江蘇太湖花園品質(zhì)居住區(qū)建筑方案設(shè)計

太湖淀粉廠地塊項目概念方案設(shè)計CONCEPTUALDESIGNOF

THELAND

PARCEL

OFTAIHU

STARCH

FACTORY01規(guī)劃致勝Planningideas03項目解讀SITEPROJECT02產(chǎn)品致勝Productideas04體驗致勝Experienceideas05造型致勝Facade

ideas06項目總結(jié)Project

summary項目解讀

區(qū)位分析

SITEANALYSIS本案位于無錫市區(qū)中心，距離無錫站僅4.6km，交通優(yōu)勢明顯，區(qū)域優(yōu)勢，潛力巨大重要區(qū)域（惠山站無錫站4.6281534北塘片區(qū)崇安片區(qū)SITE無錫東站無錫站SITE無錫東站青石路站（在建）青石路站梁溪區(qū)（在建）QINGSHILU步行約29minSHENGAN步行約25min無錫南站162321無錫南站南長片區(qū)惠山站14.0本案位于無錫市中心城區(qū)梁溪區(qū)，吸引地緣性改善客戶；本案位于梁溪區(qū)北塘片區(qū)，吸引首置新中產(chǎn)。項目解讀

周邊配套分析

SUPPORTINGANALYSIS

AROUND

THEBASE配套類型運河高中，山明中學(xué)，山北中學(xué)，運河實驗中學(xué)(惠華校區(qū))，(惠河路)，無錫市吳橋?qū)嶒炐W(xué)教育配套無錫市吳橋?qū)嶒炐W(xué)山北市場，華潤商業(yè)配套

萬家(新惠路店)，卜蜂蓮花(惠山店)會龍橋站青石路站1KMSITE山北市場地鐵3號線山北站（在建）盛岸站（在建）；地鐵4卜蜂蓮花山北中學(xué)運河高中華潤萬家運河中學(xué)（惠華校區(qū)）惠華橋站二泉公園僑誼幼兒園（規(guī)劃）交通配套

號線青石站（在建），公交會龍山北站（在建）橋站、惠華橋站、惠峰路橋站山明中學(xué)惠峰路站盛岸市場二泉公園、紅光游園、運河公園、休閑配套盛岸站紅光游園惠山國家森林公園無錫外國語學(xué)校惠山國家森林公園運河公園醫(yī)療配套無錫武警醫(yī)院無錫武警醫(yī)院本案毗鄰京杭運河，在高層視線范圍內(nèi)遠眺惠山國家森林公園，二泉公園、紅光游園、運河公園，景觀資源豐富，1.5KM內(nèi)商業(yè)配套齊全（山北市場，華潤萬家，卜蜂蓮花），配套資源豐富，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源資源配套屬于學(xué)區(qū)房。項目解讀

周邊現(xiàn)狀分析

STATUS

ANALYSIS

AROUND

THEBASE現(xiàn)狀住宅（待改造）現(xiàn)狀住宅（待改造）3526712現(xiàn)狀工業(yè)/廠4房7SITE6現(xiàn)狀住宅（待改造）綠地西水晶舍（在建）3東南側(cè)為主要未來人流來向，無錫市中心方向均沿新惠路進入北側(cè)與西側(cè)為未來規(guī)劃道路5

4地塊東面為在建小區(qū)，北側(cè)、南側(cè)為成熟小區(qū)，西側(cè)為待開發(fā)區(qū)域；周邊道路方面，東側(cè)為廣惠路、南側(cè)為新惠路，可連接城市道路通往無錫站、無錫南站、無錫東站、惠山站。項目解讀區(qū)位

現(xiàn)狀

配套

客群

產(chǎn)品項目位于無錫市中心城區(qū)梁溪區(qū)東側(cè)及南側(cè)道路現(xiàn)狀良好場地內(nèi)為凈地北側(cè)、西側(cè)道路未形成北鄰運河南見惠山公園學(xué)區(qū)房地緣改善首置青年大高景高北部片區(qū)地鐵房景觀房本項目定位為品質(zhì)剛需及首改社區(qū)我們的制勝點規(guī)劃致勝+產(chǎn)品致勝+體驗致勝+造型致勝有軸線有花園貨值、成本、品質(zhì)

做到人無我有各業(yè)態(tài)均衡考慮

大面寬小進深

后期改造少微創(chuàng)新網(wǎng)紅體驗區(qū)精工多快好省

低成本01項目解讀SITE

PROJECT02規(guī)劃致勝Planningideas03產(chǎn)品致勝Productideas04體驗致勝Experienceideas05造型致勝Facade

ideas06項目總結(jié)Project

summary規(guī)劃設(shè)計

項目設(shè)計條件

PROJECT

DESIGNINFORMATION·項目設(shè)計條件·用地性質(zhì)：用地面積：可建面積：容積率：>1.0且≦2.2綠地率：3建筑密度：≤22%建筑高度:4層≤H≤60米機動車出入設(shè)置于西南西北側(cè)規(guī)劃產(chǎn)品業(yè)態(tài)比公共配套要1.物業(yè)管理積7‰2.養(yǎng)老用房㎡3.文化活動210㎡4.公廁面積5.商業(yè)建筑用地紅線建筑退界范圍禁止機動車出入口控制線規(guī)劃設(shè)計

過程方案

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE8棟高層8棟高層有花園無軸線有軸線無花園8棟高層有花園有軸線8棟高層有花園有軸線規(guī)劃目標(biāo)：1.需要軸線、花園2.土地利用最大化，減少三角形用地浪費3.售樓處位置優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計

底層邏輯一：密度越大、貨值越大項目限制條件：高度限制60M，密度限制22%用地面積建筑密度可建設(shè)基底面積容積率計容面積42136.522%9270.032.292700.3住宅配套商業(yè)建筑面積（㎡）層數(shù)（F）基底面積（㎡）30060021配電房466.25466.25社區(qū)管理用房物業(yè)用房230.41230.40494.12(位于高層首層）養(yǎng)老活動用房門衛(wèi)370202118520消防控制室垃圾站6060(位于高層首層）0601-合計2300.771261.65結(jié)論：經(jīng)過分析計算配套占地面積為1261.65㎡規(guī)劃設(shè)計

底層邏輯一：密度越大、貨值越大單元基底面積（㎡）總建筑面積（㎡）總基底面積（㎡）20F高層T4棟數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積（㎡）4567400400400400440440440440320004000048000560001760220026403080110+90+90+110洋房建筑面積=總計容面積-高層建筑面積-配套建筑面積洋房基底面積=可建設(shè)基底面積-高層基底面積-配套基底面積洋房單元數(shù)=洋房總基底面積/洋房單元基底面積總建筑面積

標(biāo)準(zhǔn)層面積

洋房總占地面積

洋房單元/占地洋房平均層洋房洋房洋房單元數(shù)（個）（㎡）（㎡）（㎡）6248.385808.385368.384928.38面積（㎡）數(shù)（F）10.8110.379.24方式一（4棟高層）方式二58399.5350399.5342399.5334399.532703122027031218.0017.0015.00（5棟高層）135+135方式三(6棟高層）方式四2703122703128.49（7棟高層）結(jié)論：滿足建筑密度的前提下，經(jīng)計算高層分別為4棟、5棟、6棟、7棟洋房平均層數(shù)≤11F規(guī)劃設(shè)計

方向比選

DIRECTION

THANCHOOSEOP1

4棟高層

樓棟南偏西30度OP2

5棟高層

樓棟南偏西30度OP1洋房總量產(chǎn)品力內(nèi)部花園景觀資源理論貨值戶型朝向總得分OP2洋房總量4113444343產(chǎn)品力內(nèi)部花園景觀資源理論貨值戶型朝向總得分215220特點：特點：貨值最大，貨值較大，產(chǎn)品品質(zhì)最低，建筑密度較緊張，樓棟朝向次優(yōu)。產(chǎn)品品質(zhì)佳，樓棟朝向次優(yōu)。樓棟正南北向樓棟正南北向OP4

7棟高層OP3

6棟高層OP3OP4洋房總量產(chǎn)品力33洋房總量產(chǎn)品力14內(nèi)部花園景觀資源理論貨值戶型朝向總得分3424內(nèi)部花園景觀資源理論貨值戶型朝向總得分43131916特點：特點：貨值較高，貨值最小，產(chǎn)品品質(zhì)較好，樓棟朝向最佳。產(chǎn)品品質(zhì)較好，樓棟朝向次優(yōu)。規(guī)劃設(shè)計

高層布局推導(dǎo)

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE·高層置于北側(cè)·1、場地利用充分：高層建筑間距大，布置在北側(cè)可減小場地整體建筑間距。2、日照因素：高層建筑布置在北側(cè)對洋房沒有日照影響。3、景觀因素：與北側(cè)河流之間相隔有規(guī)劃道路，洋房不好利用北側(cè)水景；把東側(cè)綠地和南側(cè)綠地留給洋房。4、城市展示面：沿東側(cè)主干道呈現(xiàn)南低北高城市展示面。規(guī)劃設(shè)計

高層布局推導(dǎo)

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE方案一:南北向布局方案二:南偏西30°布局39.4m39.4m39.4m39.4m39.4m39.4m北側(cè)可布置6棟高層，面寬限定39.4M。北側(cè)可布置5棟高層，單元面寬限定42.4M?？刹季?.5+3+3+3.5南廳戶型可布局3+3+3+3南廳/角廳戶型或者3+3+3+2偏廳戶型3333.53.5233333339.4M36.4M42.4M規(guī)劃設(shè)計

判斷一-高層布局推導(dǎo)

L

AYOUT

DERIVATION

OFHIGH-RISEBUILDINGS打造南廳

全線景觀

盡收眼底125115偏廳視線分析角廳視線分析南廳視線分析角廳/偏廳10F以上可觀運河景，但10F以下景觀有限南廳戶型遠眺惠山，內(nèi)賞花園以內(nèi)部景觀作為環(huán)境氛圍，提升所有樓層銷售價值，增加項目安全系數(shù)規(guī)劃設(shè)計

判斷二-洋房選型推導(dǎo)

FOREIGNHOUSEWIDEDERIVATION洋房四面寬——提升產(chǎn)品競爭力周邊樓盤130-135面積段洋房產(chǎn)品多為四面寬產(chǎn)品恒大悅瓏灣134洋房富力山136洋房融創(chuàng)大塘御園143洋房3洋房產(chǎn)品目標(biāo)：人無我有、人有我優(yōu)規(guī)劃設(shè)計

判斷二-洋房選型推導(dǎo)

FOREIGNHOUSEWIDEDERIVATION選型洋房四面寬四面寬產(chǎn)品三面寬產(chǎn)品1、場地特征：場地整體呈扁長形，大面寬，小進深。2、強排結(jié)論：四面寬產(chǎn)品和三面寬都只可強排兩排，密度限定，三面寬產(chǎn)品無法用足用地寬度，無法地塊資源結(jié)論1：為提升產(chǎn)品競爭力，洋房采用四面寬產(chǎn)品，結(jié)論2：將土地利用最大化，1F2F做躍層產(chǎn)品。(做廳挑空)規(guī)劃設(shè)計

判斷三-售樓處落位分析

SALESOFFICELOCATION

ANALYSIS售樓處需要良好的展示界面，打造高大上的品質(zhì)定位，需綜合考慮個因素選定其位置123SITE4影響售樓處布局的因素：1、人流來向2、周邊環(huán)境-基地東南側(cè)多為成熟小區(qū)，西側(cè)多為待開發(fā)區(qū)域。3、后期施工影響：土方車行車影響4、地庫影響5、周邊道路是否形成規(guī)劃設(shè)計

判斷三-售樓處落位分析

SALESOFFICELOCATION

ANALYSIS現(xiàn)狀住宅（待改造）現(xiàn)狀住宅（待改造）12現(xiàn)狀工業(yè)/廠房34現(xiàn)狀住宅（待改造）綠地西水晶舍（在建）河流人流來向土方車流線綠地3號位置4號位置1號位置2號位置優(yōu)勢：優(yōu)勢：優(yōu)勢：優(yōu)勢：1、位于主要人流方向2、位置正，方便組織小區(qū)流線

2、與東南側(cè)成熟小區(qū)較近3、后期施工影響較小

3、后期施工影響最小1、位于主要人流方向1、景觀資源較為豐富2、位置較為安靜劣勢：1、位于主要人流方向2、南側(cè)為綠地，近人景觀較好劣勢：1、主要人流來自南側(cè)道路2、影響高層住宅布置1、后期施工影響較大2、影響高層住宅布置結(jié)

論1、高層產(chǎn)品采用南廳布局，觀惠山公園2、洋房產(chǎn)品采用南向四面寬——人有我優(yōu)底層躍層送廳挑空和地下室——人無我有，提高貨值3、售樓處位于地塊東南角——避開地庫資源最優(yōu)化

展示面最強規(guī)劃設(shè)計

方案對比

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE方案一:南北向布局方案二:南偏西30°布局?

價值最大化?

洋房總量：43582?

正南北朝向?

高層端戶常規(guī)戶型?

售樓處單獨設(shè)置

利于施工貨值值最大化洋房總量：49742南偏西30°高層端戶3.5面寬售樓處與小區(qū)入口相結(jié)合?????規(guī)劃設(shè)計

方案一總圖

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE方案一：6棟20F(110+95+95+110)高層,其余16個6-11F.（120+120)(135+135)洋房單元優(yōu)點：1.全正南北向布局2.多組團大花園3.售樓處獨立設(shè)置4.均好性好規(guī)劃設(shè)計

方案一指標(biāo)

PROGRAMME

1INDICATORS方案一綜合技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計條件地下總建筑面積非人防部分3042620576㎡㎡項目設(shè)計數(shù)值

單位備注含非機動車庫無錫市按總建筑面積的8%用地面積總建筑面積42136.50

㎡4層≤限高≤60米其中人防部分容積率9850㎡修建1.0-2.2123126.6㎡41.0-2.22.20地上計容建筑面積住宅建筑面積高層20F92700.30

㎡建筑基底面積建筑密度綠地率9008㎡9039246810㎡㎡≤22%

21.38%≥35%

35.00%799≤22%≥35%其中洋房6F-住宅戶數(shù)戶輛43582㎡11F住宅按不小于1車位/100㎡建筑面積配置，配套設(shè)施按不小于0.6車位/100㎡建筑面積配置商業(yè)面積配套建筑面積6006001708.76㎡㎡機動車停車位911物業(yè)服務(wù)492.51160㎡

地上地下總建筑面積0.4%地上車位不超過住宅總套數(shù)用房地上停車位地下停車位66輛輛輛輛的10%養(yǎng)老服務(wù)用房居家養(yǎng)老用房一處，建筑面160210㎡845593253積不小于160㎡其中非人防車文化活動室文化活動用房一處，建筑面按36㎡/個預(yù)估21024060位其中積不小于210㎡其中人防車位按39㎡/個預(yù)估住宅按不小于1車位/1戶配社區(qū)用房

240㎡㎡每百戶不少于30㎡不少于60㎡，沿道路設(shè)置并公廁60非機動車停車位850輛

置，配套設(shè)施按不小于3車位/100㎡建筑面積配置對外開放其中消防控制室6020㎡㎡門衛(wèi)地上建筑面積每5萬平，估算配電房數(shù)量1個，單個面積是18*10m,1個開關(guān)站（面積8.5*12.5）帶最多2個配電房配電房466.25㎡規(guī)劃設(shè)計

方案一總圖

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITELANDSCAPE

LINE北向用足基地面寬，產(chǎn)品南觀惠山規(guī)劃設(shè)計

方案一總圖

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITEPLAZAGARDEN洋房順勢而為，打造組團園林規(guī)劃設(shè)計

方案一總圖

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITESALESOFFICEMAIN

ENTRANCE結(jié)合出入口，打造標(biāo)準(zhǔn)足球場級中央景觀悠然見山順勢而為前隱后尊規(guī)劃設(shè)計

視野分析

VIEW

ANALYSIS戶戶視野開闊，坐擁山川河景近處河景3面寬高層—20層110+95遠處山景惠山規(guī)劃設(shè)計

視野分析

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE高品質(zhì)景觀軸線戶戶視野開闊組團花園景觀大軸規(guī)劃設(shè)計

交通流線分析

TRAFFIC

FLOW

ANALYSIS歸家動線+人車分流+層級入戶地庫出入口車行入口人行入口徑院開徑逶迤，竹木遙飛疊雉庭堂臨濠蜿蜒，柴荊橫引長虹鄰雖近俗，門掩無譁規(guī)劃設(shè)計

體驗提升-歸家流線

EXPERIENCEASCENSION規(guī)劃設(shè)計

體驗提升-歸家流線

EXPERIENCEASCENSION規(guī)劃設(shè)計

產(chǎn)品落位

CURRENT

SITUATION

AROUND

SIT劃設(shè)計

產(chǎn)品價值分析

VALUE

ANALYSIS價值提升滿足剛需基礎(chǔ)上進一步提升價值地下室贈送底層架空花園贈送高層底層架空洋房底躍+花園+地下室規(guī)劃設(shè)計

產(chǎn)品價值分析

VALUE

ANALYSIS洋房價值提升滿足剛需基礎(chǔ)上進一步提升價值底躍+花園+地下室2F1F洋房底躍下沉庭院1F-1F2F規(guī)劃設(shè)計

配套落位

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE物業(yè)配套結(jié)合入口、示范區(qū)，打造便捷社區(qū)配套轉(zhuǎn)角配套1層配電站、開關(guān)站售樓處（后期改為經(jīng)營性配套）規(guī)劃設(shè)計

消防分析

FIREANALYSIS消防流線消防登高面規(guī)劃設(shè)計

日照分析

SUNSHINE

ANALYSIS?

依據(jù)《無錫日照分析統(tǒng)一技術(shù)措施》?

計算軟件：天正日照T20?

無錫市地理經(jīng)緯度：東經(jīng)120°18′，北緯31°35′。?

有效日照時間

：大寒日8:00-16:00。

時間計算精度：5分鐘。?

日照時間統(tǒng)計方式：累時間統(tǒng)計采用累計日照時間方法進行分析，但小于30分鐘的時間段不得累計。?

采樣點間距：1米。?

分析日照標(biāo)準(zhǔn)日：基地內(nèi)住宅大寒日2小時，基地外住宅大寒日3小時。?

分析結(jié)果：基地內(nèi)建筑及相鄰地塊建筑皆滿足無錫市的日照相關(guān)規(guī)定0＜h＜1小時4＜h＜5小時5＜h＜6小時6＜h＜7小時7＜h＜8小時1＜h＜2小時2＜h＜3小時3＜h＜4小時規(guī)劃設(shè)計

地庫平面圖

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE?

地下車庫建筑面積：31140㎡?

地下人防建筑面積：9850㎡?

地下車庫停車位：865輛?

地庫設(shè)計原則：避開示范區(qū)范?

單車位指標(biāo)：36平方米示范區(qū)范圍規(guī)劃設(shè)計

地庫平面圖

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE?

層高控制

|CHENGGAO

KONG

ZHI我們的建議選擇3.60M的地庫層高規(guī)劃設(shè)計

方案二總圖

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE方案二：5棟20F(113+95+95+113)，其余20個8-11F（125+125）（135+135）洋房單元南偏西30°省間距=L*0.9優(yōu)點：1.高層端戶113戶型

，3.5面寬產(chǎn)品，2.十字大軸線，3.多組團大花園規(guī)劃設(shè)計

方案二指標(biāo)

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE方案二綜合技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計條件地下總建筑面積3042620576㎡㎡項目設(shè)計數(shù)值

單位42136.50

㎡123126.61

㎡備注非人防部分含非機動車庫用地面積總建筑面積4層≤限高≤60米其中無錫市按總建筑面積的8%人防部分9850㎡修建容積率1.0-2.22.201.0-2.2地上計容建筑面積住宅建筑面積高層20F92700.30

㎡90391.54

㎡建筑基底面積建筑密度綠地率9191㎡≤22%

21.81%≥35%

35.00%768≤22%≥35%40650㎡其中洋房8F-49742㎡11F住宅戶數(shù)戶輛商業(yè)面積配套建筑面積6006001708.76㎡㎡住宅按不小于1車位/100㎡建筑面積配置，配套設(shè)施按不小于0.6車位/100㎡建筑面積配置機動車停車位911物業(yè)服務(wù)492.51160㎡

地上地下總建筑面積0.4%用房地上車位不超過住宅總套數(shù)地上停車位地下停車位66輛輛輛輛養(yǎng)老服務(wù)用房居家養(yǎng)老用房一處，建筑面的10%160210㎡積不小于160㎡845592253其中文化活動室文化活動用房一處，建筑面21024060㎡非人防車積不小于210㎡按36㎡/個預(yù)估其中位其中社區(qū)用房

230㎡㎡每百戶不少于30㎡人防車位按39㎡/個預(yù)估住宅按不小于1車位/1戶配輛

置，配套設(shè)施按不小于3車位/100㎡建筑面積配置不少于60㎡，沿道路設(shè)置并公廁60對外開放其中非機動車停車位819消防控制室6020㎡㎡門衛(wèi)地上建筑面積每5萬平，估算配電房數(shù)量1個，單個面積是18*10m,1個開關(guān)站（面積8.5*12.5）帶最多2個配電房配電房466.25㎡規(guī)劃設(shè)計

交通流線分析

TRAFFIC

FLOW

ANALYSIS人行流線車行入口人行入口規(guī)劃設(shè)計

綠化分析

GREENINGANALYSIS高品質(zhì)景觀軸線戶戶視野開闊花園洋房景觀綠軸花園組團景觀十字軸規(guī)劃設(shè)計

視野分析

VIEW

ANALYSIS戶戶視野開闊，坐擁山川河景北瞰運河3.5面寬高層—20層95南觀惠山惠山規(guī)劃設(shè)計

價值分析

VALUE

ANALYSIS價值提升滿足剛需基礎(chǔ)上進一步提升價值地下室贈送底層架空花園贈送高層底層架空洋房底躍+花園+地下室規(guī)劃設(shè)計

消防分析

FIREANALYSIS消防流線消防登高場地規(guī)劃設(shè)計

日照分析

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE?

依據(jù)《無錫日照分析統(tǒng)一技術(shù)措施》?

計算軟件：天正日照T20?

無錫市地理經(jīng)緯度：東經(jīng)120°18′，北緯31°35′。?

有效日照時間

：大寒日8:00-16:00。

時間計算精度：5分鐘。?

日照時間統(tǒng)計方式：累時間統(tǒng)計采用累計日照時間方法進行分析，但小于30分鐘的時間段不得累計。?

采樣點間距：1米。?

分析日照標(biāo)準(zhǔn)日：基地內(nèi)住宅大寒日2小時，基地外住宅大寒日3小時。?

分析結(jié)果：基地內(nèi)建筑及相鄰地塊建筑皆滿足無錫市的日照相關(guān)規(guī)定0＜h＜1小時4＜h＜5小時5＜h＜6小時6＜h＜7小時7＜h＜8小時1＜h＜2小時2＜h＜3小時3＜h＜4小時規(guī)劃設(shè)計

地庫平面圖

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE?

地下車庫建筑面積：31140㎡?

地下人防建筑面積：9850㎡?

地下車庫停車位：865輛規(guī)劃設(shè)計

方案對比

SCHEME

COMPARISON方案一:南北向布局方案二:南偏西30°布局全正南北向布局多組團大花園十字大軸線多組團大花園售樓處獨立設(shè)置規(guī)劃設(shè)計

方案對比

SCHEME

COMPARISON方案一:南北向布局方案二:南偏西30°布局?

價值最大化，組團園林?

洋房總量：43582㎡?

正南北朝向?

高層端戶常規(guī)戶型?

售樓處單獨設(shè)置

利于施工貨值值最大化，十字軸線洋房總量：49742㎡南偏西30°?????高層端戶3.5面寬售樓處與小區(qū)入口相結(jié)合01項目解讀SITE

PROJECT02規(guī)劃致勝Planningideas03產(chǎn)品致勝Productideas04體驗致勝Experienceideas05造型致勝Facade

ideas06項目總結(jié)Project

summary產(chǎn)品設(shè)計

周邊競品

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE科技城鴻地雍山府SITE錦熙府綠地西水晶舍恒大悅瓏府產(chǎn)品設(shè)計

周邊競品

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE洋房鴻地雍山府戶型面積：125㎡，3房2廳2衛(wèi)恒大悅瓏府戶型面積：117㎡，3房2廳2衛(wèi)恒大悅瓏府戶型面積：128.48㎡，3房2廳2衛(wèi)鴻地雍山府戶型面積：147㎡，4房2廳2衛(wèi)融創(chuàng)大塘御園戶型面積：129㎡，4房2廳2衛(wèi)融創(chuàng)大塘御園戶型面積：143㎡，4房2廳3衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)計

周邊競品

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE高層綠地西水晶舍戶型面積：106㎡，3房2廳2衛(wèi)錦熙府恒大悅瓏灣戶型面積：102㎡，3房2廳1衛(wèi)戶型面積：94㎡，3房2廳1衛(wèi)綠地西水晶舍戶型面積：138㎡，4房2廳2衛(wèi)融創(chuàng)大塘御園戶型面積：125㎡，4房2廳2衛(wèi)科技城戶型面積：135㎡，4房2廳4衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)計

競品特點總結(jié)

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE周邊競品總結(jié)缺乏品質(zhì)感缺乏靈活性無情景空間策

略最大化南向面寬，提高附加值贈送，控制產(chǎn)品總價，差異化面積段塑造情景空間，格局方正通透，空間靈活多變，打造高品質(zhì)居住體驗產(chǎn)品設(shè)計

用戶需求

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE首置|剛改(95/110高層)客戶核心訴求是什么？改善(135洋房）客戶基本需求及定制需求是什么？首置|剛改(95/110高層)改善(135洋房)核心訴求基本訴求/定制需求◆有玄關(guān)空間并設(shè)有玄關(guān)柜◆良好的餐廚互動關(guān)系◆明亮的餐客廳◆更有儀式感的入戶空間◆可變的靈動空間◆寬景客廳◆有玄關(guān)空間并設(shè)有玄關(guān)柜◆良好的餐廚互動關(guān)系◆舒適的陽臺空間◆多功能的復(fù)合客廳◆開敞陽臺空間◆套內(nèi)收納空間我們的策略全面超越周邊現(xiàn)有樓盤產(chǎn)品價值的三大策策略1：極致面寬資源—4面寬洋房VS3面寬高層策略2：面積贈送附加值——底層疊拼贈送多策略3：創(chuàng)新點優(yōu)化設(shè)計——橫廳布局，開敞陽臺產(chǎn)品設(shè)計

戶型策略

PRODUCTSSTRATEGY高附加值空間打造陽臺飄窗挑空陽臺進深小于2.5米，套內(nèi)陽臺進深小于2.5米部分的底板水平投影面積總和與套內(nèi)水平投影面積的比值小于12%的，計算1/2面積飄窗出挑平均進深小于等于0.9米，且窗臺與室內(nèi)地面的高差大于等于0.45米的，不計算建筑面積當(dāng)戶型設(shè)計（如躍層住宅）有特殊需要時，住宅中的公共部分如起居室、餐廳可適當(dāng)調(diào)整層高，形成戶內(nèi)挑空空間，按一層計算建筑面積，但該部分面積不得超過該戶型建筑面積的10%≤0.9M≤10%≤12%盡可能做足陽臺增加飄窗個數(shù)盡可能做足挑空后期改造產(chǎn)品設(shè)計

競品比較

COMPARISON

OFCOMPETING

PRODUCTS本案高層中間戶綠地西水晶舍高層中間戶PK陽臺更寬敞戶型面積：95㎡，3房2廳1衛(wèi)戶型面積：106㎡，3房2廳2衛(wèi)1.

三房設(shè)計，滿足基本功能需求2.

獨立玄關(guān)入戶3.

餐廚空間舒適，提升居家體驗4.

衛(wèi)生間干濕分離1.

三房設(shè)計，滿足基本功能需求2.

玄關(guān)不夠獨立3.

餐廚關(guān)系體驗較差4.

衛(wèi)生間無干濕分離5.

功能接近少10㎡，控制產(chǎn)品總價6.

開敞陽臺設(shè)置，滿足業(yè)主更多需求產(chǎn)品設(shè)計

競品比較

COMPARISON

OFCOMPETING

PRODUCTS本案高層端戶綠地西水晶舍高層端戶PK主臥配置更高寬廳更舒適戶型面積：113㎡，3房2廳2衛(wèi)戶型面積：118㎡，3房2廳2衛(wèi)1.

三房設(shè)計，滿足基本功能需求2.

南向3.5面寬設(shè)置3.

4.9m寬廳，寬景陽臺1.

三房設(shè)計，滿足基本功能需求2.

單面寬陽臺，觀景感受不足3.

主臥套房主衛(wèi)衣帽間配置較差4.

星級主臥套房空間+衣帽間+主衛(wèi)配置高5.

開敞陽臺設(shè)置，滿足業(yè)主更多需求產(chǎn)品設(shè)計

競品比較

COMPARISON

OFCOMPETING

PRODUCTS本案洋房融創(chuàng)大塘御園洋房PK南北更通透戶型面積：135㎡，4房2廳2衛(wèi)戶型面積：143㎡，4房2廳3衛(wèi)1.

獨立玄關(guān)入戶1.

無入戶玄關(guān)2.

客餐廳南北通透2.

客餐廳南北不通透3.

公衛(wèi)干濕分離4.

功能接近少8㎡,控制產(chǎn)品總價3.

公衛(wèi)無干濕分離產(chǎn)品設(shè)計

戶型展示

CHOUSETPESHOW洋房

T2-三面寬-1254房2廳2衛(wèi)建筑面積：125㎡1.

獨立玄關(guān)，獨立儲藏空間2.

U型高效廚房3.

寬廳寬陽臺4.

主臥套房空間+衣帽間+主衛(wèi)6.9米產(chǎn)品設(shè)計

戶型展示

CHOUSETPESHOW洋房

T2—135方案一4房2廳2衛(wèi)建筑面積：135㎡1.

獨立玄關(guān)2.

可變空間3.

4面寬朝南，寬廳寬陽臺4.

豪華主臥套房空間+衣帽間+主衛(wèi)可變7.2米產(chǎn)品設(shè)計

戶型展示

CHOUSETPESHOW洋房

T2—135方案二4房2廳2衛(wèi)建筑面積：135㎡1.

獨立玄關(guān)2.

南北通透3.

4面寬朝南，寬廳寬陽臺4.

星級主臥套房空間+獨立衣帽間+主衛(wèi)四件套6.9米產(chǎn)品設(shè)計

戶型展示

CHOUSETPESHOW高層

T4—

95中間戶3房2廳1衛(wèi)建筑面積：95㎡1.

獨立玄關(guān)2.

U型高效廚房3.

3面寬朝南，寬陽臺5.7米產(chǎn)品設(shè)計

戶型展示

CHOUSETPESHOW高層

T4—110端戶

方案一三面寬-1103房2廳2衛(wèi)建筑面積：110㎡1.

獨立玄關(guān)2.

U型高效廚房3.

3面寬朝南，寬陽臺4.

主臥套房空間+衣帽間+主衛(wèi)5.9米產(chǎn)品設(shè)計

戶型展示

CHOUSETPESHOW高層

T4—113端戶

方案二3.5面寬-1133+1房2廳2衛(wèi)建筑面積：113㎡1.

獨立玄關(guān)2.

U型高效廚房3.

3.5面寬朝南，寬廳寬陽臺4.

主臥套房空間+衣帽間+主衛(wèi)5.1米產(chǎn)品設(shè)計

戶型展示

CHOUSETPESHOW洋房T2-135底躍產(chǎn)品3+1房2廳2衛(wèi)建筑面積：135㎡1.

獨立玄關(guān)2.

4面寬朝南，寬廳寬陽臺3.

星級主臥套房空間+衣帽間+主衛(wèi)配置高7.2米產(chǎn)品設(shè)計

戶型展示

CHOUSETPESHOW洋房T2-135底躍產(chǎn)品1531401401535+2+34+2+3底躍一層平面產(chǎn)品設(shè)計

戶型展示

CHOUSETPESHOW洋房T2-135底躍產(chǎn)品153140140153挑空贈送底躍二層平面產(chǎn)品設(shè)計

戶型展示

CHOUSETPESHOW高層T4-110+95+95+110戶型套內(nèi)面積

陽臺投影面積

套內(nèi)+陽臺投影面積

套內(nèi)建筑面積

套型建筑面積

標(biāo)準(zhǔn)層面積

得房率

陽臺占比三房兩廳兩衛(wèi)

78.45三房兩廳一衛(wèi)

68.18三房兩廳一衛(wèi)

68.18三房兩廳兩衛(wèi)

78.4510.69.169.1610.689.0577.3477.3489.0583.7572.7672.7683.75109.1294.8194.81109.1211.90%11.84%11.84%11.90%407.86

76.75%產(chǎn)品設(shè)計

戶型展示

CHOUSETPESHOW高層T4-113+95+95+113戶型套內(nèi)面積

陽臺投影面積

套內(nèi)+陽臺投影面積

套內(nèi)建筑面積

套型建筑面積

標(biāo)準(zhǔn)層面積

得房率

陽臺占比三房兩廳兩衛(wèi)

82.03三房兩廳一衛(wèi)

68.26三房兩廳一衛(wèi)

68.26三房兩廳兩衛(wèi)

82.0310.69.169.1610.692.6377.4277.4292.6387.3372.8472.8487.33113.2894.4894.48113.2811.44%11.83%11.83%11.44%415.52

77.09%產(chǎn)品設(shè)計

戶型展示

CHOUSETPESHOW洋房T2-125+125戶型四房兩廳兩衛(wèi)

103.05

11.88四房兩廳兩衛(wèi)

103.05

11.88套內(nèi)面積

陽臺投影面積

套內(nèi)+陽臺投影面積

套內(nèi)建筑面積

套型建筑面積

標(biāo)準(zhǔn)層面積

得房率

陽臺占比124.25124.25114.93114.93108.99108.9910.34%10.34%248.5

87.72%產(chǎn)品設(shè)計

戶型展示

CHOUSETPESHOW洋房T2-135+135方案一戶型套內(nèi)面積

陽臺投影面積

套內(nèi)+陽臺投影面積

套內(nèi)建筑面積

套型建筑面積

標(biāo)準(zhǔn)層面積

得房率

陽臺占比3+1房兩廳兩衛(wèi)

104.83+1房兩廳兩衛(wèi)

104.81212116.8116.8110.80110.80134.08134.0810.27%10.27%268.15

82.64%產(chǎn)品設(shè)計

戶型展示

CHOUSETPESHOW洋房T2-135+135方案二戶型套內(nèi)面積

陽臺投影面積

套內(nèi)+陽臺投影面積

套內(nèi)建筑面積

套型建筑面積

標(biāo)準(zhǔn)層面積

得房率

陽臺占比四房兩廳兩衛(wèi)

105.63

12.68四房兩廳兩衛(wèi)

105.63

12.68118.31118.31111.97111.97134.27134.2710.72%10.72%268.53

83.39%01項目解讀SITE

PROJECT02規(guī)劃致勝Planning

ideas03產(chǎn)品致勝Productideas04體驗致勝Experience

ideas05造型致勝Facadeideas06項目總結(jié)Project

summary首開區(qū)設(shè)計

售樓處落位分析

SALESOFFICELOCATION

ANALYSIS現(xiàn)狀住宅（待改造）現(xiàn)狀住宅（待改造）1456123216453234現(xiàn)狀住宅（待改造）綠地西水晶舍（在建）河流人流來向土方車流線綠地3號位置4號位置1號位置2號位置優(yōu)勢：1、位于主要人流方向2、位置正，方便組織小區(qū)流線

2、與東南側(cè)成熟小區(qū)較近3、后期施工影響較小

3、后期施工影響最小優(yōu)勢：1、位于主要人流方向優(yōu)勢：優(yōu)勢：1、景觀資源較為豐富2、位置較為安靜劣勢：1、位于主要人流方向2、南側(cè)為綠地，近人景觀較好劣勢：1、主要人流來自南側(cè)道路2、影響高層住宅布置1、后期施工影響較大2、影響高層住宅布置首開區(qū)設(shè)計

售樓處落位分析

SALESOFFICELOCATION

ANALYSIS1.交通便捷示范區(qū)位于城市干道新惠路，為人流來源主要方向2.結(jié)合基地綠化帶新惠路與廣惠路交匯處有寬闊的城市綠化帶，設(shè)置示范區(qū)能夠充分利用基地3.施工便利示范區(qū)可獨立開發(fā)，前期作為售樓中心，不影響其他

區(qū)

域

施工，后期作為配套使用。主要人流方向首開區(qū)設(shè)計

流線分析

STREAMLINE

ANALYSIS6512411景觀人（車）行口入口門樓233轉(zhuǎn)折平臺內(nèi)庭水院銷售中心456樣板房首開區(qū)設(shè)計

流線分析

STREAMLINE

ANALYSIS一境

洞天之境簡潔大方面的入口，以豎向線條為主要的構(gòu)成元素。進入展示區(qū)之后就別有洞天，入口不僅局限于連通內(nèi)外空間，更賦予空間層次感。首開區(qū)設(shè)計

流線分析

STREAMLINE

ANALYSIS二境

石徑聽泉平靜的水面，輔以石材。走過曲徑，細細聽取水波的呢喃，讓來訪者能夠沉浸在片刻的安寧之中。首開區(qū)設(shè)計

流線分析

STREAMLINE

ANALYSIS三境

空靈之境簡潔大方的體塊，使得建筑以一種大氣的姿態(tài)自然地融入了整體空間之中。它就安靜地站在那里，靜悄悄的，進入其中就好像遁入了空靈之中。首開區(qū)設(shè)計

流線分析

STREAMLINE

ANALYSIS四境

幽篁回廊小徑有幽篁，兩側(cè)的竹子不僅僅是景觀，利用竹子間隙形成的天然“漏景”更加賦予了空間更多的層次。首開區(qū)設(shè)計

流線分析

STREAMLINE

ANALYSIS五境

悠然軒一處小亭子，消減了四周的圍合，為客戶提供了休憩地點的同時打破了空間的隔閡，營造出，在郁郁蔥蔥之中悠然自得的場所。首開區(qū)設(shè)計

轉(zhuǎn)折平臺

TURNING

PL

ATFORM首開區(qū)設(shè)計

內(nèi)庭水院

THEIMPERIAL

HOUSEHOLD

WATER

COURT

YARD首開區(qū)設(shè)計

銷售中心

SALESCENTER01項目解讀SITE

PROJECT02規(guī)劃致勝Planningideas03產(chǎn)品致勝Productideas04體驗致勝Experienceideas05造型致勝Facade

ideas06項目總結(jié)Project

summary造型選型

簡約新亞洲

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE造型選型

簡約新亞洲

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE造型選型

簡約新亞洲

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE造型選型

簡約新亞洲

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE造型選型

簡約新亞洲

CURRENT

SITUATION

AROUND

SITE造型選型

現(xiàn)代典雅

MODERN

AND

ELEGANT造型選型

現(xiàn)代典雅

MODERN

AND

ELEGANT造型選型

現(xiàn)代典雅

MODERN

AND

ELEGANT造型選型

現(xiàn)代典雅

MODERN

AND

ELEGANT造型選型

現(xiàn)代典雅

MODERN

AND

ELEGANT瑞安時代柏悅景園造型選型

現(xiàn)代典雅

MODERN

AND

ELEGANT造型選型

現(xiàn)代典雅

MODERN

AND

ELEGANT成本控制

立面成本控制

FACADE

COSTCONTROL?

住宅立面選材

|ZHU

ZHAILIMIANXUAN

CAI我們建議：高層產(chǎn)品基座采用石材，其余采用真石漆洋房產(chǎn)品基座采用石材，上部采用真石漆01項目解讀SITE

PROJECT02規(guī)劃致勝Planningideas03產(chǎn)品致勝ProductideasSTEP604體驗致勝