上海復地成都市場精裝調查報告

上海復地成都市場精裝調查報告 四川中原物業(yè)參謀二零一零年六月目錄第一局部精裝房的開展歷程 4一、國內(nèi)精裝房開展歷程 41、國內(nèi)精裝房的開篇 42、國內(nèi)精裝房的開展階段 73、國內(nèi)精裝房的開展現(xiàn)狀 94、精裝房風險分析 12二、國內(nèi)精裝房裝修開展環(huán)境 141、國內(nèi)客戶對于精裝房的認知及接受度 142、國內(nèi)精裝房裝修產(chǎn)品特征 163、主流開發(fā)企業(yè)精裝房產(chǎn)品配置 224、國內(nèi)客戶對于未來精裝產(chǎn)品配置的需求 225、國內(nèi)一線城市精裝房需求分析 246、國內(nèi)一線城市精裝房溢價能力分析 257、國內(nèi)一線城市的典型精裝房 27三、國內(nèi)精裝房市場結論 54第二局部成都市場精裝房的開展歷程 55一、成都市場精裝房的開展歷程 55二、成都市場精裝房目前的市場格局 57三、結論 58第三局部成都市場精裝房的供需情況 58一、成都市場精裝房的供給情況 581、精裝工程供給總量 582、精裝房供給分布 593、精裝房供給物業(yè)類型 61二、成都市場精裝房的需求狀況 63三、成都市場精裝房價風格查及溢價能力分析 631、精裝標準分析 642、裝修價格與銷售價格比照分析 643、溢價能力分析 664、家電利潤空間 68四、城南精裝市場情況 691、目前城南主要精裝樓盤情況 692、城南精裝樓盤分布情況 693、城南典型樓盤案例 70案例一、譽峰 70案例二、疊翠峰 734.城南市場總結 74五、結論 75六、重點案例分析 77案例一、朗御 77案例二、把戲年喜年廣場 78案例三、鷺島國際社區(qū) 79案例四、龍湖三千城 81案例五、萬科金域西嶺 82案例六、恒大綠洲 83第四局部成都市場精裝房配置情況分析 85一、成都市場精裝房配置狀況 851、別墅類物業(yè) 852、高端電梯豪宅 853、普通電梯產(chǎn)品 874、公寓產(chǎn)品 92二、成都市場精裝房配置相關供給商調查 95三、結論 96第五局部成都市場精裝房的客戶需求分析 97一、精裝產(chǎn)品的客戶需求調查 971、別墅精裝產(chǎn)品的客戶問卷調查 972、電梯豪宅精裝產(chǎn)品的客戶問卷調查 1153、普通住宅精裝產(chǎn)品的客戶問卷調查 1324、公寓產(chǎn)品的客戶問卷調查 1515、業(yè)內(nèi)人士訪談 1676、局部精裝交房后客戶訪談 168二、結論 1691、各產(chǎn)品體系下的客戶需求情況匯總分析結論 1692、行業(yè)內(nèi)人士對市場現(xiàn)狀及未來的看法 170第六局部整體報告結論與啟示 171一、整體報告結論 171二、對各物業(yè)精裝開展的啟示 174第一局部精裝房的開展歷程一、國內(nèi)精裝房開展歷程1、國內(nèi)精裝房的開篇1.1國內(nèi)精裝房的開展概況房地產(chǎn)市場成熟的標志之一就是毛坯房時代的結束，毛坯房只是一個半成品，精裝房才是一個完整的產(chǎn)品，也是市場的需求。在歐美等房地產(chǎn)業(yè)興旺國家，美觀的精裝修是置業(yè)不可無視的標準。據(jù)統(tǒng)計顯示，海外市場全裝修樓盤已占到70%的市場份額。國內(nèi)精裝房自上世紀90年代初開始初露端倪，經(jīng)過20來年的開展，各個城市開展水平參差不齊。從國內(nèi)精裝房市場的開展來看，北京、上海和廣州的精裝房比例均超過了50%，但成都的精裝房比例僅為20%左右。隨著經(jīng)濟的開展，社會剛性需求，精裝房房數(shù)量的與日俱增，“精裝房〞這一概念在逐步地被廣闊購房者所熟悉和接受。經(jīng)調查，精裝房是廣闊投資者和單身高薪者的擇優(yōu)選擇。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商所提供的全裝修房，由于是批量裝修，在材料、設計與施工等各個環(huán)節(jié)都具有集團購置的優(yōu)勢，單位價格相對會比個人裝修廉價。另一方面，關于全裝修房的質量投訴也在上升。同時精裝房現(xiàn)已成為開發(fā)商新建樓盤哄抬價格的重要砝碼。國家政府已經(jīng)明文倡導商品住宅全裝修，很多大城市也紛紛響應，不少成功的工程應運而生，市場反響熱烈。因此，隨著開發(fā)商和購置者的供給方式、經(jīng)營理念和消費意識的日趨成熟，精裝房將逐漸取代毛坯房的主導地位，成為市場的主流產(chǎn)品。1.2國內(nèi)精裝房的政策概況為了促進住宅產(chǎn)業(yè)化開展、減少二次污染，提高裝修質量，國家早在1999年就提出了“在新建商品住宅中積極推廣一次性裝修或菜單式裝修的模式〞，并在2002年出臺?商品住宅裝修一次到位實施導那么?來指導精裝房的具體實施，經(jīng)過近十年的探索和實踐后，又在2021年進一步提出加強住宅裝飾裝修管理，引導、鼓勵和扶持新建商品住宅實行一次裝修到位或菜單式裝修的做法。以下為國家出臺的關于精裝修房的相關政策。國家出臺的關于精裝修房的相關政策序號政策名稱編號發(fā)布日期頒發(fā)部門主要內(nèi)容1關于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質量的假設干意見國辦發(fā)〔1999〕72號1999年7月5日建設部、國家紀委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、科技部、國家稅務總局、國家質量技術家獨具、國家建材局加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，防止二次裝修造成的破壞結構、浪費及擾民等形象2商品住宅裝修一次到位實施導那么建住房〔200〕190號2002年7月18日中華人民共和國建設部住宅裝修的各個實施細那么3關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知建質〔2021〕133號2008年7月29日中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部制定出臺相關扶持政策，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式在國家推出一系列鼓勵裝修住宅開展的政策之后，各地方紛紛出臺了相應的配套政策，并制定了相應的時間節(jié)點和任務目標。以下為局部主要城市的相關規(guī)定的主要內(nèi)容。各地出臺的關于精裝修房的相關規(guī)定城市主要內(nèi)容上海到2021年，上海市精裝房占新建商品住宅的比例在中心城區(qū)要求到達60-70%，其他地區(qū)力爭到達30-40%。北京2008年12月10日，發(fā)布?關于北京市經(jīng)濟適用住房建設安裝工程費用標準的通知?，明確規(guī)定經(jīng)濟適用住房裝修要一次到位。深圳2021年初，深圳市國土房產(chǎn)局出臺?關于推進住宅產(chǎn)業(yè)化的行動方案?，提出強力推進住宅一次性裝修，力爭2021年年底前實現(xiàn)精裝房銷售率100%，7月，?深圳市建筑廢棄物減排與利用條例?再次提交市人大常委會審議，規(guī)定普通住宅將不能再以毛坯房的形式銷售南京2021年8月，南京市建工局在?關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知?發(fā)布后，第一時間宣布精裝房“一房一驗〞實施細那么將出臺實施。而在南京實施“一房一驗〞的兩年多時間里，精裝房的裝修標準納入檢查范圍。重慶到2021年，裝修成品住宅將到達新建住宅的30%以上。以上可以看出，在國家對精裝房開展的大力提倡下，各地紛紛制定相應標準政策，精裝房市場開展迅速。雖然目前政策尚不完善，但政策的方向性已非常明確，精裝房勢必同國外興旺國家一樣，成為市場主流。1.3國內(nèi)精裝房開展前景預測在歐美興旺國家，清水房那么完全被淘汰。在這些國家精裝修的標準已經(jīng)真正到達了“拎包入住〞，整體櫥柜、成品門窗、整體衣帽間、家具家電等，甚至整體衛(wèi)生間、整體廚房等一應俱全。事實證明，精裝房的開展為大勢所趨。精裝房有利于國家標準裝修市場。而根據(jù)興旺國家房地產(chǎn)成功經(jīng)驗，建筑與裝修設計一體化是住宅產(chǎn)業(yè)化的必由之路。在國內(nèi)，尤其是對生活和工作節(jié)奏越來越快的現(xiàn)代化的大都市，精裝時代即將到來，這是房地產(chǎn)市場走向成熟的重要標志。目前國內(nèi)精裝水平還不是很高，主要原因是裝修標準不高，主管部門和有關機構出臺相應的精裝修房驗房標準，將精裝修房標準納入預售合同文本內(nèi)容，并適當引導精裝修消費觀念。由此可見，對于國內(nèi)精裝房開展比擬滯后的地區(qū)及開發(fā)商本身而言也是一種時機，但在競爭日益劇烈的今天，對于購房者而言精裝房最主要的還是品質，國內(nèi)并不缺乏購置精裝房的人群，缺的是真正像國外那樣高水平的“精裝房〞！2、國內(nèi)精裝房的開展階段2、1開展階段劃分國內(nèi)精裝房的開展可分為四個時期：1〕萌芽期，在80年代末到90年代初，這個期間中國尚未進行“房改〞，還主要以福利分房為主。在這一階段，一些單位福利房出現(xiàn)精裝萌芽，這種精裝比擬初級，裝修范圍集中在廚衛(wèi)上，比方在廚衛(wèi)出現(xiàn)局部裝修，地面打平，墻面水泥抹平等。2〕初步開展期，97年到2005年，97年建設部開始引導裝修房，各地開發(fā)商相應號召，大多數(shù)用買房送裝修來吸引購房客。這個階段在一些一線城市出現(xiàn)的局部高端工程上位滿足高端客戶的需求，而采取菜單式裝修形式，精裝房有了初步的開展。3〕高速開展期，2005年至今，這期間精裝房市場得到了很大的開展，局部沿海一線城市精裝房比例已經(jīng)到達50%以上，預計在持續(xù)開展10-15年，局部一線城市精裝將逐步與國外精裝靠齊。全國政策地方政策市場背景90年代初1997年?家庭居室裝飾裝修管理試行方法??關于在局部城市開展家庭居室裝飾裝修管理試點工作的意見?1998年

毛坯房一統(tǒng)天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍經(jīng)過簡單的統(tǒng)一裝修，主要裝修對象包括墻面、衛(wèi)生間、廚房等，并配備一些簡易設備，如坐便器、水槽、水龍頭等，此時的裝修房看似面面俱到，但其實際裝修標準極低，建材品質較差，人工水平不高。菜單式裝修房嶄露頭角1997年以來，建設部開始引導裝修住宅。伴隨房地產(chǎn)市場的開展，少量開發(fā)企業(yè)嘗試提供裝修住宅。由于開發(fā)企業(yè)與消費市場雙方皆對全裝修住宅缺乏信心，此階段裝修住宅以菜單式選擇為主1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2021年2021年2021年未來

?關于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質量的假設干意見?在15個新建小區(qū)內(nèi)試點推行"菜單式全裝修"?關于在本市開展新建住宅菜單式全裝修試點工作的通知??建筑裝修工程質量驗收標準??上海市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化開展"十五"方案綱要??住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法??商品房住宅裝修一次到位實施到那么?開發(fā)商在銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致?住宅性能評定技術標準?出臺一系列措施鼓勵開發(fā)商推出全裝修房2021年上海全裝修房預計將到達15萬套2021?關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知?，

買房送裝修成為市場熱點2001年開始，國家與地方引導、標準裝修住宅產(chǎn)業(yè)的政策與事件密集出臺，裝修住宅質量得到保障，消費者對裝修住宅的抗性逐步下降。裝修房比重有顯著提升。在開發(fā)企業(yè)對裝修方式的選擇上，從本錢角度考慮，菜單式裝修方式逐步退出開發(fā)企業(yè)的視野，開發(fā)企業(yè)更趨向提供本錢相對低廉、操作相對簡潔的精裝房。同時又從躲避風險的角度，引入“買房送裝修〞的概念，并受到眾多開發(fā)企業(yè)的模仿。裝修、毛坯住宅平分市場經(jīng)過多年的運作，開發(fā)企業(yè)對裝修住宅對裝修住宅的操作方法日趨成熟，裝修對住宅的溢價能力也在逐步加強。再加以政策的引導，以全裝修為代表形式的裝修住宅數(shù)量迅速上升。按上海市2021年方案推出15萬套裝修住宅的目標，即意味著每2套住宅中便有1套是裝修房。要求各地要制定出臺相關扶持政策，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步到達取消毛坯房。裝修住宅成為市場主流產(chǎn)品以近年裝修住宅比重增長幅度、以及國外較先進的房地產(chǎn)市場狀況，毛坯房被淘汰的趨勢已然顯見。裝修住宅將成為市場主流產(chǎn)品。3、國內(nèi)精裝房的開展現(xiàn)狀

全國房地產(chǎn)市場開展程度各不相同，精裝房市場開展也有一定差異，但總體來看，目前精裝房比例總體偏低，但呈上升趨勢。以下舉例說明幾個重點城市精裝房開展的根本狀況。3.1北京精裝房市場開展現(xiàn)狀2003年以前，北京精裝修商品房很少，有也是僅限于小戶型；自國家2003年頒發(fā)?商品房住宅裝修一次到位實施到那么?，北京精裝房開始迅速開展，最先引領市場的根本為酒店公寓，且多數(shù)以買房送裝修的形式，許多購房者逐漸認知和接受了精裝房。到2006年，50%以上的高檔樓盤在實行精裝修，而城市中心的酒店式公寓、高級公寓及高檔住宅區(qū)幾乎全部在推廣。2021年，北京精裝房面積占所開發(fā)面積60%以上，在全國處于領先水平，目前北京正在醞釀出臺規(guī)定，要求今后新建的廉租房、經(jīng)濟適用房都要一次裝修到位，減少住戶二次裝修的煩惱和浪費。3.2上海精裝房市場開展現(xiàn)狀上海市國內(nèi)最先開展精裝房的一線城市，早在2000年就在15個新建小區(qū)內(nèi)試點推行"菜單式全裝修"，頒發(fā)?關于在本市開展新建住宅菜單式全裝修試點工作的通知?和?建筑裝修工程質量驗收標準?，并且將精裝房的開展列入上海市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化開展"十五"方案綱要。據(jù)統(tǒng)計，目前上海市中心城區(qū)新開發(fā)樓盤全裝修比例已到達50%以上〔源自上海房地局數(shù)據(jù)〕。根據(jù)方案，到2021年，精裝房占新建商品住宅的比例在中心城區(qū)將到達60%-70%，其他地區(qū)力爭到達30%-40%。

目前,精裝修房的市場份額更以每年15-20%的速度快速增長。上海本地開發(fā)商在裝修房市場走中高端路線，裝修價格根本都在1500-2500元/平方米，屬于中高檔，而外地知名開發(fā)商隨著進駐時間的推移，所處位置也向城市外圍靠攏，因此裝修價格集中在1500 元/平方米左右，根本屬于中檔裝修。海外開發(fā)商的特色就是資金雄厚、潮流新穎，因此在裝修房上都會有一些大膽創(chuàng)新，裝修價格根本在2500元/平方米，著力打造高檔產(chǎn)品。上海本地的裝修風格偏重柔和風格與都市風格，一種追求平穩(wěn)中帶點豪華、時尚的感覺。而外地開發(fā)商追求簡單舒適，是一種在簡約主義影響下衍生出來的清新風格，強調一種隨意性和平淡性。而海外開發(fā)商傾向于豪華富貴的古典感覺，把各種象征豪華的設計嵌入裝修之中。本地開發(fā)商比擬注重自身的口碑相傳和名譽保證，因此在裝修材料選擇上以知名品牌為首選，有相當局部的進口材料，力求用適宜的價格營造高檔的效果。而外地開發(fā)商主要偏重實用性，較多采用了國產(chǎn)知名品牌。海外開發(fā)商主力打造高端豪宅，因此裝修材料根本采用國際一線品牌，竭盡奢華。3.3廣州精裝房市場開展現(xiàn)狀90年代初，廣州開始出現(xiàn)精裝房工程，最早的裝修標準停留在根底裝修，櫥房不提供櫥柜。僅對地面、墻面、門窗以及管道和衛(wèi)生間進行了處理。滿足“可以使用〞的階段。2002年以來，廣州精裝樓盤市場比例節(jié)節(jié)攀高，市場占有率不斷上升。據(jù)悉，在廣州地區(qū)，2007年的精裝房比例已經(jīng)到達了60%〔源自廣州房管局數(shù)據(jù)〕，并且廣州市場已經(jīng)發(fā)出信號，力爭在未來的幾年內(nèi)，消滅毛坯房。中國房地產(chǎn)研究院指數(shù)有關數(shù)據(jù)，2021年廣州所推出的新樓盤中，精裝房占59.5%，毛坯房僅占40.5%，珠江御景灣、蘭亭西津、時代花生、合生君景灣、金碧世紀花園、中糧萬科金域藍灣等樓盤皆打出精裝修甚至全裝修的旗號吸引業(yè)主。2021年，廣州力爭將精裝房比例到達70%。3.4深圳精裝房市場開展現(xiàn)狀2004年，伴隨著深圳住宅市場的迅猛開展，以及福田、南山商務功能的不斷完善，大量的帶裝修小戶型的公寓產(chǎn)品進入市場。〔例如，福田的華府馨居、城投青蓮公寓；南山的米蘭公寓〕；同時間羅湖商圈范圍內(nèi)也有大量的公寓產(chǎn)品出現(xiàn)〔例如，東門168，藍堡公寓等〕局部品牌開展商開始推出具有菜單式裝修標準的工程，力圖到達營銷上的突破〔例如，中海怡美山莊；合正地產(chǎn)的梧桐合正錦園〕。進入2006年以來，伴隨著人們生活品質的提升，改善型居住需求迅速放大。深圳住宅市場中大戶型產(chǎn)品增多，且產(chǎn)品持續(xù)旺銷導致帶裝修樓盤比例略有下降；但2007年4季度至2021年上半年，由于政策調控的影響導致市場觀望氣氛濃重，導致局部樓盤開始通過帶裝修等營銷策略以到達促銷的目的。特別是2021年上半年，此比例更高達21%的歷史最高水平；目前深圳很多樓盤〔例如，萬科的萬科城及萬科第五園、金地梅龍鎮(zhèn)等工程〕都開始在精裝修上下工夫，在滿足住宅根本居住裝修功能的根底上，開始向更為人性化的設計及住宅產(chǎn)業(yè)化方向在努力。預計未來住宅精裝修將更多的向提升人居生活品質〔居住人性化〕方向努力。在當前樓市處于低迷期，開發(fā)商根據(jù)市場需求推出精裝房，對于堅決購房者的信心有一定幫助。另外，從市場的表現(xiàn)來看，精裝房的銷售都普遍好于毛坯房。4、精裝房風險分析雖然開展精裝房是大勢所趨，全國各大城市精裝房已開展到一定階段，但是在開展精裝房時也存在一些風險，下面列出一些在精裝過程中容易出現(xiàn)的風險，以供參考。4.1裝修房工程風險全裝修工程是一項非常復雜的綜合性工程工程，工程周期漫長，人員素質參差不齊，社會影響面廣，其間會產(chǎn)生諸多復雜的問題。通常樣板房是按照原土建圖紙設計裝修的，但實際土建施工的標準可能并不一樣〔例如比圖紙少一個插座〕等，這是通常由裝修公司在毛坯中對這些“不一樣〞進行彌補再進行裝修，當然這筆費用也就增加到裝修公司的頭上，裝修公司費用以外的增加難免會導致裝修質量的下降，相應增加了購房者與開發(fā)商的質量風險。目前有些土建工程的質量較差，客戶在竣工驗收合格后，裝修公司進場時卻發(fā)現(xiàn)墻面剝落，下水管存水彎沒有安裝等較為嚴重的質量問題，進而影響裝修房的最終效果。從根本上解決這一問題，主要依靠政策法規(guī)的進一步完善和整體行業(yè)素質的提升。家裝行業(yè)中普遍存在著以次充好、偷工減料等欺瞞行為，一些人員素質不高的裝修企業(yè)難免將這些不良行為帶入裝修房市場，這樣就時常會出現(xiàn)這些樣板房時精工細作，而實際大規(guī)模施工時粗制濫造的現(xiàn)象。4.2交房風險目前，精裝修房屋在交房時沒有國家強制執(zhí)行的驗收方法作為準繩，有的只是一些如?建筑裝飾裝修工程質量驗收標準?等推薦標準，這就給某些開發(fā)商在打出“精裝修〞標簽的房子上添加了很多的不確定因素。無論是“800元/平方米〞還是“1500元/平方米〞的裝修標準，在沒有統(tǒng)一驗收標準的保證下都成了模糊概念。即使在開發(fā)商與購房人簽訂的購房合同中明確框定使用材料，也難以防止收房時業(yè)主對精裝質量和效果不滿而產(chǎn)生的心理落差，導致糾紛繁多。所以，交房的風險主要表達在質量上，現(xiàn)在越來越多的客戶會請一些專業(yè)的公司來審核，主要審核的方面為：空氣檢測、水路、電路、吊頂、防水、墻漆、墻地磚、廚衛(wèi)、門窗、通風及核實建材型號等。故開發(fā)商需在裝修前向客戶說明詳細的裝修標準，裝修過程中對質量需嚴格把關，以免后期出現(xiàn)出現(xiàn)與承諾不符的質量問題。對于出現(xiàn)質量未達標的產(chǎn)品，需及時進行補救，無形中增大了開發(fā)商的本錢和難度，否那么一旦出現(xiàn)糾紛，將對開發(fā)商自身品牌形成不良影響。4.3市場風險精裝房在全國各大城市的開展參差不齊，一些城市在由于精裝房市場開展階段較低，精裝質量存在隱患，無品牌開發(fā)商參與精裝房，因此在這些城市客戶對精裝房有一定抗性，在銷售過程中存在市場風險。4.4金融風險按照銀行相關政策，精裝房客戶貸款金額需在竣工驗收后在支付給開發(fā)商，之前由于金融政策較為寬松，該政策并未嚴格執(zhí)行。但是目前銀行收縮銀根，金融政策趨緊，在這種情況下，銀行對相關政策嚴格執(zhí)行。銀行嚴格執(zhí)行該政策情況下，開發(fā)商資金流即使在銷售后也不能完全匯款，對開發(fā)商現(xiàn)金要求較高。二、國內(nèi)精裝房裝修開展環(huán)境1、國內(nèi)客戶對于精裝房的認知及接受度2021年2月，中國指數(shù)研究院做的關于購房者置業(yè)偏好的調查結果顯示，北京、上海、深圳、廣州等地購房者都普遍接受精裝修房，接受度都超過了50％。總之，隨著市場的開展，精裝修房應需而生，并在不斷增長的、巨大的消費者引領下，在國家和地方政府大力支持下，必將開展成為房地產(chǎn)市場的主力軍，成為一種市場開展趨勢。09年搜房網(wǎng)曾進行過一次問卷調查，這次的調查結果顯示：在被調查的7906名網(wǎng)友中，有接近74%的網(wǎng)友支持取消毛坯房，推行普及精裝房。約有21%的網(wǎng)友認為不應該取消毛坯房。這說明在普通的消費者之中，都非常認同精裝修房。約有51%的網(wǎng)友認為自己在購房時，會選擇購置精裝房。74%的網(wǎng)友認為精裝修房已經(jīng)成為大勢所趨。毛坯房向精裝修房子過渡，是建筑行業(yè)或者是房地產(chǎn)行業(yè)的一個進步，一場革命。雖然現(xiàn)在的市場，精裝房與毛坯房仍然并存，但兩者孰優(yōu)熟劣，真正有發(fā)言權的還是購房者，目前大局部購房者對精裝房的認同是市場開展的根本保障。2、國內(nèi)精裝房裝修產(chǎn)品特征通過我司針對15個重點城市100余個裝修房工程的綜合考量分析，可以看出裝修房工程產(chǎn)品存在以下特征：2.1裝修風格全裝修樣板房根據(jù)樓盤自身的定位和客戶群，在室內(nèi)格局、色調、家具材質、款式、陳設的造型等各方面力求表現(xiàn)不同風格的精髓所在與自己的獨特個性。古典風格〔豪華富裕〕把各種象征豪華的設計嵌入裝修之中，例如彩繪玻璃吊頂、壁爐、裝飾面板、裝飾木角線等等，而且根本上以類似于巴洛克風格結合國內(nèi)存在的材料為主要裝飾方式。代表樓盤：徐匯御苑 湯臣一品柔和風格〔平穩(wěn)獨立〕一種追求平穩(wěn)中帶點豪華的仿會所式的設計出現(xiàn)在全裝修的樣板房中。這種以黑胡桃為主要木工裝飾面板的風格較強調一種簡單但又不失內(nèi)容的裝飾形式。代表樓盤：上海灘花園 中環(huán)凱旋宮都市風格(獨立個性)注入動力的風格，尤其是隨著眾多的單身貴族的出現(xiàn)，這種風格大量地出現(xiàn)地公寓之中。由于很多時候，他們的居住者沒有諸如老人和小孩之類的成員，所以他們往往強調一種個性。代表樓盤：創(chuàng)智天地 碧云東壹棟清新風格〔輕淡寫意〕這是一種在簡約主義影響下衍生出來的清新風格。強調一種隨意性和平淡性。輕飄的白色紗簾配著一張柔軟的布藝沙發(fā)，再堆放著一堆各種顏色的抱枕，就形成了一個充滿懶洋洋氣氛的室內(nèi)空間。代表樓盤：天山河畔花園2.2地板裝修從上圖可以看出，實木復合地板的應用幾乎壟斷了其它的地坪裝修材料，從裝修標準1000元/m2到2000元/m2之內(nèi)的百分之七十以上的群眾樓盤通常都會選用實木復合地板裝修地坪，剩余百分之二十會選用是實木地板，只有百分之十會選用復合地板。而在2500元/m2以上的樓盤會更多的配置實木地板。2.3整體廚房從上圖可以看出，德國 poggenpohl品牌是整體廚房品牌中趨于當仁不讓的一線大牌，只有裝修標準在3000元/m2以上樓盤才能邀請到這個頂線品牌入駐。德國nobilia和國產(chǎn)美時分別是裝修標準2000元/m2和1000元/m2左右最具人氣的兩個檔次樓盤所歡送。2.4衛(wèi)浴設施從上圖可以看出，國產(chǎn)科勒最多是出現(xiàn)在裝修標準2000元/m2左右的樓盤中。而裝修標準1000元/m2左右的樓盤那么幾乎被國產(chǎn)的TOTO，科勒平分天下。奢華的進口衛(wèi)浴產(chǎn)品只出現(xiàn)在裝修標準2500元/m2以上的樓盤，而且出現(xiàn)五個以上進口品牌同時爭奪出現(xiàn)在頂級大盤中的現(xiàn)象。2.5空調設施從上圖可以看出，日本大金戶式中央空調是裝修標準在2500元/m2以上的高檔樓盤首選，其中，日本大金VRVII 戶式中央空調就用在上海最奢華的樓盤湯臣一品。其次，大金分體式空調更多的出現(xiàn)在裝修標準1000-2000元/m2之內(nèi)的樓盤。2.6廚房燃氣具設施從上圖可以看出，德國gaggenau的品牌形象被裝修標準在4000元/m2的頂級樓盤所認可，此品牌設計的爐灶、電烤箱、吸油煙機、微波爐無論從外觀造型或精湛的細部都為高端客戶所傾愛。其次，德國 smeg 品牌是表達高貴與完美廚房的第二選擇。西門子占據(jù)了裝修標準在2000元/m左右的主要樓盤。林內(nèi)品牌仍是裝修標準1000元/m2樓盤的最先選擇，前幾年可以籠斷這個檔次樓盤廚房設備的林內(nèi)品牌，正逐步被后起之秀伊萊克斯品牌瓜分大半市場。2.7墻磚從上圖可以看出，用大理石鋪砌廚房、衛(wèi)生間墻地面是裝修標準2500/m以上樓盤最常用的裝修材料。而國產(chǎn)亞細亞品牌瓷磚更多的被中，高檔樓盤所接受，在此需要解釋的是，亞細亞品牌只是在眾多國產(chǎn)品牌，如諾貝爾，冠軍中顯得略微突出，也可以說，亞細亞是國產(chǎn)品牌的代名詞而已。2.8其他系統(tǒng)從全國精裝房產(chǎn)品配置來看，尤其是在科技系統(tǒng)配置上，由于自然條件的差異，南北兩區(qū)域配置有所不同。北方由于冬季氣候寒冷，政府強制要求配置供暖設施，北方的工程均配置供暖設施；而在南方，尤其是在江浙一帶，由于在夏秋兩季“梅雨季節(jié)〞，空氣潮濕，江浙一帶精裝房尤其是相對高端的精裝工程均配備地暖系統(tǒng)；在福建、廣州、深圳一帶，由于地處亞熱帶，氣溫較高，因此相對高檔的精裝房工程均配置知名品牌中央空調和新風系統(tǒng)。3、主流開發(fā)企業(yè)精裝房產(chǎn)品配置國內(nèi)精裝房市場的配置根據(jù)區(qū)域、不同類型開發(fā)商而不同，故以下以國內(nèi)長期致力于精裝房開發(fā)的三家品牌開發(fā)商為例，用以說明目前國內(nèi)主流開發(fā)商在各個城市的主流配置。裝修配置萬科珠江瑞安地板實木復合實木復合優(yōu)質實木復合地板墻面高級品牌乳膠漆高級品牌乳膠漆高級品牌乳膠漆窗材彩色鋁合金門窗高級鋁合金彩色鋁合金門窗玻璃雙層中空玻璃雙層中空玻璃雙層中空玻璃廚房地面高級大理石高級大理石高級瓷磚墻面高級墻磚高級墻磚高級墻磚配置國產(chǎn)櫥柜國產(chǎn)櫥柜國產(chǎn)櫥柜、進口廚具衛(wèi)生間地面高級大理石高級大理石高級瓷磚墻面高級墻磚高級墻磚高級墻磚配置國產(chǎn)品牌衛(wèi)浴產(chǎn)品國產(chǎn)品牌衛(wèi)浴產(chǎn)品TOTO或同等品牌坐

便器和臺盆空調預留空調機位預留空調機位日立或同等品牌供水變頻水泵水箱供水變頻水泵水箱供水變頻水泵水箱供水進戶門雙門禁防盜門高級實木復合門(防火、防盜〕高級復合防盜門大堂挑空，全天然石材豪華裝修，天然大理石地面石材磚面地面電梯廳天然大理石墻地面，造型石膏板吊頂天然大理石墻地面，造型石膏板吊頂石材磚面地面電梯品牌知名品牌知名品牌知名品牌，如奧的斯4、國內(nèi)客戶對于未來精裝產(chǎn)品配置的需求工程分級配置及品牌設備系統(tǒng)中央空調、地暖、凈水、軟水、音響系統(tǒng)、循環(huán)熱水系統(tǒng)、雙開門冰箱、洗衣機廚房系統(tǒng)抽屜、拉欄等細致配置，米蘭石或進口石材、四件套或者以上電器衛(wèi)浴系統(tǒng)根據(jù)衛(wèi)生間空間盡可能細致配置，雙臺盆、凈身器可做選擇，高檔五金配件，高檔面磚或石材智能系統(tǒng)多處可視對講系統(tǒng)，先進集成智能控制系統(tǒng)，高檔開關面板燈光系統(tǒng)高檔酒店式多種情景智能照明系統(tǒng)收納系統(tǒng)豐富收納設置，高檔細致的五金配件，優(yōu)質的柜門處理工藝廳房系統(tǒng)實木復合地板，局部用石材，實木貼皮踢腳、門系統(tǒng)，高檔五金空調大金、約克廚房爐灶、電器Miele、kupperbusch、gaggenau〔德國〕洗衣機Miele、kupperbusch衛(wèi)浴潔具維寶、勞芬龍頭當代、高儀、漢斯格雅廚房櫥柜Poggenpohl、SieMatic水槽BLANCO5、國內(nèi)一線城市精裝房需求分析位于金字塔的中高層的消費者，對精裝房的接受程度較高。這類客戶文化層次較高，具有較強的經(jīng)濟實力，沒有太多的時間和精力為裝修事情操勞，所以比擬喜歡一次到位的精裝修房。中高端客戶對于裝修的品質和品牌十分看重。對于投資客戶，特別是來自外地的投資客戶來說，對更愿意購置精裝，一方面是沒有太多的精力去管理裝修事務，另一方面精裝修房可以更早地獲得投資收益。他們希望精裝修房的功能較為齊全，以省去重新購置的麻煩。以下是幾種比擬容易接受精裝修的客戶群的特征：★外地購房者這局部購房者又分兩種，一局部是自住，因為缺乏時間加上人生地不熟，如果親自裝修會有不少困難，選擇精裝修那么可直接拎包入??；另一局部是投資，既然如此就更不需要自己動手全程裝修，裝修費計入房款，直接付款購房一次性到位，交房即可出租?！锒沃脴I(yè)者這局部人群，有些是因為親身經(jīng)歷過一次置業(yè)時裝修的辛苦，深有體會，決定二次置業(yè)的時候省點力氣；另一局部是想享受一下專業(yè)團隊、大開發(fā)商的精裝修品質，感受新奇和高端?！锬贻p人群年輕人一是比擬容易接受新鮮事物，二是經(jīng)驗不夠，三是為了省時省力，只要選定一種裝修風格，直接把裝修的具體麻煩瑣事交給開發(fā)商，符合年輕人爽快的個性?！锒际芯⑦@類購房者因為每天都繁忙的奔波在工作場生意場，即使有空余的時間也不愿意花在監(jiān)控裝修，或者跑建材市場之類雞毛蒜皮的事情上，還有局部是方便出差、居住、閑時出租之類；如此就直接甩手甩錢給開發(fā)商裝修，交房直接入住。6、國內(nèi)一線城市精裝房溢價能力分析6.1提升樓盤銷售價格精裝房在旺市時能提高工程品質感，獲得溢價空間。例如2007年7月后海公館以26000元／平方米入市，帶3000元／平方米高標準精裝修，極大提高了工程整體競爭力。在淡市時，精裝房還能作為優(yōu)惠方式，提高工程附加值，支撐銷售表現(xiàn)。當然，地產(chǎn)商應將精裝修作為附加給客戶的效勞，而不應將其作為一條新的盈利渠道。6.2樹立樓盤高端形象精裝房通過建筑設計及材料細節(jié)的處理來到達真正人性化家居的目的，在根本的平面居住模塊上配備世界頂級品牌的功能器具，打造高品質的生活配套，從而延續(xù)物業(yè)由內(nèi)到外的品質感，迎合時代開展潮流和目標消費者需求。如紅樹西岸，打造了全屋量身定做的智能化家居系統(tǒng)。6.3減少裝修本錢，防止自裝的不標準行為普通毛坯房在交房入伙后長達半年到一年的時間，整個社區(qū)都處于大面積裝修中，噪音污染及廢料污染嚴重，精裝修交房可以有效地防止這一點。此外，由于精裝修工程具備集中式采購、規(guī)?；\作的條件，可以有效降低裝修本錢。且精裝房收樓后便可入住或出租，可比毛坯房提前獲得收益。受90／70政策限制，目前市面上局部戶型涉及結構更改或者拼合問題，裝修的過程更加復雜，改裝到位后帶裝修交房，可以消除消費者自行裝修時水電改造、亂拆承重墻、裝修噪音污染等浪費違規(guī)行為。分類影響直接經(jīng)濟效益對銷售價格產(chǎn)生影響旺市淡市提高工程品質，獲得溢價空間提高工程附加值〔優(yōu)惠〕，支撐銷售實現(xiàn)2007年7月后海公館以26000元/平方米入市，帶3000元/平方米高標準精裝修，極大提高了工程在區(qū)域內(nèi)的整體競爭力2021年2月金地梅龍鎮(zhèn)以11700元/平方米入市，待1200元/平方米裝修，讓客戶感覺物超所值，開盤當天取得40%的銷售率非直接經(jīng)濟效益樹立工程高端形象減少自行分散裝修的麻煩對小戶型自住客戶，減少自行裝修麻煩，收樓即入??；對投資客戶，收樓即可放租，比毛坯房提前獲得收益；由于90/70的政策限制，目前市面上局部戶型涉及到結構更改或者拼合問題，裝修的過程更加復雜，改裝到位后帶裝修交房，可以免除客戶購房時的疑慮，促進銷售防止入住后噪音干擾及二次污染普通毛坯交房，在入伙后長達半年到一年的時間整個社區(qū)都處于大面積裝修中，噪音污染及廢料污染嚴重，精裝修交房可以有效的防止這個問題7、國內(nèi)一線城市的典型精裝房7.1上海案例一、【華府天地公寓】精裝修標準為5000元/平米，通過精裝品質打造，一躍成為2005年上海最貴的公寓，且銷售非常成功。〔1〕工程配置功能室地面墻面配置衛(wèi)生進口品牌地磚進口品牌墻磚主衛(wèi)采用日本進口Toto智能化全自動坐便器，德國Hoesch、意大利Teucoh或同級產(chǎn)品按摩浴缸。次衛(wèi)采用德國Duravit、德國Vileroy&Boch或同級坐便器，配置德國Kaldewei或同級產(chǎn)品浴缸。配置德國Dornbracht、德國Hansgrohe、德國Grohe或同級產(chǎn)品水喉廚房進口品牌地磚進口品牌墻磚、進口品牌乳膠漆德國Miele電器、德國EBKE、意大利Scavolini或同級產(chǎn)品櫥柜；德國Miele或同等級產(chǎn)品廚房電器；德國Blanco或同級產(chǎn)品廚房水槽；美國DupontCorian或同級產(chǎn)品櫥柜臺面〔2〕工程圖片〔3〕工程裝修材料建筑材料外墻：石材;其它：進戶門：高級實木防火防盜鋼木子母門,并配進口門鎖；走廊：進口品牌石膏板、進口品牌乳膠漆；窗材：高級鋁合金鋼窗、雙層中空玻璃、圓弧局部為單層玻璃大堂：天花板為進口品牌石膏板、進口品牌乳膠漆；墻面為進口大理石、進口品牌墻磚、高級壁布、進口品牌乳膠漆；地面為進口大理石、進口品牌地磚、進口地毯、品牌實木地板；電梯廳：墻面為進口大理石；地面為進口大理石、進口品牌地磚；電梯品牌：日本FUJITEC；智能設施安保系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、車庫安保系統(tǒng)、入戶門報警系統(tǒng)、緊急按鈕；智能化設施：讀卡到指定樓層、遠程抄表系統(tǒng)、煤氣泄露報警系統(tǒng)、光纖寬帶入戶、智能一卡通系統(tǒng)、采用EIB歐標總線智能控制系統(tǒng)。；供水系統(tǒng)：美國Pentair、美國Culligan；熱水爐采用德國Viessmann、法國Chappee；空調新風系統(tǒng)：日本大金、三菱或同級產(chǎn)品〔VRV帶新風、新冷媒R410A〕；其他配置：客廳、餐廳、臥室、主衛(wèi)、書房均配備地暖系統(tǒng)，次衛(wèi)配備散熱架采暖。每戶預留不少于兩條線接口，客廳與臥室預留分盒線，寬帶到戶。每戶預留不少于正副兩個衛(wèi)星及有線電視線路接〔衛(wèi)星接收系統(tǒng)在政府批準后開通〕。案例二、【世茂濱江花園】〔1〕工程概況物業(yè)名稱世茂濱江花園工程分級高檔目前售價36000元/m2裝修報價3000元/m2估算本錢1800～2300元/m2城市上海建筑形態(tài)高層總建面積109800m容積率3.1開發(fā)商世茂(2)產(chǎn)品配置產(chǎn)品配置世茂濱江花園主要產(chǎn)品配置表設備系統(tǒng)大金中央空調廚房系統(tǒng)Poggenpohl櫥柜，抽屜、拉欄等精細配置，kupperbusch廚房電器，四件套以上的爐灶、電器配置衛(wèi)浴系統(tǒng)樂家衛(wèi)浴潔具，主衛(wèi)四件套，配高檔大理石、玻化磚智能系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)、衛(wèi)浴配置掛壁電視收納系統(tǒng)豐富收納設置，精細五金配件廳房系統(tǒng)復合實木地板、局部大理石(3)產(chǎn)品分析特點：該工程與上文分析的財富海景工程在同一區(qū)域，裝修標準與銷售價格之間的關系更具有說服力；客廳的落地玻璃窗及玻璃欄板有效的利用了鄰近黃浦江的自然優(yōu)勢；主衛(wèi)的浴缸采用的觀景設計，并配以液晶電視，考慮細致；功能考慮細致，如衛(wèi)生間配置掛鉤，方便洗浴時放置衣物。〔4〕工程瀏覽入戶區(qū)域〔5〕工程配置裝修標準2000元/平米工程分級部品配置設備系統(tǒng)中央空調、凈水、軟水、冰箱、洗衣機廚房系統(tǒng)抽屜、拉欄等細致配置，米蘭石或進口石材、三件套或者以上電器衛(wèi)浴系統(tǒng)根據(jù)衛(wèi)生間空間盡可能細致配置，雙臺盆、凈身器可做選擇，中高檔五金配件，高檔面磚智能系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)，中高檔開關面板燈光系統(tǒng)簡單設計的照明系統(tǒng)收納系統(tǒng)豐富收納設置，中檔細致的五金配件廳房系統(tǒng)實木復合地板，局部用石材，高檔五金空調大金、約克、日立、松下廚房爐灶、電器Smeg、進口西門子洗衣機Smeg、進口西門子衛(wèi)浴潔具國產(chǎn)杜拉維特、樂家、科勒龍頭高儀、漢斯格雅、樂家、科勒廚房櫥柜Rational、柏麗、Leicht水槽REGINOX、FRANK2000元/平米的裝修標準的產(chǎn)品與3000元/平米及以上的配置與品牌差異比擬明顯；從局部配置可以看出，該級別裝修以功能實用作為根底，將烤箱等部品舍去，并且在裝飾材料上也降低的局部產(chǎn)品規(guī)格；在品牌的選擇上，此類工程多項選擇擇客戶比擬熟悉的著名品牌，而非世界頂級品牌。案例三、【萬科朗潤園】朗潤園工程具備高起點設計、高度舒適性、充分環(huán)保性、高效節(jié)能性、居住便捷性、平安耐久性個人性化管理7大特征、綜合應用了26項新技術，比傳統(tǒng)型住宅更具舒適健康性、環(huán)保節(jié)能性和經(jīng)濟性?！?〕工程配置結構形式：多層建筑為磚混結構，小高層和花園洋房為現(xiàn)澆鋼筋混凝土短肢剪力墻結構公共局部：花園洋房采用劈離磚和局部質感涂料的外墻，多層、小高層那么用TOTO海潔特面磚和局部質感涂料；通力無機房電梯設計說明萬科朗潤園-現(xiàn)代簡約-2居室樓盤：萬科朗潤園居室：二房二廳風格：現(xiàn)代簡約面積：128平米造價：10.8萬〔2〕工程圖片案例四、【萬科金色里程】〔1〕工程配置公寓：結構形式：短肢剪力墻結構。內(nèi)墻飾面：壁紙。窗、陽臺門：斷橋鋁合金型材、雙層中空玻璃，局部窗采用LOW-E玻璃。地板：實木復合地板，局部人造石門檻。熱水器：“能率〞燃氣熱水器。廚房：鋪設墻地磚；定制櫥柜；采用“方太〞品牌油煙機、燃氣灶；“摩恩〞品牌櫥盆、櫥盆龍頭；廚房附設相關電器插座。衛(wèi)生間：淋浴間鋪設墻地磚；馬桶間墻面壁紙，地面瓷磚；安裝浴霸、排風扇；“美標〞品牌坐便器、臺盆；“摩恩〞品牌衛(wèi)浴五金；衛(wèi)生間附設相關電器插座。設計說明萬科金色里程-現(xiàn)代簡約-3居室居室：三居室風格：現(xiàn)代簡約樓盤：萬科金色里程面積：130平米報價：5萬半包〔2〕工程圖片別墅：結構框架結構外墻涂料、石材內(nèi)墻涂料門窗斷橋隔熱中空玻璃采暖博世或威能通訊ADSL衛(wèi)生間住宅衛(wèi)生間采用同層排水設計說明萬科金色里程-歐洲風情-別墅樓盤：萬科金色里程風格：歐洲風情居室:別墅面積：330平米報價:316000元7.2北京案例一、【SOHO北京公館】SOHO北京公館采用健康環(huán)保的雙層呼吸式玻璃幕墻，營造舒適的室內(nèi)空間，樓體采用鋼架結構，提供強大的平安保障。精美的室內(nèi)設計+現(xiàn)代家具布置+完美的家電設施式的全家居風格使SOHO北京公館成為令人矚目的SOHO中國第三代SOHO產(chǎn)品。SOHO北京公館的設計標準為超豪宅，有私家花園露臺作為露天的房間，家電齊全的起居室和臥室空間，耐用的材料〔主要為木材和石材〕，還可以看到城市全景的SPA浴室。暖氣：中央空調，分戶采暖精裝修配全套家電案例二、【富力城】CBD及泛CBD范圍內(nèi)最大規(guī)模的六星級生態(tài)會所日前在富力城亮相。該會所擁有2300平方米星光泳池，并首創(chuàng)六星級香薰CLUB，還首次引入了英式花生吧。其建筑面積近2萬平方米，地上四層地下二層，緊鄰富力城一期水面，并與“雙子座〞寫字樓相銜接。〔1〕工程配置外墻：外墻飾面主材為優(yōu)質外墻磚，底層裝飾石材或其他材質大堂：地面主材為拼花圖案花崗巖/大理石，墻身主材貼大理石到天花頂，吊精美天花配美觀燈飾，公共出入口選用電子控制透明玻璃門。首層室外入口局部鋪裝粗磨花崗巖或同等效果其他材質地面

電梯：三菱或日立，轎廂高檔裝修門窗：采用高檔木制四防門〔配防盜眼〕，配高檔進口門鎖，高級斷橋噴塑鋁合金雙層中空玻璃窗(含封陽臺窗戶)廚房：地面高級地磚，墻面高級面磚，天花高級鋁扣板吊頂，櫥柜品牌為歐派、漢森、科寶或同檔次品牌。配置人造大理石臺面、不銹鋼洗菜盆、冷熱水龍頭〔采用摩恩、泰馬或DELTA品牌〕、抽煙機、臺面嵌入式爐灶衛(wèi)生間：地面高級防滑地磚，墻面高級墻磚，天花高級鋁扣板吊頂供電：每戶均設獨立電表(采用卡式表)、配電箱一個供水：采用變頻式供水系統(tǒng)，提供24小時生活用冷、熱水供氣：每戶預留燃氣管道及卡式表消防：緊急求助報警、可燃氣體探測器，按國家有關規(guī)定安裝消防設施采暖：市政供暖，戶內(nèi)設森德、努奧奴高檔暖氣片或同檔次品牌通訊：每戶預留兩條外線，有線電視入戶，設置衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)〔衛(wèi)星電視系統(tǒng)以政府最終批示為準〕。小區(qū)光纖入樓富力城-現(xiàn)代簡約-一居戶型：一居室風格：現(xiàn)代簡約面積：70平方米預算：7萬元〔2〕工程圖片富力城-混合型風格-三居戶型：三居室風格：混合型風格面積：260平方米預算：12萬元所在小區(qū)：北京-富力城設計說明設計心得：設計定位于中式幾格與現(xiàn)在生活的結合，是融合東方意蘊與國際時尚元素的綜合家居設計。設計師在盡量不改變原建筑結構的根底上，以現(xiàn)代生活方式為原那么，并吸取東方古典空間曲徑通幽的手法，對平面布局做了較大的調整。臥室中的帷幔給人以無限的想像空間，使居室顯得更加寧靜、安詳、清爽得像天堂一樣。色調上，著力以白色、帶有質感的素色來休現(xiàn)整體風格的樸實穩(wěn)重，局部點綴紗的質感，使整個空間表達某種低調的華美感，裝飾上，以少量的中式元素來實現(xiàn)傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代舒適生活的統(tǒng)一。線條和整體格局的和諧也深深影響著意念中美好觸覺的生成。光滑的墻面、傾泄的光線、優(yōu)雅的弧度、柔美的色調，都使觸覺在虛幻之間變得實際，仿佛四肢觸到了品質。案例三、【蘋果社區(qū)】高端商務人群的聚集、交流和往來以及高端消費交際場所的存在是酒店效勞式公寓成立的必要條件，蘋果酒店效勞式公寓都具備?！?〕工程配置公共局部外墻：外墻外保溫及高級外墻涂料首層入口大堂：地面：主材為高級地磚，首層室外入口局部鋪裝粗磨花崗巖；墻身：主材為高級墻磚；天花：藝術天花配美觀燈飾；公共出入口：落地玻璃門；信箱：公寓首層設有各戶專用不銹鋼信箱；電梯及樓層電梯前廳：電梯：名牌電梯，梯速2.5米/秒，寬大轎廂，轎廂高檔裝修；地面：電梯前廳及走廊通道地面鋪高級地磚；墻身：首層電梯前廳及走廊為高級墻磚，標準層為高級環(huán)保乳膠漆；天花：高級環(huán)保乳膠漆配美觀燈飾；【主要設備系統(tǒng)】給排水設備：提供全天24小時全天生活熱水；暖通設備：供暖：市政供暖，戶內(nèi)設高檔鋼制散熱器〔努奧羅或同檔次〕；空調：贈送美的分體式冷暖空調；天然氣系統(tǒng)：天然氣管道入戶并設卡式表；網(wǎng)絡：五類線入戶，每戶均設信息插口；安防：首層大堂出入口安裝太川或同檔次〔彩色〕可視對講門禁系統(tǒng)；戶內(nèi)設置太川或同檔次〔彩色〕可視對講機；小區(qū)內(nèi)設閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；戶內(nèi)廚房設置可燃氣體探測器；有線電視：有線電視入戶，設置衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)〔衛(wèi)星電視頻道以政府最終批示為準〕；：每戶預留兩條外線；【室內(nèi)裝修】內(nèi)墻/頂棚：根據(jù)設計內(nèi)墻為進口壁紙、來威/立邦或同檔次環(huán)保乳膠漆產(chǎn)品，頂棚為來威/立邦或同檔次環(huán)保乳膠漆產(chǎn)品，裝飾石膏天花角線；地面：根據(jù)室內(nèi)設計采用圣象/升佳/樂屋或同檔次環(huán)保實木復合地板及蜜蜂/諾貝爾/歐神諾或同檔次仿古高檔地磚地面；戶門：高級三防門，配高級門鎖、防盜眼；內(nèi)門：選用優(yōu)質飾面門，配高級五金件；窗戶：高級鋁合金斷橋隔熱型材，雙層中空玻璃，配諾托高級五金件。廚房：用具：拉丘娜/旭樂或同檔次組合櫥柜，配備高檔名牌烤箱、油煙機、灶具、食物垃圾處理器，配高檔不銹鋼洗菜盆，科勒或同檔次系列品牌水龍頭；美觀照明燈具；頂棚：來威/立邦或同檔次環(huán)保乳膠漆飾面；地面：冠軍/亞細亞/諾貝爾或同檔次防滑瓷磚地面；墻面：冠軍/亞細亞/諾貝爾或同檔次瓷磚墻面；衛(wèi)生間：主衛(wèi)：科勒/樂家/吉事多或同檔次高檔品牌潔具〔洗手盆、浴缸、坐便器〕；配科勒/摩恩或同檔次混水龍頭、花灑；其它衛(wèi)生間：科勒/樂家/吉事多或同檔次高檔品牌潔具〔洗手盆、高級淋浴房、坐便器〕；配科勒/摩恩或同檔次混水龍頭、花灑；備注：只有一個衛(wèi)生間的戶型，無浴缸，只配置高級淋浴房地面：冠軍/亞細亞/諾貝爾或同檔次高級防滑地磚地面；墻面：冠軍/亞細亞/諾貝爾或同檔次高檔磚墻面，蜜蜂/諾貝爾/歐神諾或同檔次局部仿古磚墻面；頂棚：高檔鋁扣板吊頂，配美觀燈具；配備排氣扇；壁櫥門：有壁櫥的戶型采用史丹利或同檔次產(chǎn)品；開關面板：采用西門子/TCL或同檔次產(chǎn)品。南區(qū)裝修標準：【公共局部】外墻：外墻外保溫及高級外墻涂料；首層入口大堂：地面：主材為白色石材，首層室外入口局部鋪裝粗磨花崗巖或同等效果其他材質地面；墻身：主材為白色石材；天花：藝術天花配美觀燈飾；公共出入口：落地玻璃門；信箱：住宅首層設有各戶專用不銹鋼信箱；電梯及樓層電梯前廳：電梯：SIGMA〔韓國LG—OTIS〕電梯，轎廂高檔裝修；地面：電梯前廳及走廊通道地面鋪高級地磚；墻身：萊威牌高級環(huán)保涂料；天花：藝術天花配美觀燈飾；地下停車庫：地下專用停車庫，可直接進入住宅電梯廳，安裝保安監(jiān)控設施；水泥地面，墻面環(huán)保涂料；地下車庫采用自動噴淋滅火系統(tǒng)；園林景觀：小區(qū)集中綠地，并設自動噴灌系統(tǒng)；消防設備：按國家有關規(guī)定安裝消防設施；【室內(nèi)裝修】墻身：客廳及臥室為萊威牌高級環(huán)保乳膠漆；廚房為歐神諾牌高級瓷磚及萊威牌高級防水涂料；衛(wèi)生間為高級玻璃馬賽克及萊威牌高級防水涂料；天花：客廳、臥室、陽臺為萊威牌高級環(huán)保乳膠漆；廚房為萊威牌高級防水涂料；衛(wèi)生間為鋁扣板吊頂?shù)孛妫菏覂?nèi)走道、客廳、餐廳、臥室鋪設高級實木復合地板，配踢腳線；廚房、衛(wèi)生間鋪設歐神諾牌高級防滑地磚，配不銹鋼踢腳線；窗戶：高級斷橋鋁合金雙層中空玻璃窗，諾托牌五金件。門扇：入戶門選用軒源牌高檔防盜門，配高級門鎖、防盜眼；戶內(nèi)門選用優(yōu)質飾面門，配高級五金件；陽臺：墻面為萊威牌高級防水涂料，地磚同廚房廚房：漢森牌整體櫥柜，包括人造石臺面、不銹鋼洗滌盆、高檔冷熱水龍頭、高級五金件；贈送抽煙機、臺面嵌入式爐灶；衛(wèi)生間：高檔衛(wèi)具，包括座廁、玻璃淋浴房及花灑龍頭、人造石臺面或柱式面盆及冷熱水龍頭；配手紙架、毛巾環(huán)、化裝鏡、排風扇；〔座廁、面盆選用科勒品牌，淋浴房選用朗斯品牌?！程O果社區(qū)PINGOD-現(xiàn)代簡約-復式戶型：復式風格：現(xiàn)代簡約面積：226平方米預算：35萬元所在小區(qū)：北京-蘋果社區(qū)PINGOD設計說明小區(qū)：蘋果社區(qū)PINGOD居室：復式面積：226平米報價：35萬〔2〕工程圖片7.3廣州案例一、【富力院士庭】富力院士庭位于廣州市天河區(qū)東莞莊路72號，是富力集團2006年天河區(qū)的又一力作，樓盤地處天河區(qū)東莞莊路南邊，緊鄰豪宅聚集、商業(yè)繁華的天河北路，地段優(yōu)越，而且還是天河北地區(qū)最大的小區(qū)樓盤。附近有廣東工業(yè)大學、暨南大學華文學院、華南理工大學等眾多高校，“院士庭〞的樓盤名稱也由此而來。定位為區(qū)內(nèi)的高檔產(chǎn)品，針對天河區(qū)的白領和高知識人群。精裝修標準為2000元/平米，具體裝修菜單如下：一、公共局部：外墻：貼優(yōu)質高級外墻磚結合玻璃并配噴涂鋁合金遮陽板；住宅大堂：地面及墻身鋪設石材及拋光磚，配以造型天花、樓宇大門為高級智能監(jiān)控系統(tǒng)、防盜門配密碼鎖；電梯前廳：每層電梯前廳地面及墻身鋪優(yōu)質石材或拋光磚；設吊頂天花配精美地燈；電梯：設4部名廠電梯，電梯轎廂高級裝修；樓梯：地面及樓梯級為水泥砂漿找平，配防火門及扶手，墻身掃高級乳膠漆；公共走廊：地面鋪砌優(yōu)質地磚，輕鋼龍骨扣板天花；信箱：住宅首層防盜門外設有各戶專用不銹鋼信箱；可視對講機：統(tǒng)一安裝可視對講系統(tǒng)；二、住宅室內(nèi)裝修及設備：內(nèi)墻墻身：客廳及臥室墻身粘貼高級墻紙，廚房、衛(wèi)生間鋪貼高級瓷磚到天花頂；天花：客廳及臥室天花掃白色乳膠漆配天花角線。廚房、衛(wèi)生間吊鋁扣板〔一房套內(nèi)廚房天花為埃特板天花〕配精美燈飾，陽臺天花掃高級乳膠漆；地面：廳鋪優(yōu)質拋光磚配踢腳線，房間鋪復合地板配木腳線，陽臺地面鋪高級仿古磚或防滑磚，廚房、衛(wèi)生間及淋浴間鋪防滑磚；窗戶：選用高級鋁合金玻璃窗；門扇：戶門為高級木門連門套，配高級防盜鎖、防盜眼、臥房門為精美木門連門套，均配門鎖；陽臺：客廳或房間出陽臺門用鋁合金框配玻璃落地推拉門，欄桿為不銹鋼欄桿配白玻璃，陽臺預留洗衣機專用給水龍頭及電器插座，預留排水口；廚房：送全套高級櫥柜。組合櫥柜，配洗滌盆及高級水龍頭一個，送高級抽油煙機、高級煤氣爐及名廠排氣扇；衛(wèi)生間：配高級座廁，立柱式洗手盆配精美化裝鏡，高級水龍頭，高級玻璃淋浴間或淋浴簾〔連花灑〕，各衛(wèi)生間配排氣扇一臺；空調：廳、房預留分體空調機位，配冷凝水導管；水電設施：每戶均設獨立電表、水表、配電箱各一個，配插座，設獨立空調、照明專用線路，廚房、衛(wèi)生間供水管裝到預留位置；弱電：每戶裝有單獨弱電配置箱，有閉路電視、廳、房預留電視線插座、每戶預留2條直線線，廳、房線到尾。房預留信息網(wǎng)線插座；煤氣：每戶預留煤氣感到接口及煤氣表；7.4深圳案例一、【深圳萬科城】萬科打造的全面家居解決方案不同于傳統(tǒng)的精裝修〔在原有戶型設計的根底上機械的增加廚房、衛(wèi)生間等根本居住功能裝備〕，更多的從戶型設計入手，全面考慮人們居住使用功能的完善及提升，以及居住功能裝備附加價值的創(chuàng)造；以萬科城工程為例，我們可以看出在戶型設計上，更多的滿足了人性化居住的要求的完善。增設的玄關功能模塊上增加人性化的裝修功能。案例二、【深圳百仕達紅樹西岸】裝修標準：世界頂級設計師美國的ＬaurindaSpear,與香港的梁智天全程構思設計，樓板厚度為２６ＣＭ，裝修可達３０ＣＭ，采用陶式化學專利隔音墊，世界著名企業(yè)LG、霍尼韋爾〔Honeywell〕及日訊合力打造中國第一智能家居社區(qū)；智能自動化豪宅：采用德國進口電器裝修，中員空調、清風機、德國水源過濾器。可進行遠程控制和視頻會客。大門及電梯采用智能刷卡。在根本的平面居住模塊上配備世界頂級品牌的功能器具〔例如，水龍頭及花灑、衛(wèi)浴〕，打造“奢華品質〞的生活配套，從而到達塑造其頂級豪宅的根本要求；通過建筑設計及材料細節(jié)的處理來到達真正人性化家居的目的。三、國內(nèi)精裝房市場結論1、經(jīng)過近20年的開展，在政府的積極引導下，國內(nèi)精裝房已步入高速開展階段，尤其是在一線城市，精裝房市場占有率根本在50%以上。客戶對精裝房的接受程度逐步升高。2、從上海、深圳、廣州、北京等一線城市精裝房特征來看，一線城市在精裝范圍主要是在廚衛(wèi)裝修上，而廚衛(wèi)品牌上多考慮性價比擬高的品牌；局部高端豪宅工程，其精裝品牌上主要選擇國際知名品牌。但是各地由于自然條件的差異，在精裝產(chǎn)品配置上也有所差異，比方北方配置暖氣；江浙一帶配置地暖系統(tǒng)；深圳、廣州一帶對空調和新風系統(tǒng)要求較高。3、從國外房地產(chǎn)市場開展趨勢來看，結束毛坯房，實現(xiàn)全部精裝是房地產(chǎn)市場開展成熟的標志之一。國內(nèi)在政府的積極引導下，國內(nèi)精裝房市場步入高速開展階段，從今后國內(nèi)房地產(chǎn)市場開展來看，精裝房是未來開展的必然趨勢。第二局部成都市場精裝房的開展歷程90年初，成都推出首個精裝房工程南苑公寓，但是由于工程僅是簡單意義上的裝修，不是真正意義上的精裝，并為帶動成都精裝房的開展90年代初一、成都市場精裝房的開展歷程90年初，成都推出首個精裝房工程南苑公寓，但是由于工程僅是簡單意義上的裝修，不是真正意義上的精裝，并為帶動成都精裝房的開展90年代初萌芽期萌芽期1997年1997年1997年，國家開始出臺一些裝修標準來標準精裝房市場。成都這段時間精裝房市場開展較為緩慢，根本無精裝房面市。1997年，國家開始出臺一些裝修標準來標準精裝房市場。成都這段時間精裝房市場開展較為緩慢，根本無精裝房面市。市場標準階段市場標準階段國家繼續(xù)出臺相關政策標準精裝房市場。這一階段成都樓市精裝房供給加大，但主要是一些工程小、體量不大的小戶型樓盤，還有些爛尾樓改為精裝房的工程。2000年國家繼續(xù)出臺相關政策標準精裝房市場。這一階段成都樓市精裝房供給加大，但主要是一些工程小、體量不大的小戶型樓盤，還有些爛尾樓改為精裝房的工程。2000年開展開展期20062006年07年外來品牌開發(fā)商供給精裝房，帶動成都精裝房市快速開展。07年外來品牌開發(fā)商供給精裝房，帶動成都精裝房市快速開展。在萬科、珠江等品牌開發(fā)商的帶動下，08/09年不少高端、大體量的工程供給精裝房，而且精裝標準不斷提高，09年底推出的譽峰工程一舉刷新成都精裝標準，到達6000元/平米。2007年在萬科、珠江等品牌開發(fā)商的帶動下，08/09年不少高端、大體量的工程供給精裝房，而且精裝標準不斷提高，09年底推出的譽峰工程一舉刷新成都精裝標準，到達6000元/平米。2007年快速開展期2021年快速開展期2021年2021年2021年2021年2021年，萬科已宣稱今后將只提供精裝房，外鄉(xiāng)開發(fā)巨頭藍光開始供給高端精裝住宅。成都精裝房步入快速開展通道。2021年，萬科已宣稱今后將只提供精裝房，外鄉(xiāng)開發(fā)巨頭藍光開始供給高端精裝住宅。成都精裝房步入快速開展通道。成都精裝房起源于上世紀90年代初，最早的工程是南苑公寓。之后是推出三套各具風格，開出1000元/平方米裝修標準的雅典國際社區(qū)。2004年，成都首個真正意義上的精裝樓盤上市，即粼江峰閣工程。早期成都樓市的精裝樓盤多是一些工程小，體量不大，以小戶型為主的樓盤，如錦上花、春禧時代、SOHO沸城、ROME國際等。同時也有不少爛尾工程重新改造時采取精裝修策略，如東渡·時代凱悅、米蘭小筑、壹號公館等?？偟膩砜矗嘁孕」こ绦粜偷木b形象對外，樓盤定位多為中低檔次，高檔樓盤采用精裝的工程較少。隨著外來實力開發(fā)商不斷進入成都市場，帶來了沿海先進的精裝房開發(fā)理念，高檔精裝房，大社區(qū)中的精裝房等類型不斷呈現(xiàn)，如鷺島國際社區(qū)、麓山國際社區(qū)、金色海蓉、金域西嶺等，精裝房呈現(xiàn)井噴的態(tài)勢。近年來，隨著成都樓市的開展，成都精裝也得到長足的開展，不僅精裝房市場占有量逐年擴大，精裝標準日益提高，出現(xiàn)不少豪華精裝房。萬科地產(chǎn)目前在成都供給的高層住宅已均為精裝房，提倡一體化裝修方案；龍湖地產(chǎn)在即三千城精裝房的成功以后，繼續(xù)在北城天街推出其風格精裝公館；合景泰富其在成都的“三峰〞〔疊翠峰、譽峰、萬景峰〕工程均為精裝房，尤其是譽峰工程，其6000元/㎡的豪華裝修標準，為成都豪宅精裝塑造了標桿。雖然精裝房在成都樓市起步較早，開展迅速，市場占有率逐漸提高，但與其他一線城市相比，仍有一定差距，開展空間極大。與成都根本同時起步的北京、廣州等城市的精裝房已得到了極大的開展。北京有50%以上的高檔樓盤推廣精裝修，廣州、上海的比例到達了60%以上，深圳的清水房也將在2021年退出市場。成都精裝房市場與一線城市的開展水平有很大的差距，開展空間極大。二、成都市場精裝房目前的市場格局

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2021年以來全市共有58個精裝樓盤在售〔包括全部精裝工程和局部產(chǎn)品精裝的工程〕，不僅分布在主城區(qū)，而且近郊的雙流、溫江、龍泉等區(qū)域均有精裝房供給，市場份額較之08年以前有較大程度的增加。雖然目前成都樓市2000年以來有34個精裝工程，但工程走上精裝道路并不平坦。2000年由于市場低迷，由精裝改為清水房銷售的工程有之，降低裝修標準的有之，清水房改為精裝房銷售的也有，如紅南港的精裝改清水，蕭邦、紫檀的清水改精裝，萬科金域西嶺局部產(chǎn)品降低裝修標準等。隨著市場的進一步開展，將整個工程定位為精裝修的不斷出現(xiàn)，如富力桃園定位為108萬平方米的精裝工程，以及萬科金色海蓉一期的全精裝產(chǎn)品。成都精裝房市場分布格局三、結論成都精裝房開展歷程：90年初成都開始出現(xiàn)精裝房，經(jīng)過近20年的開展，成都精裝房市場占有率逐漸提高，精裝標準提高，但與其他一線城市相比擬，還有一定差異，存在較大的開展空間。成都精裝房分布格局。精裝房主要分布在主城區(qū)，郊區(qū)精裝房供給猛增，范圍逐漸擴大；主城區(qū)各方位在售精裝房工程主要分布在城西、城東、城南、城中，而城北的精裝房工程最少。前郊區(qū)精裝房工程主要分布在雙流、溫江、郫縣、龍泉區(qū)域，目前由于青城上大量精裝別墅供給，都江堰青城山成為郊區(qū)精裝房供給的主力區(qū)域。另外新都、大邑兩地區(qū)也開始有精裝工程供給。第三局部成都市場精裝房的供需情況一、成都市場精裝房的供給情況1、精裝工程供給總量從成都市場上精裝房供給工程數(shù)量來看，整體上呈上升趨勢。到2021年5月，成都市場上〔包含郊區(qū)、郊縣〕共有在售工程58個，占到成都樓市工程總數(shù)；比09年增加23個，增長幅度到達92%。另外據(jù)了解在2021年下半年即將有11個精裝工程推出，其中成都外鄉(xiāng)開發(fā)商藍光地產(chǎn)將推出其首個精裝房工程公館1881和云鼎。數(shù)據(jù)來源：四川中原地產(chǎn)2、精裝房供給分布從成都市精裝供給分布來看，主要還是分布在主城區(qū)，分布在主城區(qū)的精裝房工程占到成都整個精裝房工程供給的69%；其中主城區(qū)各方位在售精裝房工程主要分布在城西、城東、城南、城中，而城北的精裝房工程最少。另外郊區(qū)精裝房工程也在逐漸增加，008/09年郊區(qū)精裝房工程僅有7個，到目前郊區(qū)精裝房工程已到達18個，比之前增加11個。之前郊區(qū)精裝房工程主要分布在雙流、溫江、郫縣、龍泉區(qū)域，目前由于青城上大量精裝別墅供給，都江堰青城山成為郊區(qū)精裝房供給的主力區(qū)域。另外新都、大邑兩地區(qū)也開始有精裝工程供給。數(shù)據(jù)來源：四川中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：四川中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：四川中原地產(chǎn)3、精裝房供給物業(yè)類型成都市目前在售精裝房物業(yè)類型仍然以高層住宅為主，其中高層住宅精裝房占到73%。但是別墅類物業(yè)精裝房猛增，在08/09年別墅類精裝房只有雙流的雅居樂花園和麓山國際社區(qū)的局部產(chǎn)品，但是目前都江堰青城山大量精裝度假別墅工程的上市，整個精裝別墅類物業(yè)供給猛增。數(shù)據(jù)來源：四川中原工程數(shù)據(jù)庫二、成都市場精裝房的需求狀況通過對成都主要精裝房銷售情況調查說明，精裝房銷售情況較好，月均銷售近100套的精裝房工程較多。隨著各大品牌開發(fā)商參加精裝房的供給，尤其是萬科旗下的金色海蓉、金潤華府等工程在09年上市，其全面家居解決方案，雖然在精裝標準上不高，僅為1000元/平米，但是根本能滿足客戶裝修需求以及對細節(jié)的把控到位，使得客戶消除了原有對精裝房的疑慮，促使客戶下單。另外龍湖地產(chǎn)在繼三千城精裝房熱銷的勢頭下，于2021年4月推出其在城北的精裝房工程，在目前嚴重的市場觀望情緒下，仍然在首期開盤時銷售350余套，這也與龍湖一直強調的細節(jié)裝修不無關系。另外郊區(qū)、郊縣的精裝房銷售情況不一，但整體上都較區(qū)域內(nèi)清水房銷售情況更好。郫縣的萬景峰工程，以其豪華的裝修標準，高性價比吸引客戶，月均成交約160套，比同區(qū)域清水房銷售速度〔月均約50-60套〕高出約3倍；但是在新都的富力桃園工程，銷售情況相對較差，月均銷售約35套，也比同區(qū)域內(nèi)精裝房銷售速度〔月均10-30套〕略好。成都主要精裝房銷售情況表工程名稱物業(yè)類型體量〔萬方〕開盤時間銷售價格〔元/㎡〕精裝標準〔元/㎡〕銷售狀態(tài)銷售速度〔套/月〕萬科金色海蓉高層6.92009/2/211200010001期售罄，2期銷售50%約100套萬科金潤華府高層322009/10/3111000100030%約120套龍湖三千城高層62008/7/1910000150095%約110套龍湖北城天街高層1期142010/4/30810015001期銷售25%銷售350余套富力桃園高層632009/10/30510015001期銷售45%約35套恒大城高層242008/7/284500躍層：3000元/平，平層：1500元/平1期銷售95%約100套恒大綠洲高層402008/9/35200平層1000元/㎡,躍層2000元/㎡1期售罄，2期銷售40%約130套疊翠峰高層6.32009/4/5110002500銷售95%約60套譽峰高層262009/11/23210006000和1000025%約72套萬景峰高層382009/7/106900120037%約160套朗御高層42010/3/2720000未定50%約50套把戲年喜年廣場高層2.12009/4/1213500250095%約35套格外高層4.52009/7/138800100090%約65套數(shù)據(jù)來源：四川中原工程數(shù)據(jù)庫三、成都市場精裝房價風格查及溢價能力分析1、精裝標準分析數(shù)據(jù)來源：四川中原工程數(shù)據(jù)庫從精裝標準的區(qū)段分布來看，現(xiàn)今成都市場上1000元/平米以下的低端標準成為裝修的主力，1000-2500元/平米的中端精裝標準也占據(jù)了一定席位。3000元/平米精裝標準的豪裝工程比重較小，屬于市場稀缺產(chǎn)品。由于精裝房工程在成都市場尚未成熟，開發(fā)商推出精裝房較為謹慎，1000元/平米以下的低端產(chǎn)品能夠很好的控制本錢，同時符合多數(shù)成都購房者的需求。數(shù)據(jù)來源：四川中原工程數(shù)據(jù)庫從精裝標準的分布來看，環(huán)線從內(nèi)到外，裝修檔次逐步提升；從環(huán)線分布圖來看，裝修報價超過3000元/平米以上的工程集中在外環(huán)外。2000-2500元/平米的高端精裝工程主力分布較為均衡。報價在1000元/平米以下的工程分布環(huán)線較多，此類物業(yè)多以投資為主，因此對于裝修的標準要求不高，僅需要滿足方便入住的條件即可。數(shù)據(jù)來源：四川中原工程數(shù)據(jù)庫從區(qū)域分布來看，城西和城中各價格段分布較廣，1000-2000元/平米的中端裝修標準成為了裝修房的主力，對于普通家庭而言，1000元/平米左右工程價格的裝修效果足夠滿足其生活功能上的需求。對于4000元/平米以上的高端精裝標準主要分布在城南和雙流區(qū)域，城南是成都傳統(tǒng)的富人區(qū)，區(qū)域內(nèi)豪宅相對集中，為滿足高端客戶的需求，精裝標準往往比擬高；另外雙流是成都高端別墅供給的主要區(qū)域，該區(qū)域的精裝別墅價格的較高。2、裝修價格與銷售價格比照分析數(shù)據(jù)來源：四川中原工程數(shù)據(jù)庫由上圖可知，成都精裝房銷售價格以6000-8000元/平米的區(qū)段分布最廣，其次是10000-15000元/平米價格段分布較廣，該區(qū)段主要是由于一些精裝帶贈送空間的工程將銷售均價拉升，比方萬科旗下的金色海蓉、金潤華府等工程。從銷售均價分布圖上看，成都精裝房銷售價格6000-8000元/平米主要分布在城北、城西、城東以及郊區(qū)的都江堰；而銷售價格在15000元/平米以上的精裝房主要分布在城南和雙流，城南主要是高端電梯豪宅的集聚地，雙流主要是精裝別墅的供給。從銷售價格和精裝標準比照來看，銷售價格在4000-6000元/平米的精裝標準集中在1000元/平米以下；銷售價格在6000-8000元/平米的精裝標準區(qū)段較多，既有精裝標準在1000元/平米以下的工程，也有精裝標準在2000-3000元/平米工程；銷售價格在15000元/平米以上的工程，其精裝標準幾乎都在3000元/平米以上。3、溢價能力分析精裝房的溢價能力主要表達在精裝報價和實際精裝本錢的差距上，開發(fā)商在實際精裝過程中，由于其強大的議價能力，使得其實際使用的精裝本錢往往比市場上廉價近一半。從成都市主要精裝房工程溢價能力情況來看存在以下幾個特征：精裝房的銷售價格根本上均高于區(qū)域清水房均價，但是在除去精裝報價后，精裝房的銷售價格一般低于區(qū)域清水房售價。一般中低端精裝房工程就是以其價格在除去精裝標準后的高性價比吸引客戶。雖然精裝房工程在除去精裝報價后，價格低于周邊清水房，但是由于其實際精裝本錢往往低于精裝報價一半左右，因此其除去實際精裝本錢的價格還高于區(qū)域清水房價格。從目前成都市場上典型精裝房工程來看，其精裝報價與實際精裝本錢差異一般在一半左右。尤其是高端豪宅類工程的溢價能力較強，比方譽峰在精裝后報價到達22000元/平米，即使除去精裝標準〔6000元/平米〕后，其價格也在16000元/平米左右，整個價格根本上與附近城南1號相當。但是其精裝實際標準在4000元/平米左右，其溢價到達2000元/平米，溢價能力十分強。精裝豪宅在市場接受同清水豪宅相比，譽峰月均銷售70余套，朗御月均消耗也達50來套，而城南一號月均銷售速度平均35-40套，由此可見，精裝豪宅的市場接受度要高于清水豪宅。成都市典型精裝房溢價能力調查表區(qū)域區(qū)域清水房均價工程名稱銷售價格精裝標準除去精裝報價后價格實際精裝城本除去實際精裝城本價格溢價率城中10500西府少城12000150010500800113007.6%11000力訊領筑130002000110001000120009.1%10500富力史丹尼1350025001150015001200015%東大街11500郎御1650040001250025001400021.7%喜年廣場135002500115001200123007%沙河東湖10000金色海蓉120001000110005001150015%8500金潤華府1100015001000010001000017.6%城北9500天合凱旋港11500800107005001100015.8%8000西城公館9000800820040086007.5%6000金域西嶺8500250060001000750025%城南16500譽峰220006000160004000180009.1%31000100002100070002400045.4%溫江4000恒大城530015003800600470017.5%5000珠江國際花園750015006000800670034%龍泉4000恒大綠洲50001500350080042005%3600東山國際新城450010003500500400011.1%備注：此處溢價率=〔實際售價-實際裝修本錢-周邊清水均價〕/周邊清水均價溢價率分析從表格作圖得上圖，溢價率5%-10%的占31.2%，其次10%-15%的占25%，但總的統(tǒng)計溢價率在10%以上的占到了68.8%，其中10%-20%的根本占到了50%，可以看出，10%-20%是市場比擬平均的溢價空間。上表中最高溢價率達45%，根據(jù)所在樓盤的分析，可以看出，品質是決定溢價率最主要的因素。溢價率愈高，回報率亦愈高。4.家電局部利潤空間4.1家電局部主要包括：家庭供暖、制冷、供熱水設備〔電器〕，包括：戶式中央空調、普通空調、供暖/熱水兩用燃氣壁掛爐〔包括配套的終端設備：散熱器或地板采暖〕、家用中央熱水器、普通熱水器〔電的、燃氣的和太陽能的或空氣能熱水器〕等；廚房電器，包括：油煙機、灶具、壁掛式和嵌入式消毒柜、洗碗機和烤箱等；浴室電器，如浴室取暖器〔浴霸〕、干手器、浴室干發(fā)器等；其他一些電器，如電視、凈水器、家庭換氣系統(tǒng)、中央吸塵器甚至滾筒洗衣機等4.2利潤空間以電視、洗衣機及冰箱為例說明，目前市場上42寸品牌〔如三星、索尼〕液晶售價5000余元，品牌〔如西門子〕洗衣機、冰箱售價2700-3000元，三者假設客戶自行購置費用約11000元，而集體采購的費用約8000元左右，利潤率一般在20-30%左右。相對而言，大型家電的價格一般比擬透明，小家電的利潤空間一般比大型家電利潤空間更高。故精裝家電局部的利潤一般在20%以上。四、城南精裝市場情況1.目前城南主要精裝樓盤情況工程名稱開發(fā)商環(huán)線物業(yè)類型建筑面積主力面積銷售價格推出房源銷售情況精裝標準元/平米萬科海悅匯城萬科置業(yè)三環(huán)外高層660，909000546515800疊翠峰合景泰富二環(huán)-三環(huán)高層6.345,85110006055782500譽峰合景泰富三環(huán)外高層37.8180-240210004003206000和10000翠屏灣部落閣中海地產(chǎn)二環(huán)-三環(huán)高