菏澤定陶縣A地塊建專業(yè)市場的可行性報(bào)告

菏澤定陶縣A地塊建專業(yè)市場的可行性報(bào)告菏澤及定陶縣宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、菏澤城市概況菏澤位于魯、豫、蘇、皖四省交界處，城市人口50萬，現(xiàn)城區(qū)面積62平方公里，城市遠(yuǎn)景規(guī)劃總面積120平方公里。菏澤是京九鐵路與新亞歐大陸橋〔日照—菏澤—西安—阿拉山口—荷蘭鹿特丹〕的十字交匯處。105、106、220、327四條國道通貫菏澤全境。市區(qū)距濟(jì)南機(jī)場220公里，距鄭州機(jī)場230公里，距濟(jì)寧曲阜機(jī)場僅75公里，與濟(jì)南、鄭州等省會(huì)城市均為“兩個(gè)小時(shí)生活圈〞。菏澤市地處山東的最西面，經(jīng)濟(jì)滯后于山東省的其他城市。由于經(jīng)濟(jì)開展程度較低，荷澤工資水平、消費(fèi)水平處在山東省全省排名靠后。2021年菏澤市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1787.36億元，2021年年末全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)2405家，全市工業(yè)完成增加值858.05億元。2021年全市在崗職工年人均工資32237元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19140元；農(nóng)民人均純收入8187元。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出12452元；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出為4696元。年份生產(chǎn)總值消費(fèi)品零售總額在崗職工年人均工資城鎮(zhèn)居民年可支配收入農(nóng)民年人均收入20211151.58億元656.67億元21955元14419元5812元20211475.68億元775.2億元26915元16658元7119元20211787.36億元894.19億元32237元19140元8187元2、定陶縣城市概況定陶地處中原東部，山東省西南部，菏澤市中部，北與菏澤相連,距菏澤市區(qū)20公里，南與曹縣毗連，東與成武縣相鄰，東北與巨野縣交界?，F(xiàn)轄7鎮(zhèn)4鄉(xiāng)，368個(gè)行政村，1044個(gè)自然村，總面積846平方公里，全縣總?cè)丝?7.6萬人，其中城鎮(zhèn)人口12.8萬人。京九〔北京西——九龍〕鐵路穿越全境。規(guī)劃中的菏徐〔菏澤——徐州〕鐵路將在定陶站與京九鐵路接軌。日照——南陽高速公路聯(lián)通京福、濟(jì)青、京滬高速，在建的德商高速、菏徐高速、濟(jì)菏高速縱橫交錯(cuò)，菏關(guān)高速——定碭路連接線縱貫縣城，四條省級公路連接縣鄉(xiāng)公路成網(wǎng)狀分布。距鄭州新鄭國際機(jī)場160公里、濟(jì)南機(jī)場300公里；距青島港缺乏600公里，高速公路5小時(shí)可到達(dá)；距日照港缺乏400公里，高速公路3小時(shí)即可到達(dá)。2021年，定陶全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值101.7億元。農(nóng)民人均純收入8150元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14553元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額57.3億元。金融機(jī)構(gòu)存款余額92.86億元。全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)到達(dá)163家。主營業(yè)務(wù)收入過億元的企業(yè)到達(dá)74家，利稅過千萬的企業(yè)55家，上繳稅金過千萬元的企業(yè)4家。年份生產(chǎn)總值消費(fèi)品零售總額城鎮(zhèn)居民年可支配收入農(nóng)民年人均收入202173.65億元42.93億元11383元5850元202187.59億元49.8億元12783元7096元2021101.7億元57.3億元14553元8150元菏澤及定陶縣城市規(guī)劃情況1、菏澤城市規(guī)劃概況開展目標(biāo)：把菏澤市建設(shè)成為以能源化工和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)為支撐，農(nóng)業(yè)根底穩(wěn)固、工業(yè)結(jié)構(gòu)合理、商貿(mào)旅游繁榮、生活環(huán)境宜人的區(qū)域性中心城市和“三大基地〞，即能源化基地、綠色農(nóng)產(chǎn)品加工基地、商貿(mào)流通基地。城市定位：以能源化工、農(nóng)副產(chǎn)品和商貿(mào)物流為主的區(qū)域性中心城市。城市性質(zhì)：中國牡丹之鄉(xiāng)城市特色：以“花城水邑〞為依托的中國平原森林城市。開展方向：向東為主、向南為輔、完善北部、控制西部菏澤市中心城區(qū)總體規(guī)劃：一核、兩軸、四組團(tuán)。一核：中心區(qū)由行政辦公、商務(wù)金融、商務(wù)辦公、文化娛樂、游憩休閑、生活居住等多種功能構(gòu)成，是一個(gè)功能齊全、人氣旺盛、生機(jī)盎然、具有區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響力和文化特征、表達(dá)時(shí)代特色的城市中心區(qū)。兩軸：文化旅游、商業(yè)金融，大力開展文化產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)商業(yè)全面快速開展。四組團(tuán)：文化商務(wù)區(qū)、行政辦公區(qū)、商業(yè)金融區(qū)、生態(tài)農(nóng)貿(mào)區(qū)2、定陶縣城市規(guī)劃概況(詳情見附件:定陶縣城市總體規(guī)劃)開展目標(biāo)：以蔬菜生產(chǎn)和苗木生產(chǎn)等特色農(nóng)業(yè)為主線，建成菏澤市農(nóng)產(chǎn)品和林木加工基地。發(fā)揮地方資源優(yōu)勢，開展與菏澤市互補(bǔ)性產(chǎn)業(yè)，融入菏澤，參與地域分工，與菏澤進(jìn)行錯(cuò)位競爭，著重開展紡織業(yè)和食品行業(yè)，培養(yǎng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。打造“陶朱文化，中國商都〞城市形象特色，建設(shè)具有濃郁地方特色的現(xiàn)代化生態(tài)園林城市。城市性質(zhì)：以紡織、農(nóng)副產(chǎn)品加工和商貿(mào)為主的園林城市。開展方向：城區(qū)用地開展方向以向北、向東開展為主，向西開展為輔；控制向南開展。定陶城區(qū)總體規(guī)劃：三軸、六帶、四組團(tuán)三軸----城區(qū)東西開展軸和南北開展軸：以菏商路、范陽路為城區(qū)的南北開展軸線，興華路為城區(qū)的東西開展軸線；六帶----六條景觀綠化帶：興華路城市景觀帶、菏商景觀大道綠化帶、京九鐵路綠化帶、定陶新河景觀綠化帶、南渠河景觀帶、高速連接線景觀帶；四組團(tuán)----老城組團(tuán)、新城組團(tuán)、東部工業(yè)組團(tuán)、西部科教文化組團(tuán)。從目前規(guī)劃實(shí)施情況看，中心城區(qū)的改造力度和速度較為緩慢，定陶縣的整體城市形象仍然較為老舊。菏澤及定陶縣房地產(chǎn)市場概況1、菏澤房地產(chǎn)市場概況菏澤市房地產(chǎn)市場的開展是在2003年剛剛起步，2004年至今才剛剛走上標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營的道路，從整體看，菏澤房地產(chǎn)市場相對落后，隨著近幾年政府的努力，房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入高速開展時(shí)期。房地產(chǎn)開發(fā)主要集中于東西兩個(gè)方向，東區(qū)為市政府所在區(qū)域、西區(qū)為牡丹區(qū)政府所在區(qū)域。年度開發(fā)投資住宅投資商業(yè)投資施工面積竣工面積銷售面積2021106.2390.726.480031532.72416.15647.92021148.53131.5110.571853.63412.04788.832021176.31156.4517.062170.56356.01268.56投資:億元;面積:萬平方米2021年菏澤房地產(chǎn)開發(fā)投資完成106.23億元，比上年增長71.1%，增幅提高40.7個(gè)百分點(diǎn)。從房屋建設(shè)用途看，住宅投資增長69.8%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的85.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資增長25.4%，占6.1%。全年商品房施工面積1532.72萬平方米，比上年增長119.8%；房屋竣工面積416.15萬平方米，增長28.3%；房屋銷售面積647.9萬平方米，增長43.5%。2021年菏澤市全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成148.53億元，比上年增長43.1%。從房屋建設(shè)用途看，住宅投資完成131.51億元，增長48.2%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的88.5%；商業(yè)營業(yè)用房投資完成10.57億元，增長62.1%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的7.1%。全年商品房施工面積1853.63萬平方米，比上年增長27.7%；房屋竣工面積412.04萬平方米，增長4.2%；房屋銷售面積788.83萬平方米，增長25.8%。2021菏澤市房地產(chǎn)投資保持增長勢頭。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成176.31億元，比上年增長18.7%。從房屋建設(shè)用途看，住宅投資完成156.45億元，增長15.9%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的88.7%；商業(yè)營業(yè)用房投資完成17.06億元，增長61.4%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的9.7%。全年商品房施工面積2170.56萬平方米，比上年增長17.1%；房屋竣工面積356.01萬平方米，下降13.6%。2、定陶縣房地產(chǎn)市場概況定陶縣的房地產(chǎn)市場在2021年才剛剛開始開展，現(xiàn)在還屬于起步階段，目前定陶縣的新樓盤數(shù)量較少，房價(jià)總體而言仍比擬低，城鎮(zhèn)化的速度不明顯，總體上處于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的初級階段。從2021年至2021年的三年時(shí)間,定陶縣的房地產(chǎn)開發(fā)面積共有106.2萬平方米,竣工面積共有86.7萬平方米,三年來共成交商品房套數(shù)5044套,成交面積為58.43萬平方米。2021年的城區(qū)商品房的均價(jià)在2700元/平方米。2021年1-3月份，全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成8608萬元，占全縣規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資的比重為9%。銷售面積為37700平方米，同比增長34%。銷售額9996萬元，全縣房地產(chǎn)銷售均價(jià)維持在2651元/平方米。2021年來,定陶縣城區(qū)商品房的均價(jià)由2021年的2700元/平方米上漲至2900元/平方米。定陶縣專業(yè)市場情況菏澤天源綜合商業(yè)區(qū)工程名之前為：菏澤天源農(nóng)貿(mào)交易園，去年六月份改名為“菏澤天源綜合商業(yè)區(qū)〞。工程位于定陶縣黨校西側(cè)，菏商路以西，興華路以北，總占地面積1200多畝，總建筑面積達(dá)90萬平方米，商業(yè)面積近60萬平方米，工程分四期開發(fā):一期為菏澤田園農(nóng)貿(mào)交易園，二期為定陶家居建材五金市場，并配有城際公交車站。三期為定陶新天地商業(yè)中心，四期為高檔社區(qū)及花園洋房,并有學(xué)校、幼兒園等配套。目前一期已經(jīng)交付，二期在建。一期的建筑面積有3萬方，市場內(nèi)劃分為蔬菜、果品、水產(chǎn)肉類、副食品百貨、糧油、苗木、二動(dòng)車、農(nóng)資等八大專業(yè)交易區(qū)。但是目前的經(jīng)營情況并不理想，市場入住率極低，入住率低于15%，門面房多數(shù)空置。一期09年開盤，當(dāng)時(shí)的均價(jià)是兩千多每平米，房屋為兩層結(jié)構(gòu)，兩層的面積加起來在50平米左右，其中局部二樓的層高較高，可以做閣樓?，F(xiàn)在的租金價(jià)格：靠路邊位置明顯的鋪面租金最高為：6.7元/平方米/月；內(nèi)街的鋪面租金最低為：4.4元/平方米/月。范蠡商城范蠡商城位于興華路南、青年路西，為二層結(jié)構(gòu)建筑，有鋪面1024間以及局部露天攤位，主要經(jīng)營服裝服飾、日用雜貨等，2021年三月，根據(jù)?定陶縣總體規(guī)劃?，范蠡商城改造片區(qū)范圍為：南起陶朱公大街，東至青年路，西到陶驛路，北到興華路，規(guī)劃用地為商住用地。目前已有1/3鋪面、攤位關(guān)閉。目前在經(jīng)營的鋪面，位置靠近商場入口的，最高租金為：20元/平方米/月，其他內(nèi)街的租金一般為：8.33元/平方米/月。定陶建材家居市場興華商貿(mào)城位于縣城東關(guān)，是集建材市場、購物中心、住宅小區(qū)一體的多元化復(fù)合地產(chǎn)工程。其中的定陶建材家居市場建筑面積為2.5萬方，開盤時(shí)候均價(jià)2600元/平方米起，但是因?yàn)楦鞣N原因，銷售不是很理想，去化率在15%以內(nèi)，現(xiàn)暫停銷售改為招商，目前招商政策是兩年內(nèi)免租。沿街汽配門店沿街汽配門店分布在菏澤天源綜合商業(yè)區(qū)對面，鋪面數(shù)量較少,為一層的私建房門面，數(shù)量較少且建筑簡陋陳舊，戶型狹小，租金在10.5元/平方米/月左右。定陶縣在售樓盤調(diào)研1、星河灣星河灣位于定陶縣新舊城區(qū)結(jié)合處，緊鄰新河濕地公園，總用地面積191179平方米，建筑面積383574平方米，是集別墅、電梯洋房、高層、商業(yè)、酒店于一體的大型城市綜合體工程，也是定陶縣第一個(gè)別墅工程，將于下半年開盤，價(jià)格未定。2、菏澤天源綜合商業(yè)區(qū)工程位于定陶縣黨校西側(cè)，菏商路以西，興華路以北，總占地面積1200多畝，總建筑面積達(dá)90萬平方米，商業(yè)面積近60萬平方米，工程分四期開發(fā):一期為菏澤田園農(nóng)貿(mào)交易園，二期為定陶家居建材五金市場，并配有城際公交車站。三期為定陶新天地商業(yè)中心，四期為高檔社區(qū)及花園洋房,并有學(xué)校、幼兒園等配套。目前一期已經(jīng)交付，二期在建，開盤時(shí)間未定。3、美景國際現(xiàn)代城美景國際現(xiàn)代城位于定陶縣中心城區(qū)住建局對面片區(qū)，地理位置很優(yōu)越，在城區(qū)中心。該工程總占地面積19.3萬㎡，規(guī)劃總建筑面積91萬㎡；其中：住宅面積53萬㎡，酒店及商業(yè)面積32萬㎡，地下面積6萬㎡；方案總投資額25億元，是定陶縣目前最大的舊城改造工程。工程建成后將容納居住家庭4506戶、吸納經(jīng)營商戶一千家左右。美景國際現(xiàn)代城功能定位為：“效勞全縣、輻射全市〞的集購物、餐飲、商務(wù)、旅游、休閑娛樂和高品質(zhì)住宅于一體的城市綜合體，是城市公共活動(dòng)中心的主體和引導(dǎo)消費(fèi)、促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的主導(dǎo)力量。它的建成必將成為定陶中心城區(qū)未來最繁華、最核心區(qū)域，必將提升定陶未來15年的城市開展。本工程將于下半年開盤，目前處于排號(hào)中，價(jià)格未定。4、濱河春天濱河春天位于定陶新城區(qū)，地處濱河路與菏商路交匯處，是菏建房地產(chǎn)開發(fā)投資興建的14萬平方米完美復(fù)合型雙景社區(qū)，多層、小高層、花園洋房錯(cuò)落有致，工程占地約140畝，分三期建設(shè)，共29棟樓，總建筑面積約16萬平方米，容積率僅為1.8，綠化率達(dá)41.5%以上，可容納住戶1113戶，是一個(gè)集居住、商業(yè)于一體，功能設(shè)施齊全的高品位、高端型小區(qū)。目前在售的是三期的17、19、22號(hào)樓，戶型為三室兩廳和兩室兩廳，價(jià)格最低的是6樓，均價(jià)2100元/平米，其他樓層價(jià)格在2900——3200元/平米之間。5、中央新城

定陶新源?中央新城，總建面積23萬平米，總占地14萬平米。工程距定陶中央行政新區(qū)僅十分鐘步程，是定陶縣委、縣政府重點(diǎn)招商引資工程，位于府前大道兩側(cè)，菏商路以東，陶驛路以西，工程?hào)|側(cè)是規(guī)劃行政辦公用地，北側(cè)是建造中的學(xué)校及規(guī)劃醫(yī)院用地，西側(cè)是菏商路，南臨鏡湖路。距菏澤市中心15公里，距鄭州、濟(jì)南兩大國際機(jī)場200公里，2小時(shí)即可到達(dá)。定陶新源?中央新城35%綠化率，2大景觀帶、4大景觀區(qū)、人車分流系統(tǒng)，寬達(dá)20米以上的樓間距。社區(qū)中心設(shè)有大面積的中央休閑廣場，水系和中央綠地，目前尾盤，均價(jià)2900元/平米左右。6、博文華府本工程位于定陶縣青年路與東豐路交匯處，西新河的南岸，是老城區(qū)與開發(fā)區(qū)的交匯處。超市、會(huì)所、社區(qū)門診、各類文體娛樂及教育設(shè)施齊全。小區(qū)與名校博文中學(xué)為鄰，設(shè)有品牌中央空調(diào)及24小時(shí)的熱水供給系統(tǒng)。目前均價(jià)3345元/平米。7、新河嘉園新河嘉園位于定陶縣新城商業(yè)核心地帶，南臨供電局及教育局，北臨定陶新河，東臨北苑小區(qū)，西臨青年路，由菏澤市康乾房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)運(yùn)作。該工程用地總面積98299平方米，建筑面積247462平方米，工程建筑有22棟多層、5棟小高層、6棟高層共33棟住宅，并配套有幼兒園、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)健身廣場、中心景觀廣場、水系景觀園林、噴泉等休閑設(shè)施，綠化率高達(dá)36.9%。周邊交通便捷，學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、商場等設(shè)施齊全。套型面積為88-135平方米的二房和三房，戶型方正明亮、南北通透，絕大多數(shù)戶型采用雙陽臺(tái)和落地窗的設(shè)計(jì)。目前均價(jià)2700元/平米。地塊自身素質(zhì)調(diào)研與分析(詳情見附件:定陶縣老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃)地塊位于菏商路以東、興華路以北、陶驛路以西、古塔路以南，位于定陶的老城區(qū)，屬于縣區(qū)舊城改造工程，地段比擬優(yōu)越。菏商路20分鐘直達(dá)菏澤市區(qū)，交通便捷。菏商路西就是正在建設(shè)的星河灣小區(qū)，地塊處所的區(qū)域位置為次中心城區(qū)，以后的周邊環(huán)境、居住人群均比擬高檔，但是拆遷面積和拆遷難度較大，前期投入的資金過多?？偨Y(jié)與建議通過此次調(diào)研，可以得出以下結(jié)論：菏澤市區(qū)目前的城市規(guī)劃布局以向東開展為主，向南開展為輔，適當(dāng)向北開展，嚴(yán)格控制向西開展。而定陶縣的開展規(guī)劃那么是城區(qū)用地開展方向以向北、向東開展為主，向西開展為輔；控制向南開展。且定陶距菏澤市區(qū)僅20公里，未來的定陶將和菏澤連為一體，定陶已列入菏澤市新一輪市區(qū)規(guī)劃。定陶的經(jīng)濟(jì)總量比擬小，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不太合理，粗放型經(jīng)濟(jì)增長方式尚未根本改變，社會(huì)建設(shè)相對滯后于經(jīng)濟(jì)開展城市，城鄉(xiāng)居民增收的根底不夠穩(wěn)固。定陶地處魯西南平原區(qū)，城鎮(zhèn)化率不高。尤其是與一些二三線