陜西高層洋房住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

弘陽(yáng)·西安西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案Planning

andDesignSchemeofTianhan

AvenueProjectinQin-HanNewCityinXian成本控制城市印象西安溯古西安是中華文明和中華民族的重要發(fā)祥地城市印象西安歷史和現(xiàn)代1,文化之城2,旅游之城，秦漢文化、漢唐文化是西安的城市名片。區(qū)位分析交通分析空軍醫(yī)大站上位規(guī)劃配套資源景觀資源周邊現(xiàn)狀項(xiàng)目特征宏觀：項(xiàng)目位于歷史文化名城，漢唐文化中心——西安，需關(guān)注規(guī)劃的禮儀感，建筑的文化微觀：地段—基地位于西咸新區(qū)秦漢新城核心區(qū)，目前周邊孤島效應(yīng)明顯，需關(guān)注外部界面內(nèi)部景觀打造環(huán)境—生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，周邊人文景觀資源豐富交通—基地緊鄰秦漢大道，交通可達(dá)性強(qiáng)，規(guī)劃有地鐵距離基地800m設(shè)站配套—近距離的商業(yè)，教育，醫(yī)療等生活配套待完善基地周邊生態(tài)資源佳，交通便捷，規(guī)劃前景好，未來(lái)前景可期待接近市區(qū)的地價(jià)周邊地塊較荒蕪，孤島效應(yīng)明顯差異化、溢價(jià)產(chǎn)品提高附加值“剛改+改善型精致府邸”1、融合新生

2、深掘資源

3、合理開(kāi)發(fā)

4、提升配套

5、定義剛改傳承文脈

創(chuàng)造資源

情景售樓

風(fēng)情商業(yè)

產(chǎn)品升級(jí)1,

融合新生

傳承文脈古典2,

挖掘資源

創(chuàng)造資源3,

合理開(kāi)發(fā)

情景售樓4,

提升配套

風(fēng)情商業(yè)5,

定義剛改

產(chǎn)品升級(jí)剛改舒適6,

文化認(rèn)同

精工立面對(duì)市場(chǎng)、營(yíng)銷、策劃敏銳的判斷實(shí)力打造秦漢新城新標(biāo)桿西安·弘陽(yáng)府規(guī)劃設(shè)計(jì)條件30%基地橫向窄縱向深，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)內(nèi)部日照疊加嚴(yán)重。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件商業(yè)（滿足配套要求即可）9班幼兒園地塊價(jià)值分析規(guī)劃住宅用地規(guī)劃住宅用地地塊內(nèi)部遠(yuǎn)離城市噪音干擾，價(jià)值最高，其余住宅價(jià)值隨中心區(qū)域遞減基地北側(cè)與西側(cè)用地規(guī)劃為住宅用地。規(guī)劃路A規(guī)劃路C為城市支路，易打造對(duì)街，商業(yè)價(jià)值相對(duì)更高。幼兒園落位分析規(guī)范解讀注意：規(guī)范自2019年1月1日起全面更新面積計(jì)算規(guī)則1.

建筑物（結(jié)構(gòu)主體內(nèi)、外）的陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積.甲方反饋意見(jiàn)：暫時(shí)執(zhí)行，陽(yáng)臺(tái)算全面積建筑高度1.

按規(guī)范層高不小于3m，項(xiàng)目限高60米，最多做19層，單梯疏散核心筒最多做17層。甲方反饋意見(jiàn)：暫不執(zhí)行，住宅可做2.9m【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1

】條件梳理規(guī)劃條件與任務(wù)書有明顯差異幼兒園面積建筑密度招標(biāo)任務(wù)書招標(biāo)任務(wù)書附件一：設(shè)計(jì)條件，天漢大道規(guī)劃條件（勾地條件）甲方反饋意見(jiàn)：幼兒園滿足規(guī)范即可，面積越小越好附件一：設(shè)計(jì)條件，天漢大道規(guī)劃條件（勾地條件）甲方反饋意見(jiàn)：密度暫按照30%操作【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2】條件梳理高層面寬限制72m附件一：設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃條件書(參考，非正式)甲方反饋意見(jiàn)：高層控制72m面寬，T2可3拼。72m面寬控制下高層拼接的三種組合方式：出現(xiàn)邊套2面寬，適合18/20層-全90戶型T4+T4約72mT3+T3減少中間套，適合20層-105+90+105戶型約60m約60m獨(dú)用電梯廳，適合18層-105+105戶型T2+T2+T2任務(wù)書解讀針對(duì)西安剛改客群的時(shí)光系住宅時(shí)光系執(zhí)行產(chǎn)品系產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格(新中式風(fēng)格）(時(shí)光\昕悅\正弘系\Top3選

1)房型套數(shù)配比備注(開(kāi)間要求)總價(jià)控制面積（㎡）50%三開(kāi)間朝南，緊湊三房90㎡3房2廳1衛(wèi)高層（17-20F）3房2廳2衛(wèi)40%10%三開(kāi)間朝南，功能三房90-120萬(wàn)105㎡120㎡3+1房2廳2衛(wèi)3.5開(kāi)間朝南，緊湊四房售樓處初步地下室售樓部沿主路設(shè)置/精裝修精裝修800元/㎡定位原則建議

1、

業(yè)態(tài)組合建議：高層排布；關(guān)鍵字：全高層，快周轉(zhuǎn)，全三房+，全三面寬+的剛改樓盤強(qiáng)排測(cè)算全高層T4需要高層20F

-31個(gè)高層20F-T4+18F-T2組合，

需要高層36個(gè)最后一排7棟18F

T4，影響北側(cè)用地日照高層20F-T4+18F-T2組合2最后一排7棟18F

T4，影響北側(cè)用地日照高層+洋房組合1全高層T2為主，

需要高層T416個(gè)

T235個(gè)高層+洋房組結(jié)論：

1，全高層，內(nèi)部日照疊加效應(yīng)。間距較大，土地使用不足；2，采用高層外圍U字型，可實(shí)現(xiàn)高低配，內(nèi)部布置洋房產(chǎn)品。3，最后一排面寬受限，僅可排布6個(gè)單元

T4產(chǎn)品，否則對(duì)北側(cè)用地日照影響較大。方案展示璽

樾

悅

御快速去化迭代升級(jí)，貨值大均好性方案提升方案18層最大化，極致大花園洋房最大化南北分區(qū)，有張有弛置換疊拼，提升貨值18層80%：19.3w，20層20%：5.0w

洋房28%：6.75W

，20層72%：17.6w洋房22%：5.44w

，疊拼20%：4.90w

，18層42%：10.2w，20層36%：8.74w

18層20%：4.56w，20層60%：14.92w貨值：27.42億貨值：28.78億貨值：28.52億貨值：29.62億璽打造基本款規(guī)劃方案一——18層最大化，極致大花園方案一18層最大化，極致大花園規(guī)劃形態(tài)：十字軸，中心大花園排布產(chǎn)品類型：高層18F+高層20F產(chǎn)品面積：高層

120、105、90面積配比：18層193385㎡

占比80%20層50400㎡

占比20%貨值：27.42億（單價(jià)按高層1.1w，洋房1.3w，商業(yè)1.5w計(jì)算）目前20層集中在最北側(cè)一排5棟，所有住宅單戶面積增加2平方，可實(shí)現(xiàn)全18層。指標(biāo)西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（㎡）用地性質(zhì)總建筑面積R2102300.00356793.35可售住宅（㎡）18層T2產(chǎn)品243785.67136620.0056765.6750400.0011964.33190.04190.04497.552211.331070.38900.00其中其中18層T4產(chǎn)品20層T4產(chǎn)品配套設(shè)施（㎡）社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心㎡）社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站（㎡）社區(qū)辦公（㎡）社會(huì)福利養(yǎng)老（㎡）物業(yè)管理地上計(jì)容面積（㎡）255750.00配電用房（㎡）公廁（㎡）其中：75.00垃圾站（㎡）100.00幼兒園商業(yè)2730.004000.000.00101043.3516669.3784373.9881822.482551.500.00地上架空層（㎡）（半）地下面積（㎡）人防地庫(kù)（㎡）非人防地庫(kù)（㎡）普通汽車庫(kù)（㎡）不計(jì)容面積（㎡）

101043.35其中非機(jī)動(dòng)車庫(kù)（㎡）住宅贈(zèng)送地庫(kù)（㎡）分類地下會(huì)所（㎡）建筑密度（％）建筑限高（m）底層占地面積（㎡）地下車位（個(gè)）地下車位（個(gè)）70.21%0.0021%H≤60米21655.002887綜合容積率綠地率（％）戶數(shù)2.5035.01%2468機(jī)動(dòng)車位非機(jī)動(dòng)車位30662617其中：地上車位其中：地上車位

12001791417可售率平均停車面積（㎡）貨值（億）3524.98鳥瞰圖規(guī)劃亮點(diǎn)20F1、北高南低，18層最大化20層僅5棟（所有住宅單戶增加2平方可以實(shí)現(xiàn)全18層）2、極致大花園87m87mx180m超大尺度花園180m3、合理落位大戶型為T2產(chǎn)品，品質(zhì)高，落與中央軸線處,且120戶型做到4面寬小戶型T4產(chǎn)品，得房率高，沿道路一側(cè)布置3、小區(qū)內(nèi)部十字軸景觀軸4、幼兒園落位于東側(cè)街角，與社區(qū)主入口，沿街商業(yè)共同打造公建界面戶型分布戶數(shù)/戶

戶數(shù)比目標(biāo)比例50%90120897249%39%105120合計(jì)40%288246812%100%10%100%圖例高層

90戶型高層

105戶型高層

120戶型日照分析日照分析本案住宅內(nèi)部及外部日照均滿足規(guī)范要求，對(duì)北側(cè)住宅用地也均無(wú)產(chǎn)生日照影響軟件要求：眾智日照有效時(shí)間：大寒日早上8:00至下午16:00時(shí)間統(tǒng)計(jì)方式：對(duì)連續(xù)日照時(shí)間超過(guò)5分鐘的時(shí)間段進(jìn)行累加,且不超過(guò)兩段0小時(shí)3小時(shí)6小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)7小時(shí)8小時(shí)風(fēng)險(xiǎn)防控（3m層高方案）按新規(guī)層高不小于3m，項(xiàng)目限高60米，則最多可做19層。19F17F滿足容積率做一下調(diào)整：T3雙拼1、原外圍一圈T4產(chǎn)品由18F增至19F中央大花園T2產(chǎn)品降至17FT3雙拼T3雙拼T3雙拼T3雙拼2、原三拼

T2105

產(chǎn)品

改為雙拼

T3產(chǎn)品拔至19F，共10棟3、小區(qū)中心花園兩側(cè)維持原十字軸景觀綠軸結(jié)構(gòu)基本款方案完全符合任務(wù)書要求，并且做到18層最大化我們思考：是否可進(jìn)一步提升，實(shí)現(xiàn)更高溢價(jià)產(chǎn)品？樾升級(jí)款規(guī)劃方案二——迭代升級(jí)，貨值大方案二迭代升級(jí)，貨值最大規(guī)劃形態(tài)：U字型產(chǎn)品類型：洋房(6+1)F+高層20F產(chǎn)品面積：高層

105、90洋房

129、120、105面積配比：高層72%洋房28%176460.0㎡67483.37㎡貨值：28.78億（單價(jià)按高層1.1w，洋房1.3w，商業(yè)1.5w計(jì)算）指標(biāo)西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)總建筑面積R2總用地面積（㎡）102300.00356793.35可售住宅（㎡）洋房243943.3767483.37176460.0011806.63180.33180.33472.152098.431070.38900.00其中其中高層配套設(shè)施（㎡）社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心㎡）社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站（㎡）社區(qū)辦公（㎡）社會(huì)福利養(yǎng)老（㎡）物業(yè)管理地上計(jì)容面積（㎡）255750.00配電用房（㎡）公廁（㎡）75.00其中：垃圾站（㎡）幼兒園100.002730.004000.000.00101043.3522489.0778554.2976002.792551.5商業(yè)地上架空層（㎡）（半）地下面積（㎡）人防地庫(kù)（㎡）非人防地庫(kù)（㎡）普通汽車庫(kù)（㎡）不計(jì)容面積（㎡）101043.35其中非機(jī)動(dòng)車庫(kù)（㎡）住宅贈(zèng)送地庫(kù)（㎡）分類0.00地下會(huì)所（㎡）建筑密度（％）建筑限高（m）0.00風(fēng)

險(xiǎn)

點(diǎn)

2

，

密

度

超25%，需最終明確規(guī)劃條件建筑密度綜合容積率綠地率（％）戶數(shù)2.5035.01%234227.85%H＜60米28488.34底層占地面積（㎡）機(jī)動(dòng)車位非機(jī)動(dòng)車位30662617其中：地上車位其中：地上車位179地下車位（個(gè)）地下車位（個(gè)）288714171200可售率平均停車面積（㎡）貨值（億）70.26%3526.34鳥瞰圖鳥瞰圖規(guī)劃亮點(diǎn)1、U型分區(qū)高層，洋房區(qū)獨(dú)立組團(tuán)，土地利用率高2、中央大花園3、小區(qū)內(nèi)部十字軸景觀綠軸結(jié)構(gòu)4、極致面寬高層以3面寬為主，洋房以4面寬為主，中央樓王5面寬5、高層洋房合理錯(cuò)位錯(cuò)位布置，滿足13m最小間距6、幼兒園落位于街角，利于交通組織戶型分布戶型戶數(shù)/戶

戶數(shù)比

戶數(shù)比合計(jì)

目標(biāo)比例高層90洋房105高層105洋房120洋房129合計(jì)9341568803482440%38%7%15%1%40%50%44%40%16%10%2342

100%100%100%圖例高層

90戶型高層

105戶型洋房105戶型洋房120戶型洋房129戶型日照分析日照分析本案住宅內(nèi)部及外部日照均滿足規(guī)范要求，對(duì)北側(cè)住宅用地也均無(wú)產(chǎn)生日照影響軟件要求：眾智日照有效時(shí)間：大寒日早上8:00至下午16:00時(shí)間統(tǒng)計(jì)方式：對(duì)連續(xù)日照時(shí)間超過(guò)5分鐘的時(shí)間段進(jìn)行累加,且不超過(guò)兩段0小時(shí)3小時(shí)6小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)7小時(shí)8小時(shí)風(fēng)險(xiǎn)防控（3m層高方案）按規(guī)范層高不小于3m，項(xiàng)目限高60米，則最多可做19層，19F若滿足3米層高條件，需做以下調(diào)整：1、外圍高層產(chǎn)品由20F降至19F2、北側(cè)增加一棟高層T4產(chǎn)品3、中央花園增加4棟洋房洋房最大化，是否太極致？

而且出現(xiàn)T3戶型我們思考：是否可均衡布局，獨(dú)立成區(qū)，高層圍合大花園？悅再次升級(jí)款規(guī)劃方案三——南北分區(qū)，有張有弛規(guī)劃生成破題周邊孤島效應(yīng)明顯，如何營(yíng)造外部界面、內(nèi)部景觀，打造優(yōu)質(zhì)社區(qū)？GUIHUAROAD

規(guī)劃路用地性質(zhì)：R2102300.0㎡天漢大道規(guī)劃生成造勢(shì)STEP1.優(yōu)先結(jié)合幼兒園落位展示區(qū)，朝向人流主要方向GUIHUAROAD

規(guī)劃路天漢大道規(guī)劃生成軸線STEP2.確定小區(qū)出入口，圍繞入口打造景觀軸線小區(qū)出入口GUIHUAROAD

規(guī)劃路小區(qū)出入口小區(qū)出入口天漢大道規(guī)劃生成筑園STEP3.洋房落位，內(nèi)部造景，打造墅質(zhì)生活GUIHUAROAD

規(guī)劃路天漢大道規(guī)劃生成形態(tài)STEP4.18F圍合洋房區(qū)，共享低密度花園GUIHUAROAD

規(guī)劃路天漢大道規(guī)劃生成定調(diào)STEP5.北側(cè)布置20F，高層區(qū)圍合形成大尺度花園GUIHUAROAD

規(guī)劃路天漢大道規(guī)劃生成界面STEP6.配套商業(yè)結(jié)合社區(qū)入口，構(gòu)建純熟界面GUIHUAROAD

規(guī)劃路天漢大道方案三南北分區(qū)，有張有弛規(guī)劃形態(tài)：南北分區(qū)產(chǎn)品類型：洋房(6+1)F高層18F+高層20F產(chǎn)品面積：高層

120、

105、90洋房

105、120面積配比：洋房22%18層高層42%20層高層36%貨值：28.52億54426㎡102060㎡87430㎡（單價(jià)按高層1.1w，洋房1.3w，商業(yè)1.5w計(jì)算）指標(biāo)西咸新區(qū)秦漢新城天漢大道項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（㎡）用地性質(zhì)總建筑面積R2102300.00356793.36可售住宅（㎡）洋房243915.8454426.00189489.8411834.16182.03182.03476.582118.141070.38900.00其中高層配套設(shè)施（㎡）社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心㎡）社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站（㎡）社區(qū)辦公（㎡）社會(huì)福利養(yǎng)老（㎡）物業(yè)管理地上計(jì)容面積（㎡）

255750.00其中配電用房（㎡）公廁（㎡）75.00其中：垃圾站（㎡）幼兒園100.002730.004000.000.00101043.3620204.1780839.1978287.692551.500.00商業(yè)地上架空層（㎡）（半）地下面積（㎡）人防地庫(kù)（㎡）非人防地庫(kù)（㎡）普通汽車庫(kù)（㎡）不計(jì)容面積（㎡）101043.36其中非機(jī)動(dòng)車庫(kù)（㎡）住宅贈(zèng)送地庫(kù)（㎡）分類地下會(huì)所（㎡）建筑密度（％）建筑限高（m）底層占地面積（㎡）地下車位（個(gè)）地下車位（個(gè)）70.25%0.00綜合容積率綠地率（％）戶數(shù)2.5035.01%236424.70%H≤60米25265.842887機(jī)動(dòng)車位非機(jī)動(dòng)車位30662618其中：地上車位其中：地上車售率平均停車面積（㎡）貨值（億）3526.08鳥瞰圖鳥瞰圖規(guī)劃亮點(diǎn)1、南北分區(qū)高層，洋房區(qū)獨(dú)立組團(tuán)2、中心花園3、小區(qū)內(nèi)部十字軸景觀綠軸結(jié)構(gòu)4、拒絕兵營(yíng)式規(guī)劃錯(cuò)位布置，規(guī)范要求間距最小豐富空間關(guān)系，強(qiáng)化組團(tuán)感，增強(qiáng)住戶體驗(yàn)5、極致面寬高層以3面寬為主，中央120做到4面寬，洋房以4面寬為主6、幼兒園落位于街角，利于交通組織規(guī)劃結(jié)構(gòu)“一環(huán)、兩軸、三區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)一環(huán):交通成環(huán)，統(tǒng)籌整個(gè)地塊園林軸禮儀軸兩軸：入口歸家禮儀軸：序列儀式，眾享尊貴內(nèi)部景觀園林軸：層層遞進(jìn)，步步引入17M三區(qū)：高層區(qū)、洋房區(qū)、幼兒園三個(gè)主要片區(qū)幼兒園戶型分布戶型

戶數(shù)/戶

戶數(shù)比

戶數(shù)比合計(jì)

目標(biāo)比例9096041%7%41%8%41%50%洋房105

168高層105

972洋房120

19248%40%11%10%高層120723%合計(jì)2364

100%100%100%圖例高層

90戶型高層

105戶型洋房105戶型洋房120戶型高層120戶型噪音隔離分析40m隔離規(guī)劃道路40m社區(qū)配套分析圖例商業(yè)設(shè)施幼兒園社區(qū)用房配套用房人行流線分析圖例小區(qū)人行出入口社區(qū)人行流線商業(yè)步行街流線停車分析圖例車行流線機(jī)動(dòng)車出入口地面停車位(179個(gè)占比5%）消防分析圖例消防出入口消防車道消防登高場(chǎng)地日照分析日照分析本案住宅內(nèi)部及外部日照均滿足規(guī)范要求，對(duì)北側(cè)住宅用地也均無(wú)產(chǎn)生日照影響軟件要求：眾智日照有效時(shí)間：大寒日早上8:00至下午16:00時(shí)間統(tǒng)計(jì)方式：對(duì)連續(xù)日照時(shí)間超過(guò)5分鐘的時(shí)間段進(jìn)行累加,且不超過(guò)兩段0小時(shí)3小時(shí)6小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)7小時(shí)8小時(shí)地庫(kù)分析地庫(kù)面積：101043.36㎡地下停車：2887輛（95%）地上停車：179輛注：西安市商品房地面停車率不超過(guò)5%，已停足風(fēng)險(xiǎn)防控（3m層高方案）按規(guī)范層高不小于3m，項(xiàng)目限高60

米，則最多可做19層。19F19F若滿足3米層高條件，需進(jìn)行以下調(diào)整：17F1、原北側(cè)T4產(chǎn)品由20F降至19FT2產(chǎn)品由18F降至17F19FT3雙拼19FT3雙拼2、原三拼

T2105

產(chǎn)品

改為雙拼

T3產(chǎn)品，拔至19F，共18棟19FT3雙拼19FT3雙拼19FT3雙拼19FT3雙拼19FT3雙拼19FT3雙拼19FT3雙拼方案四南北分區(qū)，有張有弛20F20F20F規(guī)劃形態(tài)：南北分區(qū)產(chǎn)品類型：疊拼6F18F高層18F+高層20F產(chǎn)品面積：高層

120、

105、90疊拼125、13520F18F18F面積配比：疊拼20%18層高層20%20層高層60%貨值：29.62億49000㎡45600㎡149200㎡20FT3雙拼20FT3雙拼20FT3雙拼20FT3雙拼20FT3雙拼（單價(jià)按高層1.1w，洋房1.3w，商業(yè)1.5w，疊拼按1.55w計(jì)算）6F疊拼20FT3雙拼1、中央布置6F疊拼產(chǎn)品20FT3雙拼2、西側(cè)與東側(cè)三拼18FT2產(chǎn)品改為20FT3雙拼產(chǎn)品方案展示璽

樾

悅

御快速去化迭代升級(jí)，貨值大均好性方案提升方案18層最大化，極致大花園洋房最大化南北分區(qū)，有張有弛置換疊拼，提升貨值18層80%：19.3w，20層20%：5.0w

洋房28%：6.75W

，20層72%：17.6w洋房22%：5.44w

，疊拼20%：4.90w

，18層42%：10.2w，20層36%：8.74w

18層20%：4.56w，20層60%：14.92w貨值：27.42億貨值：28.78億貨值：28.52億貨值：29.62億剛改競(jìng)品分析樂(lè)華城翠緹學(xué)府隆基泰和萬(wàn)和郡綠地新里·格林公館中南菩悅東望城SITE綠地國(guó)寶21城福星惠譽(yù)美術(shù)城·云璽旭輝江山閱啟迪佳蓮未來(lái)科技城競(jìng)品分析綠地新里·格林公館占地面積：約22.0萬(wàn)㎡建設(shè)規(guī)模：約44.0萬(wàn)㎡容積率：2.0產(chǎn)品組合：高層、小高層面積段：82-134㎡92㎡（兩室兩廳一衛(wèi)）118㎡（三室兩廳兩衛(wèi)）88㎡（三室兩廳一衛(wèi)）109㎡（三室兩廳兩衛(wèi)）133㎡（四室兩廳兩衛(wèi)）105㎡（三室兩廳兩衛(wèi)）119㎡（三室兩廳兩衛(wèi)）140㎡（三室兩廳兩衛(wèi)）120㎡（四室兩廳兩衛(wèi)）福星惠譽(yù)美術(shù)城·云璽占地面積：約8.5萬(wàn)㎡建設(shè)規(guī)模：約22.0萬(wàn)㎡容積率：1.7產(chǎn)品組合：洋房、小高層面積段：

77-126m2綠地國(guó)寶21城占地面積：約30.68萬(wàn)㎡建設(shè)規(guī)模：約38.66萬(wàn)㎡容積率：1.26產(chǎn)品組合：別墅、小高層、高層面積段：

42-210m297㎡（三室兩廳一衛(wèi)）114㎡（三室兩廳兩衛(wèi)）129㎡（四室兩廳三衛(wèi)）啟迪佳蓮未來(lái)科技城占地面積：約3.06㎡建設(shè)規(guī)模：約9.95萬(wàn)㎡容積率：2.34產(chǎn)品組合：洋房、小高層、高層面積段：97-143㎡競(jìng)品分析旭輝江山閱占地面積：約6.14萬(wàn)㎡建設(shè)規(guī)模：約12.30萬(wàn)㎡容積率：2.0產(chǎn)品組合：洋房、小高層面積段：102-142㎡102㎡（三室兩廳兩衛(wèi)）92㎡（兩室兩廳一衛(wèi)）80㎡（兩室兩廳一衛(wèi)）120㎡（三室兩廳兩衛(wèi)）111㎡（三室兩廳兩衛(wèi)）110㎡（三室兩廳一衛(wèi)）128㎡（四室兩廳兩衛(wèi)）122㎡（三室兩廳兩衛(wèi)）123㎡（四室兩廳兩衛(wèi)）樂(lè)華城翠緹學(xué)府占地面積：約6.8萬(wàn)㎡建設(shè)規(guī)模：約18.16萬(wàn)㎡容積率：2.0產(chǎn)品組合：小高層、高層面積段：92-250㎡隆基泰和萬(wàn)和郡占地面積：約18.5萬(wàn)㎡建設(shè)規(guī)模：約65.0萬(wàn)㎡容積率：2.9產(chǎn)品組合：洋房、小高層、高層面積段：95-136㎡中南菩悅東望城93㎡（三室兩廳一衛(wèi)）120㎡（三室兩廳兩衛(wèi)）139㎡（三室兩廳兩衛(wèi)）占地面積：約4.27萬(wàn)㎡建設(shè)規(guī)模：約18.4萬(wàn)㎡容積率：3.49產(chǎn)品組合：小高層、高層面積段：93-139㎡競(jìng)品總結(jié)競(jìng)品總結(jié)競(jìng)品樓盤產(chǎn)品類型面積段面寬數(shù)三面寬三面寬綠地新里·格林公館高層、小高層洋房、小高層82-134㎡77-126㎡福星惠譽(yù)美術(shù)城·云璽綠地國(guó)寶21城啟迪佳蓮未來(lái)科技城旭輝江山閱別墅、小高層、高層洋房、小高層、高層洋房、小高層42-210㎡97~143㎡102-142㎡92~250㎡95-136㎡93-139㎡二~三面寬三面寬三面寬樂(lè)華城翠緹學(xué)府隆基泰和萬(wàn)和郡中天北灣新城小高層、高層三面寬洋房、小高層、高層小高層、高層二~三面寬三面寬面寬：周邊競(jìng)品樓盤多數(shù)為三面寬，部分樓盤90-120㎡兩面寬類型：周邊競(jìng)品樓盤以高層為主，部分樓盤含有洋房規(guī)范解讀陽(yáng)臺(tái)飄窗1

.

5

m3

.

6

m《西安市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，

1

、建筑物（結(jié)構(gòu)主體內(nèi)、外）的陽(yáng)臺(tái)，露臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)，按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》，1、窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m

以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m

及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2

面積?？刂脐?yáng)臺(tái)尺度盡可能增加飄窗個(gè)數(shù)□在滿足規(guī)范的前提條件下，將面積

贈(zèng)送附加值做到極致，通過(guò)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)

增加溢價(jià)。規(guī)范解讀建筑層高露臺(tái)設(shè)備平臺(tái)≤

6

.

1

m≥

3

.

0

m住宅商業(yè)《西安市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，1

、住宅結(jié)構(gòu)凈高不應(yīng)小于2.8

米，結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)小于3.0

米。2、住宅建筑中，與地上樓層相連通，具有臥室、起居室（廳）、庭院等使用功能的地下室、半地下室，計(jì)入地上建筑面積；與頂層相連通的具有臥室、起居室（廳）、庭院等使用功能的屋面建筑，計(jì)入建筑面積。

3

、住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該平投影面積的3倍計(jì)算。

4、商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算?！段靼彩谐青l(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，

1

、建筑物（結(jié)構(gòu)主體內(nèi)、外）的陽(yáng)臺(tái)，露臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)，按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積?？刂茖痈卟辉O(shè)置露臺(tái)設(shè)備平臺(tái)等□在滿足規(guī)范的前提條件下，將面積

贈(zèng)送附加值做到極致，通過(guò)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)

增加溢價(jià)。產(chǎn)品策略T

H

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M

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N

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M

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R

D

E

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N我們的產(chǎn)品策略尋找戶型產(chǎn)品與規(guī)劃賣相的最佳結(jié)合點(diǎn)1.用足贈(zèng)送2.極致面寬3.舒適格局Extreme

GiftReasonable

BayComfort

Setup產(chǎn)品類型:尊享洋房闊景高層A

洋房120+120房型A

T2105+105

房型.B

洋房130+130房型B

T4105+90+90+105

房型C

T3105+90+105房型D

T490+90+90+90房型產(chǎn)品架構(gòu)樓型戶型備注6+1F120㎡130㎡4房2廳2衛(wèi)4面寬洋房4面寬+4面寬T26+1F4.5面寬洋房洋房4+1房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4.5面寬+4.5面寬6+1F3面寬洋房105+105㎡105+105㎡3面寬+3面寬3面寬+3面寬18F3面寬小高層18層20層T2T320F3+3+3面寬高層3房2廳2衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)105+90+105㎡+3面寬3面寬+3面寬+3面寬20F3+3+3+3面寬高層3房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)105+90+90+105㎡3面寬+3面寬+3面寬+

3面寬2面寬+3面寬+3面寬+

3面寬T420F2+3+3+3面寬高層90+90+90+90㎡3房2廳1衛(wèi)?

戶型面積統(tǒng)計(jì)均不計(jì)贈(zèng)送面積?

實(shí)際銷售可根據(jù)具體情況進(jìn)行贈(zèng)送競(jìng)品PK綠地新里·格林公館[119㎡（三室兩廳兩衛(wèi)）]本案戶型

[120㎡（4室2廳2衛(wèi)）]32154本案戶型優(yōu)勢(shì)總結(jié)：1.6.5m超大橫廳

2.獨(dú)立入戶

3.家政雙流線

4.南向四面寬

5.豪華主臥套競(jìng)品PK綠地新里·格林公館[129㎡（三室兩廳兩衛(wèi)）]本案戶型130㎡（4+1室2廳2衛(wèi)）]2431本案戶型優(yōu)勢(shì)總結(jié)：1.南向4.5面寬

2.家政流線

3.

豪華主臥套

4.臥室尺度舒適周邊競(jìng)品樓盤無(wú)4.5面寬130㎡洋房產(chǎn)品競(jìng)品PK綠地新里·格林公館[109㎡（3室2廳2衛(wèi)）]本案戶型105㎡（3室2廳2衛(wèi)）]321本案戶型優(yōu)勢(shì)總結(jié)：1.豪華主臥套

2.南北通廳

3

.入戶感受好競(jìng)品PK綠地新里·格林公館[92㎡（3室2廳2衛(wèi)）]本案戶型90㎡（3室2廳1衛(wèi)）]3412本案戶型優(yōu)勢(shì)總結(jié)：1.多一房

2.舒適客餐廳

3.獨(dú)立玄關(guān)

4.舒適浴衛(wèi)尊享洋房120㎡——

4面寬130㎡——5面寬戶型展示尊享洋房T2

——

120+120方案一開(kāi)敞書房方案二完整4房方案戶型編號(hào)

外包結(jié)構(gòu)面積

套內(nèi)使用面積

陽(yáng)臺(tái)面積

套內(nèi)建筑面積

公攤面積

公攤系數(shù)

戶公攤面積

套型建筑面積

標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積

得房率A-1A-296.7896.787.957.9515.9104.73104.73209.4615.4315.4330.86120.16120.16240.32224.4230.860.1473240.3287.16%193.56戶型展示闊景高層T2

120㎡——4房2廳2衛(wèi)家政雙流線餐客一體獨(dú)立入戶面積總面寬：13.1m總進(jìn)深：11.1m實(shí)際使用面積：130㎡6.5m超大寬廳核獨(dú)

立

入

戶家

政

雙

流

線尊

享

橫

廳南

北

通

透豪

華

套

房豪華套房戶型展示尊享洋房T2

——

130+130戶型編號(hào)

外包結(jié)構(gòu)面積

套內(nèi)使用面積

陽(yáng)臺(tái)面積

套內(nèi)建筑面積

公攤面積

公攤系數(shù)

戶公攤面積

套型建筑面積

標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積

得房率A-1A-2106.28106.28212.568.258.2516.5114.53114.53229.0617.4917.4934.98132.02132.02264.04247.5434.980.1527264.0486.75%戶型展示闊景高層T2

130㎡——4+1房2廳2衛(wèi)餐客一體家政雙流線面積獨(dú)立入戶總面寬：15.07m總進(jìn)深：9.8m實(shí)際使用面積：140㎡5.3m超大寬廳核豪華套房獨(dú)

立

入

戶家

政

雙

流

線尊

享

橫

廳南

北

通

透豪

華

套

房4.5面寬闊景高層105㎡——

3面寬90㎡——2-3面寬戶型展示闊景高層T2

——

105+105戶型編號(hào)

外包結(jié)構(gòu)面積

套內(nèi)使用面積

陽(yáng)臺(tái)面積

套內(nèi)建筑面積

公攤面積

公攤系數(shù)

戶公攤面積

套型建筑面積

標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積

得房率A-1A-277.6977.695.555.5511.183.2483.2422.1822.1844.35105.42105.42210.83199.7344.350.2664210.8378.96%155.38166.48戶型展示闊景高層T2

105㎡——3房2廳2衛(wèi)餐客一體獨(dú)立入戶南北通廳面積總面寬：10.1m總進(jìn)深：12.35m實(shí)際使用面積：112㎡核南

北

通

透豪

華

套

房豪華套房獨(dú)

立

玄

關(guān)餐

客

一

體戶型展示闊景高層T4

——

105+90+90+105戶型編號(hào)

外包結(jié)構(gòu)面積

套內(nèi)使用面積

陽(yáng)臺(tái)面積

套內(nèi)建筑面積

公攤面積

公攤系數(shù)

戶公攤面積

套型建筑面積

標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積

得房率A-1A-2A-2A-176.1565.3265.3276.15282.945.494.894.895.4920.7681.6470.2170.2181.64303.723.9520.5920.5923.9589.08105.5990.80372.0289.080.293390.80392.7877.32%105.59392.78戶型展示闊景高層T2

105㎡——3房2廳2衛(wèi)獨(dú)立玄關(guān)面積總面寬：10.35m總進(jìn)深：9.7m實(shí)際使用面積：135㎡南北通廳豪華套房核南

北

通

透豪

華

套

房獨(dú)

立

玄

關(guān)餐

客

一

體戶型展示闊景高層T2

90㎡——2+1房2廳1衛(wèi)獨(dú)立玄關(guān)面總面寬：9.47m總進(jìn)深：9.7m實(shí)際使用面積：105㎡南北通廳三面寬核南

北

通

透獨(dú)

立

玄

關(guān)餐

客

一

體戶型展示闊景高層T3——

105+90+105戶型編號(hào)

外包結(jié)構(gòu)面積

套內(nèi)使用面積

陽(yáng)臺(tái)面積

套內(nèi)建筑面積

公攤面積

公攤系數(shù)

戶公攤面積

套型建筑面積

標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積

得房率A-1A-2A-176.2964.1876.45216.925.15.255.181.3969.4381.55232.3724.5820.9724.6370.17105.9790.40287.0970.170.3020302.5476.81%106.18302.5415.45戶型展示闊景高層T4——

90+90+90+90戶型編號(hào)

外包結(jié)構(gòu)面積

套內(nèi)使用面積

陽(yáng)臺(tái)面積

套內(nèi)建筑面積

公攤面積

公攤系數(shù)

戶公攤面積

套型建筑面積

標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積

得房率A-1A-2A-2A-165.3566.0366.0366.06263.475.44.954.954.9520.2570.7570.9870.9871.01283.7219.9420.0020.0020.0179.9690.6990.9890.9891.02363.68343.4379.960.2818363.6878.01%戶型展示闊景高層T4——

90+90+90+90雙拼戶型編號(hào)

外包結(jié)構(gòu)面積

套內(nèi)使用面積

陽(yáng)臺(tái)面積

套內(nèi)建筑面積

公攤面積

公攤系數(shù)

戶公攤面積

套型建筑面積

標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積

得房率A-1A-2A-2A-165.3566.0366.0366.06263.475.44.954.954.9520.2570.7570.9870.9871.01283.7219.9420.0020.0020.0179.9690.6990.9890.9891.02363.68343.4379.960.2818363.6878.01%首開(kāi)區(qū)(方案一）流線分析圖例：人行流線車行流線首開(kāi)區(qū)(方案一）功能分析■示范區(qū)設(shè)計(jì)圍繞中心圍合式水院景觀，打造街巷式售樓體驗(yàn)中心(后期幼兒園)。8761.貴賓禮遇停車（酒店式落客前場(chǎng)）2.前場(chǎng)迎賓雕塑（引導(dǎo)進(jìn)入售樓處前場(chǎng)）3.鏡面水步行道54（單側(cè)疊水景觀，營(yíng)造安靜氛圍）24.售樓中心31（后期改為幼兒園）5.兒童活動(dòng)場(chǎng)地（活動(dòng)場(chǎng)地結(jié)合示范景觀設(shè)計(jì)）6.水院（圍合式水院，營(yíng)造尊貴儀式感）7.樣板房前場(chǎng)（礫石園林景觀）8.臨時(shí)樣板房（實(shí)體樣板結(jié)合景觀庭院設(shè)計(jì)，體驗(yàn)星級(jí)入戶）一進(jìn)院即為外院的主景墻，以簡(jiǎn)潔的山水景墻迎賓，景墻提煉山的輪廓，營(yíng)造群山的傳遞雅淡自然的中式風(fēng)韻。兩側(cè)以拴馬樁造景烘托主景，彰顯豪門大院的氣質(zhì)。全玻璃通透幕墻，與干凈清澈的鏡面水景呼應(yīng)，呈現(xiàn)出“水院明珠”美輪美奐的效果。輕盈的金屬挑檐，舒展寫意。二三層墻身采用中式窗花意向穿孔鋁板包裹，形成雙層立面體系，朦朧變幻、含蓄優(yōu)雅，具有韻律美感。山水大境，中式大宅首開(kāi)區(qū)(方案二）流線分析圖例：人行流線車行流線首開(kāi)區(qū)(方案二）功能分析■示范區(qū)設(shè)計(jì)還原中式庭院回游體驗(yàn)，體現(xiàn)出傳統(tǒng)院落的層層遞進(jìn)效果，景觀體驗(yàn)豐富，利于中式文化寫意。8761.貴賓禮遇停車（酒店式落客前場(chǎng)）2.前場(chǎng)迎賓雕塑5（引導(dǎo)進(jìn)入售樓處前場(chǎng)）3.梧桐書院（院為靜）4.鏡面水步行道4（雙側(cè)疊水景觀，營(yíng)造安靜氛圍）5.售樓中心（鋼結(jié)構(gòu)臨時(shí)搭建）6.對(duì)景3（運(yùn)用景墻，營(yíng)造山水意境）7.樣板房前場(chǎng)（礫石園林景觀）8.臨時(shí)樣板房（實(shí)體樣板結(jié)合景觀庭院設(shè)計(jì)，體驗(yàn)星級(jí)入戶）21首開(kāi)區(qū)(方案二）首開(kāi)區(qū)(方案二）首開(kāi)區(qū)(方案二）首開(kāi)區(qū)(方案二）首開(kāi)區(qū)(方案二）首開(kāi)區(qū)(方案三）流線分析圖例：人行流線車行流線首開(kāi)區(qū)(方案三）功能分析■示范區(qū)設(shè)計(jì)還原中式庭院回游體驗(yàn)，體現(xiàn)出傳統(tǒng)院落的層層