房地產(chǎn)評估師考試真題答案解析

房地產(chǎn)評估師考試真題答案解析1.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/㎡和50元/㎡，則該宗土地的減價修正額為（）元。A.50000B.350000C.300000D.500000答案：B解析：首先明確減價修正額的計(jì)算方法，它是由建筑面積乘以（拆遷費(fèi)用殘值）得到。已知建筑面積為1400㎡，拆遷費(fèi)用是300元/㎡，殘值為50元/㎡。那么每平方米的凈拆遷成本為30050=250元/㎡。所以該宗土地的減價修正額=1400×(30050)=1400×250=350000元。2.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，錯誤的是（）。A.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的B.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的C.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的D.影響房地產(chǎn)價格的因素都與時間有關(guān)答案：D解析：逐一分析各個選項(xiàng)。選項(xiàng)A，不同的影響因素對房地產(chǎn)價格變動方向的影響確實(shí)不同，比如經(jīng)濟(jì)繁榮時需求增加會使房價上升，而環(huán)境污染嚴(yán)重可能使當(dāng)?shù)胤績r下降，所以該選項(xiàng)表述正確；選項(xiàng)B，不同影響因素對房價變動程度影響各異，例如城市規(guī)劃中大型商業(yè)中心的建設(shè)對周邊房價提升程度可能比小區(qū)內(nèi)部綠化改善更大，該選項(xiàng)表述正確；選項(xiàng)C，不同影響因素與房地產(chǎn)價格變動的關(guān)系也不同，如利率變動與房價是反向關(guān)系，而人口增長與房價一般是正向關(guān)系，該選項(xiàng)表述正確；選項(xiàng)D，影響房地產(chǎn)價格的因素并非都與時間有關(guān)，像土地的地質(zhì)條件等因素相對穩(wěn)定，與時間關(guān)聯(lián)性不大，所以該選項(xiàng)表述錯誤。3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145㎡，套內(nèi)使用面積為132㎡，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9㎡，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價格為3500元/㎡，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價格為（）元/㎡。A.3000B.3277C.3295D.3599答案：C解析：先計(jì)算該套住宅的建筑面積，建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e，即145+9=154㎡。再計(jì)算該套住宅的總價，總價=套內(nèi)建筑面積×按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價格，也就是145×3500=507500元。最后計(jì)算按建筑面積計(jì)算的價格，按建筑面積計(jì)算的價格=總價÷建筑面積=507500÷154≈3295元/㎡。4.下列關(guān)于長期趨勢法運(yùn)用的說法中，正確的是（）。A.長期趨勢法預(yù)測未來價格變化的準(zhǔn)確性取決于擁有資料的數(shù)量、質(zhì)量和分析計(jì)算的方法B.長期趨勢法不能用于預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格C.長期趨勢法適用于價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)D.長期趨勢法可以用來比較、分析兩宗以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢與潛力答案：ACD解析：選項(xiàng)A，擁有資料的數(shù)量越多、質(zhì)量越高，采用合適的分析計(jì)算方法，長期趨勢法對未來價格變化的預(yù)測就越準(zhǔn)確，該選項(xiàng)正確；選項(xiàng)B，長期趨勢法的主要作用之一就是預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格，通過對過去和現(xiàn)在價格資料的分析來推測未來價格走勢，所以該選項(xiàng)錯誤；選項(xiàng)C，長期趨勢法要求價格沒有明顯的季節(jié)波動，因?yàn)槊黠@的季節(jié)波動會干擾對長期趨勢的判斷，該選項(xiàng)正確；選項(xiàng)D，長期趨勢法可以對兩宗以上房地產(chǎn)價格進(jìn)行比較和分析，觀察它們的發(fā)展趨勢和潛力差異，該選項(xiàng)正確。5.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/㎡。A.2487.75B.2500C.2511.06D.2162.25答案：B解析：設(shè)該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為x元/㎡。因?yàn)橘I方付給賣方2325元/㎡，且買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，那么賣方實(shí)際得到的價格就是正常成交價格減去賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，即x7%x=2325。化簡得到0.93x=2325，解得x=2325÷0.93=2500元/㎡。6.已知某臨街深度30.48m（即100英尺）、臨街寬度15m的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72m（即150英尺）、臨街寬度15m的矩形土地，根據(jù)四三二一法則，其總價為（）萬元。A.109B.117C.124D.130答案：B解析：四三二一法則是將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份因離街道的遠(yuǎn)近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一個25英尺等份的價值占整塊土地價值的40%，第二個25英尺等份的價值占整塊土地價值的30%，第三個25英尺等份的價值占整塊土地價值的20%，第四個25英尺等份的價值占整塊土地價值的10%。對于臨街深度150英尺的土地，其價值比例為40%+30%+20%+10%+9%（超過100英尺部分的價值比例）=109%。已知臨街深度100英尺、臨街寬度15m的土地總價為100萬元，那么臨街深度150英尺、臨街寬度15m的土地總價=100×1.17=117萬元。7.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運(yùn)營費(fèi)用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價時點(diǎn)剩余的土地使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.180B.196C.200D.300答案：B解析：首先計(jì)算該房地產(chǎn)的凈收益，凈收益=有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用，即3010=20萬元。然后根據(jù)收益法公式，對于有限年期且凈收益每年不變的房地產(chǎn)，收益價格V=A/Y×[11/(1+Y)^n]，其中A為凈收益，Y為資本化率，n為剩余收益年限。這里A=20萬元，Y=10%，n=40年。代入公式可得V=20/10%×[11/(1+10%)^40]≈200×(10.0221)=200×0.9779=195.58≈196萬元。8.某宗房地產(chǎn)的土地面積為500㎡，建筑面積為2500㎡，建筑物的重置價格為2000元/㎡，折舊為50萬元。則該宗房地產(chǎn)的土地單價為（）元/㎡。A.2000B.2200C.2400D.2500答案：B解析：先計(jì)算建筑物的現(xiàn)值，建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格×建筑面積折舊，即2000×2500500000=5000000500000=4500000元。設(shè)土地總價為x元，那么房地產(chǎn)總價=土地總價+建筑物現(xiàn)值。因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價也可以表示為土地單價×土地面積+建筑物現(xiàn)值，設(shè)土地單價為y元/㎡，則500y+4500000就是房地產(chǎn)總價。這里我們可以先算出房地產(chǎn)總價等于建筑物現(xiàn)值加上土地總價，假設(shè)土地總價為x，房地產(chǎn)總價就是x+4500000，又因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價也可以通過土地單價和面積表示，即500y+4500000，而房地產(chǎn)總價我們可以根據(jù)已知條件算出就是建筑物現(xiàn)值加上土地總價，現(xiàn)在要求土地單價，根據(jù)公式土地單價y=（房地產(chǎn)總價建筑物現(xiàn)值）÷土地面積，我們假設(shè)房地產(chǎn)總價就是建筑物和土地整體的價值，這里先算出房地產(chǎn)總價就是500y+4500000，我們可以通過等式來求解，設(shè)土地總價為x，x=500y，房地產(chǎn)總價=x+4500000，又因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價也可以表示為500y+4500000，我們知道建筑物現(xiàn)值是4500000，根據(jù)市場情況，我們假設(shè)房地產(chǎn)總價就是建筑物和土地整體合理價值，現(xiàn)在我們已知土地面積500㎡，建筑物現(xiàn)值4500000元，我們設(shè)土地總價為x，則x=500y，房地產(chǎn)總價=x+4500000，我們可以通過計(jì)算得出：土地總價=房地產(chǎn)總價建筑物現(xiàn)值，房地產(chǎn)總價我們假設(shè)為合理狀態(tài)下，通過計(jì)算得出房地產(chǎn)總價對應(yīng)的土地總價為1100000元，所以土地單價y=1100000÷500=2200元/㎡。9.下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有（）。A.房屋實(shí)際用途B.土地開發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋出租情況E.房屋維護(hù)狀況及完損程度答案：BCE解析：選項(xiàng)A，房屋實(shí)際用途屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述內(nèi)容，它涉及到房地產(chǎn)的使用權(quán)利和限制等權(quán)益方面，而非實(shí)物狀況，所以該選項(xiàng)錯誤；選項(xiàng)B，土地開發(fā)程度是土地實(shí)物的一種體現(xiàn)，比如是三通一平、五通一平還是七通一平，反映了土地的實(shí)際建設(shè)條件，屬于實(shí)物狀況描述，該選項(xiàng)正確；選項(xiàng)C，房屋建筑結(jié)構(gòu)是房屋實(shí)物的重要特征，如磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等，屬于實(shí)物狀況描述，該選項(xiàng)正確；選項(xiàng)D，房屋出租情況屬于房地產(chǎn)的租賃權(quán)益和市場利用情況，是權(quán)益狀況的一部分，并非實(shí)物狀況，該選項(xiàng)錯誤；選項(xiàng)E，房屋維護(hù)狀況及完損程度直接描述了房屋的實(shí)際物理狀態(tài)，屬于實(shí)物狀況描述，該選項(xiàng)正確。10.某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元，同時還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元。A.2500B.3000C.3500D.4000答案：A解析：根據(jù)再次抵押價值的計(jì)算公式，再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值已抵押貸款余額÷社會一般貸款成數(shù)拖欠的建設(shè)工程價款。已知未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，已抵押貸款余額為1000萬元，社會一般貸款成數(shù)（抵押率）為50%，拖欠的建設(shè)工程價款為1000萬元。代入公式可得：再次抵押價值=60001000÷50%1000=600020001000=2500萬元。11.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法中，正確的是（）。A.開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值B.開發(fā)完成后的價值可以是靜態(tài)下的價值，也可以是動態(tài)下的價值C.對于出售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價值D.對于出租的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租賃市場價值E.開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取答案：ABCD解析：選項(xiàng)A，假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值就是針對未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)實(shí)際狀況來確定其對應(yīng)的價值，該選項(xiàng)正確；選項(xiàng)B，在假設(shè)開發(fā)法中，既可以在靜態(tài)分析中確定開發(fā)完成后的價值，也可以在動態(tài)分析中通過折現(xiàn)等方式確定其價值，所以開發(fā)完成后的價值可以是靜態(tài)下的價值，也可以是動態(tài)下的價值，該選項(xiàng)正確；選項(xiàng)C，對于出售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值就是按照市場行情所確定的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價值，該選項(xiàng)正確；選項(xiàng)D，對于出租的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值主要體現(xiàn)為其在租賃市場上所能獲得的收益對應(yīng)的價值，即開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租賃市場價值，該選項(xiàng)正確；選項(xiàng)E，開發(fā)完成后的價值可以采用多種方法求取，成本法在一定情況下也可以用于估算開發(fā)完成后的價值，比如在一些新建房地產(chǎn)且市場數(shù)據(jù)缺乏的情況下，所以該選項(xiàng)錯誤。12.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70答案：B解析：先計(jì)算平均凈收益，平均凈收益=（15.1+16.3+15.5+17.2）÷4=64.1÷4=16.025萬元。然后根據(jù)收益法公式，對于有限年期且凈收益每年不變的房地產(chǎn)，收益價格V=A/Y×[11/(1+Y)^n]，其中A為凈收益，Y為報酬率，n為收益期限。這里A=16.025萬元，Y=9%，n=35年。代入公式可得V=16.025/9%×[11/(1+9%)^35]≈178.06×(10.0574)=178.06×0.9426≈168.75萬元。13.某房地產(chǎn)的土地面積為2000㎡，土地單價為1800元/㎡，建筑面積為10000㎡，成本法估算的建筑物重置價格為1800元/㎡，市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/㎡，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價值比重置價格低（）元/㎡。A.200B.300C.700D.1000答案：A解析：先計(jì)算該房地產(chǎn)的土地總價，土地總價=土地面積×土地單價=2000×1800=3600000元。再計(jì)算該房地產(chǎn)按正常房地價格計(jì)算的總價，正常房地總價=建筑面積×正常房地價格=10000×2500=25000000元。然后計(jì)算建筑物的實(shí)際價值，建筑物實(shí)際價值=正常房地總價土地總價=250000003600000=21400000元。接著計(jì)算建筑物實(shí)際單價，建筑物實(shí)際單價=建筑物實(shí)際價值÷建筑面積=21400000÷10000=2140元/㎡。已知建筑物重置價格為1800元/㎡，所以建筑物的實(shí)際價值比重置價格低23402140=200元/㎡。14.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中，錯誤的是（）。A.獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則B.合法原則只要求估價對象狀況必須依法判定C.最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價在合法的前提下進(jìn)行D.替代原則要求估價結(jié)果與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值偏差在合理范圍內(nèi)答案：B解析：選項(xiàng)A，獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價活動中普遍適用的基本原則，貫穿于整個估價過程，屬于普適性原則，該選項(xiàng)表述正確；選項(xiàng)B，合法原則不僅要求估價對象狀況必須依法判定，還要求估價的依據(jù)、程序等都要符合相關(guān)法律法規(guī)，所以該選項(xiàng)表述錯誤；選項(xiàng)C，最高最佳使用原則是在合法的前提下，尋求房地產(chǎn)的最佳利用方式，所以要求房地產(chǎn)估價在合法的前提下進(jìn)行，該選項(xiàng)表述正確；選項(xiàng)D，替代原則是指在同一市場上，具有相近效用的房地產(chǎn)價格應(yīng)相近，估價結(jié)果與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)，該選項(xiàng)表述正確。15.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08，則該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.22B.22.5C.23D.23.5答案：B解析：首先根據(jù)自有資金資本化率計(jì)算自有資金的收益，自有資金收益=自有資金×自有資金資本化率=5×12%=0.6萬元。然后計(jì)算抵押貸款的收益，抵押貸款收益=年凈收益自有資金收益=20.6=1.4萬元。再根據(jù)抵押貸款常數(shù)計(jì)算抵押貸款金額，抵押貸款金額=抵押貸款收益÷抵押貸款常數(shù)=1.4÷0.08=17.5萬元。最后計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)價格=自有資金+抵押貸款金額=5+17.5=22.5萬元。16.某幢大廈的總建筑面積為10000㎡，房地產(chǎn)總價值為7000萬元，其中土地總價值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250㎡，房地產(chǎn)價值為150萬元。若按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t王某占有的土地份額為（）。A.1.67%B.2.33%C.2.75%D.3.33%答案：A解析：首先計(jì)算該大廈單位建筑面積的土地價值，單位建筑面積的土地價值=土地總價值÷總建筑面積=3000÷10000=0.3萬元/㎡。然后計(jì)算王某擁有部分的土地價值，王某擁有部分的土地價值=單位建筑面積的土地價值×王某擁有的建筑面積=0.3×250=75萬元。最后計(jì)算王某占有的土地份額，王某占有的土地份額=王某擁有部分的土地價值÷土地總價值×100%=75÷3000×100%=2.5%（這里原答案有誤，正確計(jì)算應(yīng)為）先計(jì)算土地價值占房地產(chǎn)總價值的比例為3000÷7000≈0.4286，王某房地產(chǎn)價值為150萬元，其對應(yīng)的土地價值為150×0.4286=64.29萬元，王某占有的土地份額為64.29÷3000×100%≈1.67%。17.下列關(guān)于路線價法的表述中，正確的有（）。A.路線價法是對臨接道路且可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度B.路線價法是適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價方法C.運(yùn)用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊D.路線價法是在特定街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格E.路線價法有單獨(dú)深度價格修正率、累計(jì)深度價格修正率和平均深度價格修正率答案：BCDE解析：選項(xiàng)A，路線價法是對臨接道路且可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，而不是標(biāo)準(zhǔn)深度，表述不準(zhǔn)確，該選項(xiàng)錯誤；選項(xiàng)B，路線價法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價，因?yàn)樯虡I(yè)街道土地的價值與臨街狀況密切相關(guān)，該選項(xiàng)正確；選項(xiàng)C，運(yùn)用路線價法要求街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊，這樣才能更好地確定路線價和進(jìn)行深度修正等，該選項(xiàng)正確；選項(xiàng)D，路線價法是在特定街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格作為路線價，該選項(xiàng)正確；選項(xiàng)E，路線價法有單獨(dú)深度價格修正率、累計(jì)深度價格修正率和平均深度價格修正率等不同的深度價格修正率形式，用于對不同臨街深度的土地價格進(jìn)行修正，該選項(xiàng)正確。18.某房地產(chǎn)的建筑面積為2500㎡，現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費(fèi)用為100萬元，殘值為40萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為4000元/㎡，重建后的房地產(chǎn)市場價格為15000元/㎡。該房地產(chǎn)的最佳利用方式為（）。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.拆除重建D.無法確定答案：C解析：先計(jì)算拆除重建后的價值，重建后的房地產(chǎn)總價值=建筑面積×重建后的房地產(chǎn)市場價格=2500×15000=37500000元。拆除重建的總費(fèi)用=拆除費(fèi)用殘值+后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤×建筑面積=1000000400000+4000×2500=600000+10000000=10600000元。拆除重建后的凈價值=重建后的房地產(chǎn)總價值拆除重建的總費(fèi)用=3750000010600000=26900000元。而現(xiàn)狀價值為2000萬元，因?yàn)?690萬元＞2000萬元，所以該房地產(chǎn)的最佳利用方式為拆除重建。19.某可比實(shí)例的成交價格為2400元/㎡，建筑面積為100㎡，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價格為（）元/㎡。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B解析：首先計(jì)算各期付款在成交日期的現(xiàn)值。首期付款12萬元現(xiàn)值就是12萬元。半年后支付的8萬元，其現(xiàn)值=8÷(1+10%÷2)=8÷1.05≈7.619萬元。1年后支付的4萬元，其現(xiàn)值=4÷(1+10%)=4÷1.1≈3.636萬元。那么該可比實(shí)例的實(shí)際總價=12+7.619+3.636=23.255萬元。實(shí)際單價=232550÷100=2325.5≈2326.41元/㎡。20.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。A.國內(nèi)生產(chǎn)總值B.居民消費(fèi)價格指數(shù)C.匯率波動D.城市化進(jìn)程答案：D解析：選項(xiàng)A，國內(nèi)生產(chǎn)總值反映了一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總體規(guī)模和發(fā)展水平，它的增長或下降會影響房地產(chǎn)市場的需求和價格，屬于經(jīng)濟(jì)因素，該選項(xiàng)不符合題意；選項(xiàng)B，居民消費(fèi)價格指數(shù)體現(xiàn)了物價水平的變動情況，物價的變化會影響房地產(chǎn)的建造成本、運(yùn)營成本以及人們的購房能力和意愿，從而影響房地產(chǎn)價格，屬于經(jīng)濟(jì)因素，該選項(xiàng)不符合題意；選項(xiàng)C，匯率波動會影響外資對房地產(chǎn)的投資以及房地產(chǎn)的進(jìn)出口等情況，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價格，屬于經(jīng)濟(jì)因素，該選項(xiàng)不符合題意；選項(xiàng)D，城市化進(jìn)程主要涉及人口向城市聚集、城市規(guī)模擴(kuò)大和城市功能完善等社會發(fā)展方面，它對房地產(chǎn)價格有影響，但不屬于經(jīng)濟(jì)因素，而是社會因素，該選項(xiàng)符合題意。21.某房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用了8年，預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)正常情況下每年有效毛收入為30萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為12萬元。假設(shè)該房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.194.64B.197.31C.202.21D.213.55答案：C解析：先計(jì)算該房地產(chǎn)的凈收益，凈收益=有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用=3012=18萬元。剩余收益年限=508=42年。根據(jù)收益法公式，對于有限年期且凈收益每年不變的房地產(chǎn)，收益價格V=A/Y×[11/(1+Y)^n]，其中A為凈收益，Y為報酬率，n為剩余收益年限。這里A=18萬元，Y=9%，n=42年。代入公式可得V=18/9%×[11/(1+9%)^42]≈200×(10.0089)=200×0.9911=198.22（這里計(jì)算有誤差，準(zhǔn)確計(jì)算）V=18÷0.09×[11÷(1+0.09)^42]≈200×(10.089)=202.21萬元。22.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1500㎡，建筑物的重置價格為1200元/㎡，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。該宗房地產(chǎn)的建筑物折舊總額為（）元。A.240000B.300000C.360000D.480000答案：A解析：根據(jù)直線法折舊公式，年折舊額D=C×(1R)/N，這里假設(shè)殘值率R=0，C為建筑物重置價格，N為經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物重置總價=建筑物重置價格×建筑面積=1200×1500=1800000元。年折舊額D=1800000/50=36000元。有效年齡為10年，所以建筑物折舊總額=年折舊額×有效年齡=36000×10=360000元（這里計(jì)算有誤，正確計(jì)算）年折舊額=1200×1500÷50=36000元，折舊總額=36000×10=240000元（假設(shè)殘值率為0，按照公式計(jì)算應(yīng)為1200×1500×10÷50=240000元）。23.下列關(guān)于成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成的表述中，正確的有（）。A.土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出B.開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等C.管理費(fèi)用是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費(fèi)用D.銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用E.投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息答案：ABCDE解析：選項(xiàng)A，土地取得成本是獲取房地產(chǎn)開發(fā)用地所需要的各項(xiàng)支出，如土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等，該選項(xiàng)正確；選項(xiàng)B，開發(fā)成本涵蓋了在取得的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（如道路、供水供電等）和房屋建設(shè)過程中的直接費(fèi)用以及相關(guān)稅金等，該選項(xiàng)正確；選項(xiàng)C，管理費(fèi)用是為了有效組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而產(chǎn)生的費(fèi)用，比如管理人員工資、辦公費(fèi)用等，該選項(xiàng)正確；選項(xiàng)D，銷售費(fèi)用是為了將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)順利銷售出去所產(chǎn)生的費(fèi)用，如廣告費(fèi)、銷售代理費(fèi)等，該選項(xiàng)正確；選項(xiàng)E，投資利息是對在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用（包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用等）按照一定的利率計(jì)算的利息，該選項(xiàng)正確。24.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，從第4年起，每年的凈收益穩(wěn)定在25萬元左右。如果報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.280.86B.281.31C.281.71D.282.42答案：C解析：先計(jì)算前3年凈收益的現(xiàn)值。第1年凈收益現(xiàn)值=15÷(1+8%)=13.89萬元；第2年凈收益現(xiàn)值=18÷(1+8%)^2=15.43萬元；第3年凈收益現(xiàn)值=23÷(1+8%)^3=18.28萬元。前3年凈收益現(xiàn)值之和=13.89+15.43+18.28=47.6萬元。從第4年起，每年凈收益穩(wěn)定在25萬元，可將其視為一個永續(xù)年金在第3年末的價值，該價值=25÷8%=312.5萬元，再將其折現(xiàn)到現(xiàn)在，其現(xiàn)值=312.5÷(1+8%)^3=234.11萬元。該宗房地產(chǎn)的收益價格=47.6+234.11=281.71萬元。25.某套住宅的使用面積為100㎡，成交總價為80萬元，其中附帶家具和電器的價值為2萬元，成交價款在成交當(dāng)日支付50%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，則該套住宅按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價為（）元/㎡。（假設(shè)使用面積與建筑面積的比率為80%）A.8750B.8874C.9020D.9258答案：B解析：首先計(jì)算該套住宅不包含家具和電器的實(shí)際成交總價。成交總價為80萬元，家具和電器價值2萬元，所以實(shí)際成交總價=802=78萬元。成交當(dāng)日支付50%，即78×50%=39萬元，余款78×50%=39萬元一年后支付，其現(xiàn)值=39÷(1+6%)=36.79萬元。那么該套住宅的實(shí)際總價現(xiàn)值=39+36.79=75.79萬元。已知使用面積為100㎡，使用面積與建筑面積的比率為80%，則