房地產(chǎn)開發(fā)流程精細(xì)化解析與管控實戰(zhàn)

一、房地產(chǎn)工程市場分析房地產(chǎn)開發(fā)流程精細(xì)化解析與管控實戰(zhàn)1、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析2、區(qū)域狀況分析3、競爭者分析4、消費(fèi)者分析5、工程本錢分析6、工程地塊調(diào)查分析二、房地產(chǎn)工程土地的取得方式及評估三、房地產(chǎn)工程定位與籌劃分析房地產(chǎn)開發(fā)流程精細(xì)化解析與管控實戰(zhàn)1、土地的價值估算2、土地的選擇3、土地本錢及土地開發(fā)本錢三、房地產(chǎn)工程定位與籌劃分析

1、房地產(chǎn)工程定位與規(guī)劃2、房地產(chǎn)工程客戶定位3、房地產(chǎn)工程產(chǎn)品組合與籌劃4、房地產(chǎn)工程價格定位與籌劃四、房地產(chǎn)工程投資預(yù)算管理五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略房地產(chǎn)開發(fā)流程精細(xì)化解析與管控實戰(zhàn)4、房地產(chǎn)工程可行性研究3、房地產(chǎn)工程風(fēng)險分析2、房地產(chǎn)工程本錢分析1、房地產(chǎn)工程工程經(jīng)濟(jì)效益評價3、房地產(chǎn)工程風(fēng)險分析4、房地產(chǎn)工程可行性研究1、房地產(chǎn)工程融資的本錢及優(yōu)劣勢分析2、房地產(chǎn)工程本錢分析六、房地產(chǎn)工程規(guī)劃設(shè)計管理七、房地產(chǎn)工程工程管理與控制房地產(chǎn)開發(fā)流程精細(xì)化解析與管控實戰(zhàn)3、房地產(chǎn)工程工程本錢控制2、房地產(chǎn)工程工程質(zhì)量控制1、房地產(chǎn)工程工程進(jìn)度控制2、物業(yè)增值設(shè)計規(guī)劃3、小區(qū)內(nèi)的布局規(guī)劃4、房屋外觀設(shè)計1、產(chǎn)品類型設(shè)計規(guī)劃八、房地產(chǎn)工程本錢預(yù)算及管理九、房地產(chǎn)工程市場推廣及銷售房地產(chǎn)開發(fā)流程精細(xì)化解析與管控實戰(zhàn)1、形象及賣點籌劃2、銷售策略3、階段性銷售執(zhí)行方案4、廣告本錢預(yù)算5、代理商的選擇3、房地產(chǎn)工程造價管理2、房地產(chǎn)工程本錢預(yù)算1、房地產(chǎn)工程本錢估算

一、房地產(chǎn)工程市場分析

1、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析2、區(qū)域狀況分析3、競爭者分析4、消費(fèi)者分析5、工程本錢分析6、工程地塊調(diào)查分析1、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析〔1〕定義：市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底

一、房地產(chǎn)工程市場分析

〔2〕作用：①評估工程所處的市場環(huán)境②尋找工程潛在的市場時機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場③躲避市場風(fēng)險④制定工程的開展方向和市場定位⑤推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議⑥評估開發(fā)商目標(biāo)實現(xiàn)的可能性⑦……市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析一、房地產(chǎn)工程市場分析〔3〕市場分析包括：①需求市場分析：目標(biāo)客戶需求分析預(yù)測需求的大小、來源以及客戶需求點主要考慮以下因素：確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購置力遷居和交通方式目標(biāo)客戶的消費(fèi)價值趨向〔偏好〕等一、房地產(chǎn)工程市場分析②供給市場分析：競爭工程市場分析供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供給類型和各供給面積空置率和空置物業(yè)的特點近期物業(yè)的吸納情況，包括購置和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的工程租金或者售價，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價的波動現(xiàn)有和擬建工程的特點、功能和優(yōu)劣勢分析〔核心競爭力〕一、房地產(chǎn)工程市場分析市場分析的落腳點：必須答復(fù)的三個核心問題①本工程的目標(biāo)客戶是誰？目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？②本工程面對競爭市場的時機(jī)點在哪里？③工程未來在市場中的地位如何？一、房地產(chǎn)工程市場分析〔4〕房地產(chǎn)市場分析的思路

一、房地產(chǎn)工程市場分析三個層次區(qū)域市場、相關(guān)物業(yè)市場、工程針對性物業(yè)市場兩個方面市場的供給、市場的需求三個時段過去、現(xiàn)在與未來2、區(qū)域狀況分析〔1〕調(diào)查目的及意義通過市場調(diào)查，了解工程所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和特征，以及區(qū)域工程情況，分析區(qū)域市場的產(chǎn)品供給與需求，并結(jié)合局部典型工程的情況，進(jìn)一步解決本工程產(chǎn)品的定位問題。一、房地產(chǎn)工程市場分析〔2〕調(diào)查區(qū)域與調(diào)查工程調(diào)查區(qū)域范圍大小與所在城市大小有關(guān)，城市越大，調(diào)查區(qū)域就越大。一般在5KM至20KM范圍之內(nèi)。調(diào)查工程為本工程相同或接近為主，工程數(shù)量在5至20個之間，工程相對越多，越能代表本區(qū)域的市場需求情況，但也不能過多，否那么會增加工作量，也會使數(shù)據(jù)失真。一、房地產(chǎn)工程市場分析〔3〕區(qū)域狀況分析內(nèi)容①概述：介紹工程所在區(qū)域根本情況，如經(jīng)濟(jì)、政治、交通、醫(yī)療、商業(yè)等②位置及交通：位置范圍與本區(qū)域主要公共交通工具③人文環(huán)境：重點說明教育、醫(yī)療、商業(yè)、公園、體育設(shè)施等④自然環(huán)境：河流、湖泊、山川等自然或文化遺產(chǎn)一、房地產(chǎn)工程市場分析〔4〕區(qū)域市場分析1〕工程規(guī)劃分析〔1〕整體區(qū)域分析重點說明大中小工程分部情況①社區(qū)規(guī)模：比方某區(qū)域建筑面積在10萬平方米以下的工程有13個，占調(diào)查工程總數(shù)的45％；總建筑面積在10-20萬平方米的工程有7個，占調(diào)查工程總數(shù)的25%；總建筑面積在20萬平方米以上的一、房地產(chǎn)工程市場分析②建筑形式③容積率容積率統(tǒng)計表一、房地產(chǎn)工程市場分析建筑形式項目數(shù)量所占比例只建塔樓16個55％只建板樓6個20％既有板樓又有塔樓7個25％容積率項目數(shù)量所占比例6以上10個35%4-6之間6個20%4以下13個45%〔2〕社區(qū)配套分析重點是商業(yè)配套與休閑配套〔3〕園林景觀分析重點指標(biāo)為社區(qū)綠化率〔4〕戶型及面積分析〔5〕價格分析一、房地產(chǎn)工程市場分析〔6〕市場供給量分析〔7〕銷售情況分析〔8〕暢銷樓盤分析一、房地產(chǎn)工程市場分析3、競爭者分析競爭者分析一般包括以下幾項內(nèi)容：〔1〕識別企業(yè)的競爭者從行業(yè)的角度來看，企業(yè)的競爭者有：現(xiàn)有廠商、潛在參加者、替代品廠商。從市場方面看，企業(yè)的競爭者有：品牌競爭者、行業(yè)競爭者、需要競爭者、消費(fèi)競爭者。從企業(yè)所處的競爭地位來看，競爭者的類型有：市場領(lǐng)導(dǎo)者、市場挑戰(zhàn)者、市場追隨者、市場補(bǔ)缺者。企業(yè)應(yīng)從不同的角度，識別自己的競爭對手，關(guān)注競爭形勢的變化，以更好地適應(yīng)和贏得競爭。一、房地產(chǎn)工程市場分析〔2〕識別競爭者對手的策略及判斷競爭者目標(biāo)競爭者雖然無一例外關(guān)心其企業(yè)的利潤，但它們往往并不把利潤作為唯一的或首要的目標(biāo)。在利潤目標(biāo)的背后，競爭者的目標(biāo)是一系列目標(biāo)的組合，對這些目標(biāo)競爭者各有側(cè)重。了解競爭者對目前盈利的可能性、市場占有率的增長、資金流動、技術(shù)領(lǐng)先、效勞領(lǐng)先和其他目標(biāo)所給予的重要性權(quán)數(shù)更為重要。如一個追求低本錢領(lǐng)先的競爭者對于他的競爭對手因技術(shù)性突破而使本錢降低所作出的反響，比對同一位競爭對手增加廣告宣傳所作出的反響強(qiáng)烈得多。一、房地產(chǎn)工程市場分析〔3〕企業(yè)競爭者關(guān)系營銷企業(yè)競爭者關(guān)系營銷即是指與這些競爭者保持良好的競爭合作關(guān)系，擺脫惡性競爭，協(xié)調(diào)利益，優(yōu)勢互補(bǔ)，共同開發(fā)市場時機(jī)，最終取得多贏的結(jié)果。競爭企業(yè)之間的關(guān)系可以從互不相干到兼并收購，建立聯(lián)盟合作形式。一、房地產(chǎn)工程市場分析〔4〕房地產(chǎn)市場競爭者分析1〕房地產(chǎn)競爭者的含義與本企業(yè)提供的房地產(chǎn)商品在質(zhì)量、類型、區(qū)位等方面根本相似，并且有相同的目標(biāo)消費(fèi)群體的企業(yè)。2〕房地產(chǎn)競爭者分析的目的企業(yè)制定競爭戰(zhàn)略的根底，也是占領(lǐng)市場主導(dǎo)地位的根本前提。3〕房地產(chǎn)競爭者分析需要解決的五個問題

然后根據(jù)競爭者及其戰(zhàn)略、目標(biāo)、實力、反響制定房地產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略。一、房地產(chǎn)工程市場分析①誰是競爭者？②競爭者戰(zhàn)略是什么？③競爭者的目標(biāo)是什么？④競爭者的優(yōu)劣勢是什么？⑤競爭者的反響模式是什么？4〕房地產(chǎn)市場營銷競爭對手①競爭對手的識別與確認(rèn)：品牌競爭、行業(yè)競爭、形式競爭、通常競爭。②其次是工程競爭對手的識別與確認(rèn)③企業(yè)競爭對手的識別與確認(rèn)。競爭對手的分析與判斷主要有現(xiàn)行戰(zhàn)略、策略與經(jīng)營目標(biāo)分析，優(yōu)勢和劣勢分析。其中關(guān)于優(yōu)勢和劣勢分析應(yīng)該在收集競爭者信息資料、收集市場信息資料、全面分析和評估之后才能進(jìn)行，而且對于競爭者的評估主要集中于以下幾個方面：資源條件-經(jīng)營管理條件-本錢與財務(wù)-技術(shù)條件-市場與營銷條件-公共關(guān)系。一、房地產(chǎn)工程市場分析5〕房地產(chǎn)市場競爭優(yōu)勢競爭優(yōu)勢也稱差異化優(yōu)勢是被目標(biāo)市場視為比其他競爭者更重要及更優(yōu)越的企業(yè)與其產(chǎn)品的獨(dú)有特色組合。就是這個或這些因素使消費(fèi)者惠顧該企業(yè)而不是其他競爭者。主要有以下幾個方面的優(yōu)勢：一、房地產(chǎn)工程市場分析①成本競爭優(yōu)勢②創(chuàng)新競爭優(yōu)勢③產(chǎn)品（服務(wù)）差異化競爭優(yōu)勢④補(bǔ)缺競爭優(yōu)勢⑤規(guī)模競爭優(yōu)勢⑥信息競爭優(yōu)勢⑦品牌競爭優(yōu)勢6〕根本競爭策略①市場領(lǐng)導(dǎo)者的根本競爭策略主要考慮的因素有三點首先擴(kuò)大市場需求，做法為尋找新的客戶-進(jìn)軍新的市場-開創(chuàng)新的模式。其次，保護(hù)市場占有率，再次，提高市場占有率，主要是因為因有壟斷行為的風(fēng)險和本錢費(fèi)用增加的風(fēng)險。②市場挑戰(zhàn)者者的根本競爭策略首先考慮戰(zhàn)略目標(biāo)及挑戰(zhàn)對象的選擇，選擇具有洞察力的市場領(lǐng)導(dǎo)者、具有同等競爭地位的企業(yè)、地區(qū)性的中小企業(yè)。其次選擇正確的競爭策略：〔1〕價格策略〔2〕產(chǎn)品策略〔3〕品牌策略〔4〕效勞策略〔5〕宣傳策略一、房地產(chǎn)工程市場分析③市場追隨者者的根本競爭策略〔1〕緊隨市場趨勢〔2〕近距離跟隨市場領(lǐng)導(dǎo)者〔3〕選擇追隨市場領(lǐng)導(dǎo)者④市場拾遺補(bǔ)缺者者的根本競爭策略一、房地產(chǎn)工程市場分析〔1〕是否有足夠的規(guī)模和購置力〔4〕企業(yè)是否具備為該市場提供效勞的必須技術(shù)和資源〔3〕是否為大企業(yè)所忽略〔2〕是否具備開展?jié)摿?、消費(fèi)者分析〔1〕房地產(chǎn)購置者需求分析〔2〕消費(fèi)者心理活動的過程〔3〕房地產(chǎn)消費(fèi)者市場的特征〔4〕影響房地產(chǎn)消費(fèi)者行為的主要因素〔5〕房地產(chǎn)消費(fèi)者購置決策過程與分析〔6〕各類房地產(chǎn)工程消費(fèi)者行為分析一、房地產(chǎn)工程市場分析〔1〕房地產(chǎn)購置者需求分析需求是指一定時間內(nèi)，某一市場上，對于某種商品在各種可能的價格條件下產(chǎn)生的需求量。美國著名心理學(xué)家馬斯洛的“需要層次理論”，根據(jù)人們對需求的不同程度，把需要劃分為生理需要、平安需要、社交需要、尊重需要和自我實現(xiàn)需要5類，依次由較低到較高層次。一、房地產(chǎn)工程市場分析〔2〕消費(fèi)者心理活動的過程

1〕消費(fèi)者的認(rèn)識過程

一、房地產(chǎn)工程市場分析2〕消費(fèi)者的情緒過程一、房地產(chǎn)工程市場分析3〕消費(fèi)者的意志過程一、房地產(chǎn)工程市場分析〔3〕房地產(chǎn)消費(fèi)者市場的特征1〕房地產(chǎn)消費(fèi)者的購置行為是最為理性的房地產(chǎn)作為一種綜合本錢高、風(fēng)險大的商品，無論消費(fèi)者購置的最終目的是自住還是投資，都決定其在購置的過程中保持高度的自主，并始終由理智來支配行動。

2〕房地產(chǎn)消費(fèi)者的購置行為易受外界因素影響，決策時間長。

消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息的渠道越來越廣泛，有利于消費(fèi)者做出明智的購置決策，也增加了消費(fèi)者鑒別信息真?zhèn)蔚臅r間。一、房地產(chǎn)工程市場分析3〕房地產(chǎn)消費(fèi)者的購置行為已經(jīng)從單純的滿足居住需要上升到更高的層次隨著經(jīng)濟(jì)的開展，房地產(chǎn)消費(fèi)者在滿足居住需要的同時，對產(chǎn)品的品質(zhì)、建筑形式有了更高的要求，在布局上也更加追求人與環(huán)境的和諧。

4〕品牌效應(yīng)的作用日益明顯

好的品牌往往就代表著好口碑、好品質(zhì)、好物業(yè)，于是就出現(xiàn)越來越多的消費(fèi)者購房時只認(rèn)品牌不認(rèn)房的情形。一、房地產(chǎn)工程市場分析〔4〕影響房地產(chǎn)消費(fèi)者行為的主要因素

1〕文化因素

①審美觀。產(chǎn)品的美學(xué)價值是促使消費(fèi)者做出購置決定的影響因素之一。

②風(fēng)俗習(xí)慣。直接影響消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)需求，主要表達(dá)在地域性房產(chǎn)營銷上。

2〕社會因素

①政策環(huán)境。國家的政治體制、政治管理、政策等影響房地產(chǎn)市場的格局。

②法律環(huán)境。是制約和引導(dǎo)房地產(chǎn)開展的重要外部力量，同時也是消費(fèi)者獲得和享受合法權(quán)益的重要保障。

③經(jīng)濟(jì)環(huán)境。包括利率、物價及通貨膨脹等。一、房地產(chǎn)工程市場分析3〕個人因素①職業(yè)及收入水平消費(fèi)者職業(yè)的不同，消費(fèi)觀與價值觀也會隨之而變，收入與預(yù)期收入的上下決定了人們的購房選擇。

②生活方式消費(fèi)者的生活方式?jīng)Q定著其對房地產(chǎn)產(chǎn)品的喜好與需求。

③個性與自我概念個性因素激發(fā)著消費(fèi)者的租購欲望。一、房地產(chǎn)工程市場分析4〕心理因素

①禁忌〔人們在心理上認(rèn)為犯忌諱的和在言行上規(guī)定不能說與不能做的〕是影響消費(fèi)者消費(fèi)方式和消費(fèi)意識的重要因素。如世界上許多地區(qū)忌諱數(shù)字13，因此，有的公寓、辦公室和旅館里找不到13層和13號；而香港地區(qū)那么對4、13、37、49等數(shù)字都比較反感。

②健康、環(huán)保等因素，是目前人們關(guān)注的重點。

③小區(qū)物業(yè)管理水平以及根底設(shè)施的建設(shè)情況。一、房地產(chǎn)工程市場分析〔5〕房地產(chǎn)消費(fèi)者購置決策過程與分析1〕房地產(chǎn)消費(fèi)者購置決策的過程

〔2〕房地產(chǎn)消費(fèi)者行為分析的一般內(nèi)容①誰來買〔Who〕？

②為什么要買〔Why〕？

③在什么地點買〔Where〕？

④在什么時候買〔When〕？

⑤買什么樣的〔What〕？

⑥如何來購置〔How〕？一、房地產(chǎn)工程市場分析6〕各類房地產(chǎn)工程消費(fèi)者行為分析

消費(fèi)者在面對購房置業(yè)及做出購房決定的過程中，針對具體的不同房地產(chǎn)產(chǎn)品，其選擇方式與原那么有所不同。住宅購置行為的影響因素：

①消費(fèi)者自身因素

②其他因素—交通是否便利，價格是否公平，房屋是否鞏固，設(shè)計是否完善，房產(chǎn)是否增值快，環(huán)境是否良好，以及區(qū)域環(huán)境因素、房屋自身要素〔房型與住宅屬性〕。一、房地產(chǎn)工程市場分析消費(fèi)群體構(gòu)成的分析主要包括：

分析一：客戶年齡構(gòu)成與家庭人口個人購房的客戶年齡根本在25～60歲，以30～50歲為主，家庭人員結(jié)構(gòu)在3～6人居多。

分析二：客戶職業(yè)背景構(gòu)成分析三：客戶特征描述

他們屬于社會上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會收入，具有較高甚至顯赫的社會地位。

在釋放成功的同時，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個性，追求獨(dú)特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式。

一、房地產(chǎn)工程市場分析案例分享：萬科的商業(yè)形象中國排名第一開發(fā)商，萬科地產(chǎn)城市居住高端系列〔金域系〕成熟中心內(nèi)環(huán)地段，合肥難尋其二這里寸土寸金，這里是永遠(yuǎn)的繁華所在，這里有這座城市難以超越的人文記憶和地位；合肥不可復(fù)制的長江路，合肥唯一的城市名片與形象一、房地產(chǎn)工程市場分析萬科金域華府的地理優(yōu)勢位于老城區(qū)、政務(wù)區(qū)、高新區(qū)等主要區(qū)域中央位置，老城區(qū)生活配套、政務(wù)區(qū)文化政務(wù)配套、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)科技配套環(huán)伺左右；生活，世界500強(qiáng)家樂福就在斜對面，學(xué)校、醫(yī)療等設(shè)施應(yīng)有盡有；交通，直面城市交通大動脈—長江路；文化，前身“江淮儀表廠”保存蘇式建筑，具備人文歷史價值；教育，安徽大學(xué)、中國科技大學(xué)、安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)、十七中、西苑小學(xué)等奠定區(qū)域濃厚教育資源一、房地產(chǎn)工程市場分析金域華府價位分析萬科金域華府，1梯3戶多，34層，共200多套房源。目前主要在售16#樓，2014年12月30日交付，約109&137平米，均價約11000元/平米。前期還有少量頂層106、109平米戶型在售，均價11000元/平米左右。在售房源優(yōu)惠為一次性付款99折，按揭99.5折。一、房地產(chǎn)工程市場分析金域華府樓盤優(yōu)勢萬科金域華府為萬科在合肥傾力打造的48萬平米市心頂級工程，位于合肥市蜀山區(qū)長江西路與合作化南路交叉口西南側(cè)〔五里墩江淮儀表廠〕，占地面積173.5畝，綜合容積率3．56，小區(qū)居住用地占地面積101754平，主題商業(yè)開發(fā)占地面積13875平，社區(qū)規(guī)劃有獨(dú)特的雙會館，入戶方式為尊貴的四大堂式入戶，配備360度安防系統(tǒng)；1500m生態(tài)溪谷，100余株原生樹木，10大歐式園林營造市心25000平米社區(qū)生態(tài)景觀；戶型采用別墅級尺度設(shè)計，豪華精