萊安逸境項(xiàng)目商業(yè)定位及住宅產(chǎn)品建議方案65p

萊安逸境工程商業(yè)定位及住宅產(chǎn)品建議方案2021年9月第一局部底商業(yè)態(tài)定位建議一、商圈結(jié)構(gòu)審視我們處于怎樣的位置半徑1km戰(zhàn)略金三角城西、城南、高新交界位置土門商圈高新居住圈南二環(huán)商業(yè)帶科技路商業(yè)帶城西人群城南人群唐延路人群高新居住群土門商圈：以群眾化消費(fèi)為主，主要業(yè)態(tài)由超市、中低檔服飾、通訊店、美容美發(fā)、金融機(jī)構(gòu)等構(gòu)成；本工程之間形成商業(yè)斷帶，而且整體檔次較低，對(duì)于本工程已經(jīng)失去了消費(fèi)引力。商圈開展現(xiàn)狀土門商圈對(duì)本工程失去消費(fèi)吸引力二環(huán)路商業(yè)帶：那么歷來以中高檔餐飲及洗浴休閑業(yè)態(tài)為主，并向沿線的高新四路等延伸；南二環(huán)沿線面向大城南片區(qū)的餐飲休閑消費(fèi)，不能滿足區(qū)域內(nèi)客群的日常消費(fèi)需求。科技路沿線：經(jīng)過多年的培育，逐步形成了以大餐飲、金融、百貨等業(yè)態(tài)為主的商業(yè)帶，由于高新區(qū)整體以商務(wù)活動(dòng)為主，純商業(yè)規(guī)劃較少，臨街工程在裙樓規(guī)劃上缺乏默契，商業(yè)氣氛未到達(dá)延續(xù)性表達(dá)，整體氣氛仍有待提高?？萍悸费鼐€業(yè)態(tài)仍偏向于商務(wù)消費(fèi)，日常消費(fèi)業(yè)態(tài)有待完善區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn)無主力商家?guī)?dòng)，分布密度小，不利于區(qū)域型商圈的形成；大餐飲及休閑業(yè)態(tài)成為區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有業(yè)態(tài)的主題；缺乏適合區(qū)域內(nèi)主力客群的日常消費(fèi)型業(yè)態(tài)。區(qū)域內(nèi)高檔社區(qū)密集，消費(fèi)力外流，有待激發(fā)；日常生活必需品購置集中在唐延路中段的易初蓮花超市；百貨類消費(fèi)那么依然以城內(nèi)為主，局部選擇高新金花百貨和金鷹百貨。區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)區(qū)域商業(yè)未來開展趨勢(shì)周邊8個(gè)新開發(fā)工程，將在未來3年內(nèi)陸續(xù)建成入住，消費(fèi)力增加。區(qū)域內(nèi)營業(yè)面積將新增20萬㎡左右，商家成行成市，共同做旺片區(qū)。牡丹公園、唐城墻遺址公園的建成開放，將發(fā)揮較大的人流聚集效應(yīng)，提升區(qū)域人流量。先入為主，成功運(yùn)營形成區(qū)域性商圈的核心二、區(qū)域購置力分析我們要面對(duì)怎樣的消費(fèi)者區(qū)域人群構(gòu)成據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研分析，本工程所能輻射到的區(qū)域?yàn)榘霃?.5公里，輻射范圍內(nèi)主要客群為高新區(qū)上班的白領(lǐng)階層，比例為45%，以及35%的城南居民，以上兩局部客群為中高收入階層。區(qū)域消費(fèi)力現(xiàn)狀本工程客群消費(fèi)能力如右圖所示，主力客群家庭日常消費(fèi)月支出額度集中在2000—4000元之間，占總體比例的87%?？傮w消費(fèi)能力較高，可支撐中檔次的業(yè)態(tài)運(yùn)營區(qū)域消費(fèi)力預(yù)測(cè)根據(jù)目前區(qū)域內(nèi)居住人群消費(fèi)能力，及新建工程入住后產(chǎn)生的消費(fèi)力遞增，至2021年，區(qū)域年度消費(fèi)總額可到達(dá)21.86億元。區(qū)域消費(fèi)力強(qiáng)大，具備新興區(qū)域型商圈的消費(fèi)力支撐三、運(yùn)營業(yè)態(tài)定位應(yīng)該呈現(xiàn)給“他們〞怎樣享受總體運(yùn)營戰(zhàn)略定位新興區(qū)域型商圈核心商業(yè)體本工程作為金三角區(qū)域內(nèi)首個(gè)具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)的商業(yè)體，具有效勞本區(qū)域，同時(shí)以核心效應(yīng)帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)開展的戰(zhàn)略意義，所以，其商業(yè)功能并不局限于效勞相鄰的幾個(gè)社區(qū)，而是為未來區(qū)域型新興商圈的形成樹立標(biāo)桿。業(yè)態(tài)功能定位區(qū)域性效勞商業(yè)業(yè)態(tài)根據(jù)我們前期對(duì)區(qū)域市場(chǎng)及消費(fèi)結(jié)構(gòu)詳盡的調(diào)研，由于缺乏相應(yīng)的中高端商業(yè)配套，目前區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)力呈壓抑狀態(tài)，而且根據(jù)我們對(duì)工程總體的定位，以及對(duì)物業(yè)形象及價(jià)值提升的考慮，本工程業(yè)態(tài)應(yīng)定位于中高端、享受型。業(yè)態(tài)主題定位中高端享受型商業(yè)組合招商區(qū)域的界定目前本工程地下局部根本確定為社區(qū)型超市賣場(chǎng)，作為主力店帶動(dòng)其余商業(yè)運(yùn)營面積，本次招商區(qū)域?yàn)榈厣?至4層約19200㎡的裙樓商業(yè)局部。招商重點(diǎn)為裙樓地上局部鋪位相關(guān)指標(biāo)裙樓商業(yè)總建筑面積：19229.08其中一層面積5868.73㎡，二層面積5207㎡，一二層商鋪均為內(nèi)樓梯連通的一拖二形式；三層：5323.96㎡，由6間商鋪組成，獨(dú)立懸梯立體交通，鋪位面積約為530㎡-1500㎡左右；四層：2580㎡，由3間商鋪組成，獨(dú)立懸梯立體交通，鋪位面積為490㎡至1300㎡左右。門面房共41間

A、面寬4米左右，進(jìn)深16.5米，兩層面積為110㎡左右，共16間B、面寬8米左右，進(jìn)深14.3米，兩層面積為160-250㎡左右，共18間，其中11間鋪位受到剪力墻落地的嚴(yán)重破壞。C、面寬25米，進(jìn)深24米，三層面積為672㎡，共1間D、其余還分散有面積110-180平米的異形鋪位6間以上鋪位均為一層托二層，其中C為1-3層一體化設(shè)計(jì)。一層內(nèi)鋪共16間：面寬8.6米，進(jìn)深2.5米，面積25㎡左右的室內(nèi)小檔口。約50%鋪位受到剪力墻落地的影響。鋪位分區(qū)將裙樓及西北角廣場(chǎng)局部總體分為六個(gè)區(qū)：ABCDEF，便于區(qū)分。1-2層業(yè)態(tài)定位A區(qū)業(yè)態(tài)定位：高檔餐飲面積：約975㎡將A區(qū)鋪王〔1-3層〕與相鄰的剪力墻鋪位〔1-2層〕捆綁式招商，提升均好性。B區(qū)業(yè)態(tài)定位：精品店、專賣店將門臉部位裁出淺近深小商鋪〔單層〕，將后端空間以及二樓面積讓給相鄰的商鋪，以提高商鋪實(shí)用性。C區(qū)業(yè)態(tài)定位：銀行、金融機(jī)構(gòu)

將3間面寬小、進(jìn)深大的鋪位合為1間，引進(jìn)2-3家銀行或相關(guān)金融機(jī)構(gòu)。業(yè)態(tài)定位：紅色區(qū)域-品牌服飾、鞋包、寫真館橙色區(qū)域-西式快餐

該區(qū)域?yàn)樗虚T面中寬深比最為合理的單位，同時(shí)面積較大，形象好，定位相對(duì)較高。D區(qū)業(yè)態(tài)定位：橙色區(qū)域-中檔餐飲綠色區(qū)域-花店、美容美發(fā)等該區(qū)域是剪力墻影響最嚴(yán)重的區(qū)域，鋪位面積大，實(shí)用性低。E區(qū)業(yè)態(tài)定位：露天休閑區(qū)利用廣場(chǎng)設(shè)置休閑景觀設(shè)施，延邊緣設(shè)置休閑區(qū)，以聚集人氣。F區(qū)3層業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位：橙色區(qū)域-高檔中餐綠色區(qū)域-健身、瑜伽、SPA剪力墻密集區(qū)可用作更衣室、淋浴室、辦公室等。4層業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位：紫色區(qū)域-會(huì)所紅色區(qū)域-中高端品牌娛樂將會(huì)所與娛樂設(shè)置于相近區(qū)域，在業(yè)態(tài)屬性上接近，實(shí)現(xiàn)相關(guān)資源共享。第二局部住宅局部產(chǎn)品建議一：我們面臨的市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)及客群分析東方米蘭華府新桃園牡丹公園牡丹莊園楓林華府昆明花園卡布奇諾中央首座公園國際公園天下公園首府周邊在售及待售工程一覽本案方圓1公里競(jìng)爭(zhēng)工程超過10個(gè)競(jìng)爭(zhēng)狀況極其嚴(yán)峻從競(jìng)爭(zhēng)狀況看從產(chǎn)品看區(qū)域內(nèi)住宅工程定位差異較大，產(chǎn)品豐富區(qū)域內(nèi)11個(gè)在售及待售工程，有城中村性質(zhì)的如華府新桃源、牡丹莊園，也有品牌工程如楓林華府、融僑首座。而且從售價(jià)、產(chǎn)品規(guī)劃、配套方面看，差異較大，售價(jià)從4000左右到7000左右，差價(jià)極大，涵蓋中上下檔物業(yè)區(qū)域市場(chǎng)概述從戶型配比看區(qū)域市場(chǎng)概述從購置群體看區(qū)域市場(chǎng)概述從暢銷戶型看兩房最為暢銷兩室戶型因需求高最為暢銷，該區(qū)域目前暢銷的兩房多為舒適型兩房〔80-95㎡〕但這并不意味著緊湊型兩房〔70-80㎡〕銷售難度大，從目前這個(gè)區(qū)域看，緊湊型兩室較為稀缺其次，為舒適型三房高新區(qū)房?jī)r(jià)高，因此購房群體經(jīng)濟(jì)根底較好，多為本市居民改善居住活外區(qū)域客戶閑多用途購房，多喜購置130-145㎡之間的舒適型三房一室房源銷售狀況最差該區(qū)域雖為高新區(qū)，但非高新區(qū)繁華區(qū)域，商業(yè)配套一般，對(duì)一室銷售無法形成有力支持，去年暢銷的高新楓尚主要原因?yàn)槠涓咝詢r(jià)比區(qū)域市場(chǎng)概述兩房及小三房依然為市場(chǎng)歡送的主力產(chǎn)品近期區(qū)域市場(chǎng)狀況受5.12地震影響及中國嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，近期該區(qū)域購房呈以下幾個(gè)特征區(qū)域市場(chǎng)概述未來趨勢(shì)判斷西安房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期房?jī)r(jià)小幅下降可能性極大區(qū)域市場(chǎng)概述二：工程自身分析工程價(jià)值及產(chǎn)品分析工程三大功能價(jià)值居住價(jià)值高緊鄰高新區(qū)核心區(qū)域，近距豐慶公園、牡丹公園、唐城墻遺址公園，居住價(jià)值高商務(wù)價(jià)值較高高新區(qū)成熟地段，交通便捷，是高新區(qū)小型商務(wù)辦公理想之地工程自身分析從現(xiàn)有總平規(guī)劃看，工程主要分為以下幾類。城市豪宅——對(duì)應(yīng)工程1#樓，全部為大空間三室戶型精品住宅——對(duì)應(yīng)工程2、3#樓，為舒適型三室或兩室公寓產(chǎn)品——對(duì)應(yīng)工程4-6#樓，一梯多戶的中小戶型結(jié)構(gòu)那么，比照工程價(jià)值及現(xiàn)有產(chǎn)品規(guī)劃我們會(huì)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品規(guī)劃工程自身分析現(xiàn)有戶型配比分析豪華及舒適型三房：356戶舒適型兩房〔2-3#樓〕192戶小兩房〔4-6#〕：636戶一房〔4-6#〕：674戶一房過多！小兩房套數(shù)大于舒適型兩房!回憶前面的市場(chǎng)狀況，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)兩個(gè)突出矛盾舒適型兩房銷售好于小兩房本工程舒適型兩房套數(shù)小于小兩房三：產(chǎn)品建議那么，結(jié)合市場(chǎng)及產(chǎn)品自身，我們需解決以下三大問題：·需在產(chǎn)品規(guī)劃上表達(dá)商務(wù)價(jià)值·減少1房套數(shù)·增加舒適型兩房套數(shù)解決方案1.增加商務(wù)功能—將5#號(hào)樓調(diào)整為商住樓2.減少1房數(shù)量及增加兩房數(shù)量—調(diào)整6#樓增加商務(wù)功能——將5#樓調(diào)整為商住樓的幾個(gè)理由公寓銷售難度本身就較大，且區(qū)域內(nèi)目前缺乏在售商住樓，是市場(chǎng)的空白點(diǎn)，調(diào)整為商住樓后，又能減少1房套數(shù)，降低1房的銷售風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)將4#樓和5#樓進(jìn)行差異化營銷，有利于加快銷售速度。將5#樓調(diào)整為商住樓后戶型建議南向及北向兩套1房中58㎡兩房加上銷售公攤后超過60㎡可將兩種1房設(shè)置同等面積，這樣既能控制面積又能便于合并銷售。58㎡45㎡廚房局部可在實(shí)際工程中不予建設(shè)6#樓調(diào)整方案1單元2單元調(diào)整方案將1單元和2單元對(duì)調(diào)對(duì)調(diào)后將原1單元北向2房面積控制在75㎡以下，其它保持不變南向2房面向小區(qū)，應(yīng)增加舒適度，將面積拉大至80-90㎡之間，將書房面寬增加至3米。將南向能夠合并的一房改成2房，南向只保存3套不能合并的1房。北向緊湊型2室：180套南向舒適型2房：180套南向及北向1房：330套，調(diào)整后，6號(hào)樓戶型配比為：調(diào)整后，整盤住宅戶型配比為〔不含5號(hào)樓〕豪華及舒適型三房：356套舒適型兩房：372套緊湊型兩房：348套一房：442套戶型比例趨于更加合理調(diào)整后，既符合工程三大功能價(jià)值又能均衡三大功能價(jià)值之間的關(guān)系幾種功能之間戶型重疊及互補(bǔ)降低銷售風(fēng)險(xiǎn)，加快銷售進(jìn)度1號(hào)樓戶型建議：1號(hào)樓無疑是本案的樓王，居住價(jià)值最大，因此建議提高品質(zhì)，做成大戶，即170㎡左右2戶，120-130㎡1戶，針對(duì)170㎡戶型應(yīng)增加戶型的生活情趣及輔助功能，在現(xiàn)有入戶花園的根底上可適當(dāng)增加陽光房、保姆房、雙流線入戶、大陽臺(tái)等功能。1號(hào)樓城市豪宅局部戶型建議空間尺度較小，特別是臥室局部，建議改戶型做成標(biāo)準(zhǔn)的城市豪宅，面積在170-180㎡之間。非南北通透的3室戶型在銷售中難度較大，建議面積控制在120-130㎡之間參考戶型南向大花園適用面積范圍170平米左右入戶花園花園連接臥室雙動(dòng)線入戶入戶空間起居空間廚房空間餐飲空間休息空間衛(wèi)浴空間輔助空間半室外空間學(xué)習(xí)空間參考戶型適