泰達(dá)股份：天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場價值項目資產(chǎn)評估報告（第一冊）

天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場價值項目資產(chǎn)評估報告天津國信資產(chǎn)評估有限公司2025年5月26日肆第1頁共1頁2025/5/2610:17Firefox/report/Repo法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告津國信評報字(2025)第0042號天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場價值項目2,592,643,086.23元2025年05月26日天津國信資產(chǎn)評估有限公司韓雙洋(資產(chǎn)評估師)正式會員編號：11190248劉瑩(資產(chǎn)評估師)正式會員編號：13200016(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會對該報告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年05月26日ICP備案號京ICP備2020034749號天津國信資產(chǎn)評估有限公司I揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場價值項目資產(chǎn)評估報告 1資產(chǎn)評估報告摘要 2資產(chǎn)評估報告正文 6一、委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用 6 三、評估對象和評估范圍 2 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 九、評估假設(shè) 42十一、特別事項說明 4 十三、評估報告日 49資產(chǎn)評估報告附件 天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場價值項目資產(chǎn)評估報告天津國信資產(chǎn)評估有限公司第1頁一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。三、資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。四、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。五、資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評估報告特別事項說明和使用限制。六、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。七、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評估單位申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人需依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。八、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。九、資產(chǎn)評估專業(yè)人員已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗。十、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場價值項目資產(chǎn)評估報告天津國信資產(chǎn)評估有限公司津國信評報字(2025)第0042號天津國信資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅持獨(dú)立、客觀、公正的原則，履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，采用公認(rèn)的評估方法，對天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估評估目的：為天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)事宜提供價值參考。評估范圍：揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司的全部資產(chǎn)及負(fù)債，具體包括流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)(投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)、遞延所得稅資產(chǎn)、其他非流動資產(chǎn))、流動負(fù)債和非流動負(fù)債。評估基準(zhǔn)日：2025年4月30日揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司于評估基準(zhǔn)日的總資產(chǎn)賬面價值為407,533.27萬元，評估價值為407,688.28萬元，增值額為155.01萬元，增值率為0.04%;總負(fù)債資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 天津國信資產(chǎn)評估有限公司第3頁金額單位：人民幣萬元AB流動資產(chǎn)1非流動資產(chǎn)2其中：債權(quán)投資3-其他債權(quán)投資4-5-長期股權(quán)投資6--其他權(quán)益工具投資7-其他非流動金融資產(chǎn)8--投資性房地產(chǎn)9固定資產(chǎn)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)-油氣資產(chǎn)-使用權(quán)資產(chǎn)--無形資產(chǎn)開發(fā)支出--商譽(yù)--長期待攤費(fèi)用-遞延所得稅資產(chǎn)-其他非流動資產(chǎn)資產(chǎn)總計-非流動負(fù)債--負(fù)債總計-本資產(chǎn)評估報告僅為資產(chǎn)評估報告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價值參考，評估結(jié)論的使用有效期為自評估基準(zhǔn)日起一年。即自2025年4月30日起至2026年4月29日止。本報告及其結(jié)論僅用于本報告設(shè)定的評估目的1.被評估單位主要資產(chǎn)為揚(yáng)州Y-MSD項目。該項目由廣陵區(qū)政府平臺公司揚(yáng)限公司實施開發(fā)運(yùn)營，廣江資產(chǎn)對建成后總物業(yè)的80%予以定向回購(一期回購面積占實際建成面積的67%),回購價格由回購物業(yè)總成本費(fèi)用加成16%管理費(fèi)用構(gòu)成，雙方簽訂了《揚(yáng)州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)(YMSD)項目委托投資建設(shè)運(yùn)營協(xié)議》,同時約定了項目回購結(jié)算時間節(jié)點以及逾支付的利息。被評估單位根據(jù)項目的結(jié)算時間節(jié)點計提政府應(yīng)支付的回購本金，同時根據(jù)歷史年度政府支付回購天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司第4頁本金時間節(jié)點計提相應(yīng)的罰息，截至評估基準(zhǔn)日，被評估單位賬面核算的應(yīng)收揚(yáng)中核算的應(yīng)付揚(yáng)州市廣陵新城投資發(fā)展有限公司426,124,234.76元以及揚(yáng)州市廣管理有限公司以及揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司共同委托的第三方審計江蘇東衡會計師事務(wù)所審計并出具的蘇東會專審字(2023)第003號《關(guān)于“揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)一期項目投資支出情況審核報告》專項審計報告，同時核實被評估單位根據(jù)回購本金時間節(jié)點計算的至評估基準(zhǔn)日罰息的合理性以及準(zhǔn)確性，本次評估對相應(yīng)的往來款按照賬面值確認(rèn)。資產(chǎn)評估人員對往來款準(zhǔn)確性及合理性年度金額(萬元)-揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司領(lǐng)導(dǎo)層每年度會與揚(yáng)州市廣江資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司洽談回款進(jìn)度并確認(rèn)可支付金額，且年度審計機(jī)構(gòu)以訪談形式通過揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司領(lǐng)導(dǎo)層與政府領(lǐng)導(dǎo)層確認(rèn)賬面計提應(yīng)收回購款本金及逾期支付金，歷史年度被評估單位依據(jù)法律判決或和解協(xié)議進(jìn)行賠付，被評估單位依據(jù)預(yù)出于謹(jǐn)慎性考慮對于賬面預(yù)提的未來公寓涉及的賠付金額按照賬面值確認(rèn)，未來實際發(fā)生的賠付金額應(yīng)以對應(yīng)房產(chǎn)訴訟判決以及和解協(xié)議為準(zhǔn)，提請報告相關(guān)使天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司第5頁達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)項目(一期)C2-1#及C2-2#樓的存貨房地產(chǎn)未辦理不動產(chǎn)權(quán)證，坐落于揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)文昌東路12號(文昌東路以北、沙灣路以西)的C1-5A及C1-5C投資性房地產(chǎn)未辦理不動產(chǎn)權(quán)證，坐落于揚(yáng)州市文昌東路12號泰運(yùn)商務(wù)中心C1-3幢第1-5、15、27-40層的在建工程房地產(chǎn)未辦理不動產(chǎn)權(quán)證；評估人員取得相關(guān)的《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《銷售許可證》、《測繪報告》及《建筑工程竣工驗收備案表》,被評估單位出具聲明其權(quán)屬歸被評估單位所有，且不存在抵押、擔(dān)保、涉訴等權(quán)屬瑕疵，未來不影響其正常銷售。評估是在承認(rèn)上述資產(chǎn)為企業(yè)資產(chǎn)的前提下而進(jìn)行的，亦未考慮將來辦理產(chǎn)權(quán)時需要支付的費(fèi)用。評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師對相關(guān)資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對其的法律權(quán)屬作任何形式的保證。4.納入評估范圍內(nèi)的企業(yè)計提的應(yīng)交稅費(fèi)涉及的應(yīng)交增值稅以及所得稅，金額較大，增值稅主要為計提的罰息收入確認(rèn)的銷項稅，因一致未取得發(fā)票未予繳納；所得稅主要是因為被評估單位聘請的專業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)對其認(rèn)定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按其納稅方式，應(yīng)采用預(yù)繳稅費(fèi)規(guī)定執(zhí)行，相關(guān)稅項已經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報。本次評估取得相關(guān)的所得稅匯算清繳資料，同時核實其稅項計提明細(xì)賬，按照核實后的賬面價值確認(rèn)，實際稅負(fù)應(yīng)以稅局最終核定為準(zhǔn)，提請報告使用者注意。5.納入評估范圍內(nèi)的政府回購資產(chǎn)對應(yīng)的土地增值稅，企業(yè)按照已取得政府回購本金部分進(jìn)行了預(yù)繳，因被評估單位未與企業(yè)進(jìn)行關(guān)于政府回購資產(chǎn)的結(jié)算，且部分資產(chǎn)尚未與政府辦理移交手續(xù)，無法準(zhǔn)確計算政府回購資產(chǎn)涉及的土地增值稅，且根據(jù)天津市廣江資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司與揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司簽訂的《揚(yáng)州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)(YMSD)項目委托投資建設(shè)運(yùn)營協(xié)議》第七條回購結(jié)算成本中包含項目建設(shè)期產(chǎn)生的稅費(fèi)，故回購部分資產(chǎn)對應(yīng)的土地增值稅額應(yīng)以最終結(jié)算后稅局審核認(rèn)定為準(zhǔn)，提請報告使用者注意。資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明對評估結(jié)論的影響。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報告正文。天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場價值項目資產(chǎn)評估報告天津國信資產(chǎn)評估有限公司第6頁天津國信資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅持獨(dú)立、客觀、公正的原則，履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，對貴公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益在2025年4月30日的市場價值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：人本次資產(chǎn)評估的委托人為天津泰達(dá)股份有限公司，被評估單位為揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司，資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人包括天津泰(一)委托人概況類型：股份有限公司(上市)住所：天津開發(fā)區(qū)第三大街16號注冊資本：147557.3852萬元經(jīng)營范圍：一般項目：以自有資金從事投資活動；自有資金投資的資產(chǎn)管理天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司第7頁服務(wù)；非居住房地產(chǎn)租賃；信息咨詢服務(wù)(不含許可類信息咨詢服務(wù));金屬材料銷售；金屬礦石銷售；高性能有色金屬及合金材料銷售。(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動)股東類型股份類型持股比例持股數(shù)(股)1天津泰達(dá)投資控股有限公司2中央?yún)R金資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司3香港中央結(jié)算有限公司4閆峰自然人股東5陳晉源自然人股東6自然人股東7章劍濤自然人股東8自然人股東9全學(xué)藝自然人股東自然人股東(二)被評估單位概況統(tǒng)一社會信用代碼：91321000677013452R類型：有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨(dú)資)住所：揚(yáng)州市信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)1號樓法定代表人：刁立夫營業(yè)期限：2008-06-17至無固定期限經(jīng)營范圍：投資置業(yè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；建筑材料銷售、國內(nèi)貿(mào)易(國家有專項規(guī)定的除外)。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；自有房屋出租；房產(chǎn)中介；物業(yè)服務(wù)；樓盤代理；房屋征收(拆遷)服務(wù)；道路與土石方工程施工；室內(nèi)裝修工程施工；機(jī)電工程施工；水電安裝；酒店企業(yè)管理；自有資產(chǎn)管理；建筑設(shè)備、裝飾材料銷售。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司(1)公司成立2008年6月17日揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司由揚(yáng)州市廣陵新城投資發(fā)展有限公司出資并在揚(yáng)州工商行政管理局廣陵分局登記元人民幣，實繳注冊資本6300.00萬元人民幣，該出限公司審驗并出具楊正會驗[2008]第103號《驗資報告》,設(shè)立時股東股權(quán)結(jié)構(gòu)如序號(萬元)認(rèn)繳持股比例(%)實繳出資額(萬元)1有限公司(2)第一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓2008年6月19日，根據(jù)揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東會決定，同意揚(yáng)州市廣陵新城投資發(fā)展有限公司將其持有的95%的股權(quán)以人民幣5985.00萬元人民幣(萬元)認(rèn)繳持股比實繳出資額(萬元)實繳出資占比1有限公司2司(3)第二次股權(quán)轉(zhuǎn)讓2008年12月22日，根據(jù)揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東會決定，同意揚(yáng)州泰達(dá)發(fā)展建設(shè)有限公司將其持有的95%的股權(quán)以人民幣5985.00萬元人民幣的價款轉(zhuǎn)讓給揚(yáng)州市廣陵新城投資發(fā)展有限公司，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下所(萬元)認(rèn)繳持股比實繳出資額(萬元)實繳出資占比1有限公司(4)第一次增資2009年5月6日，根據(jù)揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東會決定，同意將公司天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司第9頁注冊資本由6300.00萬人民幣增加至29976.84萬元人民幣，增資部分由揚(yáng)州市廣陵新城投資發(fā)展有限公司出資，其中以五宗土地使用權(quán)作價出資，本次出資經(jīng)揚(yáng)州正信會計師事務(wù)所有限公司審驗并出具楊正會驗[2009]第126號《驗資報告》,(萬元)認(rèn)繳持股比實繳出資額(萬元)實繳出資占比1有限公司(5)第三次股權(quán)轉(zhuǎn)讓2009年6月2日，根據(jù)揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東會決定，同意揚(yáng)州市廣陵新城投資發(fā)展有限公司將其持有的100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給揚(yáng)州泰達(dá)發(fā)展建設(shè)有序號(萬元)認(rèn)繳持股比例(%)實繳出資額(萬元)實繳出資占比(%)1限公司(6)第四次股權(quán)轉(zhuǎn)讓2009年8月10日，根據(jù)揚(yáng)州泰達(dá)發(fā)展建設(shè)有限公司股東會決定，同意揚(yáng)州泰達(dá)發(fā)展建設(shè)有限公司將其持有的100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給天津泰達(dá)股份有限公司，雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議約定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為29,976.84(萬元)認(rèn)繳持股比例(%)實繳出資額(萬元)實繳出資占比(%)1天津泰達(dá)股份有限公司(7)第二次增資股份有限公司對揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司持有的債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)，本次債權(quán)經(jīng)第三方評估機(jī)構(gòu)評估并出具津國信評報字(2025)第0011號《天津泰達(dá)股份有限公司天津國信資產(chǎn)評估有限公司擬實施債轉(zhuǎn)股所涉及的其持有的揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司債權(quán)價值項目》資產(chǎn)評估報告，本次增資后揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司注冊資本由29,976.84萬元人民幣增加至248,186.808463萬元人民幣，本次增資后股權(quán)結(jié)構(gòu)如下所示：序號(萬元)認(rèn)繳持股比例實繳出資額(萬元)實繳出資占比1天津泰達(dá)股份有限公司截至評估基準(zhǔn)日，上述股權(quán)結(jié)構(gòu)未發(fā)生變更。截至評估基準(zhǔn)日，被評估單位組織架構(gòu)如下所示：辦公室總揚(yáng)州萬運(yùn)主要資產(chǎn)為揚(yáng)州Y-MSD項目。該項目由廣陵區(qū)政府平臺公司揚(yáng)州市廣江資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱“廣江資產(chǎn)”)委托揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司實施開發(fā)運(yùn)營，廣江資產(chǎn)對建成后總物業(yè)的80%予以定向回購(一期回購面積占實際建成面積的67%),回購價格由回購物業(yè)總成本費(fèi)用加成16%管理費(fèi)用構(gòu)Y-MSD項目位于揚(yáng)州市廣陵新城文昌路北側(cè)沙灣路西側(cè)，整體業(yè)態(tài)包含：酒店、寫字樓、SOHO辦公、酒店式公寓、商業(yè)廣場。項目計劃總用地面積255畝，總建筑面積101萬平米，整體預(yù)計總投資79.43億元，分兩期建設(shè)，其中一期計劃投資39.4億元，二期計劃投資約40億元。項目一期用地面積116.4畝，規(guī)劃建筑面積51.74萬平米，實際建成面積51萬平米，其中政府回購部分34.15萬平米，主要為寫字樓、SOHO辦公及地下車庫；自持部分16.85萬平米，主要為酒店、酒店式公寓及商業(yè)廣場。具體如下：天津國信資產(chǎn)評估有限公司天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 單位：平米規(guī)劃面積建成面積備注1辦公23地下車庫4酒店自持5自持6公寓自持小計5.主要會計政策及稅項(1)主要會計政策①被評估單位執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則，按照財政部頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則》和各項具體會計準(zhǔn)則、企業(yè)會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南、企業(yè)會計準(zhǔn)則解釋及其他相關(guān)規(guī)定編制財務(wù)報表。②被評估單位會計年度為公歷年度，即每年1月1日起至12月31日止。③被評估單位以人民幣為記賬本位幣。④被評估單位會計核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬基礎(chǔ)，以持續(xù)經(jīng)營假設(shè)為基礎(chǔ)編制財務(wù)報表。(2)主要稅項被評估單位主要稅種及法定稅率列示如下表：稅種具體稅率情況企業(yè)所得稅房地產(chǎn)項目核定增值額(超率累進(jìn)稅率30%-60%)房屋的計稅余值或租金收入(1.2%或12%)6.近兩年一期的資產(chǎn)、負(fù)債和財務(wù)狀況近兩年及評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)、負(fù)債和財務(wù)狀況如下表：近兩年一期的資產(chǎn)負(fù)債情況歷史數(shù)據(jù)貨幣資金天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場價值項目資產(chǎn)評估報告天津國信資產(chǎn)評估有限公司歷史數(shù)據(jù)預(yù)付款項存貨其它流動資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)其他非流動資產(chǎn)-四、流動負(fù)債合計預(yù)收款項應(yīng)付職工薪酬應(yīng)交稅費(fèi)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債預(yù)計負(fù)債七、凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)歷史數(shù)據(jù)2025年1-4月--二、營業(yè)總成本稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用研發(fā)費(fèi)用--財務(wù)費(fèi)用資產(chǎn)減值損失------------公允價值變動收益資產(chǎn)處置收益--天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司第13頁歷史數(shù)據(jù)2025年1-4月三、營業(yè)利潤-減：營業(yè)外支出-四、利潤總額減：所得稅費(fèi)用五、凈利潤以上評估基準(zhǔn)日財務(wù)數(shù)據(jù)已經(jīng)中審亞太會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計，并出具了無保留意見的《審計報告》(中審亞太審字(2025)007417號);2023年、2024年度財務(wù)數(shù)據(jù)已經(jīng)中審亞太會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計，并分別出具了無保留意見的中審亞太審字(2024)005476號、中審亞太審字(2025)002568號審計報告。揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司資產(chǎn)總額中占比較大的主要為應(yīng)收賬款中確認(rèn)的政府回購剩余本金及按照協(xié)議約定應(yīng)計提的罰息。評估人員取得經(jīng)揚(yáng)州市廣江資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司以及揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司共同委托的第三方江蘇東衡會計師事務(wù)所審計并出具的蘇東會專審字(2023)第003號《關(guān)于“揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)一期項目投資支出情況審核報告》專項審計報告，并核實歷次本金收回金額及時點，同時重新核實企業(yè)計提的罰息準(zhǔn)確性及合理性。揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司收入明細(xì)如下所示：歷史數(shù)據(jù)(金額單位：元)2025年1-4月一1234二1付款利息其中房產(chǎn)收入主要為被評估單位公寓銷售收入，公寓總建筑面積66,912.63m2,截至評估基準(zhǔn)日，尚余34套公寓未售，未售面積合計為2,105.01m2(實測),已售部分占比97%,未來房產(chǎn)銷售收入占比較小；主營業(yè)務(wù)收入中的其他收入為投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)租金收益；其他業(yè)務(wù)收入為企業(yè)按期計提的Y-MSD項目政府逾期付款利息確認(rèn)的收入，該部分收入受政府支付回購資產(chǎn)本金金額以及時點影響較天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司第14頁委托人天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓被評估單位揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司的100.00%股權(quán)。被評估單位揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司為委(三)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人本資產(chǎn)評估報告僅供委托人和國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使二、評估目的天津國信資產(chǎn)評估有限公司接受天津泰達(dá)股份有限公司的委托，對天津泰達(dá)股份有限公司擬以非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)，需對所涉及的揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值進(jìn)行評估，為天上述經(jīng)濟(jì)行為，已經(jīng)天津泰達(dá)股份有限公司2025年3月27日津泰股總紀(jì)三、評估對象和評估范圍(一)評估對象(二)評估范圍評估范圍為揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司的全部資產(chǎn)及負(fù)債。評估基準(zhǔn)日，評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)包括流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)(投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)、遞延所得稅資產(chǎn)、其他非流動資產(chǎn))?？傎Y產(chǎn)賬面價值為4,075,332,701.04元；負(fù)債包括流動負(fù)債和非流動負(fù)債，總負(fù)債賬面價值為貨幣資金天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司第15頁存貨其他流動資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)其他非流動資產(chǎn)四、流動負(fù)債合計預(yù)收款項應(yīng)付職工薪酬應(yīng)交稅費(fèi)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債預(yù)計負(fù)債七、凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)委托人和被評估單位已承諾本次委托評估對象和評估的評估對象和評估范圍一致，并出具了無保留意見的《審計報告》(中審亞太審字(2025)007417號)。(三)企業(yè)主要資產(chǎn)情況納入評估范圍的實物資產(chǎn)包括：存貨、投資性房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、在建工程納入評估范圍的非實物資產(chǎn)主要為：無形資產(chǎn)等。以上資產(chǎn)的類型及特點如下：納入評估范圍的存貨為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，評估基準(zhǔn)日，賬面價值15,257,292.28天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司第16頁元。存貨-開發(fā)產(chǎn)品為坐落于江蘇省揚(yáng)州市文昌東路Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)項目(一期)C2-1#及C2-2#樓的未售房地產(chǎn)(共計34套),主要核算內(nèi)容為項目土地取得成本、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)項目(一期)C2-1#及C2-2#樓未售房地產(chǎn)匯序號名稱房號建筑面積(m2)建成年月所在樓層總層數(shù)12018年04月122018年04月132018年04月142018年04月252018年04月262018年04月372018年04月382018年04月392018年04月42018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月12018年04月12018年04月12018年04月22018年04月32018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月2018年04月(1)項目簡介“Y-MSD”是揚(yáng)州現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的英文字母縮寫，項目坐落于江蘇省揚(yáng)州市文昌東路以北、沙灣路以西，項目總占地面積7.7萬平方米，一期項目由7棟高樓天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場價值項目資產(chǎn)評估報告天津國信資產(chǎn)評估有限公司和2棟裙樓組成，包括商業(yè)綜合體、5A甲級寫字樓、商務(wù)酒店和人才公寓等，總建筑面積52萬平方米，建成于2018年。建成后將打造集總部經(jīng)濟(jì)、休閑娛樂、(2)權(quán)益狀況評估基準(zhǔn)日，項目已取得了《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《銷售許可證》、《測繪序號主要信息1土地使用權(quán)人：揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司坐落：揚(yáng)州市文昌東路以北、沙灣路以西終止日期：2054年10月8日使用權(quán)面積：32041.69m2發(fā)證日期：2014年12月31日2用地單位：揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司期(二標(biāo)段)用地面積：32575平方米發(fā)證日期：2014年12月26日3建字第3210002015G0090號建設(shè)單位：揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司目(一期)(C2-1#樓，補(bǔ)辦)建設(shè)位置：沙灣路西側(cè)、文昌東路北側(cè)103.8米(女兒墻)發(fā)證日期：2015年11月9日建字第3210002015G0091號建設(shè)單位：揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司目(一期)C2-2#樓(補(bǔ)辦)建設(shè)位置：沙灣路西側(cè)、文昌東路北側(cè)面積33999.35平方米，其中：公寓式辦公面積103.8米(女兒墻)發(fā)證日期：2015年11月9日4編號設(shè)單位：揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司工程名稱：揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)項目(一期)C2-1#樓、C2-2#樓、C3-1#樓、C3-2#樓、土建、安裝、鋼結(jié)構(gòu)(補(bǔ)辦)東路北側(cè)建設(shè)規(guī)模：219394.33平方米發(fā)證日期：2016年4月14日天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司第18頁序號5(揚(yáng))房銷證第2019015號售房單位：揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司項目名稱：泰達(dá)C2-1#房屋坐落地點：揚(yáng)州市信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)1號房屋用途性質(zhì)：辦公用房銷售總建筑面積：33443平方米發(fā)證日期：2019年1月29日(揚(yáng))房銷證第2016376號售房單位：揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司項目名稱：泰運(yùn)商務(wù)中心C2-2房屋用途性質(zhì)：辦公用房發(fā)證日期：2016年10月27日6項目地址：文昌東路12號(揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū))工程幢號：C2-1#,公安幢號：8,建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土，層數(shù)：地上29層，合計面積33449.6平方工程幢號：C2-2#,公安幢號：9,建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋日期：2018年10月25日7編號：建設(shè)單位名稱：揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司工程名稱：揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)項目一工程地點：沙灣路西側(cè)、文昌東路北側(cè)開工日期：2015年01月20日完工日期：2018年04月30日建設(shè)內(nèi)容：揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)項目(一期)C2-1#樓、C2-2#樓、C3-1#樓、C3-2#樓、備案日期：2018年12月20日(3)實物狀況1)土地實物狀況①坐落：江蘇省揚(yáng)州市文昌東路以北、沙灣路以西；②四至：東至沙灣北路，南至文昌東路，西至?？德?，北至興泰路；③用途：商務(wù)金融用地；④土地權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)：國有出讓；⑤土地面積：項目總土地面積為77,557.15平方米(其中：1號地土地面積32,041.69平方米、2號地土地面積45,515.46平方米)。根據(jù)項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)項目(一期)一標(biāo)段用地面積44,982天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場價值項目資產(chǎn)評估報告天津國信資產(chǎn)評估有限公司⑧土地使用期限：至2054年10月8日，于評估基準(zhǔn)日2025年4月30日的剩余土地使用年限為29.46年；⑨地勢、地質(zhì)等：評估對象所在地塊地勢平坦，水文狀況良好，工程地質(zhì)條2)建筑物實物狀況納入存貨評估范圍的C2-1#及C2-2#樓未售房地產(chǎn)總建筑面積為2,105.04平方米(測繪報告面積),共計34套，框架結(jié)構(gòu)，C2-1#及C2-2#樓總層數(shù)均為29層，C2-1#所在層數(shù)分別為1、2、3、4、10、12、13、14、28、21層，C2-2#所在層數(shù)分別為1、2、3、12、17、18、20、22、25、27、28層，建成于2018年，房屋設(shè)投資性房地產(chǎn)核算的內(nèi)容是坐落于揚(yáng)州泰達(dá)Y-MSD現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)文昌東路12號(文昌東路以北、沙灣路以西)的C1-4、C1-5A及C1-5C商業(yè)房地產(chǎn)，總建結(jié)構(gòu)1泰達(dá)Y-MSDC1-41層3層2泰達(dá)Y-MSDC1-5A1-2層3泰達(dá)Y-MSDC1-5C1-2層(1)車輛運(yùn)輸車輛共5輛，購置于2014年至2015年。車輛類型為小型轎車等，品牌為別克、豐田等，車輛在設(shè)計許可的負(fù)荷下運(yùn)行，日常維護(hù)保養(yǎng)正常，并經(jīng)過年天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司第20頁檢合格，可以繼續(xù)上路正常行駛。(2)電子設(shè)備電子設(shè)備主要有辦公家具、電腦、打印復(fù)印一體機(jī)、空調(diào)、考勤機(jī)等。部分設(shè)備購置使用時間較長。至評估基準(zhǔn)日，部分設(shè)備閑置存放于版?zhèn)}庫內(nèi)，其余設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)正常，能夠滿足日常辦公需求。納入評估范圍的在建工程資產(chǎn)為坐落于揚(yáng)州市文昌東路12號泰運(yùn)商務(wù)中心C1-3幢第1-5、15、27-40層，總建筑面積為42042.16平方米的商業(yè)房地產(chǎn)，其中：酒店及客房建筑面積為37592.08平方米，銀行建筑面積為759.48平方米，避難區(qū)面積為3497.22平方米，公共設(shè)施分?jǐn)偯娣e為193.38平方米。委估房地產(chǎn)于2018年8月竣工驗收合格，評估基準(zhǔn)日，賬面價值341,226,900.39元，具體如下：房號建筑面積(m2)所屬功能區(qū)11層酒店1公共設(shè)施分?jǐn)?22層酒店33層酒店4避難區(qū)015避難區(qū)避難區(qū)避難區(qū)28層客房29層客房30層客房31層客房32層客房33層客房34層客房35層客房36層客房37層客房38-40層客房38-40層客房38-40層客房天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 天津國信資產(chǎn)評估有限公司企業(yè)申報納入評估范圍賬面記錄的無形資產(chǎn)包括：辦公軟件等。上述其他無取得日期用年限原始入賬1-2-3平臺V1.0,4套)-4新點造價軟件V10.0(1套)5新點造價軟件(定額庫)V10.0(1套)(四)企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量評估范圍包含揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司申報的表外1項商標(biāo)，具體情況如商標(biāo)圖樣注冊證號核定使用商品1第15348801號36類金融物管2015-10-28至展有限公司(五)利用(引用)其他機(jī)構(gòu)出具的報告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額(或者評估值)本次評估利用中審亞太會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計，并出具了無保留意見的《審計報告》(中審亞太審字(2025)007417號)。四、價值類型資產(chǎn)評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值類型。經(jīng)資產(chǎn)評估師市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況五、評估基準(zhǔn)日本項目評估基準(zhǔn)日是2025年4月30日。評估基準(zhǔn)日是由委托人根據(jù)有利于經(jīng)濟(jì)行為實現(xiàn)的原則及相關(guān)會計核算因天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司六、評估依據(jù)(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)天津泰達(dá)股份有限公司2025年3月27日津泰股總紀(jì)[2025]10號會議紀(jì)要。(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日，中華人民共和國主席令第46號，中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過);2.《中華人民共和國公司法》(2018年10月26日，中華人民共和國主席令第15號，2023年12月29日第十四屆全國人大常務(wù)委員會第七次會議修訂);3.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過);4.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議第二次修正);5.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(2008年國務(wù)院令第512號、2024年國務(wù)院令第797號修改);6.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》(2011年財政部、國家稅務(wù)總局令第65號);稅〔2016〕36號);8.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2017年國務(wù)院令第691號);9.《財政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財稅[2018]32號2019年第39號);11.《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅法》(2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過);12.《中華人民共和國車輛購置稅法》(2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議通過);13.《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國人民天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司第23頁14.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院令第91號，國務(wù)院令第732號修訂);15.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務(wù)院令第378號，國務(wù)院令第709號修訂));36號);17.《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(財政部令第14號);18.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國資委第12號令);19.《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國資委、財政部第32號令);20.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號);941號);22.國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部《關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式、加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見》的通知(2001年12月31日，國辦發(fā)[2001]102號);39號);24.《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(2017年4月21日財政部令第86號，2019年中華人民共和國財政部令第97號修訂);25.《天津市國資委監(jiān)管企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理辦法》(津國資[2018]5號);26.《天津市國資委關(guān)于優(yōu)化監(jiān)管企業(yè)資產(chǎn)評估管理資產(chǎn)權(quán)〔2024〕13號);27.《天津市國資委監(jiān)管企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目審核資產(chǎn)權(quán)[2024]14號);28.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十五次會議修訂);30.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日修訂);天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 天津國信資產(chǎn)評估有限公司第24頁31.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2019年4月23日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議第二次修正);32.《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日修訂);33.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國務(wù)院令第55號，2020年11月29日《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修訂);34.《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(2013年12月7日國務(wù)院令第645號第三次修訂);35.國土資源部辦公廳《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》(國土資廳發(fā)(2018)4號);36.《中華人民共和國契稅法》(2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過);(三)評估準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》(財資〔2017〕43號);2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評協(xié)〔2017〕30號);3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)〔2018〕36號);4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)〔2018〕35號);5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)〔2017〕33號);6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)〔2018)37號〕;7.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)〔2019〕35號);8.《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)〔2017〕46號);9.《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)〔2017)47號〕;10.《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評協(xié)〔2017〕48號);11.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則術(shù)語2020》(中評協(xié)〔2020〕31號);12.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)〔2017〕42號);13.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則企業(yè)價值》(中評協(xié)〔2018)38號〕:14.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)〔2017)38號〕;15.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》(中評協(xié)〔2017〕39號);16.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》(中評協(xié)〔2017〕37號);(四)權(quán)屬依據(jù)天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場價值項目資產(chǎn)評估報告天津國信資產(chǎn)評估有限公司第25頁2.國有土地使用權(quán)出讓合同);(五)取價依據(jù)3.中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率6.《機(jī)動車強(qiáng)制報廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護(hù)部令2012年第12號);(六)其他依據(jù)七、評估方法(一)評估方法的選擇依據(jù)資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則，確定資產(chǎn)價值的評估方法包括市場法、收益法和成資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司第26頁(1)評估對象的可比參照物具有公開的市場，以及活躍的交易；(2)有關(guān)交易的必要信息可以獲得。(1)評估對象的未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計量；(2)預(yù)期收益所對應(yīng)的風(fēng)險能夠度量；(3)收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)適用的前提條件是：(1)評估對象能正常使用或者在用；(2)評估對象能夠通過重置途徑獲得；(3)評估對象的重置成本以及相關(guān)貶值能夠合理估算。未選用市場法評估的理由：被評估單位行業(yè)分類為建筑業(yè)，目前主要資產(chǎn)為揚(yáng)州Y-MSD項目，部分業(yè)態(tài)涉及政府回購，歷史年度房地產(chǎn)營業(yè)收入規(guī)模較小，在資本市場和產(chǎn)權(quán)交易市場均難以找到足夠的與評估對象相同或相似的可比企業(yè)未選取收益法評估的理由：被評估單位歷史年度主要的收入為每年確認(rèn)的逾歷史數(shù)據(jù)(金額單位：元)2025年1-4月一1234二1付款利息售部分占比97%,未來房產(chǎn)銷售收入占比較??；主營業(yè)務(wù)收入占比較大的為Y-MSD項目政府逾期付款利息確認(rèn)的收入，該逾期利息確認(rèn)基礎(chǔ)主要為政府逾期未支付天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司年度金額(萬元)一--截至評估基準(zhǔn)日，被評估單位賬面記錄應(yīng)付揚(yáng)州市廣陵新城投資發(fā)展有限公為計算回購本金的扣除基數(shù)。根據(jù)《委托投資建設(shè)運(yùn)營協(xié)議》中約定的項目回購結(jié)算時點，結(jié)合實際工程進(jìn)度，截至2021年12月31日，揚(yáng)州萬運(yùn)已確認(rèn)的項目結(jié)算時點包括兩項：一是“在委托建設(shè)物業(yè)封頂日起30日內(nèi)支付按施工圖階廣陵新城審計單位共同簽署的“主體結(jié)構(gòu)封頂確認(rèn)單”,最后年11月18日，根據(jù)協(xié)議約定，2016年12月18日為項目封頂階段30%款項結(jié)算項目竣工備案日期為2018年12月20日，根據(jù)協(xié)議約定，2019年1月20日為項目竣工驗收階段30%款項結(jié)算日；三是根據(jù)經(jīng)三方簽字確認(rèn)的C3-2、C3-3移交清單顯示，交付日期為2019年7月9日，C3-2、C3-3的面積為47,372.50平方米，占回購總面積341,490.79平方米的13.87%。經(jīng)核實歷史年度政府回購本金被評估單位均已確認(rèn)收入，相應(yīng)回購本金均未按期如約支付，未來支付金額及時點具有較大的不確定性，對未來占比較大的政府罰息收入確認(rèn)影響較大，且未來與政府實際結(jié)算情況對整個項目的所得稅、土地增值稅匯算清繳等也具有較大的影響，整體而言，未來的政府回購本金回款時間節(jié)點、金額等不確定性較大，未來風(fēng)險選取資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估的理由：揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負(fù)債可以被識別，并可以用適當(dāng)?shù)姆椒▎为?dú)進(jìn)行評估，(二)評估方法簡介天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場價值項目資產(chǎn)評估報告天津國信資產(chǎn)評估有限公司第28頁(1)貨幣資金包括銀行存款，通過核實銀行對賬單、取得審計銀行函證并且核實詢證函原(2)應(yīng)賬款項應(yīng)收款項包括應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款。在賬面核實無誤的基礎(chǔ)上，對于期后已收回和有充分理由相信能全額收回的，按賬面余額確認(rèn)評估值；對于收回的可能性不確定的款項，參照賬齡分析估計可能的風(fēng)險損失額，以賬面余額扣減估計(3)預(yù)付賬款根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物形成資產(chǎn)或權(quán)利的價值確定評估值。預(yù)付賬款分別為預(yù)付國網(wǎng)江蘇省電力公司揚(yáng)州供電公司電費(fèi)以及江蘇長江水務(wù)股份有限公司的水費(fèi)，其中電費(fèi)為代公寓業(yè)主(未過戶期間)代墊的電費(fèi)，賬面金額為當(dāng)時暫估導(dǎo)致的差異，水費(fèi)為未取得發(fā)票一直掛賬的費(fèi)用。經(jīng)核實，該兩筆預(yù)付款項相應(yīng)(4)存貨在核實的基礎(chǔ)上，根據(jù)存貨項目的特點確定相應(yīng)的評估方法對其評估值進(jìn)行計算，如下：評估對象存貨為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，當(dāng)資產(chǎn)評估師在執(zhí)行企業(yè)整體價值評估業(yè)除必要的銷售費(fèi)用、稅金及相應(yīng)比例的稅后凈利潤。具體評估思路為：對于十分暢銷的產(chǎn)品，根據(jù)其銷售價格減去銷售費(fèi)用、全部稅金確定評估值；對于正常銷售的產(chǎn)品，根據(jù)其銷售價格減去銷售費(fèi)用、全部稅金和適當(dāng)數(shù)額的稅后凈利潤確定評估值；對于勉強(qiáng)能銷售出去的產(chǎn)品，根據(jù)其銷售價格減去銷售費(fèi)用、全部稅金及稅后凈利潤確定評估值；對于滯銷、積壓、降價銷售產(chǎn)品，根據(jù)其收回凈收天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場價值項目資產(chǎn)評估報告天津國信資產(chǎn)評估有限公司第29頁存貨評估價值=房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價值-銷售費(fèi)用-稅金-適當(dāng)稅后凈利潤其中：稅金包含增值稅及附加、土地增值稅及企業(yè)所得(1)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價值的確定1)評估方法的選擇房地產(chǎn)評估的四大基本評估方法有：市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。本次評估結(jié)合評估對象特點及評估目的、資料收集情況等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇一①市場法是指通過將評估對象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場價格為基礎(chǔ)確定評估對象價值的評估方法的總稱。評估對象所在區(qū)域近期與其相②收益法是預(yù)測評估對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將具有潛在收益，周邊能夠取得同類型房地產(chǎn)的市場租金，且成本可以量化，因此③成本法是指按照重建或者重置評估對象的思路，將評估對象的重建或者重置成本作為確定資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以確定資產(chǎn)價值的評估方法的總稱。評估對象為非居住房地產(chǎn)，成本法無法體現(xiàn)樓層、臨街等因素對委估房地④假設(shè)開發(fā)法是求得評估對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到評估對象價值或價格的方法。假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。評估對象為已開發(fā)建設(shè)完成房地產(chǎn)，評估基準(zhǔn)日符合最高最佳利用原則，不適宜采用通過實地查勘和對周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料之后，根據(jù)委估房產(chǎn)的特天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 天津國信資產(chǎn)評估有限公司第30頁2)評估方法簡介①市場法市場法是指通過將評估對象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場價格為基礎(chǔ)確定評估對象價值的評估方法的總稱。公式如下：評估對象市場價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系②收益法本次評估按照客觀租金計算房地產(chǎn)收益價值，將房地產(chǎn)的收益價值折現(xiàn)到基準(zhǔn)日價值，并考慮剩余房屋殘余價值，計算房地產(chǎn)收益法價值。計算公式如下：評估值=收益價值+殘余價值收益法公式如下：V=A/(Y-g)×[1-((1+g)/(1+Y))^t]+Vt/(1其中：V——收益價值；A——年凈收益；g——持有期間收益增長率；增長率Y≠g;Y——持有期間報酬率；Yt——第t年折現(xiàn)率；Vt——第t年殘余價值。(2)銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指銷售評估對象的必要支出，包括銷售人員或者銷售代理費(fèi)、評估費(fèi)用等。銷售費(fèi)用一般為項目價值的1%-3%,考慮到評估對象單套建筑面積適中，本次評估銷售費(fèi)用率取1%。(3)稅金稅金包含：增值稅及附加、土地增值稅及企業(yè)所得稅。①增值稅及附加(銷售稅費(fèi))銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，具體為：增值天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場價值項目資產(chǎn)評估報告天津國信資產(chǎn)評估有限公司第31頁稅及附稅。附稅包含：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加，稅率分別為增值稅的7%、3%、2%。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第八條的規(guī)定：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。評估對象所在項目開工日期在2016年4月30日之前，適用增值稅應(yīng)納稅額=含稅銷售收入÷(1+5%)×5%銷售稅費(fèi)=增值稅應(yīng)納稅額及附加=增值稅應(yīng)納稅額×(1+7%+3%+2%)②土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》,土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入增值額未超過扣除項目金額50%的部分30%;增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分40%;增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分50%;增值額超過扣除項目金額200%的部分60%。③企業(yè)所得稅根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)文件，被評估單位為一般納稅人，企業(yè)所得稅適用稅率為25%,計算公式為：(4)適當(dāng)稅后凈利潤評估對象為可正常銷售房地產(chǎn)，考慮到項目所處開發(fā)階段及暢銷程度，本次評估扣除比例取50%,即：扣除稅后凈利潤=(營業(yè)利潤-企業(yè)所得稅)×50%(5)其他流動資產(chǎn)其他流動資產(chǎn)主要為企業(yè)預(yù)繳的政府回購部分資產(chǎn)的土地增值稅，本次評估天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司第32頁以經(jīng)核實無誤的賬面值作為評估值。2.非流動資產(chǎn)(1)投資性房地產(chǎn)1)評估方法的選擇房地產(chǎn)評估的四大基本評估方法有：市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。本次評估結(jié)合評估對象特點及評估目的、資料收集情況等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇一種或多種評估方法，具體方法選用理由如下：①市場法是指通過將評估對象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場價格為基礎(chǔ)確定評估對象價值的評估方法的總稱。對于泰達(dá)Y-MSDC1-5A及C1-5C商業(yè)房地產(chǎn)，其所在區(qū)域近期與其用途相同、建筑規(guī)模相近的類似房地產(chǎn)交易案例較多，適宜采用市場法。對于泰達(dá)Y-MSDC1-4商業(yè)房地產(chǎn)，因其總建筑規(guī)模較大，其所在區(qū)位近期與其用途相同、建筑規(guī)模相近的類似房地產(chǎn)交易實例較少，不適宜采用市場法。②收益法是預(yù)測評估對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到評估對象價值或價格的方法。評估對象泰達(dá)Y-MSDC1-5A、C1-5C及C1-4均為非居住房地產(chǎn)，具有潛在收益，考慮到泰達(dá)Y-MSDC1-4商業(yè)房地產(chǎn)出租具有可分割性，周邊能夠取得同類型房地產(chǎn)的市場租金，且成本可以量化，因此可以采用收益法。③成本法是指按照重建或者重置評估對象的思路，將評估對象的重建或者重置成本作為確定資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以確定資產(chǎn)價值的評估方法的總稱。評估對象為非居住房地產(chǎn)，成本法無法體現(xiàn)樓層、臨街等因素對委估房地產(chǎn)價格的影響，故未采用成本法。④假設(shè)開發(fā)法是求得評估對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到評估對象價值或價格的方法。假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。評估對象為已開發(fā)建設(shè)完成房地產(chǎn)，評估基準(zhǔn)日符合最高最佳利用原則，不適宜采用天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司通過實地查勘和對周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料之后，根據(jù)委估房產(chǎn)的特點和實際情況，本次評估對泰達(dá)Y-MSDC1-5A及C1-5C房地產(chǎn)采用市場法、收益法進(jìn)行評估，泰達(dá)Y-MSDC1-4房地產(chǎn)采用收益法進(jìn)行評估。2)評估方法簡介①市場法市場法是指通過將評估對象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場價評估對象市場價格=可比實例成交價格×交易情況修正②收益法收益法是預(yù)測評估對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未泰達(dá)Y-MSDC1-4商場原承租人為揚(yáng)州弘陽商業(yè)管理有限公司(以下簡稱弘陽商業(yè)),后因承租人原因退租，在營商戶與原承租人簽訂了租賃協(xié)議，其中貝逸文化、星巴克、必勝客、肯德基、美宜佳已與委托人重新簽訂租賃協(xié)議或三方合品牌12345貝逸文化9網(wǎng)魚網(wǎng)咖78根據(jù)揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司與浙江銀泰商業(yè)集團(tuán)有限公司簽訂的《商業(yè)委托管理服務(wù)協(xié)議》,協(xié)議約定泰達(dá)Y-MSDC1-4商業(yè)廣場項目由浙江銀泰商業(yè)集團(tuán)有限公司進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、招商引店及運(yùn)營管理，后續(xù)將重新簽訂的租賃協(xié)議或天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司第34頁三方合同主體變更協(xié)議。在營商戶必勝客、星巴克、肯德基與原承租人弘陽商業(yè)簽訂的租賃合同中租金為提成租金，根據(jù)收入按比例計租，委托人未能提供其歷史經(jīng)營收入情況。因存在上述情況，對于評估基準(zhǔn)日存在租約的商戶，在收益法測算時，不考慮租約內(nèi)租金影響，均以客觀租金進(jìn)行評估。即：本次評估按照客觀租金計算房地產(chǎn)收益價值，將房地產(chǎn)的收益價值折現(xiàn)到基準(zhǔn)日價值，并考慮剩余房屋殘余價值，計算房地產(chǎn)收益法價值。計算公式如評估值=收益價值+殘余價值收益法公式如下：V=A/(Y-g)×[1-((1+g)/(1+Y))^t]+Vt/(1其中：V——收益價值；g——持有期間收益增長率；增長率Y≠g;Y——持有期間報酬率；Yt——第t年折現(xiàn)率；Vt——第t年殘余價值。(2)設(shè)備類資產(chǎn)根據(jù)本次評估目的和被評估設(shè)備的特點，主要采用重置成本法進(jìn)行評估。對可以搜集二手市場交易信息的設(shè)備采用市場法評估。采用重置成本法評估的設(shè)備：評估值=重置全價×綜合成新率A.電子設(shè)備(1)重置全價重置全價=設(shè)備含稅購置價-可抵扣增值稅天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 天津國信資產(chǎn)評估有限公司第35頁(2)成新率的確定主要采用年限成新率確定。年限成新率=(經(jīng)濟(jì)使用年限-已使用年限)/經(jīng)濟(jì)使用年限×100%或年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%B對于待報廢的設(shè)備，按可變現(xiàn)凈值確定評估值。C對逾齡電子設(shè)備、部分市場流通性好的車輛采用市場法進(jìn)行評估。D.車輛評估的市場法根據(jù)各類車輛的特點、評估價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，主要采用市場法評估車輛。市場法評估公式為：比準(zhǔn)價格=交易實例成交單價×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)評估工作主要分以下五個階段進(jìn)行：第一階段：考察評估對象特征。評估人員根據(jù)委托方提供的車輛評估明細(xì)表，在委托方資產(chǎn)管理人員的配合下，對車輛進(jìn)行核實、勘察、鑒定，了解車輛的外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、功能性能等現(xiàn)狀，并作詳細(xì)的勘察記錄。第二階段：收集資料。收集評估對象的資料，包括車輛的類別名稱、車輛型號和性能、生產(chǎn)廠家及出廠年月，了解車輛目前使用情況、實際技術(shù)狀況以及尚可使用的年限等。第三階段：選擇交易對象。選定舊車交易市場上可進(jìn)行類比的對象。所選定的類比車輛必須具有可比性，可比性因素包括：車輛型號和制造年份、車輛制造商、車輛來源、車輛使用年限及行駛里程數(shù)、車輛技術(shù)狀況、車輛所處的地區(qū)、成交時間等。按以上可比性因素選擇參照對象。第四階段：分析、類比。綜合上述可比性因素，對待評估的車輛與選定的類比項進(jìn)行認(rèn)真的分析類比。第五階段：計算評估值。分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。(3)在建工程委估資產(chǎn)為已完工房地產(chǎn)，評估方法選用如下：天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司第36頁(1)評估方法的選擇資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析評估方法的適用性，選擇合適的評估方法。房地產(chǎn)評估的四大基本評估方法有：市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。結(jié)合評估對象特點及評估目的，本1)市場法是指通過將評估對象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場價格為基礎(chǔ)確定評估對象價值的評估方法的總稱。評估對象周邊鄰近及類似區(qū)域2)收益法是指將評估對象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，以確定其價值的各種評估方法的總稱。評估對象為酒店房地產(chǎn)，該類房地產(chǎn)多為自己經(jīng)營，與其相同3)假設(shè)開發(fā)法是指將開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤從而得到評估對象價值的方法。假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。委估房地產(chǎn)為已建成并現(xiàn)狀使用良好的房地產(chǎn)，評估基準(zhǔn)日符合最高最佳利用原則，實4)成本法是指按照重建或者重置評估對象的思路，將評估對象的重建或者重置成本作為確定資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以確定資產(chǎn)價值的評估方法的總稱。成本法通常適用于那些沒有交易案例的房地產(chǎn)，或在市場發(fā)育程度較低，交易不活躍的情況，不宜選用其他方法時選用。委估房地產(chǎn)為商業(yè)類房地產(chǎn)，并且整棟房地產(chǎn)中的部分房地產(chǎn)，成本構(gòu)成不容易剝離。同時，成本法也無法體現(xiàn)(2)評估方法簡介市場法是指通過將評估對象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場價(1)搜集交易實例；(2)選取可比實例；天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場價值項目資產(chǎn)評估報告天津國信資產(chǎn)評估有限公司(3)建立比較基準(zhǔn)；(4)進(jìn)行交易情況修正；(5)進(jìn)行交易日期修正；(6)進(jìn)行區(qū)位因素修正；(7)進(jìn)行實物因素修正；(8)進(jìn)行權(quán)屬因素修正；(9)求出比準(zhǔn)價格。市場法評估計算公式如下：評估對象市場價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系(4)無形資產(chǎn)1)對納入評估范圍內(nèi)的賬面未記錄的商標(biāo)，一般可采用市場法、成本法和收益法三種方法進(jìn)行評估。市場法的適用前提條件是要有相同或相似的交易案例，且交易行為應(yīng)該是公開公平的。經(jīng)評估人員調(diào)查了解及有關(guān)行業(yè)內(nèi)人士介紹，目前國內(nèi)沒有類似技術(shù)的轉(zhuǎn)讓案例，因此市場法也不適用本次評估。商標(biāo)資產(chǎn)的價值是通過企業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)營過程中產(chǎn)生超過社會平均收益的超額收益來體現(xiàn)的，由于企業(yè)所擁有的商標(biāo)，并未給企業(yè)帶來超額收益，因此本次評估采用不采用收益法。本次評估采用成本法，根據(jù)實際發(fā)生的注冊費(fèi)、商標(biāo)的續(xù)展情況等基礎(chǔ)上進(jìn)行核算，再扣減各種貶值。其計算公式為：其中：P為商標(biāo)權(quán)評估價值；W為商標(biāo)權(quán)的重置成本；K為商標(biāo)權(quán)各種貶值之和。其中：W為商標(biāo)權(quán)重置成本；C1….為商標(biāo)代理費(fèi)、續(xù)展費(fèi)、注冊費(fèi)等；根據(jù)收費(fèi)依據(jù)：原國家計委、財政部計價格[1995]2404號文件和國家發(fā)改天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司第38頁 揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場價值項目資產(chǎn)評估報告委、財政部發(fā)改價格[2015]2136號文件，財政部、國家發(fā)展改革委財稅[2017]20號文件規(guī)定、國家發(fā)展改革委、財政部發(fā)改價格〔2019〕914號文件，國內(nèi)注①受理商標(biāo)代理費(fèi)680元(其中：包含規(guī)費(fèi)300元);②商標(biāo)設(shè)計制作費(fèi)通常由雙方協(xié)商定價，文字商標(biāo)的設(shè)計較為簡單，一般設(shè)計制作費(fèi)為1500元左右；圖形商標(biāo)就需要較復(fù)雜的設(shè)計、制作，少則2000元，2)對于外購軟件類無形資產(chǎn)，對于評估基準(zhǔn)日市場上有銷售且無升級版本的外購軟件，按照同類軟件評估基準(zhǔn)日市場價格確認(rèn)評估值；對于目前市場上有銷(5)遞延所得稅資產(chǎn)評估范圍的遞延所得稅資產(chǎn)是企業(yè)核算資產(chǎn)在后續(xù)計量過程中因企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定與稅法規(guī)定不同，產(chǎn)生資產(chǎn)的賬面價值與其計稅基礎(chǔ)的差異。企業(yè)按照暫時性差異與適用所得稅稅率計算的結(jié)果，確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)，以核實后賬面(6)其他非流動資產(chǎn)其他非流動資產(chǎn)經(jīng)核實賬面記錄無誤，經(jīng)核實，其他非流動資產(chǎn)主要為支付給浙江銀泰投資有限公司關(guān)于投資性房地產(chǎn)運(yùn)營相關(guān)的咨詢設(shè)計費(fèi)以及開辦費(fèi)用，評估人員核實資金去向以及目前對應(yīng)項目實施進(jìn)度，對于截至評估基準(zhǔn)日時天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的 天津國信資產(chǎn)評估有限公司資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則以及國家資產(chǎn)評估的相關(guān)規(guī)定，對(一)接受委托我公司與委托人洽談，就評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日、資產(chǎn)評估報告使用范圍、資產(chǎn)評估報告提交期限及方式、評估服務(wù)費(fèi)及支付方式、評估工作各方參與人工作配合和協(xié)助等資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項達(dá)成一致，簽訂資產(chǎn)評估委托合同，擬定評估計劃。(二)前期準(zhǔn)備針對本項目特點和資產(chǎn)分布情況，我公司制定了資產(chǎn)評估方案，組建了評估為便于被評估單位的財務(wù)與資產(chǎn)管理人員理解并提交資產(chǎn)評估資料，我公司對被評估單位相關(guān)配合人員進(jìn)行了資產(chǎn)評估資料準(zhǔn)備工作培訓(xùn)，并指派專人指導(dǎo)被評估單位清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料、核實資產(chǎn)、驗證資料，對資產(chǎn)評估資料準(zhǔn)(三)現(xiàn)場調(diào)查(1)指導(dǎo)被評估單位填表和準(zhǔn)備應(yīng)向資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供的資料資產(chǎn)評估專業(yè)人員指導(dǎo)被評估單位的財務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清查的等，對納入評估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確地填報，同時收集準(zhǔn)備資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明(2)初步審查和完善被評估單位填報的資產(chǎn)評估申報明細(xì)表資產(chǎn)評估專業(yè)人員通過查閱有關(guān)資料，了解納入評估范圍的具體資產(chǎn)的詳細(xì)項目不明確等情況，并根據(jù)經(jīng)驗及掌握的有關(guān)資料，檢查“資產(chǎn)評估申報明細(xì)表”(3)現(xiàn)場實地勘查天津泰達(dá)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的天津國信資產(chǎn)評估有限公司 揚(yáng)州萬運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益市場價值項目資產(chǎn)評估報告根據(jù)納入評估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量和分布狀況，資產(chǎn)評估專業(yè)人員在被評估單位相關(guān)人員的配合下，按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對各項資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)(4)補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評估申報明細(xì)表資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)現(xiàn)場實地勘查結(jié)果，并和被評估單位相關(guān)人員充分溝(5)查驗產(chǎn)權(quán)證明文件資料評估人員對評估范圍內(nèi)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了調(diào)查，對權(quán)屬資料不完善、權(quán)屬資資產(chǎn)評估專業(yè)人員為了充分了解被評估單位的經(jīng)營管理狀況及其面臨的風(fēng)(1)被評估單位的歷史沿革、主要股東及持股比例、必要的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營管理(2)被評估單位的資產(chǎn)、財務(wù)、目前相關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)營管理狀況；(3)歷史年度政府回購資產(chǎn)的支付情況；(4)評估對象、被評估單位以往的評估及交易情況；(四)資料收集資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)評估項目的具體情況進(jìn)行了評估資料收集，包括直接從市場等渠道獨(dú)立獲取的資料，從委托人等相關(guān)當(dāng)事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門獲取的資料，并對收集的評估資料進(jìn)行了必(五)評定估算資產(chǎn)評估專業(yè)人員針對各類資產(chǎn)的