職業(yè)資格-開發(fā)經(jīng)營與管理真題庫-8

職業(yè)資格-開發(fā)經(jīng)營與管理真題庫_81、多選題由于房地產(chǎn)具有的()等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng)，使賣方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方。A、

弱流動(dòng)性B、

異質(zhì)性C、（江南博哥）

位置固定性D、

價(jià)值量大E、

交易復(fù)雜性正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。由于房地產(chǎn)具有的位置固定性、異質(zhì)性、弱流動(dòng)性和價(jià)值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng)，使賣方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方。2、多選題在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，引起需求增加或減少的原因主要有()。A、

收入水平變化B、

政府稅收政策的影響C、

消費(fèi)品位變化D、

獲得金融機(jī)構(gòu)融資的難易程度E、

未來預(yù)期收益變化正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。引起需求增加或減少的原因主要有這樣幾個(gè)：未來預(yù)期收益變化、政府稅收政策的影響、收入水平變化或消費(fèi)品味變化、原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。3、單選題橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的()。A、

進(jìn)度控制B、

合同管理C、

成本控制D、

質(zhì)量控制正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):進(jìn)度控制。橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖是進(jìn)行進(jìn)度控制的兩大方法。4、多選題房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括()。A、

生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響B(tài)、

生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)C、

市場(chǎng)信息充分D、

政策因素E、

制度因素正確答案：

A

B

D

E

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣循環(huán)。選項(xiàng)C應(yīng)該是市場(chǎng)信息不充分。房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：供需因素的影響，其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵；市場(chǎng)信息不充分，導(dǎo)致從供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間存在時(shí)滯；生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響，如追漲不追跌、一窩蜂的投機(jī)或非理性預(yù)期；政策因素的影響，如容積率控制、農(nóng)地征用控制；政治沖擊，如社會(huì)政治動(dòng)蕩；制度因素的影響，如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介等房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)制度的健全程度等；生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等。5、多選題房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的主要原因有()。A、

壟斷B、

外部性C、

信息不對(duì)稱D、

住房問題E、

通貨膨脹及失衡正確答案：

A

B

C

E

參考解析：考點(diǎn):政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性。房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的主要原因有：壟斷、外部性、信息不對(duì)稱、市場(chǎng)不完全、公共品、失業(yè)、通貨膨脹及失衡、再分配和優(yōu)效品等八類。6、多選題房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序包括()。A、

租售階段B、

策劃階段C、

前期準(zhǔn)備階段D、

建設(shè)階段E、

投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段正確答案：

A

D

E

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。房地產(chǎn)開發(fā)過程可歸納為投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和租售階段。7、多選題下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的有()。A、

進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)B、

獲取項(xiàng)目所需土地C、

確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)D、

對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)E、

提交項(xiàng)目開工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)正確答案：

B

C

D

E

參考解析：考點(diǎn):投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析。選項(xiàng)A進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)屬于投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段。8、多選題在工程項(xiàng)目施工階段，質(zhì)量控制的任務(wù)主要有()。A、

確定質(zhì)量控制的對(duì)象B、

對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)C、

對(duì)整個(gè)施工過程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估D、

在施工過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)程是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定E、

將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并做出評(píng)判正確答案：

B

C

D

E

參考解析：考點(diǎn):質(zhì)量控制。在項(xiàng)目施工階段，質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時(shí)檢查施工工藝規(guī)程是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)、對(duì)整個(gè)施工過程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并做出評(píng)判。9、多選題在進(jìn)度控制中，應(yīng)關(guān)注材料、設(shè)備的供應(yīng)情況，其中特別值得重視的有()。A、

各項(xiàng)設(shè)備是否完成B、

計(jì)劃運(yùn)到日期C、

各種材料的供貨廠商是否落實(shí)D、

材料設(shè)備交貨時(shí)間E、

材料設(shè)備成本正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):進(jìn)度控制。影響工程進(jìn)度的因素很多，需要特別重視的方面之一是材料、設(shè)備的供應(yīng)情況，包括各項(xiàng)設(shè)備是否完成，計(jì)劃運(yùn)到日期；各種材料的供貨廠商是否落實(shí)，何時(shí)交貨，檢驗(yàn)及驗(yàn)收辦法等。10、多選題關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有()。A、

大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B、

雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金C、

總代理可以委托分代理D、

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E、

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式正確答案：

B

C

E

參考解析：本題考查的是選擇物業(yè)租售形式。大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)常采用聯(lián)合代理方式。開發(fā)商可以直接委托分代理。11、多選題下列選項(xiàng)中，采取隨行就市定價(jià)法確定價(jià)格的情形有()。A、

開發(fā)商難以估算成本B、

開發(fā)商處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位C、

開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近D、

開發(fā)商打算與同行和平共處E、

開發(fā)商具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力正確答案：

A

D

參考解析：考點(diǎn):制定租售方案。市場(chǎng)追隨者在以下情況下往往采用隨行就市定價(jià)法：（1）難以估算成本；（2）公司打算與同行和平共處；（3）如果另行定價(jià)，很難了解購買者和競(jìng)爭者對(duì)本公司的價(jià)格的反應(yīng)。選項(xiàng)B屬于領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法；選項(xiàng)C、E常見于挑戰(zhàn)定價(jià)法。12、多選題從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有()。A、

土地B、

勞動(dòng)力C、

資本D、

環(huán)境E、

伙伴關(guān)系正確答案：

A

B

C

E

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念。房地產(chǎn)開發(fā)需要投入土地、勞動(dòng)力、資本、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系等資源。13、多選題根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的步驟，下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)工作的有()。A、

提出投資設(shè)想B、

實(shí)施投資設(shè)想C、

評(píng)價(jià)投資方案D、

細(xì)化投資設(shè)想E、

獲取土地使用權(quán)正確答案：

A

D

E

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序包括：提出投資設(shè)想、細(xì)化投資設(shè)想、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、合同談判與協(xié)議簽署、工程建設(shè)、竣工交用、物業(yè)資產(chǎn)管理。14、單選題關(guān)于網(wǎng)絡(luò)圖特點(diǎn)的說法中，不正確的是()。A、

通過網(wǎng)絡(luò)圖可確切地表明各項(xiàng)工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系B、

通過網(wǎng)絡(luò)圖可以找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路C、

網(wǎng)絡(luò)圖制作簡便，明了易懂，在進(jìn)度管理中普遍應(yīng)用D、

在工程實(shí)施中，可以根據(jù)工程實(shí)際情況和客觀條件變化，隨時(shí)調(diào)整網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):進(jìn)度控制。選項(xiàng)C為橫道圖的特點(diǎn)。15、多選題申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》需提交的文件包括()。A、

出讓合同B、

資金到位證明C、

立項(xiàng)批文，規(guī)劃意見書D、

1：2000或1：500的地形圖E、

建設(shè)用地釘樁成果通知單正確答案：

A

C

D

E

參考解析：考點(diǎn):確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可。申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，開發(fā)商須持政府計(jì)劃管理部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件，《規(guī)劃意向書（選址）》及附圖復(fù)印件（招拍掛出讓項(xiàng)目，由土地整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)申報(bào)、提供）、國土資源行政主管部門《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》及其相關(guān)文件（協(xié)議出讓和招拍掛出讓土地項(xiàng)目）、建設(shè)用地釘樁成果通知單、按建設(shè)用地釘樁成果及繪圖要求繪制的1：500或1：2000的地形圖等資料。16、多選題設(shè)計(jì)方案審批階段，開發(fā)商提交的設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容有()。A、

各層功能分布圖B、

以實(shí)測(cè)現(xiàn)狀為參考的結(jié)構(gòu)圖C、

各層平面圖.各向立面圖.各主要部分剖面圖D、

以實(shí)測(cè)現(xiàn)狀地圖為底圖繪制的規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖E、

各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及無障礙設(shè)施設(shè)計(jì)說明及其他相關(guān)資料正確答案：

C

D

E

參考解析：本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可。設(shè)計(jì)方案審批階段，開發(fā)商提交的設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容有：（1）以實(shí)測(cè)現(xiàn)狀地圖為底圖繪制的規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖；（2）各層平面圖、各向立面圖、各主要部分剖面圖；（3）各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及無障礙設(shè)施設(shè)計(jì)說明及其他相關(guān)資料。17、多選題投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件一般應(yīng)包括的內(nèi)容有()。A、

投標(biāo)函及投標(biāo)函附錄B、

施工組織設(shè)計(jì)C、

合同條款及格式D、

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求E、

資格審查資料正確答案：

A

B

E

參考解析：考點(diǎn):招標(biāo)程序。投標(biāo)文件一般應(yīng)包括的內(nèi)容有：（1）投標(biāo)函及投標(biāo)函附錄；（2）法定代表人身份證明或附有法定代表人身份證明的授權(quán)委托書；（3）聯(lián)合體協(xié)議書；（4）投標(biāo)保證金；（5）已標(biāo)價(jià)工程量清單；（6）施工組織設(shè)計(jì)；（7）項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)；（8）擬分包項(xiàng)目情況表；（9）資格審查資料；（10）投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他材料。18、多選題下列選項(xiàng)中，屬于申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備條件的有()。A、

已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)B、

取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C、

簽署了施工合同D、

簽署了委托監(jiān)理合同E、

取得商品房預(yù)售許可證正確答案：

A

B

C

參考解析：考點(diǎn):開工申請(qǐng)與審批。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，正確表述應(yīng)為：按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已經(jīng)委托監(jiān)理；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，商品房預(yù)售與施工許可證的申請(qǐng)無關(guān)。19、多選題成本計(jì)劃可分解為()方面。A、

材料設(shè)備成本計(jì)劃B、

管理費(fèi)成本計(jì)劃C、

人工費(fèi)成本計(jì)劃D、

不可預(yù)見成本計(jì)劃E、

施工機(jī)械費(fèi)用計(jì)劃正確答案：

A

B

C

E

參考解析：考點(diǎn):成本控制。成本計(jì)劃可分解為材料設(shè)備成本計(jì)劃、施工機(jī)械成本計(jì)劃、人工費(fèi)成本計(jì)劃、臨時(shí)工程成本計(jì)劃、管理費(fèi)成本計(jì)劃。20、多選題開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括()。A、

咨詢合同B、

分包合同C、

銷售合同D、

加工合同E、

勘察設(shè)計(jì)合同正確答案：

A

C

E

參考解析：考點(diǎn):合同管理。開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。21、多選題依照代理委托方的不同，代理形式可以細(xì)分為()。A、

買方代理B、

賣方代理C、

雙重代理D、

首席代理E、

分代理正確答案：

A

B

C

參考解析：考點(diǎn):選擇物業(yè)租售形式。依代理委托方的不同，代理形式還可以分為買方代理、賣方代理和雙重代理。22、多選題廣告管理中的預(yù)算決策，包括的決策方法有()。廣告管理中的預(yù)算決策，包括的決策方法有()。A、

量力而行法B、

銷售百分比法C、

競(jìng)爭對(duì)等法D、

目標(biāo)任務(wù)法E、

隨行就市法正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):制定宣傳與廣告策略。預(yù)算決策的方法包括：量力而行法、銷售百分比法、競(jìng)爭對(duì)等法和目標(biāo)任務(wù)法。23、多選題以下（）可以用于土地儲(chǔ)備資金。A、

土地出讓收入中安排的一部分資金B(yǎng)、

地方政府債券C、

公積金增值收益D、

社會(huì)捐助資金E、

廉租房租金收入正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是土地儲(chǔ)備與土地開發(fā)。注意不要與《基本制度與政策》中講到的廉租住房建設(shè)資金來源混淆。24、多選題土地儲(chǔ)備資金的來源渠道包括（）。A、

土地出讓收入B、

國有土地收益基金C、

通過省級(jí)政府代發(fā)地方政府債券D、

向商業(yè)銀行舉借土地儲(chǔ)備貸款E、

土地出讓收入的利息收入正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是土地儲(chǔ)備與土地開發(fā)。財(cái)政部已要求各地從2016年1月1日起，不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款。25、單選題房地產(chǎn)開發(fā)的步驟可以歸納為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段、()、建設(shè)階段和租售階段。A、

可行性研究階段B、

獲取土地使用權(quán)階段C、

前期工作階段D、

細(xì)化投資設(shè)想階段正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。房地產(chǎn)開發(fā)的步驟可以歸納為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和租售階段。26、多選題國家投資管理部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)的重點(diǎn)包括（）。A、

項(xiàng)目是否符合產(chǎn)業(yè)政策B、

項(xiàng)目主要產(chǎn)品質(zhì)量符合國家的規(guī)定C、

是否合理開發(fā)并有效利用資源D、

是否對(duì)重大公共利益產(chǎn)生有利影響E、

是否危害經(jīng)濟(jì)安全、社會(huì)安全正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案。選項(xiàng)B沒有質(zhì)量規(guī)定；選項(xiàng)D，不要求必須有有利影響，只要沒有不利影響就行。27、多選題關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有（）。A、

大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B、

雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金C、

總代理可以委托分代理D、

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E、

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式正確答案：

B

C

E

參考解析：本題考查的是選擇物業(yè)租售形式。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)常采用聯(lián)合代理方式。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，開發(fā)商可以直接委托分代理。28、多選題消費(fèi)者市場(chǎng)的特點(diǎn)包括()。A、

廣泛性B、

發(fā)展性C、

伸縮性D、

固定性E、

替代性正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是消費(fèi)者市場(chǎng)及其購買對(duì)象。消費(fèi)者市場(chǎng)的特點(diǎn)包括：廣泛性、分散性、復(fù)雜性、易變性、發(fā)展性、情感性、伸縮性、替代性、地區(qū)性、季節(jié)性。29、多選題在各種市場(chǎng)聯(lián)系方法中，郵寄問卷的缺點(diǎn)包括()。A、

成本最高B、

回收速度慢C、

能深入了解被訪者情況D、

回收率低E、

能深度訪談?wù)_答案：

B

D

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。郵寄問卷是在被訪者不愿面訪或擔(dān)心調(diào)查者會(huì)曲解其回答時(shí)可采用的最好方法，但郵寄方式回收率低、回收速度也慢。30、多選題房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷因素調(diào)查包括()。A、

購買能力調(diào)查B、

價(jià)格調(diào)查C、

促銷策略調(diào)查D、

分銷渠道調(diào)查E、

市場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查正確答案：

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)調(diào)查的意義和內(nèi)容。房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷因素調(diào)查包括產(chǎn)品調(diào)查、價(jià)格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查和促銷策略調(diào)查四種類型。31、多選題開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析的內(nèi)容通常有()。A、

供需分析B、

競(jìng)爭分析C、

市場(chǎng)占有率分析D、

投資收益分析E、

宏觀因素分析正確答案：

A

B

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。注意房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析的區(qū)別。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析包括宏觀因素分析、市場(chǎng)狀況分析和相關(guān)因素分析三大類。如是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析，則分為供給分析、需求分析、競(jìng)爭分析、市場(chǎng)占有率分析四類。32、多選題影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A、

行政區(qū)域B、

細(xì)分市場(chǎng)C、

人口密度大小D、

鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征E、

競(jìng)爭性項(xiàng)目的區(qū)域正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有：自然特征；建筑阻礙、高速公路或鐵路；人口密度大?。恍姓^(qū)域；鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征；發(fā)展類型和范圍；競(jìng)爭性項(xiàng)目的區(qū)域。33、多選題房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以幫助開發(fā)商()。A、

選擇合適的項(xiàng)目位置B、

尋找投資合作伙伴C、

確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型D、

判斷租買時(shí)機(jī)E、

進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策正確答案：

A

B

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用。此題非常簡單，完全可以憑常識(shí)理解。選項(xiàng)D是租戶和購房者；選項(xiàng)E是地方政府。34、多選題根據(jù)()，可將消費(fèi)者購買行為分為習(xí)慣性購買行為，尋求多樣化的購買行為，化解不協(xié)調(diào)購買行為，復(fù)雜購買行為等。A、

消費(fèi)者習(xí)慣B、

供給者習(xí)慣C、

政府規(guī)制D、

參與者的介入程度E、

品牌間的差異程度正確答案：

D

E

參考解析：本題考查的是消費(fèi)者購買決策過程。根據(jù)參與者的介入程度和品牌間的差異程度，可將消費(fèi)者購買行為分為習(xí)慣性購買行為，尋求多樣化的購買行為，化解不協(xié)調(diào)購買行為，復(fù)雜購買行為等。35、多選題房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告通常包括的內(nèi)容有()。A、

財(cái)務(wù)狀況分析B、

地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析C、

市場(chǎng)供求分析D、

吸納量計(jì)劃預(yù)測(cè)E、

敏感性分析正確答案：

B

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告。市場(chǎng)分析報(bào)告內(nèi)容通常有：地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)概況分析、市場(chǎng)供求分析、項(xiàng)目競(jìng)爭分析、產(chǎn)品和市場(chǎng)定位、售價(jià)和租金預(yù)測(cè)、吸納量計(jì)劃預(yù)測(cè)、回報(bào)率預(yù)測(cè)、敏感性分析等十項(xiàng)內(nèi)容。36、單選題投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、()和投資決策三部分工作。A、

資金管理B、

項(xiàng)目調(diào)研C、

項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)D、

風(fēng)險(xiǎn)控制正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析。投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資決策三部分工作。37、多選題按照消費(fèi)者對(duì)不同屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)分別有()。A、

同質(zhì)偏好市場(chǎng)B、

分散偏好市場(chǎng)C、

個(gè)別偏好市場(chǎng)D、

集群偏好市場(chǎng)E、

集中偏好市場(chǎng)正確答案：

A

B

D

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)細(xì)分。產(chǎn)品屬性是影響消費(fèi)者購買行為的重要因素，根據(jù)消費(fèi)者對(duì)不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式，即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好，相應(yīng)的就會(huì)形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)。38、多選題市場(chǎng)總需求是指在()的情況下，特定的消費(fèi)者群體可能購買的總量。A、

特定時(shí)期B、

特定地理范圍內(nèi)C、

特定政治環(huán)境D、

特定市場(chǎng)營銷環(huán)境E、

特定市場(chǎng)營銷計(jì)劃正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)總需求是指在特定地理范圍內(nèi)、特定時(shí)期、特定市場(chǎng)營銷環(huán)境、特定市場(chǎng)營銷計(jì)劃的情況下，特定的消費(fèi)者群體可能購買的總量。39、多選題在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料的方法有()。A、

文獻(xiàn)查閱B、

觀察法C、

訪問法D、

問卷法E、

實(shí)驗(yàn)法正確答案：

B

C

D

E

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)調(diào)查的步驟。一手資料指為了當(dāng)前特定目的而收集的原始信息；二手資料指為其他目的已經(jīng)收集到的資料。一手資料常用收集方法有觀察法、訪問法、問卷法和實(shí)驗(yàn)法。40、多選題下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的有()。A、

整群抽樣B、

分層隨機(jī)抽樣C、

簡單隨機(jī)抽樣D、

定額抽樣E、

估計(jì)抽樣正確答案：

D

E

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。選項(xiàng)A、B、C均屬于概率抽樣。非概率抽樣包括：隨意抽樣、估計(jì)抽樣、定額抽樣。41、多選題在各種市場(chǎng)調(diào)查方法中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有（）。A、

成本低B、

反饋快C、

能深入了解被訪者情況D、

回收率高E、

能深度訪談?wù)_答案：

A

B

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。網(wǎng)絡(luò)調(diào)研：成本低、反饋快，只能聯(lián)系有網(wǎng)絡(luò)的人。42、多選題對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流出通常包括()。A、

銷售費(fèi)用B、

財(cái)務(wù)費(fèi)用C、

運(yùn)營費(fèi)用D、

其他經(jīng)營收入E、

土地與建造成本正確答案：

A

B

C

E

參考解析：考點(diǎn):現(xiàn)金流量的概念。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等；現(xiàn)金流出主要包括土地與建造成本或購買成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、運(yùn)營費(fèi)用、銷售費(fèi)用和稅金支出等。43、多選題關(guān)于流動(dòng)性偏好利率理論的說法，正確的有()。A、

利率是由儲(chǔ)蓄和投資決定的B、

利率是由貨幣的供求決定的C、

利率是由可貸資金的供求決定D、

利率是在商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的E、

貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性正確答案：

B

E

參考解析：考點(diǎn):利息與利率。流動(dòng)性偏好利率理論認(rèn)為：利率是由貨幣的供給與需求決定的、貨幣供給是央行決定，是外生變量，無利率彈性、貨幣需求取決于人們的流動(dòng)性偏好，是內(nèi)生變量、利率取決于貨幣供給量與流動(dòng)性偏好的均衡水平。44、多選題從宏觀角度考察利率的經(jīng)濟(jì)功能時(shí)，利率的經(jīng)濟(jì)功能包括()。A、

積累資金B(yǎng)、

調(diào)整信用規(guī)模C、

抑制通貨膨脹D、

提高就業(yè)率E、

調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正確答案：

A

B

C

E

參考解析：考點(diǎn):利息與利率。從宏觀角度考察利率的經(jīng)濟(jì)功能，包括了積累資金的功能、調(diào)整信用規(guī)模的功能、調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的功能、抑制通貨膨脹的功能和平衡國際收支的功能。45、多選題用來求年值的系數(shù)有()。A、

一次支付終值系數(shù)B、

等比序列現(xiàn)值系數(shù)C、

等比序列年費(fèi)用系數(shù)D、

等額序列支付資金回收系數(shù)E、

等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)正確答案：

C

D

E

參考解析：考點(diǎn):復(fù)利計(jì)算。求年值的系數(shù)有三個(gè)：等額序列支付資金回收系數(shù)、等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)和等比序列年費(fèi)用系數(shù)。46、多選題現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是()。A、

某一基準(zhǔn)時(shí)刻B、

日歷年度的年初C、

資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)D、

既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)E、

既不能有現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn)正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是現(xiàn)金流量圖。現(xiàn)金流量圖中，時(shí)間點(diǎn)“零”，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。47、單選題下列選項(xiàng)中，不屬于年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃的是()。A、

年初土地儲(chǔ)備規(guī)模B、

年末土地儲(chǔ)備規(guī)模C、

年度中期開發(fā)規(guī)模D、

年度供應(yīng)規(guī)模正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):土地儲(chǔ)備與土地開發(fā)。年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃包括年初與年末土地儲(chǔ)備規(guī)模、年度前期開發(fā)規(guī)模、年度供應(yīng)規(guī)模和年度土地儲(chǔ)備臨時(shí)利用計(jì)劃，由地方人民政府相關(guān)部門依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地市場(chǎng)供求狀況等聯(lián)合編制。48、多選題關(guān)于房地產(chǎn)“購買-更新改造-出租-出售”模式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有()。A、

橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時(shí)點(diǎn)B、

房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的"1"時(shí)點(diǎn)C、

發(fā)生在計(jì)息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對(duì)應(yīng)期間內(nèi)D、

各期運(yùn)營費(fèi)用的垂直箭線全部向下E、

轉(zhuǎn)售收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費(fèi)標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上正確答案：

A

C

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，初始投資必須放在0的位置上，不能在1的位置上。選項(xiàng)E錯(cuò)誤，期末的轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，屬于現(xiàn)金流出，箭頭向下。49、多選題下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)投資模式有()。A、

開發(fā)－銷售模式B、

開發(fā)－持有出租－出售模式C、

購買－持有出租－出售模式D、

購買－更新改造－出售模式E、

購買－更新改造－出租模式正確答案：

B

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。根據(jù)本現(xiàn)金流量圖，期初發(fā)生一筆投資，即意為購買或土地成本；第一年末發(fā)生一筆投資，即意為更新改造或建造成本；運(yùn)營期各年發(fā)生現(xiàn)金流出、流入，即意為出租；最后一年期末發(fā)生一筆轉(zhuǎn)售收入和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)。50、多選題可貸資金利率理論認(rèn)為()。A、

利率是由貨幣的供給與需求決定的B、

可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)C、

可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)D、

可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成E、

可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成正確答案：

C

D

E

參考解析：考點(diǎn):利息與利率。選項(xiàng)A為流動(dòng)性偏好利率理論的觀點(diǎn)；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞減函數(shù)。51、多選題下列各項(xiàng)中，實(shí)行單利計(jì)息的有()。A、

個(gè)人儲(chǔ)蓄存款B、

地產(chǎn)開發(fā)貸款C、

住房抵押貸款D、

國庫券E、

房產(chǎn)開發(fā)貸款正確答案：

A

D

參考解析：考點(diǎn):單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息。我國個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國庫券的利息就是以單利計(jì)算的；我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復(fù)利計(jì)息的。52、多選題下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有()。A、

當(dāng)計(jì)息周期為1年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率B、

實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值C、

名義利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值D、

名義利率相同時(shí)，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大E、

計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大正確答案：

A

B

D

參考解析：考點(diǎn):名義利率與實(shí)際利率。名義利率與實(shí)際利率存在著下列關(guān)系：（1）實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；（2）名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；（3）當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；（4）當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；（5）當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∝時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為i=er-1。53、多選題在方案比選過程中，當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時(shí)，可采用的方法包括()。A、

凈現(xiàn)值法B、

差額投資內(nèi)部收益率法C、

費(fèi)用現(xiàn)值比較法D、

費(fèi)用年值比較法E、

等額年值法正確答案：

C

D

參考解析：考點(diǎn):方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時(shí)，可采用費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法。54、多選題房地產(chǎn)用于出租或自營時(shí)，計(jì)算期為()之和。A、

開發(fā)期B、

銷售期C、

經(jīng)營期D、

經(jīng)營準(zhǔn)備期E、

預(yù)售期正確答案：

A

C

參考解析：考點(diǎn):財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)用于出租或自營時(shí)，計(jì)算期為開發(fā)期與經(jīng)營期之和。55、多選題投資回報(bào)率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了()。A、

物業(yè)增值收益B、

所得稅C、

還本付息額D、

投資者權(quán)益增加值E、

權(quán)益投資正確答案：

A

D

參考解析：考點(diǎn):現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。投資回報(bào)率與資本金凈利潤率的差異，主要在于其考慮了房地產(chǎn)投資的增值收益和權(quán)益增加收益。56、多選題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本主要包括()。A、

土地轉(zhuǎn)讓成本B、

經(jīng)營管理費(fèi)用C、

配套設(shè)施銷售成本D、

商品房銷售成本E、

房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本正確答案：

A

C

D

E

參考解析：考點(diǎn):投資與成本。菅業(yè)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租營業(yè)成本。管理費(fèi)用屬于期間費(fèi)用，不屬于營業(yè)成本。57、多選題對(duì)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效果包括()。A、

租金收益B、

物業(yè)增值C、

股權(quán)增加D、

銷售收入E、

開發(fā)利潤的多少正確答案：

A

B

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對(duì)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。58、單選題對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于前期工作的是()。A、

土地儲(chǔ)備B、

銷售方案的細(xì)化C、

建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制D、

申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):土地儲(chǔ)備與土地開發(fā)。選項(xiàng)A土地儲(chǔ)備是政府行為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)來說，前期應(yīng)是獲取土地。選項(xiàng)B屬于租售階段；選項(xiàng)C屬于建設(shè)階段的工作內(nèi)容。59、多選題下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有()。A、

差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差B、

差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率C、

差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率D、

差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案E、

采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選取時(shí)，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案正確答案：

B

D

參考解析：考點(diǎn):方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。選項(xiàng)A是一再強(qiáng)調(diào)不能有的錯(cuò)誤理解；選項(xiàng)C差額之和不正確，應(yīng)該是差額現(xiàn)值之和。選項(xiàng)E應(yīng)是由小到大排序，非由大到小。60、多選題下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的有()。A、

表明了負(fù)債占總資產(chǎn)的比例B、

反映了企業(yè)或項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度C、

資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng)D、

屬于長期償債能力指標(biāo)E、

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高正確答案：

A

B

D

E

參考解析：考點(diǎn):資產(chǎn)負(fù)債率。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)或項(xiàng)目的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力較差。61、多選題關(guān)于利息的計(jì)算，下列說法正確的有()。A、

按年計(jì)息時(shí)，為簡化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息B、

還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息C、

每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額）×貸款利率D、

“氣球法”，是指借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清E、

等額還本付息時(shí)，在規(guī)定期限內(nèi)每期償還的本金額相等正確答案：

A

B

D

參考解析：本題考查的是利息。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2）×貸款利率；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，等額還本付息時(shí)，每期償還的本息和相等，每期償還的本金額不等。62、多選題房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利能力指標(biāo)有()。A、

成本利潤率B、

銷售利潤率C、

投資利潤率D、

投資回報(bào)率E、

靜態(tài)投資回收期正確答案：

A

B

C

E

參考解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利能力指標(biāo)包括成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率和靜態(tài)投資回收期。63、多選題甲、乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，可以使用的動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)不包括()。A、

銷售利潤率B、

投資利潤率C、

資產(chǎn)負(fù)債率D、

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E、

動(dòng)態(tài)投資回收期正確答案：

A

B

C

參考解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。選項(xiàng)AB為靜態(tài)指標(biāo)，選項(xiàng)C為清償能力指標(biāo)。64、多選題以下可以應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)投資評(píng)價(jià)的反映項(xiàng)目盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括()。A、

速動(dòng)比率B、

投資利潤率C、

內(nèi)部收益率D、

成本利潤率E、

凈現(xiàn)值正確答案：

C

E

參考解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)只有三個(gè)：凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期。選項(xiàng)A是清償能力指標(biāo)；選項(xiàng)BD是靜態(tài)盈利能力指標(biāo)。65、多選題經(jīng)營收入是指向社會(huì)出售、出租開發(fā)商品或自營時(shí)的貨幣收入，不包括()。A、

銷售收入B、

出租收入C、

營業(yè)外收入D、

補(bǔ)貼收入E、

自營收入正確答案：

C

D

參考解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。營業(yè)收入又稱經(jīng)營收入，是指向社會(huì)出售、出租開發(fā)商品或自營時(shí)的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營收入66、多選題關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（）。A、

應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損B、

所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率C、

企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算D、

企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)E、

企業(yè)所得稅稅率為25%正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。B選項(xiàng)應(yīng)為所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率－減免稅額－抵免稅額；D選項(xiàng)應(yīng)是商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)。67、多選題對(duì)于“開發(fā)－銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期包括（）。A、

開發(fā)期B、

論證決策期C、

經(jīng)營準(zhǔn)備期D、

經(jīng)營期E、

銷售期正確答案：

A

E

參考解析：本題考查的是凈現(xiàn)值。開發(fā)銷售型的計(jì)算期為開發(fā)期加上銷售期。68、多選題在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時(shí)，下列表述中正確的有()。A、

期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B、

標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值小的為優(yōu)C、

標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu)D、

標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu)E、

標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)正確答案：

A

C

E

參考解析：考點(diǎn):概率分析中的期望值法。判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)；標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu)；標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)。69、單選題土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由()負(fù)責(zé)籌措資金。A、

開發(fā)商B、

投資企業(yè)C、

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)D、

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):土地儲(chǔ)備與土地開發(fā)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金。70、多選題下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有()。A、

凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B、

可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低C、

凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D、

凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)E、

可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度正確答案：

A

C

E

參考解析：考點(diǎn):概率分析中的期望值法。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差受凈現(xiàn)值期望值大小的影響，不能完全衡量風(fēng)險(xiǎn)高低，用標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差反應(yīng)離散程度，越離散風(fēng)險(xiǎn)越大。71、多選題若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)正確的有()。A、

標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小B、

累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小C、

標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小D、

標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越小E、

標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小正確答案：

B

E

參考解析：考點(diǎn):概率分析中的期望值法。選項(xiàng)B正確，計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累積概率，累積概率值越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小；選項(xiàng)E正確，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個(gè)項(xiàng)目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。但由于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動(dòng)。因此，單純以凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低，有時(shí)會(huì)得出不正確的結(jié)論。72、多選題在()的市場(chǎng)環(huán)境下，應(yīng)用傳統(tǒng)投資決策方法效果更好。A、

不存在任何期權(quán)B、

存在期權(quán)且不確定性很大C、

存在期權(quán)且不確定性很小D、

存在期權(quán)且確定性很大E、

存在期權(quán)且確定性很小正確答案：

A

C

參考解析：本題考查的是應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法決策需注意的問題。在不存在實(shí)物期權(quán)或存在期權(quán)但不確定性很小的市場(chǎng)環(huán)境下，應(yīng)用傳統(tǒng)投資決策方法效果更好。73、多選題實(shí)物期權(quán)類型主要包括()。A、

等待投資型期權(quán)B、

成長型期權(quán)C、

放棄型期權(quán)D、

剛性期權(quán)E、

柔性期權(quán)正確答案：

A

B

C

E

參考解析：考點(diǎn):實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。實(shí)物期權(quán)類型包括：等待投資型期權(quán)、成長型期權(quán)、放棄型期權(quán)、柔性期權(quán)、學(xué)習(xí)型期權(quán)。74、多選題對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過程，可以分為()階段。A、

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)B、

風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)C、

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)D、

風(fēng)險(xiǎn)決策E、

風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)正確答案：

B

C

E

參考解析：考點(diǎn):風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過程，可以分為風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)三個(gè)階段。75、多選題由于施工工期延長，開發(fā)商要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)有()。A、

使項(xiàng)目的規(guī)模.布局發(fā)生變化B、

承擔(dān)更多的貸款利息C、

增加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資成本D、

承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)E、

租售期延長正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。如果施工工期延長，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的貸款利息，另一方面還要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)。另外，承包合同形式選擇不當(dāng)也可能導(dǎo)致承包商有意拖延工期，致使項(xiàng)目開發(fā)期延長。76、多選題下列各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有()。A、

空置率B、

資本化率C、

運(yùn)營費(fèi)用D、

開發(fā)期與租售期E、

建筑安裝工程費(fèi)正確答案：

B

D

E

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。77、多選題在眾多輔助報(bào)表中，最主要的輔助報(bào)表包括()。A、

經(jīng)營成本估算表B、

借款還本付息估算表C、

投資計(jì)劃與資金籌措表D、

銷售收入與營業(yè)稅金及附加估算表E、

項(xiàng)目總投資估算表正確答案：

A

B

C

E

參考解析：考點(diǎn):輔助報(bào)表。輔助報(bào)表中，項(xiàng)目總投資估算表、開發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營成本估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表和借款還本付息估算表為最主要的輔助報(bào)表。78、多選題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括()。A、

財(cái)務(wù)報(bào)表B、

經(jīng)營報(bào)表C、

輔助報(bào)表D、

基本報(bào)表E、

資金來源與運(yùn)用表正確答案：

C

D

參考解析：考點(diǎn):基本報(bào)表。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。79、多選題下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有()。A、

土地出讓價(jià)款B、

土地購置稅費(fèi)C、

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D、

水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)E、

土地開發(fā)工程費(fèi)正確答案：

A

B

參考解析：考點(diǎn):土地費(fèi)用。土地費(fèi)用是指取得開發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用。開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有以下幾種：劃撥土地的征收補(bǔ)償費(fèi)、出讓土地的出讓價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。選項(xiàng)C屬于房屋開發(fā)費(fèi)，選項(xiàng)D、E屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。80、單選題制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作，這是()法的缺點(diǎn)。A、

橫道圖B、

單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖C、

雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖D、

時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):進(jìn)度控制。制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，橫道圖的缺點(diǎn)是從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。81、多選題可行性研究的步驟包括()。A、

接受委托B、

調(diào)查研究C、

風(fēng)險(xiǎn)分析D、

方案選擇和優(yōu)化E、

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)正確答案：

A

B

D

E

參考解析：考點(diǎn):可行性研究的步驟?？尚行匝芯堪匆韵挛鍌€(gè)步驟進(jìn)行：接受委托、調(diào)查研究、方案選擇和優(yōu)化、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)、編制可行性研究報(bào)告。82、多選題在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有()。A、

項(xiàng)目用地B、

房地產(chǎn)市場(chǎng)供需C、

房價(jià)現(xiàn)狀及走勢(shì)D、

交通運(yùn)輸條件E、

外圍基礎(chǔ)設(shè)施正確答案：

A

D

E

參考解析：考點(diǎn):可行性研究的步驟。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)、項(xiàng)目用地、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。選項(xiàng)A為土地資源，選項(xiàng)D為交通資源，選項(xiàng)E為配套資源。選項(xiàng)BC是市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容。83、多選題一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括()等6個(gè)部分。A、

封面B、

摘要C、

結(jié)論D、

正文E、

附圖正確答案：

A

B

D

E

參考解析：考點(diǎn):可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成。一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個(gè)部分。84、多選題下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有()。A、

資產(chǎn)負(fù)債表B、

投資計(jì)劃與資金籌措表C、

借款還本付息估算表D、

財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表E、

利潤表正確答案：

A

D

E

參考解析：本題考查的是基本報(bào)表?；緢?bào)表有四個(gè)，分別是現(xiàn)金流量表、財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表、利潤表和資產(chǎn)負(fù)債表。85、多選題租售方案必須明確的問題包括()。A、

出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對(duì)應(yīng)關(guān)系B、

租售收入C、

在整個(gè)租售期內(nèi)每期擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量D、

租售價(jià)格E、

收款方式正確答案：

A

C

參考解析：考點(diǎn):收入估算與資金籌措。租售物業(yè)的類型與數(shù)量，要結(jié)合項(xiàng)目可提供的物業(yè)類型、數(shù)量來確定，并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能變化對(duì)租售數(shù)量的影響。對(duì)于一個(gè)具體的項(xiàng)目而言，必須明確出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在整個(gè)租售期內(nèi)每期擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。86、多選題勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括()，以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。A、

城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B、

拆遷管理費(fèi)C、

可行性研究費(fèi)D、

水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)E、

前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)正確答案：

C

D

E

參考解析：考點(diǎn):投資估算?？辈煸O(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。87、多選題以下各項(xiàng)中，需要在具體的評(píng)價(jià)方案中加以明確的有()。A、

開發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型B、

合作方式與合作條件C、

建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次D、

開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件E、

擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例正確答案：

A

B

C

E

參考解析：考點(diǎn):構(gòu)造評(píng)價(jià)方案。項(xiàng)目是否分期進(jìn)行以及如何分期、項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評(píng)價(jià)方案中加以明確。88、多選題在構(gòu)造評(píng)價(jià)方案過程中，通常按照()構(gòu)造2～4個(gè)基本評(píng)價(jià)方案。A、

擬投入資本金的數(shù)量B、

開發(fā)項(xiàng)目是否分期C、

開發(fā)經(jīng)營方式D、

物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)E、

開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜程度正確答案：

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):構(gòu)造評(píng)價(jià)方案。在實(shí)際操作過程中，通常按照項(xiàng)目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時(shí)還會(huì)考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造2～4個(gè)基本評(píng)價(jià)方案。89、多選題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃中，區(qū)位分析與選擇包括()。A、

地域分析與選擇B、

具體地點(diǎn)的分析與選擇C、

建筑總面積的分析與選擇D、

平面布置的分析與選擇E、

對(duì)出售、出租、自營等方式進(jìn)行選擇正確答案：

A

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析與選擇，包括地域分析與選擇和具體地點(diǎn)的分析與選擇。選項(xiàng)CD屬于開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，選項(xiàng)E為產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。90、多選題房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括()。A、

接受