房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本測算方法VIP

100房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本測算方法隨著國家國土資源部第11號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的出臺，全國各地協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地已基本絕跡，全部轉(zhuǎn)為公開掛牌、競拍競賣。這也意味著房地產(chǎn)暴利的終結(jié)，管理出效益時(shí)代的到來。在通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、以地補(bǔ)路等方式獲取地塊的時(shí)期，開發(fā)商們在拿地前不需過多地作研究分析，因?yàn)槟菚r(shí)大多是協(xié)議操作，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，有較大的獲利空間。而今后，由于土地自身的稀缺性，公開的競爭將日益激烈，激烈的競爭也將使獲利空間大大地受到擠壓，這對項(xiàng)目投資成本測算的科學(xué)性和縝密性提出了較高的要求。保守有余，將失去機(jī)會，一事無成；輕率沖動，將導(dǎo)致虧損，嚴(yán)重的將導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。如何準(zhǔn)確地測算項(xiàng)目成本，本文結(jié)合國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》，試圖從土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程成本、間接成本等幾個(gè)方面分別予以論述。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)已確定，建材市場行情相對穩(wěn)定，并且開發(fā)商有一定的管理水平。一、土地成本隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分，綜合的地價(jià)內(nèi)容非常廣泛，主要包括：土地中標(biāo)價(jià)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、代勞費(fèi)用、交易契稅等，土地成本約占項(xiàng)目開發(fā)成本的35％-40％，并有進(jìn)一步上升的趨勢。二、前期規(guī)費(fèi)前期規(guī)費(fèi)主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目向政府交納的相關(guān)費(fèi)用，主要包括應(yīng)交納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，教育附加費(fèi)、人防經(jīng)費(fèi)、白蟻費(fèi)用、地區(qū)配套費(fèi)等，以及先征后退的新型墻體材料基金、散裝水泥押金等，此項(xiàng)費(fèi)用的繳納基數(shù)主要是按施工圖建筑面積，標(biāo)準(zhǔn)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。整個(gè)前期規(guī)費(fèi)約占開發(fā)總成本的10％左右，并有降低的趨勢。三、工程成本此項(xiàng)費(fèi)用為成本中的“大頭”，約占總成本的40—50％左右，具體內(nèi)容包括：1、勘察、設(shè)計(jì)、建筑檢測、質(zhì)量檢驗(yàn)及景觀設(shè)計(jì)、項(xiàng)目監(jiān)理等費(fèi)用；2、土石方、圍墻、傳達(dá)室、現(xiàn)場辦公用房，臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電等三通一平費(fèi)用；3、地基工程費(fèi)用，含地基處理、樁基、基礎(chǔ)、支護(hù)等內(nèi)容；4、建筑安裝工程費(fèi)用，包括土建、安裝、門窗等費(fèi)用；5、電梯投資；6、小區(qū)供電、供水、供氣費(fèi)用，室外道路、雨污水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、景觀綠化等費(fèi)用；7、小區(qū)智能化費(fèi)用，包括門禁系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，有線電視、電話、寬帶系統(tǒng)等費(fèi)用；8、小區(qū)配套費(fèi)用(適用于大規(guī)模小區(qū)建設(shè))，包括物業(yè)管理用房、幼兒園、學(xué)校、社區(qū)服務(wù)、會所、醫(yī)保中心等建設(shè)費(fèi)用。上述所列的各項(xiàng)工程費(fèi)用需根據(jù)項(xiàng)目所在地的具體情況進(jìn)行分析，沒有標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)可以套用，應(yīng)隨機(jī)應(yīng)變。四、開發(fā)間接費(fèi)用此項(xiàng)費(fèi)用是指開發(fā)商運(yùn)作該項(xiàng)目所需發(fā)生的開支，具體明細(xì)如下：1、資金成本。該費(fèi)用實(shí)際是項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會成本，在進(jìn)行項(xiàng)目成本分析時(shí)，應(yīng)按項(xiàng)目全貸款來考慮，因?yàn)殚_發(fā)商即使是用自有資金，也還是存在機(jī)會成本。具體分析時(shí)應(yīng)采用動態(tài)現(xiàn)金流的計(jì)算方法。2、管理費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用無須多述，包括人員工資、辦公費(fèi)用、辦證費(fèi)用、雜項(xiàng)開支等，此費(fèi)根據(jù)各公司實(shí)際的管理水平按比例計(jì)算。3、銷售費(fèi)用。包括了廣告宣傳費(fèi)用、樣板房費(fèi)用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項(xiàng)目內(nèi)容分析計(jì)算。4、其他不可預(yù)見費(fèi)用。此費(fèi)用是指一些事前不能準(zhǔn)確預(yù)測的開支，如特殊地質(zhì)情況、物價(jià)上漲、市場壓力、工程、風(fēng)險(xiǎn)等費(fèi)用，通常是按總投資的3％—5％計(jì)列，視項(xiàng)目個(gè)案而定。5、銷售稅費(fèi)。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費(fèi)，主要指營業(yè)及附加費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、印花稅、各項(xiàng)基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。6、上述各項(xiàng)費(fèi)用中未提及的其他支出。上述項(xiàng)目開發(fā)成本，不僅是在項(xiàng)目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，并充分考慮擬投資地塊項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析取舍。同時(shí)有條件的開發(fā)商還要做好已有項(xiàng)目資料的積累工作，為新的項(xiàng)目分析提供參考。某地塊基本情況

用地面積

18090

容積率

1.43

戶數(shù)

86

可建建筑面積

25868.7

宅基地面積

15014

回遷系數(shù)

0.8

回遷面積

12011.2

商品房價(jià)格

2500

商品房面積

13857.5

回遷房價(jià)格

2023.95

總銷售收入

5895.38

稅金

467.69

524.85

建設(shè)成本

5235.69

凈收入

463.34

406.17

政府收益

684.78

政府部門收益

367.07

村集體收益

211.653

村民收益

22.75

住宅開發(fā)成本測算表

收費(fèi)項(xiàng)目

收費(fèi)

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

折算標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）

說明

單位

土建造價(jià)

700元/㎡

700

820

設(shè)施配套

100

含上下水、供熱電訊暖、道路綠化