職業(yè)資格-估價(jià)理論與方法真題庫-8

職業(yè)資格-估價(jià)理論與方法真題庫_81、單選題房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上升，則在制定投資計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開發(fā)量，從而會(huì)使未來的供給()，使其現(xiàn)期供給()。A、

減少，減少B、

減少，增加C、

（江南博哥）增加，減少D、

增加，增加正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)供給。預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會(huì)使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者會(huì)“捂盤惜售”，從而會(huì)減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給。2、多選題征收國有土地上房屋的土地成本包括()。A、

場地平整費(fèi)B、

城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C、

渣土清運(yùn)費(fèi)D、

青苗補(bǔ)償費(fèi)E、

地上物拆除費(fèi)正確答案：

A

B

C

E

參考解析：征收國有土地上房屋的土地成本包括場地平整費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上物拆除費(fèi)等。這個(gè)答案的依據(jù)主要是根據(jù)征收土地的相關(guān)政策和法規(guī)，以及房屋征收的具體實(shí)施過程。3、多選題房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的建設(shè)成本包括()。A、

取得建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金B(yǎng)、

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C、

開發(fā)期間稅費(fèi)D、

勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)E、

開發(fā)利潤正確答案：

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):建設(shè)成本。選項(xiàng)A“取得建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金”屬于土地成本；選項(xiàng)E“開發(fā)利潤”也不屬于建設(shè)成本。4、多選題成本法中的投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括()。A、

土地成本B、

銷售稅費(fèi)C、

管理費(fèi)用D、

銷售費(fèi)用E、

建設(shè)成本正確答案：

A

C

D

E

參考解析：考點(diǎn):投資利息。土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用均應(yīng)計(jì)算利息。5、多選題投資利潤率的計(jì)算基數(shù)包括()。A、

土地成本B、

建設(shè)成本C、

投資利息D、

銷售費(fèi)用E、

管理費(fèi)用正確答案：

A

B

D

E

參考解析：投資利潤率的計(jì)算基數(shù)通常包括建設(shè)成本、土地成本、投資利息、銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用等。因此，選項(xiàng)BDE是正確的。6、多選題關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有()。A、

重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出B、

重新購建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值C、

重新購建成本是客觀的重新購建成本D、

建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本E、

土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格正確答案：

C

D

參考解析：考點(diǎn):重新購建成本的內(nèi)涵。選項(xiàng)A錯(cuò)在實(shí)際兩個(gè)字，應(yīng)該是必要的；選項(xiàng)B賬面價(jià)值是基于歷史成本的余值；選項(xiàng)E土地重新購建成本，應(yīng)該按照該地塊在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的剩余年限確定價(jià)值、確定其土地使用權(quán)價(jià)格。7、多選題某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費(fèi)用為15萬元，銷售費(fèi)用為20萬元，銷售稅費(fèi)為50萬元。正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報(bào)酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場價(jià)值中的有關(guān)說法，正確的有()。A、

評(píng)估對(duì)象土地取得成本為196萬元B、

應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬元C、

土地取得成本的計(jì)息期為1.5年D、

土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬元E、

開發(fā)利潤為64.20萬元正確答案：

A

C

D

參考解析：考點(diǎn):重新購建成本的求取思路。（1）由于類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元（50年建設(shè)用地使用權(quán)），估價(jià)對(duì)象剩余土地使用權(quán)年限為45年，則估價(jià)對(duì)象土地取得成本＝200×[1－（1＋6%）-45]/[1－（1＋6%）-50]≈196（萬元）；（2）應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用＝196＋300＋15＋20＝531（萬元）；（3）土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.31%）1.5/2－1]＝15.73（萬元）；（4）投資利潤率＝開發(fā)利潤/（土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用），開發(fā)利潤＝12%×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（萬元）。8、多選題根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有()。A、

單位比較法B、

市場提取法C、

分解法D、

工料測量法E、

指數(shù)調(diào)整法正確答案：

A

D

E

參考解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。求取建筑安裝工程費(fèi)的方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。市場提取法，是收益法中求取報(bào)酬率的方法。分解法，是折舊計(jì)算的方法。9、多選題物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從()幾個(gè)方面來認(rèn)識(shí)和把握。A、

自然環(huán)境的惡化B、

自然經(jīng)過的老化C、

正常使用的磨損D、

意外破壞的損毀E、

延遲維修的損壞殘存正確答案：

B

C

D

E

參考解析：考點(diǎn):建筑物折舊的含義和原因。根據(jù)引起物質(zhì)折舊的原因，物質(zhì)折舊分為下列四種：自然經(jīng)過的老化；正常使用的磨損；意外破壞的損毀；延遲維修的損壞殘存。10、多選題成本法中的“開發(fā)利潤”是指()。A、

開發(fā)商所期望獲得的利潤B、

開發(fā)商所能獲得的最終利潤C(jī)、

開發(fā)商所能獲得的平均利潤D、

開發(fā)商所能獲得的稅前利潤E、

開發(fā)商所能獲得的稅后利潤正確答案：

C

D

參考解析：考點(diǎn):開發(fā)利潤。開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期望獲得的利潤。開發(fā)利潤是所得稅前的利潤。11、多選題建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有()。A、

功能落后B、

功能缺乏C、

環(huán)境污染D、

交通擁擠E、

正常使用的磨損正確答案：

C

D

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。外部折舊也稱為經(jīng)濟(jì)折舊，是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。選項(xiàng)AB為功能折舊，選項(xiàng)E為物質(zhì)折舊。12、單選題現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的潛在供給量為()。A、

存量+新增竣工量-拆毀量B、

存量+新開發(fā)量+空置房量-滅失量C、

存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+滅失量D、

存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)供給。潛在供給量=存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量。13、多選題建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于功能折舊的有()。A、

功能落后B、

功能缺乏C、

環(huán)境污染D、

交通擁擠E、

城市規(guī)劃改變正確答案：

A

B

參考解析：考點(diǎn):建筑物折舊的含義和原因。選項(xiàng)AB屬于功能折舊。選項(xiàng)CDE屬于外部折舊。14、多選題某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。A、

應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本B、

應(yīng)采用實(shí)際成本，而不是客觀成本C、

應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D、

應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對(duì)成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E、

應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求，對(duì)成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是成本法估價(jià)需要具備的條件。成本法估價(jià)時(shí)需要注意下列3個(gè)問題：（1）應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本；（2）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整；（3）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。選項(xiàng)AB中肯定只有1個(gè)正確選項(xiàng)。選項(xiàng)E違背了估價(jià)師獨(dú)立性的原則。15、多選題建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。A、

功能落后B、

功能缺乏C、

環(huán)境污染D、

交通擁擠E、

正常使用的磨損正確答案：

C

D

參考解析：本題考查的是外部折舊。AB選項(xiàng)為功能折舊，E選項(xiàng)為物質(zhì)折舊。16、多選題關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。A、

重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出B、

重新購建成本相當(dāng)于賬面價(jià)值C、

重新購建成本是客觀的重新購建成本D、

建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本E、

土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格正確答案：

C

D

參考解析：本題考查的是重新購建成本的內(nèi)涵。A選項(xiàng)重新購建成本是客觀的重新購建成本，不應(yīng)該是實(shí)際支出。B選項(xiàng)賬面價(jià)值是基于歷史成本的余值。E選項(xiàng)土地重新購建成本，應(yīng)該按照該地塊在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的剩余年限確定其土地使用權(quán)價(jià)格。17、多選題根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。A、

單位比較法B、

市場提取法C、

分解法D、

工料測量法E、

指數(shù)調(diào)整法正確答案：

A

D

E

參考解析：本題考查的是單位比較法。市場提取法，是收益還原法中求取報(bào)酬率的方法。分解法，是折舊計(jì)算的方法。18、多選題成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類房地產(chǎn)主要包括（）等。A、

圖書館B、

學(xué)校C、

空置的寫字樓D、

單獨(dú)的建筑物E、

加油站正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是成本法適用的估價(jià)對(duì)象。新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（舊房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（在建工程）、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（期房），都可采用成本法。選項(xiàng)A圖書館，很少發(fā)生交易限制了比較法，沒有經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益,限制了收益法。選項(xiàng)B學(xué)校以公益、公用目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)。選項(xiàng)D單獨(dú)的建筑物適用成本法，但是不屬于“既無收益又很少發(fā)生交易”的房地產(chǎn).選項(xiàng)C空置的寫字樓可以尋找類似的寫字樓，采用比較法，或收益法評(píng)估；選項(xiàng)E加油站是收益性房地產(chǎn)，可以采用收益法評(píng)估。19、多選題與動(dòng)態(tài)分析法法不同的是，在靜態(tài)分析法中()都單獨(dú)顯現(xiàn)出來。A、

銷售費(fèi)用B、

后續(xù)的開發(fā)成本C、

投資利息D、

開發(fā)利潤E、

管理費(fèi)用正確答案：

C

D

參考解析：考點(diǎn):動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)顯現(xiàn)出來。20、多選題動(dòng)態(tài)分析法具體需要做到下列()，才能保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。A、

后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)確B、

各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)確C、

各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的金額要預(yù)測準(zhǔn)確D、

銷售期多長要預(yù)測準(zhǔn)確E、

運(yùn)營期多長要預(yù)測準(zhǔn)確正確答案：

A

B

C

參考解析：考點(diǎn):動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)。動(dòng)態(tài)分析法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到3點(diǎn)：（1）后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)確；（2）各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)確；（3）各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測準(zhǔn)確。21、多選題下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)期、經(jīng)營期等之間的關(guān)系說法正確的是()。A、

開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期B、

建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同C、

經(jīng)營期可具體化為銷售期和運(yùn)營期D、

經(jīng)營期可以準(zhǔn)確預(yù)測E、

三者一般情況下不重疊正確答案：

A

B

C

參考解析：考點(diǎn):后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。經(jīng)營期特別是銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測。在有預(yù)售的情況下，銷售期與建設(shè)期有重疊，在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營期有重疊。22、多選題某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2015年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項(xiàng)中，正確的有()。A、

利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年10月18日B、

利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年4月18日C、

開發(fā)經(jīng)營期為2015年10月18日至2017年10月18日D、

建設(shè)期為2015年10月18日至2017年10月18日E、

銷售期為2017年4月18日至2018年4月18日正確答案：

A

D

E

參考解析：考點(diǎn):后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。測算土地總價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為取得該開發(fā)用地的時(shí)間，為2015年10月18日；開發(fā)經(jīng)營期是從開始取得用地到銷售完成，應(yīng)為2015年10月18日到2018年4月18日；建設(shè)期為資金正式投入始到項(xiàng)目建成投產(chǎn)止所需要的時(shí)間，是2015年10月18日到2017年10月18日；銷售期為2017年4月18日到2018年4月18日。23、單選題房地產(chǎn)的供給曲線表示()。A、

房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系B、

房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系C、

房地產(chǎn)的購買量與其價(jià)格之間的關(guān)系D、

房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量和其價(jià)格之間的關(guān)系。24、多選題房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營期可分為()。A、

前期B、

建設(shè)期C、

經(jīng)營期D、

銷售期E、

預(yù)售期正確答案：

B

C

參考解析：考點(diǎn):后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。25、多選題開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用()測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。A、

比較法B、

收益法C、

成本法D、

長期趨勢法E、

推測法正確答案：

A

D

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取。在動(dòng)態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般不宜將估價(jià)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價(jià)值，通常是采用比較法并考慮類似房地產(chǎn)市場價(jià)格的未來變化趨勢，或者采用比較法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價(jià)格及其未來可能的變化趨勢來推測26、多選題適合采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況包括()。A、

在建工程B、

有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)C、

可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)D、

可供開發(fā)建設(shè)的土地E、

市場交易活躍的房地產(chǎn)正確答案：

A

C

D

參考解析：考點(diǎn):假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。選項(xiàng)B難以采用假設(shè)開發(fā)法，因?yàn)橐?guī)劃條件不明，難以確定未來開發(fā)完成后的價(jià)值；選項(xiàng)E適合采用比較法，是否也適合假設(shè)開發(fā)法，不明確。27、多選題假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待開發(fā)土地價(jià)值時(shí)，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的()。A、

區(qū)位B、

用途C、

檔次D、

周圍環(huán)境E、

建筑規(guī)模正確答案：

B

C

E

參考解析：考點(diǎn):最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇。對(duì)一個(gè)具體的估價(jià)對(duì)象而言，區(qū)位是既定的。無從選擇；周圍環(huán)境也是無法選擇的。最佳開發(fā)利用方式包括用途、建筑規(guī)模、檔次等。28、多選題運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)在建工程價(jià)值時(shí)，當(dāng)在建工程要續(xù)建成房屋時(shí)，在建工程價(jià)值需要扣除()。A、

續(xù)建完成后的價(jià)值B、

在建工程取得稅費(fèi)C、

續(xù)建成本D、

管理費(fèi)用E、

投資利息正確答案：

B

C

D

E

參考解析：考點(diǎn):按估價(jià)對(duì)象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式。在建工程價(jià)值＝續(xù)建完成后的價(jià)值－在建工程取得稅費(fèi)－續(xù)建成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－續(xù)建利潤。29、多選題路線價(jià)法特別適用于()估價(jià)。A、

個(gè)別房地產(chǎn)B、

房地產(chǎn)稅收C、

市地重劃D、

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓E、

需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的情形正確答案：

B

C

E

參考解析：考點(diǎn):路線價(jià)法概述。路線價(jià)法被認(rèn)為是一種高效率、低成本、相對(duì)科學(xué)準(zhǔn)確、客觀公平地評(píng)估出許多宗土地價(jià)值的方法，即是一種批量估價(jià)方法，特別適用于市地重劃（城鎮(zhèn)土地整理）、房地產(chǎn)稅收或其他需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的情形。30、多選題基于“四三二一法則”，臨街深度價(jià)格修正率包括()。A、

差額深度價(jià)格修正率B、

同比深度價(jià)格修正率C、

單獨(dú)深度價(jià)格修正率D、

累計(jì)深度價(jià)格修正率E、

平均深度價(jià)格修正率正確答案：

C

D

E

參考解析：考點(diǎn):編制價(jià)格修正率表。臨街深度價(jià)格修正率有單獨(dú)深度價(jià)格修正率、累計(jì)深度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率。31、多選題應(yīng)用路線價(jià)法編制臨街深度價(jià)格修正率的要領(lǐng)有()。A、

設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度B、

將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份C、

制定容積率修正系數(shù)D、

求取單獨(dú)深度價(jià)格修正率E、

制定使用年限修正系數(shù)正確答案：

A

B

D

參考解析：本題考查的是路線價(jià)法。制作臨街深度價(jià)格修正率表的要領(lǐng)是：（1）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；（2）將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度劃分為若干等份；（3）確定臨街深度價(jià)格遞減率；（4）求取單獨(dú)深度價(jià)格修正率或累計(jì)深度價(jià)格修正率、平均深度價(jià)格修正率，并用表格形式表示。32、多選題數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有()。A、

直線趨勢法B、

指數(shù)曲線趨勢法C、

二次拋物線趨勢法D、

指數(shù)修勻法E、

回歸分析法正確答案：

A

B

C

參考解析：考點(diǎn):數(shù)學(xué)曲線擬合法。數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數(shù)曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法。33、多選題長期趨勢法的作用包括()。A、

用于判斷未來房地產(chǎn)價(jià)格B、

用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值C、

用于收益法中預(yù)測未來的租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、凈收益D、

用于市場法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整E、

用于確定路線價(jià)正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):長期趨勢法的作用。長期趨勢法的作用包括5項(xiàng)，并不包括確定路線價(jià)。34、單選題下列有關(guān)均衡價(jià)格的表述中，錯(cuò)誤的是()。A、

均衡價(jià)格是市場需求曲線與市場供給曲線相交時(shí)的價(jià)格B、

偏離的市場價(jià)格會(huì)自動(dòng)回復(fù)到均衡價(jià)格水平C、

市場價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，證明需求量與供給量相等D、

均衡價(jià)格是市場價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)均衡價(jià)格。市場價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，會(huì)出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。35、多選題調(diào)查評(píng)估路線價(jià)，通常是在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用()等方法分別求取它們的土地單價(jià)或樓面地價(jià)，然后計(jì)算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。A、

比較法B、

收益法C、

成本法D、

假設(shè)開發(fā)法E、

建筑物剩余技術(shù)正確答案：

A

B

參考解析：考點(diǎn):調(diào)查評(píng)估路線價(jià)。調(diào)查評(píng)估路線價(jià)，通常是在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用收益法（通常是其中土地剩余技術(shù)）、比較法等方法分別求取它們的土地單價(jià)或樓面地價(jià)，然后計(jì)算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。36、多選題選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的要求，包括下列()。A、

一面臨街B、

土地形狀為規(guī)則形狀C、

臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度D、

臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度E、

寬深比適當(dāng)正確答案：

A

C

D

E

參考解析：考點(diǎn):選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地。選項(xiàng)B不嚴(yán)謹(jǐn)，土地形狀應(yīng)為矩形。37、多選題根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)某類房地產(chǎn)的價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理如下表，其中，2012年的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺失。則關(guān)于該類房地產(chǎn)價(jià)格的說法中，正確的有()。某類房地產(chǎn)2010年到2015年的價(jià)格（單位：元/平方米）A、

利用平均增減量法，2012年的趨勢值為8150元/平方米B、

利用平均增減量法，2015年的趨勢值為9125元/平方米C、

利用平均發(fā)展速度法，2012年的趨勢值為8128元/平方米D、

利用平均發(fā)展速度法，2015年的趨勢值為9150元/平方米E、

利用平均發(fā)展速度法，2015年的趨勢值為9230元/平方米正確答案：

A

B

C

參考解析：考點(diǎn):平均增減量法。平均增減量＝（8800－7500）/4＝3252012年趨勢值＝7500＋2×325＝81502015年趨勢值＝7500＋5×325＝9125平均發(fā)展速度＝（8800/7500）1/4＝1.0412012年的趨勢值＝7500×1.0412＝81282015年的趨勢值＝7500×1.0415＝916938、多選題長期趨勢法的作用主要有()。A、

用于收益法中預(yù)測未來的租金、空置率等B、

用于市場法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整C、

用于成本法計(jì)算重置價(jià)格D、

用來比較兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢與潛力E、

用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是長期趨勢法的作用。長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)值和價(jià)格，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值，此外還有以下作用：（1）用于收益法中預(yù)測未來的租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、凈收益等；（2）用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整；（3）用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的發(fā)展趨勢或潛力；（4）用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏。39、多選題獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施可以有()。A、

突破專業(yè)能力限制，接受各種估價(jià)要求B、

提高服務(wù)質(zhì)量C、

恰當(dāng)?shù)男麄鱀、

惡意壓低收費(fèi)E、

最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期正確答案：

B

C

參考解析：考點(diǎn):估價(jià)業(yè)務(wù)來源渠道。選項(xiàng)A超越專業(yè)能力是不能承接的，違背職業(yè)道德；選項(xiàng)D低收費(fèi)是惡意競爭，也違背職業(yè)道德；選項(xiàng)E最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期會(huì)增加估價(jià)難度和風(fēng)險(xiǎn)。40、多選題某家三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不能承接的業(yè)務(wù)包括()。A、

公司上市B、

企業(yè)清算C、

司法鑒定D、

房屋征收E、

在建工程抵押正確答案：

A

B

C

參考解析：考點(diǎn):不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形。一級(jí)資質(zhì)，都能做，無限制；二級(jí)資質(zhì)（2個(gè)不能做），公司上市、企業(yè)清算；三級(jí)資質(zhì)（3個(gè)不能做），公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定；暫定期內(nèi)的三級(jí)（5個(gè)不能做），公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押。41、多選題下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來確定的有()。A、

估價(jià)對(duì)象B、

估價(jià)方法C、

價(jià)值類型D、

價(jià)值時(shí)點(diǎn)E、

估價(jià)所需材料正確答案：

C

D

參考解析：考點(diǎn):估價(jià)目的的確定。估價(jià)對(duì)象主要由委托人確定，估價(jià)方法和估價(jià)所需材料都是估價(jià)師決定的。42、多選題明確估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況，就是要弄清估價(jià)對(duì)象的()。A、

位置B、

交通條件C、

外部配套設(shè)施D、

周圍環(huán)境E、

抵押擔(dān)保正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):估價(jià)對(duì)象的確定。明確估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況，是要弄清估價(jià)對(duì)象的位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。選項(xiàng)E屬于權(quán)益狀況。43、多選題估價(jià)所需資料主要包括下列()。A、

反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料B、

估價(jià)對(duì)象及類似房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料C、

對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料D、

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料E、

建筑物建造階段工程監(jiān)理資料正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):收集估價(jià)所需資料。估價(jià)所需資料主要包括以下幾類：（1）反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料；（2）估價(jià)對(duì)象及期同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；（3）對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格有影響的資料；（4）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格有普遍影響的資料。44、多選題實(shí)地查勘的工作內(nèi)容，主要包括()。A、

感受估價(jià)對(duì)象的區(qū)位優(yōu)劣B、

核對(duì)之前收集的估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、用途等情況C、

觀察估價(jià)對(duì)象的內(nèi)外部狀況D、

調(diào)查估價(jià)對(duì)象的歷史使用狀況E、

檢查房地產(chǎn)使用者生活習(xí)慣因素正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。實(shí)地查勘的工作內(nèi)容包括：（1）觀察及感受估價(jià)對(duì)象的區(qū)位優(yōu)劣；（2）檢查、核對(duì)之前收集的估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、用途等情況；（3）觀察、調(diào)查估價(jià)對(duì)象的內(nèi)外部狀況；（4）詢問、調(diào)查估價(jià)對(duì)象的歷史使用狀況；（5）拍攝反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料；（6）補(bǔ)充搜集估價(jià)所需要的其他資料。45、單選題下列有關(guān)人口因素對(duì)房地產(chǎn)的影響，描述錯(cuò)誤的是()。A、

隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格有下降的趨勢B、

人口密度的增加，可能造成房地產(chǎn)價(jià)格趨高，也可能降低C、

人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化D、

人口增長可分為人口自然增長和人口機(jī)械增長正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):人口因素。隨著家庭的小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，住宅價(jià)格有上漲趨勢。46、多選題某估價(jià)機(jī)構(gòu)為一商品住宅抵押貸款作了評(píng)估，出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)報(bào)告有效期為1年。該抵押人準(zhǔn)備以此估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)抵押貸款，貸款期限為20年。下列說法正確的是()。A、

此估價(jià)報(bào)告的有效期為20年B、

此估價(jià)報(bào)告的有效期原則上不超過1年C、

該筆房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)的估價(jià)檔案應(yīng)當(dāng)保存20年以上D、

如果委托人在1年后拿該估價(jià)報(bào)告向銀行辦理抵押貸款，則此估價(jià)報(bào)告失效，需要重新評(píng)估E、

如果委托人在1年后拿該估價(jià)報(bào)告向銀行辦理抵押貸款，則此估價(jià)報(bào)告繼續(xù)有效，不需要重新評(píng)估正確答案：

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):保存估價(jià)資料。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，估價(jià)報(bào)告的有效期，不宜超過一年。47、多選題不能獨(dú)立使用、處分的房地產(chǎn)，如()不宜作為抵押物。A、

一個(gè)球場B、

一個(gè)高爾夫球洞C、

一條保齡球球道D、

封閉使用的大院深處的一幢房屋E、

一個(gè)游泳館正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。不能獨(dú)立使用、處分的房地產(chǎn)，如一個(gè)高爾夫球洞、一條保齡球球道、封閉使用的大院內(nèi)的一幢房屋，因?yàn)椴灰俗鳛榈盅何?，一般不具有抵押價(jià)值，所以不宜作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。48、多選題在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有()。A、

隱含的估價(jià)對(duì)象范圍不同B、

參數(shù)選取不合理C、

估價(jià)作業(yè)日期不同D、

價(jià)值類型選取不合理E、

選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對(duì)象正確答案：

A

B

E

參考解析：本題考查的是確定估價(jià)結(jié)果。在對(duì)測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析時(shí)，應(yīng)進(jìn)行下列檢查，以找出測算結(jié)果可能存在的差錯(cuò)和造成各個(gè)測算結(jié)果之間差異的原因：（1）估價(jià)計(jì)算的正確性，即計(jì)算是否有錯(cuò)誤，這是最低級(jí)的錯(cuò)誤；（2）估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的正確性，即估價(jià)測算中所使用的面積、使用期限等反映估價(jià)對(duì)象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格、運(yùn)營收益、開發(fā)建設(shè)成本等數(shù)據(jù)是否正確；（3）估價(jià)參數(shù)的合理性，即用于測算估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的調(diào)整系數(shù)、報(bào)酬率、利潤率等系數(shù)、比率或比值是否合理；（4）估價(jià)計(jì)算公式的恰當(dāng)性，即選取的計(jì)算公式是否合適；（5）不同估價(jià)方法的估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍的一致性，即比較法、收益法、成本法等估價(jià)方法的財(cái)產(chǎn)范圍是否相同；（6）不同估價(jià)方法的估價(jià)前提的一致性，即估價(jià)前提是否相同；（7）估價(jià)方法的適用性，即選用的估價(jià)方法是否合適；（8）估價(jià)假設(shè)的合理性，即估價(jià)假設(shè)是否合理；（9）估價(jià)依據(jù)的正確性，即估價(jià)依據(jù)是否正確；（10）估價(jià)原則的正確性，即是否遵循了應(yīng)遵循的估價(jià)原則；房地產(chǎn)市場狀況的特殊性，即房地產(chǎn)市場是否處在特殊情況，如房地產(chǎn)價(jià)格是否有較大泡沫、房地產(chǎn)市場是否不景氣。49、多選題在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A、

隱含的估價(jià)對(duì)象范圍不同B、

參數(shù)選取不合理C、

估價(jià)作業(yè)日期不同D、

價(jià)值類型選取不合理E、

選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對(duì)象正確答案：

A

B

E

參考解析：本題考查的是價(jià)值類型的確定。估價(jià)基本事項(xiàng)中，需要明確價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。同一估價(jià)報(bào)告中，這兩個(gè)因素必須是一致的。50、多選題房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（）。A、

說明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性B、

說明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性C、

規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)D、

保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者E、

防止委托人提出高估或低估要求正確答案：

C

D

參考解析：本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者。51、多選題【2012年真題】在估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，其主要作用有（）。A、

規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)B、

保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)C、

使評(píng)估價(jià)值更接近實(shí)際成交價(jià)格D、

告知和提醒估價(jià)報(bào)告使用人注意有關(guān)事項(xiàng)E、

使委托人能得到其預(yù)期的估價(jià)結(jié)果正確答案：

A

B

D

參考解析：本題考查的是估價(jià)假設(shè)。其作用（2個(gè)）：規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)；告知、提醒報(bào)告使用人，保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人。52、多選題【2012年真題】下列估價(jià)目的中，對(duì)已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價(jià)的有（）。A、

房地產(chǎn)抵押估價(jià)B、

房屋征收評(píng)估C、

房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)D、

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)E、

房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)正確答案：

B

C

參考解析：本題考查的是合法原則。已被查封的房地產(chǎn)，在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)處置時(shí)，存在諸多限制，產(chǎn)權(quán)存在瑕疵；如果是抵押估價(jià)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，以及房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)，必需要進(jìn)行減價(jià)處理；只有在征收和司法拍賣這兩種情況下，可以不用考慮產(chǎn)權(quán)的瑕疵，按照市場價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。53、多選題【2013年真題】下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有（）。A、

僅要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對(duì)復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對(duì)B、

委托人將其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告C、

估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人D、

估價(jià)師在估價(jià)過程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)E、

估價(jià)師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請(qǐng)其他估價(jià)師幫助其完成估價(jià)工作正確答案：

A

B

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)道德。估價(jià)師應(yīng)勤勉盡責(zé)，在估價(jià)時(shí)就要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書原件，驗(yàn)原件并在實(shí)地查勘時(shí)核對(duì)相關(guān)信息；估價(jià)師不應(yīng)為委托人意愿所左右，應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地評(píng)估；估價(jià)師不得接受除評(píng)估費(fèi)以外的額外好處；估價(jià)師專業(yè)能力不足時(shí)，可以聘請(qǐng)具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專家或單位提供專業(yè)幫助。54、多選題【2013年真題】下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有（）。A、

房屋實(shí)際用途B、

土地開發(fā)程度C、

房屋建筑結(jié)構(gòu)D、

房屋出租情況E、

房屋維護(hù)狀況及完損程度正確答案：

B

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房屋實(shí)際用途屬于房地產(chǎn)基本狀況，土地開發(fā)程度、房屋建筑結(jié)構(gòu)和房屋維護(hù)狀況及完損程度屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況，房屋出租情況屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況。55、多選題從房地產(chǎn)估價(jià)角度來說，一宗土地的空間范圍包括()。A、

地下空間B、

地表C、

地上空間D、

權(quán)益空間E、

區(qū)位空間正確答案：

B

C

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。一宗土地的空間范圍：（1）地球表面，簡稱地表；（2）地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地上空間；（3）地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地下空間。56、單選題()一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價(jià)格處在較高水平。A、

低價(jià)格政策B、

高價(jià)格政策C、

均價(jià)格政策D、

最高價(jià)格政策正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):制度政策因素。高價(jià)格政策一般是采取某些措施使房地產(chǎn)價(jià)格處在較高水平。57、多選題下列各項(xiàng)中，屬于其他相關(guān)定著物的有()A、

假山B、

圍墻C、

水池D、

戲臺(tái)E、

樹木正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。其他相關(guān)定著物是指附著或結(jié)合在土地或建筑物上不可分離的部分，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外，如建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地里的樹木、花草.埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，安裝在房屋內(nèi)的水暖設(shè)備、衛(wèi)生潔具，鑲嵌在墻里或直接畫在墻上的畫等，在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等，不屬于其他相關(guān)定著物。58、多選題房地產(chǎn)所有權(quán)劃分中，所有權(quán)的種類包括()。A、

區(qū)分共有B、

區(qū)分所有C、

公有D、

獨(dú)有E、

共有正確答案：

B

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨(dú)所有、共有和建造物區(qū)分所有權(quán)59、多選題下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況的有()。A、

房地產(chǎn)使用管制B、

異議登記C、

設(shè)立了抵押權(quán)D、

住宅帶有上學(xué)指標(biāo)E、

被人民法院查封正確答案：

A

B

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。選項(xiàng)C是受其他房地產(chǎn)權(quán)利帶來的限制，選項(xiàng)D是房地產(chǎn)權(quán)益中額外的利益和好處。房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況，例如房地產(chǎn)使用管制（如對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制）、相鄰關(guān)系、被人民法院查封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。60、多選題中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括()。A、

抵押權(quán)B、

地役權(quán)C、

建設(shè)用地使用權(quán)D、

永租權(quán)E、

所有權(quán)正確答案：

E

C

B

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。61、多選題房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于()引起的。A、

裝飾裝修改造B、

需求增加C、

通貨膨脹D、

周圍環(huán)境改善E、

改進(jìn)物業(yè)管理正確答案：

B

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因中，房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值；通貨膨脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。62、多選題引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因有多種，對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良的內(nèi)容包括()。A、

政府進(jìn)行道路建設(shè)B、

農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地C、

改進(jìn)物業(yè)管理D、

裝飾裝修改造E、

更新或添加設(shè)施設(shè)備正確答案：

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，如重新進(jìn)行裝修改造，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理等，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲63、多選題按開發(fā)程來對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行劃分，可以分為()。A、

自有房地產(chǎn)B、

生地C、

毛地D、

熟地E、

現(xiàn)房正確答案：

B

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的種類。按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下列5類：生地；毛地；熟地；在建工程；現(xiàn)房。64、多選題按經(jīng)營使用方式劃分，房地產(chǎn)的類型主要有()。A、

現(xiàn)房B、

出售C、

出租D、

自用E、

自營正確答案：

B

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的種類。房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要有出售、出租、自營和自用，相應(yīng)地可以把房地產(chǎn)分為出售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、自營的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)65、多選題下列選項(xiàng)中，屬于收益性房地產(chǎn)的有()。A、

農(nóng)地B、

游樂場C、

寫字樓D、

倉庫E、

行政辦公樓正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的種類。收益性房地產(chǎn)是能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如商品住宅、寫字樓、商店、賓館、餐館、影劇院、游樂場、高爾夫球場、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。66、多選題評(píng)估一套單元式住宅的抵押估價(jià)，若未做特別說明，應(yīng)包含在估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)的有()。A、

二次裝修時(shí)所鋪的木地板B、

可拆卸的水凈化處理設(shè)備C、

嵌入式固定衣柜D、

隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)E、

擺放在室內(nèi)的沙發(fā)正確答案：

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述。在未做特殊說明的情況下，房地產(chǎn)的定著物要列入估價(jià)范圍，選項(xiàng)CD均屬于定著物；選項(xiàng)A屬于建筑物實(shí)物中的特色裝飾裝修，不在抵押估價(jià)的范圍之內(nèi)。67、單選題下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是()。A、

開征房產(chǎn)稅B、

物價(jià)水平變化C、

調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D、

城市規(guī)劃變更正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):制度政策因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃以及有關(guān)特殊政策等。判斷標(biāo)準(zhǔn)，看政府部門在其中起的作用，政府能直接作用影響的，就是制度政策因素。68、多選題下列選項(xiàng)中，屬于土地使用管制的事項(xiàng)有()。A、

甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路B、

建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通C、

取得的土地使用權(quán)不包括地下資源.埋藏物和市政公用設(shè)施D、

某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)E、

某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0正確答案：

B

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述。土地使用管制情況：說明是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃條件，包括：（1）土地用途；（2）容積率或建筑控制規(guī)模；（3）建筑密度；（4）綠地率；（5）建筑高度；（6）其他要求，如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。69、多選題下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于物權(quán)的有()。A、

所有權(quán)B、

建設(shè)用地使用權(quán)C、

地役權(quán)D、

抵押權(quán)E、

租賃權(quán)正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。物權(quán)包括自物權(quán)和他物權(quán)，選項(xiàng)A屬于自物權(quán)；選項(xiàng)BCD屬于他物權(quán)。租賃權(quán)屬于債權(quán)。70、多選題房地產(chǎn)的特性包括()。A、

獨(dú)一無二B、

需求有限C、

流動(dòng)性好D、

相互影響E、

保值增值正確答案：

A

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項(xiàng)B，需求是無限的，供給才是有限的；選項(xiàng)C，流動(dòng)性就是變現(xiàn)的意思，房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差。71、多選題下列行為中，體現(xiàn)某宗房地產(chǎn)受到外部經(jīng)濟(jì)性影響的有()A、

在其鄰近建化工廠B、

調(diào)整城市發(fā)展方向C、

在其鄰近建垃圾站.公共廁所D、

在其鄰近建花園.開辟一塊綠地E、

改善城市格局正確答案：

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無需為此花費(fèi)代價(jià)。例如，某人在自己的院子里種植花草樹木、美化周圍環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但鄰居不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。72、多選題下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有()。A、

建筑平面布置B、

朝向、樓層C、

環(huán)境景觀D、

土地開發(fā)程度E、

房屋完損等級(jí)正確答案：

A

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。選項(xiàng)ADE都是實(shí)物因素。73、多選題房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了()。A、

難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B、

房地產(chǎn)市場不能實(shí)現(xiàn)完全競爭C、

房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D、

房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者個(gè)別因素的影響E、

房地產(chǎn)價(jià)值量大正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性，使得房地產(chǎn)市場上沒有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別。此外，房地產(chǎn)交易不宜采取樣品交易方式，即使是新建商品房有效果圖、售樓書、沙盤、樣板房（或樣板間）、現(xiàn)場照片等，其交易也不宜采取樣品交易的方式，而應(yīng)到實(shí)地查看、親身感受或體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也應(yīng)到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地查勘。74、多選題對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說法，錯(cuò)誤的有()。A、

標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B、

熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C、

小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D、

廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E、

郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，標(biāo)準(zhǔn)廠房適用面廣，不需改造，就能使用，因此比一般廠房更容易被買家使用，變現(xiàn)力強(qiáng)，這也是為什么我們現(xiàn)在推廣標(biāo)準(zhǔn)廠房的原因；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，熟地已經(jīng)具備了基礎(chǔ)設(shè)施，拿來即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，小商鋪總價(jià)低，比大商鋪容易變現(xiàn)；選項(xiàng)D正確，廠區(qū)內(nèi)的住宅，可能因?yàn)槿狈ι唐纷≌^(qū)的配套，以及物業(yè)管理服務(wù)，相比而言是更難變現(xiàn)的；選項(xiàng)E正確，郊區(qū)因?yàn)閰^(qū)位偏僻，以及客戶群體比市區(qū)少，也更難交易變現(xiàn)。這種題目，可以結(jié)合我們的生活常識(shí)，對(duì)照理論，進(jìn)行分析。75、多選題下列各價(jià)值類型中，屬于基本價(jià)值類型的有()。A、

現(xiàn)狀價(jià)值B、

抵押價(jià)值C、

評(píng)估價(jià)值D、

市場價(jià)值E、

投資價(jià)值正確答案：

D

E

A

參考解析：本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說是六種基本價(jià)值類型。76、多選題同一房地產(chǎn)對(duì)于不同投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)?)不同。A、

開發(fā)成本B、

運(yùn)營費(fèi)用C、

納稅狀況D、

對(duì)未來的信心E、

市場利率正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。同一房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在品牌、開發(fā)成本、運(yùn)營費(fèi)用等方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，對(duì)未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期或信心不同。77、多選題下列各項(xiàng)中，屬于市場價(jià)值形成條件的有()。A、

適當(dāng)營銷B、

適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易C、

謹(jǐn)慎行事D、

公平交易E、

熟悉情況正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。市場價(jià)值的形成條件主要有5個(gè)：（1）適當(dāng)營銷；（2）熟悉情況；（3）謹(jǐn)慎行事；（4）不受強(qiáng)迫；（5）公平交易。78、單選題甲擁有的某宗房地產(chǎn)初次抵押估價(jià)價(jià)值為100萬元，銀行為甲提供80萬元貸款擔(dān)保。若甲實(shí)現(xiàn)再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔(dān)保是()。A、

不超過20萬元B、

不超過80萬元C、

不超過100萬元D、

在20～80萬元正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押的需要。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100－80＝20。79、單選題我國貨幣政策的五個(gè)“檔次”中，處于中間值的是()。A、

適度從緊B、

適中C、

穩(wěn)健D、

適度寬松正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):制度政策因素。貨幣政策有從緊、適度從緊、穩(wěn)健、適度寬松、寬松五個(gè)檔次。其中“穩(wěn)健”是中間值。80、多選題下列有關(guān)房地產(chǎn)供給量的決定因素的表述中，正確的有()。A、

某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖B、

在價(jià)格水平不變的情況下，當(dāng)建筑材料的價(jià)格上漲時(shí)，房地產(chǎn)的供給增加C、

開發(fā)技術(shù)水平的提高可以提高開發(fā)成本D、

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來會(huì)下降時(shí)，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會(huì)增加E、

供給量與價(jià)格正相關(guān)正確答案：

A

E

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)供給。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，在價(jià)格水平不變的情況下，當(dāng)建筑材料的價(jià)格上漲時(shí)，房地產(chǎn)的供給減??；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會(huì)開發(fā)更多的房地產(chǎn)。81、多選題理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為()。A、

全國房地產(chǎn)總的供求狀況B、

本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C、

全國同類房地產(chǎn)的供求狀況D、

本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況E、

全國不同類型房地產(chǎn)供求狀況正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)供求狀況的分類。房地產(chǎn)供求狀況有多種分類，如可以分為供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分為以下4種類型：（1）全國房地產(chǎn)總的供求狀況；（2）本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；（3）全國同類房地產(chǎn)的供求狀況；（4）本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。82、多選題在影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地產(chǎn)狀況因素、房地產(chǎn)市場因素、房地產(chǎn)交易因素兩大分類外，另一種分類因素包括()。A、

客觀因素B、

一般因素C、

經(jīng)驗(yàn)因素D、

區(qū)域因素E、

個(gè)別因素正確答案：

B

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。83、多選題下列各項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中區(qū)域因素的有()。A、

土地形狀B、

地形C、

城市規(guī)劃調(diào)整D、

環(huán)境狀況E、

配套設(shè)施狀況正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。區(qū)域因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、配套設(shè)施狀況等。選項(xiàng)AB屬于個(gè)別因素。84、多選題下列屬于建筑物實(shí)物因素的有()。A、

開間.進(jìn)深.樓層B、

電梯.中央空調(diào).集中供熱C、

通風(fēng).采光.日照D、

風(fēng)格.色調(diào)E、

層高.朝向正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。選項(xiàng)A中的樓層屬于區(qū)位因素；選項(xiàng)E中的朝向?qū)儆趨^(qū)位因素。85、多選題下列建筑物的實(shí)物狀況因素中，對(duì)建筑規(guī)模有影響的有()。A、

建筑面積B、

建筑進(jìn)深C、

室內(nèi)凈高D、

建筑層數(shù)E、

建筑質(zhì)量正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)自身因素。建筑物的面積、體積、開間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等規(guī)模因素，關(guān)系到建筑物的形象、使用性等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。86、多選題在對(duì)房地產(chǎn)利用的限制方面，下列屬于房地產(chǎn)使用管制的有()。A、

土地用途管制B、

容積率管制C、

建筑密度管制D、

房地產(chǎn)抵押管制E、

對(duì)相鄰房地產(chǎn)的保護(hù)正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)而言，有意義的使用管制主要是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定。選項(xiàng)D，屬于房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制；選項(xiàng)E，屬于相鄰關(guān)系的限制。87、多選題下列選項(xiàng)中，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣有著非常重要影響的區(qū)位因素有()。A、

層高B、

樓層C、

臨街狀況D、

交通條件E、

外部配套設(shè)施正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)A，不屬于區(qū)位因素；選項(xiàng)BCD，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)來說均是非常重要的區(qū)位因素；選項(xiàng)E，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)影響不大。88、多選題下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的有()。A、

政府制定最高限價(jià)B、

上調(diào)開發(fā)商貸款利率C、

城市化的加速發(fā)展D、

國際上的政治對(duì)立E、

限制房地產(chǎn)投機(jī)行為正確答案：

B

C

參考解析：本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)BDE均可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。89、多選題下列有關(guān)房地產(chǎn)金融制度政策，描述正確的有()。A、

采用由緊到松的貨幣政策，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降B、

增加土地儲(chǔ)備融資，會(huì)增加未來土地供應(yīng)，遠(yuǎn)期增加商品房供給，房價(jià)下降C、

嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，減少商品房供給，會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲D、

提高最低首付款比例，會(huì)提高購房門檻.減少住房需求，房價(jià)下降E、

提高購房者房貸利率，會(huì)降低支付能力，提高購房門檻，房價(jià)上升正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，放松貨幣政策，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；反之，收縮貨幣政策，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，提高購房最低首付款比例、上調(diào)個(gè)人購房貸款利率、縮短最長貸款期限，會(huì)提高購房門檻、增加購房支出，從而會(huì)減少住房需求，進(jìn)而會(huì)使住房價(jià)格下降；反之，會(huì)使住房價(jià)格上漲90、單選題利率因素，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的()。A、

經(jīng)濟(jì)因素B、

金融因素C、

社會(huì)因素D、

政治因素正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)因素。利率屬于經(jīng)濟(jì)因素，經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率、匯率。91、多選題下列關(guān)于市場價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值的表述中，正確的有()A、

房地產(chǎn)的市場價(jià)格是其大量成交價(jià)格的平均價(jià)格，如其平均數(shù)或中位數(shù).眾數(shù)B、

在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價(jià)格圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)C、

市場價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長期均衡價(jià)格D、

不同的估價(jià)師對(duì)同一宗房地產(chǎn)評(píng)估出的價(jià)值或價(jià)格不會(huì)完全相同E、

比較價(jià)值趨向于理論價(jià)格，收益價(jià)值趨向于市場價(jià)格正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，一般商品的市場價(jià)格，通常是其大量成交價(jià)格的平均價(jià)格，如其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)。房地產(chǎn)由于具有獨(dú)一無二性，沒有大量相同房地產(chǎn)的成交價(jià)格，所以房地產(chǎn)的市場價(jià)格應(yīng)是以一些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格為基礎(chǔ)測算的，但不能對(duì)這些成交價(jià)格直接采用平均的方法進(jìn)行計(jì)算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的價(jià)格偏差，并消除房地產(chǎn)之間的狀況不同造成的價(jià)格差異；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，比較價(jià)值趨向于市場價(jià)格，收益價(jià)值趨向于理論價(jià)格。92、多選題下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，正確的有()。A、

現(xiàn)狀價(jià)值可能高于市場價(jià)值B、

投資價(jià)值高于市場價(jià)值C、

謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場價(jià)值D、

快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場價(jià)值E、

殘余價(jià)值等于市場價(jià)值正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)B，投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為（如購買）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于該房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，說明值得投資；反之，說明不值得投資。因此，投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果可能大于也可能等于，甚至可能小于市場價(jià)值的評(píng)估結(jié)果；選項(xiàng)E，殘余價(jià)值一般低于市場價(jià)值。93、多選題關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法中，正確的有()。A、

投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估B、

評(píng)估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率C、

評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高收益率D、

投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為（如購買行為）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件E、

評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的估計(jì)是客觀的正確答案：

A

B

D

參考解析：本題考查的是市場價(jià)