湖南恩施金桂大道商業(yè)mall項目提報91

湖南恩施金桂大道商業(yè)mall工程提報2021.03目錄Part2Part3Part4恩施房地產(chǎn)、商業(yè)市場分析金桂大道商業(yè)市場具體分析工程本體分析Part5Part6案名建議工程定位價格策略及招商建議Part1恩施概述及宏觀經(jīng)濟分析Part1恩施概述及宏觀經(jīng)濟分析恩施市恩施市位于湖北省西南部，是恩施土家族苗族自治州首府所在地。全市國土面積3972平方公里，總人口80萬，其中以土家、苗、侗等為主的少數(shù)民族人口占總人口的38.7%，城市人口30萬人，距離重慶〔滬渝高速〕380KM，車程約4個半小時。湖北恩施市城市概況-城市概述湖北恩施市城市概況-城鎮(zhèn)空間結構規(guī)劃規(guī)劃形成“一核兩圈三副〞+“T字形主軸〞的城鎮(zhèn)空間總體布局結構。一核：恩施中心城區(qū)兩圈：緊密聯(lián)系圈和外圍輻射圈，前者為恩施中心城區(qū)至利川城區(qū)、宣恩城關與建始城關的半小時城鎮(zhèn)經(jīng)濟圈，后者為恩施中心城區(qū)至咸豐城關、來鳳城關、鶴峰城關及巴東野三關的一個半小時城鎮(zhèn)經(jīng)濟圈。三副：利川中心城區(qū)、來鳳城關與巴東城關和野三關鎮(zhèn)復合副中心。T字形主軸：沿滬渝高速、宜萬鐵路、G318和G209北段的復合城鎮(zhèn)開展軸；沿安吉高速和G209南段的復合城鎮(zhèn)開展軸。湖北恩施市城市概況-中心城區(qū)開展規(guī)劃規(guī)劃界定中心城區(qū)范圍，北起龍鳳，南至大沙壩長約20公里，寬為10公里的地域，由現(xiàn)狀城區(qū)辦事處范圍和龍鳳鎮(zhèn)、州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)組成，中心城區(qū)范圍總面積約120平方公里，主導產(chǎn)業(yè)選擇確定為：綠色食品加工業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)。城市規(guī)模近期〔2021年〕，市城總人口85萬，中心城區(qū)人口規(guī)模40萬，城鎮(zhèn)化率到達50%。遠期〔2030年〕，市城總人口92萬，中心城區(qū)人口規(guī)模65.0萬,城鎮(zhèn)化率到達70%。城市沿清江向南北兩個方向生長的同時，近中期主要向東部和北部開展，遠期城市重點開展后山灣路以西地區(qū)。形成“一帶兩翼雙組團〞城市空間布局結構。空間拓展方向選擇為：“東進、西延、北拓、南控〞。本案湖北恩施市城市概況-中心城區(qū)開展規(guī)劃湖北恩施市城市概況-城市交通湖北恩施市-許家坪機場飛行線路1、恩施許家坪機場－－武漢天河機場2、恩施許家坪機場－－宜昌三峽機場3、恩施許家坪機場－－廣州白云機場4、2021年10月26日，恩施機場舉行了恩施至北京、上海航班的首航儀式。至此，恩施－－北京、恩施－－上海的航班正式開通。恩施許家坪機場于1986年開工修建，1993年11月建成交付使用的新機場，離市區(qū)4.5km。2021年再次擴建，現(xiàn)有機坪北側新建面積約1.6萬平方米的停機坪，機坪機位總數(shù)為8個，機場年吞吐量20萬人次，新建航站樓1萬平方米，新航站樓與現(xiàn)有航站樓通過連廊連接，形成一個完整的旅客航站系統(tǒng)，共同滿足2021年目標年第一階段旅客吞吐量80萬人次的需求。湖北恩施市城市概況-城市交通湖北恩施市城市概況-小結恩施近中期主要向北部發(fā)展目標地塊目標地塊處于恩施城市北拓核心恩施市中心8km恩施許家坪機場火車站恩施市GDP、人均GDP分析單位：億元/RMB單位：元/RMB恩施市GDP增長值恩施市人均GDP增長值第三產(chǎn)業(yè)占比超過40%恩施市產(chǎn)業(yè)占比〔%〕以上數(shù)據(jù)來源于政府工作報告年份固定資產(chǎn)投資總額（億元）增長率2010244.3834.13%2011314.3828.63%2012406.1929.27%2013510.425.7%201461220%CAGR25.85%恩施州固投情況以上數(shù)據(jù)來源于政府工作報告年份社會消費品零售總額（億元）增長率201013220.06%2011156.8218.23%2012182.8416.37%201321014.7%201423813.3%CAGR15.9%在與恩施州相鄰的周邊地區(qū)比較中，恩施州的零售總額仍然處于比較落后階段，2021年1-3月社會消費品零售總額與相鄰的宜昌市比較仍然有172.1億元的差距，由此可以推斷恩施州的商業(yè)市場開展?jié)摿薮螅_展成為比較完整的商業(yè)體系還需要一段時間。恩施州社會消費品零售額情況1-3增長速度黃石市125.211.9十堰市129.113.3宜昌市225.712.6襄陽市255.612.8鄂州市52.213荊門市91.914.7孝感市173.812.9荊州市189.412.6黃岡市145.112咸寧市84.513.6隨州市7912.7恩施自治州52.913.4仙桃市54.414.1潛江市34.913.9天門市48.514神農(nóng)架林區(qū)1.315湖北省各城市1-3月社會消費品零售額情況以上數(shù)據(jù)來源于政府工作報告恩施市消費品零售分析恩施近年來經(jīng)濟保持快速開展，持續(xù)開展的綜合經(jīng)濟實力，將為恩施房地產(chǎn)行業(yè)的開展提供強大的經(jīng)濟支撐?？偨Y：Part2恩施房地產(chǎn)及商業(yè)市場整體分析2021年上半年，恩施州可供銷售的房源總計27186套，共成交商品房8298套，同比增長11%，均價3701元/㎡。恩施市可供銷售的總房源共12021套，上半年共成交3740套，同比增長16.7%，均價4333元/㎡,均價同比下跌7.8%；其中一手住宅成交2756套，均價3954元/㎡，均價同比下跌8%。恩施市房地產(chǎn)市場分析-供給統(tǒng)計2021年，恩市共售房9683套，與去年的16348套相比，減少6665套，降幅達40.7%。上半年恩施州共成交商品房8298套，住宅均價3701元/㎡，其中恩施市成交3740套，排名二、三位的分別是來鳳縣和利川市，成交套數(shù)為1298套和968套成交套數(shù)同比增長16.2%。商鋪共成交547套，均價8162元/㎡，其中舞陽區(qū)域獨占鰲頭，成交454套，占商鋪總成交量的83%。恩施州上半年商品房成交概述上半年恩施樓市局部樓盤采取“一批多量，逐步降價〞的策略，對處于供大于求的市場來說，是一場不小的“地震〞，根本上形成了買方市場，于購房者來說無疑是好消息。充足的房源一方面滿足了剛需購房者的多樣選擇，購房者的觀望情緒十分濃厚。個別盤率先降價，眾多樓盤措手不及，資金壓力山大，市場競爭加劇，銷售去化壓力大。2021年上半年，恩施州可供銷售的房源總計27186套，共成交商品房8298套，同比增長11%，均價3701元/㎡。恩施市可供銷售的總房源共12021套，上半年共成交3740套，同比增長16.7%，均價4333元/㎡,均價同比下跌7.8%；其中一手住宅成交2756套，均價3954元/㎡，均價同比下跌8%。恩施市房地產(chǎn)市場總結恩施的商業(yè)區(qū)主要分布在舞陽壩、老城區(qū)、航空大道與機場路，形成舞陽壩、小渡船、六角亭、土橋壩、四個商業(yè)板塊。商圈間通過干道連接、資源流通，商業(yè)開展呈現(xiàn)“四點擴散、輻射開展〞效應，形成“以四點帶動全面〞的開展格局。

舞陽壩商業(yè)核心區(qū)：以舞陽壩為核心，是目前恩施市商業(yè)最為繁華的地段，該中心區(qū)總面積為75公頃，其輻射范圍涵蓋整個主城區(qū)。這里商店密集，流動人口多，名、特、優(yōu)商品齊全，為全市及外來人口提供購物、餐飲、娛樂、金融、休閑等于一體的全方位效勞，現(xiàn)有正泰商廈、中心商場、正中時代廣場、錦聯(lián)華名品商城、美美百貨等。預測至2021年，該區(qū)商業(yè)營業(yè)總面積可達16.0萬平方米。小渡船泛商業(yè)核心區(qū)：小渡船商貿(mào)區(qū)以航空大道和施州大道南段(老機場北段)、民族路一帶為主。南起金三角，北至施州大橋，這里是一處新興的商業(yè)區(qū)。預計至2021年，該片區(qū)的商業(yè)營業(yè)面積將到達20.0萬平方米。作為適宜居住的區(qū)域，其商業(yè)以生活配套效勞為主，其興旺程度與商業(yè)氣氛雖不如舞陽壩商圈，但也較為完善繁榮，未來開展價值開始逐步顯現(xiàn)。六角亭非主流商業(yè)區(qū)：在人民路、解放路、清江西路、中山路沿線區(qū)域形成環(huán)形商業(yè)中心，該片區(qū)商業(yè)結合歷史文化名城保護，凸顯其歷史文化價值，目標顧客為本地區(qū)居民和旅游人口。這個區(qū)現(xiàn)以中低檔服裝銷售和家電市場為主，另有兩家小型超市。作為恩施市的老城區(qū)，曾經(jīng)繁榮一時，但隨著恩施城市經(jīng)濟的開展而逐漸衰退，目前區(qū)域內(nèi)的群體以老企業(yè)的下崗退休及低保職工為主，區(qū)域消費水平與檔次均較屬于中低水平，其商業(yè)形態(tài)也以中低檔消費為主，成為恩施市的非主流商業(yè)區(qū)。土橋壩片區(qū)：土橋大道的東半段，經(jīng)營業(yè)態(tài)以生活購物類為主，臨近政府或事業(yè)單位的門面，會根據(jù)單位不同而有所區(qū)分，如動植物檢測所附近門面主要為化肥、動植物藥品、獸醫(yī)站、化學器材，幼兒園附近為兒童用品、玩具店，醫(yī)院附近為鮮花、水果、快餐等業(yè)態(tài)。土橋大道的西半段，即民族學院周邊，人流主要為民院和職院的學生，中午和晚上用餐時間人流較多。業(yè)態(tài)主要是學生相關的餐飲，娛樂以及服飾為主。恩施市商業(yè)市場分析舞陽壩商圈航空路商圈商業(yè)形態(tài)消費群體商圈優(yōu)勢開展趨勢學院路商圈以中百電器、享買樂超市、武商量販等百貨、品牌超市、家居電器等賣場為主，輔以建材市場區(qū)域周邊的消費人群、客運站過境人群、城郊消費群體；消費層次中檔偏低恩施城市中心，交通便捷，人口相對集中且密度較大隨著區(qū)域內(nèi)商業(yè)工程的不斷增多和升級，商圈地位逐漸上升，但商圈內(nèi)將出現(xiàn)較嚴重的同質化競爭以湖北民族學院為主要消費群，集中大量中低端休閑娛樂消費區(qū)域內(nèi)消費群體充足，消費水平較高，競爭少商圈內(nèi)店面主要以居民樓一層底鋪為主，由于沒有進行大規(guī)模開發(fā)，整體經(jīng)營一直較為原始以中百倉儲、正中時代廣場等百貨商場、品牌超市等為主，輔以餐飲、服裝與IT購物、娛樂周邊地域性消費群體，主要表現(xiàn)為就近消費恩施最大老牌商圈，歷史沉淀深厚，商業(yè)氣氛濃厚正逐步更新?lián)Q代。但受老城區(qū)規(guī)劃限制影響，商圈開展限制。以美容美發(fā)、KTV、快餐、服裝店、打印店為為的國低端業(yè)態(tài)以原始的街鋪為起始，結合中低端百貨和超市構成恩施整體商業(yè)形態(tài)。恩施市商業(yè)市場總結Part3金桂大道商業(yè)市場具體分析2021年恩施樓房地產(chǎn)，繼武陵國際裝飾城后，專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)正式在恩施獨步風騷，國際汽車城、機電汽配城、恩施奧山等紛紛面市，同時以女兒城為首的旅游地產(chǎn)也開始嶄露頭角，而商業(yè)地產(chǎn)除了恩施國際商貿(mào)城、奧山世紀城、時代家居Mall等商業(yè)綜合體，還有國際汽車城、機電電子城、愛奔汽車城等專業(yè)市場相繼推出，共有3849套商業(yè)用房在售，已成交商業(yè)用房近1800套。中國硒都茶城恩施新天地武陵國際裝飾城時代家居MALL紅星美凱龍本案國際商貿(mào)城奧山世紀城金桂大道商業(yè)分析項目名稱項目地址項目規(guī)模業(yè)態(tài)分布項目進駐品牌項目銷售價格返租明細情況總建筑規(guī)模商業(yè)萬福國際商貿(mào)城金桂大道火車站廣場右側22萬方11萬方服裝城、鞋城、箱包城、紡織品城、小商品城、飾品城、文體城、美容美發(fā)城海寧皮革城、萬商白馬服裝城、一樓商業(yè)均價：17687元/㎡，二樓均價：10153元/㎡，三樓均價：7214元/㎡.住宅5-8樓均價：4022元/㎡,13-15樓4483元/㎡返租5年，前三年從總房款減6%，后兩年6.5%奧山世紀城施州大道與金桂大道交界處60萬方54萬方、一期8棟1號樓14層、2號樓15層都是寫字樓、3-6號樓3-4層、7號樓14層（公寓）旅游商業(yè)綜合體，星級酒店，特色商街。精品客棧，時尚公寓雅閣酒店、沃爾馬、西界維國際影城、EUROJOY一層商業(yè)均價：19189元/㎡，三層均價：6436元/㎡.一二樓返租五年，三樓返十年，前三年按七個點、后四五年返八個點，之后的幾年保底七個點硒都茶城（民眾樂園）金桂大道州文化中心斜對面45萬方35萬方、3-6層電影城、娛樂、休閑、購物、酒店大地數(shù)字影院、杰之行運動城、歡樂空間KTV和電玩城、丹頂鶴足浴、雅戈爾服飾、西部民聚淘寶商城、堡獅龍服飾、生活幾何服飾、金信休閑大酒店商業(yè)：1-2層18000-38000元、3層以上14000-9500、6層7000一二樓返租三年、三樓返五年、統(tǒng)一返8%，5號樓民眾樂園返7%，三到十年固定返租，即買即收租，商業(yè)和物業(yè)雙重升值回報新天地金桂大道州文化中心斜對面6萬多方共四層，天街兩層，地鋪兩層潮流購物、時尚餐飲、休閑娛樂、LOFT公寓、居住中影星美影院、知名量販式KTV電玩城一夾二均價：14000元/㎡，二夾二8718元/㎡返三年，每年7%，三年一次性返完時代家居金桂大道伍家槽20萬方16萬方、3層、寫字樓14層家居類購物中心和博覽中心兩大職能。商務酒店、商務中心寫字樓、SOHO商務公寓、中高檔美食休閑娛樂中心的商業(yè)硅谷6萬方紅星美凱龍一樓19000-32000、二樓9000-16000、三樓5000-9000返十年、前三年返5%，中間三年返6%，后四年返7%駿興萬金匯恩施火車站轉盤處萬金匯項目部12萬方5萬方，2層時尚服飾、潮流鞋帽、奢華箱包、咖啡西餐、日本料理、ktv、spa會所、少兒教育、潮流酒吧一樓均價27000元每平方，二樓17000元每平方，3-17樓起步4308元每平方，最高4778元每平方，優(yōu)惠后均價4200-4300元每平方返5年，6%，前三年一次性返，后兩年一年返武陵國際裝飾城恩施市金桂大道與學院路交叉口東側30萬方約16萬方芝華仕頭等艙沙發(fā)、奧普蘭貴族沙發(fā)、康耐登家居、顧家家居生活館.旗艦店、喜臨門軟床、簡歐家具、城市之窗、韓城之戀、格萊德斯、憶東方實木家具等金樹灣主體建筑面積約三萬平米，六層框架來填補家具品類的項目缺口24800---26800元/㎡恩施國際汽車城恩施州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西區(qū)松樹坪18萬方18萬方東南三菱，東南汽車，廣汽豐田，林肯，寶馬，奔馳，保時捷，路虎，福特，奧迪靠后面9000-12000,臨街16000-20000按三年10%一次性返租施南古城湖北省恩施市學院路與鳳天路交匯處40.48萬方10萬方商業(yè)步行街旅游商業(yè)街、購物商業(yè)街、購物步行街和主力購物中心，業(yè)態(tài)涵蓋服飾、餐飲、生活超市、酒店客棧、旅行社、百貨、影城、民俗工藝品、土特產(chǎn)等。華潤蘇果、天天漁港、豪客來、公館KTV、周大生等一樓商鋪23000---34000，二樓10000左右，三樓8000左右，四樓6500左右，五樓5000左右返租5年，前三年6%一次性返到首付款，第四年6.5%，第五年7.5%重點在售商業(yè)一覽商業(yè)存量工程所在區(qū)域商業(yè)存量較大約為116.5萬方左右，最大的為武陵國際廣場約為30萬方，最小的也在2.5萬方左右，與本工程較近且具有嚴重競爭的為時代家居20萬左右及武陵國際廣場約為30萬方。序號項目名稱建筑面積（平米）1武陵國際廣場3000002萬福國際商貿(mào)城2200003硒都茶城4500004三立時代廣場250005時代家居2000006駿興萬金匯1200007恩施國際汽車城180000恩施商業(yè)進入戰(zhàn)國時代金桂大道商業(yè)分析項目概況項目業(yè)態(tài)家居、公寓、寫字樓、酒店及商業(yè)項目定位20萬方第四代家居商業(yè)集群項目配套6萬方紅星美凱龍全球家居10萬方品牌家居館10萬方快捷物流倉儲區(qū)4萬方超級智能停車庫121家奢侈品牌館960家專賣店紅星美凱龍甲級寫字樓品牌館摩家公寓曼胡特酒店工程周邊競品概況-時代MALL整體介紹紅星美凱龍品牌館〔以商鋪的方式銷售〕項目情況一覽表精裝公寓銷售均價5400元/㎡寫字樓銷售均價6500元/㎡商鋪均價整體均價21000-23000元/㎡1F18000-30000元/㎡2F9000-16000元/㎡3F6000-10000元/㎡商鋪銷售模式銷售模式10年返租1-3年返租總房款5%（返租總金額從總房款扣除）4-6年返租總房款6%7-10年返租總房款7%商鋪2-3F銷售情況較好，1F因總價較高，去化較慢。工程周邊競品概況-時代MALL·品牌館商場家具館一樓是各大品牌衛(wèi)浴潔具、櫥柜以及水槽；二樓為地板、木門、移門衣柜、門窗和整體家居區(qū)；三樓主要是沙發(fā)以及軟床床墊；四樓為實木家具、韓式、兒童、辦公家具；五樓那么主打歐美家具、壁紙、硅藻泥、窗簾布藝以及紅木家具。紅星美凱龍恩施商場是紅星集團進駐恩施的第一家店，位于恩施金桂大道，商場建筑面積6萬平方米，會聚國內(nèi)外家居建材品牌共160家，是一家規(guī)模大，硬件設施齊全，消費品類完整的家具、建材一站式購齊的全球家居生活廣場。工程周邊競品概況-時代MALL·紅星美凱龍金樹灣家居生活館建材裝飾城五星級酒店武陵國際廣場商業(yè)分析金樹灣家居坐擁恩施金桂大道武陵國際二期，利用恩施最大最專業(yè)的武陵國際裝飾城，總建筑面積約30萬平方米的專業(yè)休閑購物圈。金樹灣主體建筑面積約三萬平米，六層框架來填補家具品類的工程缺口。金樹灣家居以品牌家具為主，以少量高端品牌為龍頭，以精品品牌為重心，涵蓋社會高端人群和最廣闊普通受眾，根值于公寓、中小戶型，少量豪宅的生活方式。以高端品牌取得最大利潤空間，以精品品牌獲得最大消費群體，全新打造新一代家居廣場商業(yè)模式。商場主營品牌有：芝華仕頭等艙沙發(fā)、奧普蘭貴族沙發(fā)、康耐登家居、顧家家居生活館.旗艦店、喜臨門軟床、簡歐家具、城市之窗、韓城之戀、格萊德斯、憶東方實木家具、年年紅紅木家具、柏森大觀旗艦店、多喜愛兒童家具、世紀名威、摩迪卡家居、斯可馨、華葉家具、美蒂世家、夢潔軟床、法·丹尼、風格家私、天涯麗珠、CBD國際睡眠中心、三星裝飾、名揚世佳旗艦店。武陵國際廣場商業(yè)—金樹灣家居廣告分析施南古城分析10萬方風情街30萬方別墅社區(qū)旅游風景區(qū)工程的區(qū)域屬性決定了工程要把整體金桂大道工程納入工程內(nèi)作為一個整體來考慮，既要立足于區(qū)域，又要立足于城市。區(qū)域環(huán)境與區(qū)位條件決定了工程具有整合區(qū)域級城市資源的能力，但時機尚不成熟，商業(yè)根底需要尋求產(chǎn)業(yè)的支撐。市場競爭較為劇烈，市場供給量較大，去化速度較慢，需要在定位、規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合以及前期招商考慮。區(qū)域商業(yè)需求與業(yè)態(tài)需求存在市場空白點，需要尋求新的商業(yè)支撐點。金桂大道商業(yè)總結Part4工程本體分析本案的出路在哪里？工程本體分析本案中心旅游城市：位于恩施旅游城市北拓核心區(qū)域；輻射力極為強大：南北及東西交通網(wǎng)絡極其興旺；未來開展極具潛力：恩施正向北開展商業(yè)價值將得到大幅提升，金桂大道周邊商業(yè)集群給本工程帶來良好的開發(fā)前景。工程本體分析本案工程屬恩施北拓西側，屬開發(fā)區(qū)開發(fā)地段，地處金桂大道，周邊商業(yè)集中，對面為整個城市文化廣場，且交通通達工程本體分析周邊配套：區(qū)域除商業(yè)建設根本正在完善，交通便捷。工程本體分析優(yōu)勢〔STRENGTH〕區(qū)位優(yōu)勢：城市北拓商圈核心，交通通達較高；客群互動性強：共享客群；商業(yè)互動性強：差異互補；整合能會展、博物館等公建工程高形象價值；臨近金桂大道城市主要交通線；力強：商圈互補，協(xié)同開展。劣勢〔WEEKNESS〕工程業(yè)態(tài)定位無可持續(xù)性工程周邊競爭工程較多，導至客戶選擇面較多工程整體定位無明顯優(yōu)勢；工程周邊居住人群較少威脅點〔THREATEN〕時機點〔OPPORTUNITY〕商業(yè)集群帶來的時機：升級并互補金桂大道商圈；全新的商業(yè)與業(yè)態(tài)帶來的時機：將產(chǎn)生很強的聚集效應；周邊新社區(qū)開發(fā)和旅游人群聚集帶來的時機。SWOT分析SWOT分析工程本體分析【工程分析總結】經(jīng)過上述分析，可以明確本工程：工程最大優(yōu)勢工程的區(qū)位優(yōu)勢；工程面臨較好的市場時機，同時因工程存在的缺點和劇烈市場競爭態(tài)勢，時機與挑戰(zhàn)共存.結合市場形勢和工程自身條件，提出以下工程策略：“資源整合，建立優(yōu)勢〞的市場競爭策略“查漏補缺，尋找商業(yè)空白〞的市場營銷策略工程本體總結籌劃定位思路：通過對工程地塊價值、周邊產(chǎn)品分析，挖掘工程核心價值、精準定位，找準客群并以招商為導向，營銷配合招商主動出擊，使本工程更好的落地執(zhí)行。以下報告假設有缺乏之處，敬請指正問題1：金桂大道區(qū)域商業(yè)集中扎堆，如何突破？問題3：如何調整工程策略，使工程成功去化？工程定位思路經(jīng)濟與商業(yè)開展：恩施目前人均GDP18000元，處于大型綜合商場超市階段，未來的開展趨勢是綜合性的mall型商業(yè)。主力商家的競爭將日趨劇烈，因此，對主力商家而言，優(yōu)先搶占進入時機和市場份額尤為重要集市&沿街商業(yè)大型綜合商場&超市&專業(yè)店倉儲式購物中心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&批發(fā)市場$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求價格品質傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細分出效勞于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場，并帶動其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同開展伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認知的生活效勞和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過程隨市場不斷細分，尋找空隙日益艱難，這時出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨劇烈競爭商業(yè)業(yè)態(tài)細分完全，總量飽和階段特征剛剛走出農(nóng)業(yè)社會的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分城市原始商脈的開展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔城市商品流通中心的根本功能相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價格或效勞的相對優(yōu)勢，通過更好滿足消費者需求而搶占市場份額市場信息和市場時機被充分關注，商家有比較明確的市場目標，經(jīng)營同類商品的商家群體會聚在一起形成行業(yè)整體競爭力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)恩施目前所處階段2021年恩施進入都市MALL階段工程定位思路恩施家具廣場主要集中在航空路，多以中小品牌、低端為主；〔突出雜亂〕施州大道有雙虎家私、摩力克家居、新潮家私廣場等中型家居市場；〔突出單一〕金桂大道主要有武陵國際裝飾城、金樹灣家居廣場、中國硒都茶城、時代家居mall等高端市場。〔突出高端、專業(yè)〕〔補充體量〕工程定位思路恩施家居市場分為三類一、以零散銷售為主的小型賣場：這類的小型賣場多在長沙一般的街道，或者人流聚集的車站，小區(qū)旁邊。經(jīng)營分散，所賣家具類型多樣，一般有五金家具，布藝家具，普通木質家具等，如北門河壩沿街，整體環(huán)境差，屬于中低價位的家具。整體環(huán)境差，屬于中低價位的家具工程定位思路二、以直銷為主的家具企業(yè)以直銷為主，通過廣告投放等方式進行宣傳，有自備展廳，不過所展示產(chǎn)品類型單一簡單，客戶以定制為主。走高檔路線，這局部消費者包括企、事業(yè)單位的管理人員，城市“白骨精〞〔白領、骨干、精英〕，他們事業(yè)有成，思想獨立，個性化追求較為明顯。對家私的性價比、設計風格、用材、品牌定位較為看重。如：摩力克等。廠家直銷，高端路線工程定位思路三、以代售為主的大型家具廣場處于繁華地段，知名度高。如在喜福匯等其內(nèi)局部三層，聚集了廣州、四川區(qū)內(nèi)外的許多家具品牌，分為家用，辦公，休閑，酒店等幾大塊。以中高檔家具為主，集中銷售。其優(yōu)點是：在恩施地區(qū)有極高知名度，有專門的公交車停靠站臺，人們可選空間大，一定程度上節(jié)約了單個品牌的廣告支出，地理位置優(yōu)越，客流量大，購物環(huán)境好，占據(jù)恩施中高檔家具主要市場。中高端，集中代賣工程定位思路家居商業(yè)存量恩施區(qū)域局部家居市場存量約為3.56萬方左右，最大的為喜福匯約為1.6萬方。序號項目名稱建筑面積（平米）1喜福匯家居城160002華貴家私2200左右3新潮家私8000左右4雙虎家私18005摩力克家居15006北門水壩沿街45007老地方家私1600工程定位思路家居市場需求分析恩施經(jīng)濟開展：從恩施GDP增長情況說明，恩施人均GDP從當初9100元增長到18206元，看出恩施城市開展增速，人的生活水平提高，帶動了人們的物質水平要求的提升，使人們從剛性需求開展到現(xiàn)在的改善需求。給家居市場帶來市場需求；而群眾家居市場處于城市各處，購物環(huán)境落后交通不便。從而恩施需要一個與紅星美凱龍等高端市場互補群眾家居市場。單位：元/RMB恩施市人均GDP增長值家居市場需求分析恩施房地產(chǎn)市場開展帶動家居市場需求：從恩施房地產(chǎn)市場情況說明，樓市銷售的回暖，2021年恩施市共售房9683套，恩施州可供銷售的房源總計27186套，不含待開發(fā)量。地產(chǎn)銷售的持續(xù)回暖和消費升級步伐帶動裝修及家具購置。而恩施家具市場多處于傳統(tǒng)大賣場形式，整體商業(yè)環(huán)境落后，品牌雜亂，家居類型單一，往往買齊家庭所需跑較多地方，無法在集中區(qū)域一站式購置。而金桂大道的家具又以高端為主，應此群眾消費家居市場有待開發(fā)，這將給金谷工程帶來契機。家居市場需求分析2014年恩施房地產(chǎn)銷售一覽表商業(yè)時機家居市場需求導向區(qū)域市場需求：紅星美凱龍及金樹灣高端家具市場，缺乏區(qū)域大眾消費家居市場城市發(fā)展需求剛性需求發(fā)展到現(xiàn)在的改善需求－－缺乏大眾消費家居市場恩施房地產(chǎn)市場發(fā)展帶動家居市場需求：2014年恩施市共售房9683套，恩施州可供銷售的房源總計27186套

恩施現(xiàn)有家居市場經(jīng)營品牌檔次紅星美凱龍家居三樓主要是沙發(fā)以及軟床床墊；四樓為實木家具、韓式、兒童、辦公家具；五樓則主打歐美家具、壁紙、硅藻泥、窗簾布藝以及紅木家具。高端收入人群金樹灣家居多喜愛專業(yè)青少年兒童家具、米迪床墊二樓簡歐家具、奧普蘭、斯可馨沙發(fā)軟床餐臺范冰冰代言、摩迪卡家居、柏森家具（一線品牌）、名揚世佳家具（成都）格調沙發(fā)：頭等艙沙發(fā)、康耐登沙發(fā)餐桌茶幾等中高端收入人群區(qū)域商業(yè)空白較大，需求也較大，問題在于競品眾多，業(yè)態(tài)檔次之間差異較大，整合難度較大。工程定位思路推薦案例好百年家居好百年家居于在深圳區(qū)域，好百年家居的深圳總店、彩田店和寶安店，均以國際流行的購物中心模式進行規(guī)劃，以銷售中高檔家居產(chǎn)品為定位，匯萃兩岸三地及世界名牌家居商品，為消費者提供了五星級的購物環(huán)境和完美的家居一站式購物體驗。三店主要經(jīng)營品牌家具、歐陸燈飾、時尚布藝、家居飾品、家庭用品、床上用品等六大系列產(chǎn)品，各達6000余種單品，數(shù)量繁多，款式新穎獨特，為消費者提供了多樣全面的購物選擇。金海馬是家具產(chǎn)品代理商和經(jīng)銷商,是中國家具行業(yè)連鎖商業(yè)機構。金海馬集團在中國成功首創(chuàng)"專業(yè)化家居賣場"、"倉儲式銷售模式"和"連鎖經(jīng)營商業(yè)模式"。以“營造溫馨家園〞為核心理念，以“物美價廉、效勞群眾〞為追求目標，通過優(yōu)質的產(chǎn)品和滿意的效勞為群眾創(chuàng)造溫馨的家，為顧客提供美好的家居生活環(huán)境。嚴格質量控制專業(yè)質檢體系絕對質量保證薄利多銷策略統(tǒng)一采購配送創(chuàng)造附加價值推薦案例金海馬家居推薦案例居然之家以中高端為經(jīng)營定位，為顧客提供設計、材料、家具、家居用品及飾品等“一站式〞效勞，融家裝設計中心、家具建材品牌專賣店、建材超市、家居商場等多種業(yè)態(tài)為一體的大型家居建材主題購物中心。

名副其實的“一站式〞從設計到裝修，從購置材料到家具配套，從家用電器到家居用品、家飾用品,也就是說從您拿到房子鑰匙到正式入住，所有消費環(huán)節(jié)都可以在居然之家實現(xiàn)。且居然之家內(nèi)參展家具都為合約商家提供，并由居然之家負責審核調查。保證消費者的權益。博采眾長的全業(yè)態(tài)取各種家居業(yè)態(tài)之長，實現(xiàn)了家裝設計中心、家具建材市場、家具建材品牌專賣店、建材超市、家居商場的有機結合。清晰明確的中高檔定位以中高檔收入人群為消費群體，經(jīng)營品種以中高檔品牌為主；倡導個性消費，引領家居品質和時尚。Part5工程定位家居市場消費力思考家居市場消費力思考從四方面考濾：一為社會消費額提高：2021年，恩施州的社會消費品零售總額實現(xiàn)了150億元的突破，在2021年突破200億元。2021年作為州行政中心的恩施市社會消費品總額到達76.7億元，城市消費額提高將會導向城市各行業(yè)的消費力包括家具行業(yè)。二為城市化建設：隨著城鎮(zhèn)居民住房條件的不斷改善，家具已成為家具市場的消費熱點之一。三是青年結婚進入頂峰期：恩施每年約有1.6萬青年男女進入結婚年齡，新組成的幾千個家庭需要裝修和購置家具，這局部新組建的家庭是家具的主要購置者，他們所需要的家具強調新潮、特色、個性。隨著人們精神文化生活日趨豐富多彩，求新、求異、求美、求真的消費心理的變化以及對居住環(huán)境和室內(nèi)陳設方面追求的增加，人們喜歡營造一個華貴的家庭氣氛，這必將成為家具消費市場主力軍。四是樓市銷售的帶動家居購置力：樓市銷售的回暖，2021年恩施市共售房9683套，恩施州可供銷售的房源總計27186套，不含待開發(fā)量。地產(chǎn)銷售的持續(xù)回暖和消費升級步伐帶動裝修及家具購。定位思路：現(xiàn)有以紅星美凱龍及金樹灣為高瑞家居代表的金桂大道區(qū)，產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)上缺少以群眾消費為主導的家居生活為主題的美居中心；工程區(qū)域輻射恩施洲區(qū)域等近380萬人口，近千萬家庭，消費市場極其旺盛；恩施洲房地產(chǎn)開展程度日益加深，對家紡精品、家居家具精品、家居裝飾、燈飾等行業(yè)需求越來越大。工程定位分析業(yè)態(tài)組合定位從工程的市場定位入手，根據(jù)工程實際情況，從以下四個方面進行業(yè)態(tài)組合：組團1、家居精品匯組團2、家居展示中心組團3、燈飾博覽城組團4、酒店商務大廈工程定位分析業(yè)態(tài)定位：復合型一站式家居博覽文化中心工程定位分析復合型一站式家居博覽文化中心群眾精品館1F2F3F家居生活中心家居精品城家居生活文化中心L4窗簾布藝燈飾館工程定位分析家居文化中心工程定位分析1F2F3F家居生活中心家居精品城家居生活文化中心L4窗簾布藝燈飾館商業(yè)體量28803平米1F2F3F窗簾布藝燈飾館（約7000方）家居精品城（約7000方）家居生活文化中心（約7000方）L4家居生活中心〔約7000方〕以上面積為假設面積，具體以招商情況劃定。生活家具辦公家具酒店家具滿足家庭生活需要的家具總稱滿足商務辦公需求的家具總稱滿足酒店需求的家具總稱工程定位分析家居精品燈飾精品分類按結構特性分產(chǎn)品包括吊燈、吸頂燈、落地燈、壁燈、臺燈、筒燈、射燈、沐浴燈（浴霸）等圖片工程定位分析分類按材料分產(chǎn)品包括玻璃燈、水晶燈、塑料燈、紗質燈、木質框架燈等圖片燈飾精品工程定位分析被褥類罩單類枕靠類其它類包括夏涼被、春秋被、冬暖被、多用被等包括床單、床罩、床圍、托單、床笠被套、枕套、枕巾等包括枕頭、抱枕、靠枕、靠墊、坐墊等包括睡衣、睡袋、蚊帳、帳篷等典型商家：富安娜

羅萊夢潔

金凱莎

家紡精品工程定位分析分類幕類產(chǎn)品包括窗簾、門簾、帷幕、壁掛、屏風等圖片品牌商家窗簾精品工程定位分析Part6價格策略及招商建議存在的危機危機一：市場接近飽和危機二：定位不明確、商業(yè)沒有特色危機三：地段周邊商業(yè)體量大危機四：周邊居住人群缺乏，區(qū)域培育較長工程營銷策略工程營銷策略營銷招商策略工程營銷策略項目名稱項目地址業(yè)態(tài)的分布項目進駐品牌（宣傳）項目銷售價格萬福國際商貿(mào)城金桂大道火車站廣場右側服裝城、鞋城、箱包城、紡織品城、小商品城、飾品城、文體城、美容美發(fā)城海寧皮革城、萬商白馬服裝城、一樓商業(yè)均價：17687元/㎡，二樓均價：10153元/㎡，三樓均價：7214元/㎡.住宅5-8樓均價：4022元/㎡,13-15樓4483元/㎡奧山世紀城施州大道與金桂大道交界處旅游商業(yè)綜合體，星級酒店，特色商街。精品客棧，時尚公寓雅閣酒店、沃爾馬、西界維國際影城、EUROJOY一層商業(yè)均價：19189元/㎡，三層均價：6436元/㎡.新天地金桂大道州文化中心斜對面潮流購物、時尚餐飲、休閑娛樂、LOFT公寓、居住中影星美影院、知名量販式KTV電玩城一夾二均價：14000元/㎡，二夾二8718元/㎡時代家居金桂大道伍家槽家居類購物中心和博覽中心兩大職能。商務酒店、商務中心寫字樓、SOHO商務公寓、中高檔美食休閑娛樂中心的商業(yè)硅谷6萬方紅星美凱龍一樓19000-32000、二樓9000-16000、三樓5000-9000駿興萬金匯恩施火車站轉盤處萬金匯項目部時尚服飾、潮流鞋帽、奢華箱包、咖啡西餐、日本料理、ktv、spa會所、少兒教育、潮流酒吧一樓均價27000元每平方，二樓17000元每平方，3-17樓起步4308元每平方，最高4778元每平方，優(yōu)惠后均價4200-4300元每平方武陵國際裝飾城恩施市金桂大道與學院路交叉口東側芝華仕頭等艙沙發(fā)、奧普蘭貴族沙發(fā)、康耐登家居、顧家家居生活館.旗艦店、喜臨門軟床、簡歐家具、城市之窗、韓城之戀、格萊德斯、憶東方實木家具等金樹灣主體建筑面積約三萬平米，六層框架來填補家具品類的項目缺口24800---26800元/㎡工程價格策略在售價估算時，宜選擇與工程環(huán)境類似的在售商業(yè)作為參考比較，本工程選?。簳r代家居和武陵國際、新天地的1F商業(yè)均價進行比照測算。影響價格因素權重本項目時代家居武陵國際裝飾城新天地售價（元/平米）基準分數(shù)PxPXA-32000PXB-26800PXC-14000影響商鋪價格的重要因素位置2015182012人流量151112155周邊商業(yè)氛圍1088106硬件設施52455臨街展示性1510121114業(yè)態(tài)綜合性1056108交通便利性1513131312休閑配套設施55334商業(yè)營運管理55565合計10074819371時代家居px/pa1.15權重40%11694武陵國際裝飾城px/pa1.1530%6398新天地px/pb1.1830%4378計算得出1F商業(yè)參考售價為：PXa=(QX/QA)×PA＝29235元/平方米PXb=(QX/QB)×PA＝21325元/平方米PXC=(QX/QC)×PA＝22470元/平方米同時根據(jù)與工程的相似性選取權重，時代家居40％，武陵國際30％，新天地30%求得目前工程均價約：PX=22470元/平方米工程價格策略基準價格測算考慮到本方案較于原方案的優(yōu)越性，故我司針對本方案設置假設干提價因素，并以原方案1F均價為參考基準，進而得出本方案均價。那么，本方案商業(yè)1F銷售均價〔約〕為：23000元/平方米參考均價提價因素本方案均價項目位置人流引導作用業(yè)態(tài)互動性2%3%5%22470工程價格策略我司在商業(yè)操作過程中總結發(fā)現(xiàn)：商業(yè)樓層售價通常伴隨著樓層的升降呈現(xiàn)升降趨勢，具體系數(shù)受物業(yè)形態(tài)、經(jīng)營業(yè)態(tài)、工程區(qū)位等多因素影響，工程商業(yè)各樓層售價如下表所示。各樓層價格測算樓層價格（元/㎡）系數(shù)4F52900.253F80500.352F115000.51F230001那么，本方案商業(yè)銷售均價〔約〕為：11960元/平方米工程收益分析商業(yè)收益≈34454萬元商業(yè)總產(chǎn)值工程收益分析投資型酒店公寓商務公寓建議：自住與辦公合理分開（15000平米）辦公寫字樓（15000平米）商務公寓\寫字樓建議部分在銷公寓工程收益分析項目名稱項目地址產(chǎn)品面積項目銷售價格時代MALL恩施市金桂大道伍家槽時代MALL公寓56.45平米左右5400元/平米奧山，恩施市金桂大道火車站廣場前側公寓面積40-70平米/套4500元/平米工程收益分析在售價估算時，宜選擇與工程環(huán)境類似的在售公寓產(chǎn)品作為參考比較，本工程選取：時代家居和奧山世紀城均價進行比照測算。影響價格因素權重本項目時代家居奧山世紀城售價（元/平米）基準分數(shù)PxPXA-4998PXB-6238影響商鋪價格的重要因素位置20151820人流量15111215周邊商業(yè)氛圍108810硬件設施5245臨街展示性15101211業(yè)態(tài)綜合性105610交通便利性15131313休閑配套設施5533商業(yè)營運管理5556合計100748193時代家居px/pa1.15權重60%4566奧山世紀城px/pa1.1540%4964計算得出住宅參考售價為：PXa=(QX/QA)×PA＝4566元/平方米PXb=(QX/QB)×PA＝4964元/平方米同時根據(jù)與工程的相似性選取權重，時代家居60％，中大40%求得目前工程均價約：PX=4726元/平方米按市場持繼開展因素均價上浮10%：修正均價4800元/平方米公寓收益≈7200萬元公寓產(chǎn)品總產(chǎn)值工程收益分析公寓按15000平米X4800元/平米部分在銷寫字樓產(chǎn)品工程收益分析項目名稱項目地址產(chǎn)品面積項目銷售價格時代MALL恩施市金桂大道伍家槽時代MALL每層面積約1300平方米/層均價7400----7500元/平方米硒都茶城文化中心正對面6500---7000元/平方米在售價估算時，宜選擇與工程環(huán)境類似的在售公寓產(chǎn)品作為參考比較，本工程選取：時代家居和奧山世紀城均價進行比照測算。影響價格因素權重本項目時代家居硒都茶城售價（元/平米）基準分數(shù)PxPXA-7500PXB-7000影響商鋪價格的重要因素位置20151515人流量15111215周邊商業(yè)氛圍108810硬件設施5245臨街展示性15101211業(yè)態(tài)綜合性105610交通便利性15131313休閑配套設施5533商業(yè)營運管理5556合計100747888時代家居px/pa1.