房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理訓(xùn)練

房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理精選訓(xùn)練計(jì)算題1、某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購(gòu)買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%，最長(zhǎng)貸款期限20年。最低首付款為房?jī)r(jià)的30%，若采用按月等額償還方式，問(wèn)：1、該家庭能購(gòu)買此房的最高總價(jià)是多少?2、若第5年末銀行貸款利率上調(diào)為9%，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元?提供3、如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長(zhǎng)多少年?(8分)2、某寫(xiě)字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫(xiě)字樓每月租金2.5萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，該寫(xiě)字樓造價(jià)為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬(wàn)元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫(xiě)字樓的價(jià)格。1、有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷售最高價(jià)為1,000萬(wàn)元，而開(kāi)發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)為200萬(wàn)元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少?2、據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，租金水平在該類不動(dòng)產(chǎn)中，未來(lái)月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開(kāi)發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少?計(jì)算題1、1、月還款額=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%購(gòu)買住房最高額=(1750/0.5%)×[1-(1/(1+0.5%)240)]/70%=348951.932、月利率=9%/12=0.75%按6%利率計(jì)算第6年年初還剩的貨款總額=1750/0.5%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=207381.15按9%利率計(jì)算月還款1750元相當(dāng)?shù)呢浛羁傤~=1750/0.75%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=172538.47則第6年年初需要一次性還款額=207381.15-172538.47=34842.68元3、若保持1750的月還款額不變，需要償還的年限為n34842.68×(1+0.75%)180=(1750%/0.75%)×[1-(1/(1+0.75%)12n)]=(1+0.75%)12n=1.7973當(dāng)n=7時(shí)，1.007584=1.8732當(dāng)n=6時(shí)，1.007572=1.7125則n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年2、某寫(xiě)字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫(xiě)字樓每月租金2.5萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，該寫(xiě)字樓造價(jià)為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬(wàn)元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫(xiě)字樓的價(jià)格。1、有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷售最高價(jià)為1,000萬(wàn)元，而開(kāi)發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)為200萬(wàn)元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少?2、據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，租金水平在該類不動(dòng)產(chǎn)中，未來(lái)月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開(kāi)發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少?判斷題1、細(xì)分市場(chǎng)通常能夠吸引多位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而彌隙市場(chǎng)只能吸收一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者。()2、在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場(chǎng)價(jià)值因投資者的不同而不同。()3、對(duì)于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。()4、資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求得未來(lái)各期凈收益現(xiàn)值的比率。()5、某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權(quán)為1994年10月1日取得，土地使用權(quán)年期為40年;該類建筑物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計(jì)算的成新率為80%。()6、可修復(fù)的損耗是經(jīng)過(guò)修理后可恢復(fù)其原有功能的損耗，反之，為不可修復(fù)的損耗。()7、估價(jià)目的是由委托人提出的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是根據(jù)估價(jià)目的確定的。()8、零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)無(wú)關(guān)的一個(gè)最低租金收入。()9、租期越長(zhǎng)，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長(zhǎng)期租約。()10、甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價(jià)為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價(jià)為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價(jià)來(lái)判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(jì)(土地報(bào)酬率為6%)，()11、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來(lái)判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。()12、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對(duì)某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。()13、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ脑靸r(jià)分?jǐn)偟剿纪恋厣稀?)14、路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為土地價(jià)值隨臨街深度而遞