巴州萬方經(jīng)典名苑項目可行性商業(yè)策劃書

核準通過，歸檔資料。核準通過，歸檔資料。未經(jīng)允許，請勿外傳!1、項目名稱：萬方經(jīng)典名苑2、項目地理位置：本項目位于庫爾勒市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)大道，西側(cè)樂悟路(原緯十路),北側(cè)開發(fā)大道，東側(cè)高壓走廊，南側(cè)閑置3、建設(shè)單位概況：新疆巴州萬方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1999年，是自治區(qū)建設(shè)廳審核批準的三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司注冊資金2000萬元，具有AAA級信用等級，公司是以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為主導，集建筑安裝、物業(yè)管理、住房置業(yè)擔保、餐飲、娛樂、商貿(mào)服務(wù)等多種產(chǎn)業(yè)為一體的綜合性企業(yè)。公司現(xiàn)有在冊在崗職工30人，其中本科學歷以上8人，大專以上學歷12人；高級職稱2人，中級職稱14人，初級職稱10人。公司全體員工秉承遵紀守法、誠實做人，重合同守信譽、抓質(zhì)量、創(chuàng)精品、樹品牌、促發(fā)展的宗旨，使企業(yè)步入了一條年年攀新高、歲歲創(chuàng)佳績的可持續(xù)發(fā)展道路。公司下設(shè)財務(wù)部、開發(fā)部、工程部、營銷部以及綜合管理行政部，已形成多元化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展格局，是庫爾勒地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)里具有較強競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。4、項目規(guī)模：本項目規(guī)劃總用地面積為60.00畝，總建筑面積為73670.4平方米，其中住宅面積為67597平方米，商業(yè)用房面積為4134平方米，設(shè)計14棟，可入住約758戶，綠化面積為3330平方米，停車位456個。開發(fā)。第一階段開發(fā)總建筑面積約40000平方米，合計需投入資金4000萬元。資金來源計劃：(1)前期費用由我公司自籌投入建設(shè)使用。(2)第一階段開發(fā)建設(shè)的同時，代理銷售公司進行強有力度的房1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文3、在延續(xù)附近建筑風格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學的環(huán)境規(guī)劃方法，為庫爾勒市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典三、項目的總體規(guī)劃構(gòu)思本項目參照國內(nèi)發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點，接合本地區(qū)實際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設(shè)計單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設(shè)計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設(shè)計。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計齊全，規(guī)劃建設(shè)中央綠地廣場、時尚休閑會所、特色商業(yè)街、大型停車場、社區(qū)醫(yī)療保健站，以及健身房等娛樂休閑設(shè)施。1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個小區(qū)地形成矩形狀，以開發(fā)大道上設(shè)入口廣場，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡(luò)。2、建筑單體設(shè)計小區(qū)建筑單體呈南北向，以點面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設(shè)汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場設(shè)置中心會所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應的管理用房和停車場地。本小區(qū)由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、等配套設(shè)施，同時具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學、外表親和不張揚的特點。3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計整體環(huán)境景觀設(shè)計，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。本小區(qū)規(guī)劃在小區(qū)中心建造中央綠地廣場，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。設(shè)計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。根據(jù)組團分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設(shè)計以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個園區(qū)的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。小區(qū)綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。四、項目分析與營銷理念1、項目市場分析(1)地段環(huán)境優(yōu)越，本項目地處庫爾勒市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，此地區(qū)是庫爾勒市近幾年大力發(fā)展的地段，因此本地區(qū)的發(fā)展空間是極為寬(2)周邊生活配套完善，近幾年庫爾勒市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)已入住很多居民，各類生活配套設(shè)施的發(fā)展已經(jīng)相當完善，這將會給入住本小區(qū)的住戶提供極大的方便；(3)園林景觀設(shè)計突出本項目對庫爾勒住宅市場的園林景觀設(shè)計進行了巨大突破，以大型的社區(qū)規(guī)模，開辟中央綠地廣場，實行立體綠化、多組團綠化、設(shè)計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性；(4)教育配套優(yōu)勢顯著自古以來，人們就非?？粗丨h(huán)境對人的影響，古有“孟母三遷”,隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對未來居住環(huán)境的關(guān)注，對未來鄰居的關(guān)注?，F(xiàn)代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。附近濃厚的文化教育氛圍，使得本項目別具特點；(5)建筑施工品質(zhì)過硬本項目巴州萬方建筑有限公司承建，公司推行品牌第一、信譽至上的原則，對施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評。消費者留下了深刻的印象。施工方在本項(6)市場供求關(guān)系良好本項目地處經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)(1)成本分析前期各項費用預計約900多萬元；工程成本：每棟樓按均價1100元/平方米的造價計算70000平方米×1100元/平方米=7700萬元；營業(yè)稅及其他附加費用：7700萬元×11.06%=851.62萬元；以上所有支出費用總計：9451.62萬元。(2)利潤分析依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，該項目的預及利潤為每平方220～280元，預計利潤約為1578.08萬元3、營銷理念(1)我公司通過對開發(fā)區(qū)現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。我公司將聘請專業(yè)營銷公司對本項目進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同，經(jīng)專業(yè)營銷公司對本項目的整合包裝、營銷策劃，運用規(guī)范、科學、有效的操作技巧，將大大加強了本項目的銷售力度；(2)本項目的價格定位，由于近幾年開發(fā)區(qū)各類小區(qū)住宅的推出，已完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對之廣為接受并希望擁有。另一方面，如上所述，本項目恰逢現(xiàn)階段庫爾勒市房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機；(3)本項目的整合營銷，本項目在對一期工程營銷策劃、強勢銷售的同時，也為本項目二期的包裝與營銷進行了良好鋪墊，屆時二期尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢，以及在一期基礎(chǔ)上的改進已在庫爾勒市深入人心，積累了大量潛在客戶，實現(xiàn)更快的資金回籠，達到資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)，本在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計的重大優(yōu)勢，切合目標消費群的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象；(4)主打廣告語：2012年庫爾勒市最值得期待的生態(tài)人文住宅；領(lǐng)舞開發(fā)區(qū)新生活，以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切打廣告語的設(shè)計表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝(報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等)中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復、強烈的刺激；發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標準景觀路的便利和尊榮，黃金福地，締造模，特有中央綠化廣場，,靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南管，感受心的呵護家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。本項目由巴州萬方物業(yè)服務(wù)有限公司進行全程物業(yè)指使用難題。本項目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況