職業(yè)資格-估價(jià)理論與方法真題庫(kù)-3

職業(yè)資格-估價(jià)理論與方法真題庫(kù)_31、單選題從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值誤差大小或準(zhǔn)確性的是（）。A、

估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值B、

估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格C、

估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)值（江南博哥）D、

合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是把它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是把它與數(shù)名合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。注意題干中的“可操作性”這幾個(gè)重要的關(guān)鍵提示，沒(méi)有這個(gè)提示，選項(xiàng)A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有選項(xiàng)D為正確答案。本題給我們的啟示——細(xì)心審題，注意發(fā)現(xiàn)題干中的提示。2、單選題某地塊臨街深度為18米，臨街寬度為50米，總價(jià)格為243萬(wàn)元，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24米，則根據(jù)四三二一法則，其路線價(jià)為（）元/平方米。A、

2025B、

2250C、

2700D、

3000正確答案：

B

參考解析：本題考查的是計(jì)算臨街土地的價(jià)值或價(jià)格。該地塊面積＝18×50＝900平方米，單價(jià)＝2430000/900＝2700元/平方米，單價(jià)＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率，平均深度價(jià)格修正率＝[（40＋30＋20）/100]/（18/24）＝1.2，路線價(jià)＝單價(jià)/平均深度修正率＝2700/1.2＝2250。3、單選題根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價(jià)為280萬(wàn)元。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100m，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準(zhǔn)，每增加臨街寬度1m單價(jià)增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價(jià)為（）元/㎡。2013真題A、

2000B、

2100C、

2400D、

2520正確答案：

D

參考解析：本題考查的是編制價(jià)格修正率表。設(shè)臨街深度為100m、臨街寬度為20m的總價(jià)為V，則根據(jù)四三二一法則，280＝V（40%＋30%），解得V＝400萬(wàn)元，V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（萬(wàn)元），臨街深度為75m、臨街寬度為20m的地塊單價(jià)為360/（75×20）＝2400（元/㎡），據(jù)題意，臨街深度為75m、臨街寬度為25m的地塊單價(jià)為2400×（1＋5%）＝2520（元/㎡）。4、單選題根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，三級(jí)資質(zhì)可以從事()的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。A、

房屋征收B、

公司上市C、

企業(yè)清算D、

司法鑒定正確答案：

A

參考解析：本題考查的是受理估價(jià)委托?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十五條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。”5、單選題估價(jià)機(jī)構(gòu)在受理估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求委托人出具()。A、

估價(jià)委托書B(niǎo)、

估價(jià)代理書C、

估價(jià)報(bào)告書D、

估價(jià)結(jié)果書正確答案：

A

參考解析：本題考查的是受理估價(jià)委托。估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受估價(jià)委托時(shí)要求委托人出具估價(jià)委托書。6、單選題明確估價(jià)基本事項(xiàng)是實(shí)施估價(jià)的重要前提，實(shí)際估價(jià)中不能明確估價(jià)事項(xiàng)的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于()。A、

估價(jià)委托人B、

估價(jià)利害關(guān)系人C、

承擔(dān)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師D、

估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):估價(jià)基本事項(xiàng)概述。估價(jià)基本事項(xiàng)不能明確的責(zé)任主要在估價(jià)師。7、單選題房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象范圍包括下列()。A、

特色裝飾裝修B、

廚具C、

特許經(jīng)營(yíng)權(quán)D、

抵押貸款正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):估價(jià)對(duì)象的確定。在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象范圍不包括對(duì)特色裝飾裝修、廚具等動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的估價(jià)。8、單選題為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)的估價(jià)，評(píng)估的一般是()。A、

投資價(jià)值B、

現(xiàn)狀價(jià)值C、

謹(jǐn)慎價(jià)值D、

殘余價(jià)值正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):價(jià)值類型的確定。為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)的估價(jià)，一般是評(píng)估投資價(jià)值。9、單選題估價(jià)假設(shè)和限制條件是估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)假設(shè)和估價(jià)報(bào)告使用限制的說(shuō)明，要防止出現(xiàn)的情形中不包括()。A、

隨意編造假設(shè)和限制條件B、

未對(duì)應(yīng)說(shuō)明的假設(shè)和限制條件予以說(shuō)明C、

無(wú)針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的假設(shè)和限制條件D、

未假定估價(jià)師的執(zhí)業(yè)水平正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):估價(jià)假設(shè)和限制條件。在說(shuō)明估價(jià)假設(shè)和限制條件時(shí)，應(yīng)有針對(duì)性并盡量簡(jiǎn)明，要防止出現(xiàn)以下3種情況：（1）隨意編造假設(shè)和限制條件；（2）應(yīng)說(shuō)明的估價(jià)假設(shè)和限制條件不予以說(shuō)明；（3）無(wú)針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的假設(shè)和限制條件。10、單選題房屋征收估價(jià)中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，為完成估價(jià)，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理假定屬于()。A、

未定事項(xiàng)假設(shè)B、

背離事實(shí)假設(shè)C、

不相一致假設(shè)D、

依據(jù)不足假設(shè)正確答案：

D

參考解析：本題考查的是撰寫估價(jià)報(bào)告。依據(jù)不足假設(shè)是指在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料以及估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。例如，因征收、司法拍賣等強(qiáng)制取得或強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，房地產(chǎn)占有人拒絕估價(jià)師進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘，或估價(jià)對(duì)象涉及國(guó)家秘密，估價(jià)師不得進(jìn)入其內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘的，對(duì)不掌握估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的說(shuō)明以及對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定。11、單選題某委托人不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人且不能提供估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件，此時(shí)估價(jià)師對(duì)缺少估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明進(jìn)行說(shuō)明并對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況作出合理假定，屬于()。A、

一般假定B、

不相一致假定C、

依據(jù)不足假定D、

未定事項(xiàng)假設(shè)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是撰寫估價(jià)報(bào)告。依據(jù)不足假定，應(yīng)說(shuō)明在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料及估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料情況下，缺少資料的說(shuō)明以及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。12、單選題下列有關(guān)房地產(chǎn)“估價(jià)”和“評(píng)估”的異同，表述錯(cuò)誤的是()。A、

一般情況下，估價(jià)和評(píng)估可以不做區(qū)分，能夠交換使用B、

相對(duì)于價(jià)值或價(jià)格分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)而言，評(píng)估的含義更加精準(zhǔn)、明確C、

房地產(chǎn)評(píng)估可以包括房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損狀況評(píng)估等D、

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)建立在房屋工程質(zhì)量、完損狀況、使用功能等評(píng)估的基礎(chǔ)上正確答案：

B

參考解析：本題考查的是估價(jià)與評(píng)估的異同。相對(duì)于價(jià)值或價(jià)格分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)而言，估價(jià)的含義更加精準(zhǔn)、明確。參見(jiàn)教材P4。@##13、單選題估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見(jiàn)記錄()。A、

應(yīng)作為估價(jià)資料保存B、

不用作為估價(jià)資料保存C、

由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否保存D、

依委托人的意見(jiàn)決定是否保存正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):保存估價(jià)資料。保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括：（1）估價(jià)報(bào)告；（2）估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同；（3）估價(jià)所依據(jù)的委托人提供的資料；（4）估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和溝通情況記錄；（5）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄；（6）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄；（7）估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)記錄；（8）外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見(jiàn)。14、單選題下列選項(xiàng)中，屬于按照估價(jià)目的劃分的業(yè)務(wù)來(lái)源的是()。A、

商業(yè)銀行委托的估價(jià)B、

稅收估價(jià)C、

商業(yè)用房估價(jià)D、

工業(yè)用房估價(jià)正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源渠道。選項(xiàng)A屬于按照不同類型的委托人或客戶為來(lái)源的估價(jià)；選項(xiàng)CD屬于按照不同種類的估價(jià)對(duì)象為來(lái)源的估價(jià)。15、單選題下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是()。A、

超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)B、

承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)C、

估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)D、

估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)正確答案：

D

參考解析：本題考查的是受理估價(jià)委托。這些有利害關(guān)系的估價(jià)師回避就行了，選派其他沒(méi)有利害關(guān)系的估價(jià)師進(jìn)行評(píng)估。16、單選題()是由委托人的估價(jià)需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。A、

估價(jià)對(duì)象B、

價(jià)值類型C、

價(jià)值時(shí)點(diǎn)D、

估價(jià)目的正確答案：

D

參考解析：本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。估價(jià)目的是由委托人的估價(jià)需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。17、單選題房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)由()見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。A、

房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系的第三人B、

與房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)利害關(guān)系的第三人C、

公證機(jī)關(guān)和無(wú)利害關(guān)系的第三人D、

人民法院正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。18、單選題當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，下列選項(xiàng)中說(shuō)法正確的是()。A、

成本法的測(cè)算結(jié)果（不考慮外部折舊）高于比較法B、

成本法的測(cè)算結(jié)果（不考慮外部折舊）低于比較法C、

因?yàn)槭袌?chǎng)不景氣，可比實(shí)例不好收集，所以不適合采用比較法評(píng)估D、

因?yàn)槭袌?chǎng)不景氣，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出售困難，所以不適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):確定估價(jià)結(jié)果。市場(chǎng)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值通常被市場(chǎng)所低估，從而比較法的測(cè)算結(jié)果一般會(huì)明顯低于成本法測(cè)算結(jié)果（在未考慮外部折舊的情況下）。19、單選題估價(jià)報(bào)告的審核結(jié)論，不可以是()。A、

可以出具B、

適當(dāng)修改后出具C、

應(yīng)重新撰寫D、

估價(jià)不合理正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):審核估價(jià)報(bào)告。審核結(jié)論可為下列之一：（1）可以出具；（2）修改后出具；（3）應(yīng)重新撰寫；（4）應(yīng)重新估價(jià)。20、單選題下列關(guān)于實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、

房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對(duì)B、

房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝C、

房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D、

估價(jià)對(duì)象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解正確答案：

B

參考解析：本題考查的是實(shí)地查勘的重要性。反映內(nèi)部或者外部的資料都應(yīng)當(dāng)搜集。21、單選題某估價(jià)師于2008年9月27日向估價(jià)委托人交付了一份估價(jià)報(bào)告。該報(bào)告中有下列日期：估價(jià)作業(yè)日期2008年9月20日至26日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)2008年9月23日，估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘日期2008年9月22日至23日，估價(jià)報(bào)告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報(bào)告出具日期為（）。A、

2008年9月20日B、

2008年9月23日C、

2008年9月26D、

2008年9月27日正確答案：

C

參考解析：本題考查的是估價(jià)假設(shè)和限制條件。致估價(jià)委托人函中致函的日期即為估價(jià)報(bào)告出具日期。估價(jià)報(bào)告使用期限也稱為估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過(guò)的時(shí)間。22、單選題某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了比較法和收益法求??；采用成本法求取其價(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了（）。A、

假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法B、

假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法兩種方法C、

假設(shè)開(kāi)發(fā)法、比較法、收益法和成本法四種方法D、

假設(shè)開(kāi)發(fā)法、比較法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法正確答案：

B

參考解析：本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容。主要的方法只有2種，假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法，其他的幾種方法屬于求取其中部分?jǐn)?shù)據(jù)時(shí)采用的技術(shù)手段，不屬于完整的方法。23、單選題下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)與定價(jià)，表述正確的是()。A、

估價(jià)與通常意義上的定價(jià)沒(méi)有本質(zhì)不同B、

估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)，是將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)C、

估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)，是代替市場(chǎng)定價(jià)而不是模擬市場(chǎng)定價(jià)D、

估價(jià)師是運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，估價(jià)與通常意義上的定價(jià)有本質(zhì)不同；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，估價(jià)師是運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。24、單選題在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)的價(jià)值是()。A、

市場(chǎng)價(jià)格B、

保險(xiǎn)價(jià)值C、

商品價(jià)值D、

財(cái)產(chǎn)損失正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要。在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評(píng)估因保險(xiǎn)事故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失，為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)。參見(jiàn)教材P21。@##25、單選題房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)有（）見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。A、

房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人B、

房屋征收部門、無(wú)利害關(guān)系的第三人C、

公證機(jī)關(guān)和無(wú)利害關(guān)系的第三人D、

人民法院正確答案：

A

參考解析：本題考查的是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。26、單選題【2012年真題】下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是（）。A、

為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考B、

為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考C、

為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考D、

為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。鑒證性估價(jià)或稱證據(jù)性估價(jià)、公證性估價(jià)，是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人給第三方使用，起著價(jià)值證明作用的估價(jià)，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價(jià)；咨詢性估價(jià)是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人自己使用的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購(gòu)買房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。27、單選題【2013年真題】不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)椋ǎ?。A、

掌握的有關(guān)信息不同B、

做出的估價(jià)師聲明不同C、

估價(jià)對(duì)象狀況不同D、

委托人不同正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價(jià)師也只能得出近似的評(píng)估價(jià)值。28、單選題【2013年真題】根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照（）劃分。A、

行政區(qū)域B、

估價(jià)目的C、

估價(jià)對(duì)象規(guī)模D、

價(jià)值類型正確答案：

B

參考解析：本題考查的是不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形。不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，但不受地域范圍的限制。29、單選題【2013年真題】在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)（）來(lái)選取。A、

估價(jià)假設(shè)和估價(jià)原則B、

價(jià)值類型和估價(jià)結(jié)果C、

估價(jià)程序和估價(jià)方法D、

估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象正確答案：

D

參考解析：本題考查的是估價(jià)依據(jù)。在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來(lái)選取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同。30、單選題【2012年真題】關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A、

房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)B、

房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也固定不變C、

房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)D、

房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性正確答案：

B

參考解析：本題考查的是不可移動(dòng)。房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。因?yàn)閷?duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置。31、單選題【2013年真題】房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)（）的特性。A、

不可移性B、

獨(dú)一無(wú)二C、

相互影響D、

用途多樣正確答案：

C

參考解析：本題考查的是相互影響。一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的“外部性”。32、單選題【2012年真題】關(guān)于估價(jià)對(duì)象狀況描述的說(shuō)法，正確的是（）。A、

對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍的描述就是說(shuō)明其四至B、

對(duì)建筑物外觀的描述應(yīng)說(shuō)明其周圍環(huán)境和景觀C、

對(duì)建筑物實(shí)物狀況的描述應(yīng)說(shuō)明建筑物朝向和樓層D、

對(duì)土地開(kāi)發(fā)程度的描述應(yīng)說(shuō)明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度正確答案：

D

參考解析：選項(xiàng)A，對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍的描述：說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍，是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、構(gòu)筑物、樹(shù)木等財(cái)產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、電器、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)；選項(xiàng)B、C，建筑物實(shí)物狀況應(yīng)說(shuō)明：①建筑規(guī)模；②建筑結(jié)構(gòu)；③設(shè)施設(shè)備；④裝飾裝修；⑤空間布局；⑥建筑功能；⑦外觀；⑧新舊程度；⑨其他。而周圍環(huán)境和景觀屬于區(qū)位狀況描述內(nèi)容，朝向和樓層一般也屬于建筑物區(qū)位狀況描述內(nèi)容。33、單選題【2012年真題】在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，合法原則的運(yùn)用主要體現(xiàn)在（）。A、

估價(jià)主體資格需依法取得B、

估價(jià)對(duì)象狀況需依法判定C、

估價(jià)對(duì)象收益需依法確定D、

估價(jià)方法需依法選用正確答案：

B

參考解析：本題考查的是合法原則。選項(xiàng)B，估價(jià)對(duì)象的狀況，是需要依法確定的。選項(xiàng)A，估價(jià)主體資格，的確需要依法取得，但不是合法原則的應(yīng)用；選項(xiàng)C，估價(jià)對(duì)象的收益，是按照市場(chǎng)的情況確定的，和法律無(wú)關(guān)；選項(xiàng)D，估價(jià)方法是根據(jù)估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象的狀況，以及估價(jià)相關(guān)資料的獲得情況綜合確定的，和法律也沒(méi)太大關(guān)系。34、單選題【2017年真題】房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）。A、

房屋征收決定公告之日B、

原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日C、

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D、

委托估價(jià)之日正確答案：

A

參考解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致，房屋征收估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。35、單選題房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨(dú)所有、共有和()三種。A、

建筑物區(qū)分所有權(quán)B、

建筑物共同共有權(quán)C、

建筑物按份共有權(quán)D、

私有權(quán)正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)權(quán)益的含義。房地產(chǎn)所有權(quán)還可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。36、單選題【2013年真題】有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏?，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因?yàn)椋ǎ?。A、

乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值B、

該建筑物價(jià)值小于其重置成本C、

該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用D、

該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值正確答案：

C

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。37、單選題【2013年真題】謹(jǐn)慎原則主要是評(píng)估房地產(chǎn)（）時(shí)應(yīng)遵循的原則。A、

抵押價(jià)值B、

征收價(jià)值C、

現(xiàn)狀價(jià)值D、

投資價(jià)值正確答案：

A

參考解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。見(jiàn)到“謹(jǐn)慎原則”,要立即聯(lián)想到“抵押”。38、單選題【2012真題】關(guān)于明確估價(jià)基本事項(xiàng)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的（）。A、

估價(jià)目的本質(zhì)上由委托人的估價(jià)需要決定B、

估價(jià)時(shí)點(diǎn)由估價(jià)目的決定C、

估價(jià)對(duì)象由委托人和估價(jià)目的決定D、

價(jià)值類型由估價(jià)師決定正確答案：

D

參考解析：本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。D選項(xiàng)，估價(jià)對(duì)象不能簡(jiǎn)單地根據(jù)委托人的要求來(lái)確定，也不能根據(jù)估價(jià)師的主觀愿望來(lái)確定，而應(yīng)是估價(jià)師在委托人指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已明確的估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。39、單選題【2012真題】對(duì)運(yùn)用各種估價(jià)方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的要求不包括（）。A、

估價(jià)方法選用恰當(dāng)B、

估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分C、

計(jì)算公式和計(jì)算過(guò)程正確無(wú)誤D、

各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果一致正確答案：

D

參考解析：本題考查的是確定估價(jià)結(jié)果。不同估價(jià)方法下測(cè)算出的結(jié)果，很可能存在差異，基本上不可能一致。40、單選題【2013年真題】采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應(yīng)以可比實(shí)例（）為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。A、

成交價(jià)格B、

賬面價(jià)格C、

正常價(jià)格D、

期望價(jià)格正確答案：

C

參考解析：本題考查的是交易情況修正的方法。在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定，因?yàn)檫@樣只有一個(gè)比較基礎(chǔ)，如果以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)有多個(gè)比較基礎(chǔ)。BD可以先行排除，A成交價(jià)格屬于實(shí)際價(jià)格，可能存在價(jià)格扭曲因素；只有C正常價(jià)格，也可以稱之為客觀價(jià)格。41、單選題【2012年真題】某類房地產(chǎn)2012年1月的市場(chǎng)價(jià)格為4230元/㎡，2012年9月的市場(chǎng)價(jià)格為4654元／㎡。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2012年1月至9月，該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的平均環(huán)比月上漲率為（）。A、

1.07%B、

1.11%C、

1.20%D、

1.25%正確答案：

C

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。4654＝4230×（1＋t）n，n=8，t＝1.20%。42、單選題【2013年真題】某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬(wàn)美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5：1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3：1，對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣（）萬(wàn)元。A、

630.0B、

650.0C、

661.5D、

682.5正確答案：

D

參考解析：本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。本題的關(guān)鍵在于匯率的選擇。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（萬(wàn)元人民幣）。43、單選題【2012年真題】估價(jià)對(duì)象為總樓層6層的住宅樓中第四層的一套住宅，可比實(shí)例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實(shí)例的成交價(jià)格為5700元/㎡，所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類5層和6層住宅樓以第一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅價(jià)格差異系數(shù)見(jiàn)下表；6層住宅樓中第一層住宅價(jià)格為5層住宅樓中第一層住宅價(jià)格的98%，買方和賣方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為成交價(jià)格的3%和6%，除上述因素外，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的其他情況均相同，由可比實(shí)例成交價(jià)格求取的比準(zhǔn)價(jià)值為（）元/㎡。5層、6層住宅樓不同樓層的價(jià)格差異系數(shù)一層二層三層四層五層六層5層100%105%110%105%95%-6層100%105%110%110%100%90%A、

6280B、

6408C、

6881D、

7021正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。先將可比實(shí)例的樓層調(diào)整至估價(jià)對(duì)象樓層狀況下價(jià)格：5700/95%×98%×110%=6468（元/㎡），再將可比實(shí)例不正常交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)調(diào)整為正常交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)狀況下價(jià)格：6468/（1-6%）=6881（元/㎡）。44、單選題【2013真題】在應(yīng)用路線價(jià)法估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的（）。A、

簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)B、

加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C、

眾數(shù)D、

中位數(shù)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度。設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。如果不以路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，由此制作的臨街深度價(jià)格修正率將使以后多數(shù)臨街土地價(jià)值的計(jì)算都要用臨街深度價(jià)格修正率進(jìn)行調(diào)整，這不僅會(huì)增加計(jì)算的工作量，還會(huì)使所求得的路線價(jià)失去代表性。45、單選題【2012真題】某宗土地的臨街深度為100ft，臨街寬度為60ft，市場(chǎng)價(jià)值為1500萬(wàn)元，根據(jù)哈柏法則，臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、

600B、

738C、

900D、

960正確答案：

C

參考解析：本題考查的是編制價(jià)格修正率表。哈柏法則（Harperrule）：是臨街深度為100ft的臨街土地，前各部分的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的，1500×60%＝900（萬(wàn)元）。46、單選題在特定的房地產(chǎn)上，除法律另有規(guī)定外，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)()。A、

債權(quán)B、

物權(quán)C、

二者皆可D、

二者皆不正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)權(quán)益的含義。在特定的房地產(chǎn)上，除法律另有規(guī)定外，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)。47、單選題【2012真題】某宗土地的總面積為5000m2，容積率為2，剩余使用年限為30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到3，剩余使用年限不變?，F(xiàn)時(shí)該類工業(yè)用地50年期的建設(shè)用地使用權(quán)樓面地價(jià)為2000元／m2，工業(yè)用地報(bào)酬率為6%；變更后條件下40年期的商業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)土地單價(jià)為12000元／m2，商業(yè)用地報(bào)酬率為10%。該土地因變更用途和容積率應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為()萬(wàn)元。A、

4000B、

4004C、

4021D、

4037正確答案：

D

參考解析：該類工業(yè)用地30年期使用權(quán)樓面地價(jià)為：該類商業(yè)用地30年期使用權(quán)土地單價(jià)為：補(bǔ)地價(jià)＝11567.89×5000-1746.6×2×5000＝4037（萬(wàn)元）。48、單選題房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、實(shí)體的質(zhì)量以及()A、

相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B、

土地的形狀C、

組合完成的功能D、

立體空間正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能等方面。49、單選題房地產(chǎn)是()三者的結(jié)合體。A、

實(shí)物.權(quán)益.區(qū)位B、

實(shí)物.區(qū)位.位置C、

實(shí)物.權(quán)益.權(quán)利D、

權(quán)益.位置.擁有者正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。房地產(chǎn)是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。50、單選題在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物()。A、

包括房屋和構(gòu)筑物兩大類B、

僅包括房屋，不包括構(gòu)筑物C、

包括房屋.構(gòu)筑物和土地D、

僅僅指房屋正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，是指用建筑材料構(gòu)筑的空間和實(shí)體。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。房屋是指有基礎(chǔ)、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風(fēng)遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵?jǐn)_等作用，供人們?cè)谄鋬?nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的建筑空間，如住宅、辦公樓、商店、賓館、廠房、倉(cāng)庫(kù)等。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的工程實(shí)體或附屬建筑設(shè)施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。在房地產(chǎn)估價(jià)中一般將建筑物作廣義理解。51、單選題城市規(guī)劃對(duì)建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的()。A、

房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利B、

受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C、

受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利D、

房地產(chǎn)的額外利益或收益正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括：（1）擁有的房地產(chǎn)權(quán)利。例如，擁有的是所有權(quán)還是建設(shè)用地使用權(quán)。（2）該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。一宗房地產(chǎn)上可能同時(shí)有多個(gè)房地產(chǎn)權(quán)利，常見(jiàn)的是設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)或地役權(quán)的房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。（3）該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。例如，房地產(chǎn)使用管制（如對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制）、相鄰關(guān)系、被人民法院查封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。（4）額外的利益或好處。52、單選題房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于債權(quán)的是()。A、

地役權(quán)B、

建設(shè)用地使用權(quán)C、

抵押權(quán)D、

租賃權(quán)正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。債權(quán)是權(quán)利人請(qǐng)求特定義務(wù)人為或不為一定行為的權(quán)利。債權(quán)的權(quán)利人不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無(wú)關(guān)的人為或不為一定行為。只有租賃關(guān)系是建立在債權(quán)債務(wù)關(guān)系基礎(chǔ)上的。債權(quán)只有一種，就是租賃權(quán)，其他的都是物權(quán)。53、單選題()是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。A、

物權(quán)B、

債權(quán)C、

租賃權(quán)D、

所有權(quán)正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人，因此物權(quán)又稱為“絕對(duì)權(quán)”、“對(duì)世權(quán)”54、單選題()是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、商品的最主要之處。A、

不可移動(dòng)B、

獨(dú)一無(wú)二C、

壽命長(zhǎng)久D、

難以變現(xiàn)正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。不可移動(dòng)是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、商品的最主要之處。55、單選題房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。這體現(xiàn)的房地產(chǎn)的特性是()。A、

不可移動(dòng)B、

獨(dú)一無(wú)二C、

相互影響D、

易受限制正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):獨(dú)一無(wú)二。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。56、單選題房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是()。A、

土地總量有限B、

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性C、

房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性D、

房地產(chǎn)的價(jià)值量大正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):供給有限。供給有限是指在特定區(qū)位上的土地供給是有限的，主要由房地產(chǎn)的不可移動(dòng)造成。57、單選題房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。這體現(xiàn)的房地產(chǎn)的特性是()。A、

易受限制B、

相互影響C、

獨(dú)一無(wú)二D、

不可移動(dòng)正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):獨(dú)一無(wú)二。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。58、單選題由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來(lái)制度政策、政局等變化的影響。這是由于房地產(chǎn)具有()的特性。A、

不可移動(dòng)性B、

用途多樣C、

相互影響D、

易受限制正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)易受限制特性還表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來(lái)有關(guān)制度政策、政局等變化的影響。59、單選題下列選項(xiàng)中，()不是由外部經(jīng)濟(jì)的原因而引起房地產(chǎn)價(jià)格上升。A、

裝飾裝修改造B、

修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地C、

調(diào)整城市發(fā)展方向D、

改變城市格局正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):保值增值。外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等。60、單選題需要說(shuō)明建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地還要說(shuō)明規(guī)劃條件，這是房地產(chǎn)()方面的內(nèi)容。A、

土地使用權(quán)狀況B、

土地所有權(quán)狀況C、

土地利用現(xiàn)狀D、

土地使用管制正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述。土地使用管制情況說(shuō)明是建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地還要說(shuō)明規(guī)劃條件。61、單選題在房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中，說(shuō)明有無(wú)停車場(chǎng)、車位數(shù)量、到停車場(chǎng)的距離等描述，屬于()描述。A、

停車方便程度B、

交通收費(fèi)情況C、

交通管制情況D、

停車位置情況正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況的描述。停車方便程度：說(shuō)明有無(wú)停車場(chǎng)、車位數(shù)量、到停車場(chǎng)的距離等。62、單選題下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是()。A、

租賃權(quán)B、

地役權(quán)C、

抵押權(quán)D、

所有權(quán)正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)權(quán)益的含義。用益物權(quán)包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)。63、單選題區(qū)位是房地產(chǎn)重要的組成部分，本質(zhì)上是由于房地產(chǎn)具有()性A、

體量龐大B、

價(jià)值量大C、

不可移動(dòng)D、

權(quán)益特性正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)而成了房地產(chǎn)的重要組成部分。64、單選題形成每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣差別是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有()特性。A、

不可移動(dòng)B、

獨(dú)一無(wú)二C、

流動(dòng)性差D、

用途多樣正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場(chǎng)所（如市中心、公園、學(xué)校、醫(yī)院等）的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等，均有一定的相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)特的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同的房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣差別。65、單選題某居住用地的使用權(quán)為70年，作為居住用地使用了10年，后該地塊土地規(guī)劃性質(zhì)變更為商業(yè)用途，產(chǎn)權(quán)人出讓該土地使用權(quán)并用于商業(yè)用途，已知商業(yè)用地的最高土地使用年限為40年。則該土地受讓人的使用期限不得超過(guò)()年。A、

70B、

30C、

40D、

60正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。應(yīng)該還有60年的使用年限，但是本題的土地性質(zhì)改變，成為商業(yè)用地，所以該用地的最高使用年限是40年。66、單選題按照我國(guó)法律的規(guī)定，居住用地的最高使用年限為()年。A、

70B、

60C、

50D、

40正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，局地用地為70年。67、單選題下列有關(guān)房地產(chǎn)變現(xiàn)的描述，錯(cuò)誤的是()。A、

通用性越強(qiáng)，變現(xiàn)能力越強(qiáng)B、

獨(dú)立使用性越差，變現(xiàn)能力越差C、

可以分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力較強(qiáng)D、

價(jià)值越大的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強(qiáng)正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，購(gòu)買所需的資金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會(huì)越弱68、單選題按照我國(guó)法律的規(guī)定，居住用地的最高年限為()年。A、

70B、

60C、

50D、

40正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):壽命長(zhǎng)久。居住用地為70年。69、單選題處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額()以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。A、

1/3B、

2/3C、

1/2D、

2/5正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的種類。處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。70、單選題住宅通常是按照總層數(shù)來(lái)劃分的，層數(shù)等于或者超過(guò)()層為高層住宅。A、

7B、

8C、

9D、

10正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述。住宅通常是按照總層數(shù)來(lái)劃分的，10層以上（含10層）為高層住宅。71、單選題設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使()。A、

供役地的價(jià)值下降B、

需役地的價(jià)值下降C、

供役地與需役地的價(jià)值都下降D、

供役地與需役地的價(jià)值都上升正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。上述房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為地役權(quán)人，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地，地役權(quán)使供役地的價(jià)值下降，需役地的價(jià)值上升。72、單選題任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的()特性決定的。A、

易受限制B、

相互影響C、

獨(dú)一無(wú)二D、

不可移動(dòng)正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):不可移動(dòng)。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境。73、單選題某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費(fèi)用是()元/平方米。A、

98B、

102C、

108D、

116正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的種類。五通一平指道路、水（給水和排水）、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件及場(chǎng)地平整。道路20＋供水14＋排水16＋供電25＋通信8＋場(chǎng)地平整15＝98元/平方米。74、單選題下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是()。A、

戶型B、

樓層C、

層高D、

裝修正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。選項(xiàng)B屬于區(qū)位因素。75、單選題()是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要。A、

購(gòu)買力B、

有用性C、

稀缺性D、

有效需求正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):價(jià)格和價(jià)值。有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要。76、單選題下列關(guān)于價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值的表述中，正確的是()A、

廣義的價(jià)值分為使用價(jià)值和交換價(jià)值，狹義的價(jià)值僅指使用價(jià)值B、

沒(méi)有交換價(jià)值也一定沒(méi)有使用價(jià)值C、

沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值D、

人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中通常簡(jiǎn)稱的價(jià)值，一般指的是使用價(jià)值正確答案：

C

參考解析：本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，廣義的價(jià)值分為使用價(jià)值和交換價(jià)值，狹義的價(jià)值僅指交換價(jià)值；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值，沒(méi)有交換價(jià)值不一定沒(méi)有使用價(jià)值；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中通常簡(jiǎn)稱的價(jià)值，一般指的是交換價(jià)值。77、單選題在通常情況下，()出讓的地價(jià)最低。A、

拍賣方式B、

掛牌方式C、

招標(biāo)方式D、

協(xié)議方式正確答案：

D

參考解析：本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。在通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價(jià)最高；招標(biāo)方式出讓的地價(jià)次之；協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低。78、單選題在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格是()。A、

評(píng)估價(jià)格B、

成交價(jià)格C、

市場(chǎng)價(jià)格D、

理論價(jià)格正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。理論價(jià)格是在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。79、單選題房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是()。A、

房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性B、

房地產(chǎn)的價(jià)值量大C、

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性D、

土地總量有限正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):供給有限。供給有限是指在特定區(qū)位上的土地供給是有限的，主要由房地產(chǎn)的不可移動(dòng)造成。80、單選題成交價(jià)格圍繞著()而上下波動(dòng)。A、

市場(chǎng)價(jià)格B、

理論價(jià)格C、

清算價(jià)格D、

原始價(jià)格正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。一般地說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。81、單選題在不考慮外部折舊的情況下，當(dāng)成本價(jià)值()比較價(jià)值或收益價(jià)值，說(shuō)明房地產(chǎn)供大于求或房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。A、

大大高于B、

大大小于C、

等于D、

小于正確答案：

A

參考解析：本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。當(dāng)成本價(jià)值（在不考慮外部折舊的情況下）大大高于比較價(jià)值或收益價(jià)值，說(shuō)明房地產(chǎn)供大于求或房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣；反之，則說(shuō)明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣。82、單選題在六種基本價(jià)值類型中，最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類型是()。A、

市場(chǎng)價(jià)值B、

投資價(jià)值C、

現(xiàn)狀價(jià)值D、

謹(jǐn)慎價(jià)值正確答案：

A

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說(shuō)是六種基本價(jià)值類型。其中，市場(chǎng)價(jià)值又是最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類型；其他價(jià)值類型是在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格或金額，屬于非市場(chǎng)價(jià)值。83、單選題對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估值最大的一般是()。A、

謹(jǐn)慎價(jià)值B、

市場(chǎng)價(jià)值C、

殘余價(jià)值D、

快速變現(xiàn)價(jià)值正確答案：

B

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)A，謹(jǐn)慎價(jià)值是在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則評(píng)估的價(jià)值，謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值；選項(xiàng)C，殘余價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值，殘余價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值；選項(xiàng)D，快速變現(xiàn)價(jià)值是在估價(jià)對(duì)象沒(méi)有充足的時(shí)間進(jìn)行營(yíng)銷情況下的價(jià)值，即在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中“適當(dāng)營(yíng)銷”下的價(jià)值，快速變現(xiàn)價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。84、單選題下列關(guān)于各種類型租金的表述中，錯(cuò)誤的是()。A、

市場(chǎng)租金是指由市場(chǎng)供求狀況決定的租金B(yǎng)、

商品租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金C、

準(zhǔn)成本租金是指接近但還達(dá)不到成本租金水平的租金D、

福利租金是象征性收取的很低水平的租金正確答案：

B

參考解析：本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，商品租金也稱為全價(jià)租金，是指以房地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)八項(xiàng)因素構(gòu)成。成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。85、單選題某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為5000萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付工程款1000萬(wàn)元，同時(shí)還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為()萬(wàn)元。A、

2000B、

3000C、

3500D、

4000正確答案：

A

參考解析：本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-（已抵押貸款余額/社會(huì)一般抵押率）-拖欠的建設(shè)工程價(jià)款-其他法定優(yōu)先受償款=5000－（1000/50%）－1000＝2000（萬(wàn)元）。86、單選題下列各項(xiàng)中，不屬于其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格的是()。A、

地役權(quán)價(jià)格B、

租賃權(quán)價(jià)格C、

抵押權(quán)價(jià)格D、

宅基地使用權(quán)價(jià)格正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格。其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格泛指房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)以外的各種房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格，如地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格等。87、單選題下列關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法中，正確的是()。A、

因估價(jià)目的不同，評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可不考慮租約限制B、

承租人權(quán)益價(jià)值只能是正值C、

出租人權(quán)益價(jià)值與合同租金及市場(chǎng)租金無(wú)關(guān)D、

承租人權(quán)益價(jià)值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和正確答案：

A

參考解析：本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。選項(xiàng)A正確，評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如是房屋征收目的估價(jià)則不必考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房屋來(lái)估價(jià)；如是為房地產(chǎn)買賣目的或抵押目的估價(jià)，則應(yīng)再考慮租約租金（合同租金）與市場(chǎng)租金差異的影響；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，如果合同租金高于市場(chǎng)租金，則出租人權(quán)益價(jià)值會(huì)大于無(wú)租約限制價(jià)值，此時(shí)承租人權(quán)益價(jià)值是負(fù)的；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，出租人權(quán)益價(jià)值，為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值，即按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。88、單選題資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額稱為()。A、

原值B、

現(xiàn)值C、

重置成本D、

公允價(jià)值正確答案：

A

參考解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值。資產(chǎn)的歷史成本也稱為原始成本、原始價(jià)值，簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，是指資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額，或者購(gòu)置時(shí)所付出的對(duì)價(jià)的公允價(jià)值。89、單選題對(duì)同一宗房地產(chǎn)而言，關(guān)于其土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值的表述中，錯(cuò)誤的是()。A、

同一宗房地產(chǎn)的價(jià)值只能歸屬于這三種對(duì)象之中B、

房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割.合并估價(jià)相同C、

在房地產(chǎn)價(jià)值分配的情況下，各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值D、

房地價(jià)格往往等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)正確答案：

B

參考解析：本題考查的是土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)不同：在房地產(chǎn)價(jià)值分配的情況下，各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值；在房地產(chǎn)分割的情況下，分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值；在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價(jià)值一般大于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和90、單選題下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值因素的是()。A、

該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B、

該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C、

該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D、

該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):保值增值。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。91、單選題某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價(jià)為5000元/平方