青島房地產(chǎn)項目管理操作手冊

青島房地產(chǎn)項目開發(fā)管理程序手冊

編者按語：

對于青島房地產(chǎn)項目的開發(fā)，編者按照自己的理解，在綜合整頓

以往工作資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合青島市政府部門規(guī)定的報建次序，對于

一種詳細房地產(chǎn)項目開發(fā)的詳細過程進行整頓。

在整頓匯總過程中，詳細某些事項不是非常詳盡或者說某些方面

存在很大認識上的失誤，望各位同行予以完善補充，在此先行謝過。

2006-11-9

目錄

第一章：項目投資決策...................................3

一、項目提議書..........................................3

二、可行性研究..........................................4

第二章：前期準備階段....................................5

一、項目立項............................................6

二、土地預(yù)審............................................7

三、項目選址、規(guī)劃設(shè)計條件下發(fā)..........................7

四、勘探、設(shè)計隊伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地

許可證下發(fā)..........................................8

五、辦理土地手續(xù)、領(lǐng)取項目開發(fā)手冊及其后續(xù)管理

...............................................................................................................9

六、建筑方案設(shè)計、報審，建筑工程建筑方案審查意

見書下發(fā)。........................................13

七、施工圖設(shè)計審查，施工圖審查意見合格書，建筑

工程規(guī)劃許可證辦理。..............................14

八、規(guī)劃批后管理......................................15

第三章：工程建設(shè)階段..................................16

一、工程報建流程：....................................16

二、工程實行.............................................18

三、項目信息管理......................................20

四、工程綜合驗收管理..................................20

第四章交付使用階段....................................25

一、售后服務(wù)...........................................25

二、物業(yè)管理...........................................25

從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為

四個階段（這里暫且不談銷售階段），即項目投資決策階段、建設(shè)前

期準備階段、工程建設(shè)階段、交付使用（售后服務(wù)）階段。

第一章：項目投資決策階段

房地產(chǎn)投資決策階段在整個項目開發(fā)方面具有戰(zhàn)略方面的意

義，是對項目從經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益以及技術(shù)方面對項目

日勺論證，為項目后來的發(fā)展方向確定了道路。

在青島，投資決策階段建設(shè)單位的重要工作就是編制可行性匯

報（或者編制項目提議書）。一般而言，小型項目編制項目提議書,

取代可行性研究匯報向政府報審。

否該投資建設(shè)，以及選定最佳投資方案等結(jié)論性意見，為項目決策提

供基礎(chǔ)?？尚行匝芯康闹骶€目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，

減少或防止投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境

效益。

可行性研究的重要內(nèi)容有：（1）項目概況；（2）開發(fā)項目用地口勺現(xiàn)場調(diào)

查及動遷安頓；（3）市場分析和建設(shè)規(guī)模確實定；（4）規(guī)劃設(shè)計影響

和環(huán)境保護；（5）資源供應(yīng)及資本運作方案：（6）環(huán)境影響和環(huán)境保護;

（7）項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究；（8）開發(fā)

建設(shè)節(jié)點計劃；（9）項目經(jīng)濟及社會效益分析；（10）結(jié)論及提議。

2、可行性研究日勺工作階段

1）投資機會研究。該階段的重要任務(wù)是對投資項目重要是土地進行

初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出提議，即在一

定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有

利的投資機會。投資機會研究相稱粗略，重要依托籠統(tǒng)的估計而不

是依托詳細的分析。假如機會研究認為可行日勺，就可以進行下一階段

的工作。

2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上,

深入對項目建設(shè)日勺也許性與潛在效益進行論證分析。

3）詳細可行性研究，即一般所說KJ可行性研究。詳細可行性研究是

開發(fā)建設(shè)項目投資決策日勺基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、

經(jīng)濟上出J可行性后作出投資與否決策W、J關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

3、可行性研究環(huán)節(jié)

可行性研究按5個環(huán)節(jié)進行：（1）籌劃準備：建設(shè)單位委托有征詢企

業(yè)編制匯報，提供其多種基礎(chǔ)性資料、背景等資料。（2）調(diào)查研究：

市場、技術(shù)、經(jīng)濟方面進行調(diào)查。（3）方案選擇與優(yōu)化：多種建設(shè)方

案比較、選擇。（4）財務(wù)評價和經(jīng)濟評價：站在財務(wù)基礎(chǔ)上，進行投

資估算、項目損益、盈虧分析、現(xiàn)金流量分析。（5）編制可行性研究

匯報。5、編制可行性匯報。

第二章：前期準備階段

項目立項

土地預(yù)審

項目選址，規(guī)劃設(shè)計條件下發(fā)

批后規(guī)劃管理

一、項目立項：

1、建設(shè)單位上報項目提議書（青島市發(fā)展計劃委員會），同意立項

（下達前期工作計劃），即立項。

2、不過此項工作青島市已經(jīng)變化，一般在規(guī)劃選址后，上報規(guī)劃局

審批口勺可行性研究匯報，辦理立項工作。

二、土地預(yù)審：

1、由青島市人民政府及其有關(guān)部門同意日勺建設(shè)項目，需要編制可行

性研究匯報或者項目提議書日勺項目，由所在區(qū)、市國土資源局負責(zé)受

理；國有存量建設(shè)用地并準備根據(jù)、拍、掛日勺出讓方式供地的項目可

以不進行預(yù)審。

2、建設(shè)項目用地預(yù)審，由建設(shè)單位直接向國土資源局申請。提交下

列資料:①申請預(yù)審口勺文獻②項目提議書批復(fù)文獻③建設(shè)項目可行性

匯報。

3、預(yù)審期限：10個工作日，特大型項目需要25個工作日。

三、項目選址、規(guī)劃設(shè)計條件下發(fā)：

1、目前“項目選址、規(guī)劃設(shè)計條件下發(fā)”在實際工作中合為一起。

2、測繪部門對規(guī)劃用地界線以及控制線坐標點、用地面積進行測繪。

評審中心納入有形市場、組織專家評審；規(guī)劃部門組織批前公告。

2、規(guī)劃部門審核編制出J可行性研究匯報，核發(fā)《選址意見書》，同

步下發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件。青島市規(guī)劃局確定選址用地范圍、審

核算測W、J坐標點、用地界線及用地面積；下發(fā)項目《選址意見書》〉

同步下發(fā)規(guī)劃設(shè)計條件，作為建設(shè)單位委托設(shè)計、辦理有關(guān)土地手續(xù)

的根據(jù)。

3、上報資料：

①申請書以及規(guī)劃報建申請表②大中型項目的可行性研究匯報③計

劃部門的立項文獻或下達的當(dāng)年前期工作計劃。④設(shè)計環(huán)境保護、文

物、國家安全等部門的項目，出具有關(guān)部門審查意見。⑤青島市統(tǒng)一

坐標和高程系統(tǒng)的1：500現(xiàn)實狀況地形圖3張（不不大于用地界線

外50米范圍）。⑥其他闡明建設(shè)項目性質(zhì)以及內(nèi)容材料。⑦有效的

土地權(quán)屬證明或土地使用協(xié)議（需新征用地項目除外）。

四、勘探、設(shè)計隊伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地許可證下發(fā)。

1、結(jié)合規(guī)劃設(shè)計條件，進行設(shè)計隊伍招標，確定具有對應(yīng)資質(zhì)的隊

伍，對于勘察單位做好招原則備，一旦規(guī)劃方-案通過，；樓座詳細

位置確定，立即進行招標。

2、青島規(guī)劃局審批建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計以及管線綜合方案（規(guī)定評審、

公告口勺項目需要首先評審、公告并出具有關(guān)意見）（在這里過程中）,

審核用地界線以及面積，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。不需要新政

建設(shè)用地或已經(jīng)獲得土地權(quán)屬證明且不變化原用地性質(zhì)的項目，只審

查方案，不核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；小型建設(shè)工程可以在提供

建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件后，不再進行規(guī)劃方案審批，直接進行下一輪

建筑方案波及審批。

3、上報資料：①申請書以及規(guī)劃報建申請表②《選址意見書》（包

括規(guī)劃設(shè)計條件）以及附圖（含控制線）③有關(guān)部門審查意見④有效

W、J土地權(quán)屬證明⑤規(guī)劃設(shè)計協(xié)議鑒審告知書（青島市規(guī)劃處審核、出

具）⑥上報三個規(guī)戈J方案，每個規(guī)劃設(shè)計方案2套資料：設(shè)計闡明書、

規(guī)劃總平面圖、豎向設(shè)計各兩份，管線綜合闡明圖3份，環(huán)境設(shè)計圖

可以單獨申報（目前青島市日勺住宅項目都需要專家評審、社會公告，

需要專家出具專家評審意見書（含專家名單）、規(guī)劃技術(shù)指標核準書、

社會公告意見書。）⑦與報審圖紙對應(yīng)日勺電子數(shù)據(jù)文獻。

4、設(shè)計單位招標25天；資料齊全規(guī)劃審枇?xí)r限14天。

五、辦理土地手續(xù)、領(lǐng)取項目開發(fā)手冊及其后續(xù)管理。

1、土地使用權(quán)H勺獲得。

1）、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的重要方式3）4）5）6）7）

①、通過行政劃撥方式獲得；②、舊城改造獲得中標地塊國有土地使

用權(quán)；③、轉(zhuǎn)讓獲得；④、出讓方式獲得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三

種方式）；⑤、聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后獲得；⑥、

通過司法裁決獲得；⑦、通過吞并、收購等股權(quán)重組方式獲得。

2）、出讓方式的定義

①、出讓方式是指政府作為國有土地W、J代表以什么形式或程序?qū)?/p>

土地使用權(quán)讓與土地使用者。

按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國

有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。按照青島市

《青島市人民政府有關(guān)深入規(guī)范項目供地工作的意見》（青政法

[2023J24號）明確闡明：對屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商業(yè)住宅等經(jīng)營

性招商引資項目用地必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓；工業(yè)用地

要發(fā)明條件逐漸實行招標、拍賣、掛牌出讓。

②、協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的故意受讓人直接向國有土地口勺代表提出

有償使用土地W、J愿望，由國有土地H勺代表與故意受讓人進行一對一的

談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。

③、招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書

面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定H勺規(guī)定擇優(yōu)

確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）日勺出讓方式。以招標方式出

讓土地使用權(quán)，不僅要明確協(xié)議雙方當(dāng)事人口勺權(quán)利義務(wù)，并且要明確

投標日勺效力及招標人在招標期限內(nèi)應(yīng)負日勺責(zé)任等。

④、拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓，它是指由土地所有者代

表在指定日勺時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)故意受讓人到場,

就所出讓使用權(quán)H勺土地公開叫價競投，按“價高者得”出J原則確定土

地使用權(quán)受讓人日勺一種出讓方式。目前已經(jīng)在青島施行。

3）、土地獲得以及登記資料、程序

①、根據(jù)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬

于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土

地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并獲得《成交確認書》，然后

簽訂《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議約定繳納土地出讓金；

開發(fā)商獲得《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》后，到規(guī)劃局辦理選址等規(guī)

劃手續(xù)，到青島市國土資源局和房屋管理局辦理土地證登記手續(xù)。

②、登計時應(yīng)提交如下資料：

提交證件

（一）《青島市房地產(chǎn)登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復(fù)印件）；

（三）土地權(quán)屬證明：

a.以出讓方式獲得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：

（1）市政府同意用地文獻（原件）；

（2）土地使用權(quán)出讓協(xié)議書（原件）；

（3）核定用地圖（原件）；

（4）繳付出讓金、契稅發(fā)票（復(fù)印件）和收款部門出具日勺繳清證明（原

件）；

b.以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：

（1）市政府同意用地文獻（原件）；

（2）核定用地圖（原件）；

c.根據(jù)有關(guān)文獻確權(quán)的，應(yīng)按文獻規(guī)定提交有關(guān)資料（原件）。

d.地上建筑物如己登記口勺，應(yīng)提交《房地產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)

證》；地上建筑物未登記出J,按新建房屋所有權(quán)初始登記規(guī)定提供證

件。

③、土地登記程序辦理

（一）土地登記申請；

（二）地籍調(diào)查；

（三）權(quán)屬審核;

（四）注冊登記;

（五）核發(fā)或者更換、注銷土地證書。

2、征地拆遷，申辦并獲得《房屋拆遷許可證》。

都市房屋拆遷是對都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有十地上原有的房屋及其附屬物

等，不適應(yīng)經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的部分進行拆除重建，使都市W、J整體

功能得到改善和提高。目前在青島市拆遷工作由青島市房地產(chǎn)開發(fā)管

理局拆遷管理處負責(zé)。

1）、拆遷方式：

①、政府組④⑤⑥織拆遷：重要指通過批租、舊城改造方式獲得土地

使用權(quán)所波及拆遷或者招商引資中政府承諾。

②、拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)企業(yè)常用模式，但要申請拆遷

許可證。

③、拆遷人委托拆遷：合用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋

拆遷工作W、J單位進行。

目前在青島拆遷工作基木上屬于政府負責(zé)。

2）、拆遷口勺重要內(nèi)容包括：

（1）房屋拆建，如危舊房改造；（2）都市功能、用地布局和空間構(gòu)造的

調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和

改造；（3）環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，都市房

屋拆遷是伴伴隨都市建設(shè)項目進行的，是都市建設(shè)的重要構(gòu)成部分,

尤其是舊城改造中的一種重要環(huán)節(jié)，處在建設(shè)項目H勺前期工作階段。

3）、申辦拆遷許可證應(yīng)提交如下申報資料?：

①、申領(lǐng)拆遷許可證申請表；

②、建設(shè)項目同意文獻；

③、國有土地使用權(quán)同意文獻；

④、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

⑤、拆遷年度計劃；

⑥、項目拆遷計劃以及拆遷方案（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、

性質(zhì)、用途等基本狀況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限;

產(chǎn)權(quán)清晰W、J安頓用房證明；拆遷賠償資金來源及預(yù)算資金額度。）；

⑦、拆遷方案、規(guī)劃方案日勺公告意見；

⑧、拆遷賠償安頓資金證明、安頓房屋證明材料；

⑨、賠償安頓意向簽約資料

3、土地證辦理

付清土地與款，國土資源局辦理土地證。

4、領(lǐng)取房地產(chǎn)項目開發(fā)手冊:

1）、拿到國有土地使用權(quán)證后，10日內(nèi)必須到房地產(chǎn)開發(fā)管理局工

程管理處領(lǐng)取項目手冊以及建立檔案：①開發(fā)項目權(quán)證；②項目建設(shè)

條件意見書③土地批文、立項批復(fù)。④、建筑工程規(guī)劃許可證；⑤規(guī)

劃總平面圖、管網(wǎng)綜合圖、單體方案建筑平面圖；⑥項目資本金繳納

憑證。

2）、動工前驗核階段：①施工許可證；②項目資本金支付簽證；

3）、預(yù)售前驗核階段：①預(yù)售許可證；②項目資本金支付簽證。

4）、綜合驗收階段：①配套設(shè)施專業(yè)管理部門驗收合格證明；②項目

資本金支付簽證。

六、建筑方案設(shè)計、報審，建筑工程建筑方案審查意見書下發(fā)。

1、根據(jù)規(guī)劃方案審查意見書提出的意見，進行建筑方案設(shè)計，需要

根據(jù)意見書調(diào)整的一兵在建筑方案中調(diào)整，上報青島市規(guī)劃局窗口，

建筑方案包括外裝飾、環(huán)境設(shè)計方案，當(dāng)然這兩項可以單獨上報。規(guī)

定的評審日勺項目需要先評審、公告并出具有關(guān)意見。需要征求環(huán)境保

護、消防、排水部門審查意見H勺，一并提出。

2、報審資料：①申請書；②工程助察設(shè)計協(xié)議鑒審告知書（建委設(shè)

計管理處審核、出具）；③計劃部門日勺理想文獻，大中型項目需要同

意的可行性研究匯報；④《選址意見書》、建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件告

知書以及附圖、規(guī)劃控制線圖；⑤有效的土地權(quán)屬證明；⑥建設(shè)工程

規(guī)劃方案審查意見書及附圖。⑦須要進行建筑設(shè)計方案招標、專家評

審、社會公告口勺項目，出具招標意見書、專家評審意見書（含專家名

單）；⑧方案設(shè)計文獻兩份：設(shè)計闡明書、總平面圖、豎向設(shè)計圖、

管線綜合圖、建筑平面圖、建筑里面圖、彩色效果圖、環(huán)境設(shè)計圖、

外裝飾材料樣品和色標；⑨重新修改報審口勺方案設(shè)計，須附前一次審

查意見以及附圖。

3、建筑工程建筑方案通過后，下發(fā)建筑方案審查意見書。

4、申報期限：建筑設(shè)計方案審批需要15日；方案設(shè)計有投資人自己

控制。

七、施工圖設(shè)計審查，施工圖審查意見合格書，建筑工程規(guī)劃許可

證辦理。

1、建設(shè)單位上報青島市建委審圖辦進行施工圖審查，下發(fā)施工圖審

查合格書，辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

2、①、申請書以及規(guī)劃報建申請表②、計劃部門下達的立項批復(fù)文

獻或者同意的當(dāng)年計劃；③、《選址意見書》（含規(guī)劃設(shè)計條件）及

附圖（含控制線）；④、土地權(quán)屬材料及確界圖；⑤、工程勘察設(shè)計

協(xié)議鑒審告知書；⑥、消防、環(huán)境保護、衛(wèi)生防疫、市政排水等部門

施工圖審查意見；⑦、同意的建筑方案審查意見以及附圖；⑧施工圖

設(shè)計文獻及圖紙三套（建筑），環(huán)境設(shè)計圖三套醫(yī)籍外裝飾設(shè)計圖紙、

材料樣品、色標及效果圖（可另行單獨申報，重要建筑含量化設(shè)計）；

⑨、與報審圖紙相符的電子文獻：A、設(shè)計闡明書（附審批規(guī)劃控制

技術(shù)指標）；B、總平面圖（含環(huán)境設(shè)計）；C、建筑平面圖（首層、

原則層）；D、建筑立面圖（含正、背、兩側(cè)立面）；E、建筑剖面圖

（含地下室）；F、建筑效果圖。以上文獻前5項為DWG文獻，后一

項為JPG文獻；⑩重新修改報審口勺施工圖設(shè)計，須提交前一次審查意

見。

3、審批期限：規(guī)戈！局規(guī)定為15天，不過比較難以完畢，一般為30

天。

4、總包隊伍、監(jiān)理隊伍規(guī)劃許可證下發(fā)后來，立即進行招標，招標

按照青島招標辦程序辦理。

八、規(guī)劃批后管理

1、批后管理工作由青島市駐辨別局詳細負責(zé)實行，市規(guī)劃局法規(guī)監(jiān)

察處進行監(jiān)督、指導(dǎo)，市規(guī)劃局各業(yè)務(wù)處按照分工參與。

2、驗線前日勺管理：①青島市規(guī)劃局向建設(shè)單位下發(fā)《建筑工程許可

證》時，驗線后一并下發(fā)《青島市建筑工程規(guī)劃批后管理跟蹤表》（每

個單體兩份），告知建設(shè)單位青島市規(guī)劃局批后管理的規(guī)定和程序；

②法規(guī)檢查處根據(jù)審批圖紙監(jiān)制《公告牌》，表明共識建筑的建設(shè)單

位、周圍用地性質(zhì)、現(xiàn)實狀況和詳規(guī)以及工程位置、層數(shù)、面積、間

距、高度、綠地率等重要審批技術(shù)指標、監(jiān)督舉報，法規(guī)檢查處

統(tǒng)一監(jiān)制和監(jiān)督使用，建設(shè)單位在查驗灰線前，將《公告牌》立在現(xiàn)

場醒目位置，規(guī)劃驗收合格后方可撤離；（青島有此規(guī)定，不過沒有

實行）③青島市勘查測繪研究院根據(jù)審批圖紙進行防線，并將重要數(shù)

據(jù)標注在《跟蹤表》上，加蓋測繪部門公萱。④上述工作完畢后，對

具有驗線條件的工程，建設(shè)單位持《跟蹤表》、市《施工許可證》項

工程所在辨別局提出驗線申請。

3、驗線管理：駐辨別局在接到建設(shè)單位驗線申請3個月內(nèi)，一舉運

轉(zhuǎn)檔案查驗灰線，對符合規(guī)劃審批規(guī)定日勺工程，驗線經(jīng)辦人應(yīng)在《驗

線告知單》上簽字同意動工建設(shè)，并將驗線成果填寫跟蹤表，驗線后

3個工作日，分局將《驗線告知單》加蓋公章后（復(fù)印件）報局法規(guī)

監(jiān)察處。

4、跟蹤管理：①建設(shè)工程動工后，辨別局對工程開槽、基礎(chǔ)、柱以

及0.00層日勺施工監(jiān)督管理，保證工程的位置、內(nèi)部分隔、0.00層等

按照查驗的灰線以及審批圖紙施工。②辨別局應(yīng)當(dāng)組織好建設(shè)項目日勺

跟蹤管理監(jiān)察工作。對首層、原則層、平面變化層、頂層、總高度、

以及外墻裝飾材料和色彩等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行監(jiān)察管理，并將檢查成果如

實填寫《跟蹤表》③法規(guī)監(jiān)察處應(yīng)對駐辨別局實行批后管理進行復(fù)核、

抽查，范圍不低于工程總量日勺30肌抽查狀況一并填入《跟蹤表》。

5、規(guī)劃驗收管理：詳細見綜合驗收章

第三章：工程建設(shè)階段

一、工程報建流程:

建委行政大廳繳納規(guī)費費用核算

費用繳納

城建檔案、質(zhì)量監(jiān)督、安全報建

施工許可證

1、費用核算：

1）、提交資料：①建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件及加蓋公章的復(fù)印件兩

份；②建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及加蓋公章的復(fù)印件四份；③房地產(chǎn)

權(quán)證原件及加蓋公章W、J復(fù)印件甲份;④施工中標書原件三份及加蓋公

章W、J的復(fù)印件一份；⑤監(jiān)理中"原件三份；施工協(xié)議原件一份及復(fù)印

協(xié)議部分一份（加蓋公章）；⑥監(jiān)理協(xié)議一份以及復(fù)印協(xié)議一份（加

蓋公章）。

2）辦理程序：①審核資料；②計算費用；③出具《征收告知書》、

（?）《繳款書》；⑤交款單位持《征收告知書》、⑥《繳款書》到銀行

辦理交款手續(xù)；⑦交款單位將蓋有銀行收吃章的單據(jù)返回大廳窗口;

⑧出具費用繳納證明，辦理其他手續(xù)。

2、費用繳納：

①都市基礎(chǔ)設(shè)施配套費255元/平方米：②防空地下室易地建設(shè)

費：新建十層（含十層）以上或基礎(chǔ)開挖深度超過三米（含三米）以

上的民用建筑防空地下室2700元/平方米，其他建筑面積26元

/平方米，經(jīng)濟合月房減半交納。③白蟻防止工程費：按照建筑面積

（十層如下）2元/平方米。④工程質(zhì)量監(jiān)督費：按照建安工作量（中

標價）日勺0.7%。⑤工程定額測定費：按照建安工作量（中標價）的0.9%。

⑥建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金：按照建安工作量（中標價）日勺206%⑦新型

墻體材料專題基金：8元/平方米⑧散裝水泥專題基金：2元/平方米。

3、城建檔案、質(zhì)量監(jiān)督、安全報監(jiān)

1）、城建檔案①辦理竣工檔案登記表②《青島市建設(shè)工程竣工檔案

移交協(xié)議書》一式兩份③委托書

2）、質(zhì)量監(jiān)督①《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記表》按照單體工程申報一

式一份；②兩個以上單體工程，報建需要的施工中標文獻、監(jiān)理中標

文獻、施工圖審查意見原件放一號樓，其他單體資料放加蓋建設(shè)單位

公章日勺復(fù)印件；③地質(zhì)勘查匯報遠見、施工圖審查意見書以及經(jīng)審查

加蓋圖章的全套圖紙（原件）

3）、安全報監(jiān)：由施工單位自己負責(zé)。

4、辦理施工許可證

1）、許可條件：①已經(jīng)辦理建筑工程用地同意手續(xù)并獲得土地使用

權(quán)證；②獲得建筑規(guī)劃許可證；③拆遷進度符合施工規(guī)定；④確定施

工單位；⑤有滿足使用需要的施工圖紙以及技術(shù)資料；⑥有保證工程

質(zhì)量和安全的詳細措施；⑦建設(shè)資金已經(jīng)貫徹；

2）、辦理程序：①按照規(guī)定繳納政府貴妃并且已經(jīng)辦理質(zhì)量監(jiān)督和

安全報監(jiān)手續(xù)；②辦理銀行保函；③網(wǎng)上申報合格答復(fù)；④大廳人員

審核，查對繳納有關(guān)費用；⑤工程處審查材料并察看現(xiàn)場，同意后返

回大廳，由大廳發(fā)放《建設(shè)工程施工許可證》。

5、申報時間:20天。

二、工程實行

1、協(xié)議管理：

1）、總承包協(xié)議管理；

2）、勘察、設(shè)計協(xié)議管理；

3）、建設(shè)物資采購協(xié)議管理；

上述詳細見后來編寫項目協(xié)議管理條例。

2、工程實行過程管理

工程實行階段是將開發(fā)過程波及到的人力、材料、機械設(shè)備、資金等

資源匯集在一種特定的時空點上所從事的施工生產(chǎn)活動；同步對于項

目后來使用配套的詳細辦理。

1）、施工過程管理：

①、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；

②、施工場地平整，到達施工條件；

③、施工通道疏通，滿足施工運送條件；

④、施工圖紙及施工資料準備；

⑤、材料和設(shè)備口勺準備督促管理；

⑥、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理

⑦、確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗；

⑧、組織圖紙會審、設(shè)計交底；

⑨、工程進度、質(zhì)量、投資投資控制管理；

⑩、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位日勺協(xié)調(diào)；

2）、配套報建管理

①、正式用水、用電的申請報裝管理；

②、天然氣（燃氣）、采暖日勺申請報裝管理；

有線電視、等通訊設(shè)施日勺申請報裝管理;

④、雨、污水日勺市政接口申請管理。

三、項目信息管理

建設(shè)工程項目R勺實行過程中產(chǎn)生大量口勺信息，這些信息按照一定日勺規(guī)

律產(chǎn)生、轉(zhuǎn)換、變化和被使用，并被傳送到必需日勺單位，而形成項目

實行過程中的信息流。

1）、信息分類：①反應(yīng)項目基本信息狀況的信息：重要在多種協(xié)議、

計劃文獻、設(shè)計文獻中；②項目進展中的信息：實際投資、質(zhì)量、進

度信息等，它重要在項目月報、重大事件匯報、質(zhì)量匯報等多種匯報

之中；③多種政策、法律法規(guī)、指令方面的信息；④其他信息：市場

狀況、氣候變化狀況、外匯波動、社會動態(tài)、周圍社會治安等。

2）、項目信息搜集環(huán)節(jié)：①建設(shè)工程項目信息日勺搜集：包括四新技

術(shù)等所有與項目有關(guān)的信息；②項目信息附加工、整頓；③項目信息

W、J存儲。

四、工程綜合驗收管理

1、單體工程竣前檢查

A、工程竣前檢查申報

1）、建設(shè)工程完畢設(shè)計文獻及協(xié)議約定日勺各項內(nèi)容后，施工單位進行

自評，并提出工程竣工匯報。

2）、對于委托監(jiān)理的工程，監(jiān)理單位對工程進行質(zhì)量評估，并提出工

程質(zhì)量評估匯報。

3）、質(zhì)監(jiān)工程師對工程技術(shù)資料和實體質(zhì)量進行了檢查。

4）、建設(shè)單位請規(guī)劃、公安消防、環(huán)境保護等部門對工程進行檢查，

并獲得上述部門日勺承認文獻或準許使用文獻。

5）、建設(shè)單位填報”工程竣工前檢查申報表”，質(zhì)監(jiān)工程師在“工程竣

工前檢查申報表”上填寫與否同意進行竣前檢查意見。質(zhì)監(jiān)工程師整

頓匯總質(zhì)量監(jiān)督技術(shù)檔案有關(guān)資料，單位工程監(jiān)督明細表”經(jīng)監(jiān)督科

長簽字后，連同”工程竣工前檢查申報表”、市檢測站及本站設(shè)備科出

具的”報驗告知單”一并報站辦公室。

6）、質(zhì)監(jiān)機構(gòu)受理工程竣前檢查后，質(zhì)監(jiān)機構(gòu)負責(zé)人在”工程竣工前

檢查申報表”上簽訂進行竣前檢查日勺人員名單意見。

b、對工程進行竣前檢查

質(zhì)監(jiān)機構(gòu)派出的竣前檢查人員按照有關(guān)規(guī)定對工程進行竣工前檢查，

如工程具有竣工驗收條件，可告知建設(shè)單位，同意建設(shè)單位按照有關(guān)

規(guī)定組織有關(guān)單位進行竣工驗收。

質(zhì)監(jiān)機構(gòu)竣前檢查人員簽訂的工程質(zhì)量整改告知書。施工單位提交

W、J工程質(zhì)量整改匯報、單位工程觀感質(zhì)量評估表等一并歸入監(jiān)督檔

案，工程竣前檢查成果在站辦公室登記后，工程監(jiān)督檔案轉(zhuǎn)站立案室。

2、消防驗收管理

①、申辦范圍

凡在本市行政區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴建和內(nèi)部裝修W、J工業(yè)與民用建筑

（構(gòu)筑）工程竣工后，均應(yīng)申辦建筑工程消防驗收。

②、所需資料

建筑工程竣工圖及初驗有關(guān)資料；建筑消防設(shè)施技術(shù)檢測合格匯報；

自動消防設(shè)施技術(shù)檔案。

③、申辦程序

（1）建筑工程竣工后，建設(shè)單位領(lǐng)取并填報《建筑工程消防驗收申

報表》，連同竣工圖紙和建筑消防設(shè)施有關(guān)檢測、初驗等技術(shù)資料，

向公安消防機構(gòu)報審；

（2）公安消防機構(gòu)從收到驗收申請（材料齊全）之日起，在5個工

作日內(nèi)按照國家消防技術(shù)原則進行消防驗收，并在消防驗收后3個工

作日之內(nèi)簽發(fā)《建筑工程消防驗收意見書》。

3、規(guī)劃驗收管理

①、工程單體竣工后，建設(shè)單位應(yīng)委托青島市勘察測繪研究院進行竣

工圖測繪，測繪成果出具后，提出驗收申請并填寫《建筑工程規(guī)劃

單體驗收申請表》，法規(guī)監(jiān)察處應(yīng)在三個工作日內(nèi)組織原審批部門、

駐辨別局進行單體規(guī)劃竣工驗收。按規(guī)定填寫《跟蹤表》。

②、對具有規(guī)劃管理驗收條件的工程，建設(shè)單位應(yīng)拆除臨時建筑，持

質(zhì)檢、消防部門口勺驗收合格證明提出規(guī)劃管理驗收申請，法規(guī)監(jiān)察

處應(yīng)在三個工作日內(nèi)會駐辨別局進行規(guī)劃管理驗收。

③、法規(guī)監(jiān)察處主持現(xiàn)場規(guī)劃管理驗收工作，參與驗收的部門根據(jù)《青

島市都市規(guī)劃條例》第三十五條和《青島市都市建筑規(guī)劃管理措施》

第二十四條之規(guī)定對工程進行規(guī)劃管理驗收。驗收合格的工程，法

規(guī)監(jiān)察處在三個工作日內(nèi)填寫《跟蹤表》后與有關(guān)資料一并報局領(lǐng)導(dǎo)

審,批，青島市勘察測繪研究院根據(jù)規(guī)劃驗收狀況及時調(diào)整基礎(chǔ)地理信

息系統(tǒng)有關(guān)數(shù)據(jù)；對驗收不合格的工程，法規(guī)監(jiān)察處應(yīng)在兩個工作

日內(nèi)出具《青島市建筑工程