宿遷市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)技術(shù)導(dǎo)則2025

宿遷市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)技術(shù)導(dǎo)則第一章?總則1.1制定依據(jù)：為規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)行為，維護(hù)公共利益，保證房屋征收估價(jià)結(jié)果客觀、公正，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院第590號(hào)令）、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房〔2011〕77號(hào)）、《江蘇省貫徹實(shí)施〈國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉若干問(wèn)題的規(guī)定》（蘇政發(fā)〔2011〕91號(hào)）、《宿遷市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》（宿政規(guī)發(fā)〔2021〕4號(hào)）、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）等相關(guān)規(guī)定，制定本導(dǎo)則。1.2適用范圍：宿遷市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)，包括被征收房屋價(jià)值估價(jià)、被征收房屋裝飾裝修及附著物價(jià)格測(cè)算、被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值估價(jià)，以及對(duì)相關(guān)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核和鑒定等，適用于本導(dǎo)則，但其他法律法規(guī)有相關(guān)規(guī)定的，從其規(guī)定。1.3估價(jià)機(jī)構(gòu)：從事國(guó)有土地上房屋征收的估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱“估價(jià)機(jī)構(gòu)”），應(yīng)當(dāng)具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的三級(jí)（含）以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證書。承擔(dān)房屋征收估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)列入年度房屋征收估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)登記名錄。1.4估價(jià)人員：承擔(dān)國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)是符合本導(dǎo)則第1.3條規(guī)定的估價(jià)機(jī)構(gòu)中的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。每個(gè)國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)機(jī)構(gòu)均應(yīng)派出至少兩名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)開展工作。其他人員應(yīng)當(dāng)持有宿遷市國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)工作人員上崗證。1.5估價(jià)對(duì)象：為被征收房屋、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋（均含占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)）和裝飾裝修及附著物，不包括違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。1.6估價(jià)目的：被征收房屋價(jià)值估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。1.7價(jià)值時(shí)點(diǎn)：被征收房屋估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。1.8價(jià)值類型：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。1.9價(jià)值內(nèi)涵：征收估價(jià)價(jià)值構(gòu)成為被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和征收房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償費(fèi)，以及簽約獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。被征收房屋裝飾裝修及附著物補(bǔ)償價(jià)格由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)另行估價(jià)確定的，所估價(jià)的被征收房屋價(jià)值是否包括被征收房屋裝飾裝修及附著物補(bǔ)償價(jià)格，應(yīng)在被征收房屋估價(jià)報(bào)告中作出說(shuō)明。1.10估價(jià)程序：征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)按照下列程序操作：①公布列入年度房屋征收估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)登記名錄且報(bào)名的估價(jià)機(jī)構(gòu)名單，選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)；②接受估價(jià)委托，明確估價(jià)基本事項(xiàng)并簽訂書面房屋征收估價(jià)委托合同；③接收估價(jià)委托人提供資料，開展前期調(diào)查，擬訂征收估價(jià)作業(yè)方案；④逐戶實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管；⑤依照本技術(shù)導(dǎo)則測(cè)算分戶初步估價(jià)結(jié)果；⑥將分戶初步估價(jià)結(jié)果提交估價(jià)委托人；⑦在估價(jià)委托人公示分戶初步估價(jià)結(jié)果期間，安排負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋，對(duì)存在錯(cuò)誤的予以修正；⑧在分戶初步估價(jià)結(jié)果公示期滿后，提供委托估價(jià)范圍內(nèi)被征收房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，按有關(guān)規(guī)定處理；⑨完成估價(jià)資料立卷、歸檔工作。1.11估價(jià)結(jié)果：房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金以項(xiàng)目征收補(bǔ)償整體估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為依據(jù)，房屋征收分戶補(bǔ)償金額以分戶估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果的貨幣單位為人民幣，精確到元。1.12估價(jià)結(jié)果使用期限：自估價(jià)報(bào)告出具之日起，至該征收項(xiàng)目征收補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。第二章?被征收房屋用途認(rèn)定及分類2.1房屋用途的認(rèn)定：被征收房屋的性質(zhì)、用途和建筑面積，以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。2.2房屋用途分類：被征收房屋用途一般分為住宅房屋、商業(yè)房屋、非住宅非商業(yè)房屋（見附件8）。第三章?被征收房屋估價(jià)方法3.1估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法等，應(yīng)根據(jù)被征收房屋用途、實(shí)物、權(quán)益狀況及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等，對(duì)估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，合理選用其中一種或多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，并在估價(jià)報(bào)告中作相應(yīng)說(shuō)明。被征收房屋的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法；被征收房屋或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法；被征收房屋可假定為獨(dú)立的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)或被征收房屋的同類房地產(chǎn)沒(méi)有交易或交易很少，且被征收房屋或其同類房地產(chǎn)沒(méi)有租金等經(jīng)濟(jì)收入時(shí)，可選用成本法；被征收房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可選用除成本法以外的方法測(cè)算的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法；當(dāng)被征收房地產(chǎn)是大量相似的批量房地產(chǎn)時(shí)，可選用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。當(dāng)選用兩種或兩種以上估價(jià)方法對(duì)被征收房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)對(duì)各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定估價(jià)結(jié)果。3.2比較法3.2.1比較法定義：是指選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。3.2.2比較法公式比較價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)式中：可比實(shí)例成交價(jià)格—建立價(jià)格可比基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格，如房產(chǎn)交易登記部門登記的正常成交價(jià)格。交易情況修正—因交易行為中的某些特殊因素所造成的價(jià)格偏差，測(cè)定方法可以利用已掌握的同類型房地產(chǎn)交易資料或市場(chǎng)行情分析測(cè)算，應(yīng)消除特殊交易情況造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。市場(chǎng)狀況調(diào)整—將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，應(yīng)在調(diào)查及分析可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況的基礎(chǔ)上，選用可比實(shí)例所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)狀況調(diào)整—應(yīng)消除可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況不同造成的價(jià)格差異，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。進(jìn)行區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出它們之間的差異，量化狀況差異造成的價(jià)格差異，對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整的具體內(nèi)容和比較因素，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途等情況確定。3.2.3比較法估價(jià)步驟：（1）搜集交易實(shí)例；（2）選取可比實(shí)例；（3）建立比較基礎(chǔ)；（4）進(jìn)行交易情況修正；（5）進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；（6）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；（7）計(jì)算比較價(jià)值。3.3收益法3.3.1收益法定義：是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。3.3.2收益法公式有限年期的基本公式如下：式中：V—房地產(chǎn)收益價(jià)值；Ai—未來(lái)第i年的凈收益；Yi—未來(lái)第i年的報(bào)酬率；n—房地產(chǎn)的收益年限。3.3.3收益法估價(jià)步驟：（1）選擇具體方法；（2）測(cè)算收益期或持有期；（3）測(cè)算未來(lái)收益；（4）確定報(bào)酬率；（5）確定收益價(jià)值。3.4成本法3.4.1成本法定義：是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。3.4.2成本法公式：被征收房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購(gòu)置成本＋建筑物重新購(gòu)建成本－建筑物折舊3.4.3成本法估價(jià)步驟：（1）測(cè)算土地重新購(gòu)置成本；（2）測(cè)算建筑物重新購(gòu)建成本；（3）測(cè)算建筑物折舊；（4）計(jì)算成本價(jià)值。3.5假設(shè)開發(fā)法3.5.1假設(shè)開發(fā)法定義：求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。3.5.2假設(shè)開發(fā)法公式被征收房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)3.5.3假設(shè)開發(fā)法估價(jià)步驟:（1）選擇具體估價(jià)方法；（2）選擇估價(jià)前提；（3）選擇最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式；（4）測(cè)算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；（5）測(cè)算后續(xù)開發(fā)的必要支出；（6）測(cè)算開發(fā)完成后的價(jià)值；（7）確定折現(xiàn)率或測(cè)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)；（8）計(jì)算開發(fā)價(jià)值。3.5.4估價(jià)前提選擇（1）當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)或因征收已停建、緩建的未完工程時(shí)，應(yīng)選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。（2）當(dāng)被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程時(shí)，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。3.6標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法3.6.1標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法定義：是對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房屋進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房屋具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋并測(cè)算其價(jià)值或價(jià)格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗被估價(jià)房屋價(jià)值或價(jià)格的方法。3.6.2標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的公式被征收房屋的價(jià)格=標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)值×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)3.6.3標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法估價(jià)的步驟:（1）根據(jù)估價(jià)委托合同，確定估價(jià)對(duì)象范圍；（2）對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的被征收房屋進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房屋具有相似性；（3）在每組內(nèi)確定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋，并計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)房屋評(píng)估價(jià)值；（4）利用各種調(diào)整系數(shù)，將標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為被征收房屋的價(jià)值或價(jià)格。第四章?主要用途房屋征收估價(jià)4.1住宅房屋征收估價(jià)4.1.1住宅房屋估價(jià)方法的選用:住宅房屋征收估價(jià)宜選用比較法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行估價(jià)。一些較為特殊的住宅房屋在不適用比較法時(shí)，可選用其他估價(jià)方法估價(jià)。4.1.2住宅房屋比較法估價(jià)技術(shù)路線（1）選取可比實(shí)例，建立比較基礎(chǔ)，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。可比實(shí)例的選取參見附件1；（2）測(cè)算比準(zhǔn)價(jià)格。首先，將可比實(shí)例交易情況進(jìn)行修正；其次，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整；最后，進(jìn)行區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整?；竟綖椋篤z為被征收住宅估價(jià)價(jià)格；Vs為標(biāo)準(zhǔn)化處理后的可比實(shí)例成交價(jià)格；K1為交易情況修正系數(shù)。對(duì)于選用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例的，該系數(shù)取100；K2為市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和估價(jià)中的具體情況確定；K3為可比實(shí)例區(qū)位狀況調(diào)整為估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3；K4為可比實(shí)例實(shí)物狀況調(diào)整為估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3；K5為可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整為估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3。確定估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)選取不少于3個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)過(guò)上述各種修正后，再計(jì)算平均值，得出的結(jié)果為估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格。4.1.3住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法估價(jià)技術(shù)路線（1）確立標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定具有代表性的住宅房屋作為標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋，“標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋”的設(shè)定要求參見附件2；（2）測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋價(jià)格。依據(jù)相關(guān)估價(jià)技術(shù)規(guī)范規(guī)定的方式，選用比較法測(cè)算出“標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋”的價(jià)格?；竟綖椋篤b為標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋價(jià)格；Vs為標(biāo)準(zhǔn)化處理后的可比實(shí)例成交價(jià)格；K1為交易情況修正系數(shù)，對(duì)于選用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例的，該系數(shù)取100；K2為市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)，該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和估價(jià)中的具體情況確定；K3為可比實(shí)例區(qū)位狀況調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3；K4為可比實(shí)例實(shí)物狀況調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3；K5為可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3。確定“標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋”的價(jià)格應(yīng)選取不少于3個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)過(guò)上述各種修正后，再計(jì)算平均值，得出的結(jié)果為“標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋”的價(jià)格。（3）確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)物狀況調(diào)整，得出各被征收住宅房屋的估價(jià)價(jià)格?；竟綖椋篤z為被征收住宅房屋估價(jià)價(jià)格；Vb為標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋價(jià)格；K6為標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋實(shí)物狀況調(diào)整為被征收房屋實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3。4.2商業(yè)房屋征收估價(jià)4.2.1商業(yè)房屋估價(jià)方法的選用：商業(yè)房屋征收估價(jià)宜選用比較法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法或收益法進(jìn)行估價(jià)，征收項(xiàng)目估價(jià)人員應(yīng)根據(jù)所收集的區(qū)域類似房地產(chǎn)租售交易信息，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，分析確定選擇一種或兩種方法進(jìn)行估價(jià)。4.2.2商業(yè)房屋比較法估價(jià)技術(shù)路線（1）選取可比實(shí)例，建立比較基礎(chǔ)，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。可比實(shí)例的選取參見附件1；（2）測(cè)算比準(zhǔn)價(jià)格。首先，將可比實(shí)例交易情況進(jìn)行修正；其次，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整；最后，進(jìn)行區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整?；竟綖椋篤z為被征收商業(yè)房屋估價(jià)價(jià)格；Vs為標(biāo)準(zhǔn)化處理后的可比實(shí)例成交價(jià)格；K1為交易情況修正系數(shù)，對(duì)于選用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例的，該系數(shù)取100；K2為市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)，該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和估價(jià)中的具體情況確定；K3為可比實(shí)例區(qū)位狀況調(diào)整為估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件4、附件5；K4為可比實(shí)例實(shí)物狀況調(diào)整為估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件4、附件5；K5為可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整為估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件4、附件5。確定估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)選取不少于3個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)過(guò)上述各種修正后，再計(jì)算平均值，得出的結(jié)果為估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格。4.2.3商業(yè)房屋標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法估價(jià)技術(shù)路線（1）確定房屋類別，設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋。根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別。商業(yè)房屋一般劃分為商場(chǎng)類建筑（大型百貨商場(chǎng)、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、娛樂(lè)類建筑、旅館類建筑、餐飲類建筑（參見附件8）。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定具有代表性的房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋，“標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋”的設(shè)定要求參見附件2；（2）測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋價(jià)格。依據(jù)相關(guān)估價(jià)技術(shù)規(guī)范規(guī)定的方式，選用比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋”的價(jià)格?；竟綖椋篤b為標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋價(jià)格；Vs為標(biāo)準(zhǔn)化處理后的可比實(shí)例成交價(jià)格；K1為交易情況修正系數(shù)，對(duì)于選用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例的，該系數(shù)取100；K2為市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)，該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和估價(jià)中的具體情況確定；K3為可比實(shí)例區(qū)位狀況調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件4、附件5；K4為可比實(shí)例實(shí)物狀況調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件4、附件5；K5為可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件4、附件5。確定“標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋”的價(jià)格應(yīng)選取不少于3個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)過(guò)上述各種修正后，再計(jì)算平均值，得出的結(jié)果為“標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋”的價(jià)格。（3）確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)物狀況調(diào)整，得出各被征收商業(yè)房屋的估價(jià)價(jià)格?；竟綖椋篤z為被征收商業(yè)房屋估價(jià)價(jià)格；Vb為標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋價(jià)格；K6為標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋實(shí)物狀況調(diào)整為被征收房屋實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件4、附件5。4.2.4商業(yè)房屋收益法估價(jià)技術(shù)路線選用收益法測(cè)算被征收商業(yè)房屋的征收補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，一般選用穩(wěn)定收益情形測(cè)算，通常選用如下公式計(jì)算：Vy為估價(jià)價(jià)格，a為估價(jià)對(duì)象年純收益，i為報(bào)酬率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見附件1。4.3“住改非”房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定4.3.1沿街“住改非”底層房屋估價(jià)的相關(guān)規(guī)定4.3.1.1沿街“住改非”底層房屋補(bǔ)償規(guī)定：對(duì)沿街的“住改非”底層房屋，應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收人實(shí)際持續(xù)經(jīng)營(yíng)年限、持續(xù)納稅情況和執(zhí)行城市規(guī)劃管理要求等相關(guān)規(guī)定情況，參照營(yíng)業(yè)用房進(jìn)行估價(jià)。被征收人于2010年7月1日前將住宅房屋改變?yōu)闋I(yíng)業(yè)用房，依規(guī)定認(rèn)定后，根據(jù)其持續(xù)年報(bào)合格的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、完稅憑證，對(duì)其實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的合法建筑面積參照營(yíng)業(yè)年限取權(quán)重進(jìn)行估價(jià)后，按照以下規(guī)定給予補(bǔ)償：（1）2003年1月1日前“住改非”的，按照不超過(guò)營(yíng)業(yè)用房估價(jià)結(jié)果的90%補(bǔ)償；（2）2003年1月1日后、2010年7月1日前“住改非”的，按照不超過(guò)營(yíng)業(yè)用房估價(jià)結(jié)果的60%補(bǔ)償；（3）2010年7月1日后“住改非”的，不得參照營(yíng)業(yè)用房進(jìn)行補(bǔ)償。2010年7月1日后被征收人擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，征收時(shí)按照住宅估價(jià)，不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。但根據(jù)其實(shí)際營(yíng)業(yè)情況予以一定的營(yíng)業(yè)補(bǔ)助（具體標(biāo)準(zhǔn)參見附件6，須相關(guān)手續(xù)齊全，符合現(xiàn)行政策規(guī)定）。市、區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督、稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)做好協(xié)助工作，根據(jù)征收部門申請(qǐng)，及時(shí)提供征收范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性房屋的營(yíng)業(yè)年限和納稅情況證明。4.3.1.2沿街“住改非”底層房屋估價(jià)公式2010年7月1日前，持續(xù)取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、完稅憑證“住改非”房屋的沿街底層房屋，按以下公式結(jié)合本導(dǎo)則第4.3.1.1條規(guī)定進(jìn)行估價(jià)：估價(jià)價(jià)格=商業(yè)房屋估價(jià)價(jià)格×營(yíng)業(yè)年限權(quán)重+住宅估價(jià)價(jià)格×（1－營(yíng)業(yè)年限權(quán)重）；營(yíng)業(yè)年限權(quán)重=（征收年份－取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照年份）÷（征收年份－基準(zhǔn)年份1991年）。該權(quán)重最大值取1。4.3.2對(duì)非沿街的“住改非”房屋，其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的征收補(bǔ)償選用住宅估價(jià)價(jià)格加營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)年限確定，具體標(biāo)準(zhǔn)參見附件6。4.3.3對(duì)沿街的“住改非”非底層房屋，營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的具體辦法同非沿街的“住改非”房屋。4.4非住宅非商業(yè)房屋征收估價(jià)4.4.1非住宅非商業(yè)房屋分類：一般情況下分為行政辦公用房、工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房、公共性用房等。4.4.2非住宅非商業(yè)房屋估價(jià)方法的選用：行政辦公用房、工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房、公共性用房宜選用成本法進(jìn)行估價(jià)，工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房有租金收益的，也可視具體情況選用收益法等其他方法估價(jià)。4.4.3行政辦公用房、工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房、公共性用房成本法估價(jià)技術(shù)路線：成本法估價(jià)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和土地市場(chǎng)狀況，選擇房地分估路徑，其征收估價(jià)的技術(shù)路線為：見附件1。第五章?其他征收估價(jià)問(wèn)題處理5.1臨時(shí)建筑和在建工程估價(jià)規(guī)定：未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法測(cè)算其建筑物殘余價(jià)值；在建工程可選用成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地補(bǔ)償以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。5.2構(gòu)筑物、附屬物估價(jià)規(guī)定：凡征收估價(jià)中涉及原始成本測(cè)算、機(jī)電設(shè)備估價(jià)、工程造價(jià)分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)單獨(dú)估價(jià)。5.3“地大于房”估價(jià)規(guī)定：（1）“地大于房”的面積僅指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（或同類有效證件）載明的土地使用權(quán)面積（不含臨時(shí)用地面積）大于該宗地上被確認(rèn)合法房屋建筑面積的面積。（2）對(duì)住宅（含“住改非”）房屋，“地大于房”面積的補(bǔ)償單價(jià)，按照被征收項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋單價(jià)的20%計(jì)算。（3）對(duì)商業(yè)（不含“住改非”）房屋“地大于房”面積補(bǔ)償價(jià)格的計(jì)算公式：Z＝（M1－M2）×U×T其中：Z為“地大于房”面積補(bǔ)償價(jià)；M1為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（或同類有效證件）上載明的土地使用權(quán)面積；M2為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上載明的房屋建筑面積（以及有權(quán)部門認(rèn)定的合法房屋建筑面積），若M1－M2為負(fù)值，則取零；U為市自然資源和規(guī)劃局公布的在用公示地價(jià)中的基準(zhǔn)地價(jià)成果，須進(jìn)行市場(chǎng)狀況、區(qū)域及個(gè)別因素、容積率等相關(guān)系數(shù)修正；T為其他調(diào)整系數(shù)，其中：國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)調(diào)整系數(shù)按50%計(jì)取，國(guó)有出讓建設(shè)用地使用權(quán)年期調(diào)整系數(shù)=〔1-1/（1+r）n〕/〔1-1/（1+r）m〕。注：r為土地還原利率，n為土地剩余使用年期，m為該用途下最高法定使用年期。（4）上述“地大于房”補(bǔ)償土地出讓合同中另有約定的，按照合同約定執(zhí)行。（5）“地大于房”部分不得重復(fù)補(bǔ)償。（6）市自然資源和規(guī)劃局有具體規(guī)定的，參照其規(guī)定執(zhí)行。5.4劃撥土地使用權(quán)房屋的劃撥土地估價(jià)：征收估價(jià)時(shí)涉及被征收房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時(shí)，應(yīng)將其占用的合法用地的國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金部分予以扣除；出讓金數(shù)額為其設(shè)定為出讓國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)價(jià)格的一定比例確定。民生或基礎(chǔ)設(shè)施類用地按照設(shè)定出讓國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)價(jià)格的40%補(bǔ)繳，住宅或商業(yè)類等其他用途用地按照設(shè)定出讓國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)價(jià)格的50%補(bǔ)繳。5.5裝飾裝修及附著物規(guī)定：裝飾裝修及附著物的補(bǔ)償價(jià)格測(cè)算參照附件11確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。5.6車庫(kù)及儲(chǔ)藏室估價(jià)：對(duì)征收項(xiàng)目中車庫(kù)及儲(chǔ)藏室可參照住宅用房的估價(jià)方法和住宅用房的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)進(jìn)行估價(jià)。5.7產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價(jià)：（1）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。（2）除政府對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以估價(jià)方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值。被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋由同一家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)房屋征收部門或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的所有權(quán)人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的類型、權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成時(shí)間等情況和資料選用本技術(shù)導(dǎo)則上述規(guī)定同樣的估價(jià)模式和方法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價(jià)。第六章?征收估價(jià)報(bào)告6.1征收估價(jià)報(bào)告格式：征收估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等規(guī)定格式出具征收估價(jià)報(bào)告。6.2征收估價(jià)報(bào)告內(nèi)容：征收估價(jià)報(bào)告包括整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。整體估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含以下內(nèi)容：（1）封面（2）致估價(jià)委托人函（3）目錄（4）估價(jià)師聲明（5）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（6）估價(jià)結(jié)果報(bào)告（7）估價(jià)技術(shù)報(bào)告（8）附件。分戶估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含以下內(nèi)容：（1）封面（2）致估價(jià)委托人函（3）目錄（4）估價(jià)師聲明（5）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（6）估價(jià)結(jié)果報(bào)告（7）附件。6.3估價(jià)結(jié)果報(bào)告內(nèi)容：（1）估價(jià)委托人名稱、住所和法定代表人姓名（2）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、住所、法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人姓名、備案等級(jí)和備案證書編號(hào)（3）估價(jià)目的（4）估價(jià)對(duì)象（5）價(jià)值時(shí)點(diǎn)（6）價(jià)值類型（7）估價(jià)原則（8）估價(jià)依據(jù)（9）估價(jià)方法（10）估價(jià)結(jié)果（11）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（12）實(shí)地查勘期（13）估價(jià)作業(yè)期。6.4估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括內(nèi)容：（1）估價(jià)對(duì)象描述與分析（2）市場(chǎng)背景描述與分析（3）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析（4）估價(jià)方法適用性分析（5）估價(jià)測(cè)算過(guò)程（6）估價(jià)結(jié)果確定。6.5附件應(yīng)包括下列內(nèi)容：（1）估價(jià)委托書（或估價(jià)委托合同）復(fù)印件（2）估價(jià)對(duì)象位置圖（3）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片（4）估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件（5）可比實(shí)例位置圖和外觀照片（選用比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)）（6）專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見（7）估價(jià)所依據(jù)的其他文件資料（8）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和估價(jià)備案證書復(fù)印件（9）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)注冊(cè)證書復(fù)印件。6.6征收估價(jià)報(bào)告簽名蓋章：被征收房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告應(yīng)由兩名及以上參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得以個(gè)人印章代替簽名。6.7征收估價(jià)報(bào)告質(zhì)量要求：房屋征收估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。第七章?征收估價(jià)工作準(zhǔn)則7.1估價(jià)項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人責(zé)任：估價(jià)機(jī)構(gòu)必須確定估價(jià)項(xiàng)目的技術(shù)負(fù)責(zé)人。估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定估價(jià)技術(shù)方案，并對(duì)估價(jià)方法的選擇和應(yīng)用以及估價(jià)結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。7.2現(xiàn)場(chǎng)告示和前期調(diào)查要求：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)組織專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)告示和前期調(diào)查。7.3實(shí)地查勘要求：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋實(shí)物狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門、被征收人、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及相關(guān)實(shí)地查勘人員應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。實(shí)地查勘記錄是估價(jià)和撰寫估價(jià)報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料。無(wú)法入戶的，參照同類房屋確定，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。7.4估價(jià)人員要求：估價(jià)人員應(yīng)佩戴由市房屋征收行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)的宿遷市國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)工作人員上崗證，進(jìn)行逐戶逐項(xiàng)查勘記錄，做到工作上門到戶、實(shí)地勘測(cè)準(zhǔn)確、權(quán)證查驗(yàn)無(wú)誤，不得重復(fù)或遺漏，不徇私舞弊。7.5估價(jià)結(jié)果核查：估價(jià)結(jié)果須經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議，估價(jià)機(jī)構(gòu)在提交正式估價(jià)報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核估價(jià)報(bào)告的技術(shù)責(zé)任。7.6估價(jià)報(bào)告提交：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收估價(jià)委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶初步估價(jià)結(jié)果。分戶初步估價(jià)結(jié)果公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托估價(jià)范圍內(nèi)被征收房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。分戶估價(jià)報(bào)告須經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，整體估價(jià)報(bào)告須經(jīng)項(xiàng)目估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人簽字。7.7估價(jià)報(bào)告解釋：估價(jià)機(jī)構(gòu)及其專業(yè)人員負(fù)有解釋估價(jià)報(bào)告、接受征收當(dāng)事人咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向市房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)專家委員會(huì)報(bào)告及提供有關(guān)資料和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。第八章?征收估價(jià)工作資料存檔8.1征收估價(jià)報(bào)告存檔：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與估價(jià)報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔：（1）估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同；（2）房屋征收決定公告；（3）估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；（4）估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、影像等資料；（5）標(biāo)準(zhǔn)房屋的實(shí)地查勘記錄、影像等資料（如有）；（6）可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、影像等資料（如有）；（7）確定估價(jià)結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；（8）其他涉及估價(jià)項(xiàng)目的必要資料。8.2征收估價(jià)報(bào)告保管：完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)與該估價(jià)項(xiàng)目有關(guān)的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。估價(jià)報(bào)告及有關(guān)資料保存期限按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。保存期限應(yīng)自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，保存30年。第九章?附則9.1本導(dǎo)則由宿遷市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。9.2本導(dǎo)則自2025年5月1日起施行。本導(dǎo)則施行前作出征收決定的項(xiàng)目，按原政策規(guī)定執(zhí)行。附件：1.主要估價(jià)方法運(yùn)用注意事項(xiàng)2.標(biāo)準(zhǔn)房屋設(shè)定說(shuō)明3.住宅房屋調(diào)整系數(shù)說(shuō)明4.商業(yè)房屋調(diào)整系數(shù)說(shuō)明5.商務(wù)辦公房屋調(diào)整系數(shù)說(shuō)明6.“住改非”房屋營(yíng)業(yè)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)7.房屋重置價(jià)參考表8.房屋用途分類表9.建筑物綜合成新狀況評(píng)定表10.殘疾人、軍殘人員補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)11.房屋裝飾裝修及附著物參考價(jià)格附件1主要估價(jià)方法運(yùn)用注意事項(xiàng)一、比較法以下可比實(shí)例選擇要求，適用于比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正和收益法中租賃收入應(yīng)用等市場(chǎng)估價(jià)情形。估價(jià)機(jī)構(gòu)選用比較法估價(jià)時(shí)應(yīng)結(jié)合估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況，搜集大量、真實(shí)的交易實(shí)例，掌握市場(chǎng)行情，嚴(yán)禁編造可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：1.根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)目的和價(jià)值時(shí)點(diǎn)，從交易實(shí)例中選取不少于三個(gè)可比實(shí)例。2.比較法選取可比實(shí)例要求：①與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近；②與估價(jià)對(duì)象的用途相同；③與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；④與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；⑤與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；⑥與估價(jià)對(duì)象的結(jié)構(gòu)相同或相近。3.可比實(shí)例成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過(guò)1年，不得超過(guò)2年。4.進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整，應(yīng)符合下列規(guī)定：①分別對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不宜超過(guò)20%，共同對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正和調(diào)整幅度不宜超過(guò)30%；②經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格中，最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大于1.2；③當(dāng)幅度或比值超過(guò)本條規(guī)定時(shí)，宜更換可比實(shí)例；④當(dāng)因估價(jià)對(duì)象或市場(chǎng)狀況特殊，無(wú)更合適的可比實(shí)例替換時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并陳述理由。二、收益法（一）房地產(chǎn)年凈收益的確定房地產(chǎn)年凈收益一般為房地產(chǎn)年收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金，如有相關(guān)費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁情況的根據(jù)實(shí)際情況計(jì)算。1.房地產(chǎn)年收入的計(jì)算房地產(chǎn)年收入一般通過(guò)租賃收入來(lái)確定，租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。具體計(jì)算過(guò)程如下：1.1選取可比實(shí)例參照比較法選取可比實(shí)例的要求選取租金實(shí)例。1.2各項(xiàng)狀況調(diào)整被征收房屋于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的客觀市場(chǎng)年租金收入=可比實(shí)例的出租價(jià)格×出租情況修正×出租市場(chǎng)狀況調(diào)整×出租房地產(chǎn)狀況調(diào)整（1）可比實(shí)例的出租價(jià)格，是建立出租價(jià)格可比基礎(chǔ)上的實(shí)際成交出租價(jià)格；（2）出租情況修正，修正因出租行為中某些特殊因素所造成的價(jià)格偏差；（3）出租市場(chǎng)狀況調(diào)整，將可比實(shí)例在其出租日期的價(jià)格調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)格；（4）出租房地產(chǎn)狀況調(diào)整，房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。①區(qū)位狀況調(diào)整，將可比實(shí)例在其自身區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為被征收房屋區(qū)位狀況下的價(jià)格；②實(shí)物狀況調(diào)整，將可比實(shí)例在其實(shí)物狀態(tài)下價(jià)格調(diào)整為被征收房屋實(shí)物狀況下的價(jià)格。具體修正方法、系數(shù)調(diào)整以及不同類型房地產(chǎn)修正方法及系數(shù)的差異參考比較法對(duì)于可比實(shí)例的修正及調(diào)整方法。1.3修正計(jì)算結(jié)果所選取的若干個(gè)可比實(shí)例價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各項(xiàng)修正后，可用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法等方法計(jì)算客觀市場(chǎng)年租金收入。2.房地產(chǎn)年費(fèi)用支出的計(jì)算房地產(chǎn)年費(fèi)用支出一般包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金，四項(xiàng)費(fèi)用支出應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金內(nèi)涵決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)涉及四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目做相應(yīng)調(diào)整。四項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)下列標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算：（1）維修費(fèi)：一般為房屋重置價(jià)的2%。（2）保險(xiǎn)費(fèi)：一般為房屋重置價(jià)的0.05%。（3）管理費(fèi)：一般為租金收入的2%～5%。（4）稅金：根據(jù)稅法及稅務(wù)部門規(guī)定確定。（二）房屋空置率的確定房屋空置和租金損失是指由于空置、承租人變動(dòng)、租金或者其他收益的拖欠而產(chǎn)生的年潛在毛收入的酌減額。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地兩年內(nèi)房屋出租情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，計(jì)算房屋平均空置率，估價(jià)對(duì)象空置率根據(jù)其所在地房屋平均空置率確定。（三）房地產(chǎn)報(bào)酬率的求取與確定房地產(chǎn)報(bào)酬率宜選用下列方法確定：1.市場(chǎng)提取法：選取不少于三個(gè)可比實(shí)例，利用其價(jià)格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，測(cè)算報(bào)酬率。2.累加法：以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率。安全利率可選用國(guó)務(wù)院金融主管部門公布的同一時(shí)期一年定期存款年利率或一年期國(guó)債年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)為承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，并應(yīng)根據(jù)被征收房屋及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)確定。3.投資收益率排序插入法：找出有關(guān)不同類型的投資及收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將被征收房屋投資與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較、判斷、確定報(bào)酬率。4.其他方法：引用政府部門或行業(yè)協(xié)會(huì)公布數(shù)據(jù)。（四）房地產(chǎn)收益期的確定1.出讓類型土地收益期的確定。土地使用權(quán)類型為出讓的房地產(chǎn)，其收益期為以價(jià)值時(shí)點(diǎn)開始，土地使用權(quán)剩余期限與建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命二者中取其短。（1）土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命同時(shí)結(jié)束的，收益期應(yīng)為土地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命；（2）土地使用權(quán)剩余期限超過(guò)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的房地產(chǎn)，收益價(jià)值為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值；（3）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過(guò)土地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同等約定土地使用權(quán)期限屆滿后無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值；（4）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過(guò)土地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同等未約定土地使用期限屆滿后無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加上建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。2.劃撥類型土地收益期的確定。（1）土地使用權(quán)類型為劃撥的房地產(chǎn)，收益期按設(shè)定用途下出讓土地的最高出讓年限與建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命二者中取其短。各類用途出讓土地的最高出讓年限為住宅70年、商業(yè)40年、綜合50年、工業(yè)50年。（2）土地使用權(quán)類型為劃撥的房地產(chǎn)的價(jià)值，按設(shè)定用途下出讓土地的最高出讓年限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，扣除其應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金（補(bǔ)交土地出讓金的數(shù)額根據(jù)政府有關(guān)部門規(guī)定處置）。三、成本法1.土地重新購(gòu)置成本可選用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法一種或兩種以上進(jìn)行評(píng)估，確定土地重新購(gòu)置成本。2.建筑物重新購(gòu)建成本應(yīng)根據(jù)附件7《房屋重置價(jià)參考表》中各類房屋重置價(jià)格（此房屋重置價(jià)格已包含建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)，各項(xiàng)成本費(fèi)用不再另行計(jì)算），結(jié)合估價(jià)對(duì)象房屋結(jié)構(gòu)等級(jí)確定被征收房屋的基本重置價(jià)格，同時(shí)應(yīng)進(jìn)行成新、層高、跨度、跨數(shù)等修正，確定建筑物重新購(gòu)建成本。對(duì)于用途特殊、工藝復(fù)雜的估價(jià)對(duì)象，且與附件7《房屋重置價(jià)參考表》中設(shè)定房屋狀況差別較大，可由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用專業(yè)機(jī)構(gòu)意見。3.建筑物折舊建筑物折舊應(yīng)根據(jù)房屋類型進(jìn)行細(xì)致的實(shí)地查勘，對(duì)照《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，從房屋結(jié)構(gòu)（包括屋蓋、梁、柱、墻體、樓地、基礎(chǔ)等內(nèi)容）、設(shè)備（水、電、通訊等）、裝修（門窗、內(nèi)外粉墻、樓地面、天棚及其他裝修）三方面評(píng)定房屋的新舊程度及完損等級(jí)，進(jìn)而確定建筑物折舊額。建筑物綜合成新狀況評(píng)定表見附件9。四、假設(shè)開發(fā)法1.相關(guān)參數(shù)指標(biāo)的確定1.1后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為后續(xù)開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期。開發(fā)期的起點(diǎn)是假設(shè)取得在建工程的日期，即價(jià)值時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。經(jīng)營(yíng)期是根據(jù)未來(lái)開發(fā)完成后房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式而定：對(duì)于經(jīng)營(yíng)方式采用銷售方式的，經(jīng)營(yíng)期即銷售期，銷售期是自開始銷售未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售罄之日止的時(shí)間；對(duì)于經(jīng)營(yíng)方式采用出租或自營(yíng)方式的，經(jīng)營(yíng)期即運(yùn)營(yíng)期，運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期應(yīng)根據(jù)被征收房屋狀況、未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式、類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的一般期限、估價(jià)前提、被征收房屋所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行測(cè)算。2.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，是指開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)求取。對(duì)于銷售的房地產(chǎn)，通常采用比較法并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)，或采用比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)。對(duì)于出租和自營(yíng)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。3.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)是假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)購(gòu)買在建工程應(yīng)由買方繳納的有關(guān)稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，根據(jù)稅法及宿遷稅務(wù)部門規(guī)定確定。4.建設(shè)成本建設(shè)成本包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、前期費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)被征收房屋在建狀況對(duì)上述構(gòu)成項(xiàng)分項(xiàng)預(yù)測(cè)費(fèi)用額和該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)。5.管理費(fèi)用管理費(fèi)用根據(jù)被征收房屋開發(fā)復(fù)雜狀況按照建設(shè)成本的一定比率計(jì)取，而該項(xiàng)費(fèi)用的發(fā)生時(shí)點(diǎn)一般視作與建設(shè)成本同步發(fā)生。6.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用根據(jù)開發(fā)完成后房地產(chǎn)狀況及市場(chǎng)狀況按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率計(jì)取。7.銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加、印花稅等，根據(jù)稅法及宿遷稅務(wù)部門規(guī)定按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率計(jì)取。8.投資利息（僅限于靜態(tài)分析方法）應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：①在建工程的價(jià)值；②在建工程取得稅費(fèi)；③建設(shè)成本；④管理費(fèi)用；⑤銷售費(fèi)用。計(jì)息期：待估在建工程的價(jià)值及在建工程取得稅費(fèi)二者的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)（即價(jià)值時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)通常是開發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)；建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用通常不是集中發(fā)生在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而是分散發(fā)生在后續(xù)開發(fā)時(shí)間段內(nèi)，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，具體視為發(fā)生在該時(shí)間段的期中。計(jì)息方式：按復(fù)利計(jì)息。9.利率：采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的一年期銀行貸款利率。10.開發(fā)利潤(rùn)（僅限于靜態(tài)分析方法）開發(fā)利潤(rùn)以價(jià)值時(shí)點(diǎn)、本地區(qū)本類項(xiàng)目的一般利潤(rùn)率及相匹配計(jì)算基數(shù)估算。采用直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)是在建工程價(jià)值及取得稅費(fèi)、建設(shè)成本；采用投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)是在建工程價(jià)值及取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用；采用成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)是在建工程價(jià)值及取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和投資利息；采用銷售利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。11.折現(xiàn)率（僅限于動(dòng)態(tài)分析法）折現(xiàn)率應(yīng)體現(xiàn)資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分，等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，其求取方法可參考收益法中報(bào)酬率的求取方法。五、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法1.確定標(biāo)準(zhǔn)房屋的要求（1）標(biāo)準(zhǔn)房屋的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況應(yīng)在估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)具有代表性：①區(qū)位狀況。如位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等；②實(shí)物狀況。如建筑規(guī)模、建筑檔次、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等；③權(quán)益狀況。如用途、規(guī)劃條件、土地使用年限、權(quán)利清晰情況等。（2）用來(lái)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)格的可比實(shí)例價(jià)格應(yīng)是其正常成交價(jià)格；（3）標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)格的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)是被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)。2.標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)格評(píng)估方法標(biāo)準(zhǔn)房屋估價(jià)應(yīng)對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種方法進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)房屋適用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可只選用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)房屋適用兩種或兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；當(dāng)必須取舍時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并陳述理由。3.被征收房屋價(jià)格確定被征收房屋價(jià)格＝標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)根據(jù)被征收房屋的實(shí)物和區(qū)位狀況的具體差別，其中實(shí)物狀況：①住宅房屋有結(jié)構(gòu)、層高、套型、成新、朝向、樓層；②商業(yè)房屋有結(jié)構(gòu)、成新、臨街寬度、臨街深度、層高、臨街狀況、樓層；③商務(wù)辦公房屋有結(jié)構(gòu)、層高、成新、朝向、樓層。根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況對(duì)標(biāo)準(zhǔn)房屋的測(cè)算價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，得出被征收房屋價(jià)值或價(jià)格，具體調(diào)整系數(shù)見附件3、附件4、附件5。

附件2標(biāo)準(zhǔn)房屋設(shè)定說(shuō)明一、標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋設(shè)定說(shuō)明住宅房屋征收估價(jià)時(shí)根據(jù)征收范圍內(nèi)被征收房屋的綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋”應(yīng)當(dāng)符合下述條件：1.成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件。2.一般情況下為住宅中臥室一間朝南、層高2.8米、毛坯房的成套房屋。3.一般情況下房屋為磚混二等八成新。4.首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為“標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作、提高效能的角度出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述三條要求設(shè)定一個(gè)征收項(xiàng)目范圍內(nèi)的“標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋”。二、標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋設(shè)定說(shuō)明營(yíng)業(yè)房屋征收估價(jià)時(shí)根據(jù)征收范圍內(nèi)被征收房屋的綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋”應(yīng)當(dāng)符合下述條件：1.獨(dú)立的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件。2.一般情況下為一面臨街、層高3.2米、臨街寬度3-4米、臨街深度10米、毛坯房的商鋪。3.一般情況下房屋為磚混二等八成新。4.首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的營(yíng)業(yè)用房作為“標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作、提高效能的角度出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述三條要求設(shè)定一個(gè)征收項(xiàng)目范圍內(nèi)的“標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋”。三、標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公房屋設(shè)定說(shuō)明商務(wù)辦公房屋征收估價(jià)時(shí)根據(jù)征收范圍內(nèi)被征收房屋的綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公房屋”應(yīng)當(dāng)符合下述條件：1.獨(dú)立的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件。2.一般情況下為層高3.2米、毛坯的可獨(dú)立使用商務(wù)辦公房地產(chǎn)。3.一般情況下房屋為磚混二等八成新。4.首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的商務(wù)辦公房地產(chǎn)作為“標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公房屋”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作、提高效能的角度出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述三條要求設(shè)定一個(gè)征收項(xiàng)目范圍內(nèi)的“標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公房屋”。

附件3住宅房屋調(diào)整系數(shù)說(shuō)明一、交易情況修正系數(shù)因交易行為中的某些特殊因素所造成的價(jià)格偏差，測(cè)定方法可以利用已掌握的同類型房地產(chǎn)交易資料或市場(chǎng)行情分析測(cè)算，應(yīng)消除特殊交易情況造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。采用正常交易方式的，該系數(shù)取100。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，應(yīng)在調(diào)查及分析可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況的基礎(chǔ)上，采用可比實(shí)例所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。三、區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)1.區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表序號(hào)因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等1自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺附近周圍無(wú)綠化，比較擁擠、雜亂，環(huán)境較差附近無(wú)綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差空氣污染、噪音、水文空氣清新、無(wú)污染，無(wú)噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染空氣局部受污染，水體污染較為嚴(yán)重，白天和晚間均有噪音影響水體污染嚴(yán)重，靠近污染源或重噪音源長(zhǎng)期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯2交通條件離主干道的距離離主干道的距離在100米以內(nèi)2交通條件公交線路情況距離公交站點(diǎn)100米內(nèi)，有4條以上重要公交線路距離公交站點(diǎn)100米內(nèi)，至少有2條重要公交線路距離重要的公交站點(diǎn)的之間，至少有2條公交線路距離公交站點(diǎn)的距離在200—400米之間，至少有1條公交線路距離公交站點(diǎn)的距離在400米以上3教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)情況屬于省級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)屬于市級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)屬于區(qū)級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)一般中小學(xué)學(xué)區(qū)無(wú)中學(xué)或小學(xué)醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距三級(jí)綜合醫(yī)院1000米以內(nèi)距三級(jí)綜合醫(yī)院1000-2000米或距三級(jí)專科醫(yī)院1000米以內(nèi)距三級(jí)綜合醫(yī)院2000-3000米或距二級(jí)綜合醫(yī)院1000米以內(nèi)或距三級(jí)?？漆t(yī)院1000-2000米距二級(jí)綜合醫(yī)院1000—3000米或距三級(jí)?？漆t(yī)院2000米以上距二級(jí)綜合醫(yī)院3000米以上4商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施在400—800米范圍內(nèi)市級(jí)商業(yè)設(shè)施較集中在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求在800米范圍內(nèi)基本上無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在1000米范圍內(nèi)無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)5規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑小區(qū)布局與外形等布局合理、外形美觀、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求布局一般，排列不整齊，外型較整齊任意布置、外型破舊雜亂、擁擠建筑散亂、沒(méi)有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂建筑密度建筑密度40%以下建筑密度40%—50%建筑密度50%—60%建筑密度60%—65%建筑密度65%以上綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動(dòng)空間豐富綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動(dòng)空間較小少量綠化，少量的公共活動(dòng)空間無(wú)綠化，基本無(wú)公共活動(dòng)空間無(wú)公共活動(dòng)空間，出行通道狹窄6物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理半封閉物業(yè)管理有物業(yè)管理無(wú)物業(yè)管理，有衛(wèi)生管理無(wú)物業(yè)管理，無(wú)衛(wèi)生管理7住宅配套設(shè)施住宅配套設(shè)施完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿?、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿馈⑽鬯艿篮托^(qū)道路等配套設(shè)施在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施說(shuō)明：以上描述中涉及的距離均為交通距離。2.區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)評(píng)分表序號(hào)因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容評(píng)分等級(jí)一等二等三等四等五等1自然環(huán)境（a1）自然景觀、風(fēng)向a115040302010空氣污染、噪音、水文a1250403020102交通條件（a2）離主干道的距離a215040302010公交線路情況a2250403020103教育醫(yī)療設(shè)施（a3）所在學(xué)區(qū)情況a315040302010醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a3250403020104商業(yè)配套設(shè)施（a4）重要商業(yè)配套設(shè)施a41100806040205規(guī)劃設(shè)計(jì)（a5）建筑小區(qū)布局與外形等a51302418126建筑密度a52302418126綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀a534032241686物業(yè)管理（a6）物業(yè)管理情況a61100806040207住宅配套設(shè)施（a7）住宅配套設(shè)施完備程度a7110080604020說(shuō)明：以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際查勘時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作不超過(guò)±20%的浮動(dòng)。3.區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)測(cè)算說(shuō)明3.1標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)以住宅房地產(chǎn)區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅房地產(chǎn)區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)Q=0.1×（a11＋a12）＋0.15×（a21＋a22）＋0.15×（a31＋a32）＋0.15×a41＋0.15×（a51＋a52＋a53）＋0.15×a61＋0.15×a713.2可比實(shí)例區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為QS，標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為Q0，可比實(shí)例調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)QSK3=——×100Q0四、實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)1.結(jié)構(gòu)狀況調(diào)整系數(shù)P1結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等四等一等二等系數(shù)取值1009080706050655550401052.層高狀況調(diào)整系數(shù)P2商品房以2.8米層高為100，普通自建民房以3.2米層高為100，層高每增減0.2米，修正系數(shù)增減1。3.成套狀況調(diào)整系數(shù)P3成套住宅房屋為100；非成套住宅房屋為85；非成套住宅房屋有室內(nèi)樓梯的為90。4.成新狀況調(diào)整系數(shù)P4（具體根據(jù)折舊后的成新度計(jì)算）房屋成新程度三成及以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)30405060708090—1005.朝向狀況調(diào)整系數(shù)P5臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)9698991001011026.樓層狀況調(diào)整系數(shù)P66.1多層住宅房屋總樓層樓層系數(shù)（%）所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓一10010098989797二100104100101102三98104105106四98101103五9697六95說(shuō)明：1.底層地下室為車庫(kù)的，底層系數(shù)增加0.5，頂層系數(shù)減少0.5；2.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2；3.如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少0.56.2高層住宅房屋所在樓層總樓層789-1011-1213-1415-1617-1819-2021-2223-2425-2627-2829-3031-32335-36七101八102102九102103103十102103103十一102103104104十二101102103104十三101102103104104十四100101102103104十五100101102103104104十六99100101102103104十七99100101102103104104十八99100101102103104105十九99100101102103104105105二十99100101102103104105106二十一99100101102103104105106106二十二9899100101102103104105106二十三9899100101102103104105106106二十四9899100101102103104105106107二十五9899100101102103104105106107107二十六979899100101102103104105106107二十七979899100101102103104105106107107二十八979899100101102103104105106107108二十九979899100101102103104105106107108108三十96979899100101102103104105106107108三十一96979899100101102103104105106107108108三十二96979899100101102103104105106107108109三十三96979899100101102103104105106107108109109三十四9596979899100101102103104105106107108109三十五9596979899100101102103104105106107108109109三十六9596979899100101102103104105106107108109110備注1-6層以7層系數(shù)為基準(zhǔn)每低1層減1。7.實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)測(cè)算說(shuō)明7.1實(shí)物狀況調(diào)節(jié)系數(shù)F=0.3×P1＋0.1×P2＋0.1×P3＋0.2×P4＋0.1×P5＋0.2×P67.2可比實(shí)例實(shí)物狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為Fk，標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋實(shí)物狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為F0，被征收房屋實(shí)物狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為Fb；標(biāo)準(zhǔn)住宅實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)FkK4=——×100F0被征收住宅實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)FbK6=——×100F0五、權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)價(jià)值類型為不考慮被征收房屋所受抵押、租賃、查封等因素影響的市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定住宅用地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期，土地剩余使用期限亦無(wú)影響。權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)K5取值為100。

附件4商業(yè)房屋調(diào)整系數(shù)說(shuō)明一、交易情況修正系數(shù)因交易行為中的某些特殊因素所造成的價(jià)格偏差，測(cè)定方法可以利用已掌握的同類型房地產(chǎn)交易資料或市場(chǎng)行情分析測(cè)算，應(yīng)消除特殊交易情況造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。采用正常交易方式的，該系數(shù)取100。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，應(yīng)在調(diào)查及分析可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況的基礎(chǔ)上，采用可比實(shí)例所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。三、區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)1.區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表序號(hào)因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等1地段繁華程度（b1）商業(yè)聚集度（b11）集服裝、百貨、餐飲、娛樂(lè)、住宿等商業(yè)設(shè)施類別齊全，商業(yè)聚集度高分屬多種商業(yè)類別，商業(yè)設(shè)施類別較齊全，商業(yè)聚集度較高商業(yè)設(shè)施類別分布一般，商業(yè)聚集度一般有零星商業(yè)設(shè)施分布，商業(yè)聚集度較弱基本無(wú)商業(yè)設(shè)施分布，商業(yè)聚集度差2臨街類型（b2）臨街類型（b21）沿繁華商業(yè)街沿較繁華商業(yè)街沿一般繁華商業(yè)街臨非商業(yè)街不臨街3交通條件（b3）公共交通便利程度（b31）距離公交站點(diǎn)100米內(nèi)，有4條以上重要公交線路距離公交站點(diǎn)100米內(nèi)，至少有2條以上重要公交線路距離重要的公交站點(diǎn)的距離在100-200米之間，至少有2條公交線路距離重要的公交站點(diǎn)的距離在200-400米之間，至少有1條公交線路距離公交站點(diǎn)的距離在400米以上3交通條件（b3）停車便捷度（b32）有配套的停車場(chǎng)，停車便捷度高周邊200米內(nèi)有大量停車位，停車便捷度較高周邊200米內(nèi)停車位數(shù)量一般，停車便捷度一般周邊200米內(nèi)有少量停車位，停車便捷度較低周邊200米內(nèi)基本無(wú)停車位，停車便捷度低4外部配套設(shè)施（b4）公共服務(wù)設(shè)施配套（b41）在500米范圍內(nèi)有大型的醫(yī)院、學(xué)校、菜場(chǎng)等配套服務(wù)設(shè)施在500-1000米范圍內(nèi)有大型的醫(yī)院、學(xué)校、菜場(chǎng)等配套服務(wù)設(shè)施在1000-2000米范圍內(nèi)有大型的醫(yī)院、學(xué)校、菜場(chǎng)等配套服務(wù)設(shè)施在2000米范圍內(nèi)有大型的醫(yī)院、學(xué)校、菜場(chǎng)等配套服務(wù)設(shè)施其中一項(xiàng)在2000米范圍內(nèi)無(wú)配套設(shè)施5規(guī)劃設(shè)計(jì)（b5）建筑布局與外形（b51）布局合理，外形美觀、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求布局一般，排列不整齊，外形較整齊任意布置、外形破舊雜亂、擁擠建筑散亂，且通行、空地利用不合理，外形破舊雜亂說(shuō)明：以上描述中涉及的距離均為交通距離。2.區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)評(píng)分表序號(hào)因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等權(quán)重1地段繁華程度（b1）商業(yè)聚集度（b11）100806040200.32臨街類型（b2）臨街類型（b21）100806040200.23交通條件（b3）公共交通便利程度（b31）50403020100.25停車便捷程度（b32）50403020104外部配套設(shè)施（b4）公共服務(wù)設(shè)施配套（b41）100806040200.155規(guī)劃設(shè)計(jì)（b5）建筑布局與外形（b51）100806040200.1說(shuō)明：以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際查勘時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作不超過(guò)±20%的浮動(dòng)。3.區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)測(cè)算說(shuō)明3.1標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)以商業(yè)房屋區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中商業(yè)房屋區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)Q=0.3×b11＋0.2×b21＋0.25×（b31+b32）＋0.15×b41＋0.1×b513.2可比實(shí)例區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為QS，標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為Q0，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)QsK3=——×100Q0四、實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)1.結(jié)構(gòu)狀況調(diào)整系數(shù)P1結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等四等一等二等系數(shù)取值1009080706050655550401052.層高狀況調(diào)整系數(shù)P2以3.2米層高為100，層高每增減0.2米，調(diào)整系數(shù)增減1。3.成新狀況調(diào)整系數(shù)P3（具體根據(jù)折舊后的成新度計(jì)算）房屋成新程度五成以下六成七成八成九成及以上系數(shù)取值50以下60708090-1004.臨街寬度（單間）狀況調(diào)整系數(shù)P4(非底層房屋不做調(diào)整)寬度（米）<33-44（不含）-66（不含）-8>8調(diào)整系數(shù)961001041081125.臨街深度（單間）狀況調(diào)整系數(shù)P5（非底層房屋不做調(diào)整）底層進(jìn)深小于等于10米的，調(diào)整系數(shù)如下：（1）等于10米，調(diào)整系數(shù)為100；（2）大于等于6米，小于10米，調(diào)整系數(shù)為105；（3）小于6米，調(diào)整系數(shù)為108。底層臨街深度超過(guò)10米部分的，每增加1米，調(diào)整系數(shù)遞減2，臨街底層商業(yè)房屋獨(dú)立結(jié)構(gòu)以外的連續(xù)后延部位，第二進(jìn)按第一進(jìn)基準(zhǔn)價(jià)格的70%計(jì)算；第三進(jìn)按第一進(jìn)基準(zhǔn)價(jià)格的60%計(jì)算。第一進(jìn)調(diào)整后不低于第二進(jìn)的基準(zhǔn)價(jià)格。6.臨街狀況調(diào)整系數(shù)P6(非底層房屋不做調(diào)整)（1）一面臨街為100；（2）兩面臨街為105；（3）三面及以上臨街為110。7.實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)測(cè)算說(shuō)明7.1實(shí)物狀況調(diào)節(jié)系數(shù)F=0.2×P1＋0.1×P2＋0.1×P3＋0.2×P4＋0.2×P5+0.2×P67.2可比實(shí)例實(shí)物狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為Fk，標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋實(shí)物狀況調(diào)節(jié)數(shù)為F0，被征收房屋實(shí)物狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為Fb；標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)FkK4=——×100F0被征收商業(yè)實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)FbK6=——×100F0五、權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)價(jià)值類型為不考慮被征收房屋所受抵押、租賃、查封等因素影響的市場(chǎng)價(jià)值，權(quán)益狀況調(diào)整內(nèi)容主要考慮土地剩余使用期限。權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)K5＝[1－1/(1+i)n1]÷[1－1/(1+i)n2]×100i——報(bào)酬率；n1——估價(jià)對(duì)象土地剩余使用年期；n2——可比實(shí)例土地剩余年期。

附件5商務(wù)辦公房屋調(diào)整系數(shù)說(shuō)明一、交易情況修正系數(shù)因交易行為中的某些特殊因素所造成的價(jià)格偏差，測(cè)定方法可以利用已掌握的同類型房地產(chǎn)交易資料或市場(chǎng)行情分析測(cè)算，應(yīng)消除特殊交易情況造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。采用正常交易方式的，該系數(shù)取100。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，應(yīng)在調(diào)查及分析可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況的基礎(chǔ)上，采用可比實(shí)例所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。三、區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)1.區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表序號(hào)因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等1集聚程度（c1）辦公集聚度（c11）辦公集中區(qū)，有知名企業(yè)入駐，集聚度高辦公集中區(qū)，一般企業(yè)入駐，集聚度較高辦公較集中區(qū)，集聚度一般辦公較分散，集聚度較弱辦公分布零，集聚度差2交通條件（c2）公共交通便利程度（c21）距離公交站點(diǎn)100米內(nèi)，有4條以上重要公交線路距離公交站點(diǎn)100米內(nèi)，至少有2條以上重要公交線路距離重要的公交站點(diǎn)的距離在100-200米之間，至少有2條公交線路距離重要的公交站點(diǎn)的距離在200-400米之間，至少有1條公交線路距離公交站點(diǎn)的距離在400米以上停車配套（c22）有地下、地上配套的停車場(chǎng)無(wú)地下停車場(chǎng)、有地上配套的停車位周邊200米內(nèi)有少量的停車位周邊基本無(wú)停車位無(wú)法停車3周邊環(huán)境（c3）環(huán)境景觀（c31）公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺附近周圍無(wú)綠化，比較擁擠、雜亂，環(huán)境較差附近無(wú)綠化，環(huán)境散亂，自然環(huán)境明顯差4外部配套設(shè)施（c4）辦公配套（c41）在500米范圍內(nèi)有大量的行政事業(yè)單位、金融機(jī)構(gòu)在500-1000米范圍內(nèi)行政事業(yè)單位、金融機(jī)構(gòu)較集中在1000米范圍內(nèi)有零散分布的行政事業(yè)單位、金融機(jī)構(gòu)在1500米范圍內(nèi)基本無(wú)行政事業(yè)單位、金融機(jī)構(gòu)在1500米范圍內(nèi)無(wú)行政事業(yè)單位、金融機(jī)構(gòu)5物業(yè)類型（c5）物業(yè)類型（c51）高檔寫字樓（公寓樓），配備專用停車場(chǎng)、多部電梯、消防、噴淋等設(shè)施齊全中檔寫字樓（公寓樓），配備電梯，有消防、噴淋等設(shè)施綜合樓辦公用房（公寓房），室內(nèi)樓梯，有消防、噴淋等設(shè)施普通辦公樓（公寓樓），室內(nèi)樓梯，有消防、噴淋等設(shè)施普通辦公用房（公寓房），無(wú)消防、噴淋等設(shè)施6物業(yè)管理（c6）物業(yè)管理狀況（c61）全封閉物業(yè)管理半封閉物業(yè)管理有物業(yè)管理無(wú)物業(yè)管理，有環(huán)衛(wèi)管理無(wú)物業(yè)管理，無(wú)環(huán)衛(wèi)管理7規(guī)劃設(shè)計(jì)（c7）建筑布局與外形（c71）布局合理，外形美觀、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求布局一般，排列不整齊，外形較整齊任意布置、外形破舊雜亂、擁擠建筑散亂，且通行、空地利用不合理，外形破舊雜亂說(shuō)明：以上描述中涉及的距離均為交通距離。2.區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)評(píng)分表序號(hào)因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等權(quán)重1集聚程度（c1）辦公集聚度（c11）100806040200.22交通條件（c2）公共交通便利程度（c21）50403020100.2停車配套（c22）50403020103周邊環(huán)境（c3）環(huán)境景觀（c31）100806040200.14外部配套設(shè)施（c4）辦公配套（c41）100806040200.15物業(yè)類型（c5）物業(yè)類型（c51）100806040200.26物業(yè)管理（c6）物業(yè)管理狀況（c61）100806040200.17規(guī)劃設(shè)計(jì)（c7）建筑布局與外形（c71）100806040200.1說(shuō)明：以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際查勘時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作不超過(guò)±20%的浮動(dòng)。3.區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)測(cè)算說(shuō)明3.1標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位調(diào)節(jié)系數(shù)以商務(wù)辦公房屋區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中商務(wù)辦公房屋區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)Q=0.2×c11＋0.2×（c21+c22）＋0.1×c31＋0.1×c41＋0.2×c51＋0.1×c61＋0.1×c713.2可比實(shí)例區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為QS，標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公房屋區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為Q0，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公房屋區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)QsK3=——×100Q0四、實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)1.結(jié)構(gòu)狀況調(diào)整系數(shù)P1結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等四等系數(shù)取值1009080706050655550402.層高調(diào)整系數(shù)P2以3.2米層高為100，層高每增減0.2米，調(diào)整系數(shù)增減1。3.成新狀況調(diào)整系數(shù)P3（具體根據(jù)折舊后的成新度計(jì)算）房屋成新程度三成及以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)30405060708090—100朝向北西東朝南調(diào)整系數(shù)9496981004.朝向狀況調(diào)整系數(shù)P45.樓層狀況調(diào)整系數(shù)P55.1多層商務(wù)辦公房屋總樓層樓層系數(shù)（%）所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓一10010098979696二10010210110299三100102104104四100100103五98100六985.2高層商務(wù)辦公房屋所在樓層789-1011-1213-1415-1617-1819-2021-2223-2425-2627-28總樓層七101八102103九102103104十102103104十一101102103104十二101102103104十三100101102103104十四100101102103104十五100101102103104105十六100101102103104105十七99100101102103104105十八99100101102103104105十九99100101102103104105106二十99100101102103104105106二十一9899100101102103104105106二十二9899100101102103104105106二十三9899100101102103104105106107二十四9899100101102103104105106107二十五979899100101102103104105106107二十六979899100101102103104105106107二十七979899100101102103104105106107108二十八979899100101102103104105106107108備注1-6層以7層系數(shù)為基準(zhǔn)每低1層減1。6.實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)測(cè)算說(shuō)明6.1實(shí)物狀況調(diào)節(jié)系數(shù)F=0.2×P1＋0.2×P2＋0.2×P3＋0.2×P4＋0.2×P56.2可比實(shí)例實(shí)物狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為Fk，標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公房屋實(shí)物狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為F0，被征收房屋實(shí)物狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為Fb；標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公房屋實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)FkK4=——×100F0被征收商務(wù)辦公房屋實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)FbK6=——×100F0五、權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)價(jià)值類型為不考慮被征收房屋所受抵押、租賃、查封等因素影響的市場(chǎng)價(jià)值，權(quán)益狀況調(diào)整內(nèi)容主要考慮土地剩余使用期限。權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)K5＝[1－1/(1+i)n1]÷[1－1/(1+i)n2]×100i——報(bào)酬率；n1——估價(jià)對(duì)象土地剩余使用年期；n2——可比實(shí)例土地剩余年期。

附件6“住改非”房屋營(yíng)業(yè)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)單位：元/平方米經(jīng)營(yíng)年限1-23-56-89-1112-1415-1718-2021年以上補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一層100200300400500600700800二層80150200300400500550600三層70120160200300350400450四層及以上6090120150180210240270

附件7房屋重置價(jià)參考表一、住宅類房屋單位：元/平方米結(jié)構(gòu)等級(jí)結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施重置價(jià)格鋼混結(jié)構(gòu)一等框剪或筒體結(jié)構(gòu)，層高2.9米，鋼筋混凝土整板基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋混凝土梁柱承重，外墻墻磚或涂料，內(nèi)墻抹灰，水泥地坪，鋁合金或塑鋼窗，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。2200二等框架結(jié)構(gòu)，層高2.9米，鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋混凝土梁柱承重，外墻墻磚或涂料，內(nèi)墻抹灰，水泥地坪，鋁合金或塑鋼窗，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。2050磚混結(jié)構(gòu)一等層高3.2米，鋼筋混凝土整板基礎(chǔ)，240毫米實(shí)砌磚墻、外墻帶保溫，房屋設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁，內(nèi)墻抹灰，外墻涂料，水泥地面，鋁合金或塑鋼窗，水、電、通訊設(shè)施齊全。1650二等層高3.2米，磚或鋼筋混凝土條型基礎(chǔ)，240毫米實(shí)砌磚墻，層層圈梁，現(xiàn)澆或多孔板屋面，外墻涂料，內(nèi)墻抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、通訊設(shè)施齊全。1450三等層高2.8米，磚基礎(chǔ)，180毫米或240毫米磚墻，有圈梁，現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻抹灰，外墻勾縫或混合砂漿粉刷，水泥地面，木門窗，有水、電。1300四等層高2.6米，磚基礎(chǔ)180毫米或120毫米磚墻，平板屋面，外墻勾縫，內(nèi)墻抹灰，水泥地面，木門窗，有電。1100磚木結(jié)構(gòu)一等層高3.2米，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，實(shí)砌240毫米磚墻，松杉木桁條，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦屋面，內(nèi)墻抹灰，外墻涂料，水泥地面，鋁合金或較好木門窗，水、電、通訊設(shè)施齊全。1400二等層高3.2米，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)、實(shí)砌240毫米磚墻、杉木桁條，有屋面板，平瓦屋面。內(nèi)外墻抹灰，水泥地坪，普通木門窗，水、電、通訊設(shè)施齊全。1250三等層高2.8米，磚基礎(chǔ)、180毫米墻或空斗墻，雜木或水泥桁條，稀疏的屋面板或椽條蘆席，平瓦屋面，內(nèi)墻抹灰刷白，外墻勾縫，木門窗，簡(jiǎn)易水泥地坪，有水、電。1050四等層高2.4米，空斗墻或土坯墻，細(xì)雜木或雜木桁條，稀疏雜木椽條、葦材，簡(jiǎn)易瓦屋面，外墻砂漿勾縫，內(nèi)墻抹灰，木門窗，磚地坪或簡(jiǎn)易水泥地面，有電。850簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等層高不低于2.2米，空斗墻或土坯墻，簡(jiǎn)易瓦屋面，雜木或毛竹桁條，磚地坪，簡(jiǎn)易門窗，有電。450二等層高不低于2.2米，簡(jiǎn)易墻體維護(hù)，泥土地坪，簡(jiǎn)易門窗，毛竹桁條，石棉瓦屋面。350二、商業(yè)、辦公及公共服務(wù)類房屋單位：元/平方米結(jié)構(gòu)等級(jí)結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施重置價(jià)格鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一等框剪結(jié)構(gòu)，層高3.6米，鋼筋混凝土整板及樁基礎(chǔ)，外墻局部石材、真石漆，屋面帶保溫，內(nèi)墻抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼中空玻璃窗，有電梯，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。2500二等