房地產(chǎn)-房地產(chǎn)24年報(bào)及25年一季報(bào)總結(jié)：報(bào)表端繼續(xù)承壓政策端值得期待

證券分析師證券分析師daimingyu@huayuanst聯(lián)系人聯(lián)系人tangzhiwei@huayuanstoc板塊表現(xiàn)：報(bào)表端繼續(xù)承壓，政策端值得期待報(bào)表端繼續(xù)承壓，政策端值得期待——24年報(bào)及25年一季報(bào)總結(jié)24年板塊營(yíng)收同比下降，歸母凈利潤(rùn)為負(fù)，收入端及利潤(rùn)端均承壓。2024年，房地產(chǎn)板塊平均營(yíng)業(yè)收入207億元，同比-21.3%，較23年下降20.2pct；平均歸母凈利潤(rùn)-17.7億元，同比-4889%，較23年下降4761pct。25Q1，板塊平均營(yíng)業(yè)收入32億元，同比-9.0%，較24年提升12.4pct；平均歸母凈利潤(rùn)-1.2億元，同比-3346%，較24年提升1543pct。2024年/25Q1，板塊營(yíng)業(yè)收入同比下降，主要反映2022-23年地產(chǎn)銷(xiāo)售下行，傳導(dǎo)至24年/25Q1的結(jié)算下行。板塊歸母凈利潤(rùn)為負(fù)，主要源于營(yíng)收下滑、毛利率下降、費(fèi)用率提升、減值比例提升等因素。24年毛利率下行，費(fèi)用率提升，減值創(chuàng)新高，凈利率創(chuàng)新低。2024年，房地產(chǎn)板塊毛利率為14.0%，較23年下降2.4pct；三項(xiàng)費(fèi)用率為9.6%，較23年提升1.9pct；減值損失/營(yíng)業(yè)收入為7.8%，較23年提升4.2pct；歸母凈利率為-8.6%，較23年下較24年提升2.5pct；減值損失/營(yíng)業(yè)收入為0.5%，較24年下降7.3pct；歸母凈利率為-3.7%，較24年提升4.9pct。2024年，板塊毛利率持續(xù)下行，源于2022-23年行業(yè)銷(xiāo)售端仍較弱，去化壓力較大背景下，房企采取降價(jià)促銷(xiāo)等措施，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)毛利率繼續(xù)下降。板塊減值比例繼續(xù)提升，創(chuàng)歷史新高，源于22年以來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)下行，部分項(xiàng)目去化難度加大，房企計(jì)提減值準(zhǔn)備比例提升。板塊歸母凈利率為負(fù)，創(chuàng)歷史新低，源于營(yíng)收下滑、毛利率下降、費(fèi)用率提升、減值比例提升等因素。杠桿率提升，現(xiàn)金短債比下降，資金端繼續(xù)承壓。2024年，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率為76.0%，較23年下降0.1pct；剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為71.2%，較23年提升1.1pct；凈負(fù)債率為87.7%，較23年提升下降0.3倍。25Q1，板塊資產(chǎn)負(fù)債率為75.8%，較2024年下降0.2pct；剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為71.0%，較24年下降0.2pct；凈負(fù)債率為91.3%，較24年提升3.6pct；現(xiàn)金短債比為0.8倍，較24年下降0.03倍。2024年，板塊資產(chǎn)負(fù)債率略降，但剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)提升，源于房企銷(xiāo)售端持續(xù)下行、近年來(lái)現(xiàn)房銷(xiāo)售比例有所提升等因素，導(dǎo)致報(bào)表中預(yù)收款占比資產(chǎn)比例有所下降。板塊凈負(fù)債率提升，源于板塊有息負(fù)債保持穩(wěn)定，貨幣資金下降，并且24年/25Q1板塊凈利潤(rùn)為負(fù)，導(dǎo)致板塊凈資產(chǎn)下降，綜合導(dǎo)致凈負(fù)債率提升。投資分析意見(jiàn)。我們認(rèn)為，24年9月以來(lái)，“穩(wěn)樓市、穩(wěn)股市”一直是中央層面的明確要求。4月以來(lái)，關(guān)稅戰(zhàn)反復(fù)多變，貿(mào)易緊張局勢(shì)加劇，穩(wěn)住樓市股市對(duì)提振社會(huì)預(yù)期、暢通內(nèi)需循環(huán)具有重要意義。今年以來(lái)，中央層面高頻提及建設(shè)好房子和高品質(zhì)住房，在政策導(dǎo)向和供需結(jié)構(gòu)變化的契機(jī)之下，高品質(zhì)住宅或?qū)⒂瓉?lái)發(fā)展浪潮。我們維持房地產(chǎn)“看好”評(píng)級(jí)，建議關(guān)注：1）核心城市布局重、拿地能力強(qiáng)、且產(chǎn)品力強(qiáng)的房企：濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、城投控股；2）二手房中介：貝殼、我愛(ài)我家；3）物業(yè)管理企業(yè)：綠城服務(wù)、招商積余、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)。風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)量?jī)r(jià)超預(yù)期下行、房地產(chǎn)融資資金趨緊、房地產(chǎn)政策不及預(yù)期請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的評(píng)級(jí)說(shuō)明和重要聲明1.經(jīng)營(yíng)端：收入下滑，利潤(rùn)率下降，減值提升 41.1.營(yíng)收：24年/25Q1營(yíng)收同比-21%/-9%，源于結(jié)算下行 41.2.業(yè)績(jī)：24年/25Q1歸母凈利潤(rùn)為負(fù)，源于毛利率下降，減值提升 51.3.毛利率：24年/25Q1毛利率下降，結(jié)算利潤(rùn)率或仍未觸底 61.4.費(fèi)用率：24年/25Q1三項(xiàng)費(fèi)用率繼續(xù)提升 61.5.減值比例：24年減值比例創(chuàng)新高，源于房?jī)r(jià)下行 71.6.歸母凈利率：24年歸母凈利率創(chuàng)新低，25Q1有所修復(fù) 82.信用端：杠桿率提升，回款下降，資金端仍承壓 92.1.資產(chǎn)負(fù)債率：24年資產(chǎn)負(fù)債率下降，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率提升 92.2.凈負(fù)債率：有息負(fù)債穩(wěn)定，貨幣資金減少，凈資產(chǎn)下降 2.3.現(xiàn)金短債比：24年現(xiàn)金短債比下降，25Q1保持穩(wěn)定 112.4.銷(xiāo)售回款：24年銷(xiāo)售回款同比下降，25Q1降幅收窄 123.投資分析意見(jiàn) 134.風(fēng)險(xiǎn)提示 請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的評(píng)級(jí)說(shuō)明和重要聲圖表目錄圖表1：房地產(chǎn)板塊營(yíng)業(yè)收入同比增速 5圖表2：房地產(chǎn)板塊歸母凈利潤(rùn)同比增速 6圖表3：房地產(chǎn)板塊毛利率走勢(shì) 6圖表4：房地產(chǎn)板塊費(fèi)用率走勢(shì) 7圖表5：房地產(chǎn)板塊減值損失/營(yíng)業(yè)收入 8圖表6：房地產(chǎn)板塊歸母凈利率走勢(shì) 8圖表7：房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率走勢(shì) 10圖表8：房地產(chǎn)板塊剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率走勢(shì) 10圖表9：房地產(chǎn)板塊凈負(fù)債率走勢(shì) 圖表10：房地產(chǎn)板塊現(xiàn)金短債比走勢(shì) 11圖表11：板塊銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比 圖表12：板塊銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金/營(yíng)業(yè)收入 13請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的評(píng)級(jí)說(shuō)明和重要聲明1.經(jīng)營(yíng)端：收入下滑，利潤(rùn)率下降，減值提升2024年，房地產(chǎn)板塊平均營(yíng)業(yè)收入207億元，同比-21.3%，較23年下降20.2pct；平均歸母凈利潤(rùn)-17.7億元，同比-4889%，較23年下降4761pct。25Q1，板塊平均營(yíng)業(yè)收入32億元，同比-9.0%，較24年提升12.4pct；平均歸母凈利潤(rùn)-1.2億元，同比-3346%，較24年提升1543pct。2024年/25Q1，板塊營(yíng)業(yè)收入同比下降，主要反映2022-23年地產(chǎn)銷(xiāo)售下行，傳導(dǎo)至24年/25Q1的結(jié)算下行。板塊歸母凈利潤(rùn)為負(fù)，主要源于營(yíng)收下滑、毛利率下降、費(fèi)用率提升、減值比例提升等因素。2024年，房地產(chǎn)板塊毛利率為14.0%，較23年下降2.4pct；三項(xiàng)費(fèi)用率為9.6%，較23年提升1.9pct；減值損失/營(yíng)業(yè)收入為7.8%，較23年提升4.2pct；歸母凈利率為-8.6%，較24年提升2.5pct；減值損失/營(yíng)業(yè)收入為0.5%，較24較24年提升4.9pct。2024年，板塊毛利率持續(xù)下行，源于2022-23年行業(yè)銷(xiāo)售端仍較弱，去化壓力較大背景下，房企采取降價(jià)促銷(xiāo)等措施，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)毛利率繼續(xù)下降。板塊減值比例繼續(xù)提升，創(chuàng)歷史新高，源于22年以來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)下行，部分項(xiàng)目去化難度加大，房企計(jì)提減值準(zhǔn)備比例提升。板塊歸母凈利率為負(fù)，創(chuàng)歷史新低，源于營(yíng)收下滑、毛利率下降、費(fèi)用率提升、減值比例提升等因素。2025Q1，房地產(chǎn)板塊平均營(yíng)業(yè)收入32億元，同比-9.0%，增速較2024年提升12.4pct。分結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024年，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企營(yíng)業(yè)收入同比分別-19.9%、-24.7%，增速分別-5.9%，增速分別較2024年提升9.5pct、提升18.8pct。2024年，房地產(chǎn)板塊營(yíng)業(yè)收入同比下降，主要反映2022-2023年地產(chǎn)銷(xiāo)售下行，傳導(dǎo)至2024年的結(jié)算下行。2025Q1，房地產(chǎn)板塊營(yíng)業(yè)收入同比增速繼續(xù)下降，但降幅有所收窄，源于地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)歷了深度調(diào)整后，銷(xiāo)售增速降幅有所收窄。請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的評(píng)級(jí)說(shuō)明和重要聲明圖表1：房地產(chǎn)板塊營(yíng)業(yè)收入同比增速注：取自申萬(wàn)地產(chǎn)板塊（剔除部分ST公司及轉(zhuǎn)型公司其中我們將2024年?duì)I收大于等于600億以上2024年，房地產(chǎn)板塊平均歸母凈利潤(rùn)-17.7億元，同比-4889.0%，增速較2023年下降4760.8pct。2025Q1，房地產(chǎn)板塊平均歸母凈利潤(rùn)-1.2億元，同比-3346.2%，增速較2024年提升1542.8pct。分結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024年，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企歸母凈利潤(rùn)同比分別為-314.4%、-253.0%，分別較2023年下降259.3pct、下降215.6pct。2025Q1，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企歸母凈利潤(rùn)同比分別為-201.5%、-118.2%，分別較2024年提升112.9pct、提升134.8pct。2024年，房地產(chǎn)板塊歸母凈利潤(rùn)為負(fù)，主要源于營(yíng)收下滑、毛利率下降、費(fèi)用率提升、減值比例提升等因素，2025Q1，板塊歸母凈利潤(rùn)繼續(xù)為負(fù)，主要源于營(yíng)收下滑、毛利率繼續(xù)下降、以及費(fèi)用率繼續(xù)提升等因素，但25Q1減值比例有所下降。請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的評(píng)級(jí)說(shuō)明和重要聲圖表2：房地產(chǎn)板塊歸母凈利潤(rùn)同比增速2024年，房地產(chǎn)板塊毛利率為14.0%，較2023年下降2.4pct。2025Q1，房地產(chǎn)板塊毛利率為13.8%，較2024年下降0.2pct。分結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024年，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企毛利率分別為12.6%、17.6%，分別較2023年下降2.6pct、下降1.9pct。2025Q1，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企毛利率分別為12.0%、17.7%，分別較2024年下降0.6pct、提升0.2pct。2024年/2025Q1房地產(chǎn)板塊毛利率持續(xù)下行，主要源于2022-23年行業(yè)銷(xiāo)售端仍較弱，去化壓力較大背景下，房企對(duì)于部分項(xiàng)目采取降價(jià)促銷(xiāo)等措施，因此結(jié)轉(zhuǎn)毛利率仍繼續(xù)下降。圖表3：房地產(chǎn)板塊毛利率走勢(shì)2024年，房地產(chǎn)板塊三項(xiàng)費(fèi)用率為9.6%，較2023年提升1.9pct。2025Q1，房地產(chǎn)板塊三項(xiàng)費(fèi)用率為12.1%，較2024年提升2.5pct。請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的評(píng)級(jí)說(shuō)明和重要分結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024年，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企三項(xiàng)費(fèi)用率分別為6.7%、16.8%，分別較2023年提升1.0pct、提升4.3pct。2025Q1，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企三項(xiàng)費(fèi)用率分別為8.2%、20.3%，分別較2024年提升1.6pct、提升3.5pct。圖表4：房地產(chǎn)板塊費(fèi)用率走勢(shì)2024年，房地產(chǎn)板塊減值損失/營(yíng)業(yè)收入為7.8%，較2023年提升4.2pct。2025Q1，房地產(chǎn)板塊減值損失/營(yíng)業(yè)收入為0.5%，較2024年下降7.3pct。分結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024年，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企減值損失/營(yíng)業(yè)收入分別為4.8%、15.1%，分別較2023年提升2.4pct、提升8.8pct。2025Q1，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企減值損失/營(yíng)業(yè)收入分別為0.2%、1.1%，分別較2024年下降4.6pct、下降14.0pct。2024年，房地產(chǎn)板塊減值比例繼續(xù)提升，并創(chuàng)歷史新高，主要源于22年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)下行，并且24年核心城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，部分項(xiàng)目去化難度加大，房企計(jì)提減值準(zhǔn)備比例進(jìn)一步提升。*注：減值損失包括資產(chǎn)減值損失、信用減值損失。請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的評(píng)級(jí)說(shuō)明和重要聲明圖表5：房地產(chǎn)板塊減值損失/營(yíng)業(yè)收入2024年，房地產(chǎn)板塊歸母凈利率為-8.6%，較2023年下降8.4pct。2025Q1，房地產(chǎn)板塊歸母凈利率為-3.7%，較2024年提升4.9pct。分結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024年，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企歸母凈利率分別為-4.2%、-19.2%，分別較2023年下降5.8pct、下降15.1pct。2025Q1，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企歸母凈利率分別為-1.6%、-8.1%，分別較2024年提升2.6pct、提升11.1pct。2024年，房地產(chǎn)板塊歸母凈利率為負(fù)，并創(chuàng)歷史新低，主要源于營(yíng)收下滑、毛利率下降、費(fèi)用率提升、減值比例提升等因素。圖表6：房地產(chǎn)板塊歸母凈利率走勢(shì)請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的評(píng)級(jí)說(shuō)明和重要聲明2.信用端：杠桿率提升，回款下降，資金端仍承壓2024年，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率為76.0%，較23年下降0.1pct；剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為71.2%，較23年提升1.1pct；凈負(fù)債率為87.7%，較23年提升12.6pct；現(xiàn)金短債比為0.9倍，較23年下降0.3倍。25Q1，板塊資產(chǎn)負(fù)債率為75.8%，較2剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為71.0%，較24年下降0.2pct；凈負(fù)債率為91.3%，較24年提升3.6pct；現(xiàn)金短債比為0.8倍，較24年下降0.03倍。2024年，板塊資產(chǎn)負(fù)債率略降，但剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)提升，源于房企銷(xiāo)售端持續(xù)下行、近年來(lái)現(xiàn)房銷(xiāo)售比例有所提升等因素，導(dǎo)致報(bào)表中預(yù)收款占比資產(chǎn)比例有所下降。板塊凈負(fù)債率提升，源于板塊有息負(fù)債保持穩(wěn)定，貨幣資金下降，并且24年/25Q1板塊凈利潤(rùn)為負(fù)，導(dǎo)致板塊凈資產(chǎn)下降，綜合導(dǎo)致凈負(fù)債率提升。2.1.資產(chǎn)負(fù)債率：24年資產(chǎn)負(fù)債率下降，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率提2024年，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率為76.0%，較2023年下降0.1pct。2025Q1，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率為75.8%，較2024年下降0.2pct。分結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024年，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企資產(chǎn)負(fù)債率分別為75.3%、77.3%，分別較2023年下降0.6pct、提升0.9pct。2025Q1，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企資產(chǎn)負(fù)債率分別為75.0%、77.3%，分別較2024年下降0.2pct、持平。房地產(chǎn)板塊剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為71.0%，較2024年下降0.2pct。分結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024年，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.2%、74.7%，分別較2023年提升0.5pct、提升2.1pct。2025Q1，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率分別為68.7%、74.8%，分別較2024年下降0.4pct、提升0.1pct。2024年，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率略微下降，但剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)提升，主要源于房企銷(xiāo)售端持續(xù)下行，以及近年來(lái)現(xiàn)房銷(xiāo)售比例有所提升等因素，導(dǎo)致報(bào)表中預(yù)收款占比資產(chǎn)比例有所下降。圖表7：房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率走勢(shì)圖表8：房地產(chǎn)板塊剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率走勢(shì)2024年，房地產(chǎn)板塊凈負(fù)債率為87.7%，較2023年提升12.6pct。2025Q1，房地產(chǎn)板塊凈負(fù)債率為91.3%，較2024年提升3.6pct。分結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024年，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企凈負(fù)債率分別為68.1%、127.3%，分別較2023年提升10.6pct、提升19.3pct。2025Q1，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企凈負(fù)債率分別為71分別較2024年提升3.5pct、提升4.0pct。2024年/2025Q1，房地產(chǎn)板塊凈負(fù)債率持續(xù)提升，主要源于板塊有息負(fù)債總體保持穩(wěn)定，但貨幣資金有所下降，并且24年/25Q1板塊凈利潤(rùn)為負(fù)，導(dǎo)致板塊凈資產(chǎn)下降，綜合導(dǎo)致凈負(fù)債率提升。圖表9：房地產(chǎn)板塊凈負(fù)債率走勢(shì)2024年，房地產(chǎn)板塊現(xiàn)金短債比為0.9倍，較2023年下降0.3倍。2025Q1，房地產(chǎn)板塊現(xiàn)金短債比為0.8倍，較2024年下降0.03倍。分結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024年，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企現(xiàn)金短債比分別為0.9倍、0.8倍，分別較2023年下降0.03、0.02倍。2024年，房地產(chǎn)板塊現(xiàn)金短債比下降，主要源于貨幣資金減少，短期負(fù)債有所增加，2025Q1現(xiàn)金短債比保持相對(duì)穩(wěn)定。圖表10：房地產(chǎn)板塊現(xiàn)金短債比走勢(shì)銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金/營(yíng)業(yè)收入為74%，同比2023年下降5.7pct。2025Q1，房地產(chǎn)板塊銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比-11.7%，較2024年提升15.3pct；銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金/營(yíng)業(yè)收入為91%，同比2024年提升16.8pct。分結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024年，一線(xiàn)、二線(xiàn)房企銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比分別為-27.6%、-25.3%，分別較2023年下降23.2pct、下降12.3pct；一線(xiàn)、二線(xiàn)房企銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金/營(yíng)業(yè)收入分別為75%、73