天津工業(yè)大學(xué)MBA課程創(chuàng)業(yè)投資融資管理作業(yè)VIP

天津工業(yè)大學(xué)工商管理碩士（MBA）

課程名稱：創(chuàng)業(yè)投資融資管理

姓名：______***

學(xué)號：東求東

班級：2017級全日制

次用7孝夫摩

”口.■6七金I3

請按照以下問題編寫一篇研究報告，字?jǐn)?shù)要求（3000-5000字）。

內(nèi)容要求：結(jié)合本單位實際情況，要有數(shù)據(jù)分析，體現(xiàn)課堂講授內(nèi)容知識點。

題目自擬，不可以抄襲、不可雷同。

格式要求：正文，宋體，小四；數(shù)字及英文，TimesNewRoman0

1-所在企業(yè)的業(yè)務(wù)背景（歷史沿革、經(jīng)營范圍、經(jīng)營特點）

2-本行業(yè)的創(chuàng)業(yè)氛圍和機遇分析

3-本行業(yè)的投融資氛圍和運作模式如何？

4-假設(shè)你是本企業(yè)的投資部經(jīng)理，你會怎樣制定對某一個創(chuàng)業(yè)企業(yè)的投資計劃？

（如何選擇商業(yè)模式？投資資金方案？股權(quán)比例？或本企業(yè)曾經(jīng)的成功案例等）

一、所在企業(yè)的業(yè)務(wù)背景（歷史沿革、經(jīng)營范圍、經(jīng)營特點）

碧桂園控股有限公司總部位于廣東順德，是中國最大的新型城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商。

采用集中及標(biāo)準(zhǔn)化的運營模式，業(yè)務(wù)包含物業(yè)發(fā)展、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)

投資、泗店開發(fā)和管理等。

碧桂園于2007年4月20日在聯(lián)交所主板上市。上市不但為集團長遠健康發(fā)展

提供了資金，也邁出了注入國際資本市場的成功一步。碧桂園在上市后備受市場認(rèn)

同一一于2007年9月1日成為摩根士丹利資本國際環(huán)球標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)成份股、于2007

年9月10日晉身成為恒生綜合指數(shù)、恒生中國內(nèi)地綜合指數(shù)及恒生中國內(nèi)地流通

指數(shù)成份股（現(xiàn)為恒生中國內(nèi)地100）。加入成份股標(biāo)志著資本市場對碧桂園作為香

港股票市場重要部分的肯定，并強化了碧桂園在國際資本市場的地位。

碧桂園自創(chuàng)立以來，一直受惠于中國日趨興旺的經(jīng)濟發(fā)展，并逐步走出廣東省，

拓展至全國其他經(jīng)濟高增長地區(qū).截至2015年12月31日，除廣東省外，碧桂園

己于25個省/直轄市/自治區(qū)的多個策略性挑選地區(qū)擁有物業(yè)開發(fā)項目。

自2011年12月，碧桂園成功進軍海外市場，在馬來西亞及澳大利亞擁有開發(fā)

項目。策略性的拓展不僅進一步鞏固了碧桂園于廣東省的市場領(lǐng)導(dǎo)地位，而且發(fā)展

了其他區(qū)域的業(yè)務(wù)，加強了品牌影響力，并充份體現(xiàn)了碧桂園的項目執(zhí)行能力及開

發(fā)模式的可復(fù)制性。

鑄就“校企合作”平臺,培養(yǎng)想做事、敢做事、擅做事、能共事的健全型的管理者和創(chuàng)業(yè)

者

碧桂園將圍繞地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心，通過金融化手段強化或整合地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的各項

社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)，完善覆蓋社區(qū)資源整合平臺，打造全生命周期產(chǎn)業(yè)鏈，充分釋放集

團內(nèi)資產(chǎn)價值。繼續(xù)鞏固并加強在行業(yè)中的地位。

二、本行業(yè)的創(chuàng)業(yè)氛圍和機遇分析

房地產(chǎn)市場步入以變革和創(chuàng)新為引領(lǐng)的“新常態(tài)”發(fā)展階段。這個階段的一個

重要特點，是中國樓市調(diào)控將從行政化轉(zhuǎn)向市場化，房地產(chǎn)企業(yè)將從“數(shù)量擴張、

價格競爭”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量型、差異化”的競爭模式。

過去20年，中國房地產(chǎn)企業(yè)大多采用以資產(chǎn)重型化為特征的經(jīng)營模式，即：

房地產(chǎn)開發(fā)總攬全包，圍地增值、低成本信貸，獲得超高利潤。隨著房地產(chǎn)市場告

別過去高速增長的“黃金期”，傳統(tǒng)重資產(chǎn)盈利模式面臨挑戰(zhàn)，“重運營、輕資產(chǎn)”

正在成為萬科、萬達等品牌大開發(fā)商們的共識。

可以看出，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，不管是住宅項目還是商業(yè)項目、養(yǎng)老項目、

產(chǎn)業(yè)項目，運營能力越來越重要。但除了少數(shù)的房地產(chǎn)大品牌企業(yè)，90%的房地產(chǎn)

企業(yè)在運營方面缺少足夠的專業(yè)能力和底氣，這就為大量的、以前處于邊緣地位的

運營商提供了滲透進開發(fā)市場的機會。

智能小區(qū)待普及：移動互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)后，物業(yè)突然變成熱門行業(yè)。據(jù)《商業(yè)吩值》

記者了解到的消息，許多物'也小區(qū)每天都要接待大量的交流工作，萬科物業(yè)各地公

司還特意成立了一個部門，叫“合作與服務(wù)發(fā)展部”。

這兩年，萬科、花樣年、龍湖等房企，甚至小米這樣的外行也開始布局社區(qū)

020。比如阿里云和萬科，在打造物聯(lián)網(wǎng)+遠程監(jiān)控管理+社區(qū)社交的未來型智能小

區(qū)的雛形。在這樣的智能小區(qū)，無人抄表、智能監(jiān)控、社區(qū)互動、物業(yè)監(jiān)督等都會

輕松實現(xiàn)。供電、供水、消防.、電梯、空調(diào)等設(shè)備，運行數(shù)據(jù)和狀態(tài)遠程監(jiān)控的可

視化管理，都融入物業(yè)管理功能，實現(xiàn)集中運營和集約化管理”

事實上，小區(qū)的數(shù)量隨著城鎮(zhèn)化的進展，還在不斷增加，巨大的市場空間足以

吸引各路的創(chuàng)業(yè)大軍。

搶占互聯(lián)網(wǎng)：家裝行業(yè)問題千瘡百孔，幾乎每個裝修過的人都揣著一肚子苦水

——用戶體驗沒有舒適感可言。痛點就是機會，如今，被稱為“互聯(lián)網(wǎng)最后一塊沒

有觸及的領(lǐng)域”的家裝行業(yè)，如今正被群狼環(huán)飼。

鑄就“校企合作”平臺,培養(yǎng)想做事、敢做事、擅做事、能共事的健全型的管理者和創(chuàng)業(yè)

2005年前4月，我國15家信托公司發(fā)行的29個信托計劃中，房地產(chǎn)信托有

10個，發(fā)行數(shù)量高居榜首。信托資金已經(jīng)成為開發(fā)商尋求銀行外融資渠道的第一

落腳點。

信托公司垂青和熱衷房地產(chǎn)信托的原因有二：一是有房子和地做擔(dān)保風(fēng)險更?。?/p>

二是房地產(chǎn)項目周期短，在目前信托財產(chǎn)的流動性問題還不能很好解決之時，房

地產(chǎn)項目的資金運用周期更容易被委托人所接受。

我國資本市場不發(fā)達，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道相對單一，60%以上的資金來源于

銀行，迫使各個開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，尋找新的資金來源,在銀行貸款途徑外尋

求“補血”。而在國外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過銀行貸款、公司上市、抵押、發(fā)行債

券、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托等手段在金融市場融資。

通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或房

地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員實施具體的經(jīng)營管理。

3、融資模式三：房地產(chǎn)基金

房地產(chǎn)基金從上市和非上市的區(qū)分來講可以分為公開和私募，所謂公開是去股

市上發(fā)行股票或者到交易所發(fā)行債券。私募有各種方式，其中一種就是與股東合作

開發(fā)，另外一種方法是股本的投資和債務(wù)的投資，即股本基金與債務(wù)基金。

業(yè)界對房產(chǎn)基金的看法是，由于房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)

投資，不會給企'業(yè)增加債務(wù)負擔(dān)：同時，它又以分散投資、降低風(fēng)險為基本原則，

其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會喪失自

主經(jīng)營權(quán)。

目前，國內(nèi)的雛形基金主要是兩類，第一類是中城聯(lián)盟。該聯(lián)盟由萬科、建業(yè)、

萬通、南都等國內(nèi)影響力比較大的房地產(chǎn)企業(yè)組成，目前成員已達近40家，相

互之間進行信息共享、共同培訓(xùn)、聯(lián)合采購。值得一提的是，成員共同拿出一部分

資金組成基金，聯(lián)合開發(fā)一個項目，目前共以“聯(lián)盟新城”統(tǒng)一命名的樓盤已經(jīng)在

不少城市扎根發(fā)芽，比如鄭州鄭東新區(qū)的聯(lián)盟新城。

另一類是由信托公司操作的。例如，被譽為我國首只準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金的

是福建聯(lián)華信托推出的“聯(lián)信?寶利”項目。由于不事先指定用途并且打算以"公

募”的方式征集，該基金被看作國內(nèi)第一個與國際流行的“房地產(chǎn)信托基金”接軌

的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

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上海五家信托公司已經(jīng)開始研究房地產(chǎn)信托和證券投資類信托的規(guī)范操作及其

標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計方法。杭州工商信托同上海中誠聯(lián)盟簽署協(xié)議，計劃合資成立房地產(chǎn)投

資管理公司，在地產(chǎn)基金上進行嘗試。

4、融資模式四：海外基金

近年來，海外基金大舉進入中國，例如：新加坡政府投資公司（GICReal

Estate）成為首創(chuàng)置業(yè)第二大股東；摩根斯坦利（MorganStanley）房地產(chǎn)基金與上

海復(fù)地合作；荷蘭的ING與首創(chuàng)合作等。2005年8月26日，軟銀亞洲投資基

金、美國凱雷投資集團與順馳（中國）不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團簽訂了戰(zhàn)略投資協(xié)議，軟銀

亞洲和凱雷分別投資了3500萬美元和1000萬美元，分別占有順馳（中國）不動

產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團15%和7.5*的股份。業(yè)界專家分析，2006年金融要全面開放，外資銀

行、外來資金必將成為中國房地產(chǎn)新的力量，而中國本土的REITS在2007>2008

年也會出現(xiàn)。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)項目拿到海外基金的房地產(chǎn)公司已經(jīng)有七八家，形式有很多種，一

為股權(quán)投入，即與內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)合作；二是以境外代理公司的形式，

用基金包銷樓盤；三是由國外基金出錢，在國內(nèi)尋找操盤手。

4、假設(shè)你是本企業(yè)的投費部經(jīng)理，你會怎樣制定對某一個創(chuàng)業(yè)企業(yè)的投資計劃？

（如何選擇商業(yè)模式？投資資金方案？股權(quán)比例？或本企業(yè)曾經(jīng)的成功案例等）

************大廈

投資計劃書

一、項目建設(shè)說明

**********大廈是**********置業(yè)有限公司投資籌建的，傾力打造的淮陽市區(qū)

內(nèi)首座以“金融行業(yè)發(fā)展”為主體的商業(yè)住宅項目.“金融先行、商貿(mào)為主、地標(biāo)

品質(zhì)”這三位一體的項目開發(fā)理念將隨著項目的建設(shè)鮮明的呈現(xiàn)在廣大市民面前，

單層100余米、三層跨度近400米的商業(yè)鋪位，勢必成為該區(qū)域的地標(biāo)建筑與經(jīng)濟

源動力。

二、項目選擇地理位置概況

該項目位于淮陽縣商業(yè)中心區(qū)域，項目距東側(cè)龍湖國家濕地公園僅1.5公里，

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東臨淮陽主干道龍都大道，西近106國道，距淮陽縣汽車站僅1公里，項目底邊比

鄰祥瑞花園、西城陽光花園等高檔小區(qū)，距淮陽縣人民醫(yī)院約1公里，教育資源豐

富，小博士雙語幼兒園、淮陽縣第二實驗小學(xué)、淮陽縣雙語實驗學(xué)校、淮陽縣實驗

中學(xué)一路通達，是淮陽縣文化、教育、購物、休閑娛樂、交通等配套設(shè)施齊全的重

點核心區(qū)。

三、項目建設(shè)市場的需求情況及開發(fā)策略定位

1、市場需求狀況

淮陽縣人口為135萬，城區(qū)人口20萬，根據(jù)淮陽縣2007年編制的《淮陽縣

城總體規(guī)劃》，對縣城2006——2020年期間城市發(fā)展總規(guī)劃進行了明確的判定，城

市主體將以上述三大趨勢發(fā)展，并形成“一中、兩副、兩軸、三區(qū)”的城鎮(zhèn)化發(fā)展

空間形態(tài)。同時積極融入“周淮一體化”，加強與項城之間的經(jīng)濟聯(lián)系，充分利用

空間上靠近周口的優(yōu)勢，加快縣城向西發(fā)展，壯大城市規(guī)模，增強其旅游服務(wù)、商

貿(mào)職能，加快工業(yè)發(fā)展，積極與周口產(chǎn)業(yè)進行協(xié)調(diào)、對接，積極融入“周淮一體化”

O

通過城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市化進程的推進，農(nóng)民進城是必然的趨勢，目前淮

陽縣住宅類的開發(fā)供給量約為75萬戶，市場去化率為70萬門，市場供需基本持平,

購買力且逐年遞增，淮陽土地供給量在不斷減少，因此市場供需狀況處于平穩(wěn)發(fā)展

趨勢。

2、開發(fā)策略定位

(1)、小區(qū)占地約5600nf,總規(guī)劃建筑面積約為16800nf

(2)、建筑類型：門市及居住房

(3)、建筑風(fēng)格為現(xiàn)代建筑風(fēng)格，綠化率為30樂園林式景觀

(4)、邀請淮陽最具雄厚資金的施工單位進行施工，同時做到安全化、規(guī)范化

管理

(5)、聘請知名物業(yè)公司，采用智能安防系統(tǒng)進行綜合物業(yè)服務(wù)。

四、項目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

1、建設(shè)規(guī)模

規(guī)劃占地：4313平方米，建筑面積：16800平方米。住宅戶型60-70平方米的

占60乳90平方米的占20樂50平方米的占20%,總戶數(shù)約835戶。車庫每套面積：

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19.8平方米，總套數(shù)約：400。

2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

(1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進出。主入口為

步行街，次入口為車輛出入口。

(2)、整個小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計合理，美觀實用(尤其沿街樓

面)，建筑顏色搭配合諧，明朗，旦有對比度。

(3)、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計有特色，觀賞性強。設(shè)有體育、健身場地及

設(shè)施。

五、環(huán)境影響、風(fēng)險分析及防范措施

1、環(huán)境影響

符合國家環(huán)境保護法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。

2、風(fēng)險分析

(1)、工地建設(shè)風(fēng)險，工程建設(shè)及工期是本項目的主要工程建設(shè)風(fēng)險，建設(shè)中

招投標(biāo)的實施成功與否將直接關(guān)系到工程造價和質(zhì)量，工程如果延期將影響項目的

資金回收。

(2)、項目位于中心地帶，

(4)、周邊公司入駐數(shù)量不足，需求量不大。

3、防范措施

(1)、充分進行市場調(diào)查(戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價格需求等)。

確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。

(2)、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計，使設(shè)計先進、符合市場需求。

(3)、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。

(4)、加強對商業(yè)的招商引資及周邊公司的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。

六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤估算

1、建設(shè)成本估算：

(1)、士1酗木：534.875元/m‘X16800m2=8985900元,

⑵、前則發(fā)費用：4507E/m2X16800ma=7560000TL,

(3)、主體.【程費用：1200元/nfX16800m2=20160000元，

(4)、安裝「程費用：550元/m2xi6800m?=9240000元，

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(5)、社區(qū)管網(wǎng)工程費用:61元/m'X社800nl三1程4800元,

(6)、園林環(huán)境費用：30元/nfX16800m2=504000元，

(7)、配套設(shè)施費用：120元/nfX16800肝二2016000元，

小計：8985900+7560000+20160000+9240000+1024800+504000+2016000=49490700

(8)、財務(wù)費用：158元/nfXI6800of=2654400元

(9)、開發(fā)間接費：9。元/nf><16800行=1512000元

(10)、管理費用：12D元/OfX16800m2=2016000元

(11X銷售費用：407t/m2X16800m2=672000元

小計：2654400+1512000+2016000+672000=6854400元

總計：56345100元。

2、銷售估算：

(IX住宅：按3400元/m'X5240nl三17816000元；

(2)、商業(yè)：按7000元/(1]2義856701噎59969000元；

(3)、車庫：按60000元/個X47=2820000元；

(4)、總計：80605000元。

3、利潤估算：

(1)、銷售種閏：80605000-56345100=24259900元。

(2)、稅金：暫按下三項計：

①營業(yè)稅及附加：5.6%

5.6%X80605000=4513880元。

②所得稅：25%

25%X(80605000*15%)=3022688元

③土地增值稅：5%

5%義80605000=4030250元

④土地使用稅：10元/平方*4313*3=129390元

⑤不可預(yù)見費

(3)、稅后利潤：

24259900-4513880-3022688-4030250-129390=12563692元。

七、項目資金來源

鑄就“校企合作”平臺，培養(yǎng)想做事、敢做事、擅做事、能共事的健仝型的管理者和創(chuàng)業(yè)

本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道，一是公司自有資金，二是銀行貸款，

三是預(yù)售收入。

開發(fā)初期本項目開發(fā)商自有資金2500萬元作為啟動資金，用于支付土地款項

以及前期各種費用，后期隨著項目的進展，在辦理第三個證件后，開始著手準(zhǔn)備開

發(fā)貸資料，擬需貸款1500萬元，待項目進入可售階段，以預(yù)售收入、房產(chǎn)抵押、

按揭貸款等形勢迅速回籠資金。

八、項目實施原則及建設(shè)周期

1、項目實施原則

(1)、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項工作。

(2)、重點抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計，做到設(shè)計合理，技術(shù)先進。

(3)、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量