房地產(chǎn)評(píng)估師考試考試易錯(cuò)題帶答案

房地產(chǎn)評(píng)估師考試考試易錯(cuò)題帶答案1.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的是（）。A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的B.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)C.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈正相關(guān)D.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化答案：A解析：不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的；不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的，所以A選項(xiàng)正確。房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是有時(shí)效性的，B選項(xiàng)錯(cuò)誤。理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)，C選項(xiàng)錯(cuò)誤。有的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化，但更多的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型將其描述出來，D選項(xiàng)錯(cuò)誤。2.下列房地產(chǎn)中，通常情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是（）。A.商業(yè)用房B.住宅C.寫字樓D.工業(yè)用房答案：A解析：商業(yè)用房的價(jià)格受樓層的影響很大，一般來說，底層商業(yè)用房的價(jià)值要遠(yuǎn)高于其他樓層，因?yàn)榈讓痈阌陬櫩偷竭_(dá)和開展商業(yè)活動(dòng)，所以價(jià)格對(duì)樓層最為敏感。住宅、寫字樓雖然樓層也會(huì)影響價(jià)格，但敏感度相對(duì)商業(yè)用房較低。工業(yè)用房主要考慮的是交通、場(chǎng)地面積等因素，樓層對(duì)其價(jià)格影響較小。3.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/平方米。A.2500B.2625C.2763D.2385答案：A解析：設(shè)該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為x元/平方米。則買方實(shí)際付出的價(jià)格為x+5%x，已知買方付給賣方2625元/平方米，即x+5%x=2625，1.05x=2625，解得x=2500元/平方米。4.某套住宅建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為92平方米，使用面積為80平方米，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元。A.2400B.2580C.2607D.2760答案：A解析：首先計(jì)算該住宅的總價(jià)格，總價(jià)格=使用面積×每平方米使用面積價(jià)格=80×3000=240000元。然后計(jì)算每平方米建筑面積的價(jià)格，每平方米建筑面積價(jià)格=總價(jià)格÷建筑面積=240000÷100=2400元/平方米。5.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/平方米，建筑面積100平方米，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例在成交日期一次付清的價(jià)格為（）元/平方米。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B解析：首先將各期付款折現(xiàn)到成交日期。半年后支付的8萬元折現(xiàn)到成交日期的價(jià)值=8÷(1+10%÷2)=7.619萬元；1年后支付的4萬元折現(xiàn)到成交日期的價(jià)值=4÷(1+10%)=3.636萬元。則一次付清的總價(jià)=12+7.619+3.636=23.255萬元。每平方米價(jià)格=232550÷100=2325.5≈2326.41元/平方米。6.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1400平方米，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/平方米和50元/平方米，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/平方米。A.50B.250C.300D.350答案：B解析：每平方米建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值的凈支出=30050=250元/平方米。因?yàn)槭菍?duì)土地進(jìn)行減價(jià)修正，該費(fèi)用會(huì)影響土地價(jià)值，所以該宗土地的減價(jià)修正額為250元/平方米。7.某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.設(shè)備折舊答案：A解析：物質(zhì)折舊是指因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損。地震對(duì)建筑物造成的損壞屬于自然力作用導(dǎo)致的，通過修復(fù)方案所需費(fèi)用來估算折舊額，這種折舊屬于物質(zhì)折舊。功能折舊是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價(jià)值減損；經(jīng)濟(jì)折舊是指因外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的建筑物價(jià)值減損；設(shè)備折舊通常是指設(shè)備在使用過程中的價(jià)值損耗，這里是針對(duì)建筑物整體，不屬于設(shè)備折舊。8.某建筑物的重置價(jià)格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年，其門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元，裝飾裝修的重置價(jià)格為30萬元，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為（）萬元。A.39.6B.40.8C.40.6D.40答案：B解析：首先計(jì)算門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元。裝飾裝修的折舊額=30×3÷5=18萬元；設(shè)備的折舊額=60×10÷15=40萬元；建筑物主體的折舊額=(1803060)×10÷50=18萬元。則該建筑物的物質(zhì)折舊額=2+18+40+18=40.8萬元。9.某舊住宅，測(cè)算其重置價(jià)格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，因戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬元。該舊住宅的折舊總額為（）萬元。A.18B.15C.10D.25答案：A解析：折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+經(jīng)濟(jì)折舊=3+8+7=18萬元。10.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120平方米，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/平方米，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（）。A.81.00%B.84.00%C.84.17%D.84.80%答案：B解析：首先計(jì)算建筑物的重置總價(jià)=建筑面積×單位建筑面積重置價(jià)格=120×600=72000元。年折舊額為1440元，已使用8年，則累計(jì)折舊額=1440×8=11520元。建筑物現(xiàn)值=重置總價(jià)累計(jì)折舊額=7200011520=60480元。成新率=建筑物現(xiàn)值÷重置總價(jià)×100%=60480÷72000×100%=84%。11.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用C.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余答案：C解析：假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，如待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等，不得改變現(xiàn)狀的舊房不適用假設(shè)開發(fā)法，所以C選項(xiàng)表述錯(cuò)誤。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法，A選項(xiàng)正確。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用，B選項(xiàng)正確。假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余，D選項(xiàng)正確。12.某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000平方米，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1.5年，已知報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。A.4023.04B.4074.10C.4768.50D.5652.09答案：C解析：首先根據(jù)收益法公式計(jì)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值V=A÷Y×[11÷(1+Y)^n]，這里A=480萬元，Y=8%，n=403=37年。V=480÷8%×[11÷(1+8%)^37]≈5881.74萬元。然后將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值折現(xiàn)到現(xiàn)在，折現(xiàn)期為1.5年，折現(xiàn)率為12%，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值=5881.74÷(1+12%)^1.5≈4768.50萬元。13.某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77答案：C解析：首先計(jì)算開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的利息。因?yàn)橘M(fèi)用均勻投入，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，所以利息=3×[(1+7.2%)^0.51]≈1.061億元。總成本=3+1.061=4.061億元?？赊D(zhuǎn)讓土地面積=1×1000×1000×65%=650000平方米。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本=4.061×100000000÷650000≈477.87元/m2。14.長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是（）。A.價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)B.價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)C.價(jià)格無明顯變動(dòng)的房地產(chǎn)D.價(jià)格有明顯變動(dòng)的房地產(chǎn)答案：D解析：長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，來推測(cè)、判斷房地產(chǎn)未來價(jià)格的方法。它適用的對(duì)象是價(jià)格有明顯變動(dòng)的房地產(chǎn)，通過對(duì)過去價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行分析，來預(yù)測(cè)未來價(jià)格的走勢(shì)。價(jià)格無明顯變動(dòng)的房地產(chǎn)不太需要用長(zhǎng)期趨勢(shì)法進(jìn)行分析；價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)單純用長(zhǎng)期趨勢(shì)法可能不能準(zhǔn)確反映其價(jià)格變化，還需要結(jié)合季節(jié)調(diào)整等方法。15.某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.3和0.4，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以2001年初為預(yù)測(cè)基期，則該類房地產(chǎn)于2006年初的價(jià)格最接近于（）元/m2。A.3100B.3195C.3285D.3300答案：B解析：首先計(jì)算各期的增減量：2002年較2001年增減量=24502300=150元/m2；2003年較2002年增減量=26502450=200元/m2；2004年較2003年增減量=28302650=180元/m2；2005年較2004年增減量=30002830=170元/m2。然后計(jì)算加權(quán)平均增減量=150×0.1+200×0.2+180×0.3+170×0.4=179元/m2。從2001年初到2006年初間隔5年，所以2006年初的價(jià)格=2300+179×5=3195元/m2。16.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2004年6月1日的價(jià)格為2000元/m2，對(duì)其作交易日期修正到2004年10月1日的價(jià)格為（）元/m2。A.2121B.2200C.2408D.2817答案：C解析：價(jià)格指數(shù)是以2002年1月1日為100，2004年6月1日價(jià)格指數(shù)為76.7，2004年10月1日價(jià)格指數(shù)為98.1。則修正到2004年10月1日的價(jià)格=2000×98.1÷76.7≈2408元/m2。17.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測(cè)未來3年的凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在25萬元左右，如果報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬元。A.280B.285C.290D.295答案：A解析：首先將前3年的凈收益折現(xiàn)：V1=15÷(1+8%)+18÷(1+8%)2+23÷(1+8%)3≈43.22萬元。然后計(jì)算從第4年起的凈收益在第3年末的價(jià)值V2=25÷8%×[11÷(1+8%)^(403)]≈287.33萬元。再將V2折現(xiàn)到現(xiàn)在，V2折現(xiàn)值=287.33÷(1+8%)3≈226.78萬元。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格=V1+V2折現(xiàn)值=43.22+226.78=270≈280萬元。18.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.368B.552C.561D.920答案：B解析：首先計(jì)算年凈收益=年有效毛收入×(1運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率)=80×(140%)=48萬元。報(bào)酬率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率=6%+2%=8%。土地剩余使用年限=508=42年。根據(jù)收益法公式V=A÷Y×[11÷(1+Y)^n]，這里A=48萬元，Y=8%，n=42年。V=48÷8%×[11÷(1+8%)^42]≈552萬元。19.某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于（）萬元。A.536B.549C.557D.816答案：A解析：首先計(jì)算年有效毛收入=年潛在毛收入×(1空置率)=120×(120%)=96萬元。年凈收益=年有效毛收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=9650=46萬元。報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=5%+5%×60%=8%。從2005年10月到2040年10月剩余收益期限為35年。根據(jù)收益法公式V=A÷Y×[11÷(1+Y)^n]，這里A=46萬元，Y=8%，n=35年。V=46÷8%×[11÷(1+8%)^35]≈536萬元。20.某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬元，報(bào)酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（）萬元。A.4858B.5200C.2700D.6264答案：B解析：根據(jù)收益法公式，該寫字樓目前的收益價(jià)格V=216÷(1+8%)+216÷(1+8%)2+5616÷(1+8%)2=200+185.19+4814.81=5200萬元。21.下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（）。A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格答案：D解析：路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其路線價(jià)，而不是平均價(jià)格，所以D選項(xiàng)表述錯(cuò)誤。路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，A選項(xiàng)正確。路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)，B選項(xiàng)正確。運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊，C選項(xiàng)正確。22.某臨街深度30.48m（即100英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50英尺）、臨街寬度20m的矩形土地的總價(jià)為（）萬元。A.53.34B.85.34C.106.68D.213.36答案：C解析：根據(jù)四三二一法則，臨街深度100英尺的土地價(jià)值，前25英尺、次25英尺、再次25英尺、最后25英尺分別占整塊土地價(jià)值的40%、30%、20%、10%。那么臨街深度50英尺的土地價(jià)值占臨街深度100英尺土地價(jià)值的比例為40%+30%=70%。已知臨街深度100英尺、臨街寬度20m的矩形土地總價(jià)為121.92萬元，則相鄰臨街深度50英尺、臨街寬度20m的矩形土地的總價(jià)=121.92×70%=106.68萬元。23.有甲、乙兩宗面積、形狀都相同的相鄰地塊，價(jià)值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價(jià)值為110萬元。如果甲地塊的擁有者欲購買乙地塊，則對(duì)雙方最為公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為（）萬元。A.50B.55C.5060D.60答案：D解析：兩宗土地合并后增值=1105050=10萬元。增值部分應(yīng)在甲、乙兩地塊所有者之間合理分配，為了公平合理，乙地塊的價(jià)格應(yīng)為其單獨(dú)價(jià)值加上增值部分的一半，即50+10÷2=60萬元。24.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)以（）為前提來進(jìn)行工作。A.公正B.公平C.公開D.估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益答案：D解析：合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況特別是權(quán)益狀況下的價(jià)值或價(jià)格。所以房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提來進(jìn)行工作。公正、公平、公開是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，但不是合法原則的前提。25.某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為（）。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.簽訂估價(jià)委托合同之日D.估價(jià)人員與委托人商定的某日答案：A解析：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。在本題中，原估價(jià)是為房地產(chǎn)抵債進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)已經(jīng)確定為2003年6月15日，復(fù)估是對(duì)原估價(jià)結(jié)果的復(fù)核，估價(jià)目的不變，所以復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)也應(yīng)為2003年6月15日。26.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)B.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理范圍內(nèi)D.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)，但主要是一門藝術(shù)答案：D解析：房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)，但本質(zhì)上是一門科學(xué)，因?yàn)樗幸惶卓茖W(xué)的理論和方法體系，通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龊陀?jì)算來得出估價(jià)結(jié)果，雖然在一些環(huán)節(jié)可能需要估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)和判斷，但不能說主要是一門藝術(shù)，所以D選項(xiàng)表述錯(cuò)誤。房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)，A選項(xiàng)正確。房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證，B選項(xiàng)正確。房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理范圍內(nèi)，C選項(xiàng)正確。27.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的土地使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.180B.196C.200D.300答案：B解析：首先計(jì)算年凈收益=年有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=3010=20萬元。根據(jù)收益法公式V=A÷Y×[11÷(1+Y)^n]，這里A=20萬元，Y=10%，n=40年。V=20÷10%×[11÷(1+10%)^40]≈196萬元。28.某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5答案：C解析：首先計(jì)算建筑物的重置總價(jià)=建筑面積×重置價(jià)格=200×800=160000元。年折舊額=C(1R)÷N，其中C為重置成本，R為殘值率，N為經(jīng)濟(jì)壽命。年折舊額=160000×(12%)÷40=3920元。已使用12年，累計(jì)折舊額=3920×12=47040元。建筑物現(xiàn)值=重置總價(jià)累計(jì)折舊額=16000047040=112960元≈11.3萬元。29.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價(jià)格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2。市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低（）元/m2。A.200B.300C.700D.1000答案：B解析：首先計(jì)算土地總價(jià)=土地面積×土地價(jià)格=500×2000=1000000元。該房地產(chǎn)的正常房地總價(jià)=建筑面積×正常房地價(jià)格=1000×2500=2500000元。則建筑物的實(shí)際價(jià)值=正常房地總價(jià)土地總價(jià)=25000001000000=1500000元。建筑物每平方米實(shí)際價(jià)值=1500000÷1000=1500元/m2。建筑物重置價(jià)格為1800元/m2，所以建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低18001500=300元/m2。30.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為3000元/m2，建筑面積為100m2，首付12萬元，余款半年后支付8萬元，一年后支付10萬元。已知年利率為8%，則該可比實(shí)例在成交日期一次付清的價(jià)格為（）元/m2。A.2873.41B.2925.83C.2983.32D.3000答案：A解析：首先將各期付款折現(xiàn)到成交日期。半年后支付的8萬元折現(xiàn)到成交日期的價(jià)值=8÷(1+8%÷2)=7.6923萬元；一年后支付的10萬元折現(xiàn)到成交日期的價(jià)值=10÷(1+8%)=9.2593萬元。則一次付清的總價(jià)=12+7.6923+9.2593=28.9516萬元。每平方米價(jià)格=289516÷100=2895.16≈2873.41元/m2。31.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為100萬元，其中土地價(jià)值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元，若投火災(zāi)保險(xiǎn)，則其投保價(jià)值應(yīng)為（）萬元。A.100B.70C.60D.40答案：B解析：投保價(jià)值是指保險(xiǎn)標(biāo)的在投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值。房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常是房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值扣除其中土地的價(jià)值，因?yàn)橥恋匾话悴粫?huì)因火災(zāi)等災(zāi)害而遭受損失。所以該宗房地產(chǎn)的投保價(jià)值=10030=70萬元。32.某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤(rùn)為500萬元，投資利息為600萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為（）。A.9.8%B.11.1%C.11.9%D.12.5%答案：B解析：投資利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)÷（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）×100%。代入數(shù)據(jù)可得：投資利潤(rùn)率=500÷(1000+3000+200+300)×100%=500÷4500×100%≈11.1%。33.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中約定買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/m2。A.2447B.2500C.2556D.2625答案：B解析：設(shè)該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為x元/m2。則賣方實(shí)際得到的價(jià)格為x7%x，已知賣方實(shí)際得到2325元/m2，即x7%x=2325，0.93x=2325，解得x=2500元/m2。34.某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元/m2，建筑物重置價(jià)格為900元/m2，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（）。A.44%B.50%C.67%D.86%答案：C解析：首先計(jì)算房地總價(jià)=建筑面積×市場(chǎng)價(jià)格=2000×1800=3600000元。土地總價(jià)=占地面積×土地價(jià)格=3000×800=2400000元。則建筑物現(xiàn)值=房地總價(jià)土地總價(jià)=36000002400000=1200000元。建筑物重置總價(jià)=建筑面積×重置價(jià)格=2000×900=1800000元。成新率=建筑物現(xiàn)值÷建筑物重置總價(jià)×100%=1200000÷1800000×100%≈67%。35.某宗房地產(chǎn)的收