房地產(chǎn)評(píng)估師考試知識(shí)點(diǎn)合輯

房地產(chǎn)評(píng)估師考試知識(shí)點(diǎn)合輯1.房地產(chǎn)評(píng)估師需要熟悉房地產(chǎn)的特性，包括不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性、壽命長(zhǎng)久性、供給有限性、價(jià)值高大性、用途多樣性、相互影響性、易受限制性和保值增值性。不可移動(dòng)性決定了房地產(chǎn)的位置固定，其價(jià)值受所在區(qū)位影響極大。獨(dú)一無(wú)二性使得每宗房地產(chǎn)都有其獨(dú)特之處，不存在完全相同的兩宗房地產(chǎn)。壽命長(zhǎng)久性意味著房地產(chǎn)具有長(zhǎng)期使用價(jià)值，但土地所有權(quán)可能存在使用期限限制。供給有限性源于土地總量的固定，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給不能無(wú)限增加。價(jià)值高大性表明房地產(chǎn)通常需要大量資金投入。用途多樣性使得房地產(chǎn)可以有居住、商業(yè)、工業(yè)等多種用途。相互影響性體現(xiàn)為房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)受到周邊房地產(chǎn)狀況的影響。易受限制性表現(xiàn)為政府對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)劃、用途等方面有諸多限制。保值增值性是指在正常情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間推移而增加。2.房地產(chǎn)價(jià)格的特征包括：與區(qū)位密切相關(guān)，不同位置的房地產(chǎn)價(jià)格差異很大；實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，購(gòu)買房地產(chǎn)實(shí)際上是購(gòu)買其擁有的各種權(quán)益；既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金；是在長(zhǎng)期考慮下形成的，其價(jià)格形成受多種因素長(zhǎng)期作用；價(jià)格容易受交易者個(gè)別情況的影響，買賣雙方的偏好、討價(jià)還價(jià)能力等都會(huì)影響成交價(jià)格。3.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素包括經(jīng)濟(jì)因素（如經(jīng)濟(jì)發(fā)展、利率、物價(jià)等）、社會(huì)因素（如人口、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)等）、行政因素（如土地制度、住房制度、規(guī)劃管制等）和心理因素。區(qū)域因素主要針對(duì)不同區(qū)域的特點(diǎn)，如商業(yè)區(qū)注重商業(yè)繁華程度、交通條件；住宅區(qū)看重周邊環(huán)境、配套設(shè)施等。個(gè)別因素涉及房地產(chǎn)自身的狀況，如土地的面積、形狀、地勢(shì)，建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等。4.市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的步驟為：搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行換算、修正和調(diào)整；求取比準(zhǔn)價(jià)格?？杀葘?shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象區(qū)位、用途、規(guī)模等相近，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或可修正為正常市場(chǎng)價(jià)格的房地產(chǎn)。5.收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法的理論依據(jù)是預(yù)期原理，即房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和。凈收益是指由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，它與房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高。6.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。重新購(gòu)建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。折舊是指各種原因造成的房地產(chǎn)價(jià)值的減損，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。7.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開發(fā)的土地、在建工程等。其基本公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)。8.長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，來(lái)推測(cè)、判斷房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的方法。長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，以及評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)和變化規(guī)律。常用的長(zhǎng)期趨勢(shì)法有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法等。9.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括封面、目錄、致估價(jià)委托人函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件等內(nèi)容。估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)簡(jiǎn)明扼要地說明估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果等關(guān)鍵信息。估價(jià)技術(shù)報(bào)告則詳細(xì)闡述估價(jià)的技術(shù)思路、方法運(yùn)用、數(shù)據(jù)處理等過程。10.合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。例如，在評(píng)估有產(chǎn)權(quán)糾紛的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)根據(jù)合法的產(chǎn)權(quán)證明進(jìn)行估價(jià)；對(duì)于違反規(guī)劃用途的房地產(chǎn)，應(yīng)按照規(guī)劃允許的用途來(lái)確定其價(jià)值。11.最高最佳使用原則是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。最高最佳使用包括最佳的用途、規(guī)模和集約度。確定最高最佳使用需要考慮現(xiàn)有利用狀況、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)需求等因素。12.替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。在市場(chǎng)法中，通過選取可比實(shí)例并進(jìn)行修正來(lái)體現(xiàn)替代原則，即如果有兩宗以上具有替代關(guān)系的房地產(chǎn)同時(shí)存在，價(jià)格較低者會(huì)吸引需求，從而使價(jià)格較高者的需求減少，最終趨于平衡。13.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)可以是過去、現(xiàn)在或未來(lái)的某個(gè)時(shí)間點(diǎn)，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)會(huì)有不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和價(jià)格水平。例如，在評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常為現(xiàn)在；而在評(píng)估房地產(chǎn)投資價(jià)值時(shí)，可能會(huì)預(yù)測(cè)未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。14.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，在存在不確定性因素的情況下，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，不低估法定優(yōu)先受償款。對(duì)于抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力也需要進(jìn)行分析和說明。15.房地產(chǎn)征收評(píng)估應(yīng)評(píng)估被征收房屋在正常交易情況下由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。16.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估是對(duì)特定投資者為特定目的而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值。它與市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的主要區(qū)別在于考慮了投資者的個(gè)別偏好、期望收益、投資成本等因素。例如，某投資者對(duì)具有特定歷史文化價(jià)值的房地產(chǎn)有特殊偏好，其投資價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)值。17.土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)根據(jù)土地出讓的方式（如招標(biāo)、拍賣、掛牌等）和要求，結(jié)合土地的位置、用途、使用年限、開發(fā)程度等因素進(jìn)行。評(píng)估時(shí)要考慮土地市場(chǎng)的供求狀況、土地的預(yù)期收益等，為土地出讓方確定合理的出讓底價(jià)提供參考。18.房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估主要包括因環(huán)境污染、工程質(zhì)量缺陷、相鄰關(guān)系等原因造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估。評(píng)估時(shí)需要確定損害的程度和范圍，分析損害對(duì)房地產(chǎn)使用功能和市場(chǎng)價(jià)值的影響，通過比較受損前后的房地產(chǎn)價(jià)值來(lái)確定賠償金額。19.房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)考慮房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、裝修、設(shè)施設(shè)備等因素，同時(shí)參考市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的租金水平。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)租賃價(jià)格，還需要考慮商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、人流量等因素；對(duì)于住宅租賃價(jià)格，要關(guān)注周邊的配套設(shè)施和居住環(huán)境。20.在建工程評(píng)估需要考慮工程的進(jìn)度、質(zhì)量、后續(xù)建設(shè)成本、市場(chǎng)前景等因素。常用的評(píng)估方法有假設(shè)開發(fā)法和成本法。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)在建工程開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除后續(xù)開發(fā)成本和利潤(rùn)等得到在建工程的價(jià)值；成本法是計(jì)算已投入的建設(shè)成本加上合理的利潤(rùn)和利息等確定在建工程價(jià)值。21.房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序包括：受理估價(jià)委托；確定估價(jià)基本事項(xiàng)；制定估價(jià)作業(yè)方案；搜集估價(jià)所需資料；實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；確定估價(jià)結(jié)果；撰寫估價(jià)報(bào)告；審核估價(jià)報(bào)告；交付估價(jià)報(bào)告；估價(jià)資料歸檔。每個(gè)步驟都有其重要性和具體要求，嚴(yán)格按照程序進(jìn)行估價(jià)可以保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。22.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、房地產(chǎn)價(jià)格和租金水平、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況、消費(fèi)者需求和偏好等。市場(chǎng)調(diào)查的方法有普查、抽樣調(diào)查、重點(diǎn)調(diào)查、典型調(diào)查等。通過市場(chǎng)調(diào)查可以為房地產(chǎn)估價(jià)提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，使估價(jià)結(jié)果更符合市場(chǎng)實(shí)際情況。23.房地產(chǎn)估價(jià)的職業(yè)道德要求估價(jià)師應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)，不得受任何單位和個(gè)人的非法干預(yù)；應(yīng)保守在執(zhí)業(yè)過程中知悉的當(dāng)事人的商業(yè)秘密和個(gè)人隱私；應(yīng)不斷提高專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，保持良好的職業(yè)形象；不得承接超出自己專業(yè)能力范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)等。24.房地產(chǎn)估價(jià)中的建筑物折舊計(jì)算方法有年限法、市場(chǎng)提取法和分解法。年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡和剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)計(jì)算折舊額；市場(chǎng)提取法是通過搜集市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的折舊情況來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的折舊；分解法是分別考慮物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊的影響，分別計(jì)算后累加得到總折舊額。25.房地產(chǎn)估價(jià)中的資本化率確定方法有市場(chǎng)提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資收益率排序插入法等。市場(chǎng)提取法是通過搜集市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的凈收益與價(jià)格的比率來(lái)求取資本化率；安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法是以安全利率為基礎(chǔ)，加上房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率得到資本化率；投資收益率排序插入法是將社會(huì)上各種類型的投資及其收益率進(jìn)行排序，然后根據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度，確定其資本化率在排序中的位置。26.房地產(chǎn)估價(jià)中的凈收益求取需要區(qū)分不同類型的房地產(chǎn)。對(duì)于出租型房地產(chǎn)，凈收益為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額；對(duì)于自營(yíng)型房地產(chǎn)，凈收益為經(jīng)營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等后的余額；對(duì)于尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可以參照同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述方法計(jì)算凈收益。27.房地產(chǎn)估價(jià)中的重新購(gòu)建價(jià)格求取方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法等。單位比較法是通過比較類似房地產(chǎn)的單位價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格；分部分項(xiàng)法是將建筑物分解為各個(gè)分部、分項(xiàng)工程，分別計(jì)算其成本，然后累加得到建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；工料測(cè)量法是詳細(xì)測(cè)算建筑物所需的各種材料、人工、設(shè)備等的數(shù)量和價(jià)格，然后計(jì)算出重新購(gòu)建價(jià)格。28.房地產(chǎn)估價(jià)中的假設(shè)開發(fā)法動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的區(qū)別在于，動(dòng)態(tài)分析法考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，將未來(lái)的收入和支出折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)；而靜態(tài)分析法不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，直接用未來(lái)的收入減去支出得到開發(fā)利潤(rùn)。動(dòng)態(tài)分析法更能準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值。29.房地產(chǎn)估價(jià)中的市場(chǎng)法修正系數(shù)包括交易情況修正系數(shù)、市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)和房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。交易情況修正系數(shù)是將可比實(shí)例的成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格；市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)是將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)是將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。30.房地產(chǎn)估價(jià)中的收益法中凈收益的類型有潛在毛收入、有效毛收入和凈運(yùn)營(yíng)收益。潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置情況下的收入；有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置和收租損失后的收入；凈運(yùn)營(yíng)收益是由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的收入。31.房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法中土地取得成本的構(gòu)成包括土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等。不同的土地取得方式，其土地取得成本的構(gòu)成和計(jì)算方法也不同。例如，通過出讓方式取得土地使用權(quán)，土地取得成本為出讓金；通過征收集體土地取得土地，土地取得成本包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等。32.房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法中建筑物開發(fā)成本包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。這些成本的計(jì)算需要根據(jù)實(shí)際的建設(shè)情況和市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估算。33.房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法中管理費(fèi)用是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用，通常按照一定的比例計(jì)算，如按照土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比例計(jì)算。34.房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法中銷售費(fèi)用是指銷售房地產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用也通常按照一定的比例計(jì)算，如按照房地產(chǎn)銷售價(jià)格的一定比例計(jì)算。35.房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法中投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中所投入資金的利息，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用等的利息。投資利息的計(jì)算需要考慮資金的投入時(shí)間和計(jì)息周期。36.房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法中銷售稅費(fèi)是指銷售房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。銷售稅費(fèi)通常按照房地產(chǎn)銷售價(jià)格的一定比例計(jì)算。37.房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法中開發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常利潤(rùn)，通常按照一定的利潤(rùn)率計(jì)算，如按照土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和投資利息之和的一定比例計(jì)算。38.房地產(chǎn)估價(jià)中的長(zhǎng)期趨勢(shì)法中數(shù)學(xué)曲線擬合法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的歷史數(shù)據(jù)，擬合出一條數(shù)學(xué)曲線，然后根據(jù)該曲線預(yù)測(cè)未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格。常用的數(shù)學(xué)曲線有直線、指數(shù)曲線、二次拋物線等。39.房地產(chǎn)估價(jià)中的長(zhǎng)期趨勢(shì)法中平均增減量法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的逐期增減量的平均數(shù)來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格。其計(jì)算公式為：Vn=P0+d×n，其中Vn為第n期的預(yù)測(cè)價(jià)格，P0為基期價(jià)格，d為平均增減量，n為期數(shù)。40.房地產(chǎn)估價(jià)中的長(zhǎng)期趨勢(shì)法中平均發(fā)展速度法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的逐期發(fā)展速度的平均數(shù)來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格。其計(jì)算公式為：Vn=P0×t^n，其中Vn為第n期的預(yù)測(cè)價(jià)格，P0為基期價(jià)格，t為平均發(fā)展速度，n為期數(shù)。41.房地產(chǎn)估價(jià)中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。區(qū)位狀況調(diào)整主要考慮房地產(chǎn)的位置、交通、配套設(shè)施等因素；實(shí)物狀況調(diào)整包括建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等和土地的地形、地勢(shì)等因素；權(quán)益狀況調(diào)整涉及房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、使用年限、租賃情況等因素。42.房地產(chǎn)估價(jià)中的交易情況修正主要是對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以排除特殊交易情況對(duì)價(jià)格的影響。特殊交易情況包括急于出售或購(gòu)買、關(guān)聯(lián)交易、交易雙方對(duì)市場(chǎng)行情不了解等。43.房地產(chǎn)估價(jià)中的市場(chǎng)狀況調(diào)整是將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。常用的方法有價(jià)格指數(shù)法和價(jià)格變動(dòng)率法。價(jià)格指數(shù)法是利用價(jià)格指數(shù)來(lái)調(diào)整價(jià)格，價(jià)格變動(dòng)率法是根據(jù)