商業(yè)物業(yè)管理方案

商業(yè)物業(yè)管理方案目錄一、物業(yè)概況3（一）項(xiàng)目簡(jiǎn)介3（二）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目4<1>公共服務(wù)項(xiàng)目4<2>有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目：

4二、具體管理方案5（一）前期介入階段物業(yè)管理5<1>熟悉設(shè)計(jì)施工階段

5<2>接管驗(yàn)收管理：

6<3>商戶裝修管理方案

6<4>開(kāi)荒清潔管理方案

17（二）開(kāi)業(yè)后的日常管理22<1>公共秩序管理方案

22<2>消防管理方案

83<3>停車場(chǎng)管理方案

100<4>公共區(qū)域安全管理方案：126<5>綠化保潔方案

127<6>公共設(shè)施管理方案（此項(xiàng)管理方案內(nèi)容主要由工程部執(zhí)行，物管部配合完成）

139<7>檔案資料管理方案

140<8>物業(yè)人力資源管理方案

141一、物業(yè)概況（一）項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目總建筑面積約95.08萬(wàn)平方米，總投資額約50億元人民幣

，是**市首屈一指的城市綜合體。項(xiàng)目集大型國(guó)際購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、精裝SOHO、5A級(jí)超高雙塔寫字樓、五星級(jí)酒店。六家主力店，是皖北地區(qū)最大的一站式購(gòu)物中心。****廣場(chǎng)是**集團(tuán)城市綜合體的代表作，建成后將成為**市的地標(biāo)性建筑和城市名片，開(kāi)創(chuàng)**現(xiàn)代商業(yè)新紀(jì)元。****廣場(chǎng)位于安徽省重要的交通樞紐-**，坐落在蚌山區(qū)，優(yōu)美的環(huán)境和完善的市政配套一直被開(kāi)發(fā)商所看中，而****廣場(chǎng)更是直逼市政府中心，周邊社區(qū)、高檔樓盤鱗次櫛比，僅一路之隔的項(xiàng)目就有東側(cè)的金奧華府，北側(cè)的沁雅凱旋城、米亞花園。是**市各區(qū)位置最好，輻射能力最強(qiáng)的區(qū)域，也是**市政府傾力打造的以文化和商業(yè)為中心的標(biāo)志性項(xiàng)目。（二）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目<1>公共服務(wù)項(xiàng)目（1）維護(hù)廣場(chǎng)內(nèi)的公共秩序，實(shí)行24小時(shí)安防值勤、消防和交通道路管理；（2）公共場(chǎng)所保潔，垃圾收集和清運(yùn)；（3）共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)；1）公共綠地園藝的培植和養(yǎng)護(hù)；2）室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；3）對(duì)廣場(chǎng)內(nèi)的各類資料進(jìn)行管理；4）節(jié)假日環(huán)境美陳布置；5）重要時(shí)刻提醒服務(wù)；6）安全知識(shí)、消防常識(shí)宣傳。<2>有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目：（1）設(shè)備設(shè)施上門維修、安裝等；（2）各種清潔服務(wù)；（3）各種營(yíng)銷活動(dòng)的安全管控工作；（4）場(chǎng)地租借、倉(cāng)庫(kù)租用；（5）商戶裝修的建筑垃圾的清運(yùn)。（6）根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展的其他服務(wù)二、具體管理方案物業(yè)管理由前期介入階段和開(kāi)業(yè)后日常物業(yè)管理兩部分組成。在實(shí)際操作中，分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)各項(xiàng)工作的開(kāi)展，以保證整個(gè)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)實(shí)施。（一）前期介入階段物業(yè)管理前期物業(yè)管理階段可分為熟悉工程設(shè)計(jì)施工階段、接管驗(yàn)收管理、商戶裝修管理、開(kāi)荒清潔管理等方面<1>熟悉設(shè)計(jì)施工階段（1）解讀項(xiàng)目整體規(guī)劃概況；（2）了解停車場(chǎng)交通動(dòng)線規(guī)劃及提供建議；（3）了解垃圾房規(guī)劃方案及提供建議；（4）了解導(dǎo)示規(guī)劃設(shè)計(jì)及提供建議；（5）了解停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)設(shè)計(jì)及提供建議；（6）了解監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)計(jì)及提供建議；（7）了解室外景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)及提供建議；（8）了解公共區(qū)域裝修設(shè)計(jì)及提供建議；（9）各項(xiàng)施工跟進(jìn)：包括建筑、機(jī)電、環(huán)氧地坪、景觀、導(dǎo)示、監(jiān)控、監(jiān)控點(diǎn)位、垃圾房、裝修工程等。<2>接管驗(yàn)收管理：（1）接管驗(yàn)收定義：物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，進(jìn)行的物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，同時(shí)接收?qǐng)D紙、說(shuō)明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施物業(yè)管理,為日后物業(yè)管理工作的展開(kāi)

奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。（2）管理措施1）組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；2）開(kāi)展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；3）掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；4）制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)；1.

工作目標(biāo)：擬定公眾管理制度及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行驗(yàn)收移交；2.

工作內(nèi)容：按照2013年建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收;土建類；給排水類；供配電類；機(jī)電設(shè)備類；智能化系統(tǒng)類；消防類；網(wǎng)絡(luò)電訊類；其他

配套設(shè)施類；配合項(xiàng)目公司做好樓宇移交工作計(jì)劃，對(duì)提出的整改項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤落實(shí)；收集、整理發(fā)展商移交的相關(guān)資料，明確交接雙方的責(zé)任;產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料;指導(dǎo)制訂物業(yè)管理及有關(guān)服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；與政府有關(guān)部門建立公共關(guān)系。<3>商戶裝修管理方案（1）管理內(nèi)容1）

團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)工作1.

前期管理組織架構(gòu)、人員編制；2.

人員招聘；3.

裝修管理人員培訓(xùn)；4.

裝修管理方案培訓(xùn)。2）

裝修管理前期準(zhǔn)備工作：1.

裝修管理文件資料準(zhǔn)備；2.

工具、器具的申購(gòu);3.

完成與項(xiàng)目公司和施工單位管理思路及施工總控計(jì)劃的對(duì)接；4.

已簽約的小商鋪設(shè)計(jì)圖紙（特別是廚房、消防和結(jié)構(gòu)改動(dòng)部分）對(duì)接；5.

裝修管理動(dòng)員大會(huì)；6.

與項(xiàng)目公司召開(kāi)專題會(huì)議。3）

公共區(qū)域裝修階段1.

參與技術(shù)交底；2.

裝修人員及材料工具器具進(jìn)場(chǎng)；3.

按計(jì)劃和規(guī)程進(jìn)行施工管理；4.

過(guò)程中的綜合協(xié)調(diào)及突發(fā)事件處理；5.

裝修專題會(huì)議組織；6.

質(zhì)量監(jiān)控和意見(jiàn)建議總結(jié)提交；7.

裝修管理日工作例會(huì)；8.

建筑垃圾臨時(shí)堆放處的規(guī)劃和裝飾。4）公共區(qū)域裝修和小商戶交叉施工階段1.

小商戶進(jìn)場(chǎng)前的裝修手續(xù)辦理；2.

小商戶裝修前的培訓(xùn)工作；3.

材料分區(qū)域管理；4.

交叉作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)（含施工用臨時(shí)水電協(xié)調(diào)）；5.

車輛及人員進(jìn)出監(jiān)控管理；6.

現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)；7.

按計(jì)劃和規(guī)程進(jìn)行施工管理；8.

過(guò)程中的綜合協(xié)調(diào)及突發(fā)事件處理；9.

裝修專題會(huì)議組織；10.

質(zhì)量監(jiān)控和意見(jiàn)建議總結(jié)提交；11.

小商戶重點(diǎn)部位（改變結(jié)構(gòu)、破壞防水、改動(dòng)消防和空調(diào)、隱蔽工程、店招等）裝修的全程記錄及監(jiān)控；12.

商鋪店招及臨時(shí)施工圍欄的設(shè)計(jì)及把控；13.

機(jī)電設(shè)備安裝和裝修問(wèn)題建議上報(bào)；14.

公區(qū)裝修及機(jī)電安裝重要問(wèn)題的過(guò)程監(jiān)控及記錄；15.

開(kāi)荒保潔公司招標(biāo)及合同簽訂工作。5）小商鋪裝修階段1.

小商戶進(jìn)場(chǎng)前的裝修手續(xù)辦理；2.

小商戶裝修前對(duì)管理小組成員的培訓(xùn)工作；3.

材料堆放管理；4.

現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)（含施工用臨時(shí)水電協(xié)調(diào)）；5.

車輛及人員進(jìn)出監(jiān)控管理；6.

現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)；7.

按計(jì)劃和規(guī)程對(duì)進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行跟蹤控制；8.

過(guò)程中的綜合協(xié)調(diào)及突發(fā)事件處理；9.

裝修專題會(huì)議組織；10.

質(zhì)量監(jiān)控和意見(jiàn)建議總結(jié)提交；11.

小商戶重點(diǎn)部位（改變結(jié)構(gòu)、破壞防水、改動(dòng)消防和空調(diào)、隱蔽工程、店招等）裝修的全程記錄及監(jiān)控；12.

商鋪店招及臨時(shí)施工圍欄的設(shè)計(jì)及把控；13.

機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試記錄和問(wèn)題建議上報(bào)；14.

空調(diào)的正式啟用；15.

正式水、電的開(kāi)通；16.

天然氣的開(kāi)通；17.

大商業(yè)所有的設(shè)施設(shè)備正式啟用；18.

保證商家具體開(kāi)業(yè)條件；注：“★”表示重要工作6）按二次裝修審批流程辦理進(jìn)場(chǎng)裝修手續(xù)1.各商戶所雇用的工程承包商必須購(gòu)買建筑工程一切險(xiǎn)，其中第三者責(zé)任任何部分須按合同面積購(gòu)買50-200萬(wàn)保額，及為屬下工人購(gòu)買有關(guān)員工工傷保險(xiǎn)。在進(jìn)場(chǎng)施工前，必須將保單的原件及支付保險(xiǎn)金的收據(jù)原件提供物管部審核。2.

收回商戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取商戶應(yīng)繳納的相關(guān)費(fèi)用。3.

對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)商戶確認(rèn)后，填寫《租戶驗(yàn)收交接表》，并與商戶約定時(shí)間，及時(shí)解決。4.在開(kāi)始裝修以前，商戶必須取得****廣場(chǎng)營(yíng)運(yùn)部的《裝修許可證》，并繳付所有有關(guān)費(fèi)用及押金，簽署《施工安全管理協(xié)議》，并委派裝修承造商指定防火責(zé)任人。5.

裝修員工和運(yùn)送貨物材料只能利用物業(yè)部門特別指定載貨電梯及通，不得使用客梯或扶手梯，并不得損毀廣場(chǎng)的裝飾設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)有此情況，物業(yè)部門將根據(jù)相關(guān)規(guī)定向有關(guān)商戶追討賠償。6.

未得到商管工程部同意，各商戶不得對(duì)隔墻、隔斷、消防設(shè)備、空間調(diào)整系統(tǒng)、進(jìn)行任何改動(dòng)工程。各店鋪亦須保持商場(chǎng)外貌統(tǒng)一美觀。一切屋外更改或加建皆在禁止之列，例如：遮棚、天線、附加建筑物或伸展出店鋪外的廣告及標(biāo)志等。7.店鋪內(nèi)噴淋頭、煙感、溫感的更改都需于事前得到商管工程部批準(zhǔn)。由****廣場(chǎng)指定承造商執(zhí)行更改，租戶負(fù)責(zé)支付有關(guān)費(fèi)用。8.

各租戶或裝修公司需將《裝修許可證》張貼于店鋪大門上，并且負(fù)責(zé)責(zé)管束在廣場(chǎng)內(nèi)的施工人員。裝修工人必須衣著整齊，不得在公眾地方赤身，在非工作區(qū)逗留、隨地吐痰、喧嘩、打鬧、賭博飲酒等。更要特別留意洗手間的適當(dāng)使用，以免造成下水道堵塞。9.

裝修工人禁止在廣場(chǎng)內(nèi)留宿或生火，工人在進(jìn)入廣場(chǎng)范圍時(shí)必須佩帶《施工許可證》，物業(yè)管理部有最終權(quán)決定是否批準(zhǔn)進(jìn)入。10.

商戶要特別注意裝修期間的防火安全，消防通道、消防栓及走廊通道不得堆放垃圾、材料或雜物。裝修單位須負(fù)責(zé)通道、電梯、樓梯等區(qū)域的清潔，包括清理搬運(yùn)時(shí)所留下的大紙板箱或廢料。一切廢料必須用膠袋盛裝，每天裝修工程完畢后由各租戶或其裝修公司搬離至廣場(chǎng)指定收集站。若有大量建筑垃圾運(yùn)出，須于向物業(yè)管理部門報(bào)備獲得安排確認(rèn)之后方可堆放于廣場(chǎng)指定建筑垃圾收集站。如經(jīng)通告后有關(guān)單位商戶及裝修承包商未能做出適當(dāng)?shù)那鍧嵃才牛瑥V場(chǎng)物業(yè)管理部門將自行雇用工人進(jìn)行清理，所產(chǎn)生的費(fèi)用則從有關(guān)店鋪的裝修保證金中扣除。11.

防火責(zé)任11.1所有內(nèi)部隔離墻應(yīng)使用重量輕的防火材料。木制分層天花、木框架或板墻應(yīng)涂上防火漆。裝修期內(nèi)確保施工人員嚴(yán)格遵守防火條例及保持各樓層防煙門經(jīng)常關(guān)閉。施工現(xiàn)場(chǎng)必須自備足夠滅火設(shè)備，如手提二氧化碳滅火器。如無(wú)法自備滅火設(shè)備，可向廣場(chǎng)物業(yè)管理部租賃滅火設(shè)備，并支付租賃期間內(nèi)的相應(yīng)租賃費(fèi)用。11.2根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》實(shí)施細(xì)則第十條的規(guī)定，裝施工單位必須負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的消防工作。各施工單位必須指定一名防火安全負(fù)責(zé)人，具體負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的防火安全工作，確保各項(xiàng)防火安全措施的落實(shí)。11.3現(xiàn)場(chǎng)裝修施工單位必須逐級(jí)實(shí)行防火責(zé)任制，逐級(jí)委派防火責(zé)任任人，將防火安全落實(shí)到每個(gè)施工人員，做到現(xiàn)場(chǎng)防火，誰(shuí)施工，誰(shuí)負(fù)責(zé)。11.4各裝修施工單位要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工人員進(jìn)行防火安全和工地管理制度