物業(yè)公司工程維修部作業(yè)規(guī)程

工程維修部交接班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

一、目的

規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量。

二、適用范圍

適用于各管理處工程維修部值班工作。

三、職責(zé)

1、工程維修部主管負(fù)責(zé)對值班工作的監(jiān)控。

2、工程維修部領(lǐng)班負(fù)責(zé)值班工作的具體安排和檢查。

3、工程維修部維修工負(fù)責(zé)按此規(guī)程進(jìn)行值班工作。

四、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要點(diǎn)

1、交接班操作。

⑴交班人員提前20分鐘做好交班準(zhǔn)備：

I、檢查設(shè)備并確保運(yùn)行正常；

II、搞好工作間和設(shè)備房衛(wèi)生工作。

⑵接班人員提前15分鐘到達(dá)值班崗位。

⑶接班人員首先認(rèn)真仔細(xì)地檢查各設(shè)備的運(yùn)行情況：

I、發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即采取有效措施，并通知交班人處理，接班人協(xié)助；

II、確認(rèn)無異常情況再進(jìn)行交接班程序。

⑷交班人員主動、簡要地向接班人介紹值班和設(shè)備運(yùn)行情況，重點(diǎn)講明操作注意事項(xiàng)；接班

人應(yīng)認(rèn)真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至雙方清楚。

⑸接班人查看上班的《公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄表》，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好。

⑹交接雙方認(rèn)為無誤后共同在《公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行交接班記錄表》上簽名確認(rèn)。

⑺交接完畢后所發(fā)生的問題由接班人負(fù)責(zé)。

⑻有下列情況之一不能交接班：

I、上一班運(yùn)行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，配電室、工作間、操作間不清潔；

II、接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班；

IIL接班人醉酒或其他情況而未找到接班人；

IV、在公共設(shè)施設(shè)備操作和事故處理過程中；

V、若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。

2、接班上崗操作要點(diǎn)。

⑴接班人員應(yīng)提前15分鐘到達(dá)崗位，按交接班程序進(jìn)行交接班。

⑵堅(jiān)守崗位，不得串崗。

⑶按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備進(jìn)行巡查、保養(yǎng)、維修。

⑷如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進(jìn)行處理。

⑸接班人員因特殊情況不能到崗時(shí)，必須事先填寫請假單或調(diào)休單，并經(jīng)工程維修部主管同

意并簽字后方可請假或調(diào)休。

3、工作間、設(shè)備房、操作間《衛(wèi)生管理制度》。

⑴維修工依據(jù)《衛(wèi)生值日表》負(fù)責(zé)工作間的衛(wèi)生清潔工作，并保持工作間整潔干凈。

⑵各專業(yè)值班人員負(fù)責(zé)各自專業(yè)設(shè)備房的衛(wèi)生清潔工作

I、水電工負(fù)責(zé)配電房、水泵房衛(wèi)生清潔工作；

II、空調(diào)工負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房衛(wèi)生清潔工作；

III、電梯工負(fù)責(zé)電梯房衛(wèi)生清潔工作。

IV、維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)抽查各設(shè)備房的衛(wèi)生情況，對不合格的可要求返工，直至合格。

V、各專業(yè)工程師為該專業(yè)設(shè)備房的安全衛(wèi)生指導(dǎo)人，維修工為該專業(yè)設(shè)備房安全衛(wèi)生責(zé)任人。

4、本標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程作為工程維修部人員的績效考核依據(jù)之一。

五、附錄及表單

1、《交接班記錄表》

交接班記錄表

年月日

交接班時(shí)間交接崗位

本班工作記事

未處理事宜

需跟進(jìn)事宜

交接工具情況

備注

交班人簽名接班人簽名

業(yè)主（住戶）家庭安裝/維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

一、目的

規(guī)范業(yè)主（住戶）家庭安裝/維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成業(yè)主（住戶）家庭的安裝

/維修工作。

二、適用范圍

適用于各管理處業(yè)主（住戶）家庭的安裝/維修工作。

三、職責(zé)

1、工程維修部主管負(fù)責(zé)檢查業(yè)主（住戶）家庭安裝/維修工作的實(shí)施情況。

2、工程維修部領(lǐng)班負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶）家庭安裝/維修工作的組織實(shí)施。

3、工程維修部負(fù)責(zé)上門服務(wù)的維修工具體負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶）家庭的安裝/維修工作。

四、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要點(diǎn)

1、維修工進(jìn)行業(yè)主（住戶）家進(jìn)行安裝/維修時(shí)的基本要求。

⑴維修工進(jìn)行業(yè)主（住戶）家庭安裝/維修時(shí)，要嚴(yán)格遵守《員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

及《報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

⑵維修工進(jìn)行業(yè)主（住戶）家庭安裝/維修時(shí)，要做到如下兩點(diǎn)：

I、自覺維護(hù)公司及業(yè)主（住戶）的權(quán)益，不做損害公司名譽(yù)的事；

II、不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實(shí)、詳細(xì)地匯報(bào)給領(lǐng)班或主管，請求支援解決。

⑶維修工進(jìn)行業(yè)主（住戶）家庭維修時(shí)，應(yīng)征詢業(yè)主（住戶）意見，盡量恢復(fù)維修前的原貌

原樣，如有改動應(yīng)征得業(yè)主（住戶）的同意方可進(jìn)行。如果不能滿足業(yè)主（住戶）的要求，則應(yīng)向

業(yè)主（住戶）解釋清楚并表示歉意，盡量取得業(yè)主（住戶）的諒解。

⑷維修工進(jìn)行業(yè)主（住戶）家庭安裝/維修前，首先應(yīng)設(shè)計(jì)好方案或者進(jìn)行仔細(xì)檢測、判斷

出故障部位（元器件）。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起業(yè)主（住戶）投訴。

⑸維修工接到報(bào)修后，應(yīng)在15分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好安裝/維修所需主要材料、輔助材料、施工工

具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等）趕至前臺領(lǐng)取報(bào)修單，并馬上趕至現(xiàn)場進(jìn)行維修。

⑹維修工來到業(yè)主（住戶）家門前，應(yīng)先按門鈴3次，如無門鈴時(shí)可用手輕輕敲門。見到業(yè)

主（住戶）時(shí)要先問好，簡潔說明事由征得業(yè)主（住戶）同意后方可進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行安裝/維修。

⑺維修工進(jìn)行安裝/維修時(shí)，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮

蓋、包扎好（用塑料布廢報(bào)紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嬉笑取鬧。

2、日光燈維修：

⑴檢查測量日光管兩端電壓是否正常，如不正常則應(yīng)檢修開關(guān)；

⑵檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應(yīng)整修啟輝器座，檢查啟輝器電容是否已擊穿，玻璃

管是否已發(fā)黑，如是則更換一個啟輝器；

⑶檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的光管；

⑷檢查日光管管腳是否接觸良好，如接觸不良應(yīng)整修日光管管座，整修后達(dá)不到要求應(yīng)更換;

⑸檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象，如是則應(yīng)更換一個同規(guī)格的鎮(zhèn)流器；

⑹維修工作完成后應(yīng)開燈試驗(yàn)，日光管閃爍應(yīng)不超過3次就能點(diǎn)亮，否則應(yīng)重新檢修，直至

故障排除。

3、開關(guān)維修：

⑴計(jì)算用電負(fù)荷，如已超載則要求業(yè)主（住戶）相應(yīng)減少負(fù)荷，否則應(yīng)申請?jiān)鋈荩?/p>

⑵拉下總電源開關(guān)，用萬用表檢查有無短路故障，如有則應(yīng)先對懷疑點(diǎn)進(jìn)行檢查，然后再逐

一檢查，直至故障排除；

⑶拉下總電源開關(guān)，用500V搖表檢查線路絕緣情況，如果搖表指針“抬不起頭”，則表明

線路漏電，此時(shí)應(yīng)逐條線路檢查，直至故障排除；

⑷故障全部排除后，換上一個同規(guī)格的開關(guān)；

⑸試驗(yàn)開關(guān)應(yīng)開閉正常。

4、電表維修：

⑴計(jì)算業(yè)主（住戶）是否超載用電，如是則要求業(yè)主（住戶）增容；

⑵對電表加負(fù)載試驗(yàn)，如有下列任意一種情況則應(yīng)更換一個經(jīng)供電局校驗(yàn)后合格的電表，電

表不轉(zhuǎn)、電表轉(zhuǎn)得異?？旎虍惓Ｂ?、電表里面冒煙、電表接線柱燒穿；

⑶電表安裝應(yīng)方正牢固、無傾斜、無松動，注意進(jìn)、出線的正確接法；

⑷安裝完畢后進(jìn)行通電實(shí)驗(yàn)，電表應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活，無異常噪音；

⑸會同客戶關(guān)系部物業(yè)管理員做好新舊電表底數(shù)的記錄。

5、水咀、閘閥維修：

⑴關(guān)掉水咀、閘閥前的閥門，排空管內(nèi)的水，拆下水咀或閘閥；

⑵擰開水咀或閘閥，如密封膠墊損壞則應(yīng)更換一個同規(guī)格的密封膠墊；如閥桿磨損嚴(yán)重則應(yīng)

更換一個同規(guī)格的水咀或閘閥；

⑶在水咀或水管螺牙段纏繞水膠布（順時(shí)針方向），裝上水咀或閘閥；

⑷開水試驗(yàn)，螺牙連接處應(yīng)不滲水，開關(guān)水咀或閘閥應(yīng)靈活，水咀或閘閥關(guān)水后應(yīng)不漏水。

6、水表維修：

⑴關(guān)閉水表前的閘閥，排空管內(nèi)的水，拆下水表；

⑵拆開水表，檢查濾網(wǎng)是否被臟物堵住，如是則應(yīng)清除臟物；清潔水表讀數(shù)盤，重新裝配好

水表。如水表齒輪磨損嚴(yán)重應(yīng)更換一個新水表；

⑶裝回水表，應(yīng)注意放好兩端密封膠圈，水表的水流方向應(yīng)與供水方向一致。水表安裝應(yīng)牢

固無松動、水平無傾斜；

⑷水表安裝完畢后進(jìn)行通水試驗(yàn)，接頭處應(yīng)不滲水，水表應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活；

⑸］會同客戶關(guān)系部物業(yè)管理員做好新舊水表啟用底數(shù)的記錄。

7、煤氣熱水器維修。

⑴開機(jī)時(shí)不著火：

I、檢查電池電壓是否足夠，如果不夠則應(yīng)更換同規(guī)格的電池；

n、如果開機(jī)能夠聽到“吱吱”的打火聲，則說明打火部分正常，否則應(yīng)更換電子打火總成;

in、檢查氣路部分：一種情況是檢查煤氣瓶內(nèi)是否有煤氣或煤氣瓶閥門是否擰開；第二種情

況是檢查煤氣電磁閥是否卡住，如是則應(yīng)拆開電磁閥檢修（擦除臟物、加潤滑油）。

⑵開機(jī)時(shí)有“啜”的爆炸聲：

I、先關(guān)閉煤氣瓶閥門；

n、用電風(fēng)筒吹于高壓打火線；

in、調(diào)整點(diǎn)火間隙；

w、開機(jī)時(shí)如能聽到清脆的電磁閥動作聲響，則表明電磁閥工作正常，否則應(yīng)拆開電磁閥修

理（加潤滑油、擦除臟物）；

V、打開煤氣瓶閥門。開機(jī)點(diǎn)火正常，反復(fù)試3?5次。

⑶燃燒火焰為紅色應(yīng)清除空氣進(jìn)氣門臟物。

⑷先導(dǎo)閥門控制的煤氣熱水器維修：

I、開機(jī)時(shí)先導(dǎo)閥處未點(diǎn)火此時(shí)應(yīng)修理先導(dǎo)閥；

II、開機(jī)時(shí)先導(dǎo)閥處點(diǎn)火，但主電磁閥打不開，不能正常點(diǎn)火。此時(shí)應(yīng)拆修主電磁閥（活動

閥芯多次，清除污物。

8、煤氣灶維修。

⑴開機(jī)不著火：

I、開機(jī)時(shí)如點(diǎn)火電極無火花則說明壓電陶瓷損壞，此時(shí)應(yīng)更換點(diǎn)火器總成；

II、清除空氣進(jìn)氣門臟物。

⑵燃燒火焰為紅色：

I、清潔爐頭管路及爐頭臟物；

II、清除空氣進(jìn)氣門臟物。

⑶漏煤氣：

I、如軟管接頭處漏氣則應(yīng)整改處理接頭處；

II、如點(diǎn)火器總成漏煤氣則應(yīng)拆換點(diǎn)火器總成。

9、坐廁水箱維修：

⑴水箱浮球閥漏水：

I、用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏，則應(yīng)調(diào)整浮球閥桿陰位螺釘；

II、用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應(yīng)修整浮球閥封水位置，整修后如仍漏水則應(yīng)更換

水箱配件總成。

⑵水箱出水膠塞漏水：

I、調(diào)整膠塞位置；

II、如膠塞已老化或變形則應(yīng)更換膠塞。

10、電熱水器維修。

⑴開關(guān)跳制：

I、電熱棒生銹或老化導(dǎo)致漏電，此時(shí)應(yīng)更換同規(guī)格的電熱棒；

II、如是開關(guān)本身質(zhì)量問題則應(yīng)更換同規(guī)格的開關(guān)。

⑵電熱水器不熱水。如經(jīng)查是電熱棒燒斷，此時(shí)應(yīng)更換一根同規(guī)格的電熱棒。

11、抽油煙機(jī)維修：

⑴檢查電容是否變形、膨脹或爆裂，如是則應(yīng)更換一個同規(guī)格的電容；

⑵檢查電動機(jī)是否漏電，如是則應(yīng)更換一個同型號規(guī)格的電動機(jī)；

⑶檢查電動機(jī)軸是否阻滯難轉(zhuǎn)動，如是則應(yīng)對波絲加潤滑油；

⑷檢查電動機(jī)溫度保護(hù)器是否燒壞，如燒壞則直接短接溫度保護(hù)器。

12、空調(diào)器的維修：

⑴詢問業(yè)主（住戶）關(guān)于空調(diào)器的故障情況；

⑵檢查空調(diào)器有無異常聲響、有無異常氣味，如有則應(yīng)查找出具體故障部位并進(jìn)行相應(yīng)的

整改；

⑶觀察電器元件、接線頭有無燒焦或松脫，如有則應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)整改；

⑷觀察管路接頭處有無油污，如有則說明此部位泄漏，此時(shí)應(yīng)將接頭處擰緊；

⑸用手摸吸氣管，如果感覺吸氣管溫度跟環(huán)境溫度差不多，則說明空調(diào)器制冷劑不夠，此

時(shí)應(yīng)查找出制冷劑泄漏部位并排除，然后再充注制冷劑；

⑹觀察毛細(xì)管出口和蒸發(fā)器入口部分如有結(jié)霜，而其他部位有少量凝露或干燥無露，則表

明空調(diào)器制冷劑不夠，系統(tǒng)有泄漏，此時(shí)應(yīng)查找出泄漏部位并排除；

⑺用手摸干燥過濾器，正常時(shí)應(yīng)比環(huán)境溫度稍高，如果手摸干燥過濾器有發(fā)涼的感覺，則

說明干燥過濾器臟堵，此時(shí)應(yīng)更換干燥過濾器；

⑻用復(fù)合壓力表測量空調(diào)器高低壓力，如果低壓低于0.4MPa,則說明空調(diào)器有泄漏，此

時(shí)應(yīng)查找出故障部位并排除?？照{(diào)器正常時(shí)的高低壓為（30℃時(shí)）：低壓為0.49~0.54MPa,高壓

為1.17~1.37MPa；

⑼用鉗形表測量運(yùn)轉(zhuǎn)電流，比較測量值與額定值是否有較大的偏差，如有則應(yīng)分析產(chǎn)生的

原因，并排除故障；

⑩全部工作完成后，啟動空調(diào)器試運(yùn)轉(zhuǎn)，如仍有故障則應(yīng)繼續(xù)查找原因直至故障排除。

?全部檢查后確認(rèn)自己無法維修的，應(yīng)如實(shí)告知業(yè)主（住戶），由業(yè)主（住戶）自行維修。

13、給水管的安裝。

⑴根據(jù)現(xiàn)場情況確定出最佳管路走向（綜合考慮如下因素：業(yè)主（住戶）要求、美觀效果、

最省材料以及最省人力）。

⑵安裝水管前的準(zhǔn)備工作：

I、根據(jù)報(bào)修情況準(zhǔn)備主要材料（如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等）；

II、輔助材料（如水膠帶、白色的油漆或涂料、管碼、膠粒等）；

III、借用所需的公用工具（如三輪車、開牙機(jī)等）。

⑶給水管安裝要領(lǐng)：

⑴整個給水管路安裝只允許有一個活接頭，并盡量留在接駁進(jìn)水口處；

⑵給水管應(yīng)盡量緊貼陰角、陽角或墻壁；

⑶給水管每米垂直偏差應(yīng)〈2mm,橫向偏差應(yīng)＜lmm（吊線尺量）；

⑷冷、熱水管的安裝要求是：當(dāng)冷熱水管上下平行安裝時(shí)，熱水管必須在冷水管上面；當(dāng)

冷熱水管垂直安裝時(shí)，熱水管應(yīng)在冷水管面向的左側(cè)；

⑸給水管每兩米及拐彎處應(yīng)加管碼固定；

⑹刷白色的油漆或白色涂料（如業(yè)主（住戶）需要的話）；

⑺試水時(shí)應(yīng)整個管路沒有一處滲漏水。

14、安裝/維修工作完成后，維修工應(yīng)及時(shí)清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的

工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶（箱）邊上。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部

位（如桌椅、墻壁、地面等）?；謴?fù)各物品的原來狀態(tài)（位置）。

15、全部工作完成后，維修工要實(shí)驗(yàn)安裝/維修后的效果給業(yè)主（住戶）看，實(shí)驗(yàn)次數(shù)不少于

三次；同時(shí)要給業(yè)主（住戶）講解應(yīng)注意的事項(xiàng)，如果業(yè)主（住戶）有不滿意的地方（合理的要求），

則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改直至業(yè)主（住戶）滿意為止。

16、確認(rèn)一切正常后，維修工應(yīng)禮貌地請業(yè)主（住戶）在《報(bào)修單》上簽名確認(rèn)。

17、維修工離開業(yè)主（住戶）家時(shí)，應(yīng)禮貌地向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與諒解。

18、維修工應(yīng)將業(yè)主（住戶）簽名的《報(bào)修單》及時(shí)送回前臺接待處。

19、本標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程作為工程維修部提供上門維修服務(wù)的維修工的績效考核依據(jù)之一。

工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

一、目的

規(guī)范工程維修部工具管理工作，確保工程維修部工具完整及各項(xiàng)性能完好。

二、適用范圍

適用于各管理處工程維修部的工具管理。

三、職責(zé)

1、工程維修部主管負(fù)責(zé)檢查工具管理工作的實(shí)施情況并負(fù)責(zé)工具的申購。

2、工程維修部領(lǐng)班具體負(fù)責(zé)工具管理。

3、管理處倉庫管理員負(fù)責(zé)工具的領(lǐng)用登記及盤點(diǎn)工作。

四、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要點(diǎn)

1、《工程維修部工具年度采購計(jì)劃》的制定。

⑴每年的12月15日之前，由工程維修部主管制定下一年度《工程維修部工具年度采購計(jì)劃》,

經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理審核、公司工程部經(jīng)理審核后，上報(bào)公司總經(jīng)理審批。

⑵《工程維修部工具年度采購計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：

I、所需工具的名稱、型號及規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地；

II、預(yù)計(jì)費(fèi)用；

III、購買時(shí)間；

IV、用途。（須列明是新增工具還是原工具無法使用須更換工具）

2、工程維修部的工具分成兩類：一類是個人使用工具；另一類是部門公用工具。個人使用工具

由個人領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管，部門公用工具由領(lǐng)班領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管。

3、個人使用工具管理。

⑴工程維修部員工正式上崗時(shí)，由員工填寫《領(lǐng)料單》經(jīng)工程維修部主管批準(zhǔn)后，在倉庫管

理員處領(lǐng)取一套個人使用工具。工程維修部員工個人使用工具每年只能領(lǐng)取一次。

⑵個人使用工具使用注意事項(xiàng)：

I、不準(zhǔn)亂打亂撬；

II、用力應(yīng)適度；

IIL測量不同的參數(shù)時(shí)注意正確換擋（萬用表）；

IV、注意工具的作用條件（如額定電壓、額定電流或承載能力等）

V、工具用后擦拭干凈，擺放整齊。

⑶工程維修部員工個人使用的工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。

⑷工程維修部員工個人使用的工具丟失或人為損壞，則應(yīng)由員工本人立即補(bǔ)上同規(guī)格同品質(zhì)

的工具；如屬正常使用損壞則須經(jīng)工程維修部主管批準(zhǔn)后在倉庫管理員處以舊換新，倉庫管理員應(yīng)

做好登記。

⑸員工辭職、被解雇或轉(zhuǎn)崗時(shí)應(yīng)將個人使用工具全部退還，對于丟失或人為損壞的工具倉庫

管理員通知財(cái)務(wù)部扣發(fā)相應(yīng)的錢款。

⑹工程維修部主管每月18號檢查每個員工的個人使用工具，對于丟失的或人為損壞的工具

將責(zé)令其立即補(bǔ)齊。

4、公用工具管理。

⑴便攜式（小件的）公用工具使用按個人使用工具注意事項(xiàng)執(zhí)行。

⑵大型公用工具使用除應(yīng)遵循便攜式（小件的）公用工具使用注意事項(xiàng)外還應(yīng)每個月進(jìn)行一

次保養(yǎng)：

I、對各轉(zhuǎn)動部位加注潤滑油；

II、調(diào)整皮帶，對于磨損嚴(yán)重的皮帶應(yīng)更換；

IIL檢查、調(diào)整碳刷，如碳刷磨損超過新裝時(shí)的二分之一則應(yīng)更換；

IV、檢查啟動電容，如變形、膨脹或開裂則應(yīng)更換；

V、檢查或整修接線頭；

VI、調(diào)整機(jī)械間隙至合理位置；

vn、清潔外表，必要時(shí)涂上防銹油；

皿、擰緊所有緊固螺栓。

⑶公用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用做私人用途。

⑷公用工具如丟失或人為損壞，則應(yīng)由主管查找責(zé)任人，如無法確定責(zé)任人，則由當(dāng)班領(lǐng)班、

當(dāng)班維修工共同負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。公用工具如屬正常使用損壞，對于小型的（300元以下）經(jīng)工程維修

部主管確認(rèn)，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后可以以舊換新。對于500元以上的公用工具須經(jīng)工程維修部主管、

項(xiàng)目經(jīng)理、工程部經(jīng)理簽字后，上報(bào)公司總經(jīng)理審批同意后方可更換。

⑸工程維修部主管每月20號對所有的公用工具進(jìn)行檢查，對于缺少的或人為損壞的，將責(zé)

令盡快補(bǔ)齊。

⑹專業(yè)公用工具中的計(jì)量器具或安全用具應(yīng)定期送檢，檢驗(yàn)后合格的方可使用，否則應(yīng)重新

申購。

5、工程維修部通訊用對講機(jī)管理按《警用器械管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》相關(guān)條款執(zhí)行。

6、本標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程作為工程維修部員工的績效考核依據(jù)之一。

供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

一、目的

規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作供配電設(shè)備設(shè)施。

二、適用范圍

適用于各管理處供配電設(shè)備設(shè)施的操作。

三、職責(zé)

1、工程維修部主管、維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)檢查《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的執(zhí)行情況。

2、維修電工負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施的操作。

四、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要點(diǎn)

1、安全操作注意事項(xiàng)。

⑴操作高壓設(shè)備設(shè)施時(shí)，必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣操作桿。

⑵操作低壓設(shè)備設(shè)施時(shí)，必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對操作設(shè)備。

⑶嚴(yán)禁帶電工作，緊急情況需帶電作業(yè)時(shí)，需具備如下條件：

I、有監(jiān)護(hù)人；

II、工作場地空間足夠，光線足夠；

III、所用工具材料齊全（絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲刀、電工膠布等）；

IV、工作人員必須穿戴絕緣手套、棉工作衣、絕緣鞋。

⑷自動空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因并排除故障后，再行恢復(fù)供電。不允許強(qiáng)

行送電，必要時(shí)允許試送電一次。

⑸電流互感器不得開路、電壓互感器不得短路、不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。

⑹變配電房拉、合閘時(shí)，應(yīng)一人執(zhí)行一人監(jiān)護(hù)。

2、供配電設(shè)備設(shè)施操作。

⑴配電變壓器停電的操作要領(lǐng)：

I、拉開各低壓出線開關(guān)；

II、拉開低壓總開關(guān)；

III、拉開配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)。

⑵自發(fā)電停電的操作要領(lǐng)：

I、拉開發(fā)電機(jī)配電柜總開關(guān)；

II、b.關(guān)掉發(fā)電機(jī)控制電源。

⑶配電變壓器送電的操作要領(lǐng)：

I、合上配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)；

II、合上低壓總開關(guān)；

III、合上各低壓出線開關(guān)。

⑷自發(fā)電送電的操作要領(lǐng)：

I、合上發(fā)電機(jī)控制電源；

II、合上發(fā)電機(jī)配電柜總開關(guān)。

⑸在配電變壓器上工作前，操作要領(lǐng)如下：

I、拉開高、低壓兩側(cè)電源；

II驗(yàn)電，確認(rèn)無電；

III、兩側(cè)分別掛三相短路接地線；

IV、高安全圍欄，掛上：“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌于高、低壓開關(guān)處。

⑹在配電柜開關(guān)上工作前，操作要領(lǐng)如下：

I、拉開開關(guān)、有明顯的開路點(diǎn)；

II、驗(yàn)電，確認(rèn)無電；

III、掛三相短路接地線；

IV、設(shè)置絕緣隔板（與鄰近帶電體距離在6cm以下者）；

V、掛上：“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌于停電開關(guān)處；

VI、站在絕緣墊上工作，盡量單手作業(yè)。

供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

一、目的

規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行。

二、適用范圍

適用于各管理處供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理。

三、職責(zé)

1、工程維修部主管負(fù)責(zé)配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的實(shí)施情況。

2、工程維修部領(lǐng)班負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作。

3、維修電工負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理。

四、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要點(diǎn)

1、巡視監(jiān)控。

⑴變配電室值班電工每兩小時(shí)巡視1次高壓開關(guān)柜、變壓器；夜班巡視三次配電柜、電容柜;

每周巡視一次落地箱、電表箱。

⑵維修電工應(yīng)按規(guī)定的頻次進(jìn)行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每次所到巡視點(diǎn)的時(shí)間記錄在《供

配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄表》上。

⑶變配電室巡視內(nèi)容

I、變壓器油位、油色是否正常，密封處是否漏油，變壓器運(yùn)行是否超溫(85℃)；

II、有無異常響聲或氣味；

IIL各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；

IV、單相、三相電壓是否在額定值的土10%范圍以內(nèi)，是否超載運(yùn)行；

V、各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡；

VI、防小動物設(shè)施是否完好；

vn、接地線有無銹蝕或松動；

皿、各種臨時(shí)用電接駁情況；

IX、各種標(biāo)示牌、標(biāo)小物是否完好；

X、安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置；

XI、按時(shí)開關(guān)管轄區(qū)域內(nèi)內(nèi)路燈、燈飾或噴水池，及時(shí)維修好轄區(qū)內(nèi)路燈。

⑷對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，維修電工應(yīng)及時(shí)采取整改措施加以解決，處理不了的問題應(yīng)及時(shí)

如實(shí)地匯報(bào)維修領(lǐng)班或主管。

2、異常情況處置。

⑴觸電處置。發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí)，維修電工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電

源，并進(jìn)行緊急搶救。

I、拉開電源開關(guān)、拔去插頭或熔斷器；

II、用于燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具(平口鉗、斜口鉗等)剪斷電線；

IIL用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源；

IV、防止觸電者在斷電后跌倒；

V、如觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并撥打120求助，密切注意其癥狀變化;

VI、如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，

使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進(jìn)行人工呼吸，并立即撥打120求助；

皿、如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時(shí)不能認(rèn)為其已死亡，應(yīng)當(dāng)立即對其進(jìn)行

人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進(jìn)行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。

⑵配電柜自動空氣開關(guān)跳閘的處置：

I、判斷跳閘原因（短路或過載）；

II、查清楚負(fù)載種類及分布情況；

IIL對可疑處逐個檢查，確認(rèn)故障部位或報(bào)告領(lǐng)班/主管，請求支援解決；

IV、如故障已排除應(yīng)立即恢復(fù)供電。

⑶變配電房發(fā)生水浸時(shí)的處置：

I、視進(jìn)水情況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)；

II、堵住漏水源；

IIL如果漏水較大，應(yīng)立即通知工程維修部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；

IV、漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；

V、排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理（如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、

自然通風(fēng)，更換相關(guān)管線等）；

VI、確認(rèn)濕水已消除（如各絕緣電阻達(dá)到規(guī)定要求），開機(jī)試運(yùn)行，如無異常情況出現(xiàn)，則可

以投入正常運(yùn)行。

3、“市電”停時(shí)，大廈備用發(fā)電機(jī)應(yīng)在8-15秒內(nèi)自動啟動（多層住宅應(yīng)在停電5分鐘內(nèi)啟動），

提供應(yīng)急照明。同時(shí)，維修電工應(yīng)巡查電梯內(nèi)有無困人，如有應(yīng)按《電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

實(shí)施救援工作。

4、變配電室管理。

⑴非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若需進(jìn)入，須經(jīng)主管批準(zhǔn)，并在值班人員陪同下方可進(jìn)入機(jī)房。

⑵機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品。機(jī)房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并禁止吸煙。

⑶每天打掃一次機(jī)房的衛(wèi)生，每周清潔一次機(jī)房內(nèi)和設(shè)備設(shè)施衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花

板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮。

⑷機(jī)房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動物設(shè)施完好。

⑸對機(jī)房都應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值班電工保管，值班電工不得私自配鑰匙。

5、維修電工應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)（電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境溫度、有功用量、

無功用量）及運(yùn)行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄在《供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄表》內(nèi)。領(lǐng)班及主管每

周抽查3次。

6、本標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程作為工程維修部相關(guān)人員的績效考核依據(jù)之一。

五、附錄及表單

1、《供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄表》。

供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄表

電壓電流功率有功無功年月日

巡室

（V）（A）因數(shù)(KVARH)(KVARH)星期

視內(nèi)

線相實(shí)實(shí)天

時(shí)溫超滯表倍度表倍交接時(shí)間負(fù)責(zé)人

電電ABC行行氣

間度,刖>r.后數(shù)率數(shù)數(shù)率

壓壓數(shù)數(shù)

運(yùn)行情況：

交班人：

接班人：

供配電設(shè)備設(shè)施維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

一、目的

規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能良好。

二、適用范圍

適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。

三、職責(zé)

1、工程維修部主管負(fù)責(zé)《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定、組織、監(jiān)督、實(shí)施工作。

2、維修領(lǐng)班、維修電工負(fù)責(zé)對供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)。

3、客戶關(guān)系部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停電的情況。

四、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要點(diǎn)

1、《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定。

⑴每年的12月15日前，由工程維修部主管制定《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》，報(bào)

項(xiàng)目經(jīng)理、工程部經(jīng)理審核后，上報(bào)公司審批。

⑵《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》制定的原則：

I、供配電設(shè)備設(shè)施使用的頻度；

II、供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；

III、合理時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。

⑶《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：

I、維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；

II、備品、備件計(jì)劃；

III、具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；

IV、預(yù)計(jì)費(fèi)用。

2、對供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》,

按《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。

3、高壓開關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項(xiàng)目由外委完成，外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)

由維修電工負(fù)責(zé)，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由維修電工負(fù)責(zé)。

4、變壓器維修保養(yǎng)。

⑴外委維修保養(yǎng)：每年的11月份委托供電公司對住宅小區(qū)內(nèi)所有變壓器進(jìn)行測試、試驗(yàn)等

項(xiàng)目的維修保養(yǎng)，此項(xiàng)工作由維修電工或工程維修主管指定人員負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行。

⑵外部維修保養(yǎng)：每年的4月份、10月份對小區(qū)內(nèi)所有變壓器外部進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

I、測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測定的數(shù)值下降30%?50%時(shí)，

應(yīng)作絕緣油試驗(yàn)（對外委托試驗(yàn)），如絕緣油不合格則應(yīng)全部換掉；換上新鮮的合格的絕

緣油后，如果變壓器的絕緣電阻還低于120m,則應(yīng)對變壓器線圈進(jìn)行處理（外委完成）；

II、清掃變壓器外殼，變壓器漏油時(shí)應(yīng)擰緊螺母或更換密封膠墊;

III、擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進(jìn)行整修處理并重新接好；

IV、變壓器油位處于指示器下限時(shí)，應(yīng)補(bǔ)同型號絕緣油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；

V、檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴(yán)重時(shí)應(yīng)更換地線。

5、高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)。每年12月份委托供電公司對小區(qū)內(nèi)所有高壓開關(guān)柜進(jìn)行一次維修保

養(yǎng)，此項(xiàng)工作由維修電工或工程維修主管指定人員負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行。

6、低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年的4月、10月份對小區(qū)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外都進(jìn)行一次清

潔，先用壓縮空氣進(jìn)行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。

⑴刀開關(guān)維修保養(yǎng)：

I、檢查安裝螺栓是否緊固，如松弛則擰緊；

II、檢查刀開關(guān)轉(zhuǎn)動是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對轉(zhuǎn)動部位加潤滑油；

IIL檢查刀開關(guān)三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡，如有問題則進(jìn)行機(jī)

械調(diào)整或整修處理；

IV、用500V搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于lOMfL則應(yīng)進(jìn)行烘干處理，烘干達(dá)

不到要求的則應(yīng)更換。

⑵熔斷器維修保養(yǎng)：

I、新熔體的規(guī)格和形狀應(yīng)與更換的熔體一致；

II、檢查熔體與保險(xiǎn)座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則應(yīng)進(jìn)行修整，修整

達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。

⑶交流接觸器維修保養(yǎng)：

I、清除接觸表面的污垢，尤其是進(jìn)線端相間的污垢；

II、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

III、清除觸頭表面及四周的污物，但不要修鏗觸頭，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；

IV、清潔鐵芯表面的油污及臟物；

V、擰緊所有緊固件。

⑷自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

I、用500V搖表測表絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MQ,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；

II、外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。

⑸電容器維修保養(yǎng)：

I、清理冷卻風(fēng)道及外殼灰塵，使電容器散熱良好；

II、檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應(yīng)更換；

IIL檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊；

IV、檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容。

⑹熱繼電器維修保養(yǎng)：

I、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換；

II、檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求應(yīng)更換。

⑺斷路器（自動空氣開關(guān)）維修保養(yǎng)：

I、用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于10Mf2,否則應(yīng)烘干處理；

II、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換；

III、斷路器（自動空氣開關(guān)）在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象;

IV、在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時(shí)，應(yīng)清潔其工作表面；

V、各傳動機(jī)構(gòu)應(yīng)注入潤滑油；

VI、檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時(shí)，應(yīng)將其清除，但不能修鏗，只能輕輕擦拭；

VD、檢查手動（3次）、電動（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；

皿、檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；

IX、檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；

X、檢查接地線有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。

⑻二次回路維修保養(yǎng)：

I、號碼管是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新號碼管；

II、接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。

⑼主回路維修保養(yǎng)：

I、標(biāo)示牌是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新的標(biāo)示牌；

II、接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊；

III、母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。

7、供配電設(shè)備的維修保養(yǎng)時(shí)間不允許超過8小時(shí)，如必須超過8小時(shí)，則工程維修部領(lǐng)班填寫

《申請延時(shí)維修保養(yǎng)表》，經(jīng)工程維修部主管審核、項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時(shí)。

8、對計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由主管盡快補(bǔ)充入計(jì)劃中，對于突發(fā)性設(shè)備設(shè)施故障，

先經(jīng)工程維修部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出《事故報(bào)告》并上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理。

9、維修電工應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)程地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，

維修領(lǐng)班應(yīng)于每次維修保養(yǎng)后的三天內(nèi)將記錄整理后交工程維修部主管存檔，保存期為長期。

10、停電管理。供配電設(shè)備設(shè)施因檢修等原因需要停電時(shí)，應(yīng)由工程維修部主管填寫《—申

請表》，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后，通知客戶關(guān)系部，由客戶關(guān)系部提前24小時(shí)通知有關(guān)業(yè)主（住戶）。

如因特殊情況突然停電，應(yīng)在恢復(fù)供電12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)業(yè)主（住戶）作出解釋。

五、附錄及表單

1《維修保養(yǎng)記錄表》

維修保養(yǎng)記錄表

設(shè)施設(shè)施維修所用主要材維修

設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)復(fù)查人

序號設(shè)備設(shè)備保養(yǎng)料名稱、規(guī)格保養(yǎng)人備注

安裝地點(diǎn)內(nèi)容簽名

名稱編號日期及數(shù)量簽名

2、《申請延時(shí)維修保養(yǎng)表》

申請延時(shí)維修保養(yǎng)表編號:

維修保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施名稱影響區(qū)域

預(yù)計(jì)延時(shí)時(shí)間從年月日點(diǎn)分起至年月日點(diǎn)分止

延時(shí)理由簡述：

申請人簽名：申請日期：

工程維修主管意見項(xiàng)目經(jīng)理意見

工程部經(jīng)理意見總經(jīng)理意見

申請人：申請日期：

3、《外委維修保養(yǎng)申請表》

外委維修保養(yǎng)申請表編號:

設(shè)備設(shè)施名稱及編號外委單位

申請維修保養(yǎng)時(shí)間要求完成時(shí)間

維修保養(yǎng)內(nèi)容簡述

必須更換的主要材料及其費(fèi)用預(yù)算

序號材料名稱及規(guī)格數(shù)量單價(jià)預(yù)計(jì)費(fèi)用備注

工程維修主管意見項(xiàng)目經(jīng)理意見

工程部經(jīng)理意見總經(jīng)理意見

申請人：申請日期：

4、《停申請表》

停一申請表編號:

停區(qū)域

停時(shí)間從年月日點(diǎn)分起至年月日點(diǎn)分止

停原因

工程維修主管意見項(xiàng)目經(jīng)理意見

申請人：申請日期:

5、《事故報(bào)告》

事故報(bào)告

事故設(shè)備設(shè)施名稱

事故影響區(qū)域及程度

發(fā)生事故時(shí)間處理完成時(shí)間

事故現(xiàn)象簡述

事故報(bào)告人：事故報(bào)告日期：

事故原因分析

工程維修主管簽名：

項(xiàng)目經(jīng)理意見

工程部經(jīng)理意見

總經(jīng)理意見

給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

一、目的

規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施。

二、適用范圍

適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的操作。

三、職責(zé)

1、工程維修部主管負(fù)責(zé)檢查《給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的執(zhí)行情況。

2、維修水工具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的操作。

四、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要點(diǎn)

1、啟動水泵（潛水泵）前的檢查。

⑴檢查水泵（潛水泵）進(jìn)、出水閘閥是否已打開，否則應(yīng)擰開閘閥。

⑵排除水泵機(jī)組真空筒里面的空氣（如果有的話）。

⑶檢查電壓表、信號燈指示情況。

⑷手盤水泵軸轉(zhuǎn)動3圈，應(yīng)靈活無阻滯。

2、啟動水泵（潛水泵）。

⑴合上水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開關(guān)，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于‘‘手動''位置。

⑵按下啟動按鈕，水泵（潛水泵）啟動，注意觀察啟動電流。

⑶如果一次不能啟動成功，可以再試啟動二次，每次應(yīng)間隔3分鐘。如果三次都未啟動成功,

則應(yīng)停下來查找原因，排除故障后才能再啟動。

⑷啟動成功后，讓其運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘。觀察運(yùn)轉(zhuǎn)電流，聽有無異常聲響，聞有無異常氣味，檢查

漏水是否嚴(yán)重（漏水成線）。

⑸確認(rèn)一切正常后，按下水泵（潛水泵）“停止”按鈕，水泵（潛水泵）停止。

⑹將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動”位置，水泵（潛水泵）自動啟動并運(yùn)行。

3、停止水泵（潛水泵）。

⑴將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“0"（停止）位置，水泵（潛水泵）停止運(yùn)轉(zhuǎn)。

⑵拉下水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開關(guān)（如果需要）。

⑶關(guān)水泵（潛水泵）進(jìn)、出水閘閥（如果需要）。

⑷檢查有無不正常情況，如有則及時(shí)處理。

給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

一、目的

規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行。

二、適用范圍

適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理。

三、職責(zé)

1、工程維修部主管負(fù)責(zé)檢查給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作的實(shí)施情況。

2、工程維修部領(lǐng)班負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作的組織實(shí)施。

3、維修水工具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理。

四、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要點(diǎn)

1、巡視監(jiān)控。

⑴維修水工應(yīng)每兩個小時(shí)巡視一次小區(qū)內(nèi)水泵房（包括機(jī)房、水池、水箱），每周巡視一次小

區(qū)內(nèi)主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。

⑵巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：

I、水泵房有無異常聲響或大的振動；

II、電機(jī)、控制柜有無異常氣味；

III、電機(jī)溫升是否正常（應(yīng)不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；

IV、電壓、電流表是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)各元器件是否正常；

V、機(jī)械水壓表與PC上顯示的壓力是否大致相符，是否滿足供水壓力要求；

VI、水池、水箱水位是否正常；

vn、閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；

vm、主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標(biāo)識是否清晰；

IX、止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；

X、臨時(shí)接駁用水情況；

XI、雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。

⑶維修水工在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備設(shè)施有不正常情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取措施加以解

決；處理不了的問題，應(yīng)及時(shí)詳細(xì)地匯報(bào)給工程維修領(lǐng)班或主管請求協(xié)助解決。整改時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵

守《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

2、給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理。

⑴主供水管爆裂的處置：

I、立即關(guān)閉相關(guān)連的主供水管上的閘閥；

II、如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)聯(lián)的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵;

IIK立即通知客戶關(guān)系部及工程維修部主管，工程維修部主管聯(lián)絡(luò)供水公司進(jìn)行搶修；客

戶關(guān)系部負(fù)責(zé)通知相關(guān)的用水單位和用戶關(guān)于停水的情況；

IV、在工程維修領(lǐng)班或工程維修部主管的組織下，盡快開挖出所爆部位水管；

V、供水公司修好所爆部位水管后應(yīng)由水泵房管理員開水試壓（用正常供水壓力試壓），看

有無漏水或松動現(xiàn)象；

VI、確認(rèn)一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。

⑵水泵房發(fā)生水浸時(shí)的處置：

I、視進(jìn)水情況關(guān)掉機(jī)房內(nèi)運(yùn)行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開關(guān)；

II、堵住漏水源；如果漏水較大，應(yīng)立即通知工程維修部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；

IIL漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；

IV、排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理，如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、

自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等；

V、確認(rèn)濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機(jī)試運(yùn)行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投

入正常運(yùn)行。

3、水泵房管理。

⑴非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)工程維修部主管同意并在值班人員的陪同

下方可進(jìn)入水泵房。

⑵水泵房內(nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。

⑶水泵房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材并應(yīng)放置在方便、顯眼處。

⑷水泵房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。

⑸每天打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、墻壁、天花

板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮；

⑹水泵房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線足夠，門窗開啟靈活。

⑺水泵房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由維修領(lǐng)班或當(dāng)值維修水工保管，不得私自配鑰匙。

給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

一、目的

規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。

二、適用范圍

適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機(jī)組）的維修保養(yǎng)。

三、職責(zé)

1、工程維修部主管負(fù)責(zé)制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織、監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。

2、工程維修部領(lǐng)班及維修水工具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。

3、客戶關(guān)系部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。

四、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要點(diǎn)

1、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定。

⑴每年的12月15日之前，由工程維修部主管制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》，報(bào)

項(xiàng)目經(jīng)理、工程部經(jīng)理審核后，上報(bào)公司審批。

⑵制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：

I、給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；

II、給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；

IIL合理的時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。

⑶《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：

I、維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；

II、備品、備件計(jì)劃；

IIL具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；

IV、預(yù)計(jì)費(fèi)用。

2、維修水工對給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。

3、小區(qū)內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變頻器、PC

中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由維修水工負(fù)責(zé)。

4、水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。每年的4月、10月份應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

⑴電動機(jī)維修保養(yǎng)：

I、用500V搖表檢測電動機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5Mfl以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；

II、檢查電動機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；

IIL檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；

IV、清潔電動機(jī)外殼；

V、檢查電動機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

⑵水泵維修保養(yǎng)：

I、檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更

換同型號規(guī)格軸承；

II、轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重,

則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；

IIL檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；

IV、清潔水泵外表；如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

⑶檢查電動機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。

⑷檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。

5、控制柜維修保養(yǎng)。每年的5月、11月應(yīng)對小區(qū)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

⑴用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物;

⑵檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換；

⑶檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改；

⑷交流接觸器維修保養(yǎng)：

I、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

II、清除觸頭表面及四周的污物（但不要修鏗觸頭），燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；

III、清潔鐵芯上的油污及臟物；

IV、檢查復(fù)位調(diào)簧情況；

V、擰緊所有緊固件。

⑸自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

I、用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于O.5MQ,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；

II、外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線

⑹熱繼電器維修保養(yǎng)：

I、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換；

II、檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求

的應(yīng)更換。

⑺自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：

I、用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于lOOMat,否則應(yīng)烘干處理；

II、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；

III、自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；

IV、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修鏗，只能輕輕擦潺拭。

⑻中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查二者

的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

⑼信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

I、檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；

II、檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更

換同規(guī)格同型號的儀表。

⑩遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：

I、檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；

II、檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；

III、偏差很大或信號線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。

6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)。

⑴閘閥維修保養(yǎng)：

I、檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；

II、檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油；

III、對閘閥閥桿加黃油潤滑；

IV、對銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。

⑵止回閥維修保養(yǎng)：

I、檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；

II、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；

III、檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。

⑶浮球閥維修保養(yǎng)：

I、檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；

II、檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；

IIL檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。

⑷液位控制器維修保養(yǎng)：

I、檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；

II、清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；

III、檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；

IV、緊固所有螺母。

7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。

⑴用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25Mgi以上，否則應(yīng)拆開潛水泵或排

污泵，對線圈進(jìn)行烘干處理。

⑵檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。

⑶檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。

⑷清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新油漆一遍。

⑸檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上

的所有螺母。

8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進(jìn)行一次）。

⑴檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。

⑵檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。

⑶檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。

⑷檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）o

9、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過8小時(shí)，如必須超過8小時(shí)，則應(yīng)由工

程維修部主管填寫《申請延時(shí)維修保養(yǎng)表》經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時(shí)。

10、對于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程維修部主管盡快補(bǔ)充入計(jì)劃中；對于突發(fā)性的設(shè)備

設(shè)施故障，先經(jīng)工程維修部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出《事故報(bào)告》并上報(bào)公司。

11、水泵房管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)程地記錄在《—維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。

12、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)應(yīng)由工程維修部主管填寫《?！?/p>

請表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知客戶關(guān)