職業(yè)資格-房地產(chǎn)案例與分析真題庫-3

職業(yè)資格-房地產(chǎn)案例與分析真題庫_31、單選題某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。計算的應補（江南博哥）地價（總價)為()萬元。A、

1272B、

1017C、

819.6D、

390正確答案：

A

參考解析：首先，計算工業(yè)用地的建筑面積：工業(yè)用地建筑面積=3000m2×0.8=2400m2然后，計算商業(yè)用地的建筑面積：商業(yè)用地建筑面積=3000m2×5.0=15000m2接著，計算商業(yè)用地的樓面地價：商業(yè)用地樓面地價=960元/m2最后，計算應補地價（總價）：應補地價（總價）=（商業(yè)用地建筑面積×商業(yè)用地樓面地價）-（工業(yè)用地建筑面積×工業(yè)用地樓面地價）=（15000m2×960元/m2）-（2400m2×700元/m2）=14400000元-1680000元=12720000元=1272萬元因此，答案為A.2、單選題王某欲將自己擁有的一處房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓，該房產(chǎn)位于近郊，屬于住宅區(qū)，共七層，室內(nèi)裝飾裝修和設備設施安裝齊全，小區(qū)周圍設備齊全，現(xiàn)王某將此處房產(chǎn)委托估價公司進行估價，為轉(zhuǎn)讓做參考價格。對于單純國有土地使用權轉(zhuǎn)讓價格采用市場法進行估價時，選取的市場交易實例必須具有（）。A、

重要性B、

相關性C、

可比性D、

經(jīng)濟性正確答案：

C

參考解析：本題考查的是國有土地使用權轉(zhuǎn)讓價格的市場法估價方法。市場法估價是指根據(jù)市場上已經(jīng)發(fā)生的同類或相似物品的交易價格，來確定被估價物品的價值。因此，選取的市場交易實例必須具有可比性，即與被估價物品在性質(zhì)、用途、地理位置、面積等方面具有相似性，才能作為參考進行估價。因此，選項C正確。選項A、B、D都不是市場法估價的必要條件，因此不正確。3、單選題王某欲將自己擁有的一處房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓，該房產(chǎn)位于近郊，屬于住宅區(qū)，共七層，室內(nèi)裝飾裝修和設備設施安裝齊全，小區(qū)周圍設備齊全，現(xiàn)王某將此處房產(chǎn)委托估價公司進行估價，為轉(zhuǎn)讓做參考價格。若王某的房產(chǎn)還在建設之中，則在對其進行轉(zhuǎn)讓估價時，首選的方法是()。A、

市場法B、

假設開發(fā)法C、

成本法D、

收益法正確答案：

B

參考解析：根據(jù)題目中的信息，房產(chǎn)還在建設之中，因此無法使用市場法和收益法進行估價。成本法雖然可以考慮，但是由于房產(chǎn)還在建設之中，成本法的估價結(jié)果可能會受到建設過程中的各種因素影響，因此不是首選方法。假設開發(fā)法則是一種適用于未來房產(chǎn)價值預測的方法，可以考慮房產(chǎn)建成后的預期價值，因此是首選的方法。因此，選項B為正確答案。4、單選題圖3—1是一塊三角形ABC的土地。如果臨街深度80英尺的一面臨街矩形土地的平均深度價格修正率為116%，臨街深度80英尺的三角形土地價格修正率為63%。在圖上作輔助線AD、A￡、CE及BF，則有：三角形ABD土地的總價為（）元。A、

556730B、

576460C、

584640D、

632176正確答案：

C

參考解析：根據(jù)題意，臨街深度80英尺的一面臨街矩形土地的平均深度價格修正率為116%，臨街深度80英尺的三角形土地價格修正率為63%。因此，我們可以先計算出矩形土地的總價，再計算出三角形土地的總價，最后將兩者相加即可得到答案。矩形土地的總價：矩形土地的面積為80英尺×200英尺=16000平方英尺。矩形土地的平均深度為（40+60）÷2=50英尺。矩形土地的價格修正率為116%。因此，矩形土地的總價為：16000平方英尺×50英尺×116%=$928000三角形土地的總價：我們可以將三角形ABD分成兩個三角形：三角形ABD和三角形CBD。三角形ABD的面積為1/2×80英尺×120英尺=4800平方英尺。三角形CBD的面積為1/2×80英尺×80英尺=3200平方英尺。三角形ABD的價格修正率為63%。三角形CBD的價格修正率為116%。因此，三角形ABD的總價為：4800平方英尺×63%+$928000+3200平方英尺×116%=$584640因此，三角形ABD土地的總價為584640元，選項C為正確答案。5、單選題某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的40%，建筑物價值占總價值的60%。從可比實例房地產(chǎn)中求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定，土地取得費用不包括()。A、

土地使用權出讓金或地價款B、

征地和房屋拆遷安置補償費C、

有關土地取得的手續(xù)費和稅金D、

其他土地的補償費正確答案：

D

參考解析：本題考查房地產(chǎn)估價中的土地取得費用。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，土地取得費用包括土地使用權出讓金或地價款、征地和房屋拆遷安置補償費、有關土地取得的手續(xù)費和稅金等，但不包括其他土地的補償費。因此，答案為D。6、單選題某商店的土地使用期限為40年，自2003年10月1日起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2004年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變;二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報酬率為9%。若在某天，該商店被大火燒毀，需要進行保險估價，其估價方法宜采用()。A、

成本法B、

收益法C、

假設開發(fā)法D、

基準地價修正法正確答案：

A

參考解析：本題考察的是保險估價方法的選擇。根據(jù)題干中的信息，商店的土地使用期限為40年，自2003年10月1日起計算，一層于2004年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變，二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用率為25%，該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報酬率為9%。由此可知，商店的租金收益是已知的，因此宜采用成本法進行保險估價。因此，本題的答案為A。7、單選題某商品住宅開發(fā)項目，征收土地面積5000m2，其中建設用地面積4500m2,代征地面積500m2,規(guī)劃建筑面積為15000m2。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價款和3%的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70%的建設資金，完成了主體結(jié)構，預計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構評估其于2009年10月18日的抵押價值。經(jīng)調(diào)査，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價為6650元/m2,且按每月1%遞增，平均投資利潤率為8%，貸款年利率為7.47%，折現(xiàn)率為10%。若采用成本法和假設開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對該在建工程進行估價，下列關于投資利潤率選取的表述中，正確的是（）。A、

成本法和假設開發(fā)法采用的投資利潤率相同B、

成本法采用的投資利潤率高于假設開發(fā)法的投資利潤率C、

成本法采用的投資利潤率低于假設開發(fā)法的投資利潤率D、

成本法和假設開發(fā)法采用的投資利潤率不可比較正確答案：

B

參考解析：本題考察對成本法和假設開發(fā)法中投資利潤率的理解。成本法中的投資利潤率是指開發(fā)商預期的投資回報率，通常高于市場平均利潤率，因為開發(fā)商需要承擔更高的風險和成本。而假設開發(fā)法中的投資利潤率是指市場平均利潤率，因為該方法假設開發(fā)商和市場平均利潤率相同。因此，選項B正確，成本法采用的投資利潤率高于假設開發(fā)法的投資利潤率。8、單選題某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，平均每月運營費用14萬元。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%;該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。該旅館的價值是()萬元。A、

2414.5B、

2759.4C、

3066D、

3153.6正確答案：

B

參考解析：首先，計算該旅館每年的總收入：總床位數(shù)=300張每張床位每天實收=50元每年營業(yè)天數(shù)=365天-30%×365天=255.5天總收入=總床位數(shù)×每張床位每天實收×每年營業(yè)天數(shù)=300×50×255.5=3,832,500元接著，計算該旅館每年的總費用：每月運營費用=14萬元每年運營費用=每月運營費用×12個月=14×12=168萬元再計算該旅館每年的凈收入：凈收入=總收入-總費用=3,832,500-1680,000=2,152,500元接下來，計算該旅館的資本化值：資本化率=10%資本化值=凈收入÷資本化率=2,152,500÷10%=21,525,000元最后，計算該旅館的價值：同檔次旅館每床每天的價格=45元年平均空房率=20%正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%價值=資本化值×（1-年平均空房率）×（1-正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入）=21,525,000×(1-20%)×(1-30%)=21,525,000×0.8×0.7=12,028,500元≈2759.4萬元因此，該旅館的價值為2759.4萬元，選B。9、單選題某商品住宅開發(fā)項目，征收土地面積5000m2，其中建設用地面積4500m2,代征地面積500m2,規(guī)劃建筑面積為15000m2。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價款和3%的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70%的建設資金，完成了主體結(jié)構，預計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構評估其于2009年10月18日的抵押價值。經(jīng)調(diào)査，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價為6650元/m2,且按每月1%遞增，平均投資利潤率為8%，貸款年利率為7.47%，折現(xiàn)率為10%。采用成本法估價時，土地部分以基準地價修正法計算的單價為2300元/m2，則土地總價為（）萬元。A、

1035.0B、

1066.1C、

1150.0D、

1184.5正確答案：

D

參考解析：根據(jù)題目中給出的信息，土地面積為5000m2，建設用地面積為4500m2，代征地面積為500m2，規(guī)劃建筑面積為15000m2。甲公司于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價款和3%的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70%的建設資金，完成了主體結(jié)構，預計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構評估其于2009年10月18日的抵押價值。經(jīng)調(diào)査，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價為6650元/m2，且按每月1%遞增，平均投資利潤率為8%，貸款年利率為7.47%，折現(xiàn)率為10%。采用成本法估價時，土地部分以基準地價修正法計算的單價為2300元/m2。根據(jù)基準地價修正法，土地總價為：土地總價=土地面積×單價×（1+代征補償比例）×（1+土地增值稅稅率）×（1+契稅稅率）代征補償比例為0，土地增值稅稅率為0.3，契稅稅率為0.03，代入數(shù)據(jù)計算得：土地總價=5000×2300×1.3×1.03≈1184.5萬元因此，答案為D。10、單選題某商品住宅開發(fā)項目，征收土地面積5000m2，其中建設用地面積4500m2,代征地面積500m2,規(guī)劃建筑面積為15000m2。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價款和3%的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70%的建設資金，完成了主體結(jié)構，預計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構評估其于2009年10月18日的抵押價值。經(jīng)調(diào)査，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價為6650元/m2,且按每月1%遞增，平均投資利潤率為8%，貸款年利率為7.47%，折現(xiàn)率為10%。采用假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值在估價時點為()萬元。A、

9734.2B、

10218.3C、

10407.5D、

10458.8正確答案：

B

參考解析：1.確定現(xiàn)金流量根據(jù)題目所給信息，可以列出現(xiàn)金流量表：|時間|現(xiàn)金流入|現(xiàn)金流出||----|--------|--------||0|0|4500萬||1|0|3500萬||2|0|1500萬||3|1.05億|0|其中，時間0表示項目開始時，時間1、2、3分別表示項目建設過程中的三個階段，時間3表示項目建設完成后的時點。2.計算現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值根據(jù)題目所給的折現(xiàn)率和現(xiàn)金流量表，可以計算出現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值：|時間|現(xiàn)金流入|現(xiàn)金流出|折現(xiàn)因子|折現(xiàn)現(xiàn)金流入|折現(xiàn)現(xiàn)金流出||----|--------|--------|--------|------------|------------||0|0|4500萬|1|0|4500萬||1|0|3500萬|0.9091|0|3182.5萬||2|0|1500萬|0.8264|0|1239.6萬||3|1.05億|0|0.7513|7899.2萬|0|其中，折現(xiàn)因子是根據(jù)折現(xiàn)率計算出來的，折現(xiàn)現(xiàn)金流入和折現(xiàn)現(xiàn)金流出是將現(xiàn)金流量乘以折現(xiàn)因子后得到的結(jié)果。3.計算凈現(xiàn)值將折現(xiàn)現(xiàn)金流入和折現(xiàn)現(xiàn)金流出相加，得到凈現(xiàn)值：凈現(xiàn)值=7899.2萬-(4500萬+3182.5萬+1239.6萬)=10218.3萬因此，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值在估價時點為10218.3萬元，選B。11、單選題甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款。現(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構評估其再次抵押價值。經(jīng)調(diào)查,該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。對該宗工業(yè)房地產(chǎn)進行區(qū)位因素分析時，一般不重點分析的因素是（）。A、

交通條件B、

產(chǎn)業(yè)集聚度C、

基礎設施完備程度D、

公共設施完備程度正確答案：

D

參考解析：區(qū)位因素分析是評估房地產(chǎn)價值的重要方法之一，主要考慮的因素包括交通條件、產(chǎn)業(yè)集聚度、基礎設施完備程度等。而公共設施完備程度雖然也是一個重要因素，但在工業(yè)房地產(chǎn)的評估中相對其他因素來說不是重點分析的因素。因此，選項D為正確答案。12、單選題甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構評估其再次抵押價值。經(jīng)調(diào)查,該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。該宗房地產(chǎn)的再次抵押價值為（）。A、

首次抵押時的價值一首次抵押貸款余額B、

再次抵押時的價值一首次抵押貸款余額C、

再次抵押時的價值一已抵押貸款額/貸款成數(shù)D、

再次抵押時的價值一已抵押貸款余額/貸款成數(shù)正確答案：

D

參考解析：根據(jù)抵押貸款的基本原理，抵押物的價值應該大于等于貸款金額，因為如果貸款人無法按時還款，銀行可以通過變賣抵押物來收回貸款。因此，再次抵押時的價值應該大于已抵押貸款余額。選項A和B都只考慮了首次抵押時的價值和貸款余額，沒有考慮到再次抵押時的情況，因此不正確。選項C考慮了再次抵押時的價值，但是分母是貸款成數(shù)，這個概念不太清晰。貸款成數(shù)是指銀行貸款金額與抵押物價值的比例，但是這個比例是根據(jù)銀行的風險控制和市場情況來決定的，不同銀行和不同時期的貸款成數(shù)可能不同，因此不能作為計算再次抵押價值的依據(jù)。選項D考慮了再次抵押時的價值和已抵押貸款余額，符合抵押貸款的基本原理，因此是正確答案。13、單選題甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5000m2的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見表3—9:如果因市政建設需要將沿街店面拆遷,下列關于拆遷估價的表述中，正確的是()。A、

店面內(nèi)的裝修裝飾補償金額由房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過委托評估確定B、

因拆遷估價對象為店面，所以應選用收益法進行估價C、

評估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認可后才能最后確定D、

甲公司可自行委托估價機構評估店面價值正確答案：

B

參考解析：本題考查的是拆遷估價的相關知識。根據(jù)題目所給的情況，需要拆遷的是沿街店面，因此估價對象為店面。根據(jù)估價對象的不同，可以選用不同的估價方法，而收益法是適用于商業(yè)用途的房產(chǎn)估價的一種常用方法，因此選項B正確。選項A中提到裝修裝飾補償金額由房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決或委托評估確定，這是正確的。選項C中提到評估結(jié)果需要與房屋拆遷公司和甲公司溝通認可后才能最后確定，這也是正確的。選項D中提到甲公司可自行委托估價機構評估店面價值，這是不準確的，因為拆遷估價需要由專業(yè)的拆遷估價機構進行評估。因此，本題的正確答案為B。14、單選題甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權，開發(fā)建設商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000m2、69000m2?？倢訑?shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000m2，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/(m2*d);地上1~4層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/(m2*d);B座總建筑面積為67500m2，辦理了銷售許可證，其中8000m2已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5%的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93%?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。該商業(yè)樓抵押價值評估中法定優(yōu)先受償款應為()萬元。A、

810B、

132025C、

2835D、

4860正確答案：

C

參考解析：根據(jù)題目所給信息，商業(yè)樓總建筑面積為66000m2+69000m2=135000m2，其中A座總建筑面積為65000m2，B座總建筑面積為67500m2，已售出8000m2，剩余未售面積為67500m2-8000m2=59500m2。根據(jù)市場行情和商業(yè)樓出租情況，可以估算出商業(yè)樓的租金收入。A座地下1層的租金收入為65000m2×2.10元/(m2×d)×365天×15年=172012500元；A座地上1~4層的租金收入為65000m2×2.50元/(m2×d)×365天×10年=591250000元；B座的租金收入為59500m2×2.50元/(m2×d)×365天×10年=2047187500元。因此，商業(yè)樓的總租金收入為172012500元+591250000元+2047187500元=2816456250元。根據(jù)商業(yè)樓的工程款總金額和已付工程款的比例，可以計算出商業(yè)樓的未付工程款金額為40500萬元×(1-93%)=2835萬元。根據(jù)《中華人民共和國抵押法》規(guī)定，法定優(yōu)先受償權包括勞動者的工資、社會保險費、稅費等，以及因拆遷、征用等原因給予的補償款、安置費等。根據(jù)題目所給信息，商業(yè)樓已經(jīng)竣工驗收并備案，不存在拆遷、征用等原因給予的補償款、安置費等，因此法定優(yōu)先受償款應為商業(yè)樓未付工程款的金額，即2835萬元。因此，答案為C。15、單選題某城市因道路拓寬需拆遷一幢建于2000年，建筑面積為8000m2的臨街5層綜合樓。該項目拆遷人向原產(chǎn)權單位支付了房屋拆遷補償款后，原拆遷單位已搬遷完畢。該綜合樓拆除前，相鄰的某醫(yī)院，經(jīng)考察擬購買該樓后平移至醫(yī)院甲地范圍內(nèi)繼續(xù)使用，并已報政府規(guī)劃主管部門批準。買方可支付的最高購買價為()。A、

建筑市場價值一平移相關費用B、

拆除的舊建筑材料價值一平移相關費用C、

建筑物殘值D、

建筑物市場價值一平移相關費用一占用醫(yī)院內(nèi)土地的價值正確答案：

A

參考解析：本題考察的是房地產(chǎn)估價的相關知識。根據(jù)題意，該建筑已經(jīng)拆除，買方是某醫(yī)院，購買后需要平移至醫(yī)院甲地范圍內(nèi)繼續(xù)使用。因此，買方可支付的最高購買價應該是建筑市場價值一平移相關費用。選項A符合題意，為正確答案。選項B和C與題意不符，選項D中占用醫(yī)院內(nèi)土地的價值不應該計算在買方可支付的最高購買價中。16、單選題某城市因道路拓寬需拆遷一幢建于2000年，建筑面積為8000m2的臨街5層綜合樓。該項目拆遷人向原產(chǎn)權單位支付了房屋拆遷補償款后，原拆遷單位已搬遷完畢。該綜合樓拆除前，相鄰的某醫(yī)院，經(jīng)考察擬購買該樓后平移至醫(yī)院甲地范圍內(nèi)繼續(xù)使用，并已報政府規(guī)劃主管部門批準。賣方可接受的最低購買價為()。A、

建筑物市場價值B、

建筑物市場價值一清理費用C、

拆除后的舊建筑材料價值D、

拆除后的舊建筑材料價值一清理費用正確答案：

D

參考解析：本題考察的是房地產(chǎn)估價的基本知識。根據(jù)題意，該建筑物已經(jīng)拆除，且相鄰的醫(yī)院已經(jīng)擬購買并獲得政府規(guī)劃主管部門批準，因此該建筑物的價值應該是拆除后的舊建筑材料價值一清理費用。因此，答案為D。17、單選題2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000m2的綜合樓申請了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場價值和抵押價值經(jīng)評估均為12億元。2010年3月1曰，甲公司再次以該綜合樓申請了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評估，該綜合樓的市場價值為15億元。截至該時點，2009年申請的抵押貸款余額為2億元。當?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，對該綜合樓做出了征收決定并公告，經(jīng)評估，該綜合樓在完全產(chǎn)權狀況下的市場價值為16億元。甲公司尚未償還的抵押貸款余額為4億元。征收補償時，該綜合樓室內(nèi)裝飾裝修價值和停產(chǎn)停業(yè)損失應()。A、

委托房地產(chǎn)估價機構評估確定B、

由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等確定C、

由征收當事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價機構評估確定D、

由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等,結(jié)合市場情況綜合確定正確答案：

C

參考解析：根據(jù)《中華人民共和國征收與補償條例》第十六條規(guī)定：“征收房屋、構筑物的，應當按照其實際用途、建筑面積、建筑結(jié)構、建筑年代、地段、市場價值等因素確定補償標準。征收房屋、構筑物的，應當根據(jù)其實際用途、建筑面積、建筑結(jié)構、建筑年代、地段、市場價值等因素確定補償標準。征收房屋、構筑物的，應當根據(jù)其實際用途、建筑面積、建筑結(jié)構、建筑年代、地段、市場價值等因素確定補償標準?！备鶕?jù)題目中的信息，該綜合樓在2011年7月1日的市場價值為16億元，但是甲公司尚未償還的抵押貸款余額為4億元，因此甲公司實際擁有的權益為12億元。在征收補償時，應當根據(jù)該綜合樓的實際用途、建筑面積、建筑結(jié)構、建筑年代、地段、市場價值等因素確定補償標準。而室內(nèi)裝飾裝修價值和停產(chǎn)停業(yè)損失并未在題目中給出具體數(shù)值，因此應當由征收當事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價機構評估確定。因此，選項C為正確答案。18、單選題2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000m2的綜合樓申請了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場價值和抵押價值經(jīng)評估均為12億元。2010年3月1曰，甲公司再次以該綜合樓申請了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評估，該綜合樓的市場價值為15億元。截至該時點，2009年申請的抵押貸款余額為2億元。當?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，對該綜合樓做出了征收決定并公告，經(jīng)評估，該綜合樓在完全產(chǎn)權狀況下的市場價值為16億元。甲公司尚未償還的抵押貸款余額為4億元。政府發(fā)布的征收決定公告中，一般不包括的內(nèi)容為()。A、

征收補償方案B、

行政訴訟權利C、

行政復議權利D、

搬遷期限正確答案：

D

參考解析：本題考查對征收決定公告的了解。征收決定公告一般包括征收的原因、范圍、標準、補償方案等內(nèi)容，但不包括搬遷期限。因此，選項D為正確答案。選項A、B、C都是征收決定公告中常見的內(nèi)容。19、單選題需要預測某宗房地產(chǎn)2007年、2008年的價格。通過市場調(diào)研，獲得該類房地產(chǎn)2002~2006年的價格并計算其逐年上漲額見表2—9。預測該宗房地產(chǎn)2008年的價格為()元/m2。A、

873.0B、

879.0C、

882.0D、

891.0正確答案：

C

參考解析：根據(jù)表2-9可知，該類房地產(chǎn)2002年的價格為600元/m2，2003年的價格為630元/m2，2004年的價格為660元/m2，2005年的價格為690元/m2，2006年的價格為720元/m2。因此，2003年的逐年上漲額為630-600=30元/m2，2004年的逐年上漲額為660-630=30元/m2，2005年的逐年上漲額為690-660=30元/m2，2006年的逐年上漲額為720-690=30元/m2。根據(jù)逐年上漲額的平均值，可得到每年的平均漲幅為30元/m2。因此，從2006年到2007年的漲幅為30元/m2，從2007年到2008年的漲幅也為30元/m2。因此，預測該宗房地產(chǎn)2008年的價格為720+30+30=780元/m2。然而，根據(jù)題目中的數(shù)據(jù)，該類房地產(chǎn)的價格是逐年上漲的，因此預測的價格應該比780元/m2更高。根據(jù)選項可知，只有C選項的價格為882元/m2，符合預測價格應該比780元/m2更高的條件，因此選C。20、單選題注冊房地產(chǎn)估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結(jié)果存在一定差異。如果兩個測算結(jié)果均無誤，則一般而言比準價格低于收益價格的原因不包括()。A、

通脹率上行B、

存款利率下調(diào)C、

辦公用房銷售市場降溫D、

辦公用房租賃市場升溫正確答案：

A

參考解析：本題考察房地產(chǎn)估價師對市場法和收益法的應用以及對市場因素的分析。首先，市場法和收益法是房地產(chǎn)估價師常用的兩種評估方法。市場法是根據(jù)市場上同類物業(yè)的交易價格來確定估價對象的價值，而收益法則是根據(jù)估價對象的收益情況來確定其價值。兩種方法的結(jié)果可能存在一定差異，這是正?，F(xiàn)象。其次，根據(jù)題目中的信息，估價對象的比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，說明市場法和收益法的測算結(jié)果都比準價格高，這也是正?，F(xiàn)象。最后，根據(jù)題目要求，需要分析比準價格低于收益價格的原因。選項中，通脹率上行、存款利率下調(diào)、辦公用房銷售市場降溫和辦公用房租賃市場升溫都可能導致房地產(chǎn)市場的變化，從而影響房地產(chǎn)估價對象的價值。但是，根據(jù)題目中的信息，市場法和收益法的測算結(jié)果都比準價格高，因此排除選項A通脹率上行，即可得出答案為A。21、單選題注冊房地產(chǎn)估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結(jié)果存在一定差異。如果兩個測算結(jié)果均無誤，在房屋征收評估和房地產(chǎn)抵押估價兩種估價目的下，將上述比準價格和收益價格進行加權平均時,合理的權重取值方式是()。A、

對房屋征收評估，比準價格權重大于收益價格權重B、

對房屋征收評估，比準價格權重小于收益價格權重C、

對房地產(chǎn)抵押估價，比準價格權重等于收益價格權重D、

對房地產(chǎn)抵押估價，比準價格權重小于收益價格權重正確答案：

B

參考解析：根據(jù)題目可知，張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結(jié)果存在一定差異。因此，在加權平均時，需要考慮合理的權重取值方式。對于房屋征收評估，由于征收的目的是為了公共利益，因此比準價格的權重應該更大一些，即比準價格權重大于收益價格權重，選項A正確性不高，應該排除。對于房地產(chǎn)抵押估價，由于抵押的目的是為了保證借款人的信用，因此比準價格和收益價格的權重應該相等或者收益價格的權重更大一些，選項C和D都有可能是正確的。綜上所述，選項B是正確的，即對房屋征收評估，比準價格權重小于收益價格權重。22、單選題甲公司兩年前以出讓方式取得一宗住宅用地使用權，該地塊南面為乙公司擁有的坐落于護城河旁的一宗倉儲用地。甲公司以河景為賣點設計開發(fā)了商品住宅樓，并已售出部分河景房。為確保該商品住宅樓放人河景特色，甲公司在開發(fā)該商品住宅樓前與乙公司協(xié)商簽訂了書面合同（但未經(jīng)登記），約定乙公司不得在其地塊上建造高層建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500萬元作為賠償。后乙公司因故將該宗倉儲用地轉(zhuǎn)讓給丙公司，但未披露其與甲公司簽訂的上述合同事宜。丙公司購得該地塊并辦理用途變更手續(xù)后，經(jīng)規(guī)劃批準開始建造高層住宅樓。該案例中河景房購房人及甲公司因權益受到侵害要求獲得經(jīng)濟賠償，對購房人和甲公司而言，賠償人分別是（）。A、

甲公司和乙公司B、

甲公司和丙公司C、

乙公司和丙公司D、

丙公司和乙公司正確答案：

A

參考解析：本題考查的是合同法和不動產(chǎn)法的相關知識。根據(jù)題目描述，甲公司與乙公司簽訂了書面合同，約定乙公司不得在其地塊上建造高層建筑，并支付了500萬元的賠償。但是乙公司將該宗地轉(zhuǎn)讓給丙公司時未披露該合同事宜，丙公司購得該地塊后開始建造高層住宅樓，導致甲公司和購房人的權益受到侵害。因此，賠償人應該是甲公司和乙公司，即選項A。23、單選題甲公司兩年前以出讓方式取得一宗住宅用地使用權，該地塊南面為乙公司擁有的坐落于護城河旁的一宗倉儲用地。甲公司以河景為賣點設計開發(fā)了商品住宅樓，并已售出部分河景房。為確保該商品住宅樓放人河景特色，甲公司在開發(fā)該商品住宅樓前與乙公司協(xié)商簽訂了書面合同（但未經(jīng)登記），約定乙公司不得在其地塊上建造高層建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500萬元作為賠償。后乙公司因故將該宗倉儲用地轉(zhuǎn)讓給丙公司，但未披露其與甲公司簽訂的上述合同事宜。丙公司購得該地塊并辦理用途變更手續(xù)后，經(jīng)規(guī)劃批準開始建造高層住宅樓。若相關當事人因協(xié)商不成起訴至法院，房地產(chǎn)估價機構接受委托評估侵權人應承擔的最低賠償金額，最合理的估價思路是（）。A、

測算河景房與非河景房的銷售價差B、

測算甲公司支付給乙公司的補償金及利息C、

測算河景房與非河景房的銷售價差，減去甲公司支付給乙公司的補償金及利息D、

測算河景房與非河景房的銷售價差，加上甲公司支付給乙公司的補償金及利息正確答案：

D

參考解析：本題考查的是侵權賠償?shù)墓纼r思路。根據(jù)題目描述，甲公司與乙公司簽訂了書面合同，約定乙公司不得在其地塊上建造高層建筑，并支付了500萬元作為賠償。但乙公司未披露該合同事宜，將該宗地轉(zhuǎn)讓給了丙公司，丙公司開始建造高層住宅樓。因此，甲公司可以認為其享有的河景特色被侵犯，需要向侵權人（即丙公司）進行賠償。在估價思路上，應該考慮到河景房與非河景房的銷售價差，因為河景房的價值更高，而丙公司的高層住宅樓侵犯了甲公司的河景特色。同時，還應該考慮到甲公司支付給乙公司的補償金及利息，因為這是甲公司為了保護河景特色而支付的費用，應該在賠償金額中予以考慮。因此，最合理的估價思路是測算河景房與非河景房的銷售價差，加上甲公司支付給乙公司的補償金及利息，即選項D。24、單選題甲公司因債務糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債務。乙房地產(chǎn)估價機構接受法院委托評估該辦公樓的市場價格。經(jīng)調(diào)查，甲公司的債務情況如下:拖欠施工單位工程款300萬元，銀行貸款余額2700萬元，第三方欠款2000萬元。在估價時點，該辦公樓全部可銷售面積為5萬m2，其中已售出3萬m2。經(jīng)評估，該辦公樓的市場價格為6000元/m2，拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金為2500萬元。拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金不包括()。A、

拍賣傭金B(yǎng)、

營業(yè)稅及附加C、

評估費D、

房地產(chǎn)稅正確答案：

D

參考解析：本題考查對拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金的理解。根據(jù)題目描述，拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金為2500萬元，而題目要求選擇不包括在其中的選項，因此正確答案為D，即房地產(chǎn)稅。其他選項均為拍賣變現(xiàn)時需要支付的費用及稅金。25、單選題某酒店一樓有一空調(diào)機房，建筑面積250m2?？照{(diào)主機1990年購入，當時的購入價為500萬元，同型號空調(diào)主機現(xiàn)行市價為458萬元?，F(xiàn)該空調(diào)主機已累計折舊225萬元，市場價值為250萬元，拆除費用5萬元。如改換新式空調(diào)主機（其他配套設備不需改動），則購置、安裝新式空調(diào)主機和機房改造費用為700萬元，新式空調(diào)主機的占地面積50m2,節(jié)約的200m2面積可以提供160m2的營業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價師提供改換空調(diào)主機和置換空調(diào)機房用于出租的經(jīng)濟分析。估價師經(jīng)調(diào)查得知，將部分空調(diào)機房置換用于出租不違反規(guī)劃要求，附近酒店一樓出租的年客觀凈收益為每平方米營業(yè)面積4000元，出租面積的裝修改造費用由承租方自負。如年資本化率為5.25%，則至少需簽訂（）年的租約，方能確保在該租期內(nèi)能夠通過置換空調(diào)機房回收改換空調(diào)主機的凈支出。A、

7B、

8C、

9D、

10正確答案：

D

參考解析：本題考察的是資本預算分析，需要計算改換空調(diào)主機和置換空調(diào)機房的總成本和總收益，并計算凈現(xiàn)值和回收期。首先計算改換空調(diào)主機和置換空調(diào)機房的總成本和總收益：總成本=購置、安裝新式空調(diào)主機和機房改造費用+拆除費用=700萬元+5萬元=705萬元總收益=節(jié)約的200m2面積可以提供160m2的營業(yè)面積供出租，年客觀凈收益為每平方米營業(yè)面積4000元，因此總收益為200m2×160m2/m2×4000元/m2=1280萬元/年接下來計算凈現(xiàn)值和回收期：凈現(xiàn)值=總收益的現(xiàn)值-總成本的現(xiàn)值總收益的現(xiàn)值=總收益×年資本化率的現(xiàn)值系數(shù)=1280萬元×1/0.0525=24476.19萬元總成本的現(xiàn)值=總成本×年資本化率的現(xiàn)值系數(shù)=705萬元×1/0.0525=13428.57萬元凈現(xiàn)值=24476.19萬元-13428.57萬元=11047.62萬元回收期=總成本/年凈收益=705萬元/1280萬元=0.55年由于回收期小于1年，因此至少需簽訂1年的租約，即答案為D.10年。26、單選題1994年6月甲、乙雙方?jīng)Q定合作開發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準用地15000m2，建筑面積50000m2。合同約定甲方出地，乙方出建設資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積的3:7比例分房。其中甲分得的部分定為自用住宅，不需繳納土地使用權出讓金；乙分得的部分定為商品住宅，并于1994年10月30日辦理了土地使用權出讓手續(xù)，交清了1400萬元的土地使用權出讓金。1996年10月30日主體結(jié)構建至4層時，由于乙方原因停工?，F(xiàn)法院判決拍賣乙方權益，甲方也同意同時委托拍賣其在該項目的權益。法院經(jīng)調(diào)查確認，已完工程的建筑費為3000萬元，至建成還需投入建筑費6600萬元，自用住宅改為商品住宅需補交土地使用權出讓金，為每平方米建筑面積1000元，并在辦理過戶手續(xù)時直接向土地管理部門繳納，不包含在拍賣價款中。經(jīng)調(diào)査，該項目附近同類土地使用權出讓的最新拍賣熟地樓面地價為每平方米1500元。該項目中甲方權益的拍賣價值最可能為()。A、

在建工程建筑物市場價值X30%+(土地市場價值7500萬元一需補交的土地使用權出讓金1500萬元）X30%B、

在建工程建筑物市場價值X30%+(土地市場價值7500萬元一其中的土地使用權出讓金部分）X30%+甲方分得部分未建工程建筑物預期市場價值C、

在建工程建筑物市場價值X30%+(土地市場價值7500萬元一需補交的土地使用權出讓金1500萬元）X30%+甲方分得部分未建工程建筑物預期市場價值D、

以上三種判斷都不對正確答案：

B

參考解析：根據(jù)題目中的信息，甲方和乙方合作開發(fā)了一座高層住宅樓，甲方出地，乙方出建設資金，建成后按建筑面積的3:7比例分房?，F(xiàn)在由于乙方原因停工，法院判決拍賣乙方權益，甲方也同意同時委托拍賣其在該項目的權益。已完工程的建筑費為3000萬元，至建成還需投入建筑費6600萬元，自用住宅改為商品住宅需補交土地使用權出讓金，為每平方米建筑面積1000元，并在辦理過戶手續(xù)時直接向土地管理部門繳納，不包含在拍賣價款中。該項目附近同類土地使用權出讓的最新拍賣熟地樓面地價為每平方米1500元。根據(jù)題目中的信息，可以計算出該項目的總建筑面積為50000平方米，其中甲方分得的部分為50000*3/10=15000平方米，乙方分得的部分為50000*7/10=35000平方米。乙方已經(jīng)交清了土地使用權出讓金1400萬元，還需補交土地使用權出讓金的部分為（35000-15000）*1000=2000萬元。因此，該項目的總土地使用權出讓金為1400+2000=3400萬元。根據(jù)題目中的信息，已完工程的建筑費為3000萬元，至建成還需投入建筑費6600萬元，因此該項目的總建筑費為9600萬元。根據(jù)題目中的信息，甲方分得的部分定為自用住宅，不需繳納土地使用權出讓金。因此，甲方權益的拍賣價值應該只包括在建工程建筑物市場價值和甲方分得部分未建工程建筑物預期市場價值。根據(jù)題目中的信息，該項目附近同類土地使用權出讓的最新拍賣熟地樓面地價為每平方米1500元。因此，該項目的土地市場價值為1500*15000=22500萬元。根據(jù)題目中的信息，甲方分得部分未建工程建筑物預期市場價值需要根據(jù)市場情況進行估算，無法直接計算。因此，選項A和C都不正確。根據(jù)以上分析，選項B為正確答案。甲方權益的拍賣價值應該為在建工程建筑物市場價值X30%+(土地市場價值7500萬元一其中的土地使用權出讓金部分）X30%+甲方分得部分未建工程建筑物預期市場價值。其中，在建工程建筑物市場價值可以根據(jù)已完工程的建筑費和至建成還需投入建筑費進行估算。27、單選題某商場土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2002年5月30日以收益法為主進行了估價，價值為1200萬元，后因故未能立即成交。2002年8月商場投資100萬元建成了一座自動扶梯用于連接商場的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場而進行估價，估價仍以收益法為主，估得商場價值為1280萬元。設以上最終確定的價格為i3，若為投保災險而對商場進行估價，則評估價值為()。A、

PB、

P加上商場的土地使用權價格C、

P減去商場的土地使用權價格D、

P加上商場應補交的土地使用權出讓金正確答案：

C

參考解析：根據(jù)題意，商場的估價分別在2002年5月30日和8月30日進行，且均以收益法為主。因此，我們可以推斷出商場的價值在這兩個時間點之間發(fā)生了變化。根據(jù)題目描述，商場在2002年8月投資100萬元建成了一座自動扶梯，這意味著商場的價值應該會因此而增加。因此，我們可以推斷出第二次估價的結(jié)果應該比第一次高。根據(jù)題目描述，最終確定的價格為i3，即商場的出售價格。如果我們對商場進行投保災險而進行估價，那么我們需要考慮商場的實際價值以及可能的災害風險。因此，我們需要將商場的土地使用權價格從商場的估價中減去，以反映出商場的實際價值。因此，答案為C，即P減去商場的土地使用權價格。28、單選題工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌瑧ㄟ^()的途徑。A、

自行改變B、

經(jīng)上級主管部門批準改變C、

經(jīng)政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續(xù)D、

經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)正確答案：

D

參考解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋登記條例》，房屋用途的變更必須經(jīng)過政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)。因此，選項D為正確答案。選項A和B都不符合法律規(guī)定，選項C雖然提到了政府房屋管理部門，但是沒有提到規(guī)劃主管部門，因此也不正確。29、單選題工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應為（）。A、

該兩幢建筑物的抵押評估價格之和B、

該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金C、

該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格D、

該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格正確答案：

B

參考解析：本題考察資產(chǎn)評估的知識點。根據(jù)題目所述，該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)，但是其中一幢后自行改為辦公樓用于出租。因此，在評估抵押價值時，需要考慮到土地使用權出讓金的問題。選項A：該選項只考慮了建筑物的抵押評估價格之和，沒有考慮到土地使用權出讓金的問題，因此不正確。選項B：該選項考慮了該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金，符合實際情況，是正確答案。選項C：該選項只考慮了銀行抵押率的問題，沒有考慮到土地使用權出讓金的問題，因此不正確。選項D：該選項考慮了該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格，但沒有考慮到土地使用權出讓金的問題，因此不正確。綜上所述，答案為B。30、簡答題對某私人的出租住宅進行交易價格評估時，如果選用收益法和成本法，分別需要搜集哪些資料？請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：（1）兩種估價方法都需要搜集的資料有：1）明確估價目的資料。如委托方提出的估價用途和要求等。2）明確估價對象的資料。應包括估價對象實物狀況、區(qū)位狀況和權屬狀況三大部分。實物狀況如坐落位置、面積、四至、基礎設施完備程度、建筑結(jié)構、平面布置、裝修、設施設備、工程質(zhì)量、建成時間、維護保養(yǎng)情況、公共配套設施完備程度、使用情況和利用現(xiàn)狀等；區(qū)位狀況如周圍環(huán)境、景觀等；權屬狀況如房屋所有權、土地使用權、他項權利情況，規(guī)劃限制條件、土地使用年限等。3）明確價值時點的資料。如委托方提出的某個特定時間，但價值時點是由房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的，在征求委托方同意后確定的。（2）收益法還需要搜集的資料有：1）該住宅是否已出租、租金水平等資料。2）該地區(qū)同類型住宅的租金平均水平、空置率平均水平、押金比例、平均經(jīng)營成本、稅費等資料，以確定出租凈收益。3）該地區(qū)出租凈收益的趨勢預測分析資料。4）該地區(qū)銀行一年期貸款利率、國債利率、通貨膨脹率、物價指數(shù)、當?shù)刈≌惙康禺a(chǎn)價格指數(shù)、同類型住宅的租金與售價比率、具有同樣風險的投資回報率，以確定報酬率或資本化率。（3）成本法還需要搜集的資料有：1）該地區(qū)地價構成情況、基準地價標準，如土地使用權出讓金、稅費、勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費等資料；2）該地區(qū)建設成本構成情況，如建筑安裝工程費用、公共服務設施建設費、其他工程費等；3）該地區(qū)同類房地產(chǎn)開發(fā)的正?？陀^的管理費、投資利息、銷售費用、銷售稅費等資料；4）該地區(qū)同類房地產(chǎn)開發(fā)的正常合理開發(fā)經(jīng)營期的資料；5）該地區(qū)同類房地產(chǎn)開發(fā)正?？陀^的開發(fā)利潤、開發(fā)利潤率等資料。31、簡答題商業(yè)房地產(chǎn)有哪些特點？請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其特點。商業(yè)房地產(chǎn)的特點主要包括：（1）收益性；（2）經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣；（3）出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權分散復雜；（4）裝飾裝修高檔且復雜；（5）垂直空間價值衰減性明顯。32、簡答題商務辦公房地產(chǎn)主要以租賃經(jīng)營為主，其租金構成往往存在差異，這些差異主要表現(xiàn)在哪些方面？請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：本題考查的是商務辦公房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。商務辦公房地產(chǎn)的租金構成往往存在差異，主要表現(xiàn)為：（1）租金中包含物業(yè)管理費；（2）租金中包含物業(yè)管理費、水電費；（3）租金中不包含物業(yè)管理費、水電費；（4）計租面積按建筑面積計，含分攤建筑面積；（5）計租面積按套內(nèi)建筑面積計，不含分攤建筑面積。此外，還包括租約中有無免租期、租賃期限長短與租賃面積的大小、是否為續(xù)租等。33、簡答題某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格?，F(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在價值時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。、這樣的做法有哪些錯誤？、若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益？請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。錯誤如下：（1）由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例；（2）未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益；（3）不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益；（4）不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益（或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益）。本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。34、簡答題某商務辦公樓屬于甲公司所有，現(xiàn)在乙公司有意購買此辦公樓用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產(chǎn)估價機構評估其對該商鋪的最高出價。、商務辦公樓估價的常用方法有哪些？、影響商務辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況有哪些？、該估價項目適宜采用哪種估價方法？請簡述該方法的估價技術路線。請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：1.本題考查的是商務辦公房地產(chǎn)估價的常用方法。商務房地產(chǎn)的估價可以選擇收益法、比較法、成本法等。2.本題考查的是影響商務辦公房地產(chǎn)價格的因素。影響商務辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況包括外觀形象；內(nèi)部裝飾裝修；設備、設施；智能化程度；物業(yè)服務水平以及租戶類型。3.本題考查的是商務辦公房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。該估價項目主要適宜采用收益法。首先，確定未來收益期限；其次，預測未來各期的凈收益；第三，求取報酬率，根據(jù)委托方要求，求其最高出價，報酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報酬資本化法公式計算收益價值。35、簡答題某房地產(chǎn)估價機構接受委托評估A寫字樓的市場價值，注冊房地產(chǎn)估價師擬采用收益法作為其中一種估價方法。在進行實地查勘和市場調(diào)查時，發(fā)現(xiàn)相鄰的B寫字樓在周邊環(huán)境、交通條件、建筑規(guī)模、外觀形象等方面均與A寫字樓有很好的可比性，但該兩幢寫字樓的單位租金有較大差異。、請問造成兩者差異較大的原因有哪些？、在用比較法確定A寫字樓的市場租金時，如選取B寫字樓作為其中一個可比實例，那么應當對B寫字樓的租金做哪些方面的處理？請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：1.本題考查的是商務辦公房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。租金內(nèi)涵可能不同：比如一個是凈租金，一個是毛租金；租金單位可能不同，比如一個是建筑面積租金，一個是使用面積租金；可能一個是潛在毛租金收入（不包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入），一個是潛在毛收入（包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物業(yè)服務費、電費、水費、空調(diào)費、電梯費等雜費；是合同租金（租約租金）還是市場租金。2.本題考查的是商務辦公房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。應當對B寫字樓統(tǒng)一租金內(nèi)涵。將B寫字樓租金內(nèi)涵調(diào)整到A寫字樓租金內(nèi)涵上，具體調(diào)整內(nèi)容有：如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項目中哪些是應當扣除的費用，如物業(yè)服務費、維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅金等。36、簡答題張某打算轉(zhuǎn)讓自己的餐館，現(xiàn)在請某房地產(chǎn)評估機構對此餐館進行評估，以確定該餐館的市場價值。、與一般的商業(yè)房地產(chǎn)相比，餐飲房地產(chǎn)有哪些特殊性？、說明對此餐館進行評估的技術路線。請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：1.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價特點。餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，其估價特點及其價格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，但餐飲房地產(chǎn)在以下方面有其特殊性：（1）地段選擇的差異性。餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價值較高，這一點與一般商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結(jié)合部，往往建有一些經(jīng)營規(guī)模非常大的酒樓，其經(jīng)營規(guī)?？梢赃_到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場，生意非常紅火。（2）營業(yè)收入的差異性。餐飲房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其收入主要來自其經(jīng)營收入。影響餐飲房地產(chǎn)收入的因素主要有地段、環(huán)境、經(jīng)營特點、菜式品種、經(jīng)營品牌等，不同地段、環(huán)境帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產(chǎn)帶來，而經(jīng)營特點、菜式品種、經(jīng)營品牌等往往會給餐飲房地產(chǎn)帶來更大的收入差異。2.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營性特點，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻的，故利用收益法估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產(chǎn)帶來的收益。方法之一是通過商業(yè)利潤進行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤；即當估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業(yè)利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業(yè)利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營收入。37、簡答題指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在價值時點時的相關資料（表4-8），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。表4-8估價對象相關資料（一）年有效毛收入22000×50×12×（1－10％）＝11880000元（二）年運營費用1.年維修費用22000×2000×2％＝880000元2.年管理費用年管理費用＝年有效毛收入×管理費用率＋管理用房租金損失＝11880000×3％＋500×50×12＝656400元3.年增值稅及附加年增值稅及附加＝11880000×5.55％＝659340元4.年運營費用小計年運營費用＝880000＋656400＋659340＝2195740元（三）年凈收益年凈收益＝（一）項－（二）項＝11880000－2195740＝9684260元（四）估價結(jié)果估價結(jié)果=9684260/5%×[1-1/（1+5%）50]=176795128.7元（取整）請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：1.年維修費用計算錯誤：25000×2000×2％＝1000000元2.管理用房未出租不應算空置：年管理費用＝年有效毛收入×3％＝11880000×3％＝356400元3.遺漏房產(chǎn)稅：有效毛收入×12％＝11880000×12％＝1425600元4.估價結(jié)果計算收益年限取值錯誤，應為45年。8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989332元（取整）38、簡答題某房地產(chǎn)估價機構接受委托評估一宗在建工程的轉(zhuǎn)讓價值，采用假設開發(fā)法進行估價。當分別采用動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法進行估價時，估價過程有哪些區(qū)別？請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的常用方法。動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的3大區(qū)別：（1）對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價值的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價值時點（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額。而在動態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預測。（2）靜態(tài)分析法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成之時，既不考慮預售，也不考慮延遲銷售；而動態(tài)分析法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即要先把它們折算到同一時間上，然后再相加減。（3）在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。39、簡答題近期，某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現(xiàn)下跌趨勢，某房地產(chǎn)估價機構承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務，請問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設開發(fā)法評估該在建工程的抵押價值應注意哪些問題？請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價技術路線及估價方法。在當前市場環(huán)境下，運用假設開發(fā)法時應特別注意：（1）預測開發(fā)完成后的價值宜謹慎；（2）開發(fā)費用可能發(fā)生變化；（3）開發(fā)周期可能延長；（4）開發(fā)和銷售稅費構成內(nèi)容及稅費率可能發(fā)生變化；（5）折現(xiàn)率或利潤率水平可能發(fā)生變化。40、簡答題兩年前，甲公司兼并了該城區(qū)中一個有沿街二層標準工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租，由于該城區(qū)缺少辦公用房，甲公司辦公室出租率達到100%?，F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造成為辦公商務區(qū)，上述房屋列入征收范圍。甲公司為了獲得最有利的征收補償，向房地產(chǎn)估價機構進行了專業(yè)咨詢。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，《國有土地上房屋征收評估辦法》，甲公司能提出哪些估價要求？對甲公司可能提出的估價要求，房地產(chǎn)估價機構該如何解答？請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：1.甲公司可能提出以下要求：（1）要求按改造、裝修后的辦公用途房地產(chǎn)進行市場價值估價。（2）辦公樓的裝修、改造費用的估價。（3）對該辦公樓承租人的損失大小進行評估。2.房地產(chǎn)估價機構可以做出的答復：（1）對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；該宗房地產(chǎn)應按照改造之前原法定用途，即標準工業(yè)廠房進行評估，并且評估價格中不應包括改造、裝修辦公樓的費用支出，但按工業(yè)用途評估時，可另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)的損失補償。（2）如果經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認認可，也可以按改造以后的辦公用途進行估價。（3）對于當前辦公樓的承租人損失應由甲公司與承租人協(xié)商解決。41、簡答題馬某的房屋是1996年購買的多層單位集資房，磚混結(jié)構，當時購買價格是610元/m2，共100平方米，因為是1樓，現(xiàn)出租給某公司做辦公用房，馬某自己也就該房屋辦理了家政服務營業(yè)執(zhí)照?，F(xiàn)該房屋列入舊城改造的征收范圍，請問：房屋征收補償?shù)膬?nèi)容有哪些？如果馬某選擇產(chǎn)權調(diào)換方式，則用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的價值評估應符合哪些規(guī)定？請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：（1）房屋征收補償包括：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。（2）用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估，應符合下列規(guī)定：用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值應包括用于產(chǎn)權調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權和其他不動產(chǎn)的價值；用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值應是在房屋征收決定公告之日的市場價值，當政府或其有關部門對用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價格有規(guī)定的，應按其規(guī)定執(zhí)行。42、簡答題甲公司于3年前以出讓方式取得一宗住宅用途的土地使用權，土地使用期限為70年，后政府部門修改規(guī)劃，該區(qū)域列為商業(yè)區(qū)，要求開發(fā)商更改設計變?yōu)樯套捎糜猛?，為配合周圍環(huán)境并減低高度50米，以適應當?shù)氐睦铣菂^(qū)發(fā)展規(guī)劃。為確定規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項目造成的損失，甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構進行評估。請問此項更改對房屋造成的損失有哪些？估價師為完成本次估價應收集哪些資料？請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：1.更改對房屋造成的損失包括：（1）房屋產(chǎn)生預期收益的減少，如修改規(guī)劃后房屋的面積減少，造成的總收益的減少；（2）因規(guī)劃修改需要投入的改造成本；（3）規(guī)劃調(diào)整所導致的未來經(jīng)營成本增加的損失；（4）投資利息損失。2.收集規(guī)劃調(diào)整導致該設計增加費用、物業(yè)建造成本增加費用；功能缺陷導致年均收益損失值；規(guī)劃調(diào)整所導致的未來經(jīng)營成本增加費用資料；開發(fā)周期、利息率資料。43、簡答題現(xiàn)需要對某幢商住綜合樓進行抵押估價，請寫出估價技術路線。請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價技術路線及估價方法。針對抵押目的，應遵循謹慎原則，先計算未設立法定優(yōu)先受償款的市場價值，再扣除法定優(yōu)先受償款，得出抵押價值。（1）對該綜合樓商業(yè)及住宅分別采用不同的估價方法進行評估，得出各部分的價格，然后求和得出總價。1）計算出商業(yè)、住宅的建筑面積。2）商業(yè)部分采用收益法進行評估，居住部分可搜集可比實例，采用比較法進行評估。3）兩者匯總得出總價。（2）把該綜合樓作為整體，采用成本法得出總價。1）采用比較法或基準地價修正法計算出土地價格。2）采用成本法計算出建筑物的價格。3）土地價格和建筑物價格相加得出房地產(chǎn)總價。（3）對上述兩方法計算出的該綜合樓總價進行平均。（4）根據(jù)平均值再結(jié)合估價經(jīng)驗決定最終估價值。44、簡答題某房地產(chǎn)估價機構承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務，價值時點為2016年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2011年6月通過出讓取得，2012年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為3000元／m2，包括土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2011年6月至價值時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實，認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為3000元／m2。、估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤？、在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格？請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：1.本題考查的是成本法。錯誤有：（1）應采用符合價值時點市場情況的各項成本費用或重置價格；（2）不應計算自2011年6月至價值時點的投資利息，應根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息；（3）利潤應是價值時點市場上的客觀正常利潤水平。2.本題考查的是成本法。重置價格還應減去折舊。（1）可能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊；（2）可能存在的爛尾樓設計過時（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊；（3）可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。45、簡答題某市舊城改造需對某沿街房屋進行征收，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的征收估價機構名單。某被征收人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產(chǎn)估價師在接待該被征收人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。、應通過何種途徑選擇估價機構？、你應如何確定作為征收估價依據(jù)的該被征收人房屋的用途？請輸入答案,該題沒有正確答案請自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：1.本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產(chǎn)估價機構由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務。2.本題考查的是房屋征收估價的相關規(guī)定。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。該房屋的法定用途為住宅，應按照住宅用途評估。46、簡答題下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分）××大廈房地產(chǎn)估價報告封面（略）致估價委托人函××股份有限公司：受貴公司委托，我公司對貴公司位于××市××路××號院內(nèi)的××大廈（以下簡稱估價對象）的抵押價值進行了評估。估價目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而估價房地產(chǎn)抵押價值。我公司估價人員遵循估價原則，按照估價程序，運用收益法和比較法進行了分析、測算和判斷，在實地查勘和認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過測算，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗對影響估價對象價值因素的分析，確定××大廈的抵押價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價：（略）。××房地產(chǎn)評估有限公司（公章）法定代表人：（簽字、蓋章）2016年10月16日目錄（略）估價師聲明（略）估價假設與限制條件（略）估價結(jié)果報告一、估價委托人××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）二、房地產(chǎn)估價機構××房地產(chǎn)評估有限公司，法定代表人（略），地址（略），資質(zhì)及資質(zhì)證書號（略）。三、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。四、估價對象××大廈是位于××市××路××號院內(nèi)的一幢寫字樓。建設用地面積5000m2，建筑結(jié)構為鋼筋混凝土結(jié)構，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積30000m2；地下兩層為車庫、人防和設備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個。大廈土地使用權由××股份有限公司于2013年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年（自2013年10月10日起）。取得土地使用權后，經(jīng)過兩年時間，大廈建設完成，投入使用?！痢凉煞萦邢薰緭碛写髲B的土地使用權和房屋所有權（土地使用證和房屋所有權證內(nèi)容：略），至價值時點，估價對象未設定抵押等他項權利。大廈外觀造型設計新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置6部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設有快速自動轉(zhuǎn)換發(fā)電機組，為大廈提供雙電源保證。估價對象實物、權益和區(qū)位的其他情況（略）。五、價值時點2016年10月10日（確定理由略）。六、價值類型房地產(chǎn)抵押價值等于假設未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價原則（略）八、估價依據(jù)（略）九、估價方法根據(jù)估價對象的特點、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，認為估價對象為收益性房地產(chǎn)，且當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)市場活躍，因此，本次評估