廣東濱水現(xiàn)代風(fēng)格高層建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)

廣州南沙新區(qū)明珠灣項(xiàng)目·建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)Planning

Scheme

Design

Of

Guangzhou

Nansha

ProjectPlanningSchemeDesignOfGuangzhouNanshaProject目錄Part1Part2Part3Part4Part5Part6項(xiàng)目PROJECTANALYSIS城市URBANDESIGN規(guī)劃URBANPLANNING產(chǎn)品PRODUCTDESIGN立面FACADEDESIGN展示exhibitionhall項(xiàng)目分析·

工作方法DESIGNSTRATEGY我們的工作方法任務(wù)目標(biāo)與工作方法項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目概況項(xiàng)目定性項(xiàng)目總結(jié)及設(shè)計(jì)策略設(shè)計(jì)理念提煉城市設(shè)計(jì)維度交通組織

商業(yè)組織綠地組織居住組織城市形象強(qiáng)度組織規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)值策略產(chǎn)品組織場(chǎng)地組織停車組織建筑設(shè)計(jì)價(jià)值策略產(chǎn)品設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)展示區(qū)設(shè)計(jì)策略選址策略流線分析立面展示風(fēng)格室內(nèi)展示風(fēng)格1、項(xiàng)目分析PROJECTANALYSIS?

宏觀分LOCATIO?

宏觀分PROJECT?

宏觀分PROJECTT?

項(xiàng)目總PROJEC宏觀分析--政策南沙——廣州唯一副中心，自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，國家級(jí)新區(qū)l

南沙定位為廣州唯一副中心，自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，現(xiàn)正探索建設(shè)南沙自由貿(mào)易港，各項(xiàng)政策利好，未來發(fā)展?jié)摿薮螅籰

南沙定位為國家級(jí)新區(qū)，與深圳前海、珠海橫琴，共同構(gòu)筑成珠三角廣州新一輪改革的”金三角“，在粵港澳大灣區(qū)中核心地位凸顯。東莞佛山45KM南沙區(qū)深圳中山珠

江

口宏觀分析--交通項(xiàng)目位于南沙區(qū)明珠灣起步區(qū)靈山島尖，是南沙未來城市發(fā)展的核心區(qū)域l

南沙目前現(xiàn)已通車廣州地鐵4號(hào)規(guī)劃地鐵22號(hào)線線，未來規(guī)劃有2020年通車的地鐵18號(hào)線、地鐵22號(hào)線，規(guī)劃虎門二橋；慶盛站東莞市南沙區(qū)南沙區(qū)政府萬達(dá)廣場(chǎng)l

2019年9月底廣深港高鐵慶勝站通車，由南沙通往香港西九龍40分鐘左右，交通規(guī)劃好，未來直達(dá)廣深主城區(qū)30分鐘即可；SITE南沙客運(yùn)站橫瀝站地鐵四號(hào)線規(guī)劃地鐵18號(hào)線廣深港高鐵中山市宏觀分析--上位規(guī)劃項(xiàng)目位于南沙區(qū)明珠灣起步區(qū)靈山島尖，是南沙未來城市發(fā)展的核心區(qū)域l

項(xiàng)目位于南沙區(qū)明珠灣起步區(qū)靈山島尖，是南沙未來城市發(fā)展的核心區(qū)域；SITEl

區(qū)位條件優(yōu)越，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高起點(diǎn)建設(shè)，未來將重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，具有較大的發(fā)展?jié)摿?。各類總部基地政府已完成產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入SITE項(xiàng)政策利好交通利好新城啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目戰(zhàn)略意義南沙為粵港澳大灣區(qū)重點(diǎn)新城，未來發(fā)展?jié)摿薮蟊卷?xiàng)目--樹立片區(qū)標(biāo)桿形象為金科后續(xù)獲取更多優(yōu)質(zhì)土地

打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)2、城市設(shè)計(jì)價(jià)值分LAND?價(jià)值提VALU?交通組TRAFFI?商業(yè)組comm?居住組RESIDE?城市形CITYIM?綜合土LANDV周邊交通分析地形地貌：地塊基本平整，地塊內(nèi)部主要為空地及水塘，紅線內(nèi)存在廢棄的10KV高壓線。不利因素：地塊內(nèi)有水塘、廢棄高壓線N1246地塊內(nèi)部線）地塊東部（存在10KV高壓線）鳳凰大道56214水塘3地塊西側(cè)地塊內(nèi)部（存在一定水塘及10KV高壓線）5地塊北側(cè)（兩車道）地塊北側(cè)城市設(shè)計(jì)·

價(jià)值提升策略VALUEPROMOTIONSTRATEGY4大城市設(shè)計(jì)維度多維度、全方位提升土地價(jià)值1.交通價(jià)值維度通過對(duì)地塊四至道路及內(nèi)部道路的綜合分析，提出降低地塊內(nèi)部道路影響的解讀方式；居住維度2.居住及景觀價(jià)值維度通過對(duì)地塊周邊景觀的綜合評(píng)判，分析得出地塊居住價(jià)值；3.商業(yè)組織維度城市形象維度根據(jù)地塊周邊人行流線分析，得出地塊合理的商業(yè)布局建議；交通維度4.城市形象維度商業(yè)維度通過解讀地塊限高控制條件，在滿足限制條件的前提下形成豐富的城市展示形象；1、交通價(jià)值維度地塊四至交通可達(dá)性好，內(nèi)部南北向12米道路對(duì)地塊內(nèi)部影響大1、外圍交通分析

2、內(nèi)部交通分析地塊四至交通可達(dá)性強(qiáng)地塊內(nèi)道路貫穿南北影響范圍呈東西向擴(kuò)散內(nèi)部道路的影響因素：l

噪音影響l

影響小區(qū)行人通行l(wèi)

割裂地塊之間聯(lián)系1、交通價(jià)值維度思考一12米內(nèi)部道路的分割形式--東方禮序中軸對(duì)稱自古中軸對(duì)稱的理念便被廣泛地運(yùn)用于城市建設(shè)中明清北京城是東方禮序的集大成者位居中軸的內(nèi)部道路劃分90M90M1、交通價(jià)值維度思考一12米內(nèi)部道路的分割形式--美學(xué)法則黃金分割黃金分割法被廣泛運(yùn)用于建筑設(shè)計(jì)中其中雅典娜神廟的立面設(shè)計(jì)運(yùn)用了黃金分割的美學(xué)法則70M110M1、交通價(jià)值維度思考二12米內(nèi)部道路局部下穿，最大化減小對(duì)項(xiàng)目影響道路下穿道路下穿1、交通價(jià)值維度思考三設(shè)置連接?xùn)|西地塊的景觀廊道，形成兩個(gè)地塊直接的聯(lián)通與互動(dòng)配意向圖片風(fēng)雨連廊2、居住及景觀價(jià)值維度產(chǎn)品布局建議東、南側(cè)建議做景觀價(jià)值最優(yōu)產(chǎn)品,

西、北側(cè)做景觀次之產(chǎn)品1、外部景觀價(jià)值分析2、內(nèi)部景觀價(jià)值分析綠地景觀面景觀次之產(chǎn)品綠地Greenland景觀價(jià)值最優(yōu)產(chǎn)品河流景觀面河流Riverside3、商業(yè)價(jià)值維度產(chǎn)品布局建議南、北、西側(cè)布局商業(yè)價(jià)值均較高，社區(qū)商業(yè)需設(shè)置于文字路1、商業(yè)價(jià)值分析2、商業(yè)位置建議住宅區(qū)施工工地住宅區(qū)施工工地規(guī)劃橫三路規(guī)劃橫三路$$$$$$$$$$$$文字路規(guī)劃縱六路文字路規(guī)劃縱六路住宅區(qū)施工工地住宅區(qū)施工工地$$$$$

$$$$

$云軌站云軌站江靈南路江靈南路$$$$$$$$$價(jià)值最高價(jià)值高價(jià)值一般價(jià)值較低$4、城市形象維度根據(jù)政府限高的條件，地塊整體南低北高上橫瀝水道規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)值策略URBANPLANNING?

用地控制條SITEANALYSIS?

規(guī)范解讀VALUEPROMOTIO?

產(chǎn)品組織策PRODUCTORGAN?

方案推導(dǎo)Schemereasoning?

停車組織策PARKINGSTRATEG?

架空層、風(fēng)ApplicationofOve項(xiàng)目規(guī)劃條件解讀開發(fā)強(qiáng)度及配套建設(shè)建筑高度控制公共通道及視線通廊u

開發(fā)強(qiáng)度：建設(shè)用地規(guī)劃總面積：32353㎡容積率：

≤

2.4計(jì)算容積率總建筑面積：77648㎡建筑密度：≤30%綠地率：≥35%建筑物高度控制：≤60m項(xiàng)目規(guī)劃條件解讀開發(fā)強(qiáng)度及配套建設(shè)建筑高度控制公共通道及視線通廊建筑高度整體趨勢(shì):南低北高*根據(jù)設(shè)計(jì)條件：地塊按最高點(diǎn)（包括構(gòu)筑物）進(jìn)行高度控制；地塊內(nèi)允許不超過30%的塔樓棟數(shù)建筑（如十棟中的三棟）具備±15%彈性限高。60m范圍以北至規(guī)劃橫三路：局部高差需大于15m上橫瀝水道地塊南側(cè)60m范圍內(nèi):60m范圍以北至規(guī)劃橫三路：江靈南路建筑限高40-60m規(guī)劃橫三路建筑限高40m項(xiàng)目規(guī)劃條件解讀開發(fā)強(qiáng)度及配套建設(shè)建筑高度控制公共通道及視線通廊南北向12米的非定位路東西向?qū)挾炔恍∮?5m的視線通廊南北向12米的非定位路東西向?qū)挾炔恍∮?5m的視線通廊項(xiàng)目規(guī)范解讀建筑退線及面寬控制建筑間距1.

建筑退線要求：2.

建筑面寬控制（廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定

2016實(shí)a.低多層建筑的最大連續(xù)面寬不得大于100米b.

高層建筑塔樓單體面寬不得大于80m，且各單體累加面寬不得大于對(duì)應(yīng)用地紅線面寬的2/3項(xiàng)目規(guī)范解讀建筑退線及面寬控制建筑間距建筑間距控制（廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定

2016實(shí)施版）：高層建筑南北向時(shí)，建筑間距1.板式對(duì)板式：1.1*30+（H-2.板式對(duì)塔式：0.8*30+（H-3.塔式對(duì)板式：0.8*30+（H-（且≥26m，≤50m）4.塔式對(duì)板式：0.8*30+（H-（且≥26m，≤50m）結(jié)論：點(diǎn)式建筑間距較小，利于規(guī)劃排布注：板式高層建筑短邊超過20m以及塔式高層建筑邊長超過40m時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照板式建筑長邊計(jì)算建筑間距場(chǎng)地規(guī)模較小，限制性條件多如何充分利用場(chǎng)地特征，達(dá)到項(xiàng)目價(jià)值最大2.4l

2.4容積率容積率?

容積率≤2.4，如何在高容積率的要求下，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃產(chǎn)品動(dòng)形組場(chǎng)地規(guī)模小合，達(dá)到土地價(jià)值最大化l

場(chǎng)地尺度限制?

項(xiàng)目地塊規(guī)模小，地塊尺度為橫向面180m*豎向面178m，?

如何實(shí)現(xiàn)地塊內(nèi)產(chǎn)品最優(yōu)、土地價(jià)值最大的規(guī)劃方案不定位路視線通廊項(xiàng)現(xiàn)狀目地塊l

40~60m限高?

建筑限高40米~60米，局部可突破15%40~60m限高l

建筑面寬限制?

高層塔樓建筑面寬不得大于80米，且各單體累加面寬不得大于對(duì)應(yīng)用地紅線面寬的2/3建筑面寬限制景觀資源l

景觀資源配置?

地塊南側(cè)為江景，東側(cè)為城市綠軸，景觀資源好14項(xiàng)目用地分析地塊實(shí)際容積率測(cè)算用地面積=32353㎡，R=2.4用地面積=30211㎡

（減12m市政道路）

用地面積=27447㎡

（減15m景觀廊道）32353㎡30211㎡27447㎡容積率=2.83項(xiàng)目產(chǎn)品組合2.83容積率下的產(chǎn)品組合形式（建筑密度≤30%）6F+18F

6F+33F

全18F

全11F

11F+18F根據(jù)地塊限高反推該項(xiàng)目產(chǎn)品組合形式為11F~21F66.6M61.6M5m57.9M`21F高度控制下的產(chǎn)品類型研究：52.9M5m18F40米限高

11F60米限高

18F

局部可突破15%

21F（69M）H=57.9mH=66.6m6.5M3.6M6.5M3.6M0.0M0.0M3.6m3.6m注：首層架空3.6m，層高2.9m，電梯井5m（小機(jī)房電梯井約3.5m）。規(guī)劃設(shè)計(jì)方向回顧1、東方禮序--中軸對(duì)稱2、美學(xué)法則--黃金分割位居中軸的內(nèi)部道路劃分70M110M90M90M規(guī)劃設(shè)計(jì)推理方向一中軸對(duì)稱規(guī)劃形態(tài)：規(guī)范：各單體累加面寬不大于對(duì)應(yīng)紅線面寬的2/3紅線面寬180m，各單體累加面寬控120m60m面寬下的產(chǎn)品形式：T6：戶型整體品質(zhì)佳、不出量T4+T4：戶型整體品質(zhì)好、出量606060M60M35M35M178MT5+T5：戶型品質(zhì)一般、非常出量T6+T6：戶型品質(zhì)欠佳、北向戶型多、非常出量606035M35M60M60M180M南北向?qū)捗嬗米阋?guī)劃設(shè)計(jì)推理強(qiáng)排方式窮舉：T4+T5：無法滿足容積率T4+T5+T6組合：滿足容積率規(guī)劃方案一5棟T4+2棟T5+4棟T6產(chǎn)品組合：1T6+1T5+1T4規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：T6產(chǎn)品多，戶型品質(zhì)與出量情況難以協(xié)調(diào)建筑進(jìn)深大，易形成暗空間60自遮擋嚴(yán)重規(guī)劃設(shè)計(jì)推理方向二中軸對(duì)稱規(guī)劃形態(tài)：規(guī)范：各單體累加面寬不大于對(duì)應(yīng)紅線面寬的2/360m面寬下”L型產(chǎn)品”組合形式：紅線面寬180m，各單體累加面寬控120m紅線面寬178m，各單體累加面寬控118m1T4+1T5：戶型整體品質(zhì)良好、只有一戶朝北，非常出量6060M60M60M60M≥35M≥35M≥35M35M35M178M≥35M35M35M1T4+1T6：戶型整體品質(zhì)良好、只有一戶朝北，非常出量6060M60M60M60M180M180M往南向與北向延展，減小戶型進(jìn)深，提升產(chǎn)品舒適度，增加?xùn)|西側(cè)建筑面寬，釋放南北向場(chǎng)地空間，形成大視距景觀庭院。規(guī)劃方案二7棟T4+3棟T5+2棟T6方案二綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目內(nèi)容單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡指標(biāo)32353.0032353.00110513.9577647.2077647.2074793.202854.00100一、規(guī)劃用地面積二、可用地面積三、總建筑面積地上計(jì)容面積四、計(jì)容建筑面積其中A、住宅建筑面積B、各類公建配套建筑面積其中公共廁所物業(yè)管理用房其他配套用房商業(yè)23450.002470.0030261.7530261.7522289.097972.661240.702605.002.40五、地下建筑面積C、地下車庫建筑面積獨(dú)立普通車庫面積獨(dú)立人防車庫面積其中D、非機(jī)動(dòng)車庫面積E、架空層建筑面積（不計(jì)入面積指標(biāo)）六、容積率七、綠化率%m人戶35%八、建筑限高九、人數(shù)60.002256十、戶數(shù)734十一、建筑密度十二、建筑占地面積27.78%8987.667972.661015.00932㎡㎡㎡個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)住宅占地其中商業(yè)+配套占地十三、機(jī)動(dòng)車停車位F、地上機(jī)動(dòng)車停車數(shù)G、地下機(jī)動(dòng)車停車數(shù)十四、訪客車位十五、非機(jī)動(dòng)車停車位7086228773規(guī)劃方案二物業(yè)分布產(chǎn)品分布消控室115㎡125㎡商業(yè)80㎡物管用房公共廁所90㎡門衛(wèi)售樓處政府回購房規(guī)劃方案二流線分析消防分析人行主入口社區(qū)人行流線商業(yè)人行流線消防流線人行次入口消防出入口地下車庫出入口消防登高場(chǎng)地規(guī)劃方案二視線分析景觀分析15米視線通廊一級(jí)觀水景觀視線二級(jí)觀水景觀視線內(nèi)花園景觀視線景觀軸線景觀節(jié)點(diǎn)180M80M規(guī)劃設(shè)計(jì)推理方向三178M黃金分割規(guī)劃形態(tài)空間形態(tài)靈活、產(chǎn)品超視距、最大化景觀價(jià)值江70M70M110M110M扭轉(zhuǎn)規(guī)劃方案三4棟T3+2棟T4+6棟T5方案三綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目內(nèi)容單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡指標(biāo)32353.0032353.00110513.9577647.2077647.2074793.202854.00100一、規(guī)劃用地面積二、可用地面積三、總建筑面積地上計(jì)容面積四、計(jì)容建筑面積A、住宅建筑面積B、各類公建配套建筑面積公共廁所其中物業(yè)管理用房其他配套用房商業(yè)234其中50.002470.0030261.7530261.7522289.097972.661240.702605.002.40五、地下建筑面積C、地下車庫建筑面積獨(dú)立普通車庫面積獨(dú)立人防車庫面積其中其中D、非機(jī)動(dòng)車庫面積E、架空層建筑面積（不計(jì)入面積指標(biāo)）六、容積率七、綠化率%m人戶戶戶戶戶35%八、建筑限高九、人數(shù)60.002256十、戶數(shù)70570-80㎡

戶型90-100㎡

戶型100-120㎡

戶型≥130㎡

戶型90

(12.8%)243

(34.5%)345

(48.9%)27

(3.8%)27.78%8987.667972.661015.00932其中十一、建筑密度十二、建筑占地面積㎡㎡㎡個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)住宅占地其中商業(yè)+配套占地十三、機(jī)動(dòng)車停車位F、地上機(jī)動(dòng)車停車數(shù)G、地下機(jī)動(dòng)車停車數(shù)十四、訪客車位十五、非機(jī)動(dòng)車停車位7086228773規(guī)劃價(jià)值闡述規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)：1.T3+T4+T5庭院高品質(zhì)產(chǎn)品組合庭院2.朝南戶數(shù)最大化3.超視距景觀視線公園庭院江景資源視線花園、公園景觀視線規(guī)劃方案三物業(yè)分布產(chǎn)品分布消控室100-120㎡≥130㎡商業(yè)70-80㎡物管用房公共廁所90-100㎡門衛(wèi)售樓處政府回購房規(guī)劃方案三流線分析消防分析消防登高場(chǎng)地消防出入口人行主入口人行次入口社區(qū)人行流線商業(yè)人行流線地下車庫出入口消防流線消防回車場(chǎng)地規(guī)劃方案三視線分析景觀分析15米視線通廊一級(jí)觀水景觀視線二級(jí)觀水景觀視線內(nèi)花園景觀視線景觀軸線景觀節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)推理方向四在方案三的基礎(chǔ)上拉直東西向視線通廊多種選擇方向，便于日后溝通的靈活性方案三：視線通廊彎曲靈活方案四：視線通廊更加暢通規(guī)劃方案四4棟T3+2棟T4+5棟T5+1棟T6方案四綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目內(nèi)容單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡指標(biāo)32353.0032353.00110513.9577647.2077647.2074793.202854.00100一、規(guī)劃用地面積二、可用地面積三、總建筑面積地上計(jì)容面積四、計(jì)容建筑面積A、住宅建筑面積B、各類公建配套建筑面積公共廁所其中物業(yè)管理用房其他配套用房商業(yè)234其中50.002470.0030261.7530261.7522289.097972.661240.702605.002.40五、地下建筑面積C、地下車庫建筑面積獨(dú)立普通車庫面積獨(dú)立人防車庫面積其中其中D、非機(jī)動(dòng)車庫面積E、架空層建筑面積（不計(jì)入面積指標(biāo)）六、容積率七、綠化率%m人戶35%八、建筑限高九、人數(shù)60.002304十、戶數(shù)720十一、建筑密度十二、建筑占地面積27.78%8987.667972.661015.00932㎡㎡㎡個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)住宅占地其中商業(yè)+配套占地十三、機(jī)動(dòng)車停車位F、地上機(jī)動(dòng)車停車數(shù)G、地下機(jī)動(dòng)車停車數(shù)十四、訪客車位十五、非機(jī)動(dòng)車停車位7086228773方案匯總對(duì)比方案一方案二方案三方案四方案一T3戶數(shù)0比例方案二T3戶數(shù)0比例方案三T3戶數(shù)1471084500比例方案四T3戶數(shù)147比例0.00%0.00%47.96%31.34%20.71%20.85%15.32%63.83%0.00%20.42%15.00%56.25%8.33%T417616041274854020874823.53%21.39%55.08%100.00%72.19%27.81%100.00%T4352230152734628106734T4T410840560T5T5T5T5T6T6T6T6合計(jì)合計(jì)100.00%合計(jì)70565154100.00%合計(jì)72067545100.00%南向戶型非南向戶型合計(jì)南向戶型非南向戶型合計(jì)85.56%14.44%南向戶型非南向戶型合計(jì)92.34%7.66%南向戶型非南向戶型合計(jì)93.75%6.25%100.00%705100.00%720100.00%方案效地下室篇章非定位道路不下穿地下室滿鋪，充分利用市政路下方空間，提高停車效率58.8m58.8m44.3m39.9m58.8m規(guī)劃公縱六路文字路擬建道路園0.00m0.00m5.0m5.0m5.0m-0.5m-0.5m-0.5m5.0m1.2m-4.8m-8.4m3.6m3.6m平面圖場(chǎng)地剖面圖地下室篇章非定位道路下穿方式一：與-1F地庫齊平,下穿4.8m地庫可平進(jìn)，市政路起伏大，不利于市政交通8%53.75m58.8m58.8m44.3m39.9m58.8m規(guī)劃縱六路擬0.90m70.50m文字路建道路公園0.00m-4.80m0.00m5.0m5.0m5.0m-0.5m-0.5m5.0m1.2m4.5m-4.8m-8.4m3.6m3.6m8%53.75m平面圖場(chǎng)地剖面圖地下室篇章非定位道路下穿方式二：下穿3.0m市政路起伏適當(dāng)，利于市政交通及地庫車輛出入，利于通風(fēng)采光8%31.25m58.8m58.8m44.3m39.9m58.8m規(guī)2.70m擬建道路劃縱六路115.50m文字路公園-3.00m0.00m0.00m5.0m5.0m5.0m-0.5m-0.5m5.0m1.2m4.5m-4.8m-8.4m3.6m3.6m8%31.25m平面圖場(chǎng)地剖面圖地下室篇章停車分析地下室總建筑面積30261.75㎡

含人防地下室面積7972.66㎡非機(jī)動(dòng)車位：1.5㎡/個(gè)地下機(jī)動(dòng)車庫

29021.05㎡㎡其中地下非機(jī)動(dòng)車1240.70庫機(jī)動(dòng)車總車位數(shù)93270(8%)輛輛

地上住宅：1.2輛/100其中㎡，公建配地下862輛套：1.2輛/100㎡非機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)8270輛輛

住宅：1輛/100地上其㎡，公建配中套：0.7輛/100㎡地下827輛M地下室面積（扣除非機(jī)動(dòng)車庫面積）/停車數(shù)34軸網(wǎng)8.1x8.1地下室出入口非機(jī)動(dòng)車地下室范圍人防地下室范圍（負(fù)二層）地下室范圍地面停車區(qū)域地下室篇章地下一層平面圖往地下二層入出本層面積：14954.22㎡負(fù)二層上負(fù)一層本層停車：397輛本層非機(jī)動(dòng)車面積：1240.70㎡本層機(jī)動(dòng)車面積：13713.52㎡入出出入市政路、坡道車道車行路線采光井電梯廳精裝修采光大堂設(shè)備用房非機(jī)動(dòng)車庫地下室篇章地下二層平面圖往地下一層本層面積：15307.53㎡往地下一層本層停車：465輛車行路線坡道車道電梯廳精裝修地下室篇章地庫出入口地下室篇章采光井位置通過設(shè)置下層采光庭院、采光天窗等將自然光引入地下空間，改善車庫的光環(huán)境和空氣質(zhì)量，提升歸家品質(zhì)。采光井入戶采光大堂地下室篇章地庫入戶大堂設(shè)置地下采光庭院及住戶小件儲(chǔ)藏區(qū)，與一樓入戶形成雙大堂配置，凸顯高端住宅品質(zhì)停車位柱子車道緩沖區(qū)車道地下大堂前導(dǎo)區(qū)前導(dǎo)區(qū)地下庭院地下大堂地下庭院地下大堂儲(chǔ)藏區(qū)電梯廳風(fēng)雨廊示意圖商業(yè)風(fēng)雨連廊社區(qū)風(fēng)雨連廊俗話說，近鄰勝于遠(yuǎn)親你是否也懷念那些夏天，鄰里間溫馨的歡聲笑逢年過節(jié)走家串戶，困難時(shí)的雪中送碳架空層共享隨著房子越修越高、質(zhì)量越來越好、景觀配套越來越完善，這種樸素的鄰里感情卻越來越淡薄給生活多一層空間作為居住的第三空間承擔(dān)著社會(huì)公共客廳的責(zé)任成為家與家之間聯(lián)系的紐帶為您找回“鄰里相望，雞犬相聞”的生活記憶架空層空間設(shè)計(jì)共享空間休息空間兒童閱讀室健身房架空層空間設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值策略PRODUCTDESIGN?

競(jìng)品分析Analysisofcom?

規(guī)范解讀Normativeinter?

產(chǎn)品價(jià)值策Productvaluest?

產(chǎn)品展示Productdisplay客群定位Customerorientation項(xiàng)目周邊的青年金領(lǐng)，滿足生活基本需求100㎡100-120㎡三房、四房120-130㎡四房兩房、三房周邊主要競(jìng)品Thesurroundingcompeting越秀東坡2越秀東坡1金茂灣明珠灣板塊暫無在售樓盤SITE3KM金茂灣周邊主要競(jìng)品Thesurroundingcompeting贈(zèng)送區(qū)域半贈(zèng)送區(qū)域90-100㎡91㎡

3室2廳2衛(wèi)產(chǎn)品94㎡

3室2廳1衛(wèi)產(chǎn)品100-120㎡112㎡

3室2廳2衛(wèi)產(chǎn)品115㎡3室2廳2衛(wèi)產(chǎn)品108㎡4室2廳2衛(wèi)產(chǎn)品周邊主要競(jìng)品Thesurroundingcompeting周邊競(jìng)品總結(jié)贈(zèng)送區(qū)域半贈(zèng)送區(qū)域90-100㎡n

競(jìng)品戶型結(jié)構(gòu)相對(duì)合理n

設(shè)計(jì)較為傳統(tǒng)91㎡

3室2廳2衛(wèi)產(chǎn)品94㎡

3室2廳1衛(wèi)產(chǎn)品需在保證居住品質(zhì)的前提下注入“輕豪宅”的理念同時(shí)提升附加值100-120㎡廣州南沙區(qū)需求有溢價(jià)、有特色的產(chǎn)品介入112㎡

3室2廳2衛(wèi)產(chǎn)品115㎡3室2廳2衛(wèi)產(chǎn)品108㎡4室2廳2衛(wèi)產(chǎn)品規(guī)范解讀Normativeinterpretation1.

建筑面積計(jì)算規(guī)則：（自——廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法

征求意見稿

甲方提供）（自——廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法

2017報(bào)審版）產(chǎn)品策略一：核心筒處理l

私家電梯入戶，共用疏散樓梯，提高得房率；l

單元化處理，T5產(chǎn)品變成T3、T2品質(zhì)；T3T2共用樓梯私家電梯廳核心筒一梯三戶一梯兩戶核心筒私家入戶花園產(chǎn)品策略二：高贈(zèng)送在規(guī)定允許的范圍內(nèi)，進(jìn)行贈(zèng)送價(jià)值最大化研究，給客戶最多的贈(zèng)送價(jià)值，達(dá)到產(chǎn)品溢值最大化1.

百變陽臺(tái)2.

私家入戶花園3.

凸窗贈(zèng)送4.

中空率用足15%陽臺(tái)率陽臺(tái)面積最大化，且可靈活改變?cè)黾邮覂?nèi)空間私家入戶花園，獨(dú)享入戶空間全贈(zèng)送，擴(kuò)大室內(nèi)使用空間提供居住空間品質(zhì)利用35%中空率靈活利用層高，打造舒適度極高的室內(nèi)空間；產(chǎn)品設(shè)計(jì)·戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)——電梯入戶1T3戶型1T3戶型核心價(jià)值點(diǎn)私家電梯入戶全南向客廳3朝南面寬步入式衣帽間全飄窗設(shè)計(jì)高使用率陽臺(tái)贈(zèng)送率高雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)U型廚房設(shè)計(jì)收納空間充裕120120110凸窗面積(㎡)（全

私家電梯廳面積(㎡)

陽臺(tái)面積(㎡)（半戶型C-4D-1戶型類型建筑面積(㎡)111.79套內(nèi)面積(㎡)94.65公攤面積(㎡)17.14使用率(%)84.67%84.67%陽臺(tái)比率(%)14.70%總贈(zèng)送面積(㎡)17.20贈(zèng)送后使用面積(㎡)111.85贈(zèng)送后得房率100.05%99.55%贈(zèng)送）（全贈(zèng)送）贈(zèng)送）3房2廳2衛(wèi)3.357.925.933+1房2廳2衛(wèi)119.76101.4018.364.705.197.9317.82119.22產(chǎn)品設(shè)計(jì)·戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)——常規(guī)入戶1T3戶型1T3戶型核心價(jià)值點(diǎn)私家電梯入戶全南向客廳3朝南面寬步入式衣帽間全飄窗設(shè)計(jì)高使用率陽臺(tái)贈(zèng)送率高雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)U型廚房設(shè)計(jì)收納空間充裕120120110凸窗面積(㎡)（全

私家電梯廳面積(㎡)

陽臺(tái)面積(㎡)（半戶型戶型類型建筑面積(㎡)套內(nèi)面積(㎡)公攤面積(㎡)使用率(%)83.41%陽臺(tái)比率(%)14.10%總贈(zèng)送面積(㎡)贈(zèng)送后使用面積(㎡)贈(zèng)送后得房率贈(zèng)送）（全贈(zèng)送）贈(zèng)送）C-4D-1D-13房2廳2衛(wèi)3+1房2廳2衛(wèi)3+1房2廳2衛(wèi)113.82121.62121.6294.94101.45101.4518.8820.1720.171.600.005.687.2820.1418.10102.22121.59119.5589.81%99.97%98.30%4.754.757.415.377.987.98產(chǎn)品設(shè)計(jì)·戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)——電梯入戶1T4戶型1T4戶型核心價(jià)值點(diǎn)私家電梯入戶全南向客廳步入式衣帽間全飄窗設(shè)計(jì)高使用率客餐廳南北通陽臺(tái)贈(zèng)送率高雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)全U型廚房收納空間充裕13096100

100凸窗面積(㎡)（全

私家電梯廳面積(㎡)

陽臺(tái)面積(㎡)（半戶型B-3B-6D-3戶型類型2+1房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)建筑面積(㎡)96.20套內(nèi)面積(㎡)80.39公攤面積(㎡)15.81使用率(%)83.57%陽臺(tái)比率(%)13.03%總贈(zèng)送面積(㎡)18.62贈(zèng)送后使用面積(㎡)99.01贈(zèng)送后得房率贈(zèng)送）（全贈(zèng)送）贈(zèng)送）2.78.097.83102.92%97.68%97.05%99.4882.9716.513.67.027.083.566.3914.1898.153+1房2廳2衛(wèi)131.52109.9121.614.2617.73127.64產(chǎn)品設(shè)計(jì)·戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)——常規(guī)入戶1T4戶型1T4戶型核心價(jià)值點(diǎn)私家電梯入戶全南向客廳步入式衣帽間全飄窗設(shè)計(jì)高使用率客餐廳南北通陽臺(tái)贈(zèng)送率高雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)全U型廚房收納空間充裕130102100

100凸窗面積(㎡)（全

私家電梯廳面積(㎡)

陽臺(tái)面積(㎡)（半戶型B-3B-6D-3戶型類型2+1房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)建筑面積(㎡)102.64套內(nèi)面積(㎡)86.13公攤面積(㎡)16.51使用率(%)83.92%陽臺(tái)比率(%)13.27%總贈(zèng)送面積(㎡)13.39贈(zèng)送后使用面積(㎡)贈(zèng)送后得房率贈(zèng)送）（全贈(zèng)送）贈(zèng)送）2.78.095.7699.529796.96%97.99%101.74%99.9283.8516.073.604.447.027.083.4414.063+1房2廳2衛(wèi)130.98109.9121.0711.8323.35133.26產(chǎn)品設(shè)計(jì)·戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)——電梯入戶1T5戶型1T5戶型核心價(jià)值點(diǎn)私家電梯入戶全飄窗設(shè)計(jì)高使用率客餐廳南北通陽臺(tái)贈(zèng)送率高雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)全U型廚房收納空間充裕1001251008096凸窗面積(㎡)（全

私家電梯廳面積(㎡)

陽臺(tái)面積(㎡)（半戶型戶型類型建筑面積(㎡)套內(nèi)面積(㎡)公攤面積(㎡)使用率(%)81.44%陽臺(tái)比率(%)總贈(zèng)送面積(㎡)贈(zèng)送后使用面積(㎡)贈(zèng)送后得房率贈(zèng)送）（全贈(zèng)送）贈(zèng)送）D-2B-7B-52房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)125.26100.55100.08102.0281.8981.5123.2418.6618.574.7513.556.1424.4417.5719.58126.4699.46100.95%98.92%1.801.809.395.844.9412.84101.09101.01%14.80%B-4A-33房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)96.4080.1878.5165.3017.8914.883.101.7511.049.665.803.5619.9414.9798.4580.27102.13%100.11%產(chǎn)品設(shè)計(jì)·戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)——常規(guī)入戶1T5戶型1T5戶型核心價(jià)值點(diǎn)入戶花園3朝南面寬全飄窗設(shè)計(jì)高使用率陽臺(tái)贈(zèng)送率高雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)U型廚房收納空間充裕1001251008096凸窗面積(㎡)（全

私家電梯廳面積(㎡)

陽臺(tái)面積(㎡)（半戶型戶型類型建筑面積(㎡)套內(nèi)面積(㎡)公攤面積(㎡)使用率(%)80.42%陽臺(tái)比率(%)總贈(zèng)送面積(㎡)贈(zèng)送后使用面積(㎡)贈(zèng)送后得房率贈(zèng)送）（全贈(zèng)送）贈(zèng)送）D-2B-7B-52房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)128.19101.83101.36103.0981.8981.5125.1019.9419.855.1010.085.3720.5518.9221.69123.64100.81103.2096.45%99.00%101.82%3.841.809.245.844.9414.9514.77%B-4A-33房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)97.7381.2078.5965.3019.1415.903.101.759.668.195.893.5618.6513.5097.2478.8099.50%97.05%產(chǎn)品設(shè)計(jì)·戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)——電梯入戶1T5戶型1T5戶型核心價(jià)值點(diǎn)私家電梯入戶單元化核心筒全飄窗設(shè)計(jì)高使用率陽臺(tái)贈(zèng)送率高雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)全U型廚房收納空間充裕9210773116116凸窗面積(㎡)（全

私家電梯廳面積(㎡)

陽臺(tái)面積(㎡)（半戶型戶型類型建筑面積(㎡)套內(nèi)面積(㎡)公攤面積(㎡)使用率(%)84.79%陽臺(tái)比率(%)總贈(zèng)送面積(㎡)贈(zèng)送后使用面積(㎡)贈(zèng)送后得房率贈(zèng)送）（全贈(zèng)送）贈(zèng)送）B-1A-1C-62房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)92.0373.5578.0362.3698.8314.0011.1917.731.555.125.9812.6516.6619.6490.6879.0298.54%107.44%101.64%2.103.4510.888.733.687.4614.42%116.56118.47C-13房2廳2衛(wèi)107.1390.8416.292.5510.406.7219.67110.51103.15%產(chǎn)品設(shè)計(jì)·戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)——常規(guī)入戶1T5戶型1T5戶型核心價(jià)值點(diǎn)私家電梯入戶單元化核心筒全飄窗設(shè)計(jì)高使用率陽臺(tái)贈(zèng)送率高雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)全U型廚房收納空間充裕9210773116116凸窗面積(㎡)（全

私家電梯廳面積(㎡)

陽臺(tái)面積(㎡)（半戶型戶型類型建筑面積(㎡)套內(nèi)面積(㎡)公攤面積(㎡)使用率(%)82.76%陽臺(tái)比率(%)總贈(zèng)送面積(㎡)贈(zèng)送后使用面積(㎡)贈(zèng)送后得房率贈(zèng)送）（全贈(zèng)送）贈(zèng)送）B-1A-1C-62房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)94.2975.3578.0362.3693.8316.2612.9919.551.550.005.987.535.8885.5668.2490.74%90.56%102.09%2.203.450.003.687.4614.29%113.3811.0121.92115.75C-13房2廳2衛(wèi)109.7790.8418.932.559.966.7219.23110.07100.28%80m2

戶型剛需自主型舒適型兩房凸窗面積(㎡)（全

私家電梯廳面積(㎡)

陽臺(tái)面積(㎡)（半戶型A-3戶型類型建筑面積(㎡)套內(nèi)面積(㎡)公攤面積(㎡)使用率(%)81.44%陽臺(tái)比率(%)14.80%總贈(zèng)送面積(㎡)贈(zèng)送后使用面積(㎡)贈(zèng)送后得房率100.11%贈(zèng)送）（全贈(zèng)送）贈(zèng)送）3房2廳2衛(wèi)80.1865.3014.881.759.663.5614.9780.2799m2

戶型剛需自主型舒適型三房凸窗面積(㎡)（全

私家電梯廳面積(㎡)

陽臺(tái)面積(㎡)（半戶型B-6戶型類型建筑面積(㎡)套內(nèi)面積(㎡)公攤面積(㎡)使用率(%)83.57%陽臺(tái)比率(%)13.03%總贈(zèng)送面積(㎡)贈(zèng)送后使用面積(㎡)贈(zèng)送后得房率97.68%贈(zèng)送）（全贈(zèng)送）贈(zèng)送）3房2廳2衛(wèi)99.4882.9716.513.67.023.5614.1898.15120m2

戶型改善居家型寬景大陽臺(tái)、靈活可變—空間換時(shí)間凸窗面積(㎡)（全

私家電梯廳面積(㎡)

陽臺(tái)面積(㎡)（半戶型D-1戶型類型建筑面積(㎡)套內(nèi)面積(㎡)公攤面積(㎡)使用率(%)陽臺(tái)比率(%)14.70%總贈(zèng)送面積(㎡)贈(zèng)送后使用面積(㎡)贈(zèng)送后得房率99.55%贈(zèng)送）（全贈(zèng)送）贈(zèng)送）3+1房2廳2衛(wèi)119.76101.4018.3684.67%4.705.197.9317.82119.22130m2全生命周期戶型—二人世界輕奢個(gè)性，滿足當(dāng)代人對(duì)于社交娛樂空間的需求家庭結(jié)構(gòu)：夫妻需求分析：新婚小夫妻過起了輕奢的二人世界，每天一起晨練喝早茶，看雜志，偶爾有朋友小住戶型配置：3+1房，客房+主臥套+陽光書房+多功能廳+餐吧布局重點(diǎn)：客廳+多功能廳設(shè)計(jì)策略：陽光書房可作為獨(dú)立的書房，也可作為男女主人的家庭辦公點(diǎn)，多功能廳作為運(yùn)動(dòng)區(qū)域130m2全生命周期戶型—孩子出生2人世界變?yōu)?口之家夫妻與嬰兒（3人）+2個(gè)老人=5口之家家庭結(jié)構(gòu)：夫妻+小孩+老人需求分析：家庭有男女主人和孩子，父母來照料，家庭活動(dòng)以男女主人和孩子生活享受為主。戶型配置：3+1房，男主人房+母嬰房+老人房+娛樂室設(shè)計(jì)策略：為男主人準(zhǔn)備的單獨(dú)的房間，同時(shí)娛樂室兼顧了年輕男女主人的生活?yuàn)蕵沸枨螅?30m2全生命周期戶型—二胎時(shí)代5口變6口，如何分配房間？夫妻（2人）+2個(gè)老人+2個(gè)孩子=6口之家家庭結(jié)構(gòu)：夫妻+兩個(gè)孩子+老人需求分析：老人過來幫助照看小孩，家庭生活圍繞小孩展開戶型配置：3+1房，兒童房+主臥套+老人房+娛樂室設(shè)計(jì)策略：兒童房臨近老人房，方便老人照顧，保留娛樂室供家人娛樂休閑；130m2全生命周期戶型—三代同堂一個(gè)空間里賦予多重效用，打造緊湊的多功能之家家庭結(jié)構(gòu)：三代同堂需求分析：兩個(gè)孩子需要獨(dú)自房間，同時(shí)需要滿足老人的生活起居；戶型配置：4房，2個(gè)兒童房+主臥套+老人房設(shè)計(jì)策略：滿足三代同堂的生活需求，同時(shí)將老人房與主人房通過廳隔開，互不干擾；戶型創(chuàng)新復(fù)式躍層高品質(zhì)產(chǎn)品在規(guī)劃空間足夠富余的地方在不損失建面基礎(chǔ)上邊戶可采用創(chuàng)新復(fù)式躍層產(chǎn)品傳統(tǒng)躍層創(chuàng)新型躍層①

單戶面積過大①

單戶面積可控制在125②

對(duì)容積率要求低②

對(duì)容積率要求高③

同等層數(shù)下所含戶數(shù)少③

同等層數(shù)下所含戶數(shù)多產(chǎn)品設(shè)計(jì)·戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)——125㎡躍層戶型（雙主臥四房）125㎡高層兩房兩廳兩衛(wèi)客廳開間：3.7m主臥套房開間：3.5m次臥開間：3.3m核心價(jià)值點(diǎn)私家入戶電梯廳3朝南面寬全飄窗設(shè)計(jì)雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)南向大陽臺(tái)客餐廳南北通高使用率U型廚房設(shè)計(jì)奇數(shù)層改造前奇數(shù)層改造后獨(dú)創(chuàng)躍層設(shè)計(jì)凸窗面積(㎡)