職業(yè)資格-開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題庫(kù)-3

職業(yè)資格-開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題庫(kù)_31、單選題()的最大化，才是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。A、

凈經(jīng)營(yíng)收入B、

經(jīng)營(yíng)費(fèi)用C、

有效毛收入D、

空置（江南博哥）和收租損失正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。凈經(jīng)營(yíng)收入的最大化，才是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。2、單選題物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是()。A、

零售商的財(cái)務(wù)能力B、

零售商需要的服務(wù)C、

零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配D、

零售商的聲譽(yù)正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇。聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)首先要考慮的因素。3、單選題商品房開發(fā)市場(chǎng)通常是典型的()市場(chǎng)。A、

完全競(jìng)爭(zhēng)B、

壟斷競(jìng)爭(zhēng)C、

寡頭壟斷D、

完全壟斷正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征。在商品房存量市場(chǎng)中，競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷，在商品房開發(fā)市場(chǎng)中，一般壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)。4、單選題停車指數(shù)，即每100㎡營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在()之間。A、

4～5B、

5～6C、

4～6D、

5～8正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):零售商業(yè)物業(yè)分析。停車指數(shù)，即每100㎡營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在4～5之間。5、單選題在()中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。A、

市級(jí)購(gòu)物中心B、

地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)C、

居住區(qū)商場(chǎng)D、

鄰里服務(wù)性商店正確答案：

A

參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。在市級(jí)購(gòu)物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。6、單選題建筑規(guī)劃一般在1萬(wàn)～3萬(wàn)平方之間，服務(wù)人口在10萬(wàn)～30萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在1億～5億元之間，該物業(yè)為()。A、

市級(jí)購(gòu)物中心B、

地區(qū)購(gòu)物中心C、

居住區(qū)商場(chǎng)D、

鄰里服務(wù)性商店正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):零售商業(yè)物業(yè)分析。7、單選題在物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的報(bào)表中，不屬于經(jīng)營(yíng)概況介紹內(nèi)容的是()。A、

租金清單B、

空置情況C、

當(dāng)前物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況D、

拖欠或收租損失正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的報(bào)表中，應(yīng)首先有一個(gè)包括租金清單、空置情況和拖欠或收租損失報(bào)告等內(nèi)容的經(jīng)營(yíng)概況介紹，這是物業(yè)在報(bào)告期有關(guān)經(jīng)營(yíng)收入和費(fèi)用支出的概要性報(bào)告，重點(diǎn)說(shuō)明業(yè)主可獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入。8、單選題零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個(gè)獨(dú)立出租單元的()為基礎(chǔ)計(jì)算的。A、

建筑面積B、

總出租面積C、

可出租面積D、

營(yíng)業(yè)面積正確答案：

B

參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個(gè)獨(dú)立出租單元的總出租面積為基礎(chǔ)計(jì)算的。9、單選題下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是()。A、

設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)B、

知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)C、

百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的金額D、

營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):零售商業(yè)物業(yè)的租金。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，毛利低則其租金的百分比設(shè)置也低。10、單選題市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般都在()㎡以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。A、

8000B、

1萬(wàn)C、

2萬(wàn)D、

3萬(wàn)正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):零售商業(yè)物業(yè)分析。市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)㎡以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。11、單選題建筑規(guī)模為5000平方米的商業(yè)物業(yè)屬于()。A、

市級(jí)購(gòu)物中心B、

居住區(qū)商場(chǎng)C、

地區(qū)購(gòu)物中心D、

特色商店正確答案：

B

參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。居住區(qū)商場(chǎng)：建筑規(guī)模一般在3000～10000平方米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口1～5萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在3000～10000萬(wàn)元之間，居住區(qū)商場(chǎng)內(nèi)，日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購(gòu)物中心的次要租戶。12、單選題租金常常以()為計(jì)算基礎(chǔ)。A、

建筑面積B、

使用面積C、

出租單元內(nèi)可出租面積D、

每平方米可出租面積正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):寫字樓租金的確定。租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。13、單選題某寫字樓的建筑面積為8萬(wàn)m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15%，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是()萬(wàn)m2。A、

5.2B、

6.4C、

6.8D、

7.6正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):寫字樓租金的確定?？沙鲎饷娣e＝建筑面積×可出租面積系數(shù)＝8×80%＝6.4（萬(wàn)m2），分?jǐn)偟墓妹娣e＝8×15%＝1.2（萬(wàn)m2），出租單元內(nèi)建筑面積＝可出租面積－分?jǐn)偟墓妹娣e＝6.4－1.2＝5.2（萬(wàn)m2）。14、單選題下列不屬于房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的是()。A、

寫字樓市場(chǎng)B、

零售商場(chǎng)或店鋪C、

休閑旅游設(shè)施市場(chǎng)D、

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。選項(xiàng)D屬于工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。按照房地產(chǎn)的用途，可以分解為居住物業(yè)市場(chǎng)（含普通住宅、別壁、公寓市場(chǎng)等）、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)（寫字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場(chǎng)等）、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)（標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字摟、倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)等）、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。15、單選題對(duì)收益性物業(yè)而言，物業(yè)維修通常起源于()。A、

業(yè)主對(duì)建筑物的檢查B、

租戶對(duì)建筑物狀況的抱怨C、

物業(yè)管理人員對(duì)建筑物的檢查D、

物業(yè)管理人員對(duì)建筑物使用情況的調(diào)查正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)。良好的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理不僅是租戶要求的，也是物業(yè)本身和物業(yè)管理目的所要求的。物業(yè)維修常起源于租戶對(duì)建筑物狀況的抱怨，物業(yè)管理人員在抓緊維修的同時(shí)，還要對(duì)承租人的合作表示感謝，對(duì)建筑物缺陷可能給租戶造成的不便表示歉意。這種及時(shí)應(yīng)租戶要求而進(jìn)行的維修，不僅能樹立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信譽(yù)，而且還有助于避免由于物業(yè)缺陷而導(dǎo)致的重大經(jīng)濟(jì)損失。16、單選題為使物業(yè)達(dá)到一個(gè)較為理想的租金水平，物業(yè)管理人員還要進(jìn)行市場(chǎng)宣傳工作，這種宣傳工作一般圍繞著物業(yè)的特性來(lái)進(jìn)行，一般很少通過(guò)強(qiáng)調(diào)()來(lái)吸引租戶。A、

所處的位置B、

周圍景觀C、

通達(dá)性D、

租金低廉正確答案：

D

參考解析：本題考查的是加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳。為使物業(yè)達(dá)到一個(gè)較為理想的租金水平，物業(yè)管理人員還要進(jìn)行市場(chǎng)宣傳工作，這種宣傳工作一般圍繞著物業(yè)的特性來(lái)進(jìn)行，如宣傳物業(yè)所處的位置、周圍景觀、通達(dá)性和方便性等，一般很少通過(guò)強(qiáng)調(diào)租金低廉來(lái)吸引租戶。17、單選題房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以運(yùn)行管理為主的是()。A、

物業(yè)管理和設(shè)施管理B、

物業(yè)管理和資產(chǎn)管理C、

資產(chǎn)管理和投資組合管理D、

設(shè)施管理和投資組合管理正確答案：

A

參考解析：本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。18、單選題由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長(zhǎng)，在租約中一般都要包括()。A、

租金調(diào)整條款B、

代收代繳費(fèi)用條款C、

裝修費(fèi)用條款D、

折讓優(yōu)惠條款正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):寫字樓的租約與租約談判。由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。19、單選題在寫字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由()支付。A、

業(yè)主B、

承租人C、

物業(yè)服務(wù)企業(yè)D、

業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):寫字樓租金的確定。室內(nèi)裝修的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，經(jīng)常是租約談判過(guò)程中的焦點(diǎn)問題。標(biāo)準(zhǔn)化裝修通常由業(yè)主支付，除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用外，其他裝修費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，一般視市場(chǎng)條件和寫字樓內(nèi)入住率水平而定。20、單選題寫字樓承租時(shí)為每個(gè)辦公室工作人員提供()㎡的單元內(nèi)建筑面積比較合適。每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般需要()㎡。A、

10～15，5～6B、

15～20，5～6C、

15～20，8～10D、

12～18，6～9正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):寫字樓租戶的選擇。一般來(lái)說(shuō)，為每個(gè)辦公室工作人員提供15～20㎡的單元內(nèi)建筑面積比較合適，雖然每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6㎡，但接待室、會(huì)議室、交通面積、儲(chǔ)藏面積、辦公設(shè)備所占的面積以及公共活動(dòng)所需的面積等應(yīng)給與足夠的考慮。21、單選題一般說(shuō)來(lái)，中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通，這主要是考慮了寫字樓的()因素。A、

位置B、

為租戶提供的服務(wù)C、

交通方便性D、

建筑設(shè)備系統(tǒng)正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):寫字樓分類中應(yīng)考慮的因素。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬(wàn)人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進(jìn)出寫字樓，會(huì)極大地影響到寫字樓的分類。一般來(lái)說(shuō)，中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。22、單選題我國(guó)寫字樓分類尚無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)外通常將寫字樓分為()等級(jí)。A、

兩個(gè)B、

三個(gè)C、

四個(gè)D、

五個(gè)正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):寫字樓物業(yè)的分類。國(guó)外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。23、單選題制定物業(yè)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)是()。A、

業(yè)主的目標(biāo)B、

租戶的目標(biāo)C、

政府的目標(biāo)D、

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的目標(biāo)正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):制定物業(yè)管理計(jì)劃。物業(yè)所有者（業(yè)主）的目標(biāo)是制定管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。24、單選題()的主要工作包括：制定物業(yè)策略計(jì)劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)、審批主要的費(fèi)用支出，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績(jī)效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與租戶的關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析。A、

物業(yè)管理B、

設(shè)施管理C、

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D、

房地產(chǎn)組合投資管理正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：制定物業(yè)策略計(jì)劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)、審批主要的費(fèi)用支出，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績(jī)效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與租戶的關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析。25、單選題按增量存量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，三級(jí)市場(chǎng)是指()。A、

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)B、

存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)C、

土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)D、

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)和新建商品房租售市場(chǎng)正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。按增量存量細(xì)分，通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）。26、單選題以下各項(xiàng)中，屬于設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容的是()。A、

定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析B、

室內(nèi)布局與空間規(guī)劃C、

設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)D、

持有或出租分析正確答案：

B

參考解析：本題考查的是設(shè)施管理。設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長(zhǎng)期財(cái)務(wù)規(guī)劃和年度財(cái)務(wù)計(jì)劃，設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，為業(yè)主提供購(gòu)買和處置房地產(chǎn)資產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃，建造與維修工程，設(shè)施維護(hù)和運(yùn)營(yíng)管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報(bào)告等。27、單選題()是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識(shí)，通過(guò)人員、場(chǎng)所、流程和技術(shù)的整合，來(lái)確保建筑環(huán)境的正常運(yùn)行。A、

物業(yè)管理B、

資產(chǎn)管理C、

績(jī)效管理D、

投資組合管理正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):物業(yè)管理。物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識(shí)，通過(guò)人員、場(chǎng)所、流程和技術(shù)的整合，來(lái)確保建筑環(huán)境的正常運(yùn)行。28、單選題下列各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)組合投資管理主要工作的是()。A、

制定并執(zhí)行組合投資策略B、

制定物業(yè)策略計(jì)劃C、

電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)D、

制定長(zhǎng)期財(cái)務(wù)規(guī)劃和年度財(cái)務(wù)計(jì)劃正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)組合投資管理。組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，制定并執(zhí)行組合投資策略，設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估投資組合績(jī)效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理。29、單選題寫字樓的可出租面積是指（）。A、

出租單元內(nèi)使用面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣eB、

出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積C、

出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半D、

出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e正確答案：

D

參考解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。出租單元內(nèi)建筑面積等于出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫字樓的可出租面積等于出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。30、單選題下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是（）。A、

凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用B、

凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息C、

凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金D、

凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅正確答案：

A

參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。從有效毛收人中扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)收入，即凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收人-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。31、單選題(2015年真題)房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的主要原因，是房地產(chǎn)具有（）。A、

異質(zhì)性B、

用途廣泛性C、

類型多樣性D、

弱流動(dòng)性正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來(lái)了許多困難，使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。32、單選題(2015年真題)房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產(chǎn)投資（）。A、

存在效益外溢和轉(zhuǎn)移B、

易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C、

具有保值增值性D、

可提高投資者的資信等級(jí)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過(guò)程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。33、單選題(2015年真題)為把兩個(gè)投資項(xiàng)目的組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，各投資項(xiàng)目間應(yīng)有一個(gè)（）。A、

負(fù)協(xié)方差B、

正協(xié)方差C、

正敏感度D、

負(fù)敏感度正確答案：

A

參考解析：本題考查的是投資組合理論。為把兩個(gè)投資項(xiàng)目的組合風(fēng)險(xiǎn)降低到最低，前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個(gè)絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差，但這個(gè)條件很難達(dá)到。34、單選題(2015年真題)下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，不能通過(guò)投資組合來(lái)分散、抵消的是（）。A、

持有期風(fēng)險(xiǎn)B、

時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)C、

周期風(fēng)險(xiǎn)D、

機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是投資組合理論。該題轉(zhuǎn)換為，哪些是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，哪些是個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)投資組合理論，可將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法規(guī)避。35、單選題(2016年真題)每宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有（）。A、

用途廣泛性B、

異質(zhì)性C、

弱流動(dòng)性D、

長(zhǎng)壽命性正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。36、單選題下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表達(dá)中，正確的是()。A、

收益相對(duì)不穩(wěn)定B、

收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東C、

分為權(quán)益型和抵押型兩種形式D、

投資流動(dòng)性差正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)間接投資。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，因?yàn)镽EITs的投資收益主要來(lái)源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入，因此收益相對(duì)穩(wěn)定；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，按資產(chǎn)投資的類型劃分，REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，REITs投資的流動(dòng)性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。37、單選題某市2014年辦公樓施工面積為500萬(wàn)平方米，竣工面積為180萬(wàn)平方米；2015年辦公樓新開工面積為650萬(wàn)平方米，竣工面積為300萬(wàn)平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2015年辦公樓的施工面積為()。A、

620B、

670C、

970D、

1150正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報(bào)告期新開工的面積和上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積，2015年房屋施工面積=650+（500-180）=970萬(wàn)平方米。38、單選題(2016年真題)若房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.4，則商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期收益率為（）。A、

14%B、

19%C、

21%D、

22%正確答案：

B

參考解析：本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率＋市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×（平均收益率－無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）=5%+1.4×（15%－5%）=19%。39、單選題(2017年真題)房地產(chǎn)投資分為土地開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資，是按照（）的不同進(jìn)行劃分的。A、

物業(yè)用途類型B、

投資對(duì)象存在形式C、

房地產(chǎn)投資主體D、

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開發(fā)活動(dòng)的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資。40、單選題(2017年真題)下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是（）。A、

收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B、

市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C、

通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)D、

利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的風(fēng)險(xiǎn)，包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和持有其風(fēng)險(xiǎn)。41、單選題(2017年真題)下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)豐富的機(jī)構(gòu)投資者通常會(huì)選擇的是（）。A、

開發(fā)商品住宅B、

開發(fā)工業(yè)廠房C、

購(gòu)買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)D、

購(gòu)買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。具備房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)投資者，則更傾向于購(gòu)買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，這類物業(yè)初始價(jià)值和收益水平較低，但物業(yè)價(jià)值和收益能力逐步提升。42、單選題(2016年真題)與購(gòu)買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是（）。A、

房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B、

房地產(chǎn)投資所需資金少C、

房地產(chǎn)投資收益更高D、

房地產(chǎn)能保值增值正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)的特性。43、單選題(2016年真題)能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會(huì)選擇（）。A、

進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B、

尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C、

機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資D、

剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資正確答案：

C

參考解析：本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資。44、單選題(2015年真題)對(duì)某一房產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的（）。A、

總量結(jié)構(gòu)分析B、

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析C、

區(qū)域結(jié)構(gòu)分析D、

投資結(jié)構(gòu)分析正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫字摟和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。45、單選題(2015年真題)某市2013年辦公樓施工面積為300萬(wàn)平方米，竣工面積為120萬(wàn)平方米；2014年辦公樓新開工面積為500萬(wàn)平方米，竣工面積為280萬(wàn)平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為（）年。A、

1.70B、

1.79C、

2.43D、

2.86正確答案：

C

參考解析：本題考查的是供給指標(biāo)。平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積=（300-120+500）/280=2.43。46、單選題(2015年真題)下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的是（）。A、

空置率B、

竣工房屋價(jià)值C、

房屋施工面積D、

吸納率正確答案：

D

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。市場(chǎng)交易指標(biāo)包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。47、單選題(2015年真題)在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入自然周期的第四階段時(shí)，租金增長(zhǎng)率（）。A、

基本不變B、

開始下滑C、

緩慢上升D、

快速上升正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣循環(huán)。自然周期的第四階段始于市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平并向下運(yùn)動(dòng)，此時(shí)供給高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)。租金增長(zhǎng)率開始下滑。48、單選題2011年末，某市住房總量為5000萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)平方米，商品住房3750萬(wàn)平方米，同期住房空置量為750萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬(wàn)平方米，商品住房為450萬(wàn)平方米，則該市2011年末的住房空置率是()。A、

9%B、

12%C、

12.5%D、

15%正確答案：

D

參考解析：本題考查的是供給指標(biāo)?？罩寐剩娇罩昧?存量＝750/5000＝15%。49、單選題(2016年真題)房地產(chǎn)自然周期中的平衡點(diǎn)，通常是從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期（）。A、

平均空置率B、

平均吸納量C、

平均交易量D、

平均租售價(jià)格正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣循環(huán)。從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)。50、單選題(2017年真題)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資為10000萬(wàn)元，其中自有資金為4000萬(wàn)元，通過(guò)發(fā)行債券獲得2000萬(wàn)元，其余為銀行貸款，該項(xiàng)目開發(fā)投資杠桿率為（）。A、

0.40B、

0.60C、

2.50D、

5.00正確答案：

C

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。開發(fā)投資杠桿率是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與開發(fā)商投入的權(quán)益資本的比率，開發(fā)投資杠桿率=10000/4000=2.50。51、單選題(2017年真題)下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供給指標(biāo)的是（）。A、

房地產(chǎn)租金B(yǎng)、

房地產(chǎn)實(shí)際出租量C、

出租房屋空置率D、

房?jī)r(jià)租金比正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。房地產(chǎn)租金、出租量屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)，房?jī)r(jià)租金比屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)，空置率屬于供給指標(biāo)。52、單選題(2017年真題)某市2016年商品住宅新開工面積為600萬(wàn)平方米，竣工面積為400萬(wàn)平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬(wàn)平方米，該市商品住宅的平均建設(shè)周期為（）年。A、

0.5B、

1.0C、

1.5D、

2.0正確答案：

D

參考解析：本題考查的是供給指標(biāo)。平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積=（600+200）/400=2。53、單選題(2016年真題)下列市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是（）。A、

開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)B、

土地轉(zhuǎn)化率C、

住房可支付性指數(shù)D、

住房市場(chǎng)指數(shù)正確答案：

A

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。54、單選題(2016年真題)房地產(chǎn)市場(chǎng)上新建商品房過(guò)度開發(fā)的誘因不包括（）。A、

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差B、

購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差C、

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為D、

房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開發(fā)。過(guò)度開發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開發(fā)商之間的博奔和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。55、單選題(2015年真題)采用工程量清單方式招標(biāo)的，不需在招標(biāo)文件中公布的內(nèi)容是（）。A、

工程量清單B、

招標(biāo)標(biāo)底C、

招標(biāo)控制價(jià)D、

評(píng)標(biāo)辦法正確答案：

B

參考解析：本題考查的是招標(biāo)方式和招標(biāo)機(jī)構(gòu)。招標(biāo)文件應(yīng)包括：（1）招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請(qǐng)書）；（2）投標(biāo)人須知；（3）評(píng)標(biāo)辦法；（4）合同條款及格式；（5）采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單；（6）設(shè)計(jì)圖紙；（7）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；（8）投標(biāo)文件格式；（9）投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他材料。標(biāo)底在開標(biāo)前必須保密，不能放到招標(biāo)文件中公布。56、單選題(2015年真題)除技術(shù)資料外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工檔案資料還包括項(xiàng)目的（）。A、

財(cái)務(wù)決算報(bào)告B、

施工人員變動(dòng)情況C、

竣工圖D、

物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)文件正確答案：

C

參考解析：本題考查的是竣工驗(yàn)收。編制竣工檔案，包括技術(shù)資料的內(nèi)容和繪制竣工圖。除技術(shù)資料外，應(yīng)當(dāng)是竣工圖。57、單選題(2015年真題)下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許可證書或文件中，明確用地性質(zhì)、位置和界限的是（）。A、

建筑工程施工許可證B、

建設(shè)工程規(guī)劃許可證C、

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同D、

商品房買賣合同正確答案：

C

參考解析：本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。本題無(wú)用地規(guī)證選項(xiàng)，則選出讓合同。58、單選題(2017年真題)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收的組織者是（）。A、

項(xiàng)目施工單位B、

項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位C、

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D、

產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門正確答案：

C

參考解析：本題考查的是竣工驗(yàn)收。單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收，由開發(fā)商組織承包商、設(shè)計(jì)單位、客戶（使用方）、質(zhì)量監(jiān)督部門，正式進(jìn)行竣工驗(yàn)收，開具竣工證書。59、單選題關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A、

吸納周期是把房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間B、

吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間C、

在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期D、

吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)交易指標(biāo)。吸納周期是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場(chǎng)，吸納周期又稱為銷售周期。60、單選題(2017年真題)某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按高于市場(chǎng)上同類物業(yè)的價(jià)格對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)，這種定方法是（）。A、

領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B、

挑戰(zhàn)定位法C、

隨行就市定價(jià)法D、

價(jià)值定價(jià)法正確答案：

A

參考解析：本題考查的是制定租售方案。如果某公司在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開發(fā)中踞龍頭老大地位，實(shí)力雄厚，聲望極差，就具備了采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法的條件，使其制定的價(jià)格在同類物業(yè)中居較高的價(jià)位。61、單選題(2017年真題)下列費(fèi)用中，不屬于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的是（）。A、

征收補(bǔ)償費(fèi)B、

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的人員工資C、

招標(biāo)中發(fā)生的費(fèi)用D、

市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用正確答案：

B

參考解析：本題考查的是獲取土地。土地儲(chǔ)備開發(fā)成本包括：（1）征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；（2）收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；（3）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；（4）招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；（5）貸款利息；（6）土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)政府財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。62、單選題(2015年真題)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“性價(jià)比”為導(dǎo)向，確定商品住房銷售價(jià)格的定價(jià)方法是（）。A、

成本加成定價(jià)法B、

價(jià)值定價(jià)法C、

領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D、

挑戰(zhàn)定價(jià)法正確答案：

B

參考解析：本題考查的是制定租售方案?！拜^低的價(jià)格，相同的質(zhì)量，即物美價(jià)廉?！眱r(jià)值定價(jià)法以“性價(jià)比”為導(dǎo)向，確定銷售價(jià)格。63、單選題(2015年真題)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析以及（）等內(nèi)容。A、

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析B、

敏感性分析C、

專業(yè)市場(chǎng)分析D、

市場(chǎng)趨勢(shì)分析正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)供求與價(jià)格概況分析、市場(chǎng)趨勢(shì)分析等內(nèi)容。64、單選題(2015年真題)下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是（）。A、

整群抽樣B、

分層隨機(jī)抽樣C、

簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣D、

定額抽樣正確答案：

D

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。選項(xiàng)ABC均屬于概率抽樣。非概率抽樣包括：隨意抽樣、估計(jì)抽樣、定額抽樣。65、單選題(2015年真題)下列房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，不屬于時(shí)間序列分析法的是（）。A、

市場(chǎng)因子推演法B、

加權(quán)移動(dòng)平均法C、

簡(jiǎn)單平均法D、

指數(shù)平滑法正確答案：

A

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析時(shí)間序列分析法包括：簡(jiǎn)單平均法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法。選項(xiàng)A屬于相關(guān)分析法。66、單選題(2015年真題)下列各組特定的市場(chǎng)定義層次中，市場(chǎng)規(guī)模由大到小的是（）。A、

潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)B、

有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)C、

潛在市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)D、

潛在市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)正確答案：

A

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)定義的層次，由大到?。簼撛谑袌?chǎng)、有效市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)。67、單選題(2017年真題)某市2016年商品住宅預(yù)測(cè)銷售量為12萬(wàn)套，實(shí)際銷售量為9萬(wàn)套，若平滑指數(shù)取0.9，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2017年的商品住宅銷售量為（）萬(wàn)套。A、

8.10B、

9.30C、

10.80D、

11.70正確答案：

B

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。2017年商品住宅預(yù)測(cè)銷售量=2016年商品住宅實(shí)際銷售量×平滑指數(shù)+2016年商品住宅預(yù)測(cè)銷售量×（1-平滑指數(shù)）=9×0.9+12×0.1=9.3。68、單選題(2017年真題)某寫字樓項(xiàng)目建成后引進(jìn)一知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，該項(xiàng)目采用的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是（）差別化戰(zhàn)略。A、

形象B、

產(chǎn)品C、

人員D、

服務(wù)正確答案：

D

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)定位。服務(wù)差別化戰(zhàn)略，即向目標(biāo)市場(chǎng)提供與競(jìng)爭(zhēng)者不同的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力越好地體現(xiàn)在對(duì)客戶的服務(wù)上，市場(chǎng)差別化就越容易實(shí)現(xiàn)。69、單選題(2017年真題)下列目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式中，能有效分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A、

市場(chǎng)集中化模式B、

選擇專業(yè)化模式C、

產(chǎn)品專業(yè)化模式D、

市場(chǎng)專業(yè)化模式正確答案：

B

參考解析：本題考查的是目標(biāo)市場(chǎng)選擇。A市場(chǎng)集中化，企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。B選擇專業(yè)化，企業(yè)有選擇地進(jìn)入幾個(gè)不同的細(xì)分市場(chǎng)。C產(chǎn)品專業(yè)化，企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品；D市場(chǎng)專業(yè)化，向某一特定消費(fèi)群體提供多種產(chǎn)品從客觀上講，每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都具有吸引力，且符合企業(yè)的目標(biāo)和資源水平。這些細(xì)分市場(chǎng)之間很少或根本不發(fā)生聯(lián)系，但在每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上都可盈利。這種多細(xì)分市場(chǎng)覆蓋策略能分散企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榧词蛊渲幸粋€(gè)細(xì)分市場(chǎng)喪失了吸引力，企業(yè)還可以在其他細(xì)分市場(chǎng)上繼續(xù)盈利。70、單選題下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)的是()。A、

吸納周期B、

城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)C、

住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)D、

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)正確答案：

C

參考解析：市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)是用來(lái)監(jiān)測(cè)和預(yù)警房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)。吸納周期是指房地產(chǎn)市場(chǎng)從供應(yīng)到銷售的周期，不屬于監(jiān)測(cè)和預(yù)警指標(biāo)。城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是衡量消費(fèi)品價(jià)格變動(dòng)的指標(biāo)，與房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和預(yù)警無(wú)直接關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是衡量房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的指標(biāo)，也不屬于監(jiān)測(cè)和預(yù)警指標(biāo)。住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)是用來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格是否合理的指標(biāo)，可以用來(lái)監(jiān)測(cè)和預(yù)警房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，選項(xiàng)C、住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)是屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)的。71、單選題(2017年真題)下列影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的因素中，屬于社會(huì)文化因素的是（）。A、

社會(huì)階層B、

信念和態(tài)度C、

生活方式D、

經(jīng)濟(jì)狀況正確答案：

A

參考解析：本題考查的是影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的主要因素。影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)文化因素包括文化、亞文化、社會(huì)階層、相關(guān)群體和家庭；信念和態(tài)度屬于心理因素；經(jīng)濟(jì)狀況和生活方式屬于個(gè)人因素。72、單選題(2015年真題)某筆總額10萬(wàn)元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的年實(shí)際貸款利率為（）。A、

1.40%B、

5.60%C、

5.72%D、

6.09%正確答案：

B

參考解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。年利息總額=1400×4=5600（元）；年利率73、單選題(2015年真題)下列房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式中，現(xiàn)金流出不包括“運(yùn)營(yíng)成本”的是（）。A、

購(gòu)買—更新改造—出售B、

購(gòu)買—持有出租—出售C、

開發(fā)—持有出租—出售D、

購(gòu)買—更新改造—出租—出售正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。選項(xiàng)BCD均涉及了持有出租或出租階段，在擁有租金收入的同時(shí)，也會(huì)產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)成本。74、單選題(2015年真題)一寫字樓單元的租賃期為18.8年，年租金為5萬(wàn)元，租金按當(dāng)年實(shí)際租用時(shí)間在年初一次性收取，若年折現(xiàn)率為6%，則該寫字樓單元租賃期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A、

53.80B、

55.47C、

55.54D、

58.79正確答案：

D

參考解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。75、單選題(2016年真題)某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來(lái)3年年初回收額分別是100萬(wàn)元、150萬(wàn)元和80萬(wàn)元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為()萬(wàn)元。A、

110.00B、

110.47C、

119.31D、

172.43正確答案：

C

參考解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。參見教材P158。76、單選題(2017年真題)某筆貸款按月、季、半年計(jì)息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關(guān)系中正確的是（）。A、

I3＞I2＞I1B、

I2＞I3＞I1C、

I1＞I3＞I2D、

I1＞I2＞I3正確答案：

D

參考解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。名義利率越大，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大。77、單選題(2017年真題)在房地產(chǎn)投資的“購(gòu)買—持有出租—出售”模式中，現(xiàn)金流出不包括（）。A、

購(gòu)買成本B、

土地取得費(fèi)用C、

裝修費(fèi)用D、

運(yùn)營(yíng)成本正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。購(gòu)買—持有出租—出售模式下，現(xiàn)金流出包括購(gòu)買成本和購(gòu)買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。78、單選題(2017年真題)在下列現(xiàn)金流量圖中，已知A、F和i，則P=（）。A.A（P/A，i，5）（P/F，i，1）+F（P/F，i，6）B.A（P/A，i，6）+F（P/F，i，6）C.A（P/A，i，5）+F（P/F，i，6）A、

A（P/B、

i，5）（P/C、

i，2）+F（P/D、

i，6）正確答案：

A

參考解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。A（P/A，i，5）計(jì)算得到第一期期末的現(xiàn)值，然后通過(guò)終值折算為現(xiàn)值公式將第一年年末的值折算到期初，即為：A（P/A，i，5）（P/F，i，1）；最后套用已知終值求現(xiàn)值公式將第六期期末的終值折算到期初。79、單選題(2016年真題)張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望10年后增長(zhǎng)1倍，若每半年復(fù)利計(jì)息一次，則年名義存款利率為（）。A、

7.05%B、

7.17%C、

14.10%D、

14.34%正確答案：

A

參考解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。80、單選題(2017年真題)某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆數(shù)額為50萬(wàn)元、年利率為8.7%、期限為10年、按月等額還本付息的個(gè)人住房貸款。若月還款為家庭月收入的30%，則該家庭的年收入為（）萬(wàn)元。A、

16.79B、

18.12C、

25.01D、

31.17正確答案：

C

參考解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。81、單選題下列房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中，屬于社會(huì)環(huán)境因素的是()。A、

經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rB、

家庭收入水平及分布C、

家庭數(shù)量及其結(jié)構(gòu)D、

資本市場(chǎng)發(fā)育程度正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境。社會(huì)環(huán)境是指一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其性別、年齡、職業(yè)、教育等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等。82、單選題(2016年真題)某倉(cāng)庫(kù)出租期為15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為30萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為2%，年折現(xiàn)率為5%，則第1年的租金收入是（）元。A、

23096.67B、

24308.23C、

24754.28D、

25523.64正確答案：

B

參考解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。83、單選題(2017年真題)若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%，均按月計(jì)息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實(shí)際年利率差是()。A、

1.50%B、

3.57%C、

3.70%D、

3.94%正確答案：

D

參考解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。商業(yè)性住房抵押貸款的實(shí)際年利率=（1+8.7%/12）12-1=9.055%，住房公積金貸款的年實(shí)際利率=（1+5%/12）12-1=5.116%，兩者的差額為：9.055%-5.116%=3.939%。84、單選題(2015年真題)張某以6000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了一套面積為114m2的住宅，銀行為張某提供了貸款價(jià)值比率為60%，15年期、年利率為7.8%、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款。若張某在第11年的第一個(gè)月末一次性償還剩余全部貸款，則償還額應(yīng)為()萬(wàn)元。A、

18.94B、

19.20C、

19.33D、

22.87正確答案：

C

參考解析：本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。第一步：算出月供（P－A）第二步：提前還款余額計(jì)算（A－P）m=10×12+1=121第三步：第121期末還款=提前還款余額＋正常當(dāng)月應(yīng)還月供189375＋3874.76=193249.76（元）。85、單選題(2016年真題)李某向銀行貸款30萬(wàn)元購(gòu)買了一套的住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤(rùn)為6%，按月等額還本付息。如果李某于11年年初一次性提前償還本金10萬(wàn)元，則從第11年開始的月還款額為()元。A、

948.72B、

1039.09C、

1200.58D、

2149.29正確答案：

B

參考解析：本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240個(gè)月，P=30萬(wàn)元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第11年年初一次性提前償還本金10萬(wàn)元，折算為第11年年初至第20年每月的額度為A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205元，則從第11年開始的月還款額為A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元。@##86、單選題(2015年真題)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所選取的基準(zhǔn)率收益率一般為投資者所要求的（）。A、

最高投資收益率B、

平均投資收益率C、

最低投資報(bào)酬率D、

平均成本利潤(rùn)率正確答案：

C

參考解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率。87、單選題(2015年真題)某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆數(shù)額50萬(wàn)元，期限20年，年利率6%的個(gè)人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個(gè)月的還款金額為（）元。A、

2093.75B、

2208.33C、

3582.16D、

4583.33正確答案：

A

參考解析：本題考查等額本金還款的計(jì)算。88、單選題(2016年真題)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元，其中資本金投入2000萬(wàn)元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為（）。A、

12.00%B、

14.00%C、

14.80%D、

17.20%正確答案：

C

參考解析：本題考查的是全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異。89、單選題(2016年真題)某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報(bào)是（）元。A、

10923.89B、

12673.39C、

23326.61D、

25076.11正確答案：

B

參考解析：本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。90、單選題(2017年真題)王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。A、

逐漸減少B、

逐漸增加C、

數(shù)額相等D、

先增后減正確答案：

A

參考解析：本題考查的是利息。等額還本利