龍湖地產(chǎn)設(shè)計產(chǎn)品手冊

2.1期產(chǎn)品設(shè)計任務(wù)書

一、項目地塊基本特性概述

規(guī)模尺寸：占地約130畝。南臨中心公園、東西景觀大道，北面和東面相接項目

整體環(huán)路，西側(cè)緊臨中心景觀大道。地塊展現(xiàn)大體規(guī)則四方形；

區(qū)位：地塊位于龍湖春天坐落在風景秀麗的龍子湖水利風景區(qū)，雄踞蚌埠大學(xué)城

關(guān)鍵區(qū)域，與京滬高速鐵路蚌埠中心站僅隔800米，西行1公里即可抵達龍子湖。

由于開發(fā)時間不長，目前配套設(shè)施不太完善。但就未來大城區(qū)范圍而言，將成為

未來口勺中心區(qū)，具突出的區(qū)位價值；

環(huán)境：市政府早已將新城區(qū)列為科教文衛(wèi)的重點發(fā)展區(qū)和崇高住宅區(qū)，位于新城

區(qū)大學(xué)城的本案，居住環(huán)境自然十分理想。伴隨周圍多種現(xiàn)代大學(xué)時陸續(xù)完善和

學(xué)生日勺搬入，地塊區(qū)域的居住生活環(huán)境在很快日勺未來會有更大日勺提高；

交通：本案交通便利，四至道路骨架基本形成，公交線路122、117、115和小中

巴己直通市中心。出行較為以便，預(yù)期伴隨大學(xué)園業(yè)主入住，交通將更為完善和

便捷。

生活配套：地塊處在新城區(qū)，周圍的生活配套較為缺乏，僅有的生活配套設(shè)施分

布散亂，規(guī)劃水平與層次比較滯后，故項目周圍的生活配套的成熟度會是一種喜

憂參半的大問題.

規(guī)劃指標：

綜合凈容積率W1.2

建筑密度W25%

綠地率：40%

多層住宅建筑面積：35000平米8棟

花園洋房建筑建筑面積：13000平米8棟

別墅建筑面積：16000平米45棟

小高層建筑面積：44000平米5棟

注:不含預(yù)留用地和未征地塊.

2.1期擬開發(fā)設(shè)想

（1）地塊規(guī)模

2.1期為2期啟動項目，沿項目東北側(cè)呈條狀,西接中心景觀大道東至環(huán)狀路.

（2）規(guī)劃指標

多層住宅建筑面積：12023平米4棟

小高層建筑面積:27000平米3棟

二、總體規(guī)劃設(shè)想

1、規(guī)劃布局基本原則

（1）與都市規(guī)劃體系合理銜接；

（2）在保證較低成本的狀況下將規(guī)劃做得很好；

（3）分期中分組團開發(fā)方略;

（4）盡量合理運用地塊固有日勺景觀生態(tài)及文化元素。

（5）將合理組織景觀視線通廊；

（6）重視小區(qū)輪廓線的節(jié)奏與韻律設(shè)計；

（7）重視小區(qū)規(guī)劃布局H勺層次感與梯度感設(shè)計，到達友好統(tǒng)一。

2.建筑風格設(shè)想

?、以現(xiàn)代風格為主。

?、高檔住宅建筑可采用某些歐陸的風格元素；

3、建筑外立面設(shè)計：

外立面應(yīng)以“厚重、沉穩(wěn)”為設(shè)計理念，體現(xiàn)本項目的J“健康、生

態(tài)、崇高、文化”主題。重視第五立面（屋頂）的設(shè)計，使其在功能和

景觀上成為當?shù)厝丈孜ㄒ恍?。強調(diào)色彩的變化，要生動，富有跳躍感，創(chuàng)

導(dǎo)時尚時尚。

單體設(shè)計提議“園中有盤、盤中有園”

多層單體樓盤提議設(shè)計成板式，局部呈錯齒狀。少部分多層單體（如

組團銜接處/對接處）讓組團景觀在實現(xiàn)上自然延伸進來，以弱化與組

團聯(lián)絡(luò)不夠緊密EJ感覺，但須注意的是:在與參與性、互動性景觀銜接

處，景觀過渡不可太濃厚，不要產(chǎn)生視覺阻斷性。

部分多層單體樓型提議重要設(shè)計點式形或可設(shè)計成短板式，同步將

部分單體錯開，使其形成圍合日勺空間。使組團景觀日勺持續(xù)性增強，同步

弱化人行走時建筑過密日勺壓抑感，深入提高整體均好性，同步考慮部分

g）餐廳要有自然采光、通風，與客廳分開，且防止餐廳與過道

的混合。

h）防止暗衛(wèi)、暗廚。

D提議客廳陽臺設(shè)計成空中花園。

J）如有也許，盡量設(shè)置一南向臥室陽臺，以便單獨曬晾衣物。

K）沿中心景觀，西側(cè)戶型可考慮轉(zhuǎn)角陽臺。

L）一層增長庭院，閣樓在一期4米的高度上增長60c§1。以利于

提高銷售單價。

戶型面積及比例：

戶型類型面積范圍（nO配比（%）平面布備注

局形式

2房2廳單衛(wèi)單/雙陽臺80-9010平層

2房2廳雙衛(wèi)單/雙陽臺90-1055平層

（小三房）2房2廳單衛(wèi)單95^11025平層

/雙陽臺+小書房

（中三房）3房2廳雙衛(wèi)110-12020T->z'

雙陽臺

（中三房）3房2廳單衛(wèi)105-11515平層設(shè)在東

雙陽臺+小書房單元

（大三房）3房2廳雙衛(wèi)120-13920平層

雙陽臺+儲備間

2房2廳單衛(wèi)單/雙陽臺55-755三錯層

2.1戶型面積和比例

戶型類型面積范圍（武）酉己比（%）平面布備注

局形式

2房2廳單衛(wèi)單/雙陽臺90-10010小高層

2房2廳雙衛(wèi)單/雙陽臺95-1055小局層

（小三房）2房2廳單衛(wèi)單105^11525小高層

/雙陽臺+小書房

（中三房）3房2廳雙衛(wèi)110-12520小高層

雙陽臺

（中三房）3房2廳單衛(wèi)110-12520小高層設(shè)在東

雙陽臺+小書房單元

（大三房）3房2廳雙衛(wèi)125-13915小高層設(shè)在東

雙陽臺+儲備間單元

.四、單元戶型設(shè)計細節(jié)提醒：

1.單元戶型基本設(shè)計規(guī)定

1.1層高：一般樓盤層高宜為2.8m,檔次較高時可為3.0m；若采用三錯層戶型

層高可為6Mo

1.2廚房、衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不不不小于2.2m；排水橫管下距樓地面日勺凈高不不

不小于1.9m且不應(yīng)影響門窗的啟動。

1.3起居廳開間不適宜不不小于3.4m（凈寬），深寬比不適宜不小于2：應(yīng)減少

開向起居廳的門洞，布置家俱的墻面直線長度不應(yīng)不不小于3m；無陽臺的起居

廳宜設(shè)計寬度不小于1.8m口勺低窗臺觀景凸窗。

1.4戶內(nèi)通向所有房間的走道凈寬不適宜不不小于1000MM；當走道長度不小于

2023MM時,應(yīng)對應(yīng)加寬至1lOOMMo

1.5戶內(nèi)樓梯寬度應(yīng)注意為凈寬；當一面臨空時，墻面到樓梯扶手最小寬度應(yīng)不

不不小于800MMo

1.6門寬不小于900MM的J儲備室門宜采用推拉或外開平開門以增長儲備空間。

2.玄關(guān)

玄關(guān)內(nèi)應(yīng)考慮衣帽鏡、柜日勺設(shè)置空間,凈寬宜21500MM。

3.廚房

3.1住宅廚房面積不應(yīng)不不小于5m2；單排布置設(shè)備的廚房凈寬不適宜不不小于

1.6m,雙排布置時凈寬不適宜不不小于2.2m。

3.2廚房應(yīng)設(shè)排煙道；廚房應(yīng)結(jié)合煙道設(shè)計管道。

4.衛(wèi)生間

4.1當兩戶衛(wèi)生間位于凹槽相對布置時，窗應(yīng)錯位布置防止通視；衛(wèi)生間窗宜采

用磨砂玻璃。

4.2衛(wèi)生間門應(yīng)在隱蔽處開設(shè)；直接開向起居廳的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)干濕潤室。

4.3應(yīng)考慮坐便器、洗臉盆等潔具上下水噪音對臥室的影響，不適宜沿臥室墻面

布置。

4.4衛(wèi)生間設(shè)施

4.41不適宜采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計；如條件限制必須采用時，衛(wèi)生間樓面應(yīng)為

抗?jié)B混凝土，給水管管材宜采用新型管材，水平溢流管應(yīng)接至排水立管。

4.42排水設(shè)計時嚴禁將給水管明設(shè)在浴缸底部；施工時要注意浴缸底部一定做

防水層。

4.43大戶型主衛(wèi)生間宜洗、浴分間設(shè)，潔具設(shè)施要與戶型檔次相匹配；應(yīng)設(shè)管

道井。

4.44暗廁應(yīng)設(shè)計通風道，其位置應(yīng)防止靠近給水管及設(shè)在門后。

4.45躍式住宅當頂層衛(wèi)生間設(shè)在下層臥室上方時不應(yīng)采用下排的排水方式。

4.46衛(wèi)生間、廚房地漏H勺排水管應(yīng)設(shè)存水彎；巨洗衣機排水處應(yīng)設(shè)防止溢流和

干涸專用地漏。

4.47衛(wèi)生間應(yīng)從門口向地漏找坡度；地漏應(yīng)設(shè)在室內(nèi)最低端。

4.48衛(wèi)生間構(gòu)造宜沉板50—100MM；未降板的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)門檻。

4.49衛(wèi)生間吊頂下應(yīng)高于窗洞上50c隊

4.50管線設(shè)計要合理，防止影響放置浴盆、淋浴房及開窗；。

5.陽臺

5.1非封閉陽臺地面應(yīng)比室內(nèi)至少低5CM,如有困難以及頂層露臺的門應(yīng)設(shè)門檻。

5.2當洗衣機位于陽臺時，洗衣污水不應(yīng)直接排到雨水管內(nèi)，應(yīng)設(shè)防止溢流和干

涸專用排水地漏；陽臺欄板要考慮洗衣機位H勺擺放防止鏤空；當洗衣機置于窗下

時，窗臺高度不適宜不不小于1200MM,以保證窗的啟動和給水管的設(shè)置。。

5.3陽臺欄板下部應(yīng)設(shè)100MM高邊梁；陽臺欄桿嚴禁橫向設(shè)計，防止幼兒攀爬，

減少安全隱患。

5.4頂層陽臺應(yīng)設(shè)頂板；復(fù)式住宅的陽臺應(yīng)考慮晾衣及遮陽的需要。

5.5陽臺排水嚴禁散排應(yīng)設(shè)地漏，地漏的位置建筑專業(yè)要結(jié)合雨水管，宜靠近外

墻、陽臺角端設(shè)置，不適宜設(shè)在門口；陽臺地面應(yīng)向地漏找坡。

6.窗

6.1凸窗窗臺高宜400—450MM,進深500MM。

6.2窗楣應(yīng)設(shè)滴水槽。

6.3開間不小于、等于3300MM的房間窗寬不適宜不不小于1800MMo

6.4未設(shè)陽臺的起居廳大窗啟動扇至少有兩扇，以便于空調(diào)室外機安裝。

7.空調(diào)機位

7.1空調(diào)機位應(yīng)考慮便于安裝及維修（不必用吊籃）；

7.2不適宜設(shè)在凸窗窗臺板下面，應(yīng)靠近門窗洞口設(shè)置；

7.3位于凹槽處距離過近而對吹的兩個室外機應(yīng)互相錯位；

7.4空調(diào)洞要靠近空調(diào)插座并在同一方位。

8.其他

8.1建、結(jié)、水、暖（空調(diào)）、電各專業(yè)應(yīng)在初步設(shè)計、施工圖設(shè)計時分階段進

行專業(yè)會審，各留洞位置應(yīng)與雨落管、排污管位置相協(xié)調(diào)以免發(fā)生沖突；大型洞

口應(yīng)計算洞頂標高，以免與樓板、梁發(fā)生沖突。

8.2構(gòu)造設(shè)計時應(yīng)注意校對梁、墻關(guān)系，并考慮梁對室內(nèi)環(huán)境影響，如：

8.2.1防止梁偏向降板房間一邊而使地面出臺；

8.2.2防止位于隔墻上的梁偏向起居室、餐廳一惻；

8.2.3防止衛(wèi)生間座廁正下方是大梁，導(dǎo)致無法居中安裝；

8.2.4房間中部及門頂不應(yīng)見梁；室內(nèi)明梁下皮不應(yīng)低于2200MM。

8.3洗衣機進水龍頭應(yīng)采用接口式。

9.單元入口

單元入口處應(yīng)設(shè)雨篷,門洞最小尺寸宜為1500MMx2300MM,且設(shè)閉門落，地面

找1%坡坡向門外。

單元入口處走道凈寬不應(yīng)不不小于1300MM。

五、公共配套設(shè)施的設(shè)計提議

室外運動設(shè)施：應(yīng)以便業(yè)主運動，一部分盡量設(shè)置在建筑物日勺組團

里，既能運動，又能到達共享環(huán)境空間。以部分設(shè)置在運動島上。首期

及關(guān)鍵啟動區(qū)盡量多設(shè)置某些集中式的戶外活動設(shè)施。

其他設(shè)計規(guī)定

多種管線：合理運用既有日勺水、電、氣、電信等市政及專業(yè)管線日勺

接口，處理好小區(qū)此后的I智能化、供水、供電、排水、排污、排洪、電

視、等管線日勺布置問題，設(shè)計預(yù)留一定空間，便于此后施工接口。

環(huán)衛(wèi)設(shè)施：充足考慮環(huán)衛(wèi)設(shè)施（垃圾站、配電、燃氣等）日勺合理數(shù)

量及位置，即便與小區(qū)內(nèi)業(yè)主的平常生活及運動，又便于小區(qū)物業(yè)管理

及有關(guān)部門的管理。

停車位：嚴格按照政府規(guī)定停車位有關(guān)指標設(shè)計，把握好適度超前

的原則，為此后小區(qū)業(yè)主購車數(shù)量口勺增多預(yù)留合理口勺空間。

智能化設(shè)施：遵照技術(shù)先進、經(jīng)濟合用口勺原則，提議設(shè)置周圍防備

報警系統(tǒng)、門禁及小區(qū)巡查系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、數(shù)據(jù)傳播網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)

管理系統(tǒng)、緊急求救裝置等智能化子系統(tǒng)。

《龍湖春天》項目二期工程產(chǎn)品提議

列項一期總結(jié)二期提議提議理由

1、小區(qū)四通八達；

2、敞開式管理；1、一種主入口，或人1、安全；

3、物業(yè)維護成本車分流兩人出入2、便于管理.；

1、規(guī)劃

同j;口；3、匯集人氣；

4、管理人多；2、封閉式管理。4、減少管理成本，

5、安全系數(shù)低。

1、以南北水軸與

1、南北水軸為水景，

東西景觀軸為1、護好東西景觀軸和

落差小，水域面積

主，恢弘氣派；南北水軸；

大，易積淤泥形成

2、景觀2、塊狀景觀多，點2、增長點狀小圍合式

死水，維護成本高；

狀景觀少；景觀。

2、尋求“戶戶有景觀，

3、工程質(zhì)量不夠3、提高工程質(zhì)量。

戶戶可觀景”。

精細。

1、減少半囿化園林；1、龍湖春天綠化面積

1、綠化多，造型

2、增長花、草、樹木大，若樣式單調(diào)顯

少；

的品種多樣性；得枯燥；

3、園林2、樣式單一；

3、做園亭、假山、雕2、移步換景，追求“可

3、無立體式休閑

塑；游、可觀、可賞”；

園林。

4、增長運動休閑區(qū)。3、提高小區(qū)品質(zhì)。

1、“兵營式”布1、實現(xiàn)部分“圍合1、“圍合式”實現(xiàn)群居

局，部分別墅有式”設(shè)計，以南北生活：

偏向；向為主或偏東2、選擇最佳位置、景

2、別墅區(qū)、多層15。；觀、環(huán)境做別墅產(chǎn)

4、布局

區(qū)、小曷層區(qū)布2、多層、小高層、別品，小高層、多層

局相對合理；墅分區(qū)合理，擇優(yōu)以此類推，實現(xiàn)高

3、部分別墅沿路、原則，好的位置做價位，高品質(zhì)；

沿街，私密性好H勺產(chǎn)品。3、沿路邊做小戶型產(chǎn)

小，躁聲大。品。

1、多層、小高層、1、按提供巾場供應(yīng)與

花園洋房和別需求平衡；

墅配比不滿足1、以多層和小高層2、在面積大小政策不

市場；住宅為主；影響H勺狀況下做聯(lián)

5、產(chǎn)品2、SOHO市場不成2、花園洋房；排、雙拼和獨棟別

熟；3、做聯(lián)排、雙拼和獨墅；

3、綜合辦公時機棟別墅。3、提供市場所理配

性、地區(qū)性不具比，實現(xiàn)利潤最大

有?；?。

1＞多層產(chǎn)品為兩房

1、七分產(chǎn)品，三分營

兩廳一衛(wèi)或三房

1、多層面積銷；

兩廳兩衛(wèi)；面積區(qū)

100-120nf日勺戶2、繼承一期全明戶型

間在85-130nf左

型少，需求量等長處，進行愈加

右；

6、戶型大；人性化設(shè)計；

2、小高層為住宅產(chǎn)

2、SOHO合用性低;3、按市場需求戶型多

品，單層錯層、空

3、別熨戶型構(gòu)造樣化、合理化；

中別墅面積

舌L。4、新戶型提供，實現(xiàn)

160-180m1；

產(chǎn)品創(chuàng)新。

3、別墅面積做大氣。

1、部分戶型往南1、多層保持?期設(shè)1、做好入戶門，第一

入戶，有玄關(guān)，計特性，部分入戶感覺豪華氣派，也

7、入戶門有很好的隱私門可改為東西入是提高小區(qū)品質(zhì)的J

性。戶，提高運用率；重要手段之一；

2、花園洋房南入2、大面積戶型增長2、帶入門花園為蚌埠

戶樓梯不理想；入戶花園，提高檔戶型新鮮產(chǎn)品，實

3、別墅入戶門太次；用性好，不算容積

小。3、做母子門和別墅率，檔次高。

入戶門，卓顯大

氣；

4、增長一樓花園設(shè)

計。

1、窗戶無外檐，雨

1、多做飄窗，增大空1、飄窗不僅能在視覺

季易滲水；

間，更具良好的通空間上彌補房間的

2、部分飄窗高下

風采光效果；狹小，更多的是增

不適中，部分中

2、飄窗底下或邊緣強了通風采光效

間夾著水泥柱，

8、窗空調(diào)板設(shè)置，合用果，減少壓抑；

影響視覺效果，

不影響外立面。2、在窗戶中追求通透

3、閣樓天窗偏高，

3、角窗無水泥柱框性，客戶不但愿看

視野不開闊，打

架設(shè)計或整面弧到窗中間有根水泥

開為豎立狀態(tài)，

形玻璃。柱。

通風效果不佳。

1、多層客廳朝東1、小戶型起居室開

西南北皆可，但間可偏小，做39001、因戶型而異，追求

保證通風采光mm；舒適空間；

性好，帶陽臺增2、別墅客廳要大氣，2、平層戶型產(chǎn)品一般

9、起居室大空間感；一般為40-50m2；為3.9-4.8m開間,

2

2、別墅起居室偏3、客廳不帶陽臺帶面積在18-25ni0

小，中間剪力柱大飄窗也為舒適，3、別墅起居室居9m,

嚴重影響合用、4、合適挑高，錯層從面積在40-60mao

效果。3.6-5.6m不等。

1、一期廚房設(shè)計1、廚房設(shè)計可靠邊1、安全、舒適、習慣；

10、廚房均好性合理；角,規(guī)定通風好；2、讓居家人們喜歡廚

2、排給水管道可2、多層廚房大小為房。

做合適調(diào)整。4-6m2,別墅為

10-12m2；

3、灶臺、洗水池、消

防通風管內(nèi)安排

更具習慣性。

1、與廚房相迂，以1、餐廳與客廳相連

1、別墅餐廳最佳獨立

便性好；或獨立設(shè)計；

或半獨立，運用錯

11、餐廳2、獨立餐廳更追2、平層餐廳在8-12

層也可將其錯開，

求居家美的享行，別墅獨立餐廳

具有尊貴感；

2

有。在15-18mo

1、居家考慮，主臥的

1、多層、小高層主臥

1、多層、別墅開間實用性高，平層戶

面積可合適調(diào)大，

一般在3.6m,面型主臥集多功能于

開間在3.7m,進

12、主臥積在15在左右;一體，稍大顯得寬

深在4.5m；

2、總體主臥面積闊；

2、別墅主臥面積要

偏小。2、別墅主臥房是主人

在20平方式以上

享有口勺一種空間。

1、次臥日勺功能作

用與主臥相比大

1、多層、小高層可

大減小，在設(shè)計上

多層、別里開間在3-3.3m,面積控

大小合用即可；

13、次臥3.5nb面積在12~14制在11-12

2、別墅的次臥在設(shè)

m2；2、別墅次臥面積在

計上還是要比多

13-15nV；

層、小高層的次臥

大一點。

1、多層、小高層可1、面積追求“小”，小

開間3-3.3m,面積2.7-3m,面積控抵達不到8個平方

14、客臥

在9-12m2制在8-11m2；米；

2、別暨次臥面積在2、客臥H勺功能睡眠休

10-12m2；息。

1、面積戶型書房最

佳帶陽臺，有景1、書房是有學(xué)識人士

1、多層130面左右

觀。的J必備；

戶型無書房；

15、書房2、別墅書房面積在2、書房要在位置好、

2、別墅書房偏小

10-12m,或更大，環(huán)境好、視野好時

不以便。

與主臥相連或同方位。

層。

1、裝修改造衣帽間

1、愛美之心人皆有

的設(shè)計；

1、多層、別墅無主之，女主人更是如

2、別嬖專門設(shè)計與

16、衣帽臥衣帽間；止匕也更顯尊貴、

主臥相連的衣帽

間2、次臥有小衣帽間實用；

間；

或儲備室。2、衣帽間與主外相

3、別墅衣帽間可6

連。

m2o

1、保姆房設(shè)計可與

保證保姆間H勺隱蔽性，

17、保姆別墅戶型保姆房設(shè)車庫或廚房相連；

不干擾主人的活動

間計在5m2左右。2、運用邊角關(guān)系面

空間。

積控制在5nf；

1、車位或車庫利潤

1、滿足于小區(qū)停車

1、小區(qū)停車位設(shè)小，銷售難度大；

位配比規(guī)定；

18、車庫計；2、與否可考慮架空層

2、私家車庫合理安

2、別墅私家車庫。車位或車庫，成本

排，盡量靠北

低。

1、多層大多客廳1、加大陽臺設(shè)計，寬1、在戶型格局不變的

19、陽臺帶陽臺，增大活可做到1.8n；基礎(chǔ)上，陽臺創(chuàng)新

動空間；2、省除兩柱大柱節(jié)也是銷售的一在賣

2、別墅主臥帶觀省成本；點，弧線陽臺，錯

景陽臺；3、只客廳帶一陽臺落陽臺在市場上還

3、多層南面陽臺的加長或弧線陽是空白；

兩根水泥柱顯臺設(shè)計,與巨卜室相2、增大陽臺面積，增

厚重。連，涼衣服不影響長銷售收入。

4、只客廳帶一陽風景線；

臺戶型涼衣服4、陽臺講究視野性

影響視野風景與觀景性，護欄與

線。否可考慮綠玻，提

高檔次

1、增長頂層露臺設(shè)1、“院子”市場需求量

多層、花園洋房、11:大；

20、露臺

別墅均無露臺2、面積10-15平方2、空中花園獨自擁有；

米。3、隔熱效果好。

1、稍加高閣樓設(shè)計；

2、調(diào)整沉重墻和剪1、蚌埠消費習慣不大

1、閣樓屋面低，墻力柱附奏排加大喜歡接受