房地產(chǎn)評(píng)估師考試模擬測(cè)試完美版帶解析

房地產(chǎn)評(píng)估師考試模擬測(cè)試完美版帶解析1.下列房地產(chǎn)特性中，決定了房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有（）。A.獨(dú)一無(wú)二B.壽命長(zhǎng)久C.供給有限D(zhuǎn).價(jià)值量大E.保值增值答案：AD解析：獨(dú)一無(wú)二特性使得每宗房地產(chǎn)的價(jià)值各不相同，難以通過(guò)簡(jiǎn)單比較得出準(zhǔn)確價(jià)值，需要專業(yè)估價(jià)；價(jià)值量大的房地產(chǎn)，其交易或處置涉及的金額巨大，為了避免利益相關(guān)者因價(jià)值判斷失誤造成重大損失，也需要專業(yè)估價(jià)。壽命長(zhǎng)久、供給有限和保值增值特性并不是決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的直接因素。2.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)答案：ADE解析：房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，價(jià)值是客觀的，價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，A正確；估價(jià)師是評(píng)估價(jià)值，而不是替相關(guān)當(dāng)事人定價(jià)，B錯(cuò)誤；房地產(chǎn)估價(jià)只是提供價(jià)值意見(jiàn)，而不是提供價(jià)格保證，C錯(cuò)誤；由于信息不完全等原因，估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)，D正確；房地產(chǎn)估價(jià)既需要科學(xué)的理論和方法，也需要估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)和藝術(shù)判斷，E正確。3.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)B.估價(jià)師C.估價(jià)報(bào)告使用者D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要答案：D解析：估價(jià)目的是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，它本質(zhì)上是由委托人的估價(jià)需要決定的，而不是由估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師或估價(jià)報(bào)告使用者決定。4.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是（）。A.為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考D.為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考答案：D解析：鑒證性估價(jià)（又稱公證性估價(jià)、證據(jù)性估價(jià)）是向委托人以外的第三方提供的，估價(jià)報(bào)告具有公信力的估價(jià)。選項(xiàng)A、B、C都是為了向第三方提供具有公信力的估價(jià)結(jié)果，屬于鑒證性估價(jià)；而選項(xiàng)D是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身在出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)，主要是為了企業(yè)自身決策，不屬于鑒證性估價(jià)。5.房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）。A.房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益或收益答案：C解析：房地產(chǎn)權(quán)利會(huì)受到權(quán)利以外因素的限制，如被人民法院查封，雖然房地產(chǎn)本身的所有權(quán)等權(quán)利依然存在，但處分權(quán)受到了外部因素（法院查封）的限制，所以屬于受到房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利。6.下列土地狀況中，不屬于土地權(quán)益狀況的是（）。A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面積大小D.土地權(quán)利設(shè)立和行使的限制答案：C解析：土地權(quán)益狀況包括土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、土地使用管制、土地權(quán)利設(shè)立和行使的限制等。土地面積大小屬于土地實(shí)物狀況，不屬于土地權(quán)益狀況。7.下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是（）。A.戶型B.樓層C.層高D.裝修答案：B解析：實(shí)物因素是指房地產(chǎn)自身的物理狀況，如建筑物的戶型、層高、裝修等。樓層屬于區(qū)位因素中的樓層因素，不屬于實(shí)物因素。8.下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)的是（）。A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)B.價(jià)值較大的房地產(chǎn)C.獨(dú)立使用的房地產(chǎn)D.不可分割的房地產(chǎn)答案：C解析：獨(dú)立使用的房地產(chǎn)可以單獨(dú)使用和處置，其變現(xiàn)相對(duì)容易。用途專業(yè)的房地產(chǎn)適用范圍窄，變現(xiàn)能力弱；價(jià)值較大的房地產(chǎn)交易所需資金多，找到合適買家的難度較大，變現(xiàn)能力不強(qiáng)；不可分割的房地產(chǎn)在交易時(shí)可能會(huì)受到限制，變現(xiàn)也較困難。9.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。A.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值B.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)C.匯率波動(dòng)D.稅收政策答案：D解析：經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展（如國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）、物價(jià)（如居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）、利率、匯率等。稅收政策屬于政策因素，不屬于經(jīng)濟(jì)因素。10.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的40%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的60%，由可比實(shí)例房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則綜合資本化率為（）。A.7.2%B.7.0%C.6.8%D.6.6%答案：A解析：根據(jù)綜合資本化率的計(jì)算公式$R_O=L\timesR_L+B\timesR_B$（其中$R_O$為綜合資本化率，$L$為土地價(jià)值占比，$R_L$為土地資本化率，$B$為建筑物價(jià)值占比，$R_B$為建筑物資本化率），可得$R_O=40\%\times6\%+60\%\times8\%=0.024+0.048=7.2\%$。11.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在25萬(wàn)元左右，如果報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.280.27B.285.71C.290.56D.295.34答案：A解析：首先，計(jì)算前3年凈收益的現(xiàn)值：$V_1=\frac{15}{(1+8\%)}+\frac{18}{(1+8\%)^2}+\frac{23}{(1+8\%)^3}\approx13.89+15.43+18.26=47.58$（萬(wàn)元）然后，計(jì)算第4年起凈收益在第3年末的價(jià)值$V_2$，使用公式$V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]$（$A$為凈收益，$Y$為報(bào)酬率，$n$為收益年限），這里$A=25$，$Y=8\%$，$n=403=37$，則$V_2=\frac{25}{8\%}[1\frac{1}{(1+8\%)^{37}}]\approx312.5\times(10.054)=294.06$（萬(wàn)元）再將$V_2$折現(xiàn)到現(xiàn)在，$V_3=\frac{294.06}{(1+8\%)^3}\approx232.69$（萬(wàn)元）該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格$V=V_1+V_3=47.58+232.69=280.27$（萬(wàn)元）12.某寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.4858B.5200C.2700D.6264答案：B解析：根據(jù)收益法公式$V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]+\frac{V_n}{(1+Y)^{n}}$（$A$為年凈收益，$Y$為報(bào)酬率，$n$為持有年限，$V_n$為期末轉(zhuǎn)售價(jià)格），這里$A=216$，$Y=8\%$，$n=2$，$V_n=5616$。$V=\frac{216}{8\%}[1\frac{1}{(1+8\%)^{2}}]+\frac{5616}{(1+8\%)^{2}}$$=\2700\times(10.8573)+4800$$=399.79+4800\approx5200$（萬(wàn)元）13.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/㎡和50元/㎡，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/㎡。A.50B.250C.300D.350答案：B解析：每平方米建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值凈支出為$30050=250$（元/㎡），該宗土地的減價(jià)修正額就是每平方米建筑面積的拆遷凈支出，所以為250元/㎡。14.某幢大廈的總建筑面積為10000㎡，房地產(chǎn)總價(jià)值為7000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為3000萬(wàn)元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250㎡，房地產(chǎn)價(jià)值為150萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則王某占有的土地份額為（）。A.1.67%B.2.33%C.2.75%D.3.33%答案：A解析：首先計(jì)算該部分房地產(chǎn)的土地價(jià)值，設(shè)該部分土地價(jià)值為$x$，根據(jù)土地價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)值的比例關(guān)系，有$\frac{x}{150}=\frac{3000}{7000}$，解得$x=\frac{3000\times150}{7000}\approx64.29$（萬(wàn)元）。土地總價(jià)值為3000萬(wàn)元，則王某占有的土地份額為$\frac{64.29}{3000}\times100\%\approx1.67\%$。15.某建筑物的建筑面積為200㎡，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/㎡，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5答案：C解析：根據(jù)直線法折舊公式$D=\frac{C(1R)}{N}$（$D$為年折舊額，$C$為重置價(jià)格，$R$為殘值率，$N$為經(jīng)濟(jì)壽命），$C=800\times200=160000$（元），$R=2\%$，$N=40$，則$D=\frac{160000\times(12\%)}{40}=3920$（元）。經(jīng)過(guò)12年的折舊總額為$3920\times12=47040$（元）。建筑物現(xiàn)值$V=CD\timest=16000047040=112960$（元）$\approx11.3$（萬(wàn)元）16.某房地產(chǎn)的土地面積為500㎡，土地價(jià)格為2000元/㎡；建筑面積為1000㎡，成本法估算的建筑物重置價(jià)格為1800元/㎡。市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/㎡，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低（）元/㎡。A.200B.300C.700D.1000答案：B解析：該房地產(chǎn)的房地總價(jià)為$2500\times1000=2500000$（元），土地總價(jià)為$2000\times500=1000000$（元），則建筑物的實(shí)際價(jià)值為$25000001000000=1500000$（元），建筑物實(shí)際單價(jià)為$\frac{1500000}{1000}=1500$（元/㎡）。建筑物重置價(jià)格為1800元/㎡，所以建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低$18001500=300$（元/㎡）。17.某建筑物的建筑面積為2000㎡，占地面積為3000㎡，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元/㎡，建筑物重置價(jià)格為900元/㎡，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/㎡，則該建筑物的成新率為（）。A.44%B.50%C.67%D.86%答案：C解析：該房地產(chǎn)的總價(jià)為$1800\times2000=3600000$（元），土地總價(jià)為$800\times3000=2400000$（元），則建筑物價(jià)值為$36000002400000=1200000$（元）。建筑物重置價(jià)格為$900\times2000=1800000$（元）。成新率$q=\frac{V}{C}\times100\%=\frac{1200000}{1800000}\times100\%\approx67\%$（其中$V$為建筑物價(jià)值，$C$為建筑物重置價(jià)格）18.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/㎡，建筑面積100㎡，首期付款12萬(wàn)元，其余半年后支付8萬(wàn)元，1年后支付4萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/㎡。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B解析：首先計(jì)算該可比實(shí)例的實(shí)際總價(jià)。$12+\frac{8}{(1+10\%)^{0.5}}+\frac{4}{(1+10\%)^1}$$=12+\frac{8}{1.0488}+\frac{4}{1.1}$$\approx12+7.63+3.64=23.27$（萬(wàn)元）實(shí)際單價(jià)為$\frac{232700}{100}=2327$（元/㎡），與2326.41元/㎡接近。19.為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2018年10月的價(jià)格，選取了可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/㎡，成交日期為2017年11月，該類房地產(chǎn)自2017年6月至2018年3月每月價(jià)格遞增1%，2018年3月至2018年10月每月價(jià)格遞減1%，則該可比實(shí)例在2018年10月的價(jià)格為（）元/㎡。A.2912.4B.2984.8C.3016.8D.3052.4答案：B解析：從2017年11月到2018年3月共4個(gè)月，價(jià)格遞增，從2018年3月到2018年10月共7個(gè)月，價(jià)格遞減?？杀葘?shí)例在2018年10月的價(jià)格為$3000\times(1+1\%)^4\times(11\%)^7$$\approx3000\times1.0406\times0.9321=2984.8$（元/㎡）20.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2000元/㎡，建筑面積為100㎡，首付60萬(wàn)元，余款半年后支付40萬(wàn)元。已知年利率為5%，則該可比實(shí)例的實(shí)際單價(jià)為（）元/㎡。A.1904.76B.1980.48C.2000D.2004.88答案：B解析：首先計(jì)算實(shí)際總價(jià)。首付60萬(wàn)元，半年后支付的40萬(wàn)元折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值為$40\div(1+5\%)^{0.5}\approx39.02$（萬(wàn)元）實(shí)際總價(jià)為$60+39.02=99.02$（萬(wàn)元）實(shí)際單價(jià)為$\frac{990200}{100}=1980.48$（元/㎡）21.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和3%。某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為3000元/㎡，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/㎡。A.2830.19B.2912.62C.3092.78D.3200答案：C解析：設(shè)正常成交價(jià)格為$P$，因?yàn)槎愘M(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，所以$3000=P+P\times6\%$，$P=\frac{3000}{1+6\%}\approx2830.19$（元/㎡）是錯(cuò)誤的。正確的是$P=3000\div(13\%)\approx3092.78$（元/㎡）22.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2500元/㎡，建筑面積為100㎡，首付50萬(wàn)元，余款在1年內(nèi)分兩期支付，每半年支付50萬(wàn)元。假設(shè)年利率為4%，則該可比實(shí)例的實(shí)際單價(jià)為（）元/㎡。A.2434B.2473C.2500D.2528答案：B解析：首先計(jì)算實(shí)際總價(jià)。首付50萬(wàn)元，第一個(gè)半年后支付的50萬(wàn)元折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值為$50\div(1+4\%)^{0.5}\approx49.02$（萬(wàn)元），第二個(gè)半年后支付的50萬(wàn)元折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值為$50\div(1+4\%)^1\approx48.08$（萬(wàn)元）實(shí)際總價(jià)為$50+49.02+48.08=147.1$（萬(wàn)元）實(shí)際單價(jià)為$\frac{1471000}{100}=2473$（元/㎡）23.某房地產(chǎn)在2018年7月的價(jià)格為2000元/㎡，現(xiàn)要調(diào)整為2018年11月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2018年5月至12月的價(jià)格指數(shù)分別為99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7、118.3和120.1（均以上個(gè)月為100），則該房地產(chǎn)2018年11月的價(jià)格為（）元/㎡。A.2170.8B.2302.8C.2309.6D.2319.4答案：B解析：從2018年7月到2018年11月，經(jīng)過(guò)了4個(gè)月。$2000\times\frac{105.1}{100}\times\frac{109.3}{100}\times\frac{112.7}{100}\times\frac{118.3}{100}\approx2302.8$（元/㎡）24.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)拆除費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/㎡。A.50B.250C.300D.350答案：B解析：每平方米建筑面積的拆除凈費(fèi)用為$30050=250$（元/㎡），這就是該宗土地的減價(jià)修正額。25.某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.外部折舊D.經(jīng)濟(jì)折舊答案：A解析：物質(zhì)折舊是指因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損。地震導(dǎo)致建筑物損壞，通過(guò)修復(fù)費(fèi)用來(lái)計(jì)算折舊，屬于物質(zhì)折舊。26.某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬(wàn)元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬(wàn)元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬(wàn)元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)時(shí)點(diǎn)該空調(diào)系統(tǒng)重置價(jià)格為120萬(wàn)元，已使用10年，殘值率為零。則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.1838.8B.1844.4C.1845.8D.1850.0答案：B解析：首先計(jì)算功能過(guò)剩引起的折舊?？照{(diào)系統(tǒng)多投入的150萬(wàn)元在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的折舊額為$\frac{120\times10}{15}=80$（萬(wàn)元），還剩余功能過(guò)剩價(jià)值$15080=70$（萬(wàn)元）。每年多耗電費(fèi)0.8萬(wàn)元，按折現(xiàn)率計(jì)算剩余5年的現(xiàn)值，假設(shè)折現(xiàn)率為$i$，這里先不考慮折現(xiàn)，簡(jiǎn)單計(jì)算為$0.8\times5=4$（萬(wàn)元）。功能折舊額為$70+4=74$（萬(wàn)元）。該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為$200074=1844.4$（萬(wàn)元）27.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。A.37B.40C.60D.63答案：A解析：對(duì)于土地使用權(quán)出讓年限小于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的情況，應(yīng)按照土地使用權(quán)出讓剩余年限計(jì)算折舊。土地使用權(quán)40年，建造期3年，所以折舊年限為$403=37$（年）28.某建筑物的建筑面積為120㎡，該建筑物的有效年齡為8年，年折舊額為1800元，其重置價(jià)格為800元/㎡，則該建筑物的成新率為（）。A.81.5%B.84.0%C.84.1%D.84.2%答案：D解析：建筑物重置總價(jià)為$800\times120=96000$（元）。已折舊總額為$1800\times8=14400$（元）。建筑物現(xiàn)值為$9600014400=81600$（元）。成新率$q=\frac{V}{C}\times100\%=\frac{81600}{96000}\times100\%=84.2\%$（其中$V$為建筑物現(xiàn)值，$C$為建筑物重置價(jià)格）29.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1500㎡，土地單價(jià)為1500元/㎡，建筑物重置價(jià)格為1200元/㎡。經(jīng)測(cè)算，該宗房地產(chǎn)的土地部分的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為225萬(wàn)元，則該建筑物的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.90B.150C.270D.330答案：A解析：土地總價(jià)為$1500\times1000=150$（萬(wàn)元），已知土地部分現(xiàn)時(shí)價(jià)值為225萬(wàn)元。房地產(chǎn)總價(jià)等于土地價(jià)值與建筑物價(jià)值之和。房地產(chǎn)重置總價(jià)為$150+1200\times1500\div10000=150+180=330$（萬(wàn)元）。建筑物現(xiàn)值為$330225=90$（萬(wàn)元）30.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是（）。A.開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間B.購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間C.建設(shè)期間的某個(gè)時(shí)間D.全部租售出去時(shí)的時(shí)間答案：A解析：開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是指開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值，所以對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間。31.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是（）。A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始時(shí)的具體日期B.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期C.取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期答案：C解析：在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。32.某待開(kāi)發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為1.5億元/平方公里，假設(shè)開(kāi)發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%，銀行貸款年利率為8%，則該土地的投資利息為（）元/㎡。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82答案：B解析：首先統(tǒng)一單位，1畝約為666.67㎡，1平方公里=1000000㎡。土地取得費(fèi)為$36\times10000\div666.67\approx540$（元/㎡）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為$1.5\times100000000\div1000000=150$（元/㎡）總投資為$540+150=690$（元/㎡）土地取得費(fèi)利息為$540\times[(1+8\%)^21]=89.86$（元/㎡）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)第一年利息為$150\times60\%\times[(1+8\%)^{1.5}1]\approx10.48$（元/㎡）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)第二年利息為$150\times40\%\times[(1+8\%)^{0.5}1]\approx2.88$（元/㎡）投資利息為$89.86+10.48+2.88=103.22$（元/㎡）33.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用期限為50年，項(xiàng)目建設(shè)期為5年，自價(jià)值時(shí)點(diǎn)至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000㎡，年凈收益為350萬(wàn)元，若報(bào)酬率為7%，折現(xiàn)率為10%，則該項(xiàng)目建成后的房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.3752B.3806C.4128D.4830答案：A解析：首先計(jì)算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值$V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]$（$A$為年凈收益，$Y$為報(bào)酬率，$n$為收益年限），這里$A=350$，$Y=7\%$，$n=505=45$。$V=\frac{350}{7\%}[1\frac{1}{(1+7\%)^{45}}]\approx5000\times(10.052)=4740$（萬(wàn)元）再將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)，$V_0=\frac{4740}{(1+10\%)^{2.5}}\approx3752$（萬(wàn)元）34.某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬(wàn)元，同時(shí)還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.2500B.3000C.3500D.4000答案：A解析：再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)拖欠的建設(shè)工程價(jià)款$=6000\frac{1000}{50\%}1000=600020001000=2500$（萬(wàn)元）35.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145㎡，套內(nèi)使用面積為132㎡，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9㎡，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/㎡，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/㎡。A.3000B.3277C.3295D.3599答案：C解析：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e$=145+9=154$（㎡）該套住宅總價(jià)為$3500\times145=507500$（元）按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為$\frac{507500}{154}\approx3295$（元/㎡）36.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的是（）。A.在賣方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲C.在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降答案：A解析：在賣方市場(chǎng)下，賣方處于有利地位，增加賣方的稅收，賣方會(huì)將部分或全部稅收轉(zhuǎn)嫁給買方，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，A正確；增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加持有成本，抑制需求，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降，B錯(cuò)誤；在買方市場(chǎng)下，增加賣方稅收，賣方難以將稅收轉(zhuǎn)嫁給買方，會(huì)減少收益，可能會(huì)降低價(jià)格出售，但不一定必然導(dǎo)致價(jià)格下降，C錯(cuò)誤；嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，會(huì)使房地產(chǎn)供給減少，在需求不變或增加的情況下，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，D錯(cuò)誤。37.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則B.合法原則屬于一般性原則C.最高最佳利用原則屬于技術(shù)性原則D.謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則答案：D解析：謹(jǐn)慎原則是在評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)遵循的原則，屬于技術(shù)性原則，不屬于一般性原則。獨(dú)立、客觀、公正原則是普適性原則；合法原則是一般性原則；最高最佳利用原則是技術(shù)性原則。38.某套住宅的月有效毛收入為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修等費(fèi)用為50000元，在裝修期3個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為（）元。A.49627B.57647C.65548D.65920答案：C解析：首先計(jì)算每月凈收益，凈收益$A=3000\times(110\%)=2700$（元）。裝修費(fèi)用在裝修期3個(gè)月內(nèi)均勻投入，其現(xiàn)值為$P_1=\frac{50000}{3}\times[\frac{1}{(1+0.5\%)^{0.5}}+\frac{1}{(1+0.5\%)^{1.5}}+\frac{1}{(1+0.5\%)^{2.5}}]\approx49627$（元）裝修完成后放置3個(gè)