商品房規(guī)劃管理制度

商品房規(guī)劃管理制度總則目的為加強(qiáng)公司商品房規(guī)劃管理，確保項目開發(fā)符合公司戰(zhàn)略目標(biāo)、市場需求和相關(guān)法律法規(guī)要求，提高項目開發(fā)的質(zhì)量和效益，特制定本制度。適用范圍本制度適用于公司所有商品房項目的規(guī)劃管理工作，包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、施工建設(shè)等全過程?；驹瓌t1.合規(guī)性原則：嚴(yán)格遵守國家和地方有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)、政策標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)規(guī)劃要求。2.科學(xué)性原則：運(yùn)用科學(xué)的方法和理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，充分考慮項目的功能需求、市場定位、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。3.創(chuàng)新性原則：鼓勵在規(guī)劃設(shè)計中引入新的理念、技術(shù)和方法，提升項目的品質(zhì)和競爭力。4.協(xié)同性原則：加強(qiáng)各部門之間的溝通協(xié)作，確保規(guī)劃管理工作順利推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)項目整體目標(biāo)。規(guī)劃管理職責(zé)分工公司高層1.戰(zhàn)略決策：負(fù)責(zé)審定公司商品房項目的總體發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃方向，對重大規(guī)劃決策進(jìn)行審批。2.資源協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)公司內(nèi)外部資源，為項目規(guī)劃管理提供必要的支持和保障。規(guī)劃設(shè)計部門1.規(guī)劃編制：負(fù)責(zé)組織編制項目的規(guī)劃設(shè)計方案，包括項目選址、用地規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計等，確保設(shè)計方案符合公司要求和相關(guān)規(guī)范。2.技術(shù)支持：為項目規(guī)劃管理提供專業(yè)技術(shù)支持，解答技術(shù)疑問，參與項目評審和驗收等工作。工程管理部門1.施工配合：根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案，負(fù)責(zé)組織項目的施工建設(shè)，確保施工過程符合規(guī)劃要求，協(xié)調(diào)解決施工過程中的規(guī)劃變更問題。2.質(zhì)量控制：對項目施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，確保工程質(zhì)量符合規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。市場營銷部門1.市場調(diào)研：負(fù)責(zé)收集市場信息，分析市場需求和競爭態(tài)勢，為項目規(guī)劃提供市場依據(jù)。2.銷售策劃：根據(jù)項目規(guī)劃和市場情況，制定銷售策劃方案，協(xié)助規(guī)劃設(shè)計部門優(yōu)化項目規(guī)劃設(shè)計，以提高項目的市場適應(yīng)性和銷售業(yè)績。成本控制部門1.成本預(yù)算：根據(jù)項目規(guī)劃設(shè)計方案，編制項目成本預(yù)算，對規(guī)劃設(shè)計變更進(jìn)行成本評估，控制項目成本。2.成本監(jiān)控：在項目實(shí)施過程中，監(jiān)控成本執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)并解決成本偏差問題。法務(wù)合規(guī)部門1.法規(guī)審查：對項目規(guī)劃管理過程中的各類文件和合同進(jìn)行法律審查，確保項目規(guī)劃管理活動合法合規(guī)。2.風(fēng)險防范：協(xié)助處理項目規(guī)劃管理過程中的法律糾紛和風(fēng)險防范工作。項目前期規(guī)劃管理項目選址與可行性研究1.選址調(diào)研：規(guī)劃設(shè)計部門會同市場營銷、工程管理等部門，對擬開發(fā)項目的選址進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，綜合考慮地理位置、周邊配套、交通狀況、市場潛力等因素，提出選址建議。2.可行性研究報告編制：根據(jù)選址調(diào)研結(jié)果，編制項目可行性研究報告，對項目的市場前景、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境影響等進(jìn)行全面分析和評估，為項目決策提供依據(jù)。3.可行性研究報告評審：公司高層組織相關(guān)部門對可行性研究報告進(jìn)行評審，根據(jù)評審意見對報告進(jìn)行修改完善，報公司決策層審批。項目立項與規(guī)劃審批1.項目立項：經(jīng)公司決策層批準(zhǔn)的可行性研究報告作為項目立項的依據(jù)，規(guī)劃設(shè)計部門負(fù)責(zé)辦理項目立項手續(xù)，取得項目立項批復(fù)。2.規(guī)劃條件獲?。焊鶕?jù)項目立項批復(fù)，規(guī)劃設(shè)計部門與當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門溝通協(xié)調(diào)，獲取項目規(guī)劃條件，明確項目用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、綠化率、建筑高度等規(guī)劃指標(biāo)要求。3.規(guī)劃方案設(shè)計：規(guī)劃設(shè)計部門按照規(guī)劃條件要求，組織開展項目規(guī)劃方案設(shè)計工作。設(shè)計過程中，充分征求市場營銷、工程管理、成本控制等部門的意見，確保規(guī)劃方案滿足項目功能需求、市場定位和成本控制要求。4.規(guī)劃方案評審：規(guī)劃設(shè)計部門完成規(guī)劃方案設(shè)計后，組織內(nèi)部評審會，邀請公司高層、各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人及專家對規(guī)劃方案進(jìn)行評審。評審內(nèi)容包括規(guī)劃布局、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、交通組織、配套設(shè)施等方面。根據(jù)評審意見對規(guī)劃方案進(jìn)行修改完善，形成最終規(guī)劃方案報當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門審批。5.規(guī)劃許可證辦理：取得規(guī)劃主管部門對規(guī)劃方案的審批意見后，規(guī)劃設(shè)計部門負(fù)責(zé)辦理項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證，確保項目建設(shè)符合規(guī)劃要求。規(guī)劃設(shè)計變更管理變更申請1.變更原因：在項目實(shí)施過程中，因市場需求變化、技術(shù)條件限制、政策法規(guī)調(diào)整、設(shè)計缺陷等原因需要對規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行變更的，由相關(guān)部門提出變更申請。2.申請內(nèi)容：變更申請應(yīng)詳細(xì)說明變更的原因、內(nèi)容、范圍、對項目進(jìn)度、質(zhì)量、成本等方面的影響，并附相關(guān)圖紙和文件資料。變更評估1.部門初審：變更申請?zhí)峤缓?，?guī)劃設(shè)計部門負(fù)責(zé)對變更內(nèi)容進(jìn)行技術(shù)審查，評估變更的可行性和合理性；工程管理部門負(fù)責(zé)評估變更對項目施工進(jìn)度和質(zhì)量的影響；成本控制部門負(fù)責(zé)評估變更對項目成本的影響；市場營銷部門負(fù)責(zé)評估變更對項目銷售的影響。2.綜合評估：各部門完成初審后，由規(guī)劃設(shè)計部門組織召開變更評估會議，各部門匯報初審意見，共同對變更申請進(jìn)行綜合評估，形成評估報告。評估報告應(yīng)明確變更的必要性、可行性、對項目各方面的影響及建議措施。變更審批1.分級審批：根據(jù)變更評估報告，按照以下分級審批原則進(jìn)行審批：一般變更（對項目整體影響較小的變更），由規(guī)劃設(shè)計部門負(fù)責(zé)人審批，并報公司分管領(lǐng)導(dǎo)備案。較大變更（對項目進(jìn)度、質(zhì)量、成本、銷售等方面有較大影響的變更），經(jīng)規(guī)劃設(shè)計部門負(fù)責(zé)人審核后，報公司分管領(lǐng)導(dǎo)審批。重大變更（對項目具有重大影響的變更），由公司高層組織相關(guān)部門進(jìn)行專題研究，經(jīng)公司決策層審批后方可實(shí)施。2.審批記錄：變更審批過程應(yīng)形成詳細(xì)的審批記錄，包括變更申請、評估報告、審批意見等文件資料，存檔備查。變更實(shí)施1.變更通知：變更申請經(jīng)審批通過后，規(guī)劃設(shè)計部門負(fù)責(zé)向工程管理部門、施工單位等相關(guān)部門下達(dá)變更通知，明確變更內(nèi)容、實(shí)施要求和時間節(jié)點(diǎn)。2.施工配合：工程管理部門負(fù)責(zé)組織施工單位按照變更通知要求實(shí)施變更，確保變更施工符合規(guī)劃設(shè)計要求。在變更實(shí)施過程中，如發(fā)現(xiàn)問題或需要進(jìn)一步調(diào)整變更內(nèi)容的，應(yīng)及時與規(guī)劃設(shè)計部門溝通協(xié)調(diào)。3.變更監(jiān)督：規(guī)劃設(shè)計部門會同工程管理部門對變更實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保變更按照審批要求實(shí)施到位，保證項目質(zhì)量和進(jìn)度不受影響。施工建設(shè)階段規(guī)劃管理施工放線與驗線1.施工放線：工程管理部門在項目施工前，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計圖紙和現(xiàn)場控制點(diǎn)，組織施工單位進(jìn)行施工放線，確定建筑物的位置、軸線、標(biāo)高和基礎(chǔ)輪廓等。2.驗線申請：施工放線完成后，工程管理部門向當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門提交驗線申請，申請對施工放線成果進(jìn)行核驗。3.驗線組織：規(guī)劃設(shè)計部門配合工程管理部門組織驗線工作，協(xié)助規(guī)劃主管部門進(jìn)行現(xiàn)場核驗。驗線合格后方可進(jìn)行基礎(chǔ)施工?；A(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)施工管理1.施工監(jiān)督：工程管理部門按照規(guī)劃設(shè)計要求，對基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)施工過程進(jìn)行監(jiān)督管理，確保施工質(zhì)量符合規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃設(shè)計部門定期到施工現(xiàn)場進(jìn)行巡查，及時解決施工過程中出現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計問題。2.隱蔽工程驗收：對基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)施工中的隱蔽工程，如地基處理、鋼筋工程、混凝土工程等，在隱蔽前由工程管理部門組織規(guī)劃設(shè)計部門、施工單位等相關(guān)人員進(jìn)行隱蔽工程驗收。驗收合格后方可進(jìn)行下一道工序施工，并做好隱蔽工程驗收記錄。配套設(shè)施施工管理1.配套設(shè)施規(guī)劃：規(guī)劃設(shè)計部門負(fù)責(zé)明確項目配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計要求，包括小區(qū)道路、綠化景觀、停車位、物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)設(shè)施等。2.施工協(xié)調(diào)：工程管理部門負(fù)責(zé)組織配套設(shè)施的施工建設(shè)，協(xié)調(diào)施工單位與其他專業(yè)施工隊伍之間的配合，確保配套設(shè)施施工與主體工程施工同步進(jìn)行，按時完成。3.驗收備案：配套設(shè)施施工完成后，工程管理部門組織相關(guān)部門進(jìn)行驗收，驗收合格后辦理配套設(shè)施驗收備案手續(xù)。規(guī)劃驗收管理驗收申請1.申請條件：項目竣工后，工程管理部門組織施工單位對項目進(jìn)行自查自糾，整改完成后認(rèn)為項目已具備規(guī)劃驗收條件的，向當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門提交規(guī)劃驗收申請。2.申請資料：規(guī)劃驗收申請應(yīng)提交以下資料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖；建設(shè)工程竣工測量成果報告；建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)申請表；其他相關(guān)資料。驗收組織1.驗收準(zhǔn)備：規(guī)劃設(shè)計部門根據(jù)規(guī)劃驗收要求，對項目規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行自查，整理相關(guān)資料，配合工程管理部門做好驗收準(zhǔn)備工作。2.現(xiàn)場驗收：規(guī)劃主管部門組織相關(guān)人員對項目進(jìn)行現(xiàn)場驗收，驗收內(nèi)容包括建筑物的位置、規(guī)模、高度、層數(shù)、外立面、配套設(shè)施等是否符合規(guī)劃設(shè)計要求。規(guī)劃設(shè)計部門和工程管理部門派人參加現(xiàn)場驗收，協(xié)助解答驗收人員提出的問題。3.驗收意見：規(guī)劃主管部門根據(jù)現(xiàn)場驗收