%大三房-五房173-1885087007.98%1570%五房252410080.92%

100%合計(jì)

1014109045100.00%149

總比率以上類項(xiàng)總計(jì)二房77-102(主要78-90)3202720013.39%小三房105-12095010638752.36%三房130-1502733581017.62%大三房-五房165-188、2522003379816.63%合計(jì)

1743203195100.00%山南印象詳盡銷售數(shù)據(jù)41“山水有靈，景色有性“山水園林式以建筑“百年建筑〞標(biāo)準(zhǔn)，采用大氣尊貴的ArtDeco的建筑風(fēng)格，用十足質(zhì)感的石材與面磚貼飾外立面，3萬平方米大型中央公園景觀帶更是房地產(chǎn)開發(fā)史上空前少有的魄力規(guī)劃賣點(diǎn)一：ARTDECO風(fēng)格建筑賣點(diǎn)二：山水式園林景觀打造42西湖春天基本參數(shù)案名西湖春天地址淮河大道與南緯三路交匯處向西200米總占地面積22000平方米總建筑面積490000平方米建筑類型板樓,多層,高層、洋房物業(yè)類型普通住宅,公寓容積率2.0綠化率50%開盤時(shí)間2009年10月30日2011年8月13日交房時(shí)間待定交房狀況毛坯,精裝,公共部分精裝均價(jià)5300元/平米可售套數(shù)587套主力戶型兩房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d主力面積84-124結(jié)論一：主力戶型三房產(chǎn)品，高層、洋房產(chǎn)品控制在84-100、110-130㎡結(jié)論二：總價(jià)控制合理，低于區(qū)域同類產(chǎn)品價(jià)格結(jié)論三：說明單價(jià)低于5500元，面積控制在80-130㎡的產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度高公寓多層洋房面積總套數(shù)已售去化率35-62700%84-10097779481131-150572646%160-170603457%

B戶型

162.89平米

M戶型

124平米43賣點(diǎn)一：新古典主義風(fēng)格大型居住社區(qū)賣點(diǎn)二：立體式中央景觀軸線44廣弘城基本參數(shù)案名廣弘城地址淮河大道與南緯山路交匯處總占地面積226780平方米總建筑面積446000平方米建筑類型板樓,高層物業(yè)類型普通住宅,公寓，商鋪容積率1.68綠化率53.6%開盤時(shí)間2011年04月16日交房時(shí)間待定交房狀況毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)0均價(jià)5000元/平米可售套數(shù)233套主力戶型兩房至四房主力面積83-169平米公寓高層多層面積總套數(shù)已售去化率84-9150049499%100-10537937799131150-1701197361%結(jié)論一：主力戶型三房產(chǎn)品，高層、洋房產(chǎn)品控制在84-100、110-130㎡結(jié)論二：總價(jià)控制合理，低于區(qū)域同類產(chǎn)品價(jià)格結(jié)論三：說明單價(jià)低于5500元，面積控制在80-130㎡的產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度高三室二廳二衛(wèi)

125平米三室二廳一衛(wèi)105平方歐式城堡風(fēng)情，圍合景觀45社區(qū)采用歐式城堡風(fēng)情的建筑風(fēng)格，圍繞中心景觀湖坐落而成2010.8.11開盤總面積／類項(xiàng)類型房型面積套數(shù)棟數(shù)總面積分比率總比率售價(jià)開盤未售套數(shù)銷售率備注

190307.5平方米（81棟）獨(dú)棟別墅329.16172914.34

0.15%2000070

382.12

434.533

570.331

合計(jì)7

聯(lián)體別墅253-254252514688.16

7.72%120002116%

206-208382632%

合計(jì)63

4層中三房127-1362610343214.6912.27%6300-6700580%

大三45573%

四401168401066%185-21136702030.05975%合計(jì)14423360

6層二房76-86、100-104565324800047.3853.24%5000-60001298%27套為100-104小三房110-1186675237.431380%

中三房118-1263694530044.7117652%

商業(yè)13、32-50、120244900.4835000-38000240

1024

101313

11層二房77-8624071992041.4725.24%4300-48003884%

超小三房952220904.350100%

小三房108-1242182562053.342091%

商業(yè)194、20824020.84

20

482

48032

35000

總計(jì)

1720

190307.5

100%

379

統(tǒng)計(jì)獨(dú)棟別墅329-570772914.34

1.53%聯(lián)體別墅206-254632514688.16

7.72%二房

77-1048054967920

35.70%三房小三房95-1266758053342.3045.63%中-大三房127-1534563403.33四房小四房140-1563450002.638.94%大四房164-21165120206.32商業(yè)

13-208268920.470.47%

1720

190307.5

泉山湖詳盡銷售數(shù)據(jù)類型房型面積套數(shù)棟數(shù)總面積總比率售價(jià)未售套數(shù)銷售率備注花園聯(lián)排330-350276509000065%未開盤

電梯雙拼550-60056283000022%

電梯獨(dú)棟700-80026

1900013%合計(jì)

358

139000

領(lǐng)秀山南詳盡銷售數(shù)據(jù)48主力競(jìng)品多以多層、洋房、小高層為主，產(chǎn)品體量普遍比較大，多在20萬方以上結(jié)論一主力競(jìng)品高層和洋房去化較快，部分產(chǎn)品價(jià)格面積控制不合理，存在一定的滯銷；別墅產(chǎn)品較少，但未來將大體量入市結(jié)論二產(chǎn)品打造和規(guī)劃上,普遍表現(xiàn)力一般，差異化競(jìng)爭(zhēng)不強(qiáng)，產(chǎn)品的去化主要以區(qū)位和市場(chǎng)需求所拉動(dòng)結(jié)論三競(jìng)品結(jié)論49競(jìng)品平安面積段支撐多層：80-105；100-120；110-131洋房：80-110；105-125聯(lián)排：200-220、230-250在保證產(chǎn)品安全的條件下本案產(chǎn)品面積段定位多層面積控制在90-105100-120聯(lián)排面積在：220-225250-255金地滟瀾山多層面積控制在：135-150㎡100-120㎡洋房面積控制在：81-120㎡山南印象高層面積控制在：84-130㎡洋房面積控制在：80-110㎡110-130㎡西湖春天高層面積控制在：84-125㎡廣弘城50競(jìng)品規(guī)劃布局支撐廣弘城西湖春天山南印象滟瀾山結(jié)論：大部分產(chǎn)品采用了中軸景觀設(shè)計(jì)，營(yíng)造儀式感，采用淺水人造河道，有效將高層與別墅區(qū)進(jìn)行區(qū)隔的同時(shí)，打造社區(qū)亮點(diǎn)5151競(jìng)品園林景觀支撐滟瀾山廣弘城西湖春天山南印象結(jié)論：大部分產(chǎn)品園林景觀僅采用常規(guī)的樹木綠化和坡地，表現(xiàn)力一般；滟瀾山復(fù)制龍湖對(duì)產(chǎn)品的景觀和細(xì)節(jié)打造，在精品中明顯具有稀缺性5252景觀比較結(jié)論：項(xiàng)目滟瀾山山南印象廣弘城景觀水系、山景集中式主題景觀——中央公園集中式中心主題景觀（人工湖）、組團(tuán)景觀特點(diǎn)特色鮮明，均好性強(qiáng)特色鮮明，有亮點(diǎn)，易宣傳均好性強(qiáng)，戶戶有景，易宣傳三個(gè)工程的景觀都以水為根底來作文章，其中山南印象、廣弘城都有大面積中心景觀，在考慮景觀的時(shí)候，我們目光長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，不僅僅局限于工程本身。山南本來就是一個(gè)大公園，工程西側(cè)就是景觀帶，在工程內(nèi)部再花大氣力去打造中心景觀是不理性的，更應(yīng)當(dāng)注重內(nèi)部景觀的和諧不是一味求大，把內(nèi)部景觀與建筑真正融合起來，為生活的細(xì)節(jié)而打造。53滟瀾山山南印象廣弘城其它工程水系已經(jīng)做得很出色集中式主題景觀,以水系為主導(dǎo)的主題景觀也已經(jīng)很出色規(guī)劃比較結(jié)論：54競(jìng)品外立面支撐滟瀾山廣弘城山南印象西湖春天結(jié)論：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品外立面根本為歐式風(fēng)格，市場(chǎng)缺乏產(chǎn)異化的立面風(fēng)格地中海風(fēng)格新古典主意歐式城堡ARTDECO55案名外觀風(fēng)格整體布局金地滟瀾山地中海風(fēng)格,色彩規(guī)格多樣;但是由于多樣性,所以該設(shè)計(jì)又缺乏主題性,沒有集中攻擊力,這樣的產(chǎn)品對(duì)于最高端的客戶群是比較合適的,因?yàn)楦叨丝蛻羧憾家笥袀€(gè)性化以洋房,別墅為主,建筑高度不高,強(qiáng)調(diào)了產(chǎn)品的低容積率,和環(huán)境的私密性.其實(shí),由于建筑高度的限制,所以戶外景觀空間大大縮小,產(chǎn)品在擺布時(shí),受太多限制,產(chǎn)品基本呈兵營(yíng)是式排列,景觀空間受限制太大.山南印象北美都市風(fēng)格,線條簡(jiǎn)潔明了,外觀石材檔次感很強(qiáng),色彩鮮艷明快,非常討好的人第一印象,但是實(shí)際成屋色彩承重,壓抑感強(qiáng),缺少生活住宅的氛圍多層,小高層,高層平均分布,產(chǎn)品格局比較合理,設(shè)置超大中央景觀軸,但是由于中央景觀軸線的過于超大,所以壓縮了組團(tuán)景觀的空間,景觀沒有做到均好性廣弘城加州風(fēng)情,藝術(shù)特色濃重,非常的具有氣質(zhì),風(fēng)格主題明確,是最具特色的一種產(chǎn)品;但是由于全部做了高層建筑,使的整體風(fēng)格太過強(qiáng)硬,和加州的藝術(shù)柔美風(fēng)格有點(diǎn)相矛盾,加州風(fēng)格的產(chǎn)品講究洋房,別墅,多層,小高層和高層的穿插,講究天際線,講究層次感全高層產(chǎn)品,使得戶外空間綽綽有余,綠化景觀率超大,但是也是由于將綠化景觀過分集中,使得雖然是全高層的產(chǎn)品,但是卻體現(xiàn)不出高層產(chǎn)品在布局的時(shí)候的靈活性,生動(dòng)性.除了集中景觀以外,其余部分的產(chǎn)品擺布沒有任何特色,綠化的均好性也不夠立面風(fēng)格和整體布局比較結(jié)論：56客戶定位57龍湖滟瀾山典型客戶分析公寓&小高層的剛性需求客戶關(guān)鍵詞：性價(jià)比、配套、交通客戶根本信息：30歲出頭，礦業(yè)集團(tuán)新晉員工。工作地點(diǎn)在謝家集。三口之家，女兒即將讀小學(xué)。置業(yè)特征：謝家集本地人，在謝家集有安置房?jī)商?。買房主要是為了女兒的教育。女兒在田家庵區(qū)讀書，買房之前在學(xué)校附近租房子住。選擇本案的原因便于女兒就讀；其次是因?yàn)閰^(qū)域居住環(huán)境的認(rèn)可。個(gè)案1：楊先生礦業(yè)集團(tuán)員工多為礦業(yè)集團(tuán)或電廠的普通職工，剛性需求，首次置業(yè)的客戶居多；支付能力有限，置業(yè)觀念務(wù)實(shí)，關(guān)注居住環(huán)境和配套；非常關(guān)注子女的教育問題，會(huì)為此制定置業(yè)方案；多數(shù)會(huì)選擇低總價(jià)、高性價(jià)比、高附加值的兩房產(chǎn)品?？蛻舾拘畔ⅲ憾畮讱q，礦業(yè)集團(tuán)附屬企業(yè)普通員工。工作地點(diǎn)同樣在南區(qū)，準(zhǔn)備購(gòu)置本案產(chǎn)品作為婚房。置業(yè)特征：首次置業(yè)，打算用作結(jié)婚的新房。之前與父母同住。看中本案性價(jià)比高，附加值高。不愿意住在礦區(qū)，因?yàn)槌鞘猩罡憷?，乘坐班車上下班也不算遠(yuǎn)，以后孩子上學(xué)也方便，購(gòu)房意向?yàn)楸景傅男煞俊€(gè)案2：王先生礦業(yè)集團(tuán)員工58客戶根本信息：45歲左右，自己從事建材生意。在市區(qū)內(nèi)另有其他物業(yè)。三口之家。屬于居住升級(jí)需求，有意購(gòu)置山南的洋房或疊加。客戶語錄：原來房子比較小，社區(qū)管理比較混亂，需要面積比較大附帶功能房間的房型。最好是有大露臺(tái)，光亮通透，住起來很舒服。南區(qū)規(guī)劃潛力大居住壞境也比市區(qū)好很多。個(gè)案3：馬先生淮南本地私營(yíng)老板有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，屢次置業(yè)，對(duì)居住品質(zhì)有要求，追求舒適度和身份標(biāo)簽。多為熟齡家庭，有1到2個(gè)子女，局部家庭與老人同住同一社區(qū)，需求具有功能升級(jí)性的大面積高附加值產(chǎn)品。居住升級(jí)需求，多關(guān)注洋房或者類別墅的低密度產(chǎn)品和區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)居住環(huán)境和品質(zhì)感期待淮南高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)?？蛻艋拘畔ⅲ?0歲上下，劉先生是銀行員工，太太工作在政府機(jī)關(guān)。有一個(gè)孩子?，F(xiàn)居所為4年前購(gòu)買，居住升級(jí)，關(guān)注市場(chǎng)上的洋房類產(chǎn)品?？蛻籼卣鳎宏P(guān)注孩子的教育問題，學(xué)區(qū)是重要的選擇因素。另外關(guān)注品質(zhì)與形象。雙公務(wù)員家庭，收入穩(wěn)定，單位的公積金豐厚，還貸基本不構(gòu)成壓力個(gè)案4：劉先生及其太太