職業(yè)資格-估價理論與方法真題庫-5

職業(yè)資格-估價理論與方法真題庫_51、單選題公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過()m的為超高層建筑。A、

70B、

80C、

90D、

100正確答案：（江南博哥）

D

參考解析：考點:房地產(chǎn)實物狀況描述?？偢叨瘸^100m的，無論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。2、單選題某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價格為()萬元。A、

159.56B、

168.75C、

169.39D、

277.70正確答案：

B

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。分兩步求解：（1）先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益：15.1/（1+9%）＋16.3/（1+9%）2＋15.5/（1+9%）3＋17.21/（1+9%）4＝A/9%×[1－1/（1+9%）4]，求得A＝15.97（萬元）；（2）再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價格＝A/9%×[1－1/（1+9%）35]＝168.75（萬元）。3、單選題運用收益法估價的首要步驟是()。A、

測算收益期或持有期B、

確定報酬率或資本化率.收益乘數(shù)C、

測算未來收益D、

選擇具體估價方法正確答案：

D

參考解析：本題考查的是收益法概述。運用收益法估價一般分為以下5個步驟：（1）選擇具體估價方法，即是選用報酬資本化法還是直接資本化法，報酬資本化中是選用持有加轉(zhuǎn)售模式還是全剩余壽命模式；（2）測算收益期或持有期；（3）測算未來收益；（4）確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；（5）計算收益價值。4、單選題某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40％，安全利率假定為6％，風(fēng)險補償率為安全利率的40％，該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A、

920B、

552C、

368D、

561正確答案：

B

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)尚可收益年限為50-8=42（年）。房地產(chǎn)的收益價格為：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=80×（1-40%）=48（萬元），Y=6%×（1+40%）=8.4%，V=48/8.4%×[1-1/（1+8.4%）42]=552.12（萬元）。5、單選題某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20％，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5％，風(fēng)險報酬率為安全利率的60％，則該商場在2005年10月的價值最接近于()萬元。A、

536B、

549C、

557D、

816正確答案：

A

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。該商場在2005年10月的價值最接近于：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=120×（1-20%）-50=46（萬元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V=46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536.11（萬元）。6、單選題某宗房地產(chǎn)的報酬率為7%，收益年限為40年條件下的市場價值為5500元/m2；若報酬率為8%，收益年限為30年，則該房地產(chǎn)的市場價值為()元/m2。A、

4644B、

5192C、

5308D、

5500正確答案：

A

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。不同年期的收益價值換算公式法：Vn=VN×{YN（1+YN）N[（1+Yn）n-1]}/{Yn（1+Yn）n[（1+YN）N-1]}，代入數(shù)據(jù)得出V30=5500×7%×（1+7%）40×[（1+8%）30-1]/{8%×（1+8%）30×[（1+7%）40-1]}=4644.40（元／m2）。7、單選題某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運營費用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A、

183.78B、

257.55C、

873.19D、

1427.16正確答案：

B

參考解析：本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。解題關(guān)鍵，能記住等比遞增的有限年期的收益現(xiàn)值的公式。V=[I/（Y-gI）]×{1-[（1+gI）/（1+Y）]n}-[E/（Y-gE）]×{1-[（1+gE）/（1+Y）]n}=[80/（6%-4%）]×{1-[（1+4%）/（1+6%）]8}-[45/（6%-3%）]×{1-[（1+3%）/（1+6%）]8}=257.55（萬元）。8、單選題已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為2500元/平方米，報酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價格為()元/平方米。A、

2415B、

2405C、

2410D、

2400正確答案：

C

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。V30=（V40/K40）×K30={[1-1/（1+10%）30]/[1-1/（1+10%）40]}×2500=2410（元/平方米）9、單選題某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計三年后該寫字樓為現(xiàn)在價格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價格為()萬元。A、

992B、

3306C、

10014D、

12723正確答案：

C

參考解析：本題考查的是預(yù)知未來若干年后價格的公式。V=420/13%×[1-1/（1+13%）3]+1.3V/（1+13%）3。計算得到：V=10013.49（萬元）。10、單選題關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是()A、

在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間B、

在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間C、

自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間D、

自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間正確答案：

D

參考解析：本題考查的是收益期和持有期的測算。收益期是預(yù)計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。11、單選題凈收益測算中，潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入是()。A、

有效毛租金收入B、

有效毛收入C、

凈收益D、

潛在毛租金收入正確答案：

B

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。12、單選題任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。A、

易受限制B、

相互影響C、

獨一無二D、

不可移動正確答案：

D

參考解析：本題考查的是不可移動。房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了它只能就地開發(fā)、利用或消費，并受制于其所在的空間環(huán)境（如當(dāng)?shù)氐闹贫日?、社會?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、鄰里關(guān)系等）。注意審題，題干中出現(xiàn)了“就地”字眼，我們要善于敏銳的發(fā)現(xiàn)題干中的提示。就地的意思就是不可移動。選項A是個具有極強干擾性的選項。因為房地產(chǎn)不可移動，所以使用受限。如果是多選題，選項A也說得過去，但是題干中問的是“本質(zhì)上”。所以只有選項D是正確答案。13、單選題某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。A、

315B、

275C、

245D、

345正確答案：

D

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。折舊費、抵押貸款還本付息額都不作為運營費用扣除。需要扣除的就是：維修費、保險費、管理費50萬元，水電供暖費40萬元，房地產(chǎn)稅65萬元，所以凈收益為500－40－50－65＝345（萬元）。14、單選題某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為100萬元/年，同期的市場凈租金為115萬元/年，報酬率為10%，該承租人權(quán)益價值為()萬元。A、

37.30B、

41.03C、

284.22D、

285.98正確答案：

A

參考解析：本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。承租人權(quán)益價值＝（115－100）/10%×[1－1/（1＋10%）3]＝37.30（萬元）。15、單選題某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價格為260萬元。償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價值為()萬元。A、

223.13B、

246.18C、

230.81D、

253.86正確答案：

B

參考解析：本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。每年需留出的重置提撥款：150000×4%/[（1＋4%）10－1]＝12493.64（元）；考慮重置提撥款的年凈收益＝250000－12493.64＝237506.36（元）；考慮重置提撥款下房地產(chǎn)價值V=237506.36/10%×[1-1/（1+10%）10]+2600000/（1+10%）10=2461786.32（元）=246.18（萬元）。16、單選題下列有關(guān)直接資本化法的優(yōu)缺點，表述錯誤的是()。A、

直接資本化法不需要預(yù)測未來許多年的凈收益B、

直接資本化法的計算過程較簡單C、

直接資本化法的資本化率或收益乘數(shù)能較好的反映市場實際情況D、

直接資本化法對可比實例的依賴性較差正確答案：

D

參考解析：本題考查的是直接資本化法。選項D錯誤，直接資本化法對可比實例的依賴性較強。17、單選題某宗房地產(chǎn)的年凈收益為5萬元，購買者自有資金20萬元，自有資金資本化率為10%，抵押貸款常數(shù)為8%，則該房地產(chǎn)的價格為()萬元。A、

21B、

54C、

57.5D、

62.5正確答案：

C

參考解析：本題考查的是投資組合技術(shù)。20＋（5－20×10%）/8%＝57.5（萬元）。房地產(chǎn)價格=自有資金＋抵押貸款金額。18、單選題某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80％。已知土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為()萬元。A、

43B、

112.5C、

123.3D、

150正確答案：

C

參考解析：本題考查的是剩余技術(shù)。建筑物的凈收益＝100×80％×8%＝6.4（萬元），土地的凈收益＝10－1－6.4＝2.6（萬元），土地的價格＝2.6／6％＝43.33（萬元），該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值＝建筑物的現(xiàn)值＋土地價格＝100×80％＋43.33＝123.3（萬元）。19、單選題某宗地存在商業(yè)寫字樓，房地產(chǎn)年凈收益為500萬元，該寫字樓建筑物價值為3000萬元，已知綜合資本化率為11%，則該房地產(chǎn)土地價值為()萬元。A、

1500B、

1545C、

2500D、

2945正確答案：

B

參考解析：本題考查的是收益法總結(jié)。土地價值=（房地產(chǎn)收益/綜合資本化率）-建筑物價值=（500/11%）-3000=1545.45（萬元）。20、單選題某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，假設(shè)凈收益率是66.67%，報酬率為10％，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在價值時點剩余的土地使用年限為40年，不可續(xù)期。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A、

180B、

196C、

200D、

300正確答案：

B

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。該宗房地產(chǎn)的凈收益為30×66.67%=20（萬元），收益價格為V=20/10%×[1-1/（1+10%）40]=195.58（萬元）。21、單選題已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%下的價格為4920元／m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%，則其價格最接近于()元／m2。A、

3816B、

3899C、

4087D、

4000正確答案：

D

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。根據(jù)下列公式，Vn=VN×{YN（1+YN）N[（1+Yn）n-1]}/{Yn（1+Yn）n[（1+YN）N-1]}，代入數(shù)據(jù)得出V50=4920×6%×（1+6%）40×[（1+8%）50-1]/{8%×（1+8%）50×[（1+6%）40-1]}=4000（元／m2）。22、單選題某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A、

298.84B、

287.86C、

267.35D、

300.86正確答案：

D

參考解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/（1+10%）33]×[1/（1+10%）3]=300.86（萬元）。23、單選題某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費用是（）元/平方米。A、

98B、

102C、

108D、

116正確答案：

A

參考解析：本題考查的是按開發(fā)程度劃分的種類。五通一平指道路、水（給水和排水）、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件及場地平整。道路20＋供水14＋排水16＋供電25＋通信8＋場地平整15＝98元/平方米。24、單選題通過房租求取房地產(chǎn)凈收益，不應(yīng)扣除()。A、

空置損失B、

房產(chǎn)稅C、

房屋折舊費D、

房屋保險費正確答案：

C

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等。運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。25、單選題某房地產(chǎn)估價師采用累加法求取報酬率，其中安全利率為5%，投資風(fēng)險補償率為1%，管理負擔(dān)補償率為0.1%，投資帶來的優(yōu)惠率為2%。則報酬率是()。A、

4.1%B、

5.1%C、

5.9%D、

6.1%正確答案：

A

參考解析：本題考查的是報酬率的求取方法。報酬率＝安全利率＋投資風(fēng)險補償率＋管理負擔(dān)補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率＝5%＋1%＋0.1%－2%＝4.1%。26、單選題某在建辦公樓，建筑面積為25000m2，預(yù)計建設(shè)期為2年，業(yè)主委托估價機構(gòu)對轉(zhuǎn)讓價格進行估價。據(jù)實地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為1年。預(yù)計辦公樓建成后全部可用于出租，凈租金收入為每天3元/m2，每年計365天，空置率為5%，資本化率為8%，折現(xiàn)率為10%。則該辦公樓在建成時的房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬元。A、

29552.62B、

30025.81C、

24020.60D、

26866.02正確答案：

A

參考解析：本題考查的是直接資本化法。A＝3×365×（1－5%）×2.5＝2600.63（萬元），V＝2600.63/8%＝32507.88（萬元），P＝32507.88/（1＋10%）2－1＝29552.62（萬元）。27、單選題某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的60%，通過可比實例計算出的土地資本化率和建筑物資本化率分別為8%和10%。該房地產(chǎn)的綜合資本化率是()。A、

8.0%B、

8.8%C、

9.0%D、

9.6%正確答案：

B

參考解析：本題考查的是投資組合技術(shù)。R0＝L×RL＋B×RB＝60%×8%＋40%×10%＝8.8%。28、單選題建筑物凈收益＝()×建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無限年期）。A、

建筑物重置價B、

建筑物價值C、

土地價格D、

房地產(chǎn)價格正確答案：

B

參考解析：本題考查的是收益法總結(jié)。建筑物凈收益＝建筑物價值×建筑物資本化率。29、單選題某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為()萬元。A、

521B、

711C、

695D、

533正確答案：

A

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（萬元）；運營費用=72×25%=18（萬元）；凈收益=72-18=54（萬元）；30、單選題某公司2年前租賃某寫字樓中的500平方米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為()萬元。A、

98.8B、

592.81C、

691.61D、

667.22正確答案：

A

參考解析：本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。年租金優(yōu)惠（3.5－3）×365×500＝91250（元）；還有18年租期，報酬率為6%；承租人權(quán)益價值＝＝98.8（萬元）。31、單選題下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是()。A、

凈收益包括有形收益和無形收益B、

運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費C、

通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)D、

應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值正確答案：

B

參考解析：本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。運營費用中包含設(shè)備折舊費，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，作為運營費用消耗了。32、單選題報酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是()。A、

報酬率是投資回收與投入資本的比率B、

風(fēng)險大的投資，不確定因素多，故報酬率應(yīng)低，反之，報酬率應(yīng)高C、

當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率D、

當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率正確答案：

D

參考解析：本題考查的是報酬率的實質(zhì)。報酬率是投資回報與所投入資金的關(guān)系，選項A錯誤，應(yīng)該投資回報。投資回收只是保本。選項B錯誤，風(fēng)險大，風(fēng)險報酬高。二者是正比關(guān)系。選項C錯誤，能獲得額外報酬時，投資者的報酬率可以適當(dāng)降低。土地投資可靠，風(fēng)險小，所以要求的報酬率比其他長期投資的報酬率可以低一些。33、單選題某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，預(yù)計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費為售價的6%，無風(fēng)險報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%。該寫字樓目前的價格為()萬元。A、

5061.44B、

5546.94C、

5562.96D、

6772.85正確答案：

A

參考解析：本題考查的是報酬率的求取方法。報酬率＝6%+6%×25%＝7.5%。＝5061.44（萬元）。34、單選題房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。A、

土地總量有限B、

房地產(chǎn)的不可移動性C、

房地產(chǎn)的獨一無二性D、

房地產(chǎn)的價值量大正確答案：

B

參考解析：本題考查的是供給有限。房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地總量不能增加。如果沒有不可移動特性，土地總量不能增加就不會這么重要，因為目前相對于人類的需要來說，土地總量還是較豐富的。因此，房地產(chǎn)具有供給有限特性，主要是因為房地產(chǎn)的不可移動特性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處，在特定位置上具有固定的數(shù)量。這是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。35、單選題某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%。該房地產(chǎn)的價值為()萬元。A、

800.00B、

495.53C、

489.99D、

695.53正確答案：

D

參考解析：本題考查的是投資組合技術(shù)。建筑物收益=200×12%=24（萬元）；土地收益=60-24=36（萬元）；土地價值=（36/6%）×（1-1/1.0630）=495.53（萬元）；房地產(chǎn)價值=200+495.53=695.53（萬元）。36、單選題己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%，價格為4000元/m2。若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于()元/m2A、

3816B、

3899C、

4087D、

4920正確答案：

D

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。因為這種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的，所以先求出年收益，再按照新的年期和報酬率計算其價值。先算年收益，解得a＝326.97（元/m2）。再用年收益轉(zhuǎn)變?yōu)樾枰嬎愕哪昶诘氖找鎯r格（元/m2）。注意：報酬率如果不同，就帶入各自不同的報酬率。37、單選題某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元／畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補償費金額最低為()萬元，最高為()萬元。A、

80，100B、

30，80C、

60，100D、

30，60正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補償費金額最低＝1000元／畝×100畝×6＝60（萬元）。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補償費金額最高＝1000元／畝×100畝×10＝100（萬元）。38、單選題某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為()萬元。A、

2500B、

2410C、

2490D、

2400正確答案：

D

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值＝2500－100＝2400（萬元）。39、單選題某房地產(chǎn)的重建成本為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為9％，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為()萬元。A、

1838.00B、

1843.55C、

1845.87D、

1850.00正確答案：

B

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。2000－150－0.8÷9％×[1－1÷（1＋9％）15]＝1843.55（萬元）。40、單選題某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟壽命為()年。A、

40B、

39C、

45D、

29正確答案：

B

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－S）/N×t]，75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）/N×10]，得N＝39年。（1）年折舊＝1000×100×（1－2.5%）/N；（2）10年折舊額＝100000-75000＝25000；（3）年折舊＝2500；令（1）＝（3），推出N＝39（年）。41、單選題估價上的折舊注重的是()。A、

原始取得價值的減價修正B、

資產(chǎn)市場價值的真實減損C、

重置價值的攤銷與回收D、

原始取得價值的攤銷與回收正確答案：

B

參考解析：本題考查的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。估價上的折舊與會計上的折舊有著本質(zhì)區(qū)別：估價上的折舊注重的是資產(chǎn)市場價值的真實減損，科學(xué)地說不是“折舊”，而是“減價調(diào)整”；會計上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價值的分攤、補償或回收。42、單選題某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為()年。A、

1.0B、

1.5C、

2.0D、

2.5正確答案：

D

參考解析：本題考查的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。后續(xù)建設(shè)期＝正常建設(shè)期－已完工工程的正常建設(shè)期＋交接手續(xù)的正常期限。實際建設(shè)期是個干擾信息，正常建設(shè)期1年，實際建設(shè)期1.5年，說明存在窩工情況，1.5年只干了1年的活，所以只能按照正常建設(shè)進度計算時間。43、單選題某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為()。A、

74％B、

82％C、

68％D、

76％正確答案：

D

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。q＝[1－（1－R）t／（t＋n）]×100％＝[1－（1－4％）×10／（10＋30）]×100％＝76％。44、單選題某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元／m2，建筑物殘值率6％，年折舊率2.2％，按直線法折舊計算該建筑物的現(xiàn)值是()元。A、

76800B、

79104C、

80118D、

81562正確答案：

B

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。d＝D／C，年折舊額D＝C×d＝120×800×2.2％＝2112（元）；折舊總額Et＝D×t＝2112×8＝16896（元）；建筑物現(xiàn)值V＝C－Et＝120×800－16896＝79104（元）。45、單選題下列有關(guān)房地產(chǎn)估價產(chǎn)生的誤差，表述正確的是()。A、

即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值B、

房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)使用一般的物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準C、

判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，實際上是將它與真實價值進行比較D、

估價總是在信息完全和存在一定不確定因素下作出的正確答案：

A

參考解析：考點:房地產(chǎn)估價的特點。選項B錯誤，房地產(chǎn)估價不能用一般的物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準；選項C錯誤，判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，實際上是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較；選項D錯誤，估價總是在信息不完全和存在一定不確定因素下作出的。46、單選題房地產(chǎn)之所以能夠以價格進行衡量，是因為具有()。A、

供給、需求、利用狀況B、

價值、使用價值、供求C、

使用價值、稀缺性、有效需求D、

權(quán)利、租金、利率正確答案：

C

參考解析：考點:價格和價值。房地產(chǎn)價格的形成條件為三個：使用價值、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念區(qū)分開來。47、單選題甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于2000年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2010年該兩建筑物的年折舊額并加以比較，則()。A、

甲大于B、

甲小于乙C、

甲等于乙D、

難以判斷正確答案：

C

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。直線法是最簡單的一種測算折舊的方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。48、單選題建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止的持續(xù)時間稱之為()。A、

經(jīng)濟壽命B、

自然壽命C、

實際年齡D、

有效年齡正確答案：

A

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。經(jīng)濟壽命指建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止，即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營費用，使用凈收益大于零的持續(xù)時間。49、單選題某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于()。A、

物質(zhì)折舊B、

功能折舊C、

經(jīng)濟折舊D、

設(shè)備折舊正確答案：

A

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。物質(zhì)折舊也稱為物質(zhì)損耗、有形損耗，是因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。50、單選題重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置成本通常()重建成本。A、

低于B、

等于C、

高于D、

高于或等于正確答案：

A

參考解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方式。重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。重置成本通常低于重建成本。51、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，建設(shè)成本和管理費用為1200元/m2，建設(shè)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為()。A、

7.90%B、

11.08%C、

11.83%D、

13.73%正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。土地投資1000萬，建設(shè)成本和管理費用1200萬；投資利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（萬元），銷售費用3000×2%＝60（萬元），銷售稅費3000×5.5%＝165（萬元），銷售利潤＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（萬元），銷售利潤率＝332.39/3000＝11.08%。52、單選題某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設(shè)成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價格為()萬元A、

939.56B、

947.80C、

952.51D、

986.84正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，V＝952.512（萬元）53、單選題成本法中一般不計息的項目是()。A、

土地成本B、

銷售費用C、

建設(shè)成本D、

銷售稅費正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。銷售稅費一般不計算利息54、單選題在人流量很小的地方建造商場，無論誰來建造該商場，都需要花費很多成本，但該商場卻不會有那么高的價值，這說明了()。A、

應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整B、

應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法估價進行調(diào)整C、

應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址.規(guī)劃設(shè)計等分析進行調(diào)整D、

應(yīng)在實際成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址.規(guī)劃設(shè)計等分析進行調(diào)整正確答案：

C

參考解析：本題考查的是成本法概述。成本法估價時注意“逼近”，特別要注意下列3個問題：（1）應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本。實際成本也稱為個別成本，是購置估價對象的實際支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的實際支出及所得利潤。客觀成本也稱為正常成本，是購置估價對象的必要支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本；（2）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進行調(diào)整；（3）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。55、單選題現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其()。A、

市場價值B、

花費的成本C、

效用D、

投資價值正確答案：

C

參考解析：本題考查的是成本法概述?，F(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增加有所作用才能構(gòu)成價格。56、單選題采用成本法估價時，關(guān)于投資利息的表述中，正確的是()。A、

投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費B、

從估價的角度看，自有資金應(yīng)獲得的利息可以算作開發(fā)利潤C、

投資利息的應(yīng)計息項目包括土地成本.建設(shè)成本.管理費用.銷售費用和銷售稅費D、

投資利息計算時一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。選項A錯誤，投資利息與財務(wù)費用或融資成本有所不同，是在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息，而不是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費等；選項B錯誤，從估價的角度看，為了使評估價值客觀合理，通常需要把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金應(yīng)獲得的利息與其應(yīng)獲得的開發(fā)利潤分開，不能把自有資金應(yīng)獲得的利息算作開發(fā)利潤；選項C錯誤，投資利息的應(yīng)計息項目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用，銷售稅費一般不計算利息；選項D正確，投資利息計算時一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。57、單選題下列關(guān)于掛牌價格的說法中，正確的是()。A、

掛牌價格一般高于市場成交價格B、

掛牌價格一般低于市場成交價格C、

掛牌價格與市場成交價格的差異大，說明市場景氣D、

掛牌價格與市場成交價格差異小，說明市場不景氣正確答案：

A

參考解析：考點:掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。選項A正確、選項B錯誤，掛牌價格不是成交價格，且通常高于成交價格；選項C、D錯誤，掛牌價格與成交價之差稱為議價空間，它越小，說明市場越景氣。而當(dāng)市場越不景氣時，一方面掛牌價會越低，另一方面議價空間會越大。58、單選題新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，()是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。A、

比較法B、

成本法C、

收益法D、

假設(shè)開發(fā)法正確答案：

B

參考解析：本題考查的是成本法的基本公式。新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有59、單選題建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時的建安工程費調(diào)整為價值時點時的建安工程費的方法稱之為()。A、

單位比較法B、

分部分項法C、

工料測量法D、

指數(shù)調(diào)整法正確答案：

A

參考解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。單位比較法的實質(zhì)是比較法。即修正：將實際而可能不是正常的單位建安工程費修正為正常的單位建安工程費，將建造日期時的建安工程費調(diào)整為價值時點時的建安工程費，將可比實例的狀況調(diào)整到估價對象的狀況。60、單選題某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元／m2，建筑物重置價格為900元／m2，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元／m2。則該建筑物的成新率為()。A、

44％B、

50％C、

67％D、

86％正確答案：

C

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。建筑物的成新率q＝建筑物現(xiàn)值（V）／建筑物的重置價格（C）＝（1800×2000－800×3000）／（900×2000）＝67％。61、單選題某8年前建成交付使用的建筑物，在此期間該建筑物的維修養(yǎng)護情況正常，估價人員實地觀測判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為零。用直線法計算該建筑物的成新率為()。A、

21％B、

27％C、

79％D、

85％正確答案：

C

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。當(dāng)R＝0時，該建筑物的成新率q＝n／（t＋n）＝30／（8＋30）＝78.9％。62、單選題某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2，每年凈租金為730元/m2，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓每年的凈租金為803元/m2，空置率為10%?，F(xiàn)單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元。若該寫字樓剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為()萬元。A、

78B、

102C、

180D、

302正確答案：

B

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。房地產(chǎn)價值增加額＝[803×（1－10%）－730×（1－15%）]×2500×[1－1/（1＋7.5%）30]/7.5%＝301.76（萬元）；房地產(chǎn)價值增加額小于單獨增加電梯的必要費用380萬元，所以沒有電梯的功能缺乏折舊不可修復(fù)。沒有電梯的功能折舊額＝房地產(chǎn)價值增加額－隨同增加電梯費用＝301.76－200＝101.76（萬元）。63、單選題某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期且無償收回地上建筑物。則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是()年。A、

37B、

40C、

60D、

63正確答案：

A

參考解析：本題考查的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。對于在建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期且無償收回地上建筑物的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計算建筑物折舊。60＋3－40＝23（年），60－23＝37（年）。64、單選題某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為()萬元。（建筑物報酬率為10%）A、

11.80B、

16.07C、

23.57D、

31.06正確答案：

D

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。重建成本，功能過剩的折舊包括無效成本和超額持有成本。功能過剩的折舊＝50×1500+（25000/10%）×（1-1/1.130）＝31.06（萬元）。65、單選題某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置成本為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是()。A、

16%B、

42%C、

58%D、

84%正確答案：

D

參考解析：本題考查的是年限法。重置成本120×600＝72000（元），折舊＝1440×8＝11520元，成新率＝（72000－11520）/72000＝84%。66、單選題某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為()。A、

70.00%B、

83.33%C、

84.00%D、

86.67%正確答案：

B

參考解析：本題考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已經(jīng)使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。67、單選題某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為()元/平方米。A、

1840B、

2840C、

2966D、

3000正確答案：

D

參考解析：本題考查的是開發(fā)利潤。直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地成本+建設(shè)成本），開發(fā)利潤＝（土地成本＋建設(shè)成本）×直接成本利潤率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地價格＝土地重新取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋利潤＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。68、單選題在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是()。A、

評估價格B、

成交價格C、

市場價格D、

理論價格正確答案：

D

參考解析：考點:掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價格。理論價格是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。69、單選題關(guān)于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是()。A、

單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B、

分部分項法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位C、

工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本D、

指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果正確答案：

A

參考解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。選項A錯誤，任何時候都是將可比實例修正為估價對象。70、單選題某寫字樓的土地成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為()萬元。A、

17087.20B、

18699.20C、

19666.40D、

20666.67正確答案：

D

參考解析：本題考查的是開發(fā)利潤。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（萬元）。71、單選題某商品住宅項目的土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為()。A、

17.13%B、

18.30%C、

18.61%D、

21.47%正確答案：

B

參考解析：本題考查的是開發(fā)利潤。開發(fā)利潤＝（土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用）×投資利潤率＝（600＋900＋50＋60）×20%＝322萬元。成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息）＝322/（600＋900＋50＋60＋150）＝18.30%。72、單選題某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是()元/m2。A、

310.61B、

321.60C、

477.86D、

494.77正確答案：

C

參考解析：本題考查的是投資利息。開發(fā)成本、管理費用、銷售費用3億，投資利息＝3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（萬元），總成本＝30000萬＋1061.23萬＝31061.23（萬元）。單位成本為310.61元/m2，可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。73、單選題下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的是()。A、

圍墻工程費B、

電力設(shè)施工程費C、

居委會用房建設(shè)費D、

人防工程費正確答案：

B

參考解析：本題考查的是建設(shè)成本。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內(nèi)的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政干道、干管、干線等的接口費用。圍墻是附屬工程，在建筑安裝費中；居委會用房屬于公共配套設(shè)施建設(shè)費；人防工程屬于開發(fā)期間稅費。74、單選題某宗熟地的原生地取得費為540元/m2，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。這塊地的面積是10000平方米。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為()元/m2。A、

55.20B、

103.22C、

109.63D、

114.82正確答案：

B

參考解析：投資利息=540×[（1+8%）2-1]+90×[（1+8%）1.5-1]+60×[（1+8%）0.5-1]=89.86＋11.01＋2.35＝103.22（元/m2）。75、單選題對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準確的是()。A、

用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)B、

具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)C、

用于出售用途的房地產(chǎn)項目D、

新開發(fā)房地產(chǎn)項目正確答案：

B

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價。76、單選題假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是()。A、

替代原理B、

最高利用原理C、

預(yù)期原理D、

邊際遞減原理正確答案：

C

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。77、單選題假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評估新開發(fā)房地產(chǎn)價值的()的“倒算法”。A、

成本法B、

收益法C、

長期趨勢法D、

比較法正確答案：

A

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法”。78、單選題假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析時，為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括()A、

測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最低價格B、

測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤C、

測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費用D、

測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格正確答案：

A

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目的分析，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：（1）測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格；（2）測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤；（3）測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費用。79、單選題在一般情況下，下列有關(guān)房地產(chǎn)價格的描述中，不正確的是()。A、

成交價格圍繞著市場價格上下波動B、

市場價格圍繞著理論價格上下波動C、

在市場參與者普遍不夠理性的情況下，市場價格可能會較大的偏離理論價格D、

大波動圍繞著小波動上下波動正確答案：

D

參考解析：考點:掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。選項D錯誤，小波動圍繞著大波動上下波動，大波動又圍繞著更大的波動而上下波動。80、單選題下列有關(guān)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述錯誤的是()。A、

動態(tài)分析法測算結(jié)果精確B、

靜態(tài)分析法測算過程相對復(fù)雜C、

動態(tài)分析法測算需要精確預(yù)測開發(fā)經(jīng)營期的時間D、

靜態(tài)分析法測算結(jié)果比較粗略正確答案：

B

參考解析：本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。靜態(tài)分析法測算過程相對簡單。81、單選題假設(shè)開發(fā)法最基本的公式是()。A、

房地產(chǎn)開發(fā)價值＝開發(fā)完成后的價值－后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤B、

待開發(fā)房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的價值－相應(yīng)的支出及利潤C、

待開發(fā)房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的價值－已完成工作的必要費用D、

待開發(fā)房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的價值－開發(fā)成本正確答案：

A

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的基本公式。假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：房地產(chǎn)開發(fā)價值＝開發(fā)完成后的價值－后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。82、單選題假設(shè)開發(fā)法中求取舊房價值的扣除項目不包括()。A、

重新改造后價值B、

管理費用C、

銷售費用D、

投資利息正確答案：

A

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的基本公式。舊房價值=重新改造或改變用途后價值-舊房取得稅費-重新改造或改變用途的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-利潤。83、單選題假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時間，即()。A、

待開發(fā)項目開工之日B、

價值時點C、

該開發(fā)項目開始銷售之日D、

待開發(fā)項目取得土地使用權(quán)之日正確答案：

B

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。選項B是指建造期的起點；選項D是指銷售期的起點。84、單選題下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中，后續(xù)開發(fā)的必要支出，描述錯誤的是()。A、

投資利息只有在動態(tài)分析法中才需要測算B、

銷售稅費一般不計算利息C、

一項費用的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點，終點通常是建設(shè)期的終點D、

以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)，后續(xù)開發(fā)的必要支出通常還應(yīng)包括家具.設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費等支出正確答案：

A

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。選項A錯誤，投資利息只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。85、單選題下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后價值的描述中，錯誤的是()。A、

未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純的房地產(chǎn)，還可能包括房地產(chǎn)以外的動產(chǎn).權(quán)利B、

開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，不會是未來開發(fā)完成之前的某個時間C、

靜態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值D、

動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值正確答案：

B

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。選項B錯誤，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，可能是未來開發(fā)完成之時，也可能是未來開發(fā)完成之前或之后的某個時間。86、單選題運用假設(shè)開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的價值不適用()求取。A、

比較法B、

成本法C、

收益法D、

長期趨勢法正確答案：

B

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取，否則表面上是采用假設(shè)開發(fā)法估價，實質(zhì)上是采用成本法估價。87、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用期限為50年，項目建設(shè)期為5年，自價值時點至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000m2，年凈收益為350萬元，若報酬率為7%，折現(xiàn)率為10%，建筑物經(jīng)濟壽命與土地使用期限同時結(jié)束，則建成后的房地產(chǎn)于價值時點的價值為()萬元。A、

3752B、

3806C、

4128D、

4830正確答案：

A

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]/（1+Y）t，A＝350萬元，n＝50年－5年＝45年，t＝2.5年，V＝（350/7%）×[1－1/（1＋7%）45]/（1＋10%）2.5＝3752.33（萬元）。88、單選題運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是()時的房地產(chǎn)市場狀況。A、

價值時點B、

開發(fā)完成C、

未來延遲銷售D、

銷售完成正確答案：

C

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。當(dāng)房地產(chǎn)市場不夠好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間是未來延遲銷售之時。89、單選題關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是()。A、

動態(tài)分析法中要進行現(xiàn)金流量預(yù)測B、

動態(tài)分析法中要考慮各項收入.支出發(fā)生的時間點C、

靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D、

靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本正確答案：

C

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。動態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。90、單選題下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是()。A、

現(xiàn)狀價值是市場價值B、

投資價值屬于非市場價值C、

市場價值的前提之一是繼續(xù)利用D、

同一估價對象可能有不同類型的價值正確答案：

A

參考解析：考點:市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。選項A，