房地產(chǎn)評估師考試通關(guān)秘籍

房地產(chǎn)評估師考試通關(guān)秘籍1.房地產(chǎn)評估基本概念題問：房地產(chǎn)評估的主要目的有哪些？答：房地產(chǎn)評估的主要目的包括但不限于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、征收、保險、稅收、企業(yè)改制、司法處置等。在轉(zhuǎn)讓時，評估能確定合理的交易價格；抵押時，為金融機構(gòu)確定抵押物價值以控制風險；征收時，保障被征收人的合法權(quán)益等。問：簡述房地產(chǎn)的特性。答：房地產(chǎn)具有不可移動性，其位置固定，這決定了它受區(qū)位因素影響極大。獨一無二性，每宗房地產(chǎn)都有其獨特之處，如坐落位置、建筑設(shè)計等。壽命長久性，土地具有無限年期，建筑物也有較長的使用年限。數(shù)量有限性，土地總量固定，可開發(fā)利用的房地產(chǎn)數(shù)量也受到限制。用途多樣性，房地產(chǎn)可用于居住、商業(yè)、工業(yè)等多種用途。相互影響性，房地產(chǎn)的價值會受到周圍環(huán)境和其他房地產(chǎn)的影響。易受限制，政府通過規(guī)劃、稅收等政策對房地產(chǎn)進行管制。保值增值性，在正常情況下，隨著時間推移和經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)通常會保值甚至增值。問：什么是市場價值？答：市場價值是指估價對象經(jīng)適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。它是在公開市場條件下形成的價格，反映了房地產(chǎn)在市場上的客觀價值。2.房地產(chǎn)價格影響因素題問：影響房地產(chǎn)價格的自身因素有哪些？答：自身因素包括土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)等。位置優(yōu)越的土地價格通常較高，如位于城市中心的地塊。面積適中且形狀規(guī)則的土地更具開發(fā)和利用價值。地勢平坦、地質(zhì)條件良好的土地，開發(fā)成本相對較低，價格也會受到影響。建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況、設(shè)施設(shè)備、完損程度等也會影響價格。如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物比磚混結(jié)構(gòu)的可能更具價值；精裝修的房屋價格一般高于毛坯房。問：社會因素如何影響房地產(chǎn)價格？答：人口因素方面，人口數(shù)量增加會導致對房地產(chǎn)的需求上升，從而推動價格上漲；人口結(jié)構(gòu)的變化，如老齡化或家庭小型化，會影響不同類型房地產(chǎn)的需求。社會治安狀況良好的地區(qū)，房地產(chǎn)價格會相對較高，因為人們更愿意在安全的環(huán)境中居住或投資。房地產(chǎn)投機行為也會對價格產(chǎn)生影響，過度投機可能導致房價泡沫。城市化進程中，大量人口向城市聚集，城市規(guī)模擴大，對房地產(chǎn)的需求增加，推動城市房地產(chǎn)價格上升。問：經(jīng)濟因素怎樣作用于房地產(chǎn)價格？答：經(jīng)濟發(fā)展水平是重要因素，經(jīng)濟繁榮時，居民收入增加，對房地產(chǎn)的購買力增強，需求上升，房價上漲；反之，經(jīng)濟衰退時，房價可能下跌。物價水平也有影響，當物價普遍上漲時，房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)也會隨之增值。利率對房地產(chǎn)價格影響顯著，利率降低，購房成本下降，會刺激購房需求，推動房價上升；利率升高則會抑制需求。居民收入的增加會提高其購房能力，進而影響房地產(chǎn)市場的需求和價格。3.房地產(chǎn)估價原則題問：簡述合法原則的內(nèi)涵。答：合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在產(chǎn)權(quán)方面，要依據(jù)合法的產(chǎn)權(quán)證書來確定房地產(chǎn)的權(quán)益歸屬和范圍。在使用上，必須符合城市規(guī)劃、土地用途管制等規(guī)定，如不能將工業(yè)用地擅自改為商業(yè)用地進行估價。在處分方面，要遵循相關(guān)法律法規(guī)和合同約定，如存在抵押、查封等限制處分的情況，在估價時需考慮這些因素。問：最高最佳利用原則的具體內(nèi)容是什么？答：最高最佳利用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的利用。具體包括最佳的用途、規(guī)模和集約度。確定最佳用途要考慮土地的位置、市場需求等因素，例如市中心的地塊用于商業(yè)開發(fā)可能比住宅開發(fā)更能實現(xiàn)價值最大化。最佳規(guī)模要根據(jù)市場容量和開發(fā)成本等確定，如建設(shè)多大面積的商場能實現(xiàn)利潤最大化。最佳集約度則是指合理投入資源，使房地產(chǎn)發(fā)揮最大效益。問：替代原則在房地產(chǎn)估價中有何作用？答：替代原則是指在同一供求范圍內(nèi)，具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格互相牽引，趨于相近。在估價時，通過尋找與估價對象具有替代關(guān)系的類似房地產(chǎn)的成交價格，并對其進行適當修正，來確定估價對象的價格。例如，在評估一套住宅時，可以參考周邊類似戶型、裝修、樓層的住宅的成交價格，根據(jù)差異進行調(diào)整，從而使估價結(jié)果更符合市場實際情況。4.市場法估價題問：運用市場法估價的步驟有哪些？答：第一步是搜集交易實例，要盡可能多地收集與估價對象類似的房地產(chǎn)的交易信息，包括交易價格、交易日期、交易情況等。第二步是選取可比實例，從搜集的交易實例中選取符合一定條件的可比實例，如用途相同、區(qū)位相近、權(quán)利性質(zhì)相同等。第三步是建立比較基礎(chǔ)，對可比實例的成交價格進行統(tǒng)一處理，包括統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位等。第四步是進行交易情況修正，排除交易行為中的特殊因素對成交價格的影響，使其成為正常價格。第五步是進行市場狀況調(diào)整，將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整到價值時點的價格。第六步是進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，包括區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況的調(diào)整，使可比實例與估價對象在這些方面具有可比性。最后一步是求取比準價格，將經(jīng)過各項修正和調(diào)整后的可比實例價格進行綜合計算，得出估價對象的比準價格。問：交易情況修正的主要情形有哪些？答：交易情況修正的主要情形包括：有利害關(guān)系人之間的交易，這種交易價格可能會偏離市場正常水平，如親屬之間的低價轉(zhuǎn)讓。急于出售或急于購買的交易，急于出售時價格可能偏低，急于購買時價格可能偏高。受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易，如以房抵債的價格可能不反映市場價值。交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易，可能導致成交價格不合理。特殊交易方式的交易，如拍賣、招標等，其價格可能受到拍賣傭金、競爭程度等因素影響。問：市場狀況調(diào)整的方法有哪些？答：市場狀況調(diào)整的方法主要有價格指數(shù)法和價格變動率法。價格指數(shù)法又分為定基價格指數(shù)法和環(huán)比價格指數(shù)法。定基價格指數(shù)法是采用定基價格指數(shù)將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整到價值時點的價格，公式為：可比實例在價值時點的價格=可比實例在成交日期的價格×價值時點的定基價格指數(shù)÷成交日期的定基價格指數(shù)。環(huán)比價格指數(shù)法是通過環(huán)比價格指數(shù)逐步調(diào)整可比實例的價格，公式為：可比實例在價值時點的價格=可比實例在成交日期的價格×成交日期下一期的環(huán)比價格指數(shù)×再下一期的環(huán)比價格指數(shù)×…×價值時點的環(huán)比價格指數(shù)。價格變動率法是根據(jù)房地產(chǎn)價格的平均變動率來調(diào)整可比實例的價格，公式為：可比實例在價值時點的價格=可比實例在成交日期的價格×（1+價格變動率×期數(shù)）。5.收益法估價題問：收益法的基本原理是什么？答：收益法是以預期原理為基礎(chǔ)的，其基本原理是將估價對象未來各年的凈收益，通過適當?shù)膱蟪曷收郜F(xiàn)到價值時點后累加，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值。它基于房地產(chǎn)具有收益能力，認為房地產(chǎn)的價值等于其未來凈收益的現(xiàn)值之和。例如，對于一處出租的商業(yè)房地產(chǎn)，其價值取決于未來各年租金收入扣除運營費用后的凈收益，以及將這些凈收益折現(xiàn)的報酬率。問：凈收益的求取方法有哪些？答：對于出租型房地產(chǎn)，凈收益通常是潛在毛租金收入減去空置和收租損失，再減去運營費用。潛在毛租金收入是指房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的租金收入。空置和收租損失是由于空置和租戶拖欠租金等原因造成的收入減少。運營費用包括房地產(chǎn)稅、保險費、物業(yè)管理費、維修費等維持房地產(chǎn)正常運營所需的費用。對于自營型房地產(chǎn)，凈收益是經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、經(jīng)營稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。對于混合用途房地產(chǎn)，要根據(jù)其不同用途分別計算凈收益，然后相加得到總的凈收益。問：報酬率的確定方法有哪些？答：報酬率的確定方法主要有累加法、市場提取法和投資報酬率排序插入法。累加法是將無風險報酬率和風險報酬率相加得到報酬率。無風險報酬率一般選取國債利率或銀行存款利率，風險報酬率則考慮房地產(chǎn)投資的風險因素，如通貨膨脹風險、變現(xiàn)風險、管理風險等。市場提取法是通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法公式，反求出報酬率。投資報酬率排序插入法是找出相關(guān)投資類型及其報酬率、風險程度，按風險大小排序，然后將估價對象與這些投資進行比較，判斷其風險程度，從而確定報酬率。6.成本法估價題問：成本法的基本公式是什么？答：成本法的基本公式根據(jù)估價對象的不同有所區(qū)別。對于新開發(fā)的房地產(chǎn)，其公式為：新開發(fā)房地產(chǎn)價值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。對于舊的房地產(chǎn)，公式為：舊房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建價格建筑物折舊。房地產(chǎn)重新購建價格是指假設(shè)在價值時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值損失，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。問：土地取得成本的構(gòu)成有哪些？答：土地取得成本的構(gòu)成因土地取得方式不同而有所差異。在通過征收集體土地取得時，土地取得成本包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地開墾費、耕地占用稅、土地管理費等，以及相關(guān)稅費和必要的安置費用。在通過征收國有土地上房屋取得時，土地取得成本包括被征收房屋價值的補償、因征收房屋造成的搬遷和臨時安置的補償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?shù)?，以及相關(guān)稅費。在通過市場購買取得時，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買過程中發(fā)生的稅費。問：建設(shè)成本包括哪些內(nèi)容？答：建設(shè)成本包括土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。土地開發(fā)成本包括土地平整費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用等。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用如通水、通電、通路、通氣、通暖、通訊等的建設(shè)費用。建筑物建設(shè)成本包括建筑安裝工程費，即建造建筑物所發(fā)生的建筑工程費用和安裝工程費用；設(shè)備及工器具購置費；工程建設(shè)其他費用，如勘察設(shè)計費、可行性研究費、工程監(jiān)理費等；預備費，包括基本預備費和漲價預備費；建設(shè)期利息等。7.假設(shè)開發(fā)法估價題問：假設(shè)開發(fā)法的適用范圍和步驟是什么？答：假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，如待開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房等。其步驟包括：第一步，調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況，包括土地的位置、面積、形狀、規(guī)劃條件，建筑物的現(xiàn)狀等。第二步，選擇最佳的開發(fā)利用方式，確定用途、規(guī)模、檔次等。第三步，預測開發(fā)經(jīng)營期，包括前期、建設(shè)期和經(jīng)營期。第四步，預測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，可以采用市場法、收益法等進行預測。第五步，預測開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤等。第六步，進行具體計算，用未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去開發(fā)成本等各項費用和利潤，得到待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。問：靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的區(qū)別是什么？答：靜態(tài)分析法不考慮資金的時間價值，把開發(fā)過程中發(fā)生的各項收支都當作在同一時間點發(fā)生的，計算簡單。它直接用未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤等，得到待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。動態(tài)分析法則考慮資金的時間價值，將開發(fā)過程中不同時間點發(fā)生的收支折現(xiàn)到價值時點進行計算。它先預測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的現(xiàn)值，再預測開發(fā)成本等各項費用和利潤的現(xiàn)值，然后用前者減去后者得到待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。動態(tài)分析法更能準確地反映房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，但計算過程相對復雜。問：在假設(shè)開發(fā)法中如何確定開發(fā)經(jīng)營期？答：開發(fā)經(jīng)營期包括前期、建設(shè)期和經(jīng)營期。前期是指從取得待開發(fā)房地產(chǎn)到動工開發(fā)的這段時間，主要受政府審批、規(guī)劃設(shè)計等因素影響，可以通過調(diào)查類似項目的前期時間來確定。建設(shè)期是指從動工開發(fā)到開發(fā)完成的時間，可根據(jù)項目的規(guī)模、建筑類型、施工難度等，參考類似項目的建設(shè)周期來估算。經(jīng)營期是指開發(fā)完成后房地產(chǎn)的經(jīng)營使用時間，對于出租型房地產(chǎn)，經(jīng)營期可以根據(jù)市場上同類房地產(chǎn)的平均出租期限來確定；對于銷售型房地產(chǎn)，經(jīng)營期一般較短，主要考慮銷售期，可根據(jù)市場銷售情況和項目特點來預測。8.長期趨勢法估價題問：長期趨勢法的作用和適用條件是什么？答：長期趨勢法的作用主要有：用于預測房地產(chǎn)未來價格的變化趨勢，為房地產(chǎn)投資決策提供依據(jù)；用于市場比較法中對可比實例價格進行市場狀況調(diào)整，使可比實例價格更接近價值時點的價格；用于收益法中對未來凈收益的預測等。其適用條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)較長時期的歷史價格資料，并且所掌握的歷史價格資料真實、可靠。價格資料的時間跨度應(yīng)足夠長，一般要數(shù)年甚至數(shù)十年，以反映房地產(chǎn)價格的長期變化趨勢。問：常用的長期趨勢法有哪些？答：常用的長期趨勢法有數(shù)學曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法等。數(shù)學曲線擬合法是根據(jù)房地產(chǎn)價格的歷史數(shù)據(jù)，選擇合適的數(shù)學曲線進行擬合，如直線、拋物線、指數(shù)曲線等，然后根據(jù)擬合的曲線預測未來價格。平均增減量法是通過計算房地產(chǎn)價格的逐期增減量的平均數(shù)，來預測未來價格的變化。平均發(fā)展速度法是計算房地產(chǎn)價格的平均發(fā)展速度，然后根據(jù)平均發(fā)展速度預測未來價格。移動平均法是對原有價格按照一定的周期進行移動平均，以消除價格的短期波動，顯示出價格的長期趨勢。指數(shù)修勻法是利用指數(shù)平滑技術(shù)對房地產(chǎn)價格進行修勻，以預測未來價格。問：運用平均增減量法進行估價的步驟是什么？答：第一步，搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，保證資料的真實性和可靠性。第二步，整理資料，將價格按照時間順序排列。第三步，計算逐期增減量，即后一期價格減去前一期價格。第四步，計算逐期增減量的平均數(shù)。第五步，確定估價對象的價格變動趨勢，判斷是否適合采用平均增減量法。第六步，根據(jù)平均增減量和已知價格，預測未來某一時點的價格。公式為：Vn=P0+d×n，其中Vn為第n期的預測價格，P0為基期價格，d為平均增減量，n為期數(shù)。9.地價評估題問：基準地價修正法的原理和步驟是什么？答：基準地價修正法的原理是在政府確定并公布了基準地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價對象宗地所處地段的基準地價調(diào)整為估價對象宗地價格。其步驟為：第一步，搜集有關(guān)基準地價的資料，包括基準地價圖、基準地價表、基準地價修正系數(shù)表等。第二步，確定估價對象宗地所處的地段，查找該地段的基準地價。第三步，進行交易日期調(diào)整，將基準地價的日期調(diào)整到價值時點。第四步，進行區(qū)域因素修正，考慮估價對象宗地所在區(qū)域與基準地價設(shè)定區(qū)域在繁華程度、交通條件、環(huán)境質(zhì)量等方面的差異，對基準地價進行修正。第五步，進行個別因素修正，考慮估價對象宗地自身的面積、形狀、地勢、土地使用年限等因素與基準地價設(shè)定條件的差異，對基準地價進行修正。第六步，求出估價對象宗地的價格。問：路線價法的基本原理和適用范圍是什么？答：路線價法的基本原理是臨街土地的價值與其臨街深度等因素密切相關(guān)，在同一路線價區(qū)段內(nèi)，各宗臨街土地的價格隨其臨街深度的增加而遞減。它是根據(jù)路線價，結(jié)合深度價格修正率等修正系數(shù)，來計算臨街土地的價格。適用范圍主要是城市商業(yè)街道兩側(cè)的土地估價，對于整齊排列的成片土地估價較為適用。例如，在商業(yè)街進行土地批量估價時，路線價法可以快速、簡便地估算出各宗土地的價格。問：在路線價法中，深度價格修正率的類型有哪些？答：深度價格修正率的類型主要有單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率。單獨深度價格修正率是指隨臨街深度的增加，每增加一定單位深度所引起的價格變化率。累計深度價格修正率是指隨臨街深度的增加，價格的累計變化率，它是從臨街線開始，將各單獨深度價格修正率累加得到的。平均深度價格修正率是指累計深度價格修正率與臨街深度的比值，它反映了一定臨街深度范圍內(nèi)土地的平均價格變化情況。不同類型的深度價格修正率在路線價法的計算中有著不同的應(yīng)用。10.房地產(chǎn)估價報告題問：房地產(chǎn)估價報告應(yīng)包括哪些內(nèi)容？答：房地產(chǎn)估價報告應(yīng)包括封面、目錄、致估價委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件等內(nèi)容。封面應(yīng)寫明估價報告名稱、估價機構(gòu)名稱、估價報告出具日期等。目錄列出報告各部分的標題及頁碼。致估價委托人函應(yīng)說明估價的目的、對象、價值時點、價值類型和估價結(jié)果等。注冊房地產(chǎn)估價師聲明表明估價師對估價報告的真實性、客觀性和公正性負責。估價假設(shè)和限制條件說明估價所依據(jù)的假設(shè)前提和報告的使用限制。估價結(jié)果報告應(yīng)簡潔明了地闡述估價的基本事項、估價結(jié)果等。估價技術(shù)報告則詳細說明估價的技術(shù)思路、方法選擇、參數(shù)確定等過程。附件應(yīng)包括估價對象的產(chǎn)權(quán)證明、照片、相關(guān)圖表等資料。問：撰寫估價報告時應(yīng)注意哪些問題？答：一是內(nèi)容要全面，涵蓋估價所需的所有重要信息，不能有遺漏。二是數(shù)據(jù)要準確，對各種價格、面積、年限等數(shù)據(jù)要進行認真核實，確保無誤。三是語言要規(guī)范、簡潔、易懂，避免使用模糊、歧義或生僻的詞匯。四是邏輯要嚴密，各部分內(nèi)容之間要有合理的邏輯關(guān)系，論證過程要嚴謹。五是格式要統(tǒng)一，按照規(guī)定的格式和要求撰寫報告，保證報告的規(guī)范性。六是要遵循職業(yè)道德，客觀、公正地反映估價對象的實際情況，不得虛假陳述或隱瞞重要信息。問：如何審核房地產(chǎn)估價報告？答：審核內(nèi)容包括報告的完整性，檢查是否包含了封面、目錄等所有必要的部分。準確性方面，審核數(shù)據(jù)是否準確無誤，計算過程是否正確。合法性要審查估價依據(jù)是否合法，估價方法的選用是否符合相關(guān)規(guī)定。合理性則看估價結(jié)果是否符合市場實際情況，估價假設(shè)和限制條件是否合理。邏輯性方面，檢查報告的論證過程是否合理，各部分之間的邏輯關(guān)系是否清晰。同時，還要審核估價師的資質(zhì)和簽名是否符合要求，報告的有效期是否明確等。審核時可以采用多人審核、與市場案例對比等方法，確保報告的質(zhì)量。11.房地產(chǎn)抵押估價題問：房地產(chǎn)抵押估價的特點和注意事項有哪些？答：特點包括：要評估抵押房地產(chǎn)在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，同時要考慮法定優(yōu)先受償款。要關(guān)注抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力，因為在抵押人無法償還債務(wù)時，需要通過處置抵押房地產(chǎn)來實現(xiàn)債權(quán)。要考慮抵押期間房地產(chǎn)市場的變化風險。注意事項有：要對抵押房地產(chǎn)的合法性進行嚴格審查，包括產(chǎn)權(quán)是否清晰、是否存在查封等限制情況。要合理確定抵押價值，不能高估或低估。要在估價報告中明確估價的假設(shè)和限制條件，以及對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的分析。要及時關(guān)注房地產(chǎn)市場動態(tài)，在抵押期間可能需要進行重新估價。問：在房地產(chǎn)抵押估價中，如何確定法定優(yōu)先受償款？答：法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額可以通過查詢抵押登記資料來確定。拖欠的建設(shè)工程價款需要根據(jù)相關(guān)合同和實際情況進行核實，一般按照建設(shè)工程承包人就該建設(shè)工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)囊?guī)定來確定。其他法定優(yōu)先受償款要依據(jù)具體的法律法規(guī)和實際情況進行判斷和計算。問：房地產(chǎn)抵押估價報告中應(yīng)特別說明的事項有哪些？答：應(yīng)特別說明抵押房地產(chǎn)的狀況，包括土地性質(zhì)、房屋用途、建筑面積、使用年限等。要說明估價的假設(shè)和限制條件，如假設(shè)市場處于正常交易狀態(tài)等。要分析抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力，包括變現(xiàn)的難易程度和變現(xiàn)價格的可能波動。要明確估價結(jié)果的有效期，以及在有效期內(nèi)市場發(fā)生重大變化時的處理方式。要提醒報告使用人關(guān)注抵押房地產(chǎn)可能存在的風險，如市場風險、政策風險等。12.房地產(chǎn)征收估價題問：房地產(chǎn)征收估價的原則和方法有哪些？答：原則包括合法原則，要依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和征收政策進行估價。公平原則，確保被征收人的合法權(quán)益得到公平補償。獨立、客觀、公正原則，估價機構(gòu)和估價師要獨立開展工作，客觀反映房地產(chǎn)的實際價值。方法可以采用市場法，通過比較類似房地產(chǎn)的交易價格來確定被征收房地產(chǎn)的價值；收益法，對于有收益的房地產(chǎn)，如商業(yè)用房，可通過預測未來收益來估價；成本法，適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)或難以采用市場法和收益法的情況。問：在房地產(chǎn)征收估價中，如何處理被征收房屋的裝修等附屬物？答：對于被征收房屋的裝修等附屬物，一般有兩種處理方式。一種是將裝修等附屬物的價值包含在被征收房屋的整體價值中進行評估，在評估時要考慮裝修的材質(zhì)、裝修時間、裝修風格等因素對價值的影響。另一種是單獨對裝修等附屬物進行評估，然后與被征收房屋的價值分別列出。在實際操作中，要根據(jù)征收政策和雙方協(xié)商的結(jié)果來確定具體的處理方式。問：房地產(chǎn)征收估價報告的送達和異議處理程序是怎樣的？答：估價報告應(yīng)及時送達被征收人。被征收人對估價結(jié)果有異議的，可以在規(guī)定的時間內(nèi)，向原估價機構(gòu)書面申請復核估價。原估價機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復核估價申請之日起一定期限內(nèi)給予答復。如果被征收人對復核結(jié)果仍有異議，可以在規(guī)定時間內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。專家委員會應(yīng)當自收到鑒定申請之日起一定期限內(nèi)，對申請鑒定的估價報告進行審核，出具書面鑒定意見。13.房地產(chǎn)司法鑒定估價題問：房地產(chǎn)司法鑒定估價的特點和要求是什么？答：特點包括：具有較強的法律性，要嚴格遵循相關(guān)法律法規(guī)和司法程序。公正性要求高，估價結(jié)果要客觀、公平，為司法裁判提供可靠依據(jù)。時效性強，要在規(guī)定的時間內(nèi)完成估價工作，以滿足司法案件審理的需要。要求估價機構(gòu)和估價師具有較高的專業(yè)水平和職業(yè)道德，要熟悉相關(guān)法律法規(guī)和司法程序。要保證估價過程的獨立性和保密性，不得受任何單位和個人的非法干預。問：在房地產(chǎn)司法鑒定估價中，如何處理估價對象的特殊情況？答：如果估價對象存在產(chǎn)權(quán)糾紛，要通過查詢產(chǎn)權(quán)檔案、調(diào)查相關(guān)當事人等方式，盡可能明確產(chǎn)權(quán)狀況。對于存在質(zhì)量問題的房地產(chǎn)，要聘請專業(yè)的質(zhì)量檢測機構(gòu)進行檢測，評估質(zhì)量問題對房地產(chǎn)價值的影響。對于被查封、扣押的房地產(chǎn)，要在估價報告中明確其權(quán)利受限情況，并考慮這種限制對價值的影響。對于歷史文化建筑等特殊房地產(chǎn)，要遵循相關(guān)的保護規(guī)定，采用合適的估價方法，充分考慮其歷史文化價值。問：房地產(chǎn)司法鑒定估價報告在司法審判中的作用是什么？答：估價報告可以為司法審判提供關(guān)于房地產(chǎn)價值的專業(yè)意見，幫助法官確定房地產(chǎn)的合理價格。在涉及房地產(chǎn)的買賣、租賃、抵押、繼承等糾紛案件中，估價報告可以作為認定事實和劃分責任的重要依據(jù)。在執(zhí)行程序中，估價報告可以為拍賣、變賣房地產(chǎn)提供參考價格，保障債權(quán)人的合法權(quán)益。同時，估價報告的公正性和專業(yè)性也有助于增強司法裁判的公信力。14.房地產(chǎn)稅收估價題問：房地產(chǎn)稅收估價的目的和方法有哪些？答：目的主要是為了確定房地產(chǎn)的計稅價值，為稅務(wù)機關(guān)征收房地產(chǎn)相關(guān)稅費提供依據(jù)，確保稅收的公平、合理。方法可以采用市場法，通過比較類似房地產(chǎn)的交易價格來確定計稅價值；收益法，對于有收益的房地產(chǎn)，如出租的商業(yè)用房，可根據(jù)其收益情況進行估價；成本法，適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)或難以采用市場法和收益法的情況。在實際應(yīng)用中，要根據(jù)不同的稅