職業(yè)資格-估價(jià)理論與方法真題庫-7

職業(yè)資格-估價(jià)理論與方法真題庫_71、單選題購買一套建筑面積為120㎡，單價(jià)為18000元/㎡的住宅，下列付款方式，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相符的是()。A、

于成交日期一年后一次性支付所有款項(xiàng)B、

于成（江南博哥）交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠C、

于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付D、

首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的抵押貸款支付正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。選項(xiàng)D的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格是相等的，都是216萬元。2、多選題建筑物區(qū)分所有權(quán)包括()等。A、

按份共有所有權(quán)B、

專有部分所有權(quán)C、

共同關(guān)系成員權(quán)D、

共同部分持份權(quán)E、

長期使用租賃權(quán)正確答案：

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)權(quán)益的含義。區(qū)分所有權(quán)，是一種復(fù)合性的權(quán)利。包括專有部分的所有權(quán)、專有部分以外的共有部分的持份權(quán)、共同關(guān)系產(chǎn)生的成員權(quán)。典型例子：商品房的權(quán)利構(gòu)成：套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e，業(yè)主對(duì)整個(gè)小區(qū)的權(quán)利。3、多選題房地產(chǎn)所有權(quán)劃分中，共有所有權(quán)的種類包括()。A、

按份共有B、

按權(quán)共有C、

共同共有D、

共享共有E、

共用共有正確答案：

A

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)權(quán)益的含義。共有又有按份共有和共同共有。4、多選題下列選項(xiàng)中，屬于某宗房地產(chǎn)的位置因素的有()。A、

方位B、

坐落C、

樓層D、

臨街狀況E、

交通條件正確答案：

A

B

C

D

參考解析：房地產(chǎn)的位置因素通常包括方位、坐落、樓層和臨街狀況等。因此，選項(xiàng)ABCD是正確的。5、多選題房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性，也稱為()。A、

獨(dú)特性B、

異質(zhì)性C、

非同質(zhì)性D、

個(gè)別性E、

有限性正確答案：

A

B

C

D

參考解析：房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性，也稱為房地產(chǎn)的異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性和獨(dú)特性。這是房地產(chǎn)的特性之一，因?yàn)闆]有任何兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。這種獨(dú)一無二性主要源自于房地產(chǎn)的位置固定性、供應(yīng)有限性以及用途多樣性。6、多選題政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過()特權(quán)來實(shí)現(xiàn)的。A、

罰款權(quán)B、

管制權(quán)C、

征稅權(quán)D、

征收權(quán)E、

充公權(quán)正確答案：

B

C

D

E

參考解析：政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過管制權(quán)、征稅權(quán)、征收權(quán)等特權(quán)來實(shí)現(xiàn)的。這些特權(quán)可以幫助政府對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范和管理，防止過度投機(jī)和不合理定價(jià)，保障公共利益和市場秩序。因此，選項(xiàng)BCD是正確的。7、多選題引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因有多種，對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良的內(nèi)容包括()。A、

政府進(jìn)行道路建設(shè)B、

農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地C、

改進(jìn)物業(yè)管理D、

裝飾裝修改造E、

更新或添加設(shè)施設(shè)備正確答案：

C

D

E

參考解析：考點(diǎn):保值增值。房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，如重新進(jìn)行裝飾裝修，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理等。8、多選題房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于()引起的。A、

裝飾裝修改造B、

通貨膨脹C、

需求增加D、

改進(jìn)物業(yè)管理E、

周圍環(huán)境改善正確答案：

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因中，房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值；通貨膨脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。9、多選題“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、()等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整。A、

給水B、

排水C、

電力D、

通信E、

熱力正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):按開發(fā)程度劃分的種類。三通一平：一般是指通路、通水、通電以及場地平整；五通一平：是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件及場地平整；七通一平：一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻⒐岬然A(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整。10、多選題下列房地產(chǎn)中，屬于按經(jīng)營使用方式劃分的有()。A、

銷售的房地產(chǎn)B、

收益性房地產(chǎn)C、

出租的房地產(chǎn)D、

自用的房地產(chǎn)E、

有租約限制的房地產(chǎn)正確答案：

A

C

D

參考解析：按經(jīng)營使用方式劃分，房地產(chǎn)可分為出租的房地產(chǎn)、自用的房地產(chǎn)和銷售的房地產(chǎn)。其中，出租的房地產(chǎn)是指開發(fā)商或業(yè)主將物業(yè)出租給租戶，并從中獲取租金收益的房地產(chǎn)。因此，選項(xiàng)C是正確的。而收益性房地產(chǎn)是指能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流或預(yù)期能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，通常用于出租或作為辦公、商業(yè)場所使用。因此，選項(xiàng)B也是正確的，但在此題目中已經(jīng)被選為正確答案就不再贅述。對(duì)于題目中給出的選項(xiàng)DE，它們描述的是一些特殊的房地產(chǎn)情況，與按經(jīng)營使用方式劃分的分類方式無關(guān)，因此不涉及。以上是根據(jù)用戶輸入題目和答案的推理過程和依據(jù)，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?1、多選題中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括()。A、

所有權(quán)B、

建設(shè)用地使用權(quán)C、

地役權(quán)D、

抵押權(quán)E、

永租權(quán)正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。12、單選題下列關(guān)于起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)的表述中，錯(cuò)誤的是()。A、

起價(jià)是銷售新建商品房的最低價(jià)B、

一般情況下，買賣雙方圍繞標(biāo)價(jià)進(jìn)行討價(jià)還價(jià)C、

商品房買賣合同中寫明的價(jià)格一般是成交價(jià)D、

均價(jià)是指新建商品房成交價(jià)的平均價(jià)格正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)。選項(xiàng)D，均價(jià)是新建商品房的平均價(jià)格，一般有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格兩種。均價(jià)一般可以反映所銷售商品房的總體價(jià)格水平。13、多選題下列選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述內(nèi)容的有()。A、

位置描述B、

交通描述C、

外部配套設(shè)施描述D、

周圍環(huán)境描述E、

建筑結(jié)構(gòu)正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述主要包括：位置描述、交通描述、外部配套設(shè)施描述、周圍環(huán)境描述。選項(xiàng)E屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。14、多選題房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。A、

裝飾裝修改造B、

通貨膨脹C、

需求增加D、

改進(jìn)物業(yè)管理E、

周圍環(huán)境改善正確答案：

C

E

參考解析：本題考查的是保值增值。三種自然增值原因：外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變。選項(xiàng)AD屬于投資增值而非自然增值；選項(xiàng)B屬于保值而非自然增值。15、多選題房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了（）。A、

難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B、

房地產(chǎn)市場不能實(shí)現(xiàn)完全競爭C、

房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D、

房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者個(gè)別因素的影響E、

房地產(chǎn)價(jià)值量大正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是獨(dú)一無二。房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性，使得房地產(chǎn)市場上沒有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別。此外，房地產(chǎn)交易不宜采取樣品交易方式，即使是新建商品房有效果圖、售樓書、沙盤、樣板房（或樣板間）、現(xiàn)場照片等，其交易也不宜采取樣品交易的方式，而應(yīng)到實(shí)地查看、親身感受或體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也應(yīng)到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地查勘。16、多選題對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說法，錯(cuò)誤的有（）。A、

標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B、

熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C、

小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D、

廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E、

郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是難以變現(xiàn)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，標(biāo)準(zhǔn)廠房適用面廣，不需改造，就能使用，因此比一般廠房更容易被買家使用，變現(xiàn)力強(qiáng)，這也是為什么我們現(xiàn)在推廣標(biāo)準(zhǔn)廠房的原因；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，熟地已經(jīng)具備了基礎(chǔ)設(shè)施，拿來即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，小商鋪總價(jià)低，比大商鋪容易變現(xiàn)；選項(xiàng)D正確，廠區(qū)內(nèi)的住宅，可能因?yàn)槿狈ι唐纷≌^(qū)的配套，以及物業(yè)管理服務(wù)，相比而言是更難變現(xiàn)的；選項(xiàng)E正確，郊區(qū)因?yàn)閰^(qū)位偏僻，以及客戶群體比市區(qū)少，也更難交易變現(xiàn)。17、多選題下列關(guān)于市場價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值的表述中，正確的有()。A、

房地產(chǎn)的市場價(jià)格是其大量成交價(jià)格的平均價(jià)格，如其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)B、

在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價(jià)格圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)C、

市場價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長期均衡價(jià)格D、

不同的估價(jià)師對(duì)同一宗房地產(chǎn)評(píng)估出的價(jià)值或價(jià)格不會(huì)完全相同E、

比較價(jià)值趨向于理論價(jià)格，收益價(jià)值趨向于市場價(jià)格正確答案：

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。選項(xiàng)A，一般商品的市場價(jià)格，通常是其大量成交價(jià)格的平均價(jià)格，如其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)。房地產(chǎn)由于具有獨(dú)一無二性，沒有大量相同房地產(chǎn)的成交價(jià)格，所以房地產(chǎn)的市場價(jià)格應(yīng)是以一些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格為基礎(chǔ)測算的，但不能對(duì)這些成交價(jià)格直接采用平均的方法進(jìn)行計(jì)算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的價(jià)格偏差，并消除房地產(chǎn)之間的狀況不同造成的價(jià)格差異；選項(xiàng)E，比較價(jià)值趨向于市場價(jià)格，收益價(jià)值趨向于理論價(jià)格。18、多選題下列房地產(chǎn)價(jià)值類型中，屬于非市場價(jià)值的有()。A、

完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值B、

出租人權(quán)益價(jià)值C、

快速變現(xiàn)價(jià)值D、

承租人權(quán)益價(jià)值E、

殘余價(jià)值正確答案：

C

E

參考解析：考點(diǎn):市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值?？焖僮儸F(xiàn)價(jià)值通常低于市場價(jià)值；殘余價(jià)值一般低于市場價(jià)值，這兩個(gè)是非市場價(jià)值。市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說是六種基本價(jià)值類型。其中，市場價(jià)值又是最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類型；其他價(jià)值類型是在不符合市場價(jià)值形成條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格或金額，屬于非市場價(jià)值。19、多選題關(guān)于投資價(jià)值與市場價(jià)值異同點(diǎn)的說法，正確的有()。A、

市場價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值B、

同一估價(jià)對(duì)象在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的，投資價(jià)值是因人而異的C、

用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同D、

用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不同E、

投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場價(jià)值的評(píng)估結(jié)果正確答案：

A

B

參考解析：考點(diǎn):市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指根據(jù)某個(gè)特定的投資者的實(shí)際情況，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估的價(jià)值。該房地產(chǎn)的市場價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)典型投資者的價(jià)值。即市場價(jià)值來源于市場參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值；投資價(jià)值是對(duì)特定的投資者而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而有所不同。選項(xiàng)C，評(píng)估市場價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率，即典型的投資者所要求的報(bào)酬率，而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率（通常稱為最低期望收益率）。因此，用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值并不相同；選項(xiàng)D，成本法中投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)，不管是自有資金還是借貸資金，均應(yīng)計(jì)算利息，因此用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的利息取值應(yīng)該相同。不同的是利潤的取值；選項(xiàng)E，投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為（如購買行為）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于該房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，說明值得投資（購買）；反之，說明不值得投資（購買）。因此，投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果可能大于也可能等于，甚至可能小于市場價(jià)值的評(píng)估結(jié)果。20、多選題關(guān)于相同條件下同一估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)值和現(xiàn)狀價(jià)值的說法，正確的有()。A、

在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值不高于市場價(jià)值B、

在合法利用下，（市場價(jià)值一現(xiàn)狀價(jià)值）≥將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罴牙玫谋匾С黾皯?yīng)得利潤C(jī)、

在現(xiàn)狀利用為最高最佳利用下，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場價(jià)值D、

在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值不低于市場價(jià)值E、

同一估價(jià)目的、價(jià)值類型下，不能同時(shí)評(píng)估市場價(jià)值和現(xiàn)狀價(jià)值正確答案：

A

B

C

參考解析：考點(diǎn):市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場價(jià)值。而如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價(jià)值就等于市場價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場價(jià)值。在合法利用下，必然有（市場價(jià)值一現(xiàn)狀價(jià)值）≥將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С黾皯?yīng)得利潤。否則，現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用，現(xiàn)狀價(jià)值就是市場價(jià)值。選項(xiàng)D，在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場價(jià)值；選項(xiàng)E，在現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值就是市場價(jià)值。21、多選題下列屬于成本租金的有()。A、

折舊費(fèi)B、

維修費(fèi)C、

管理費(fèi)D、

利潤E、

投資利息正確答案：

A

B

C

E

參考解析：考點(diǎn):買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。22、多選題在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是指抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括()。A、

拖欠建設(shè)工程價(jià)款B、

已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額C、

房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用D、

訴訟費(fèi)用E、

其他法定優(yōu)先受償款正確答案：

A

B

E

參考解析：考點(diǎn):買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金。23、單選題下列關(guān)于拍賣保留價(jià)的表述中，錯(cuò)誤的是()。A、

拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)B、

如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的10%C、

保留價(jià)是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)D、

拍賣財(cái)產(chǎn)未作評(píng)估的，保留價(jià)由人民法院參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。選項(xiàng)B，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。24、多選題投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值包括()。A、

遭受火災(zāi)毀損的建筑物價(jià)值B、

遭受火災(zāi)毀損的土地價(jià)值C、

連帶損失D、

租金損失E、

遭受火災(zāi)毀損的建筑物重建成本正確答案：

A

C

D

E

參考解析：考點(diǎn):買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重建成本（或重置成本）和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等）。25、多選題按照房地產(chǎn)權(quán)利的種類劃分房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，主要包括()。A、

房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格B、

土地使用權(quán)價(jià)格C、

其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格D、

歷史成本E、

可變現(xiàn)凈值正確答案：

A

B

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格。房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格是按照房地產(chǎn)權(quán)利的種類劃分的幾種價(jià)格。26、多選題經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括()。A、

土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)B、

建筑安裝工程費(fèi)C、

管理費(fèi)D、

貸款利息E、

小區(qū)營業(yè)性配套公建費(fèi)正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)因素。27、多選題決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有()。A、

該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平B、

消費(fèi)者的收入水平C、

該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本D、

該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平E、

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)未來的預(yù)期正確答案：

A

C

D

E

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)供給。選項(xiàng)B，屬于影響房地產(chǎn)需求量的因素。28、多選題下列各項(xiàng)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，可以并列構(gòu)成一種分類的有()。A、

一般因素B、

國際因素C、

市場因素D、

區(qū)域因素E、

個(gè)別因素正確答案：

A

D

E

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。29、多選題下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的有()。A、

上調(diào)開發(fā)商貸款利率B、

限制房地產(chǎn)投機(jī)行為C、

城市化的加速發(fā)展D、

國際上的政治對(duì)立E、

政府制定最高限價(jià)正確答案：

A

C

參考解析：本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)BDE均可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。30、多選題下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于國際因素的有()。A、

世界經(jīng)濟(jì)狀況B、

房地產(chǎn)投機(jī)C、

政治對(duì)立狀況D、

軍事沖突狀況E、

城市化狀況正確答案：

A

C

D

參考解析：考點(diǎn):國際因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的國際因素主要有世界經(jīng)濟(jì)狀況、國際競爭狀況、政治對(duì)立狀況和軍事沖突狀況等。選項(xiàng)BE，屬于社會(huì)因素。31、多選題下列各價(jià)值類型中，屬于基本價(jià)值類型的有()。A、

市場價(jià)值B、

評(píng)估價(jià)值C、

投資價(jià)值D、

抵押價(jià)值E、

現(xiàn)狀價(jià)值正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說是六種基本價(jià)值類型。32、多選題房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括()。A、

房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大B、

房地產(chǎn)價(jià)格不受交易者的個(gè)別情況影響C、

房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長D、

房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格E、

房地產(chǎn)價(jià)格既有買賣價(jià)格，也有租賃價(jià)格正確答案：

C

D

E

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處，即為房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)：（1）與區(qū)位密切相關(guān)；（2）實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格；（3）同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格格；（4）易受交易者的個(gè)別情況影響；（5）形成的時(shí)間通常較長；（6）包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。33、多選題下列對(duì)決定房地產(chǎn)需求量因素的描述中，正確的有()。A、

當(dāng)價(jià)格上漲后，需求量減小的商品為吉芬物品B、

對(duì)正常商品來說，消費(fèi)者收入增加，對(duì)商品的需求增加C、

當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)需求就會(huì)增加D、

房地產(chǎn)互補(bǔ)品，即一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上E、

當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲時(shí)，就會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的需求正確答案：

B

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)需求。選項(xiàng)A，吉芬物品屬于生活必需品，價(jià)格和需求量同方向變化；選項(xiàng)D，房地產(chǎn)替代品，即一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上；選項(xiàng)E，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的需求。34、單選題下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說法，不正確的是()。A、

房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)格B、

房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格C、

房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況影響D、

房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較短正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)：（1）與區(qū)位密切相關(guān)；（2）實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格；（3）同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格；（4）易受交易者的個(gè)別情況影響；（5）形成的時(shí)間通常較長；（6）包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。選項(xiàng)D，房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長，一般物品的價(jià)格形成的時(shí)間通常較短。35、多選題下列有關(guān)房地產(chǎn)供給量的決定因素的表述中，正確的有()。A、

某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖B、

供給量與價(jià)格正相關(guān)C、

在價(jià)格水平不變的情況下，當(dāng)建筑材料的價(jià)格上漲時(shí)，房地產(chǎn)的供給增加D、

開發(fā)技術(shù)水平的提高可以提高開發(fā)成本E、

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來會(huì)下降時(shí)，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會(huì)增加正確答案：

A

B

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)供給。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，在價(jià)格水平不變的情況下，當(dāng)建筑材料的價(jià)格上漲時(shí)，房地產(chǎn)的供給減??；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會(huì)開發(fā)更多的房地產(chǎn)。36、多選題在影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地產(chǎn)狀況因素、房地產(chǎn)市場因素、房地產(chǎn)交易因素兩大分類外，另一種分類因素包括()。A、

一般因素B、

客觀因素C、

經(jīng)驗(yàn)因素D、

區(qū)域因素E、

個(gè)別因素正確答案：

A

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。37、多選題在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是指抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括（）。A、

拖欠建設(shè)工程價(jià)款B、

已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額C、

房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用D、

訴訟費(fèi)用E、

其他法定優(yōu)先受償款正確答案：

A

B

E

參考解析：本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金。38、多選題影響房地產(chǎn)價(jià)值的權(quán)益因素包括（）。A、

房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制B、

房地產(chǎn)區(qū)位的限制C、

房地產(chǎn)使用管制D、

房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制E、

房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。房地產(chǎn)的利用肯定要受到一定限制，包括：房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制，使用管制，相鄰關(guān)系的限制。選項(xiàng)B明確提到了區(qū)位，屬于區(qū)位因素。39、多選題影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有（）。A、

經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平B、

社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化C、

財(cái)政收支及金融狀況、利率D、

物價(jià)、匯率、居民收入E、

人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入正確答案：

A

C

D

參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率、匯率。選項(xiàng)B屬于社會(huì)因素；選項(xiàng)E中人口數(shù)量屬于人口因素，行政隸屬關(guān)系變更屬于其他因素，居民收入屬于經(jīng)濟(jì)因素。40、多選題需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。下列選項(xiàng)中，此規(guī)律的例外有（）。A、

炫耀性物品B、

“吉芬”物品C、

低檔商品D、

高檔商品E、

急需商品正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。因?yàn)檫@種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價(jià)格同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。41、多選題形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（）。A、

消費(fèi)者有購買房地產(chǎn)的意愿B、

消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格C、

城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展D、

人口急劇增長E、

房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求的形成條件：（1）消費(fèi)者愿意購買，即有購買欲望；（2）消費(fèi)者能夠購買，即有支付能力。42、多選題下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有（）。A、

建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通B、

取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施C、

某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0D、

甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E、

某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。選項(xiàng)B是對(duì)土地使用權(quán)的行使的限制，不屬于土地使用管制。選項(xiàng)D屬于相鄰權(quán)，源于房地產(chǎn)權(quán)利的限制。43、多選題下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有（）。A、

折舊費(fèi)B、

維修費(fèi)C、

管理費(fèi)D、

保險(xiǎn)費(fèi)E、

房產(chǎn)稅正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。成本租金包括：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅。商品租金和成本租金的差別，多3個(gè)項(xiàng)目——保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤。44、多選題下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（）。A、

消費(fèi)者的收入增加B、

作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升C、

作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升D、

消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加E、

消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價(jià)格上升正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。選項(xiàng)A正確，對(duì)正常商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)增加對(duì)該種商品的需求；選項(xiàng)B正確，在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上,從而該種房地產(chǎn)的需求增加；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加；選項(xiàng)D正確，消費(fèi)者預(yù)期未來的收入增加時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)前的需求；選項(xiàng)E正確，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求；反之，就會(huì)持幣觀望，減少對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求，45、單選題下列選項(xiàng)中，表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的相同之處的是()。A、

價(jià)格形成的時(shí)間通常較長B、

價(jià)格實(shí)質(zhì)是權(quán)益的價(jià)格C、

與區(qū)位關(guān)系密切D、

受供求因素的影響正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的價(jià)格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是價(jià)格，用貨幣來表示；（2）都有波動(dòng)，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價(jià)，即優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。46、多選題下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有（）。A、

居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升B、

如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大C、

如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上升D、

如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大E、

居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是居民收入。選項(xiàng)E錯(cuò)誤，居民收入是房地產(chǎn)價(jià)格的重要影響因素，收入房價(jià)比常用于評(píng)價(jià)購房能力，判斷房價(jià)是否過高，有無泡沫。47、多選題下列房地產(chǎn)價(jià)值類型中，屬于非市場價(jià)值的有（）。A、

完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值B、

出租人權(quán)益價(jià)值C、

快速變現(xiàn)價(jià)值D、

承租人權(quán)益價(jià)值E、

殘余價(jià)值正確答案：

C

E

參考解析：本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。快速變現(xiàn)價(jià)值通常低于市場價(jià)值；殘余價(jià)值一般低于市場價(jià)值，這兩個(gè)是非市場價(jià)值。完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值，是另一組概念分類。完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值，就是市場價(jià)值。48、多選題下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A、

稅收政策B、

城市規(guī)劃調(diào)整C、

環(huán)境狀況D、

城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況E、

匯率正確答案：

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)C、D屬于區(qū)位因素；選項(xiàng)A、B均屬于政策制度因素；選項(xiàng)E匯率屬于經(jīng)濟(jì)因素。49、多選題理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是（）。A、

全國房地產(chǎn)總的供求狀況B、

本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C、

全國同類房地產(chǎn)的供求狀況D、

本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況E、

房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)供求狀況的分類。房地產(chǎn)供求狀況的分類：（1）全國房地產(chǎn)總的供求狀況；（2）本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；（3）全國同類房地產(chǎn)的供求狀況；（4）本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。50、多選題關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法，正確的有（）。A、

市場價(jià)值是客觀的，非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值B、

投資價(jià)值和市場價(jià)值采取收益法評(píng)估時(shí)，折現(xiàn)率取值相同C、

投資價(jià)值趨向于市場價(jià)值D、

國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時(shí)，有意購買者委托評(píng)估其承受的最高購買價(jià)格，是一種投資價(jià)值評(píng)估E、

在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對(duì)該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估正確答案：

A

D

E

參考解析：本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)B，投資價(jià)值和市場價(jià)值采取收益法評(píng)估時(shí)，市場價(jià)值采取社會(huì)一般收益率，而投資價(jià)值采取投資者要求的最低收益率。選項(xiàng)C，投資價(jià)值和市場價(jià)值的形成視角和基礎(chǔ)不同。51、多選題關(guān)于評(píng)估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯(cuò)誤的有（）。A、

合同租金與市場租金的差異程度對(duì)無租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值有影響B(tài)、

抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值C、

在其他條件相同時(shí)，無租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價(jià)值D、

房屋征收評(píng)估應(yīng)評(píng)估無租約限制價(jià)值E、

只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時(shí)，承租人權(quán)益價(jià)值始終不變正確答案：

A

B

C

E

參考解析：本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。選項(xiàng)A應(yīng)該無影響，無租約限制則無合同租金，無租約限制價(jià)值有時(shí)又稱為完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值，合同租金與市場租金的差異對(duì)其沒有影響。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)該評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)格；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，合同租金低于市場租金，則出租人權(quán)益價(jià)值小于無租約限制價(jià)值，承租人權(quán)益價(jià)值為正。如果合同租金大于市場租金，則出租人權(quán)益價(jià)值會(huì)大于無租約限制價(jià)值，承租人權(quán)益價(jià)值為負(fù)；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，承租人的權(quán)益價(jià)值就是按合同租金與市場租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。52、多選題工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮（）。A、

臨街狀況B、

動(dòng)力是否易于取得C、

廢料處理是否方便D、

接近大自然E、

產(chǎn)品原料的獲取方便程度正確答案：

B

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動(dòng)力取得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。選項(xiàng)A主要對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)意義重要；選項(xiàng)D主要對(duì)住宅類房地產(chǎn)重要。53、多選題房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括（）。A、

房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大B、

房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響C、

房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長D、

房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格E、

房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金正確答案：

B

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格的六個(gè)特點(diǎn)：（1）與區(qū)位密切相關(guān)；（2）實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格；（3）同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格；（4）易受交易者的個(gè)別情況影響；（5）形成的時(shí)間通常較長；（6）包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。54、多選題房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（）。A、

該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平B、

消費(fèi)者的預(yù)期C、

該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本D、

該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平E、

房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)未來的預(yù)期正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：（1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；（2）該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；（3）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來的預(yù)期。55、多選題城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。A、

建筑高度B、

建筑結(jié)構(gòu)C、

容積率D、

土地使用權(quán)來源E、

土地用途正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。使用管制主要指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定，建筑結(jié)構(gòu)不屬于土地使用管制內(nèi)容，土地使用權(quán)是管制使用性質(zhì)，但是不管制來源。56、單選題關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說法，正確的是()。A、

商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品B、

新建商品房與存量房是互補(bǔ)品C、

經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品D、

郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費(fèi)是互補(bǔ)品正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)需求。某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。例如，城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對(duì)其需求就會(huì)增加。因此，收費(fèi)降低，房價(jià)會(huì)漲；收費(fèi)提高，房價(jià)會(huì)降。57、多選題為評(píng)估出客觀合理的價(jià)值，估價(jià)人員應(yīng)本著()假設(shè)等進(jìn)行估價(jià)。A、

各方估價(jià)利害關(guān)系人均是利己并理性的B、

估價(jià)人員應(yīng)“換位思考”C、

估價(jià)人員應(yīng)站在國家的立場來考慮評(píng)估價(jià)值D、

估價(jià)人員以專家身份權(quán)衡評(píng)估價(jià)值E、

估價(jià)人員以委托人的立場來考慮評(píng)估價(jià)值正確答案：

A

B

D

參考解析：考點(diǎn):獨(dú)立客觀公正原則。在估價(jià)操作層面，為了評(píng)估出公平合理的價(jià)值或價(jià)格，估價(jià)師首先應(yīng)基于以下假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：（1）各方估價(jià)利害關(guān)系人均是利己并理性的；（2）估價(jià)師應(yīng)“換位思考”，即以各方估價(jià)利害關(guān)系人的角色和心態(tài)來思考評(píng)估價(jià)值；（3）估價(jià)師以獨(dú)立第三方的專家身份來權(quán)衡評(píng)估價(jià)值。在此基礎(chǔ)上便可得出一個(gè)不偏袒任何一方估價(jià)利害關(guān)系人的評(píng)估價(jià)值。58、多選題下列估價(jià)目的中，對(duì)已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價(jià)的有()。A、

房地產(chǎn)抵押估價(jià)B、

房屋征收評(píng)估C、

房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)D、

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)E、

房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)正確答案：

B

C

參考解析：本題考查的是合法原則。在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況為被查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對(duì)象未被查封；房屋征收評(píng)估，是評(píng)估被征收房屋在完全產(chǎn)權(quán)下的價(jià)值，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。59、多選題土地權(quán)屬證書有()。A、

《國有土地使用證》B、

《集體土地所有證》C、

《集體土地使用證》D、

《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》E、

《國有土地所有證》正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):合法原則。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。60、多選題以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合下列條件()。A、

按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng)、

取得土地使用權(quán)證書C、

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書D、

按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件E、

按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的20%以上正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):合法原則。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。61、多選題在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有()。A、

上位法優(yōu)先于下位法B、

不同效力的法有沖突時(shí)新法優(yōu)先于舊法C、

特別法優(yōu)先于普通法D、

法律文本優(yōu)先于法律解釋E、

強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是合法原則。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，“新法優(yōu)于舊法”是在效力相等的法有沖突時(shí)適用。對(duì)于有法可依但法之間有沖突的，一般應(yīng)遵循“上位法優(yōu)先于下位法”、“新法優(yōu)先于舊法”（該原則是在效力相等的法有沖突時(shí)適用）、“特別法優(yōu)先于普通法”、“法律文本優(yōu)先于法律解釋”、“強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法”、“法不溯及既往”等原則，解決法的適用沖突問題。其中，在法的效力等級(jí)方面，法律的效力高于行政法規(guī)，行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章;地方性法規(guī)的效力高于本級(jí)和下級(jí)地方政府的規(guī)章;部門規(guī)章與地方政府規(guī)章的效力相等。62、多選題下列有助于把握最高最佳利用原則的原理有()。A、

適合原理B、

均衡原理C、

合理原理D、

邊際效用E、

收益遞增遞減原理正確答案：

A

B

E

參考解析：考點(diǎn):最高最佳利用原則。收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理，這三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握最高最佳利用原則。63、多選題根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)()時(shí)，便為最高最佳使用。A、

與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)B、

達(dá)到規(guī)模遞增C、

內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)D、

外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E、

外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合正確答案：

A

C

參考解析：考點(diǎn):最高最佳利用原則。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時(shí)其各個(gè)組成部分又搭配時(shí)，便為最高最佳利用。64、多選題在評(píng)估市場價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的原則包括()。A、

獨(dú)立客觀公正原則B、

謹(jǐn)慎原則C、

合法原則D、

替代原則E、

最高最佳利用原則正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則概述。市場價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循獨(dú)立客觀公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則。65、多選題下列對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的描述中，正確的有()。A、

房地產(chǎn)抵押、征收等估價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)在現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況B、

房地產(chǎn)損害賠償?shù)墓纼r(jià)，估價(jià)對(duì)象狀況為過去，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在C、

對(duì)評(píng)估期房的價(jià)值，估價(jià)對(duì)象狀況為過去，價(jià)值時(shí)點(diǎn)在未來D、

在房地產(chǎn)糾紛案件中，估價(jià)對(duì)象狀況在過去，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去E、

對(duì)房地產(chǎn)市場預(yù)測時(shí)，估價(jià)對(duì)象狀況在過去，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在正確答案：

A

B

D

參考解析：考點(diǎn):價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)C，對(duì)評(píng)估期房的價(jià)值，估價(jià)對(duì)象狀況為未來，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在；選項(xiàng)E，對(duì)房地產(chǎn)市場預(yù)測時(shí)，估價(jià)對(duì)象狀況為未來，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為將來。66、多選題下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用比較法估價(jià)的有()。A、

標(biāo)準(zhǔn)廠房B、

房地產(chǎn)開發(fā)用地C、

行政辦公樓D、

寫字樓E、

在建工程正確答案：

A

B

D

參考解析：考點(diǎn):比較法適用的估價(jià)對(duì)象。比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地。選項(xiàng)C，基本不用于出售交易，所以難以取得可比實(shí)例；選項(xiàng)E，在建工程的施工進(jìn)度存在很大差別，所以可比實(shí)例也很難獲得。注意：如果是特殊廠房，就不適合選用比較法了。67、單選題在房地產(chǎn)抵押過程中，債務(wù)人或者第三人()房地產(chǎn)的占有。A、

不轉(zhuǎn)移B、

轉(zhuǎn)移C、

暫不轉(zhuǎn)移D、

暫時(shí)轉(zhuǎn)移正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押的需要。房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保。68、單選題決定房地產(chǎn)需求量的因素，不包括()。A、

該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平B、

該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本C、

消費(fèi)者的收入水平D、

相關(guān)物品的價(jià)格水平正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)需求。決定房地產(chǎn)需求量的因素：（1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；（2）消費(fèi)者的收入水平；（3）消費(fèi)者的偏好；（4）相關(guān)物品的價(jià)格水平；（5）消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。選項(xiàng)B屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。69、多選題下列選項(xiàng)中，難以采用比較法估價(jià)的有()。A、

特殊廠房B、

普通住宅C、

存量成套住宅D、

博物館E、

在建工程正確答案：

A

D

E

參考解析：考點(diǎn):比較法適用的估價(jià)對(duì)象。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價(jià)：（1）數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；（2）很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；（3）可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。70、多選題下列選項(xiàng)中，運(yùn)用比較法估價(jià)的一般步驟包括()。A、

收集交易實(shí)例B、

選取可比實(shí)例C、

建立比較基礎(chǔ)D、

計(jì)算比較價(jià)值E、

分解比較系數(shù)正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):比較法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為4大步驟：（1）收集交易實(shí)例；（2）選取可比實(shí)例；（3）建立比較基礎(chǔ)；（4）進(jìn)行交易情況修正；（5）進(jìn)行市場狀況調(diào)整；（6）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；（7）計(jì)算比較價(jià)值。71、多選題收集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)收集交易實(shí)例信息包括()。A、

成交價(jià)格B、

議價(jià)時(shí)間C、

成交日期D、

交易方式E、

交易目的正確答案：

A

C

D

E

參考解析：考點(diǎn):收集交易實(shí)例的要求。在收集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量收集較多的內(nèi)容，一般包括：（1）交易對(duì)象基本狀況；（2）交易雙方基本情況；（3）交易方式；（4）成交日期；（5）成交價(jià)格；（6）付款方式；（7）融資條件；（8）交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；（9）交易目的。72、多選題財(cái)產(chǎn)范圍不同主要有()。A、

帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)B、

含有非房地產(chǎn)成分C、

房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同D、

房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同E、

房地產(chǎn)處于的商圈不同正確答案：

A

B

C

參考解析：考點(diǎn):統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。房地產(chǎn)范圍不同主要有3種：含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)；帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同。73、多選題下列情況，會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的有()。A、

相鄰房地產(chǎn)合并交易B、

交易雙方成交前進(jìn)行了超長時(shí)間的協(xié)議磋商C、

交易雙方存在利害關(guān)系D、

人為哄抬價(jià)格的交易E、

交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情正確答案：

A

C

D

參考解析：考點(diǎn):造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素：（1）利害關(guān)系人之間的交易；（2）對(duì)交易對(duì)象或市場行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫購買的交易；（4）人為哄抬價(jià)格的交易；（5）對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易；（6）相鄰房地產(chǎn)合并的交易；（7）受迷信影響的交易。選項(xiàng)B，交易前的協(xié)議磋商時(shí)間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價(jià)格的時(shí)間，不會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格；選項(xiàng)E，交易中的某一方特別了解市場行情，但是不意味著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會(huì)必然導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。74、多選題房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率可細(xì)分為()。A、

全國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率B、

全國某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率C、

某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率D、

某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率E、

某國家某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):市場狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)可分為：（1）全國各類房地產(chǎn)得；（2）某地區(qū)各類房地產(chǎn)的；（3）全國某類房地產(chǎn)的；（4）某地區(qū)某類房地產(chǎn)的。75、多選題某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評(píng)估其中第四層某套住宅價(jià)格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不臨街。對(duì)該可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，判斷錯(cuò)誤的有()。A、

因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整B、

因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整C、

因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整D、

因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整E、

因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。雖然估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例位于同一小區(qū)，區(qū)位因素也會(huì)有差異，如臨街狀況、周圍環(huán)境及景觀、交通條件等；估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例雖然同期建造，質(zhì)量一致，實(shí)物狀況也可能會(huì)有差異，如是否帶電梯、一梯三戶還是一梯兩戶、樓梯寬窄、層高、是否南北通透等；估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例雖然權(quán)利性質(zhì)相同，權(quán)益狀況也可能有差異，如土地使用權(quán)剩余年限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況等；雖然估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例樓層相同，因?yàn)槭欠裨O(shè)電梯或估價(jià)對(duì)象是底商住宅，商業(yè)部分層高較高，整體樓層系數(shù)可能與純住宅樓的樓層系數(shù)不同等原因，也可能需要進(jìn)行樓層因素調(diào)整。噪聲屬于區(qū)位因素，應(yīng)該進(jìn)行調(diào)整。76、多選題在百分比調(diào)整中，當(dāng)同時(shí)進(jìn)行多種價(jià)格影響因素調(diào)整時(shí)，又有()。A、

比例調(diào)整B、

加法調(diào)整C、

減法調(diào)整D、

乘法調(diào)整E、

換位調(diào)整正確答案：

B

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。在百分比調(diào)整中，當(dāng)同時(shí)進(jìn)行多種價(jià)格影響因素調(diào)整時(shí)，又有加法調(diào)整和乘法調(diào)整。77、多選題比較法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的()。A、

區(qū)位相近B、

權(quán)利性質(zhì)相同C、

面積相等D、

檔次相當(dāng)E、

建成年份相同正確答案：

A

B

D

參考解析：考點(diǎn):選取可比實(shí)例的要求?？杀葘?shí)例的房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，包括：（1）與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近；（2）與估價(jià)對(duì)象的用途相同；（3）與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；（4）與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；（5）與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；（6）與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。78、多選題下列方法中，不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有()。A、

直接比較調(diào)整法B、

直觀比較法C、

總價(jià)調(diào)整法D、

成本調(diào)整法E、

百分比調(diào)整法正確答案：

B

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：（1）直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；（2）總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整；（3）金額調(diào)整、百分比調(diào)整；（4）加法調(diào)整、乘法調(diào)整。79、單選題當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求會(huì)()。A、

增加B、

減少C、

不變D、

無法確定正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)需求。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加；相反，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少。80、多選題選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）。A、

可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同B、

可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合C、

可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)D、

可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E、

可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同正確答案：

B

C

D

E

參考解析：本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。選項(xiàng)A可比實(shí)例只要與估價(jià)對(duì)象在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)即可。而且A選項(xiàng)中有“必須”的字樣。81、多選題收益法根據(jù)資本化類型的不同，分為()。A、

直接資本化法B、

投資法C、

報(bào)酬資本化法D、

利潤法E、

市場法正確答案：

A

C

參考解析：考點(diǎn):收益法的含義。收益法根據(jù)資本化類型的不同，分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。82、多選題收益性房地產(chǎn)包括()。A、

餐館B、

旅店C、

加油站D、

農(nóng)地E、

未開發(fā)的土地正確答案：

A

B

C

D

參考解析：本題考查的是收益法概述。收益法適用的估價(jià)對(duì)象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。83、多選題收益性房地產(chǎn)估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的()都能夠較準(zhǔn)確的預(yù)測。A、

收益B、

經(jīng)營方式C、

收益年限D(zhuǎn)、

市場狀況E、

風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

A

E

參考解析：考點(diǎn):收益法估價(jià)需要具備的條件。收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測。84、多選題預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為170萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少8萬元，報(bào)酬率為8%，則下列說法中正確的有()。A、

該房地產(chǎn)未來第30年的年凈收益小于零B、

該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限大于22年C、

該房地產(chǎn)的收益價(jià)值小于1276.47萬元D、

該房地產(chǎn)的收益價(jià)值大于875萬元E、

該房地產(chǎn)的資本化率為18%正確答案：

A

B

C

D

參考解析：考點(diǎn):凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。A－（n－1）b＝0，170－8（n－1）＝0，n＝22.25。V＝（170/8%－8/8%2）[1－1/（1+8%）22.25]＋8/8%×22.25/（1＋8%）22.25＝1118.59（萬元）。85、多選題下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，正確的有()。A、

凈收益包括有形收益和無形收益B、

通常只有客觀收益才能用于估價(jià)C、

運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)D、

應(yīng)同時(shí)給出較樂觀.較保守和最可能的三種估計(jì)值E、

空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。運(yùn)營費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運(yùn)營費(fèi)用消耗了。86、多選題收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除的有()。A、

電梯折舊費(fèi)B、

租賃保證金利息C、

房地產(chǎn)稅D、

企業(yè)（個(gè)人）所得稅E、

房屋保險(xiǎn)費(fèi)正確答案：

B

D

參考解析：考點(diǎn):凈收益測算的基本原理。運(yùn)營費(fèi)用是維持估價(jià)對(duì)象正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。電梯折舊費(fèi)屬于短壽命項(xiàng)目的折舊費(fèi)，可以算在運(yùn)營費(fèi)用中。租賃保證金利息通常計(jì)入有效毛收入，企業(yè)（個(gè)人）所得稅不計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。87、多選題收益法中計(jì)算凈收益時(shí)，扣除運(yùn)營費(fèi)用時(shí)不包括的項(xiàng)目有()。A、

抵押貸款還本付息額B、

房地產(chǎn)折舊額C、

重置提撥款D、

房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用E、

所得稅正確答案：

A

B

D

E

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，為定期更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費(fèi)用，屬于運(yùn)營費(fèi)用。88、多選題某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括()。A、

電費(fèi)B、

物業(yè)管理費(fèi)C、

水費(fèi)D、

供暖費(fèi)E、

房地產(chǎn)稅正確答案：

C

D

E

參考解析：本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，由承租人負(fù)擔(dān)，不在運(yùn)營費(fèi)用里。運(yùn)營費(fèi)用是由出租人承擔(dān)的費(fèi)用。89、多選題在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的()。A、

客觀收益B、

實(shí)際收益C、

有形收益D、

無形收益E、

潛在收益正確答案：

A

C

D

參考解析：考點(diǎn):凈收益測算應(yīng)注意的問題。在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的有形收益、無形收益、客觀收益。90、單選題當(dāng)某種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)()。A、

增加B、

減少C、

不變D、

無法確定正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)需求。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。91、多選題下列各項(xiàng)中，不屬于直接資本化法優(yōu)點(diǎn)的有()。A、

計(jì)算過程較為簡單B、

通常只需要測算未來第一年的收益C、

指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和D、

每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解E、

資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系正確答案：

C

D

參考解析：考點(diǎn):直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較。直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：（1）不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益；（2）資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況；（3）計(jì)算過程較簡單。92、多選題剩余技術(shù)有()。A、

市場剩余技術(shù)B、

土地剩余技術(shù)C、

建筑物剩余技術(shù)D、

房地產(chǎn)剩余技術(shù)E、

抵押貸款剩余技術(shù)正確答案：

B

C

E

參考解析：考點(diǎn):剩余技術(shù)。剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)，另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。93、多選題在實(shí)際中計(jì)算地租的方法有()。A、

從房租中分離出地租B、

由地價(jià)求出地租C、

采用比較法求出地租D、

由土地開發(fā)成本求出地租E、

采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租正確答案：

A

B

C

E

參考解析：考點(diǎn):地租理論及地租的測算。實(shí)際中測算地租的方法還有多種：從房租中分離出地租；由地價(jià)求出地租；采用比較法求出地租；采用類似于假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租。9