中原XXXX深業(yè)火車西站項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議160

報(bào)告思路市場(chǎng)分析FOCUS1項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS4項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS5項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目定位FOCUS３1宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策分析房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析2宏觀經(jīng)濟(jì)分析（惠州市統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)）惠州2006年人均GDP25019元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)3127美元，突破3000美元大關(guān)。住房、汽車等大宗消費(fèi)開始群體出現(xiàn)。由此表明，惠州的房地產(chǎn)正處于穩(wěn)定的快速增長階段。

居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變3宏觀經(jīng)濟(jì)分析惠州人口快速增長，住宅市場(chǎng)供應(yīng)缺口較大

上表看出惠州人口總量成逐漸增加趨勢(shì)，其中城區(qū)人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然導(dǎo)致住宅市場(chǎng)的剛性需求增加，按照全國人均居住面積24.97㎡計(jì)算，從2005年至2010年間，住宅市場(chǎng)需求為3200萬㎡，以2006年竣工面積來看，住宅市場(chǎng)依然存在較大的市場(chǎng)缺口。

4宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析5宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響1、2007年7-9月房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策法規(guī)及銀行動(dòng)態(tài)推出一系列的新政，顯示了政府對(duì)調(diào)控房價(jià)的決心，一定會(huì)影響到投資者的投資熱情，導(dǎo)致市場(chǎng)交易量的暫時(shí)放緩。6宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響2、新證出臺(tái)目的9月28日這次新政出臺(tái)，調(diào)整主要是針對(duì)個(gè)人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。2.1、對(duì)象：已有一套住房使用了貸款，再申請(qǐng)第二套或以上住房貸款的購房者。而對(duì)于第一套住房是一次性付款的購房者不適用。2.2、首付、利率雙重調(diào)控對(duì)于第二套房貸款者，不僅首付提高至4成，而且不使用優(yōu)惠利率的基礎(chǔ)上還上浮10%的房貸利率，在加息多次后，利率的上調(diào)對(duì)投機(jī)行為起到了有效的打擊作用，壓縮了炒房的利潤空間。7宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響3、后市預(yù)測(cè)3.1、新政對(duì)開發(fā)商開發(fā)資金影響較小，但對(duì)于個(gè)人住房貸款的影響較大。主要是提高第二套房貸款首付和提高貸款利率同時(shí)進(jìn)行，對(duì)投資行為會(huì)有所抑制，減少需求。3.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)在8月份經(jīng)歷了銀行房貸緊縮后，深圳市場(chǎng)8月市場(chǎng)進(jìn)入觀望，而在九月底出臺(tái)次提高第二套房首付的政策，其對(duì)市場(chǎng)的沖擊已經(jīng)有所緩解。預(yù)計(jì)后市成交量會(huì)在低位有一個(gè)徘徊過程。3.3、2007年底到2008年，新盤推盤量增加，新盤積極入市可望帶來市場(chǎng)的回暖。8宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析9

惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)

2007年1-9月份惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)增長迅猛2007年前八月，惠州房地產(chǎn)開發(fā)投資完成72.84億元，增長一倍，其投資額占地三產(chǎn)業(yè)投資的比重為62.8%，占比與上年同期相比上升10.8個(gè)百分點(diǎn)。1-8月全市商品房銷售面積為217.69萬平方米，增長89.6%，商品房銷售合同金額為82.84億元，增長1.5倍。1-9月，惠城區(qū)新盤預(yù)售總量較去年增加了48%，共有18810套商品房成功預(yù)售，總預(yù)售金額是去年前三個(gè)季度的兩倍，達(dá)到了90多億元。1-9月，惠城區(qū)商品房預(yù)售均價(jià)達(dá)到了4567元／平米，較今年6月份統(tǒng)計(jì)的上半年預(yù)售均價(jià)4092元/平米高出了475元。9月份惠城區(qū)商品房預(yù)售均價(jià)達(dá)到了5078元/平米，而去年9月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為3005元/平米，漲幅高達(dá)69%。10惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)2、惠州市房地產(chǎn)價(jià)格自2004年之后，持續(xù)上漲;2007年第三季度，均價(jià)再創(chuàng)新高,為4567元/㎡。

房產(chǎn)交易價(jià)格快速上漲11惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)2007年惠州三級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)了良性的增長態(tài)勢(shì)注：以上數(shù)據(jù)來源于市房產(chǎn)交易中心2007年上半年，惠州房地產(chǎn)供需已在一個(gè)新的高價(jià)位上運(yùn)行，帶動(dòng)了房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的增長。

近幾年惠城區(qū)二手房市場(chǎng)交易情況表12

惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)

品牌開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐惠州，未來大盤競爭激烈。據(jù)市調(diào)顯示，2007年中信集團(tuán)通過建設(shè)投資三環(huán)路，從政府手里優(yōu)惠取得湯泉、文頭嶺、金山湖三塊寶地；雅居樂已獲得100萬平米開發(fā)土地；萬科取得了惠州江北40號(hào)小區(qū)40萬建面的土地；佳兆業(yè)取得至少100萬平方的土地開發(fā);……大盤規(guī)劃，居住品質(zhì)成為樓盤開發(fā)的新方向。歐式建筑仍然是樓市的主流風(fēng)格，戶型創(chuàng)新是市場(chǎng)的趨勢(shì)，板樓、南北通透、入戶花園、廊院、可變戶型等。未來價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，銷售速度相對(duì)放緩。13宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析14片區(qū)分析江北片區(qū)東平片區(qū)下角片區(qū)龍豐、鵝嶺、上排片區(qū)河南岸、金山湖片區(qū)西片區(qū)水口片區(qū)本項(xiàng)目15片區(qū)分析江北片區(qū)：占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，定位為惠州未來的CBD，集辦公、商業(yè)、金融、居住、休閑以及娛樂為一體,未來發(fā)展前景巨大。現(xiàn)階段已形成了以開發(fā)高檔樓盤為主的區(qū)域特征——CBD行政商務(wù)中心；水口片區(qū)：作為惠州市區(qū)的東大門，水口正在打造惠州市區(qū)東部區(qū)域性城市中心，成為魅力新水口——惠州未來的CLD中心；金山湖片區(qū)：作為惠州未來惠城商品房主要供應(yīng)區(qū)域，土地儲(chǔ)備量大，在地段及配套等資源不足的條件下，項(xiàng)目憑借自身的營造來提升項(xiàng)目的檔次——文體景觀板塊。16麥地、河南岸：占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，為惠州成熟區(qū)，定位為以居住為主，集休閑、購物、娛樂為一體的健康居住家園——商住板塊；東平片區(qū)：占據(jù)新開河和東江天然水景資源優(yōu)勢(shì)，為惠州新世紀(jì)居住文明的現(xiàn)代化生態(tài)型的居住區(qū)——優(yōu)質(zhì)人居板塊；下角片區(qū)：本片區(qū)是惠州最老的城區(qū)，土地供應(yīng)量有限并且周圍市政配套落后，推出產(chǎn)品的檔次不高，片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展有待于政府強(qiáng)有力的政策支持和資金投入，如舊城改造等——舊城板塊；

片區(qū)分析17片區(qū)分析江北片區(qū)5300東平片區(qū)6500下角片區(qū)3800龍豐、鵝嶺、上排片區(qū)4500河南岸、金山湖片區(qū)4800西片區(qū)5800水口片區(qū)9000麥地片區(qū)520018片區(qū)分析江北片區(qū)東平片區(qū)下角片區(qū)龍豐鵝嶺上排片區(qū)河南岸金山湖片區(qū)本項(xiàng)目水口片區(qū)19片區(qū)分析本項(xiàng)目片區(qū)：山景資源豐富，交通便利，位于惠州西部，現(xiàn)階段產(chǎn)品供應(yīng)量不多。市政規(guī)劃為物流中心——西部生態(tài)板塊。項(xiàng)目所在片區(qū)目前市場(chǎng)供應(yīng)較少。2007年底到2008年初，有一定數(shù)量的供應(yīng)量，目前供應(yīng)的樓盤除了城市原筑和湖畔新城外，其他的樓盤整體形象不高。項(xiàng)目所在片區(qū)不是熱點(diǎn)片區(qū)，區(qū)域配套也不成熟，但是山景資源資源優(yōu)越，南靠高榜山，臨近西湖片區(qū)，惠城區(qū)山景資源主要集中在本片區(qū)；

20片區(qū)分析——交通及周邊環(huán)境豐山鱷湖路下角南路菱湖鱷湖高榜山虎頭山新聯(lián)路至龍豐上排、麥地至下角、江北21片區(qū)分析——交通及周邊環(huán)境22片區(qū)未來供應(yīng)

區(qū)域未來供應(yīng)約177萬平米，未來市場(chǎng)競爭激烈；深業(yè)項(xiàng)目華軒紫韻臺(tái)鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目江南麗苑鵬達(dá)機(jī)械廠項(xiàng)目湖畔新城城市原筑景億鳳凰谷23片區(qū)未來供應(yīng)9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年城市原筑，262套湖畔新城1096套景億鳳凰谷167套泰富禹山郡，約547套華軒紫韻臺(tái)，約385套南山公館二期，約800套鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目24宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析25個(gè)盤分析

湖畔新城(二期)26個(gè)盤分析城市原筑27個(gè)盤分析美林玉桂山28個(gè)盤分析景億鳳凰谷29個(gè)盤分析鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目30

個(gè)盤主力戶型一覽面積項(xiàng)目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城市原筑美林玉桂山景億鳳凰谷鵬達(dá)糖廠中高檔次樓盤戶型以大三房和四房為主體,主力戶型都在130平米以上,這個(gè)是目前市場(chǎng)客戶需要的主流區(qū)間;31個(gè)盤客戶分析客戶主要以二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員和投資客戶等為主。32

市場(chǎng)小結(jié)

1、宏觀市場(chǎng)整體良好上揚(yáng)，微觀市場(chǎng)競爭激烈；2、新政出臺(tái)，銷售速度明顯放緩，隨著房價(jià)的攀升和首付的提升，預(yù)計(jì)市場(chǎng)戶型有變小的趨勢(shì)。3、三、四房戶型為片區(qū)市場(chǎng)主流，其中三房140-157平米，四房約為180平米左右。4、客戶主要以二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員等為主。5、價(jià)格不斷攀升，城市原筑1期均價(jià)達(dá)到6000元/㎡，預(yù)計(jì)湖畔新城2期均價(jià)也將突破6000元/㎡。33項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析項(xiàng)目核心問題34項(xiàng)目位于火車西站，由HCXZ1-1、HCXZ1-4、HCXZ1-6三塊地構(gòu)成，其中HCXZ1-6規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)適用房。項(xiàng)目總占地面積為171937.9萬，商業(yè)面積1.5萬平米。項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)35項(xiàng)目區(qū)位

項(xiàng)目位于惠州市惠城區(qū)城市中心西部山嶺地帶，南臨高榜山和紅花湖風(fēng)景區(qū)，北靠沙帽嶺，東連下角片區(qū)，西接惠河高速公路，交通通達(dá)性強(qiáng)，其中：地塊至深圳，車程1個(gè)小時(shí)；地塊至江北，車程２０分鐘；地塊至麥地，車程２０分鐘；地塊至東平，車程２0分鐘；地塊至水口，車程３０分鐘；公共交通貧乏，僅９路公共汽車抵達(dá)市區(qū)．36

項(xiàng)目四至

東鄰惠州市四中學(xué)校用地，南臨高榜山景區(qū)山林地，西至共聯(lián)村村莊用地和空曠地，北達(dá)火車西站站房和鐵路用地。地塊周邊略顯陳舊，四至缺乏視覺吸引力，但整體自然環(huán)境優(yōu)越?；疖囄髡菊痉亢丸F路用地高榜山景區(qū)山林地共聯(lián)村村莊用地和空曠地市四中學(xué)校用地37項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析項(xiàng)目核心問題38

區(qū)域規(guī)劃定位：惠城中心區(qū)對(duì)外交通樞紐，以現(xiàn)代工業(yè)、商貿(mào)物流和房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，功能齊全、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代生態(tài)型綜合性城區(qū)。人口：規(guī)劃區(qū)人口規(guī)?？刂茷椋担溉f至６．８萬人，人均城市建設(shè)用地９１．３５平方米。具體規(guī)劃：“一心三軸五組團(tuán)”“一心”是指火車西站站前地區(qū)商貿(mào)服務(wù)中心；“三軸”是指鐵路與半徑瀝防護(hù)綠軸，鐵路線南側(cè)沿共聯(lián)路東西向的商貿(mào)、居住發(fā)展軸，鐵路線北側(cè)沿規(guī)劃三、四環(huán)連接道東西向的工業(yè)、居住發(fā)展軸；“五組團(tuán)”則是指東部生態(tài)居住組團(tuán)、西部工業(yè)組團(tuán)、北部小瑤池環(huán)保工業(yè)組團(tuán)、富之頁居住組團(tuán)和大小新村居住組團(tuán)。本項(xiàng)目39區(qū)域環(huán)境生態(tài)資源豐富：區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)越，擁有良好的自然山景資源，區(qū)域規(guī)劃建設(shè)中高榜山公園將以廣州白云山公園的標(biāo)準(zhǔn)打造，為惠州山景資源最豐富的區(qū)域；高檔住宅區(qū)：區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目定位高端，如城市原筑、湖畔新城等，本項(xiàng)目有望與其連成一片，帶動(dòng)整體區(qū)域價(jià)值提升，形成惠州西部的高檔住宅區(qū)；人口：規(guī)劃區(qū)人口規(guī)?？刂茷椋担溉f至６．８萬人，人均城市建設(shè)用地９１．３５平方米；40

項(xiàng)目價(jià)值判研界定關(guān)鍵詞：新區(qū)、交通便捷、景觀資源、規(guī)模

41

項(xiàng)目界定城市山景生態(tài)規(guī)模大盤42項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析項(xiàng)目核心問題43

項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)

規(guī)模優(yōu)勢(shì)：總建面40萬平方米，具備規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢(shì)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：隨著三環(huán)路的延伸，交通四通八達(dá)，到江北、麥地、下角都及其便利，屬于CBD中心擴(kuò)張第一站；景觀優(yōu)勢(shì)：三面環(huán)山，擁有良好的山景資源。地塊優(yōu)勢(shì)：地塊方正，平整，是城市大盤開發(fā)的優(yōu)良地塊。路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)：周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，車行可以較方便的到達(dá)市區(qū)。品牌優(yōu)勢(shì)：深業(yè)地產(chǎn)是深圳的品牌開發(fā)企業(yè)教育優(yōu)勢(shì)：周邊為惠州四中，擁有良好的教育配套44

項(xiàng)目劣勢(shì)規(guī)劃滯后：處于待發(fā)展區(qū)域，在惠州市民心目中處于偏僻地段；區(qū)域人不旺，生活配套設(shè)施缺乏；缺乏公交體系，往來市區(qū)不方便；噪音：靠近惠州火車西站，臨近的項(xiàng)目的共聯(lián)東路，新聯(lián)路等經(jīng)常有大型貨柜車經(jīng)過，對(duì)本項(xiàng)目有較大噪音影響；規(guī)劃：地塊被“名家花園”分成兩個(gè)部分，對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局不利；45項(xiàng)目機(jī)會(huì)市場(chǎng)：整體市場(chǎng)近幾年惠州地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，但整體市場(chǎng)仍運(yùn)行良好，整個(gè)市場(chǎng)后期看好；深惠一體化：2010年地鐵三號(hào)線、深惠輕軌列車的開通，“一小時(shí)生活圈”將使越來越多的深圳投資客戶涉足惠州地產(chǎn)投資，這將強(qiáng)力拉動(dòng)惠州地產(chǎn)的發(fā)展；交通不斷完善：中信大橋與東江大橋的建成：區(qū)域和其他區(qū)域聯(lián)系更加緊密；區(qū)域發(fā)展：高榜山、紅花湖片區(qū)與西湖周邊區(qū)域的開發(fā)，將帶動(dòng)整體區(qū)域的成熟；整體市場(chǎng)水平較低：市場(chǎng)開發(fā)水平不高，惠城區(qū)近郊缺乏品質(zhì)規(guī)模大盤，市場(chǎng)缺乏真正將品質(zhì)演繹到極致的項(xiàng)目，這給品質(zhì)大盤的開發(fā)帶來機(jī)會(huì)。46項(xiàng)目威脅政策：國家近年固定資產(chǎn)投資的姿態(tài)及出臺(tái)的政策，一定程度上制約了地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；競爭：惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，未來市場(chǎng)推盤量較大，市場(chǎng)競爭激烈；經(jīng)濟(jì)適用房：少量經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，低廉價(jià)格及產(chǎn)品形象將給項(xiàng)目形象帶來一定威脅；47項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析對(duì)策發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：A、突出項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢(shì)（南臨高榜山，北靠沙帽嶺）；B、發(fā)揮大盤運(yùn)作的營銷張力，借助城市運(yùn)營的新城建運(yùn)動(dòng)大概念，建立大盤形象；C、通過創(chuàng)新突破，打造片區(qū)乃至整個(gè)惠州市品質(zhì)標(biāo)桿，塑造獨(dú)特個(gè)性的品質(zhì)名盤；規(guī)避劣勢(shì)：A、科學(xué)合理的差異化市場(chǎng)定位，從市場(chǎng)的競爭中脫穎而出；B、先進(jìn)超前產(chǎn)品規(guī)劃，加以專業(yè)營銷推廣以產(chǎn)品和人文來提升項(xiàng)目的品質(zhì)；C、通過品質(zhì)展示，配套先行，情景體驗(yàn)，弱化片區(qū)生活不便的劣勢(shì)；D、合理的產(chǎn)品創(chuàng)新，如雙層隔音玻璃等；E、保障經(jīng)濟(jì)適用房的外觀形象以及品質(zhì)，使經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品不影響項(xiàng)目形象。

發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，化解威脅，是本項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)遵守的原則。48項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析項(xiàng)目核心問題49

核心問題面對(duì)惠州市場(chǎng)競爭激烈和項(xiàng)目區(qū)域相對(duì)偏遠(yuǎn)的現(xiàn)狀，如何在競爭格局中尋求突破，樹立項(xiàng)目獨(dú)特定位。本項(xiàng)目４０萬的體量，如何在實(shí)現(xiàn)利潤最大化的前提下快速的銷售，形成良好的品牌效應(yīng)核心問題50項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略51開發(fā)理念

中原認(rèn)為，在惠州城市正處于大拓展、惠州房地產(chǎn)正處于升級(jí)換代的市場(chǎng)環(huán)境下，在片區(qū)綜合性生態(tài)城區(qū)的良好規(guī)劃下條件下，本項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)跳出傳統(tǒng)住宅開發(fā)的路子，放棄過分保守做法，從區(qū)域戰(zhàn)略的高度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全新定位，以提升區(qū)域價(jià)值為目標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目操作模式設(shè)計(jì)和配套功能定位。只有這樣，才能最大限度的提升項(xiàng)目價(jià)值，才能夠取得超常規(guī)的戰(zhàn)略成功！項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域52開發(fā)理念新城市主義項(xiàng)目所在的區(qū)域，雖然與市區(qū)有一定距離，但不是郊區(qū)，而是一個(gè)新城區(qū)的概念。中原認(rèn)為，項(xiàng)目應(yīng)提出新市鎮(zhèn)主義理念，參照歐洲小鎮(zhèn)的做法，將優(yōu)美的環(huán)境、繁榮的商業(yè)、便捷的交通、文明的社區(qū)和時(shí)尚的生活方式等等集合起來，將本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)環(huán)境品質(zhì)高、建筑特色強(qiáng)、人文氣息濃郁的居住景區(qū)和人文住區(qū)，追求一種現(xiàn)代歐洲小鎮(zhèn)的最本初的風(fēng)格，營造一種強(qiáng)烈的城鎮(zhèn)生活和居住的氛圍。53開發(fā)理念中原認(rèn)為，項(xiàng)目應(yīng)注重對(duì)配套設(shè)施的提煉，通過對(duì)周圍以及社區(qū)本身的文化概念提煉與挖掘，通過對(duì)社區(qū)配套、景觀小品、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)視覺系統(tǒng)、營銷推廣等各個(gè)節(jié)點(diǎn)和環(huán)節(jié)的整合和提煉，形成獨(dú)特鮮明的主題概念，塑造項(xiàng)目的核心競爭力。主題地產(chǎn)54項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略55

市場(chǎng)客戶分析

客戶群體主要集中為政府公務(wù)員、企事業(yè)單位的管理人員和職員、私營業(yè)主及深圳投資客；

多為二次以上置業(yè)，主要為自住性客戶；

來源區(qū)域較廣，惠州各個(gè)片區(qū)均有一定的比例，主要看好片區(qū)優(yōu)越的自然環(huán)境；區(qū)域類比項(xiàng)目客戶現(xiàn)狀56客戶調(diào)查分析典型高端客戶深度訪談客戶入位客戶聚類分析模型客戶定位57調(diào)研基于惠州中原代理項(xiàng)目置業(yè)群體需求調(diào)查問卷而成，其訪談的基本情況如下：訪談時(shí)間：2007年9月26日至2007年10月10日調(diào)查人員：盧浮公館、佳磊華麗大廈、云天華庭、東方威尼斯、華軒·紫韻臺(tái)物業(yè)顧問，項(xiàng)目策劃人員。調(diào)查對(duì)象：惠州中高端置業(yè)群體，界定在能承受單價(jià)6000元/平米或潛在置業(yè)者。調(diào)查目的：研究惠州中高端市場(chǎng)置業(yè)群體的特性、對(duì)產(chǎn)品的喜好、消費(fèi)購買行為等，了解市場(chǎng)可能的趨勢(shì)及消費(fèi)者潛在的購買動(dòng)機(jī)需求。調(diào)查說明58惠州客戶調(diào)研問卷分布59210批客戶中，單次購買物業(yè)總價(jià)分析：40萬以下，2位40-50萬，17位50-60萬21位60-70萬，26位70-80萬，23位80-90萬，49位90-100萬，45位100-150萬，14位150萬以上，3位客戶購買能力客戶需求調(diào)查分析60客戶調(diào)查成果綜述61項(xiàng)目客戶圈定市民階層富裕市民階層新資產(chǎn)階層穩(wěn)定資產(chǎn)階層財(cái)富階層權(quán)利階層赤貧階層階層金字塔體系62城市生態(tài)豪宅客戶城市中心豪宅客戶郊區(qū)豪宅客戶穩(wěn)定資產(chǎn)階層財(cái)富階層客戶精準(zhǔn)鎖定63引領(lǐng)◆分享◆快樂深圳中原◆事業(yè)六部目標(biāo)客戶描述習(xí)慣了城市的喧囂，喜歡自然、原生的城市生活，有濃郁“山水情結(jié)”，希望在自然環(huán)境良好交通便捷的地段有一套房子；平均年齡35－５０，但有較高收入，活躍在政府、服務(wù)、IT、貿(mào)易等行業(yè)；平時(shí)工作忙碌，對(duì)生活休閑配套設(shè)施有較高要求，喜歡登山、網(wǎng)球等戶外運(yùn)動(dòng)；有著多次置業(yè)經(jīng)歷，眼光挑剔，置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富；多數(shù)是1代人或者2代人居住，多代同堂的情況會(huì)較少出現(xiàn)。64項(xiàng)目客戶定位20萬以下20~40萬40~70萬70~100萬100~180萬＞200萬核心客戶群重點(diǎn)客戶群邊緣客戶群主力客層：經(jīng)濟(jì)承受能力在40-100萬的客戶群游離客戶群貧民65

項(xiàng)目客戶定位核心客戶重點(diǎn)客戶深、港投資置業(yè)客戶惠城區(qū)內(nèi)政府公務(wù)員（惠城區(qū)政府等）惠城區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位管理人員（江北、上排等企業(yè)）惠城城區(qū)內(nèi)各商業(yè)圈個(gè)體私營業(yè)主（江北、人人樂等）惠城區(qū)大中企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)（江北河南岸等寫字樓內(nèi)）惠城區(qū)內(nèi):專業(yè)技術(shù)人員、文化藝術(shù)類等自由職業(yè)者其他置業(yè)人群特殊用途置業(yè)人群游離、偶得客戶

本項(xiàng)目同屬于惠州西片區(qū)，周邊各項(xiàng)目樓盤客戶群體構(gòu)成，對(duì)本項(xiàng)目客戶定位存在諸多借鑒之處。結(jié)合前面的市場(chǎng)調(diào)查分析，本項(xiàng)目客戶定位如下：66『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）主流模式：“1+3”客觀性；典型的單一項(xiàng)目成功要素和高價(jià)樓盤的充分條件成本高，對(duì)地塊先天條件依賴高——體現(xiàn)“項(xiàng)目價(jià)值”[湖畔新城城市原筑]

片區(qū)項(xiàng)目核心競爭力矩陣67『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3１42產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）山水資源，與片區(qū)項(xiàng)目比優(yōu)勢(shì)不明顯初入市場(chǎng)，但品牌優(yōu)勢(shì)明顯本項(xiàng)目的選擇：“1+2+4”（產(chǎn)品+人文+服務(wù)）——體現(xiàn)“大盤價(jià)值”“4”—“人文性”體現(xiàn)社區(qū)價(jià)值，增強(qiáng)社區(qū)的內(nèi)聚力和外來客戶牽引力“1”—“產(chǎn)品”以獨(dú)特性和創(chuàng)新性成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)“2”—“服務(wù)”以人性化銷售及物管體現(xiàn)“安全”與“尊貴”

本項(xiàng)目的核心競爭方向68

項(xiàng)目決策模型產(chǎn)品形象客戶渠道價(jià)格附加值本項(xiàng)目城市原筑湖畔新城突出項(xiàng)目的產(chǎn)品特色，提升產(chǎn)品附加價(jià)值69通過高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)是多層次復(fù)合功能的，對(duì)客戶具有高輻射特性開發(fā)模式具有示范效應(yīng)充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系國際化的/多種用途/不同性質(zhì)人群的交流平臺(tái)標(biāo)桿效應(yīng)其他項(xiàng)目學(xué)習(xí)模仿的對(duì)象輻射區(qū)域廣泛高融合性的可持續(xù)發(fā)展的示范式的高融合性的、可持續(xù)發(fā)展的、示范式的都市居住區(qū)

項(xiàng)目形象統(tǒng)領(lǐng)70惠州西城●山水生態(tài)住宅示范區(qū)——我們?cè)谶@里示范惠州西部的未來！

項(xiàng)目市場(chǎng)定位71指標(biāo)類別容積率凈密度（戶數(shù)/公頃）鄰里密度獨(dú)戶住宅0.22012并立式住宅0.320-2515聯(lián)排式0.540-6030疊層式0.860-10045情景洋房1.0100-15050八層電梯公寓1.6170-20085十八層電梯公寓2.7240-280150國際通行的住宅用地指標(biāo)從土地價(jià)值最優(yōu)實(shí)現(xiàn)角度選擇本項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)類型

本項(xiàng)目產(chǎn)品選擇方向72項(xiàng)目2.4的容積率位于8層電梯公寓和18層小高層洋房之間，為提升本項(xiàng)目的檔次及項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)的多元化，建議以聯(lián)排＋８層電梯復(fù)式洋房提升項(xiàng)目整體的檔次，小高層＋高層填沖項(xiàng)目的容積率．項(xiàng)目沒有限高，可適當(dāng)增加項(xiàng)目建筑的高度，降低項(xiàng)目建筑覆蓋率，提升項(xiàng)目園林景觀面積，營造良好的居住氛圍．

本項(xiàng)目產(chǎn)品選擇方向73

本項(xiàng)目產(chǎn)品選擇方向聯(lián)排＋８層電梯復(fù)式洋房＋小高層＋高層74

未來市場(chǎng)供應(yīng)主力戶型面積面積項(xiàng)目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城市原筑南山公館鳳凰谷未來市場(chǎng)供應(yīng)的主力戶型面積為130-180平米?？諜n面積區(qū)間空檔面積區(qū)間市場(chǎng)供應(yīng)主力面積75市場(chǎng)熱銷戶型面積根據(jù)中原客戶調(diào)查:目前惠州樓盤熱銷的戶型面積以120-140㎡為主，其次是100-120㎡，占市場(chǎng)熱銷戶型的65%。76

政策對(duì)未來影響預(yù)判政府宏觀政策的不斷調(diào)控銀行的首付的不斷提高貸款利率的不斷提升

預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)承接力有限，整體熱銷戶型面積有變小的趨勢(shì)。77

項(xiàng)目１號(hào)地塊戶型面積及配比結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位，建議項(xiàng)目１號(hào)地塊戶型配比如下（項(xiàng)目４號(hào)地塊可待１號(hào)地塊成熟后考慮，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房戶型按照相關(guān)規(guī)定）：78

項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目案名：

深業(yè)·城市風(fēng)景深業(yè)·天籟城項(xiàng)目定位語：

山林·湖泊·西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)79項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略809-1019分期規(guī)模物業(yè)類型時(shí)間軸2002.102.9-03.72004上半年第一期52003.117.644.3高層250001500012000900085009000高層豪宅、多層花遠(yuǎn)洋房、townhouse、house

項(xiàng)目先進(jìn)行旅游項(xiàng)目的打造，在項(xiàng)目綜合配套設(shè)施完善后，再進(jìn)行住宅項(xiàng)目的開發(fā)，典型的旅游+地產(chǎn)模式。萬M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置：會(huì)所05.10-06.8天鵝堡3500010第三期第四期2007.4波托菲諾大盤啟動(dòng)策略研究81大盤啟動(dòng)模式一“以點(diǎn)帶面”模式啟動(dòng)模式項(xiàng)目主題：教育+休閑、旅游理論基礎(chǔ)：——心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出的表現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的

大盤啟動(dòng)策略研究8270套分批規(guī)模主力戶型時(shí)間軸

70套50套70套價(jià)格走勢(shì)（均價(jià)，元）

首期配置：2.8萬平米健身俱樂部、豪華會(huì)所、雙語教育、2個(gè)小學(xué)、4個(gè)幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街

惠州奧林匹克花園6000750080009500項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)主題，首期打造2.8萬平米健身俱樂部、豪華會(huì)所、雙語教育、2個(gè)小學(xué)、4個(gè)幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街等休閑配套，以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際體驗(yàn)帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。第一批2006.12.02第二批第三批第四批2007.2.192007.2.242007.5.3大盤啟動(dòng)策略研究83大盤啟動(dòng)模式二“以小博大”模式啟動(dòng)模式項(xiàng)目主題：運(yùn)動(dòng)主題理論基礎(chǔ)：——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財(cái)富為終極需求

大盤啟動(dòng)策略研究84

8萬分期規(guī)模主力戶型時(shí)間軸

第一期第二期第三期第四期

20萬16.5萬9.8萬價(jià)格走勢(shì)（均價(jià)，元）

首期配置：夏威夷風(fēng)情商業(yè)街、網(wǎng)球場(chǎng)、100畝高爾夫球場(chǎng)、豪華會(huì)所萬M2

五星級(jí)酒店（總建面7萬）

星河灣2001執(zhí)信中學(xué)（省一級(jí)）20022003200749005500700012，000項(xiàng)目首期啟動(dòng)豪華會(huì)所、100畝高爾夫果嶺、風(fēng)情商業(yè)街、網(wǎng)球場(chǎng)等配套，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造，通過現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示奠定項(xiàng)目的熱銷。大盤啟動(dòng)策略研究85大盤啟動(dòng)模式三（同類項(xiàng)目：半島一號(hào)）星河灣“情景營銷”模式：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景震撼啟動(dòng)模式每期開發(fā)均值：13.5萬m2啟動(dòng)規(guī)模：20萬m2項(xiàng)目主題：運(yùn)動(dòng)+休閑

大盤啟動(dòng)策略研究86“以點(diǎn)帶面”“情景營銷”體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的成熟狀態(tài)，適用于本項(xiàng)目低成本營銷手法，成為目前主流模式體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的萌芽狀態(tài)啟動(dòng)規(guī)模通常不大于10萬m2，1000套項(xiàng)目啟動(dòng)策略“以小博大”現(xiàn)有大盤模型的適用性

本項(xiàng)目首期將先啟動(dòng)項(xiàng)目會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、中心景觀園林等配套，以現(xiàn)場(chǎng)可體驗(yàn)的高端形象，熱銷未來．87本項(xiàng)目啟動(dòng)策略調(diào)整項(xiàng)目的局部容積率，將地塊一分為二，首期容積率略低，以最優(yōu)資源高起點(diǎn)啟動(dòng)，奠定項(xiàng)目的整體檔次；在資源全面整合基礎(chǔ)上，將公共配套完全充分展示，為體驗(yàn)做足文章，產(chǎn)生震撼效果;啟動(dòng)區(qū)入口處優(yōu)先規(guī)劃和展示非限定性空間，加大想象和體驗(yàn)力度.別墅類產(chǎn)品樹立價(jià)格標(biāo)桿，小高層類產(chǎn)品聚集人氣；以最優(yōu)資源高起點(diǎn)啟動(dòng),優(yōu)先規(guī)劃和展示非限定性空間,以體驗(yàn)為目的全面展開88

項(xiàng)目啟動(dòng)策略一期二期建議項(xiàng)目整體分三期開發(fā),其中1號(hào)地塊分2期,4號(hào)地塊1期開發(fā);首先開發(fā)1號(hào)地塊臨4中的部分,初步估計(jì)總建筑面積約為12萬平米;首期開發(fā)產(chǎn)品檔次應(yīng)相對(duì)拔高,大戶型產(chǎn)品比例相應(yīng)調(diào)高;89項(xiàng)目啟動(dòng)策略建議項(xiàng)目首期開發(fā)約12萬平米，其中住宅面積約為11萬平米,建議一期戶型配比如下：90項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略91經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略經(jīng)濟(jì)適用房1、啟動(dòng)時(shí)機(jī)（在滿足政府規(guī)劃要求的前提下）經(jīng)濟(jì)適用房建議在本項(xiàng)目一期銷售完畢后開始啟動(dòng)。原因：一期銷售后項(xiàng)目的整體風(fēng)格、形象已經(jīng)確定。在社會(huì)上造成一定的影響，讓市場(chǎng)加深對(duì)深業(yè)品牌認(rèn)識(shí)。在此時(shí)啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房，會(huì)得到市場(chǎng)更加高度的關(guān)注，提升深業(yè)品牌的美譽(yù)度。2、整體形象：必須與一期項(xiàng)目的風(fēng)格一致，但是在此基礎(chǔ)上要與一期項(xiàng)目拉開一定的檔次。在品質(zhì)方面要達(dá)到一定的水平，贏得消費(fèi)者的信賴，提高深業(yè)品牌在市民中的整體形象。92一號(hào)地第一期一號(hào)地第二期經(jīng)濟(jì)適用房4號(hào)地91011122007年1234567891011122008年1234567891011122009年1234567891011122010年項(xiàng)目總體分三期開發(fā).項(xiàng)目整體開發(fā)周期93項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃布局建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議其他建議戶型功能判斷及亮點(diǎn)建議項(xiàng)目商業(yè)建議94總體規(guī)劃布局規(guī)劃約10000平米人工湖,提升項(xiàng)目的景觀資源優(yōu)勢(shì),奠定項(xiàng)目核心競爭力;組團(tuán)圍合式布局,以景觀為導(dǎo)向,堅(jiān)持資源優(yōu)先分配給大面積產(chǎn)品原則,多層、高層產(chǎn)品盡量板樓設(shè)計(jì);以住區(qū)人文景觀、山體自然景觀、小區(qū)中心園林構(gòu)筑整個(gè)社區(qū)的三大景觀軸線;島式會(huì)所設(shè)計(jì),會(huì)所面積約2000平米,將項(xiàng)目會(huì)所、人工湖與中心泳池形成一個(gè)整體,形成社區(qū)主入口的主要展示面.泳池與湖面相連接,打造無邊際泳池;商業(yè)街休閑化,將項(xiàng)目商業(yè)設(shè)置在共聯(lián)路和四中路邊,營造良好的休閑氛圍;規(guī)劃路景觀化,周邊種植高大大型喬木,形成一條林蔭大道.項(xiàng)目主入口設(shè)置在共聯(lián)路上,整個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)人車分流;95總體規(guī)劃示意項(xiàng)目三房小高層單位/商業(yè)項(xiàng)目三房單位/商業(yè)小區(qū)主入口人工湖+泳池聯(lián)排別墅四房單位\復(fù)式四房單位\復(fù)式聯(lián)排別墅四房單位\復(fù)式四房單位\復(fù)式項(xiàng)目三房小高層單位項(xiàng)目三房小高層單位項(xiàng)目三房小高層單位項(xiàng)目三房小高層單位/商業(yè)會(huì)所96

總體規(guī)劃示意深圳公園大地97

總體規(guī)劃示意深圳振業(yè)城98

總體規(guī)劃示意深圳半山溪谷99

規(guī)劃布局借鑒100

島式會(huì)所示意消費(fèi)者調(diào)查顯示，高端消費(fèi)者對(duì)小區(qū)身份感十分在意，并且認(rèn)為氣派和開闊的入口景觀是提升社區(qū)價(jià)值的重要因素.101

山湖會(huì)所示意圖消費(fèi)者調(diào)查顯示，高端消費(fèi)者認(rèn)為水系是住所加分的重要元素，會(huì)所若建在湖邊更能添加其氣派，吸引消費(fèi)者眼球。102社區(qū)標(biāo)志性的建筑群法洛斯燈塔荷蘭風(fēng)車103項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃布局建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議其他建議戶型功能判斷及亮點(diǎn)建議項(xiàng)目商業(yè)建議104市場(chǎng)典型樓盤建筑風(fēng)格研究現(xiàn)代簡約風(fēng)格是市場(chǎng)主流,大盤大都選擇歐式建筑風(fēng)格;從市場(chǎng)反映來看,客戶并不關(guān)注建筑風(fēng)格本身,而關(guān)注建筑風(fēng)格所反映的獨(dú)特風(fēng)情,比較喜歡洋派的風(fēng)情;市場(chǎng)上缺乏西班牙建筑、海派建筑風(fēng)格、北美建筑風(fēng)格、新古典主義建筑等;105建筑風(fēng)格的成熟度與可行性建筑風(fēng)格與名盤的執(zhí)行力對(duì)比模型：西班牙建筑，因萬科城的開發(fā)成功，在全國各地被瘋狂效仿，因萬科的研究深入，是最為成熟的國外風(fēng)情元素。海派建筑風(fēng)格，因綠城集團(tuán)的開發(fā)成功，被江浙一帶的開發(fā)商人在各地復(fù)制，也取得了較好的市場(chǎng)反響。海派建筑風(fēng)情也因綠城的深入研究，成熟度較高。106

市場(chǎng)對(duì)建筑風(fēng)格的偏好根據(jù)中原的市場(chǎng)調(diào)查,選擇最多的為現(xiàn)代簡約風(fēng)格.客戶選擇僅僅表明現(xiàn)有建筑風(fēng)格偏好,中原認(rèn)為:客戶需要引導(dǎo),市場(chǎng)也需要?jiǎng)?chuàng)新.市場(chǎng)建筑風(fēng)格偏好107項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議從市場(chǎng)及項(xiàng)目整體考慮,建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格為:西班牙建筑風(fēng)格108風(fēng)格印象109外觀元素：飄檐110鐵藝陽臺(tái)111花臺(tái)112細(xì)部浮雕、入口門廊

113

小高層114小高層115項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃布局建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議其他公共空間建議戶型功能判斷及亮點(diǎn)建議項(xiàng)目商業(yè)建議116

市場(chǎng)園林風(fēng)格主題現(xiàn)狀市場(chǎng)園林風(fēng)格多樣,除個(gè)別樓盤外,實(shí)施的不夠精細(xì),造價(jià)低廉,談不上風(fēng)情和感覺.117市場(chǎng)對(duì)園林風(fēng)格的偏好目前市場(chǎng)上客戶對(duì)于園林風(fēng)格，沒有固定偏好，客戶對(duì)于市場(chǎng)上的風(fēng)情主題都不太了解，而是隨意因主題來選擇，發(fā)展商說是什么主題，就是什么主題，無法識(shí)別，也沒有實(shí)質(zhì)的從園林上感受到太多品質(zhì)感。市場(chǎng)上除了個(gè)別大盤，也缺乏較精致的園林社區(qū)。因此，一方面，客戶肯定具備園林品賞能力，好的園林，差的園林，在有比較的情況下是能夠感覺出品質(zhì)高低的。另一方面，客戶對(duì)目前市場(chǎng)的園林沒概念，因?yàn)闆]有好園林做參照，因此市場(chǎng)需要好園林，同時(shí)客戶對(duì)主題風(fēng)格沒有任何限定，園林主題需要市場(chǎng)去引導(dǎo)。作出好的園林，客戶是一定會(huì)認(rèn)識(shí)到價(jià)值的。118惠州的水土、氣候條件惠州市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候區(qū),雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，年平均氣溫22℃，年日照量1600至2100小時(shí)左右，(2003年)降水量為1492.8mm，降水天數(shù)為119天，降水主要集中在4月份至9月份，無霜期長達(dá)350多天。充沛的降水，無霜期長，充足的日照量。119亞熱帶園藝植物注重整體園林的質(zhì)感和植物的檔次。120亞熱帶園藝植物注重整體園林的質(zhì)感和植物的檔次。121

項(xiàng)目園林風(fēng)格建議多組團(tuán)、溶解式園林有效解決項(xiàng)目景觀均好性的問題,契合項(xiàng)目整體規(guī)劃和建筑風(fēng)格,也能在市場(chǎng)上形成鮮明的主題.項(xiàng)目園林將主要圍繞中心湖和會(huì)所展開.122

架空層園林

整體小區(qū)首層架空6米,設(shè)置架空層園林,提升項(xiàng)目整體的綠化率,也可在架空層設(shè)置小區(qū)泛會(huì)所123

架空層園林124具體園林細(xì)項(xiàng)水主題循環(huán)流動(dòng)于層疊式噴水池、噴泉、人工湖、甚至人工瀑布之間，令園區(qū)的每一細(xì)部都充溢著水的盈動(dòng);125具體園林細(xì)項(xiàng)景觀軸除了打造重點(diǎn)的園林之外，能讓整個(gè)小區(qū)的園林進(jìn)行有效的呼應(yīng)，更現(xiàn)園林的生命力。景觀軸126具體園林細(xì)項(xiàng)注重公共交往的鄰里關(guān)系公共空間提示公共空間127具體園林細(xì)項(xiàng)立體綠化-----樹多花多草少小溪湖水等水系營造128

園林小品與建筑的搭配129項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃布局建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議其他建議戶型功能判斷及亮點(diǎn)建議項(xiàng)目商業(yè)建議130

目前市場(chǎng)上已有的戶型創(chuàng)新

凸窗和入戶花園是項(xiàng)目在打造戶型產(chǎn)品時(shí)最常見的基本功能設(shè)計(jì)，這正驗(yàn)證了消費(fèi)群體對(duì)各式凸窗和入戶花園的青睞；其次是圓弧凸窗、景觀陽臺(tái)、落地窗、露臺(tái)、私家花園以及空中花園等.131特征1.各種功能房間的面積和比例調(diào)整特征2.追求附送面積空間,外圍空間的最大化利用特征3.垂直空間的最大化利用適當(dāng)減少臥室個(gè)數(shù)或次臥空間；加大主臥室和客廳的面積，滿足聚會(huì)和放松要求；通過大露臺(tái)、陽臺(tái)、外飄窗、廊院等外圍空間，使室內(nèi)和外部自然環(huán)境更好結(jié)合，加大采光、通風(fēng)效果通過頂層閣樓、底層地下室、躍層、錯(cuò)層的設(shè)計(jì)，增加空間層次感市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品的共性特征我們對(duì)市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品進(jìn)行研究,總結(jié)了以下幾種特征:特征4.板式設(shè)計(jì),南北通透盡量做到客廳餐廳、主臥南北通透，考慮大多數(shù)戶型朝南或東南向，以獲取最佳的陽光日照效果132

美林玉桂山3.9米層高廊院戶型3+1房2廳2衛(wèi)建筑面積:131平米套內(nèi)面積:110平米3.9米高調(diào)空廊院2.1米多功能影音室項(xiàng)目偶數(shù)層與奇數(shù)層廊院和影音室位置互換,其中廊院可以單獨(dú)隔成一個(gè)房間.133

城市原筑空中院館戶型3+1房2廳2衛(wèi)建筑面積:147平米套內(nèi)面積:128平米

前后大花園,與室外空間有效溝通,也可單獨(dú)的隔成一個(gè)房間.134