職業(yè)資格-開發(fā)經(jīng)營與管理真題庫-12

職業(yè)資格-開發(fā)經(jīng)營與管理真題庫_121、判斷題房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本中不包含銷售稅金。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:成本利潤率與銷售利潤率。銷售（江南博哥）費用屬于總開發(fā)成本，但銷售稅費不屬于成本，直接從銷售收入中扣除，稱為總開發(fā)價值。2、判斷題計算銷售利潤率時，銷售利潤在數(shù)值上等于計算成本利潤率時的開發(fā)商利潤。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:成本利潤率與銷售利潤率。銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入，銷售利潤等于開發(fā)項目銷售收入扣除總開發(fā)成本和菅業(yè)稅金及附加，在數(shù)值上等于計算成本利潤率時的開發(fā)商利潤。3、判斷題房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率和靜態(tài)投資回收期。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:經(jīng)濟評價指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率和靜態(tài)投資回收期。4、判斷題金融機構(gòu)在向居民提供抵押貸款時，借款人在按月等額的還款中，一部分是還本，另一部分是付息；對于金融機構(gòu)來說，借款人的還本部分就是其貸款的回報部分，借款人的付息部分就是其貸款的回收部分。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:投資回收與投資回報。金融機構(gòu)在向居民提供抵押貸款時，借款人在按月等額的還款中，一部分是還本，另一部分是付息；對于金融機構(gòu)來說，借款人的還本部分就是其貸款的回收部分，借款人的付息部分就是其貸款的回報部分。5、判斷題對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的增長和股權(quán)增加效果只就在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時實現(xiàn)。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果，既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時實現(xiàn)，也可以在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)（如申請二次抵押貸款）。6、判斷題經(jīng)過大量的調(diào)查研究，人們發(fā)現(xiàn)，對于建安成本，在工程開始時其費用的增長是快速的，達到合同工期的60%時，這種增長達到峰值。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:成本利潤率和銷售利潤率。經(jīng)過大量的調(diào)查研究，人們發(fā)現(xiàn)，對于建安成本，在工程開始時其費用的增長是緩慢的，達到合同工期的60%時，這種增長達到峰值。7、判斷題對經(jīng)營期和效益均布相同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應(yīng)采用的方法是等額年值法。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:方案經(jīng)濟比選定量分析方法。當(dāng)不同開發(fā)經(jīng)營方案的經(jīng)營期不同時，應(yīng)將不同方案的財務(wù)凈現(xiàn)值換算為年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。8、判斷題相關(guān)關(guān)系是指在各個方案之間，某一方案的采用與否會對其他方案的現(xiàn)金流量帶來一定影響，進而影響其他方案的采用或拒絕。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:方案經(jīng)濟比選及其作用。相關(guān)關(guān)系是指在各個方案之間，某一方案的采用與否會對其他方案的現(xiàn)金流量帶來一定影響，進而影響其他方案的采用或拒絕。9、判斷題資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:資本金利潤率和資本金凈利潤率。資本金利潤率，是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。10、判斷題項目的FIRR是唯一的，如果計算FIRR的方程有多個實數(shù)解，必須根據(jù)FIRR的經(jīng)濟含義對計算出的實數(shù)解進行檢驗，以確定是否能用FIRR評價該項目。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:財務(wù)內(nèi)部收益率。項目的FIRR是唯一的，如果計算FIRR的方程有多個實數(shù)解，必須根據(jù)FIRR的經(jīng)濟含義對計算出的實數(shù)解進行檢驗，以確定是否能用FIRR評價該項目。11、判斷題財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所投資的只可以部分被收回。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:財務(wù)內(nèi)部收益率。財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。12、判斷題財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動起始點的現(xiàn)值之和。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:財務(wù)凈現(xiàn)值。財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的一個重要經(jīng)濟指標(biāo)。13、判斷題通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:通貨膨脹的影響。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失。14、判斷題財務(wù)杠桿的正向作用是指當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借款越多，資本金的收益率越大。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:全部投資和資本金評價指標(biāo)的差異。只有當(dāng)項目全部投資的平均收益水平高于借貸資金成本時，使用借貸資金才能提高資本金收益水平，此時財務(wù)杠桿具有正向放大作用。15、判斷題房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標(biāo)中，流動比率屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的清償能力指標(biāo)。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:經(jīng)濟評價指標(biāo)體系。流動比率屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)。16、判斷題房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅，按房地產(chǎn)原值扣減30%后的12%征收。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:營業(yè)收入、利潤和稅金。房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅，按房地產(chǎn)原值扣減30%后的1.2%或出租收入的12%征收。17、判斷題房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25%。()A、

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A

參考解析：考點:營業(yè)收入、利潤和稅金。房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25%。18、判斷題毛利潤＝營業(yè)收入－營業(yè)成本－營業(yè)稅經(jīng)及附加。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:營業(yè)收入、利潤和稅金。毛利潤＝營業(yè)收入－營業(yè)成本－增值稅和稅金及附加－土地增值稅。19、判斷題置業(yè)投資采用出租經(jīng)營時，成本包括開發(fā)產(chǎn)品成本、營業(yè)成本、運營費用等。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:投資與成本。置業(yè)投資采用出租經(jīng)營時，成本不包括開發(fā)產(chǎn)品成本。20、判斷題房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費用均計入開發(fā)建設(shè)投資。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:投資與成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用。21、判斷題開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。()A、

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A

參考解析：考點:投資與成本。開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。22、判斷題產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動的成本，包括生產(chǎn)成本和銷售費用兩部分。兩者均是指銷售過程中的費用。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:投資與成本。產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動的成本，包括生產(chǎn)成本和銷售費用兩部分。前者指發(fā)生在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的費用，后者指發(fā)生在產(chǎn)品銷售過程中的費用。23、判斷題計算動態(tài)投資回收期時，應(yīng)以計算周期為單位。后應(yīng)該再把它換算成以年為單位的動態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:動態(tài)投資回收期。根據(jù)動態(tài)投資回收期計算公式，得出的是以計算周期為單位的動態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算成以年為單位的動態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)。24、判斷題名義收益率、實際收益率和通貨膨脹率之間的關(guān)系是：1＋實際收益率＝（1＋名義收益率）×（1＋通貨膨脹率）。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:財務(wù)內(nèi)部收益率。名義收益率、實際收益率和通貨膨脹率之間的關(guān)系是：1＋名義收益率＝（1＋實際收益率）×（1＋通貨膨脹率）。25、判斷題在房地產(chǎn)投資分析中，如沒有考慮通貨膨脹對收益現(xiàn)金流的影響，則可適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計值。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:通貨膨脹的影響。如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時適當(dāng)考慮（適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計）。26、判斷題我國于2016年5月1日，將營業(yè)稅改為土地增值稅。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。營業(yè)稅改為增值稅，不是土地增值稅。27、判斷題對一個房地產(chǎn)項目進行風(fēng)險分析的過程，可以分為風(fēng)險辨識、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價三個階段。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:風(fēng)險分析的一般過程和方法。對一個房地產(chǎn)項目進行風(fēng)險分析的過程，可以分為風(fēng)險辨識、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價三個階段。28、判斷題由于每一個項目本身就是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:風(fēng)險分析的一般過程和方法。由于每一個項目本身就是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。29、判斷題最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。30、判斷題最高租售價格與預(yù)測租售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。最低租售價格與預(yù)測租售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強。31、判斷題與傳統(tǒng)觀點不同，實物期權(quán)理論認為：不確定性帶來機會，不確定性的增加可以帶來更高的價值。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。與傳統(tǒng)觀點不同，實物期權(quán)理論認為：不確定性帶來機會，不確定性的增加可以帶來更高的價值。32、判斷題房地產(chǎn)投資決策的核心，是準(zhǔn)確估算投資收益、分析投資面臨的風(fēng)險，并在權(quán)衡收益和風(fēng)險的基礎(chǔ)上做出投資決策。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資決策的核心，是準(zhǔn)確估算投資收益、分析投資面臨的風(fēng)險，并在權(quán)衡收益和風(fēng)險的基礎(chǔ)上做出投資決策。33、判斷題不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:決策的方法。不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，而且未來事件發(fā)生的概率也是未知情況下的決策。34、判斷題“三項預(yù)測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:敏感性分析的“三項預(yù)測值”法。對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值，根據(jù)各變動因素三個預(yù)測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)利潤受影響的情況。35、判斷題敏感性分析可分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:敏感性分析的概念。根據(jù)不確定性因素每次變動數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。36、判斷題最低租金是指開發(fā)投資項目的房屋租金下降到預(yù)定可接受最低盈利時的價格，房屋租金低于這一水平時，開發(fā)投資項目的盈利將不能滿足預(yù)定的要求。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。最低租金是指開發(fā)投資項目的房屋租金下降到預(yù)定可接受最低盈利時的水平，房屋租金低于這一水平時，開發(fā)投資項目的盈利將不能滿足預(yù)定的要求。37、判斷題權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。38、判斷題房地產(chǎn)市場的變化會導(dǎo)致土地費用的迅速變化。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)市場的變化也會導(dǎo)致土地費用的迅速變化。39、判斷題在編寫可行性研究報告時，貸款償還能力分析主要是就項目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項目在何時開始、從哪項收入中償還貸款本息，以及所需的時間長度，以幫助開發(fā)商安排融資計劃。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:可行性研究報告正文的寫作要點。貸款償還能力分析，主要是就項目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項目在何時開始、從哪項收入中償還貸款本息，以及所需的時間長度，以幫助開發(fā)商安排融資計劃。40、判斷題借款還本付息估算表屬于基本財務(wù)報表，因該表中列示了可直接用于計算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。()A、

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B

參考解析：考點:輔助報表。借款還本付息估算表屬于輔助報表。41、判斷題土地出讓地價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓地價款。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:土地費用。土地出讓地價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓地價款。42、判斷題政府對企業(yè)投資項目實行核準(zhǔn)制度。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:可行性研究的工作階段。按照國家有關(guān)規(guī)定，政府對《政府核準(zhǔn)的投資項目目錄》以內(nèi)的企業(yè)投資項目實行核準(zhǔn)制度，對《政府核準(zhǔn)的投資項目目錄》以外的企業(yè)投資項目實行備案制度。43、判斷題開發(fā)商發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:基本報表。開發(fā)商發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補。44、判斷題房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、租售收入及借貸資金三種渠道。()A、

正確B、

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B

參考解析：考點:收入估算與資金籌措。項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。45、判斷題基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。()A、

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B

參考解析：考點:房屋開發(fā)費?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2m以外的和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。46、判斷題在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，資金籌措計劃是以開發(fā)項目的資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:收入估算與資金籌措。資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。47、判斷題構(gòu)造房地產(chǎn)開發(fā)項目評價方案，就是在對項目進行策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。（）A、

正確B、

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A

參考解析：本題考查的是構(gòu)造評價方案。構(gòu)造評價方案，就是在項目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。48、判斷題債務(wù)融資成本中的資金占用費就是我們通常所說的利息。()A、

正確B、

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A

參考解析：考點:房地產(chǎn)項目融資方案。債務(wù)融資成本包括資金籌集費（承諾費、手續(xù)費、擔(dān)保費、代理費等）和資金占用費（利息）。49、判斷題股本結(jié)構(gòu)反映項目債權(quán)各方為項目提供的債務(wù)資金的比例。()A、

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B

參考解析：考點:房地產(chǎn)項目融資方案。股本結(jié)構(gòu)反映項目股東各方出資額和相應(yīng)的權(quán)益，債務(wù)結(jié)構(gòu)反映項目債權(quán)各方為項目提供的債務(wù)資金的比例。50、判斷題REITs可在證券交易所進行交易或采取場外直接交易方式，具有較高的流動性。()A、

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A

參考解析：考點:房地產(chǎn)投資信托基金概述。REITs可以在證券交易所或場外進行交易，馬上變現(xiàn)，具有較高的流動性，僅次于現(xiàn)金。51、判斷題由于REITs的波動性較小，其價格水平、資產(chǎn)總量及價值本身的變動不會有很大變化，這對于保守的投資者而言，是一種理想的選擇。()A、

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A

參考解析：考點:房地產(chǎn)投資信托基金概述。由于REITs的波動性較小，其價格水平、資產(chǎn)總量及價值本身的變動不會有很大變化，這對于保守的投資者而言，是一種理想的選擇。52、判斷題在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，抵押貸款組合和所發(fā)行的債券同時出現(xiàn)于發(fā)行人的資產(chǎn)負債表中，這屬于資產(chǎn)負債表內(nèi)證券化。()A、

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A

參考解析：考點:房地產(chǎn)抵押貸款二級市場。在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務(wù)。抵押貸款組合和所發(fā)行的債券同時出現(xiàn)于發(fā)行人的資產(chǎn)負債表中，這屬于資產(chǎn)負債表內(nèi)證券化。53、判斷題個人住房抵押貸款屬于購房者的消費性貸款，通常與開發(fā)商沒有直接的關(guān)系，但由于開發(fā)項目銷售或預(yù)售的情況，直接影響到開發(fā)商的還貸能力和需借貸資金的數(shù)量。()A、

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A

參考解析：考點:房地產(chǎn)抵押貸款。個人住房抵押貸款屬于購房者的消費性貸款，通常與開發(fā)商沒有直接的關(guān)系，但由于開發(fā)項目銷售或預(yù)售的情況，直接影響到開發(fā)商的還貸能力和需借貸資金的數(shù)量。54、判斷題對于已設(shè)定抵押的房屋期權(quán)，在抵押期內(nèi)，開發(fā)商不可以預(yù)售。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:房地產(chǎn)抵押貸款。對于已設(shè)定抵押的房屋期權(quán)，在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預(yù)售。55、判斷題房地產(chǎn)企業(yè)可轉(zhuǎn)換債券是指上市公司依法發(fā)行、在一定期間內(nèi)依據(jù)約定的條件可以轉(zhuǎn)換成股份的公司債券。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:股票市場融資?？赊D(zhuǎn)換債券是指上市公司依法發(fā)行、在一定期間內(nèi)依據(jù)約定的條件可以轉(zhuǎn)換成股份的公司債券。56、判斷題權(quán)益融資所得資金屬于資本金，需要還本付息，投資者的收益來自于稅后盈利的分配。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:房地產(chǎn)債務(wù)融資。權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，投資者的收益來自于稅后盈利的分配。57、判斷題企業(yè)資信等級評價（客戶評價）將客戶分為AAA、AA、A、BB、B共五級。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查。企業(yè)資信等級評價（客戶評價）將客戶分為AAA、AA、A、BBB、BB、B共六級。58、判斷題貸款擔(dān)保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查。貸款擔(dān)保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。59、判斷題融資風(fēng)險分析通常需要分析的風(fēng)險因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險、利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房地產(chǎn)項目融資方案。融資風(fēng)險分析通常需要分析的風(fēng)險因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險、利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險。60、判斷題產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險的主要因素包括經(jīng)理人的投資和管理能力、外部經(jīng)濟環(huán)境和投資項目的盈利能力等。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險及其管理。產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險的主要因素包括經(jīng)理人的投資和管理能力、外部經(jīng)濟環(huán)境和投資項目的盈利能力等。61、判斷題抵押型REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營抵押貸款支持證券（MBS）業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。抵押型REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營抵押貸款支持證券（MBS）業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。62、判斷題多重合伙REITs流行的原因是，一個非上市的房地產(chǎn)企業(yè)可以在不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況下用已有的房地產(chǎn)組成REITs，或者用房地產(chǎn)資產(chǎn)與REITs交換受益憑證（如股票），從而套現(xiàn)資金，這樣可以避免支付因出售物業(yè)獲得資本收益的所得稅。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。傘型合伙REITs流行的原因是，一個非上市的房地產(chǎn)企業(yè)可以在不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況下用已有的房地產(chǎn)組成REITs，或者用房地產(chǎn)資產(chǎn)與REITs交換受益憑證（如股票），從而套現(xiàn)資金，這樣可以避免支付因出售物業(yè)獲得資本收益的所得稅。63、判斷題抵押貸款直付債券的現(xiàn)金流類似于傳遞證券，攤銷和提前償付的本金會間接轉(zhuǎn)移給債券的投資者。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:房地產(chǎn)抵押貸款二級市場。抵押貸款直付債券的現(xiàn)金流類似于傳遞證券，攤銷和提前償付的本金會直接轉(zhuǎn)移給債券的投資者。64、判斷題王某申請個人住房抵押貸款，貸款行對其還款能力進行了考核。王某家庭月均收入6000元，月還款額為2000元，月物業(yè)管理費支出300元，王某還需每月償付車貸500元，則王某還款能力符合要求。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房地產(chǎn)抵押貸款。房產(chǎn)支出與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）／月均收入，所有債務(wù)與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償付額）／月均收入。規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下。王某的房產(chǎn)支出與收入比=（2000+300）÷6000=38％。65、判斷題個人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險僅涉及購房人這一方面。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:房地產(chǎn)抵押貸款。個人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險涉及開發(fā)商、購房人兩方面。66、判斷題金融機構(gòu)發(fā)放個人住房抵押貸款的過程，構(gòu)成了抵押貸款一級市場。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房地產(chǎn)抵押貸款。金融機構(gòu)發(fā)放個人住房抵押貸款的過程，構(gòu)成了抵押貸款一級市場。67、判斷題商用房地產(chǎn)同時也是收益性或投資性房地產(chǎn)，購買商用房地產(chǎn)屬于置業(yè)投資行為。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房地產(chǎn)抵押貸款。商用房地產(chǎn)同時也是收益性或投資性房地產(chǎn)，購買商用房地產(chǎn)屬于置業(yè)投資行為。68、判斷題從來源看，房地產(chǎn)權(quán)益資本主要來源于機構(gòu)投資者。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房地產(chǎn)權(quán)益融資。從來源看，房地產(chǎn)權(quán)益資本主要來源于機構(gòu)投資者。69、判斷題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券因為有固定的票面利率和期限，所以其市場價格比股票價格穩(wěn)定。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:證券市場概述。債券因有固定的票面利率和期限，其市場價格相對股票價格而言比較穩(wěn)定。70、判斷題政府儲備土地的抵押價值為市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:土地儲備貸款。政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)的價值，為市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。71、判斷題REITs首次公開發(fā)行的工作內(nèi)容之一是房地產(chǎn)估價師對物業(yè)進行估價。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行流程。REITs首次公開發(fā)行（IPO）的工作內(nèi)容包括：確定IPO方式與地點，組織包括發(fā)起人、受托人、管理公司等在內(nèi)的IPO內(nèi)部團隊和上市代理人、會計師、房地產(chǎn)估價師、財務(wù)顧問及律師等在內(nèi)的IPO外部團隊，確定進入REITs的房地產(chǎn)資產(chǎn)范圍，房地產(chǎn)估價師對物業(yè)進行估價，會計師準(zhǔn)備財務(wù)報告，起草送審材料，向證監(jiān)會、證交所、相關(guān)政府部門提交送審材料，證監(jiān)會、證交所、相關(guān)政府部門審核批準(zhǔn)，路演和定價發(fā)行。72、判斷題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機構(gòu)提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商用房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。（）A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸。房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收人或房地產(chǎn)抵押貸款。為了避免出現(xiàn)竣工時無法獲得抵押貸款的情況，發(fā)放房產(chǎn)開發(fā)貸款的金融機構(gòu)有時會要求開發(fā)商事先獲得抵押貸款承諾，即另一貸款人承諾在項目按照約定的計劃和規(guī)范竣工時，同意發(fā)放抵押貸款。開發(fā)商是否可以獲得抵押貸款承諾，越來越成為金融機構(gòu)發(fā)放房產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。73、判斷題一幢寫字樓的潛在毛租金收入減去空置損失后得到的是該寫字樓的有效毛收入。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。74、判斷題一般來說，從事零售商業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要花費很多時間和精力來關(guān)注其租戶正在進行的商業(yè)活動，這是與從事寫字樓或居住物業(yè)管理的企業(yè)的最大差別。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作。一般來說，從事零售商業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要花費很多時間和精力來關(guān)注其租戶正在進行的商業(yè)活動，這是與從事寫字樓或居住物業(yè)管理的企業(yè)的最大差別。75、判斷題在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運營費用都必須包含在租金中。在“毛租”的情況下，所有的運營費用均由租戶直接分擔(dān)。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:寫字樓的租約與租約談判。在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運營費用都必須包含在租金中。在“毛租”的情況下，由于業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的所有費用，因此要在所收取的租金中包括進這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。當(dāng)所有的運營費用均由租戶直接分擔(dān)時，則稱這種出租方式叫“凈租”，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳的費用可按租賃面積基礎(chǔ)租金的一個固定比例計算。76、判斷題在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般要高于基礎(chǔ)租金。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:寫字樓租金的確定。在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般要高于基礎(chǔ)租金。77、判斷題一宗寫字樓物業(yè)的價值，在某種程度上，取決于寫字樓的使用者即租戶的商業(yè)信譽。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:寫字樓租戶的選擇。一宗寫字樓物業(yè)的價值，在某種程度上，取決于寫字樓的使用者即租戶的商業(yè)信譽。78、判斷題對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:物業(yè)管理。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。79、判斷題在收益性物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對租戶的人身安全和財產(chǎn)安全負主要責(zé)任。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:安全保衛(wèi)。因此，業(yè)主對租戶的人身和財產(chǎn)安全負有保障義務(wù)。物業(yè)管理人員應(yīng)就物業(yè)的安全保衛(wèi)計劃向業(yè)主提供專業(yè)意見，并代表業(yè)主實施該計劃。80、判斷題收益性物業(yè)管理中的收入包含保證金和大修基金。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:收益型物業(yè)管理中的運營費用。收益型物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保證金和大修基金）。81、判斷題準(zhǔn)備金經(jīng)常保存在一個名為“有息銀行存款”賬目下，由于準(zhǔn)備金通常賺取利息收入，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)將這些利息收入積累成一個基金，用于支付那些不是每個月都要支付的經(jīng)營費用。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。準(zhǔn)備金也叫大修基金。大修基金經(jīng)常保存在一個名為“有息銀行存款”賬目下，由于準(zhǔn)備金通常賺取利息收入，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)將這些利息收入積累成一個基金，用于支付那些不是每個月都要支付的經(jīng)營費用。82、判斷題從凈經(jīng)營收入中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。從凈經(jīng)營收入中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。83、判斷題百分比租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計算。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:零售商業(yè)物業(yè)的租金?；A(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計算。基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的一個最低收入。84、判斷題零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的與租戶經(jīng)營業(yè)績無關(guān)的一個最低租金收入。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:零售商業(yè)物業(yè)的租金?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的一個最低收入。85、判斷題一般情況下，代收代繳的費用越多，基礎(chǔ)租金就越高。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:寫字樓的租約與租約談判。一般情況下，代收代繳的費用越多，基礎(chǔ)租金就越低。換句話說，寫字樓物業(yè)“毛租”時的租金很高，因為業(yè)主要從所收租金中支付所有的運營費用；采用“凈租”方式時，代收代繳費用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就越低，因為租戶直接分擔(dān)了寫字樓經(jīng)營過程中的部分或全部費用。86、判斷題在毛租情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的所有費用，因此要在所收取的租金中包括這些費用。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:寫字樓的租約與租約談判。在毛租情況下，由于業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的所有費用，因此要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。87、判斷題進行寫字樓物業(yè)管理的第一步，就是對寫字樓進行市場定位。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:寫字樓物業(yè)的分類。進行寫字樓物業(yè)管理的第一步，就是通過對寫字樓市場的調(diào)查分析，并結(jié)合所管理的寫字樓物業(yè)本身的狀況，對寫字樓進行市場定位。88、判斷題制定租金收取辦法的目的，是杜絕由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來的損失。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

B

參考解析：考點:制定租金收取辦法。制定租金收取辦法的目的，是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來的損失。89、判斷題過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。()A、

正確B、

錯誤正確答案：

A

參考解析：考點:制定物業(yè)管理計劃。過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失，因為若某宗待出租物業(yè)確定的租金高于市場租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會上升；而低于市場租金水平的租金，雖然可能使出租率達到100％，但可獲得的總租金收入并不一定理想。90、判斷題資產(chǎn)管理所涉及的范圍