桐廬勵(lì)駿酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性商業(yè)策劃書

核準(zhǔn)通過，歸檔資料。核準(zhǔn)通過，歸檔資料。 11.1項(xiàng)目概況 11.2建設(shè)單位簡介 1.3編制依據(jù) 21.4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 21.5主要結(jié)論與建議 3 42.1項(xiàng)目與相關(guān)規(guī)劃 42.2項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)政策 52.3項(xiàng)目的行業(yè)準(zhǔn)入 7 83.1項(xiàng)目選址 3.2建設(shè)條件 83.3土地利用 3.4拆遷及安置 4.1節(jié)能 14.2節(jié)水 1 5.2建設(shè)工程方案 5.3公用配套工程 256.1環(huán)境保護(hù) 256.2消防 28 7.1桐廬縣城賓館客房價(jià)格概況 7.2勵(lì)駿酒店客房價(jià)格市場定位 3.3營銷戰(zhàn)略 8.1酒店組織機(jī)構(gòu)和管理體制 8.2勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) 8.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 8.4項(xiàng)目建設(shè)管理 9.1項(xiàng)目地經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 9.2項(xiàng)目行業(yè)影響分析 9.3項(xiàng)目社會(huì)效果和社會(huì)適應(yīng)性分析 9.4項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響分析 10.1投資估算 10.2資金籌措 11.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 4511.2財(cái)務(wù)指標(biāo) 11.3不確定性分析 11.4財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 49 桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告1項(xiàng)目申報(bào)單位及概況1項(xiàng)目申報(bào)單位及概況1.1項(xiàng)目概況企業(yè)名稱：桐廬勵(lì)駿酒店有限公司(籌建)注冊資本：2980萬美元(占總投資額54.9%)企業(yè)類型：外商獨(dú)資有限公司經(jīng)營范圍：酒店投資、開發(fā)、經(jīng)營及管理法定住所：浙江省桐廬縣迎春南路31號(hào)海陸世貿(mào)中心1區(qū)5號(hào)郵政編碼：311500項(xiàng)目法人：周潔蓮國籍：中國香港項(xiàng)目選址：桐廬縣縣城新區(qū)富春江二橋橋頭南端西側(cè)地塊項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：集住宿、商購和娛樂為一體的五星級(jí)旅游酒店項(xiàng)目建設(shè)單位：勵(lì)駿會(huì)置業(yè)有限公司建設(shè)單位法定住所：香港黃竹坑葉興街11號(hào)南匯廣場B座2317室建設(shè)單位法定代表人：林鳳娥國籍：中國香港1.2建設(shè)單位簡介香港勵(lì)駿會(huì)置業(yè)有限公司是一家從事旅游、娛樂、酒店等業(yè)務(wù)的國際投資公司，擁有眾多聲名卓著的項(xiàng)目，如澳門置地廣場酒店、漁人碼頭、北京王府井勵(lì)駿酒店、東莞長安勵(lì)駿酒店等。目前公司在國內(nèi)分公司分布各地：勵(lì)駿創(chuàng)建有限公司北京公司、上海勵(lì)駿投資投資有限公司、杭州勵(lì)駿置業(yè)房地產(chǎn)有限公司等。公司董事長林鳳娥女士，作為澳門置地廣場董事局副主席，澳門粵劇曲藝總會(huì)會(huì)長，長期以來對國內(nèi)的教育、旅游、酒店投資情有獨(dú)鐘，并在二○○六年獲得“中華十大教育英才獎(jiǎng)”。1.3編制依據(jù)1)桐廬縣發(fā)改局《項(xiàng)目受理通知書》;2)桐廬縣建設(shè)局桐建設(shè)(2008)規(guī)字002#:《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件書》;3)桐廬縣國土局提供的用地紅線圖；4)桐廬縣招投標(biāo)服務(wù)中心提供的土地成交確認(rèn)書；5)桐廬縣環(huán)保局提供的項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告單；6)桐廬縣外經(jīng)局《關(guān)于同意外商獨(dú)資經(jīng)營桐廬勵(lì)駿酒店有限公司章程》7)杭州市工商行政管理局企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)登記通知書；8)桐廬縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一五規(guī)劃；9)桐廬縣城城市總體規(guī)劃(2006-2020);10)桐廬縣“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃(送審稿);11)浙江省地方標(biāo)準(zhǔn)DB33/T326-2001《綠色飯店》;12)勵(lì)駿會(huì)置業(yè)有限公司提供的其他相關(guān)材料；13)現(xiàn)行有關(guān)建設(shè)法規(guī)、規(guī)范。1.4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積13816m2(約20.72畝)總建筑面積56145m2(不含地下部分)建筑總高度152米(38層)桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告1項(xiàng)目申報(bào)單位及概況綠化率容積率建筑密度酒店客房機(jī)動(dòng)車停車位投資總額331間288輛61017萬元(計(jì)8716萬美元)全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后):8.58%全部投資資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=6%,所得稅后):7960.56萬元全部投資回收期(所得稅后):8.38年長期借款償還期(不包括建設(shè)期)6.0年1.5主要結(jié)論與建議(1)本項(xiàng)目建設(shè)是桐廬實(shí)施旅游國際化戰(zhàn)略，建設(shè)瀟灑桐廬的重要內(nèi)容；同時(shí)可提升桐廬縣城迎春南路地段的商業(yè)氛圍、城市品位和美化環(huán)境。(2)該項(xiàng)目的建筑方案在建筑造型及立面設(shè)計(jì)上充分考慮到周邊建筑、道路和城市景觀的協(xié)調(diào)和諧，立面設(shè)計(jì)簡潔明快，色彩淡雅，造型挺拔，創(chuàng)造了一個(gè)優(yōu)美、高雅的五星級(jí)酒店形象，成為該地段又一標(biāo)志性建筑。(3)建議注意以下2個(gè)問題：①在酒店經(jīng)營管理上要利用自己的特色和品牌，增加酒店?duì)I業(yè)收入，使自己在市場競爭中取勝；②適當(dāng)再增加項(xiàng)目配套用地，并增加綠化率。綜上所述，桐廬勵(lì)駿酒店具有良好社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目建設(shè)是必要的，也是適時(shí)的。桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告2戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入2.1項(xiàng)目與相關(guān)規(guī)劃桐廬縣位于浙江省的西北部，地處錢塘江、富春江、新安江和西湖、千島湖“三江兩湖”黃金旅游的中心地段，氣候溫和，地勢西高東低，水源豐富，植被茂盛，土地肥沃。悠久的歷史沉淀和亞熱帶的溫潤氣候又造就了它豐富的自然資源和多姿多彩的人文景觀，是一個(gè)典型的江南城鎮(zhèn)，有著極為濃郁的地方特色，自古有“錢塘江盡到桐廬，水碧山青畫不如”的美譽(yù)。其區(qū)位的旅游優(yōu)勢，名列全國縣級(jí)前茅。目前擁有“國際花園城市、中國優(yōu)秀旅游名縣、中國最佳休閑旅游縣”等榮譽(yù)稱號(hào)。富春江-新安江-千島湖風(fēng)景名勝區(qū)是國務(wù)院確定的第一批國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，根據(jù)已經(jīng)編制完成的《富春江一新安江-千島湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》和正在編制的《富春江-新安江-千島湖風(fēng)景名勝區(qū)桐廬段分區(qū)規(guī)劃》確定的風(fēng)景區(qū)及其外圍保護(hù)地帶范圍，桐廬縣城作為風(fēng)景區(qū)主要的休閑旅游設(shè)施地位于其中。本項(xiàng)目作為桐廬縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃中構(gòu)建以新城區(qū)迎春南路建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)街、濱江路觀光休閑街的重要組成部分，也是桐廬縣“十一五”旅游業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃和桐廬縣旅游國際化五年行動(dòng)方案所提出的：充分利用富春江的優(yōu)勢，結(jié)合縣城濱江區(qū)塊的改造，建設(shè)集房產(chǎn)、酒店、休閑娛樂、購物、運(yùn)動(dòng)為一體的濱水旅游綜合體的具體要求。因此，本項(xiàng)目符合富春江-新安江-千島湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃、杭州市旅游總體規(guī)劃、桐廬縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃、桐廬縣城城市總體規(guī)劃、桐廬縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和桐廬縣“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃的桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告2戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入各項(xiàng)具體要求。2.2項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)政策旅游是人類社會(huì)發(fā)展到一定階段的必然需求，是人類文明進(jìn)步的體現(xiàn)，大力發(fā)展旅游是我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的客觀需求和必然趨勢。世界旅游組織發(fā)表的一份題為“2020年旅游展望”的報(bào)告預(yù)測，中國旅游業(yè)將在下一世紀(jì)高速發(fā)展，并有望在2020年成為世界最大的游客接納國。旅游業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，是近年世界發(fā)展非常快的一個(gè)行業(yè)和領(lǐng)域，也是我國政府大力鼓勵(lì)和支持發(fā)展的領(lǐng)域。桐廬目前已擁有山、水、林、洞各具特色旅游景點(diǎn)19個(gè)，其中國家4A級(jí)景區(qū)2個(gè)，國家級(jí)森林公園1個(gè)；旅游星級(jí)飯店11家，其中：三星級(jí)1家，二星級(jí)8家，一星級(jí)2家；國際旅行社1家，國內(nèi)旅行社17家。“十五”期間，桐廬縣接待國內(nèi)旅游人數(shù)年增長率超過10%,高于全國3.4%的年增長率，基本與浙江省平均11.68%的年增長率持平。根據(jù)桐廬縣近幾年客源市場現(xiàn)狀分析，參考《杭州市旅游總體規(guī)劃(2004-2025年)》,預(yù)計(jì)桐廬“十一五”期間旅游接待人數(shù)將保持在年增長率7.5%左右。入境旅游人數(shù)入境旅游人數(shù)(萬人次)年增長速度(%)旅游總?cè)舜温糜慰側(cè)舜?萬人次)年增長速度(%)旅游總收入旅游總收入(億元)年增長速度(%)桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告2戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入據(jù)縣行業(yè)協(xié)會(huì)近期調(diào)查，目前酒店、飯店客房利用率達(dá)到57%,周末至周日黃金時(shí)間段，酒店床位利用率甚至高達(dá)80%以上。桐廬飯店、招待所、旅館規(guī)模小，基礎(chǔ)差，設(shè)備陳舊，功能簡單，管理水平低，服務(wù)質(zhì)量差，無論在硬件方面還是軟件方面都不能適應(yīng)桐廬縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。從整體上看，目前桐廬縣接待能力十分有限，特別是規(guī)模型的酒店不多。目前桐廬擁有50張床位以上的酒店、賓館、度假村和招待所的床位超過16000張，而擁有100張床位以上的賓館、酒店只有5家：浙江紅樓國際賓館(床位數(shù)268床)、金鑫賓館(床位數(shù)231床)、桐廬巴比松度假莊園(床位數(shù)180床)、上海福龍度假村(床位數(shù)114床)、桐廬賓館(床位數(shù)104床)。床位數(shù)量少，檔次低已經(jīng)不能滿足桐廬本地居民的會(huì)客、宴會(huì)、商務(wù)洽談及會(huì)議團(tuán)體對酒店業(yè)消費(fèi)的需求。特別是隨著上海、杭州居民周末到桐廬酒店度假已成消費(fèi)時(shí)尚，有許多外地客人來桐廬時(shí)因找不到適合的酒店而不得不食宿在檔次較低的飯店，一些高檔會(huì)議和活動(dòng)只得取消或轉(zhuǎn)移到周邊縣市。所以，桐廬規(guī)模酒店業(yè)還有較大的發(fā)展空間。根據(jù)桐廬縣現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)劃和“十一五”旅游專項(xiàng)規(guī)劃的要求，到2011年前，桐廬計(jì)劃建設(shè)規(guī)模以上酒店5家，形成適應(yīng)旅游國際化形勢發(fā)展需要的接待設(shè)施格局。同時(shí)積極引進(jìn)一批國際知名品牌飯店管理公司參與酒店經(jīng)營，提升配套接待的總體水平和品位。因此桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目建設(shè)方的管理水平以及所需建設(shè)的酒店規(guī)模都符合項(xiàng)目地完善旅游產(chǎn)業(yè)布局，提升桐廬旅游的國際國內(nèi)競爭力的產(chǎn)業(yè)要求。項(xiàng)目符合杭州市人民政府辦公廳(杭政辦函[2008]68號(hào))實(shí)施《杭州市2008年產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向目錄》的鼓勵(lì)類項(xiàng)目要求：鼓勵(lì)發(fā)展類第5項(xiàng)服務(wù)業(yè)第2條旅游第8點(diǎn)休閑度假設(shè)施建設(shè)。2.3項(xiàng)目的行業(yè)準(zhǔn)入桐廬勵(lì)駿酒店作為外商投資的休閑旅游度假基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，符合中華人民共和國發(fā)展和改革委員會(huì)、中華人民共和國商務(wù)部第57號(hào)令所施行的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》的允許類項(xiàng)目要求。桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告3項(xiàng)目選址與土地利用3項(xiàng)目選址與土地利用3.1項(xiàng)目選址3.1.1地理位置北界富陽，西北依臨安。全境東西長約77公里，南北寬約55公里?？偯娣e1825平方公里。龍門山主峰牛背脊之觀音尖，海拔1246.5米，為境內(nèi)最高峰。本項(xiàng)目工程擬選地址桐廬縣縣城新區(qū)富春江二橋橋頭南端西側(cè)地塊(原桐廬富春江度假村地塊),即迎春南路以西，時(shí)代廣場(家得利百貨超市)3.1.2地塊現(xiàn)狀該地塊內(nèi)為桐廬縣政府儲(chǔ)備用地(原桐廬富春江度假村已經(jīng)搬遷),無配套費(fèi)。3.2建設(shè)條件3.2.1自然條件(1)氣象屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，光照充足，溫暖濕潤，雨量充足，適宜于農(nóng)作物栽培與生長。年平均氣溫17攝氏度，極端最高氣溫40.2攝氏度，極端最低氣溫-5.3攝氏度，年平均降水量1500毫米。平均日照度數(shù)為1936小時(shí)，平均降雨日數(shù)為132天左右，無霜日年約248天，主導(dǎo)風(fēng)向東北風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向東南風(fēng)。(2)地形地貌為丘陵地區(qū)，三面環(huán)山，不存在發(fā)生滑坡、塌陷、泥石流等重力型地質(zhì)災(zāi)害。根據(jù)總體規(guī)劃及最高洪水位，該地現(xiàn)定標(biāo)高不受洪水等自然災(zāi)害威脅。根據(jù)全國地震帶劃分，本區(qū)屬東南沿海地震帶東北段，系少震、弱震區(qū)，遠(yuǎn)場地震波及影響是本地區(qū)的主要震害特征之一。核定本區(qū)地震烈度為6度區(qū)域。按國標(biāo)GB20011-2001規(guī)范要求，按6度構(gòu)造抗震設(shè)防。(4)工程地質(zhì)該工程尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探，詳細(xì)情況不明，在施工圖設(shè)計(jì)前應(yīng)及時(shí)進(jìn)行桐廬始建于三國吳黃武四年(公元225年),至今已有1780年歷史。桐廬縣位于浙江省西北部，錢塘江上游，西接黃山、千島湖，東連錢塘江、西湖，距杭州市區(qū)80公里，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的旅游開放區(qū)和沿海經(jīng)濟(jì)開放縣。全縣轄7個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)鄉(xiāng)、2個(gè)街道，總?cè)丝?9.36萬，縣域總面積1825平方桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告3項(xiàng)目選址與土地利用第10頁3.2.3基礎(chǔ)設(shè)施地塊東側(cè)為迎春南路，根據(jù)規(guī)劃條件，本項(xiàng)目需安排地下室外機(jī)動(dòng)車停車位及自行車車位。水源采用城市自來水，引入管從桐廬自來水廠市政配套給水管網(wǎng)接入。污水(經(jīng)化糞池處理)與廢水合并排入桐廬縣市政污水管，向東排入到污水處理廠。雨水經(jīng)雨水管收集后排入市政雨水管網(wǎng)。供電由本地供電局10KV電源供電，需增容2500KVA,設(shè)一個(gè)變電所(由供電部門決定)。變電所均為兩路電源供電，為保證消防負(fù)荷的安全供電，設(shè)置一套快速自起動(dòng)發(fā)電機(jī)組作為第三電源和消防負(fù)荷的備用電源。通訊總線由桐廬縣電信局負(fù)責(zé)接至地塊的總分線房。3.3土地利用本項(xiàng)目用地紅線內(nèi)面積13816m2(約20.72畝)。土地出讓用途為商服業(yè)(賓館)用地，出讓年限為40年；規(guī)劃指標(biāo)：容積率小于6.58,建筑密度小于58%,綠化率大于12%。項(xiàng)目用地符合桐廬縣城城市總體規(guī)劃(2006-2020),土地利用率高。3.4拆遷及安置本項(xiàng)目為地方政府儲(chǔ)備用地，不涉及拆遷，不涉及文物保護(hù)項(xiàng)目，無拆遷安置人員。第11頁4節(jié)能方案分析4.1節(jié)能本工程應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行國家產(chǎn)業(yè)政策和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，做到合理利用能源和節(jié)約能源。主要節(jié)能措施如下：(1)根據(jù)JGJ26—95《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)要求》,在項(xiàng)目建筑外形及外圍結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)考慮節(jié)能效果，選用保溫性能好的建筑材料及門窗。外窗氣密性等級(jí)不低于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑外窗空氣滲透性能分級(jí)及其檢測方法》(2)總體布局上除符合規(guī)劃要求外，變配電盡量靠近負(fù)荷中心，以減少能量損耗，同時(shí)選用節(jié)能安全型的電力變壓器及配電設(shè)施。(3)采用新型節(jié)能墻體材料及門窗型材，提高建筑的保溫功能，建筑設(shè)計(jì)充分利用自然采光和通風(fēng)，以降低單位建筑面積能耗。(4)選用國家推薦的節(jié)能型產(chǎn)品和設(shè)備，選用節(jié)能的照明器材，以達(dá)到最大的節(jié)能效果，同時(shí)盡量降低峰值負(fù)荷和縮短運(yùn)行時(shí)間，起到最大節(jié)能(5)管材采用國家和地方有關(guān)部門推薦的節(jié)能、新型管材。(6)空調(diào)水系統(tǒng)采用二級(jí)泵系統(tǒng)，減少水泵揚(yáng)程和電能，水系統(tǒng)采用變流量運(yùn)行，水泵采用臺(tái)數(shù)調(diào)節(jié)和變速調(diào)節(jié)，節(jié)約電能。(7)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)置自動(dòng)控制裝置。對于低速送風(fēng)全空氣系統(tǒng)，在空調(diào)箱上設(shè)自控裝置控制送風(fēng)狀態(tài)，做法是在回水管道上設(shè)置電動(dòng)溫控閥。4.2節(jié)水1、選用節(jié)水型衛(wèi)生器具及配水件。公共衛(wèi)生間采用感應(yīng)式水嘴和感應(yīng)第12頁式小便沖洗閥。2、建筑物給水進(jìn)戶管設(shè)水表計(jì)量，以節(jié)約用水，對水資源盡量循環(huán)使用，盡量少排放。3、水池和水箱溢流水位均設(shè)報(bào)警裝置，防止進(jìn)水閥門故障時(shí)，水池和水箱長時(shí)間溢流排水。4、給水泵、消防泵、噴淋泵均采用先進(jìn)節(jié)能設(shè)備，耗電量比一般產(chǎn)品相對節(jié)能。地下室給水箱、屋頂水箱均采用先進(jìn)水位監(jiān)控裝置，高水位時(shí)均向消防控制室報(bào)警，避免水量不必要的浪費(fèi)。5、綠化、道路清洗及其他沖洗用水均采用二級(jí)處理后的污水，以節(jié)約桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告5建設(shè)規(guī)模與工程方案第13頁5建設(shè)規(guī)模與工程方案5.1建設(shè)規(guī)模總用地面積總建筑面積其中：客房面積餐飲面積大堂面積后勤面積會(huì)議中心面積水療中心面積地下部分面積：其中：地下購物中心面積地下停車場面積建筑占地面積建筑總高度綠化率容積率建筑密度酒店客房機(jī)動(dòng)車停車位投資總額13816m2(約20.72畝)56145m2(不含地下部分)152米(38層)331間288輛61017萬元(計(jì)8716萬美元)第14頁5.2建設(shè)工程方案(1)總平面設(shè)計(jì)項(xiàng)目位于迎春南路和濱江路交叉口西北側(cè)，其中臨迎春南路一側(cè)，作為商業(yè)街廣場、酒店廣場入口，為人流的主要來向，并作為酒店的主要商業(yè)面。濱江路作為酒店車流主入口，即：地下車庫入口/貨運(yùn)入口、酒店車行入口，并設(shè)置商場街入口。酒店車行出入口和步行街相隔，互不干擾。其主入口分別設(shè)于酒店的東側(cè)和南邊兩個(gè)方向，酒店機(jī)動(dòng)車入口設(shè)在酒店的南側(cè)。酒店設(shè)有環(huán)形消防通道，使人流與車流交通均不交叉重疊，人和車流動(dòng)有序流暢。各出入口設(shè)置合理，同時(shí)減少了車流對主要商業(yè)面的影響。酒店四周布置綠化，特別是東側(cè)臨迎春街的入口廣場，采用喬灌木結(jié)合綠化，通過實(shí)施景觀建筑、小品、休憩、健身休閑設(shè)施等相互配合，與四周建筑構(gòu)成一幅亮麗城市景觀，同時(shí)提供人們散步、休憩。在交通組織方面，為了避免與城市交通相互干擾，對酒店的交通進(jìn)行了有效、合理的設(shè)計(jì)：酒店以綠化相隔，互不干擾，酒店設(shè)有消防環(huán)形通道，內(nèi)部交通暢通無阻；酒店人流出入口設(shè)在朝向迎春南路的酒店入口廣場，酒店的入口廣場面積達(dá)到3000m2,有效地減少了對迎春南路交通的影響，酒店車輛出入口設(shè)置在酒店南側(cè)的濱江路，酒店車行入口和地下車庫入口分別設(shè)置，減少了相互的干擾，使酒店內(nèi)部交通流暢、方便。(2)建筑造型設(shè)計(jì)在建筑造型及立面設(shè)計(jì)上，充分考慮到道路關(guān)系及周邊建筑關(guān)系，高層建筑采用板式高層。裙房采用弧線型造型及透明玻璃幕墻，以減輕對城市道第15頁路的空間的壓迫感。因本項(xiàng)目酒店高度達(dá)120米，因此距離東側(cè)面迎春南路道路紅線60米，距離南側(cè)面時(shí)代廣場50米，故立面設(shè)計(jì)力求簡潔明快、色彩淡雅、造型挺拔、強(qiáng)調(diào)向上的直線條，減輕板式高層的厚重感，不過分追求復(fù)雜的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)和厚重的體量感。外墻材料采用火燒板花崗巖，兩種材料在色彩和質(zhì)感上相呼應(yīng)，外窗采用橫明豎隱透明玻璃幕墻，局部采用金屬線條裝飾。整體設(shè)計(jì)創(chuàng)造了一個(gè)優(yōu)美、高雅的現(xiàn)代飯店形象，成為該地段的標(biāo)本項(xiàng)目高層建筑主體38層，裙房6層，主體總高度約為152m,標(biāo)準(zhǔn)層層高3.5m,功能主要為五星級(jí)酒店。①酒店內(nèi)部功能設(shè)計(jì)酒店建設(shè)按五星級(jí)飯店GB/T14308-2002標(biāo)準(zhǔn)，對酒店內(nèi)部功能進(jìn)行細(xì)設(shè)地下室二層，功能主要為機(jī)動(dòng)車庫(兼人防地下室)、設(shè)備用房以及購物/娛樂綜合中心；酒店綜合商業(yè)用房為一至六層裙房：一層布置大堂、西餐廳、SPA中心/游泳池等，二層為會(huì)議中心、宴會(huì)廳，三層為中餐廳、層為總統(tǒng)套房層，為尊貴的客人提供專門的休息場所；客房部分為7至36層，合計(jì)總套數(shù)為331間。酒店客梯共有6臺(tái)，其中一臺(tái)為工作人員內(nèi)部梯兼消防電梯，結(jié)合員工通道單獨(dú)設(shè)立，客房層設(shè)三臺(tái)專用電梯，其中二臺(tái)電梯在七層以下不開門。裙房設(shè)二臺(tái)專用電梯，只提供一至六層使用。另外餐廳廚房部分專設(shè)一臺(tái)廚桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告5建設(shè)規(guī)模與工程方案第16頁(1)地基基礎(chǔ)(2)上部結(jié)構(gòu)高層酒店38層，總高度為152m,采用現(xiàn)澆鋼筋砼框架剪力墻結(jié)構(gòu)。(3)建筑抗震本工程抗震烈度按6度設(shè)防，結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)：高層酒店為三級(jí)。5.3公用配套工程(1)水源(2)用水量①用水量：商業(yè)用房用水量標(biāo)準(zhǔn)按公建設(shè)施15L/m2.d,酒店客房用水量標(biāo)準(zhǔn)按500升/床.d。綠化用水量標(biāo)準(zhǔn)按2.0L/m2.次，每日二次，其他損耗及不可預(yù)見用水按上述用水量的10%計(jì)，總?cè)沼盟考s為1381m3/d,詳見下表5-1用水量計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量用水標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)(噸/日)第17頁桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告5建設(shè)規(guī)模與工1商業(yè)用房15L/M2.日2客房用水床500L/床.日34冷卻塔用水及熱水5綠化用水2L/m2.次567②消防用水量：室外消火栓30L/s,滅火時(shí)間為3小時(shí)；室內(nèi)消火栓40L/s,滅火時(shí)間為3小時(shí)；自動(dòng)噴淋25L/s,滅火時(shí)間為1小時(shí)。(3)生活給水系統(tǒng)酒店主體建筑豎向分3區(qū)：1F-3F用水，市政直供；4F-12F,變頻泵供水；13F-31F,水泵一水箱聯(lián)合供水。給水管道采用PP-R管(4)熱水系統(tǒng)①飯店、廚房、娛樂等處設(shè)有集中熱水供應(yīng)。②熱源為城市供熱提供的蒸汽，通過間接熱交換后供給。③熱水系統(tǒng)分區(qū)同冷水系統(tǒng)。④設(shè)全日機(jī)械循環(huán)，熱水管采用紫銅管。(5)排水系統(tǒng)污水排水量按用水量的80%計(jì)算，即1105m3/d。酒店大樓衛(wèi)生間采用污廢分流系統(tǒng)，并設(shè)專用通氣管，衛(wèi)生間管道井內(nèi)設(shè)三根排水管，酒店衛(wèi)生間排水采用污廢合流伸頂通氣方式。排水管在六層吊頂內(nèi)匯總至管道井，落至地下室頂排出室外。公共衛(wèi)生間排水管直接落至桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告5建設(shè)規(guī)模與工程方案第18頁地下室頂排出室外。底層單獨(dú)排放。雨水自成系統(tǒng)，雨水管道配合建筑專業(yè)布置。地下室排水由排水溝收集至集水坑，再由潛水泵提升排至室外。排水管采用管箍式柔性抗震排水鑄鐵管，公共衛(wèi)生間管道均采用UPVC塑料管(有合格證書產(chǎn)品),膠水粘接連接。室內(nèi)污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。(6)水池、水箱水池二座設(shè)于地下室：酒店大樓生活水池一座，容積包括生活用水調(diào)節(jié)量V=150m3;消防水池一座，容積包括室內(nèi)消火栓用水、噴淋用水。水池容積取500m3;水泵房一座面積S=150m2。酒店大樓屋頂水箱容積50m3。其中生活調(diào)節(jié)容積32m3,消防容積18m3。(7)室外給排水室外給水從地塊東面及南面的市政給水管上接二根DN200給水管，供應(yīng)大樓用水，在場內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，并按規(guī)范布置室外消火栓。室內(nèi)污水經(jīng)化糞池處理后排入地塊南面及東面的市政污水管道。食堂廢水排至室外經(jīng)隔油池處理后排入地塊東面市政污水管道，廢水直接排入該地塊南面及東面市政污水管道。室外雨水經(jīng)雨水口收集后排入地塊東、南兩側(cè)的市政雨水管。室外給水管采用給水鑄鐵管，石棉水泥接口；排水管采用砼管，水泥砂5.3.2通風(fēng)設(shè)計(jì)酒店主樓-1至38層夏季、冬季空調(diào)設(shè)計(jì)桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告5建設(shè)規(guī)模與工程方案第19頁酒店主樓地下室通風(fēng)排煙設(shè)計(jì)酒店主樓高層防排煙設(shè)計(jì)酒店主樓衛(wèi)生間排風(fēng)設(shè)計(jì)(2)酒店主樓-1至38層夏季、冬季空調(diào)設(shè)計(jì)①空調(diào)室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)冬季空調(diào)設(shè)計(jì)溫度：夏季24～26℃,冬季18～20℃人②空調(diào)冷熱負(fù)荷-1～31層空調(diào)冷負(fù)荷合計(jì)為345×10?kca1/h-1～31層空調(diào)熱負(fù)荷合計(jì)為188×10?kca1/h③空調(diào)方式商場、大堂、餐廳、大會(huì)議室等大空間場所采用空調(diào)機(jī)組臥室空調(diào)機(jī)組暗裝于吊頂內(nèi)，立式空調(diào)機(jī)組設(shè)于空調(diào)送風(fēng)機(jī)房內(nèi)。氣流組織方式為上送上回或上送下回，采用散流器送風(fēng)，帶濾網(wǎng)單層百葉回風(fēng)。新風(fēng)引入管接至空調(diào)機(jī)組回風(fēng)箱。辦公室、小會(huì)議室、客房等采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)，新風(fēng)機(jī)組分空調(diào)風(fēng)管采用鍍鋅鋼板制作，采用離心棉板保溫。④空調(diào)水管系統(tǒng)空調(diào)水管系統(tǒng)采用同程閉式循環(huán)系統(tǒng)，冷熱水合用。為便于把空調(diào)水系統(tǒng)分為四個(gè)環(huán)路。一～六層、七～十三層、十四～二十一層、二桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告5建設(shè)規(guī)模與工程方案第20頁十二層～三十八層各為一個(gè)環(huán)路。四個(gè)環(huán)路供、回水管均由地下室制冷機(jī)房內(nèi)供、回水調(diào)節(jié)站接出?？照{(diào)水管DN>100者采用無縫鋼管，焊接法蘭連接，無縫鋼管采用一次鍍鋅二次安裝。DN≤100者采用鍍鋅鋼管，絲扣連接?？照{(diào)水管采用一級(jí)福樂斯發(fā)泡橡塑隔熱材料保溫。(3)酒店主樓地下室通風(fēng)排煙設(shè)計(jì)①立體車庫設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，平時(shí)用于機(jī)械排風(fēng)，失火時(shí)機(jī)械排煙，坡道自然進(jìn)風(fēng)通風(fēng)換氣次數(shù)和失火排煙量均按6次/時(shí)計(jì)，風(fēng)機(jī)采用排煙風(fēng)機(jī)箱。②設(shè)備用房水泵房、制冷機(jī)房、自備電機(jī)房、洗衣房等設(shè)機(jī)械送、排風(fēng)。③人防地下室地下室按六級(jí)人防工事設(shè)置，地下室設(shè)有2個(gè)人防防護(hù)單元，人數(shù)均按800人計(jì)。人防地下室通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)置清潔通風(fēng)、濾毒通風(fēng)、隔絕通風(fēng)三種形式。每個(gè)人防單元選用清潔通風(fēng)時(shí)送風(fēng)機(jī)(SWF-Ⅲ型4#)和排風(fēng)機(jī)(SWF-I型5#)各一臺(tái)。選用濾毒通風(fēng)時(shí)送風(fēng)機(jī)電動(dòng)腳踏兩用風(fēng)機(jī)DJF-I型1臺(tái)，濾毒通風(fēng)時(shí)排風(fēng)為超壓自動(dòng)排風(fēng)。(4)酒店主樓高層防排煙設(shè)計(jì)不符合自然排煙條件的防煙樓梯間及其前室、消防電梯前室均采用正壓不符合自然排煙條件的大廳、房間、內(nèi)走道、中庭等均采用機(jī)械排煙。(5)酒店主樓衛(wèi)生間排風(fēng)設(shè)計(jì)衛(wèi)生間均設(shè)機(jī)械排風(fēng)，一～六層衛(wèi)生間由排氣扇排風(fēng)室外，七～三十八層衛(wèi)生間由排氣扇排風(fēng)至豎井再排至主樓屋頂。本項(xiàng)目供熱通過城市供熱管線供熱，具體設(shè)計(jì)指標(biāo)如蒸汽參數(shù)生產(chǎn)熱負(fù)荷(t/h)壓力(Mpa)溫度(℃)最大平均最小本工程事故照明、疏散指示、消防用電、電梯及重要機(jī)房設(shè)備用電采用一類負(fù)荷，其余為二、三類負(fù)荷。(1)負(fù)荷估算照明通風(fēng)鍋爐水泵總計(jì)(2)電源：電源來自城市電網(wǎng)絡(luò)10KV二路進(jìn)線。(3)高壓配電系統(tǒng)：高壓采用“雙進(jìn)雙出”環(huán)網(wǎng)接線，單母線分段，雙電源互為備用高壓柜(4)變電所：桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告5建設(shè)規(guī)模與工程方案第22頁環(huán)網(wǎng)室、變配電所設(shè)在地下室二層。變配電所供給飯店用電。變電所變壓器選用SCR-1250/10/0.4纏繞型干式變壓器二臺(tái)，低壓采用GCK組合式配電柜16只。無功功率補(bǔ)償采用低壓集中補(bǔ)償，自動(dòng)切換。(5)應(yīng)急電源：地下室設(shè)一座柴油發(fā)電機(jī)房，內(nèi)設(shè)發(fā)電機(jī)組一臺(tái)，其型號(hào)為P800800KVA/640KW。作為消防用電設(shè)備和應(yīng)急照明電源。地下室設(shè)應(yīng)急疏散指示照明。飯店主樓頂部設(shè)置航空障礙燈。一至六層大堂、餐飲、商場、廚房、會(huì)議、包廂及高層客房通道設(shè)應(yīng)急疏散指示照明。燈具采用平時(shí)、應(yīng)急兩用型，應(yīng)急時(shí)間為40分鐘。(6)低壓配電干線：照明部分配電干線采用封閉式母線在電氣豎井內(nèi)敷設(shè)，動(dòng)力部分采用電力電纜在電氣豎井內(nèi)敷設(shè)或電纜橋架內(nèi)敷設(shè)，放射式供電。(7)主要用房照度標(biāo)準(zhǔn)，光源類型照明器型式：地下室照明設(shè)計(jì)照度為20LX,地下室采用節(jié)能燈。燈具采用平時(shí)應(yīng)急兩燈。會(huì)議室、商店、設(shè)備用房照明設(shè)計(jì)照度為150LX,商店采用高效鋁格柵燈和高效節(jié)能日光燈，室外節(jié)日用霓紅燈、射燈照度按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。大堂、多功能廳照明設(shè)計(jì)照度為200LX,飯店餐飲照明設(shè)計(jì)照度為150LX包廂和客房的照明設(shè)計(jì)照度分別為100LX和75LX,燈具由室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)確(8)防雷、接地桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告5建設(shè)規(guī)模與工程方案第23頁整個(gè)工程按二類防雷建筑設(shè)計(jì)，屋面設(shè)避雷針和避雷網(wǎng)，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)作接地體。各弱電機(jī)房設(shè)單獨(dú)接地線至接地體。30m以上部分每隔三層外墻設(shè)防側(cè)擊雷裝置。接地采用TN-S系統(tǒng)，設(shè)專用PE線。建筑物采用總等電位聯(lián)結(jié)，局部進(jìn)行輔助等電位聯(lián)結(jié)，接地電阻要小于1歐姆。(9)弱電系統(tǒng)工程范圍：綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、衛(wèi)星接收系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)運(yùn)控制系統(tǒng)。①綜合布線系統(tǒng)PDS由五個(gè)子系統(tǒng)組成：工作區(qū)內(nèi)的信息口系統(tǒng)、水平配線系統(tǒng)、垂直干線子系統(tǒng)、管理間(層配線架)子系統(tǒng)和大樓外線纜子系統(tǒng)。設(shè)備選用：信息口選用8芯單孔插座；信息口插座每戶兩只，電話插座每戶2只(共線);水平配線選用4對銅芯五類非屏蔽雙絞線；垂直干線每層2對銅線雙絞線；層配線架選用AT&T110A。②有線電視電視信號(hào)源引自市區(qū)有線電視網(wǎng)，外加自辦節(jié)目和VOD互動(dòng)點(diǎn)播系統(tǒng)；樓內(nèi)信號(hào)采用分配一分支方式傳輸網(wǎng)絡(luò)；每戶設(shè)二只終端插，電平達(dá)73±③監(jiān)控系統(tǒng)飯店出入口、各樓層出入口、地下室等均設(shè)置監(jiān)視點(diǎn)，由一套監(jiān)視系統(tǒng)控制，由于比較分散、線路長，故不納入PDS而單獨(dú)設(shè)置；監(jiān)控器和控制器設(shè)在控制中心，分監(jiān)視器在機(jī)架上，同時(shí)設(shè)一套錄像設(shè)備。④火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告5建設(shè)規(guī)模與工程方案第24頁本工程為一類防火建筑，設(shè)置一套集中一區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)，區(qū)域控制器設(shè)在底層消防值班室內(nèi)?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備選用ZA8500系列產(chǎn)品。倉庫、地下室、機(jī)房、配電間、疏散通道、電梯前室等處均設(shè)置感煙或感溫探測器，并在適當(dāng)部位設(shè)置手動(dòng)報(bào)警按鈕。大堂、客房、包廂、辦公室、會(huì)議室、俱樂部、走道、電梯前室等設(shè)感煙探測器，前室和走道設(shè)手動(dòng)報(bào)警按鈕。消防值班室內(nèi)應(yīng)有各種消防設(shè)備的手動(dòng)控制功能，并顯示各設(shè)備的工作狀態(tài)，并有直通“119”報(bào)警臺(tái)專線電話，有與各樓層的消防對講電話。消防泵、噴淋泵、生活水泵、潛水泵及防排煙設(shè)施均應(yīng)有自動(dòng)控制功能。桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告第25頁6環(huán)境保護(hù)與消防6.1環(huán)境保護(hù)6.1.1施工期環(huán)境影響分析(1)施工揚(yáng)塵的影響方填方、裝卸水泥、砂石產(chǎn)生。其中道路揚(yáng)塵占施工揚(yáng)塵總量的50%。據(jù)為此要求在施工階段對主要路段進(jìn)行定期清掃、灑水(每天4～5次)。(2)施工噪聲的影響施工期的噪聲主要可分為機(jī)械噪聲、施工作業(yè)噪聲和施工車輛噪聲。在同時(shí)作業(yè)時(shí)，各臺(tái)設(shè)備產(chǎn)生的噪聲會(huì)產(chǎn)生疊加。疊加后的噪聲增值約為3-8dB,在這類施工機(jī)械中，噪聲最高的為沖擊式打樁機(jī)，達(dá)110混凝土振搗器、靜壓式打樁機(jī)等和鉆孔式灌注機(jī)的噪聲也較高，在80dB以桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告第26頁(3)施工廢水及固體廢物的影響施工廢水：在打樁基礎(chǔ)階段，會(huì)產(chǎn)生大量的泥漿水，必須采取措施，如在場地四周圍溝，配以沉淀池，使泥水不能直接流到雨水或污水管道中。生活廢水：該項(xiàng)目應(yīng)建臨時(shí)廁所和化糞池，或者利用濱江區(qū)塊原來衛(wèi)生設(shè)施，解決施工人員生活廢水和污水問題。生活垃圾：對施工期間施工人員的生活垃圾，以及施工過程中丟棄的包裝袋、廢建材等生產(chǎn)垃圾，管理部門應(yīng)妥善安排收集，生活垃圾由城市環(huán)衛(wèi)部門處理，生產(chǎn)垃圾盡量回收再利用，剩余部分與生活垃圾一起由環(huán)衛(wèi)部門6.1.2經(jīng)營期污染分析及防治對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響的主要因素有廢水、廢氣、噪聲和固體廢氣物。該項(xiàng)目廢水主要為飯店的客房、餐廳和商務(wù)區(qū)的生活廢水，廢水按用水量的80%計(jì)算，則廢水排放量為658m3/d。廢水中以生活污水為主，根據(jù)類比調(diào)查，廢水污染物產(chǎn)生量見表6-1。表6-1廢水污染物產(chǎn)生量廢水類型主要污染物產(chǎn)生量名稱濃度(mg/l)生活污水油類4桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告第27頁對廢水實(shí)行清污分流：室內(nèi)實(shí)行清污分流，室外實(shí)行雨污分流，污水管道應(yīng)按各單體最大排放量設(shè)計(jì)，以免超負(fù)荷溢出造成環(huán)境污染。廢水先經(jīng)隔本項(xiàng)目主要廢氣為飯店地下車庫汽車尾氣產(chǎn)生的廢氣及餐廳廚房產(chǎn)生的油煙。車庫廢氣排放見表6-2表6-2地下室車庫廢氣污染物排放源強(qiáng)氣筒高度除須遵守表列排放速率標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)高出周圍200m半徑范圍的建筑5m以上，不能達(dá)到要求的排氣筒，應(yīng)按其高度對應(yīng)的表列排放速率標(biāo)準(zhǔn)值按50%執(zhí)行”。該飯店設(shè)計(jì)高度為120米，根據(jù)設(shè)計(jì)方案，餐館、車庫的排氣筒通至樓頂排放，再配備合適的引風(fēng)機(jī)，把廢氣及時(shí)排出。地下車庫、排氣筒的放置位置是廢氣往屋頂排放，排氣筒出口遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周圍住宅200m半徑范圍的建筑(時(shí)代廣場),不能達(dá)到要求的排氣筒，應(yīng)按其高度對應(yīng)的表列排放速率標(biāo)準(zhǔn)值按50%執(zhí)行。油煙的防治措施油煙的治理選用合適的除油煙機(jī)，使其去除效率達(dá)到85%以上，排出廢氣中的含油量小于2mg/m3。噪聲源主要為水泵、地下車庫排風(fēng)機(jī)、空調(diào)配套設(shè)施產(chǎn)生以上聲源的源強(qiáng)見表6-3表6-3噪聲源強(qiáng)噪聲源聲級(jí)(dB)第28頁桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 地下車庫出入口(7.5m處)60~65 地下室通風(fēng)機(jī)(室中央)85~90 社會(huì)噪聲(人群活動(dòng))65~75噪聲控制：地下車庫出入口，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意進(jìn)出口的方向，避開敏感點(diǎn)，利用噪聲的指向性，減輕噪聲污染；制冷風(fēng)房、空調(diào)機(jī)房內(nèi)壁做吸聲處理；送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)采取消聲措施；冷卻塔、空調(diào)、送排風(fēng)機(jī)選用低噪設(shè)備；水泵、制冷機(jī)、空調(diào)機(jī)組采取減震措施。(4)固體廢物本項(xiàng)目產(chǎn)生的固廢主要為商業(yè)產(chǎn)生的生活垃圾，包括食物殘?jiān)?、廢紙、廢包裝袋、塑料、金屬和玻璃瓶等。垃圾產(chǎn)生量約180t/a。垃圾處理：設(shè)置垃圾收集間，及時(shí)收集生活垃圾，垃圾收集要逐步實(shí)現(xiàn)分類化。由于在生活垃圾中，以紙質(zhì)包裝、金屬包裝、塑料包裝和玻璃包裝居多，通過分類收集，可以進(jìn)行回收利用，減少垃圾的填埋量，提高資源的利用率。收集的垃圾及時(shí)清運(yùn)，避免生活垃圾在中心長時(shí)間堆放引起的環(huán)境6.1.3環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論本工程在建設(shè)及使用中要產(chǎn)生噪聲及一定量的廢氣、廢水污染物和固體廢棄物。經(jīng)評價(jià)分析，采用嚴(yán)格的科學(xué)管理和環(huán)保治理手段，可控制環(huán)境污染。從環(huán)保角度來看，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行。6.2消防6.2.1建筑消防設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)執(zhí)行“高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范”,本工程為高層建筑進(jìn)行消防設(shè)桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告第29頁計(jì)。總平面布置中酒店能形成消防環(huán)形車道，高層建筑在南向與東向設(shè)消防登高面，有不小于1/4邊長直接落地，同時(shí)有18m×18m消防操作區(qū)域。高層裙房每層面為一個(gè)防火分區(qū)，每層面設(shè)二架消防疏散梯，首層與二層之間通高的中庭四周采用防火卷簾分隔。高層主體每層面為一個(gè)防火分區(qū)，每層設(shè)二架疏散梯，疏散梯均為防煙樓梯，同時(shí)設(shè)一架消防電梯。酒店主樓東側(cè)間距不足需做防火處理。6.2.2消防用水量室外消火栓：30L/s,滅火時(shí)間為3小時(shí)。室外消防水池容量為500m3室內(nèi)消火栓：40L/s,滅火時(shí)間為3小時(shí)。用水量為40×3.6×3=432m3自動(dòng)噴淋：21L/s,滅火時(shí)間為1小時(shí)。用水量為21×3.6×1=75m36.2.3消防系統(tǒng)室內(nèi)消火栓給水和自噴給水采用串聯(lián)泵供水方式，在地下室設(shè)消防水池和水泵房，屋頂設(shè)18m3消防水箱。消火栓系統(tǒng)靜壓超過0.8Mpa采用減壓閥再分壓，動(dòng)壓超過0.5Mpa處消室外設(shè)兩座消防水泵接合器，消火栓泵選用三臺(tái)XBD12/25-100,二開一備。消防管道采用鍍鋅鋼管，溝槽式接頭連接及絲扣連接。大樓內(nèi)除小于5m2衛(wèi)生間和不宜用水撲救部位外，均設(shè)自動(dòng)噴淋。噴淋系統(tǒng)采用分區(qū)供應(yīng)，1F-6F為低區(qū)，7F-31F為高區(qū)。低區(qū)管網(wǎng)由噴淋系統(tǒng)經(jīng)減壓閥減壓后供應(yīng).噴淋泵選用二臺(tái)XBD12/25-100,一開一備。噴淋管道采柴油發(fā)電機(jī)房采用水噴霧滅火系統(tǒng)。水噴霧系統(tǒng)由低區(qū)噴淋管道報(bào)警閥前接出。大樓內(nèi)每層配置磷酸銨鹽干粉滅火器。在每一消火栓邊配置二具滅桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告第30頁所有消防及一類用電設(shè)備均采用雙回路供電，且未端自動(dòng)切換。所有消防電源線均采用銅芯耐火電纜(NH-VV型)或銅芯耐火電線(NH-BV)。6.2.4確保消防系統(tǒng)安全、保險(xiǎn)的技術(shù)措施消防系統(tǒng)所有閥門都設(shè)置狀態(tài)顯示裝置。不僅消火栓，噴淋系統(tǒng)的閥門設(shè)置，而且生活給水系統(tǒng)中與消防相關(guān)的閥門也都設(shè)置了狀態(tài)顯示裝置，可采用國內(nèi)一般高層建筑用于自動(dòng)噴淋系統(tǒng)中的信號(hào)監(jiān)測閥或稱電力監(jiān)測閥。室內(nèi)消火栓管道，采用立體成環(huán)的作法。消火栓系統(tǒng)各區(qū)域管網(wǎng)的最高點(diǎn)(即最不利點(diǎn)消火栓處)布置顯示壓力表。這樣做可以使日常的消防安全巡視，檢查各區(qū)域管網(wǎng)壓力是否正常。消防水源由屋頂水箱供給。為了保證屋頂水箱在檢修時(shí)系統(tǒng)能正常工作，水箱均分為兩格，一格檢修清洗時(shí)，另一格仍能正常工作。第31頁7公共服務(wù)的定價(jià)7.1桐廬縣城賓館客房價(jià)格概況間)、金鑫賓館(231(套)間)、桐廬巴比松度假莊園(180(套)間)、上海福龍度假村(114(套)間)、桐廬賓館(104(套)間),合計(jì)客房約894(套)間，占縣城較大規(guī)模賓館飯店客房數(shù)的1/4左右。上述賓館因在規(guī)模和檔次上占優(yōu)勢，客房平均利用率卻達(dá)80%左右，其中金鑫賓館近年來客房利用率達(dá)到90%左右。由于客房收入是賓館的主要收入來源，客房價(jià)格高低跟當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)表7-1浙江紅樓國際賓館單位：元/日房型門市價(jià)現(xiàn)行打折價(jià)(7折)標(biāo)準(zhǔn)房行政商務(wù)房豪華套房表7-2金鑫賓館單位：元/日房型門市價(jià)現(xiàn)行打折價(jià)(6.0折)普通單人間標(biāo)準(zhǔn)間豪華單人間豪華套房表7-3桐廬巴比松度假莊園單位：元/日房型門市價(jià)現(xiàn)行打折價(jià)(5.0折)第32頁桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告7公共服務(wù)的定價(jià)卡內(nèi)小舍標(biāo)準(zhǔn)房卡內(nèi)小舍豪華標(biāo)準(zhǔn)房卡內(nèi)小舍山景房卡內(nèi)小舍復(fù)式套房根據(jù)桐廬縣委、縣政府提出的桐廬縣旅游國際化五年行動(dòng)方案(2007-2011),其主要工作目標(biāo)為：通過深入實(shí)施五年行動(dòng)方案，建成一批具有相當(dāng)國際化水準(zhǔn)的休閑旅游產(chǎn)品和規(guī)模酒店等配套設(shè)施，推進(jìn)電子商務(wù)、網(wǎng)上結(jié)算、多語標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、多語種服務(wù)的應(yīng)用發(fā)展，構(gòu)建高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)旅游增長方式轉(zhuǎn)變、旅游業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)層次提升、綜合效益增長。至2011年，成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、設(shè)施完善、旅游產(chǎn)品豐富、服務(wù)優(yōu)良、市場競爭力強(qiáng)的休閑旅游基地和浙江省旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣?？偨哟慰瓦_(dá)500萬人次，旅游業(yè)總收入達(dá)27億元。其中年接待入境游客突破3.6萬人次，年均遞增15%;國際旅游收入達(dá)800萬美元，年均遞增17%。有理由相信，五年行動(dòng)方案的實(shí)施將為桐廬的賓館、酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好機(jī)遇，也為賓館客房需求提供了保證。7.2勵(lì)駿酒店客房價(jià)格市場定位本項(xiàng)目處于桐廬縣城新區(qū)最繁華的商業(yè)地段迎春南路，在區(qū)位上占有優(yōu)勢；同時(shí)可以抓住濱江區(qū)塊建設(shè)的機(jī)遇，立足高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，采用一流的賓館飯店裝璜設(shè)計(jì)和最新型的建筑材料，應(yīng)用技術(shù)先進(jìn)和質(zhì)量可靠的設(shè)備，把勵(lì)駿酒店建設(shè)成為華麗而富有特色的現(xiàn)代化旅游飯店。2010年項(xiàng)目建成后，桐廬賓館客房價(jià)格估計(jì)比現(xiàn)行的賓館客房價(jià)格提高20%至30%左右。勵(lì)駿酒店客房價(jià)格確定，不但要考慮今后幾年市場發(fā)展趨勢，而且要考慮勵(lì)駿酒店的實(shí)際情況，主要考慮到價(jià)格競爭優(yōu)勢和樹立第33頁勵(lì)駿品牌方面來考慮，擬采用表7-4計(jì)劃價(jià)格。采用這樣的客房價(jià)格，確保賓館的平均客房利用率在70%以上。表7-4勵(lì)駿酒店計(jì)劃客房價(jià)單位：元/日序號(hào)房型打折價(jià)標(biāo)準(zhǔn)客房2行政套房3豪華套間4高級(jí)套間5總統(tǒng)套房3.3營銷戰(zhàn)略勵(lì)駿酒店要嚴(yán)格按照涉外五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范化服務(wù)，創(chuàng)一流和富有特色的服務(wù)，為勵(lì)駿酒店樹立嶄新的形象和品牌。以完整、綜合、高質(zhì)量的飲食起居設(shè)施和條件，為顧客提供舒適、優(yōu)美、安全、方便的服務(wù)，努力營造賓至如歸的感受。以涉外旅游飯店的基礎(chǔ)設(shè)施和完美、周到的服務(wù)，滿足餐飲、會(huì)議、商貿(mào)、娛樂功能的各種需要。在創(chuàng)品牌方面，要制定一套嚴(yán)密而有效的創(chuàng)品牌戰(zhàn)略。根據(jù)勵(lì)駿酒店自身的特點(diǎn)，以及當(dāng)今人們健康意識(shí)的增強(qiáng)，渴望能吃到無公害的綠色食品的消費(fèi)需求，應(yīng)樹立“綠色勵(lì)駿”的品牌，提出“綠色美食、綠色客房”口號(hào)。在飲食和客房上創(chuàng)造自己的特色，以綠色健康的飲食和綠色的客房環(huán)境來吸引顧客。在促銷方面，要注重培養(yǎng)一支公關(guān)能力很強(qiáng)的促銷隊(duì)伍，與旅游組織、政府機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、事企業(yè)單位及個(gè)人建立密切的業(yè)務(wù)聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，承攬餐飲、會(huì)議、商務(wù)、娛樂等業(yè)務(wù)，保證有穩(wěn)定的客源。第34頁在飯店功能定位方面，充分利用勵(lì)駿酒店處于桐廬縣城新區(qū)繁華的商業(yè)地段的優(yōu)勢，把勵(lì)駿酒店功能定位于旅游休閑酒店，做好商業(yè)服務(wù)這篇文章。在服務(wù)方面，在規(guī)范和周到的服務(wù)基礎(chǔ)上，要強(qiáng)調(diào)特色服務(wù)。特別要重視和旅游組織和社會(huì)團(tuán)體合作，開展富有特色的專項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)，樹立勵(lì)駿服務(wù)特色和品牌。在餐飲方面，以綠色食品、品種多樣、風(fēng)味獨(dú)特、價(jià)廉物美來吸引顧客，要有多種特色菜、品牌菜。食品原料進(jìn)貨要嚴(yán)格把關(guān)，要按綠色和無公害標(biāo)準(zhǔn)來選擇，打響“綠色美食”品牌。在客房方面，為了打響“綠色客房”品牌，客房內(nèi)部裝修要采用綠色裝璜材料，不使用有損健康的建材；要注意客房的空氣質(zhì)量，送新風(fēng)量要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)增大開窗面積。營造綠色和溫馨的客房環(huán)境。在飯店過程中，以可持續(xù)發(fā)展為原則，堅(jiān)持清潔生產(chǎn)、倡導(dǎo)綠色消費(fèi)；堅(jiān)持節(jié)約能源、減少污染排放，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告8人力資源配置與項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度第35頁8人力資源配置與項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度8.1酒店組織機(jī)構(gòu)和管理體制勵(lì)駿酒店建成后是一座集住宿、餐飲、娛樂、購物和商務(wù)活動(dòng)等綜合服務(wù)為一體的大型旅游度假酒店。酒店只有在良好的設(shè)施與優(yōu)質(zhì)服務(wù)的完美結(jié)合情況下才能獲得理想的經(jīng)濟(jì)效益和樹立良好的企業(yè)形象因此，有效而適合的經(jīng)營管理體制是十分重要的。企業(yè)管理要制度化、藝術(shù)化、人性化，要建立合理的員工激勵(lì)機(jī)制，培養(yǎng)一支彬彬有禮、訓(xùn)練有素的服務(wù)隊(duì)伍。酒店實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、工程部、財(cái)務(wù)部、供應(yīng)部、餐飲部、娛樂部等機(jī)構(gòu)。酒店的組織機(jī)構(gòu)是協(xié)調(diào)各部門之間的組織網(wǎng)絡(luò)，它是酒店的綜合服務(wù)系統(tǒng)，以組織形式來明確員工的工作崗位、職責(zé)及業(yè)務(wù)范圍；它根據(jù)酒店經(jīng)營的特點(diǎn)，即向旅游者、商客、企業(yè)提供娛樂、購物、商貿(mào)、會(huì)務(wù)等綜合服務(wù)和接待工作而設(shè)置的。結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)編制的酒店組織管理機(jī)構(gòu)見“酒店機(jī)構(gòu)、人員配備表”。為了發(fā)揮組織作用，酒店經(jīng)營應(yīng)堅(jiān)持：①類似職能應(yīng)組合在一起；②對第一職務(wù)均應(yīng)賦予明確的權(quán)力、職責(zé)并規(guī)定向誰匯報(bào)工作；③組織形式應(yīng)能明確職能并符合當(dāng)前需要；④對每一職務(wù)的職責(zé)均應(yīng)規(guī)定工作準(zhǔn)則：⑤采取集中管理。8.2勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)人力使用必須精打細(xì)算，通過對不同部門的合理配備，以加強(qiáng)成本的控制，最大限度地利用人力資源。參照目前管理先進(jìn)的相似等級(jí)、規(guī)模的酒店桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告8人力資源配置與項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度第36頁人員配備情況，擬定人員配備如表7-1,酒店總定員：330人。由于從事餐旅業(yè)人員流動(dòng)性大，員工的流失率可能高達(dá)20—30%左右。因此需要制定定期職工補(bǔ)缺計(jì)劃，保證酒店正常運(yùn)轉(zhuǎn)。員工的培訓(xùn)由人事發(fā)展部主管，主要進(jìn)行服務(wù)理念、接待服務(wù)和崗位技能等方面培訓(xùn)。培訓(xùn)分不同的層次進(jìn)行：①入門員工的培訓(xùn)，委托專門技術(shù)培訓(xùn)，采取事務(wù)主管專門指導(dǎo)；③主管人員的培訓(xùn)：主管人員的高級(jí)培訓(xùn)采取到更高檔次的酒店培訓(xùn)進(jìn)修，以學(xué)習(xí)到先進(jìn)的管理、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，提高酒店的服務(wù)水平和檔次。表8-1酒店機(jī)構(gòu)、人員配備表經(jīng)理室5客房服務(wù)員總經(jīng)理公共服務(wù)員駐店經(jīng)理1洗滌537前臺(tái)2辦公室經(jīng)理主任2公關(guān)、客房安排員雜役、總機(jī)出納4警衛(wèi)夜班審計(jì)員3工程部8人事發(fā)展部5電工69餐飲部水暖工6經(jīng)理司爐6廚房長木工1廚師84財(cái)務(wù)部8冷菜師5第37頁桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告8人力資源配置與項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度經(jīng)理1洗碗、洗爐工審計(jì)員清潔工出納2貯藏室管理員3會(huì)計(jì)2服務(wù)員領(lǐng)班6核算管理員2服務(wù)員5供應(yīng)部引座員經(jīng)理宴會(huì)部5采購員灑水管理員、調(diào)灑師76客房部2娛樂部經(jīng)理合計(jì)8.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，以及酒店裝修等因素，該項(xiàng)目工期需二年六個(gè)月時(shí)間(包括項(xiàng)目前期工作)。2008年6月—2008年7月項(xiàng)目前期工作2008年7月—2008年10月方案設(shè)計(jì)、可行性報(bào)告編制及審批2008年10月—2008年12月場地平整、施工圖設(shè)計(jì)及工程招投標(biāo)2009年1月—2010年7月工程施工2010年7月—2010年12月內(nèi)外裝修，竣工交付使用8.4項(xiàng)目建設(shè)管理本項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一管理，委托專業(yè)工程監(jiān)理單位對工程實(shí)行項(xiàng)目實(shí)施階段，通過招投標(biāo)選擇信譽(yù)好、技術(shù)過硬、能夠勝任本項(xiàng)目的建筑施工隊(duì)伍，同時(shí)選派好責(zé)任心強(qiáng)、技術(shù)精、堅(jiān)持原則的甲方代表。招投標(biāo)遵照《中華人民共和國招投標(biāo)法》規(guī)定進(jìn)行，具體招標(biāo)內(nèi)容見表8-2內(nèi)容。桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告8人力資源配置與項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度第38頁加強(qiáng)建設(shè)期的質(zhì)量管理，盡力降低建設(shè)投資，積極采用新材料、新工藝、新技術(shù)。表8-2招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式勘察全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)設(shè)計(jì)全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)建筑工程全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)安裝工程全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)設(shè)備全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)重要材料全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告9經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響分析第39頁9經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響分析9.1項(xiàng)目地經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況桐廬縣下轄7鎮(zhèn)、2個(gè)街道、4個(gè)鄉(xiāng)，2004年全縣戶藉人口39.4356萬人。2006年全縣GDP已達(dá)到120.31億元，比上年增長13.7%,連續(xù)三年躋身全國百強(qiáng)縣，人均GDP達(dá)到30389元。實(shí)現(xiàn)全社會(huì)工業(yè)總產(chǎn)值343.16億元，比上年增長21.64%,其中規(guī)模以上200.88億元，實(shí)現(xiàn)社會(huì)銷售品零售總額31.56億元，比上年增長16.2%,其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)27.76億元，外貿(mào)出口供貨130.66億元，比上年增長17.1%,外貿(mào)出口供貨總值占全縣工業(yè)銷售產(chǎn)值的38.7%。2007年，桐廬縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值141.0億元，比上年增長13%。財(cái)政總收入13.8億元，其中地方財(cái)政收入6.7億元，分別增長16.4%和16.6%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資68.7億元，增長12.3%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18179元，農(nóng)村居民人均純收入8465元，分別增長11.2%和11.5%。9.2項(xiàng)目行業(yè)影響分析游客人均消費(fèi)與中心城市相比差距較大，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的集聚效應(yīng)沒有很好體桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告9經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響分析第40頁本項(xiàng)目的建設(shè)對進(jìn)一步發(fā)展和提升桐廬縣支柱產(chǎn)業(yè)——旅游業(yè)，鞏固旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的地位有著重要意義。桐廬勵(lì)駿酒店從建筑物本身看：定位于縣城新區(qū)標(biāo)志性建筑；從建設(shè)規(guī)?？矗簽榭h城新區(qū)最具規(guī)模的旅游休閑度假酒店；從項(xiàng)目方經(jīng)驗(yàn)看：項(xiàng)目方擁有如澳門置地廣場酒店、漁人碼頭、北京王府井勵(lì)駿酒店、東莞長安勵(lì)駿酒店等眾多聲名卓著的項(xiàng)目。從管理水平看：擁有先進(jìn)酒店的管理理念和管理經(jīng)驗(yàn)。因此本項(xiàng)目的建成，不僅能大大提升桐廬當(dāng)?shù)爻鞘衅肺逗吐糜谓哟芰?，而且能有效地促進(jìn)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)發(fā)展和科學(xué)管理的水平的提高，項(xiàng)目行業(yè)影響是正面的、示范性的。9.3項(xiàng)目社會(huì)效果和社會(huì)適應(yīng)性分析根據(jù)《桐廬縣城市總體規(guī)劃》和《桐廬縣“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》,本項(xiàng)目建成投入使用后，不但能充分體現(xiàn)桐廬縣城市總體規(guī)劃新的功能布局，提升城市整體品質(zhì)，而且將進(jìn)一步擴(kuò)大桐廬縣城旅游酒店基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)配套功能，提升濱江區(qū)塊休閑、娛樂、購物等特色，同時(shí)項(xiàng)目的地上生態(tài)停車場地還可提供公共服務(wù)，更好地促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)事業(yè)的發(fā)展。本項(xiàng)目用地為儲(chǔ)備建設(shè)用地，無拆遷單位與居民，項(xiàng)目建設(shè)無阻礙因素。作為桐廬縣城具有擴(kuò)大影響的休閑旅游度假酒店設(shè)施，省、市、縣各政府部門及各級(jí)管理部門對本項(xiàng)目是支持的，電力、交通、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施部門將為本項(xiàng)目提供強(qiáng)有力的保障，同時(shí)桐廬縣內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化也為本項(xiàng)目的建設(shè)和營運(yùn)提供了保證。9.4項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響分析項(xiàng)目地位于國務(wù)院確定的第一批國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)：富春江-新安江-千島湖風(fēng)景名勝區(qū)。桐廬縣作為該區(qū)域的富春江的中心區(qū)域，擁有眾多的旅游資源，如融洞資源、峽谷資源、古鎮(zhèn)資源、山林資源等，長久以來位列縣桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告9經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響分析第41頁級(jí)旅游之冠，但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，名勝區(qū)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通便利程度發(fā)生天翻地覆的變化，自駕游、團(tuán)隊(duì)游、商務(wù)游等方式出游已經(jīng)成為市場主體，而這些游客對住宿、飲食、娛樂的要求越來越高，而桐廬由于缺頭熱，中間冷”的旅游格局。本項(xiàng)目的建成，對促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升產(chǎn)業(yè)布局空間、轉(zhuǎn)變當(dāng)?shù)刎?cái)政收入格局、促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人數(shù)、完善行業(yè)市場競爭結(jié)構(gòu)都具有很好的改善。由于本項(xiàng)目涉及三產(chǎn)服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，符合國家及當(dāng)?shù)卣罅Πl(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，因此擬建項(xiàng)目不但不涉及宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，而且有利于促進(jìn)我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型，有利于維護(hù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長。另外，在本項(xiàng)目的實(shí)施過程中，需要設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備材料供貨商的參與及監(jiān)理等社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)，從而給這些行業(yè)帶來更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和收入，減少了社會(huì)的就業(yè)壓力。項(xiàng)目建設(shè)也給當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)業(yè)等服務(wù)業(yè)帶來了更多的商機(jī)，項(xiàng)目對當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖牒蜕钯|(zhì)量影響也是正面的。桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告10投資估算和資金第42頁10投資估算和資金籌措10.1投資估算(1)根據(jù)桐廬現(xiàn)有基價(jià)及費(fèi)率，參照同類型建筑結(jié)構(gòu)估算。(2)弱電系統(tǒng)暫按國產(chǎn)中高檔價(jià)計(jì)入。(4)土地費(fèi)用：按實(shí)際掛牌成交價(jià)格計(jì)算。(5)建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按規(guī)定收取。(6)部門配套費(fèi)按12元/m2(散裝水泥、墻改、白蟻防治等)收取。(7)基本預(yù)備費(fèi)按工程總費(fèi)用5%計(jì)。本工程計(jì)劃總投資人民幣61017萬元(折8716萬美元).工程投資估算詳見附表10-1。序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積或工程量(平方米)單方造價(jià)(元/平方米)總價(jià)(萬元)備注一第一部分費(fèi)用工建安工程費(fèi)土建工程大樓土建2裝修裝潢3地下工程土建4地下購物中心裝潢5三通一平6基坑圍護(hù)7安裝給排水8電氣照明第43頁桐廬勵(lì)駿酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告10投資估算和資金籌措9(設(shè)備)消防通風(fēng)空調(diào)安裝智能化系統(tǒng)電梯安裝Ⅱ室外工程道路、停車場2綠化、泛光照明3室外電氣、給排水等二第二部分其他費(fèi)用征地費(fèi)2城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)3新型墻體材料專項(xiàng)基金54散裝水泥費(fèi)55白蟻防治費(fèi)26建設(shè)單位管理費(fèi)7監(jiān)理費(fèi)8勘測設(shè)計(jì)費(fèi)三預(yù)備費(fèi)四五營銷推廣費(fèi)用建設(shè)總投資(一+二+三+四+五)10.2資金籌措本項(xiàng)目資金籌措，本項(xiàng)目計(jì)劃總投資61017.09萬元，其中商業(yè)銀行貸款解決約49%,即30000萬元；剩余部分及經(jīng)營期間的流動(dòng)資金31017.09萬元(折4431萬美元)等由投資方自有資金解決，資金籌措詳見下表。建設(shè)期分年投資計(jì)劃表單位：萬元序號(hào)名稱第一年第二年第三年合計(jì)分年計(jì)劃%1建設(shè)投資自有資金銀行貸款2貸款利息0第45頁11財(cái)務(wù)評價(jià)11.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目建設(shè)期2.5年，經(jīng)營期按25年計(jì)算。酒店客房營業(yè)收入合計(jì)約8788.36萬元，具體計(jì)算見下表。11-1酒店客房收入計(jì)算序號(hào)房型數(shù)量折扣單價(jià)年均利用率年收入1標(biāo)準(zhǔn)客房2行政套房3豪華套間4高級(jí)套間45總統(tǒng)套房26總計(jì)第46頁①酒店直接營業(yè)成本酒店直接營業(yè)成本計(jì)算根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算與桐廬實(shí)際結(jié)合，酒店人員按330人計(jì)算.具體成本計(jì)算如下：11-2酒店年直接營業(yè)成本序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目金額(萬元)備注客房按收入8%計(jì)算2餐飲按收入50%計(jì)算3按收入30%計(jì)算4酒店人員工資及福利按2萬元/人5合計(jì)②其它經(jīng)營成本水、電、動(dòng)力燃料費(fèi)，按總營業(yè)收入的5%設(shè)定，計(jì)900萬元。修理維護(hù)費(fèi)，按折舊的20%計(jì)。其他管理費(fèi)用(辦公費(fèi)、廣告費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等),按工資及福利支出的30%計(jì)算。借款年利率按三年期央行貸款基準(zhǔn)利率7.29%計(jì)。在還款期內(nèi)，全部折舊、可分配利潤先用于還款。固定資產(chǎn)折舊采用綜合折舊法，折舊年限50年，殘值率0%。包括營業(yè)稅及附加稅率按5.55%估算。所得稅率25