周口新星星大慶路項(xiàng)目前期調(diào)研及思路溝通案

CN至誠(chéng)至心至行新星星大慶路工程前期調(diào)研及思路溝通案2021提案號(hào)：I·CANDO-ZK-A-XINXINGXING-2021516-1把守沙河無(wú)敵景觀，樹(shù)立沙北人居新高度開(kāi)發(fā)商：周口新星星置業(yè)

營(yíng)銷整合：境德地產(chǎn)2021樹(shù)立沙北人居典范每個(gè)工程都有著不同其他的先天特質(zhì)，這些特質(zhì)賦予了他得天獨(dú)厚的價(jià)值內(nèi)涵，如何在市場(chǎng)認(rèn)可的前提下，將這些價(jià)值發(fā)揮極致，創(chuàng)造出無(wú)與倫比的人居體驗(yàn)，才是我們?cè)诠こ糖捌谒伎嫉年P(guān)鍵所在！深入市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)時(shí)機(jī)，透徹思考工程運(yùn)作軌跡，是工程制勝的法寶ThinkHEISEYOUHUOQI把脈地緣——探析宗地價(jià)值

機(jī)會(huì)論斷——論證開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)

系統(tǒng)定位——十大定位系統(tǒng)

切入市場(chǎng)——深入市場(chǎng)調(diào)研規(guī)劃建議——項(xiàng)目建設(shè)模擬

綜合地產(chǎn)服務(wù)商切入市場(chǎng)——市場(chǎng)解讀2021No.1一、城市開(kāi)展與規(guī)劃|二、行業(yè)綜述|三、個(gè)案比照分析城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析城市規(guī)劃發(fā)展歷程周商一體化2000年前后大三角2003年小三角2005年周商一體化+沿沙河向東發(fā)展2008~2010年周口市淮陽(yáng)縣項(xiàng)城市從周口到淮陽(yáng)，到項(xiàng)城，將建成兩條寬100米的綠色旅游觀光長(zhǎng)廊，周口市區(qū)將向東北延伸20平方公里作為周項(xiàng)淮大三角的起步區(qū)。城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析大三角——周（口）、項(xiàng)（城）、淮（陽(yáng)）從周口到項(xiàng)城沿沙河南岸的「龍」體上將是工業(yè)群帶。綠色旅游觀光長(zhǎng)廊綠色旅游觀光長(zhǎng)廊沿沙河南岸工業(yè)群帶城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析小三角周界高速、南洛高速、大廣高速合圍形成的區(qū)域在“大三角〞偏西起步區(qū)內(nèi)三條高速合圍的“小三角〞內(nèi)，重點(diǎn)開(kāi)展沙潁河北面的行政中心區(qū)域，在賈魯河以東、建設(shè)路、周淮路以北10平方公里的區(qū)域建設(shè)沙北新城。周口、商水將在2020年形成一個(gè)規(guī)模在130萬(wàn)左右人口的特大城市，綜合考慮滿足這一規(guī)模等級(jí)城市的空間發(fā)展需求，延續(xù)漯阜鐵路改線至南洛高速北側(cè)的思路，提出空間發(fā)展一體化的格局和“一軸兩城多組團(tuán)”的周商城市空間布局總體結(jié)構(gòu)。一軸即城市中軸線概念，以八一路周邊區(qū)域?yàn)橹休S的南北發(fā)展主軸線，形成統(tǒng)領(lǐng)城市整體空間發(fā)展的主脊梁；兩城即周口城區(qū)與商水城區(qū)。周口城區(qū)將圍繞沙穎河緊湊建設(shè)，商水城區(qū)亦可集中向東發(fā)展；多組團(tuán)即調(diào)整和重組城區(qū)外圍形成的若干功能組團(tuán)。撤地設(shè)市后的第一任市領(lǐng)導(dǎo)班子提出了“周商一體化”的概念。城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析周商一體化據(jù)〔2021年7月送審〕?周口市土地利用總體規(guī)劃〔2006~2021年〕?：一級(jí)城市：規(guī)劃期內(nèi)商水將演化為周口城區(qū)的一個(gè)有機(jī)組成部分，形成周商一體化復(fù)合中心，全市城鎮(zhèn)體系等級(jí)規(guī)模的首位分布。中心城區(qū)重點(diǎn)開(kāi)展商業(yè)貿(mào)易效勞業(yè)，穩(wěn)固政治中心地位。按照產(chǎn)業(yè)布局和開(kāi)展方向，在功能開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)聚集、環(huán)境提升等方面，重點(diǎn)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品精深加工區(qū)、城西重工業(yè)區(qū)、城北創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)、商水紡織服裝工業(yè)區(qū)、港口現(xiàn)代物流效勞區(qū)等5個(gè)功能區(qū)。規(guī)劃期內(nèi)，中心城區(qū)主要是以向東開(kāi)展為主，適度拓展南、北兩翼。周口城區(qū)東部地帶，是周口城區(qū)未來(lái)的核心地區(qū)，未來(lái)以“行政辦公、文化教育、生活居住〞為主要職能的綜合性新城區(qū)；有效引導(dǎo)和控制向南建設(shè)，遠(yuǎn)期和商水進(jìn)行一體化開(kāi)展。規(guī)劃期內(nèi)，中心城區(qū)開(kāi)展布局為東拓南聯(lián)。東拓以東行政中心拉動(dòng)城市功能東移，南聯(lián)以八一路南北延伸、串聯(lián)城市的主要功能核心區(qū)，形成鐵南片區(qū)、河北片區(qū)、東部片區(qū)和老城片區(qū)。城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析周上一體+東部新城區(qū)沙北片區(qū)東部片區(qū)一河穿城兩軸拓展川匯行政中心東行政辦公中心三點(diǎn)互動(dòng)川東工業(yè)基地

鐵南片區(qū)沙西老城區(qū)“一河穿城〞即沙潁河從周口穿城而過(guò)，水與城相互交融，表達(dá)周口獨(dú)特的自然環(huán)境特征?！皟奢S拓展〞即文昌大道、八一路兩條城市功能拓展軸。“東拓軸〞即規(guī)劃以東行政中心拉動(dòng)城市功能東移。南聯(lián)軸〞即八一路南北延伸，串聯(lián)了城市的主要功能核心區(qū)，集中表達(dá)現(xiàn)代化城市建設(shè)風(fēng)貌，并和南北連為一體。三點(diǎn)互動(dòng)〞即城市遠(yuǎn)期將形成多中心的緊密組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形式。川東工業(yè)基地、川匯區(qū)行政辦公中心和東行政辦公中心〔周口市級(jí)行政辦公區(qū)〕將形成遠(yuǎn)期城市開(kāi)展的增長(zhǎng)極核，三點(diǎn)建設(shè)將帶動(dòng)城市新區(qū)的建設(shè)，并進(jìn)而促進(jìn)舊城的改造“四區(qū)共榮〞即城市按用地空間布局可劃分為四大片區(qū)，分別為鐵南片區(qū)、沙北片區(qū)、東部片區(qū)和沙西老城片區(qū)。四大片區(qū)有機(jī)聯(lián)系、共同繁榮，推動(dòng)城市整體開(kāi)展。東拓：優(yōu)先開(kāi)展區(qū)。周口城區(qū)東部地帶，是周口城區(qū)未來(lái)的核心地區(qū)，是表達(dá)周口城市新經(jīng)濟(jì)、新建設(shè)、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求，優(yōu)化空間布局，提高綠化標(biāo)準(zhǔn)，完善根底設(shè)施水平，建設(shè)成為以“行政辦公、文化教育、生活居住〞為主要職能的綜合性新城區(qū)。西控：生態(tài)控制區(qū)。西部用地位于城市水源地的上游，是城市生態(tài)敏感區(qū)，規(guī)劃從提升城市空間品質(zhì)，保證城市環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)生態(tài)城市的角度，將城市西部用地劃定為生態(tài)維護(hù)用地。南聯(lián)：引導(dǎo)建設(shè)區(qū)?，F(xiàn)狀川東工業(yè)基地。該處用地有限，各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)必須得到有效的引導(dǎo)和控制，以發(fā)揮最大的土地效益和產(chǎn)業(yè)集聚效益。北伸：有限建設(shè)區(qū)。城市以北地區(qū)，規(guī)劃期內(nèi)做適當(dāng)開(kāi)展。遠(yuǎn)景作為城市開(kāi)展的戰(zhàn)略儲(chǔ)藏空間。老城區(qū)為更新改造區(qū)，應(yīng)逐步疏散局部職能，搬遷污染企業(yè)，增加綠化、廣場(chǎng)等公共空間用地，改善環(huán)境質(zhì)量。建筑以多層為主，維護(hù)舊城格局，開(kāi)辟步行街區(qū)，成為傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)。城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析城市空間發(fā)展戰(zhàn)略：“東拓西控，南聯(lián)北伸”2021年市區(qū)總?cè)丝跒?0萬(wàn)人，城市建設(shè)用地63.19k㎡，人均建設(shè)用地105.31㎡/人。2021年，周口東移南擴(kuò)，將建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)興旺、經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、具有生態(tài)可持續(xù)開(kāi)展能力的現(xiàn)代化城市。2021年總?cè)丝跒?00萬(wàn)人，城市建設(shè)用地99.52k㎡，人均建設(shè)用地99.52㎡/人。城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析城市發(fā)展目標(biāo)城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析政策收緊全面展開(kāi)，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期09年10月09年12月10年2月10年4月10年6月10年8月增加普通商品房供給住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年新國(guó)十條打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，未獲預(yù)售許可，不得收取定金第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行方法二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)全面叫停第三套住房公積金貸款市級(jí)土地總體規(guī)劃進(jìn)入批準(zhǔn)階段閑置土地一年以上禁拿地發(fā)文加快開(kāi)展公租房全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅央行上調(diào)準(zhǔn)備金率國(guó)辦要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開(kāi)展北京限購(gòu)令加快保障房建設(shè)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅貸款買二套房首付不得低于50%11年5月14%0%2%4%6%8%10%12%目標(biāo)抑制房?jī)r(jià)打擊投機(jī)二次以上置業(yè)者觀望，投資客退出影響城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析近期政策城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析未來(lái)預(yù)期：城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析周口房地產(chǎn)基本特征：城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析周口房地產(chǎn)現(xiàn)狀1.總體來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)展水平在全省處于落后。作為內(nèi)地三級(jí)市場(chǎng)的一個(gè)代表，周口房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到達(dá)新鄉(xiāng)、漯河、平頂山等三級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)展水平和營(yíng)銷水平。周口系農(nóng)業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)體量不大，造成周口房?jī)r(jià)長(zhǎng)時(shí)間徘徊在2000~2500元，其房地產(chǎn)開(kāi)展水平在全省都相對(duì)落后。2.特殊地理位置，房地產(chǎn)市場(chǎng)被邊緣化。周口和南陽(yáng)、安陽(yáng)不同，南陽(yáng)和安陽(yáng)處于河南的南北界，本地需求受省會(huì)的吸納較小，其市場(chǎng)開(kāi)展主要靠本地需求。而周口離鄭州不遠(yuǎn)不近，其一局部中高端需求被鄭州吸納。因此，一定程度上周口的房地產(chǎn)市場(chǎng)被邊緣化了。3.城市化水平低，城市的人才和資源集聚能力比較弱。對(duì)其他縣市的影響有限，流動(dòng)人口在市區(qū)總?cè)丝诘谋壤　餐獠啃枨蠓αΑ场Ｔ诩由鲜忻竦氖杖胨脚腔膊磺?，住房需求的成長(zhǎng)性和迫切性不強(qiáng)。4.區(qū)域板塊開(kāi)展，沙南板塊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重遠(yuǎn)高于沙北板塊。表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)工程數(shù)量、工程規(guī)模及銷售價(jià)格方面。從“南重北輕〞到“南北并重〞市中心根本配套設(shè)施齊全，人民商場(chǎng)、百貨大樓、荷花市場(chǎng)等大型商業(yè)設(shè)施，大多沿七一路布置，最大的商業(yè)設(shè)施幾乎都集中在中央商業(yè)區(qū)或商業(yè)大道上，商業(yè)氣氛濃厚，因此，近幾年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程都集中在沙穎河以南靠近市中心的區(qū)域，并逐步形成周口房地產(chǎn)南重北輕的格局。根據(jù)周口城市向東開(kāi)展的總體方向，提出“濱水新城〞概念，局部工程已經(jīng)開(kāi)始逐漸向沙穎河靠近，也有新工程“跨河〞至北岸。隨著周口市城市化開(kāi)展的進(jìn)一步深化，將會(huì)有更多商品房工程出現(xiàn)在沙潁河以北地區(qū)。新城區(qū)存有大量土地，政府的扶持加上行政單位的搬遷，該片區(qū)日漸引起消費(fèi)者的重視。城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析開(kāi)發(fā)格局的均衡化轉(zhuǎn)變城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2010年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資125.09億元，比上年增長(zhǎng)30.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占城鎮(zhèn)投資的21.1%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額15.334.065595.85125.090204060801001201402006年2007年2008年2009年2010年單位（億元）全市商品房銷售面積為235.23萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)37.0%，商品房銷售額43.33億元，增長(zhǎng)36.7%。在商品房銷售中，現(xiàn)房銷售面積185.85萬(wàn)平方米，銷售額33.63億元，分別增長(zhǎng)34.6%和34.4%；期房銷售面積49.38萬(wàn)平方米，銷售額9.70億元，分別增長(zhǎng)46.8%和45.3%。2021年商品房現(xiàn)房、期房銷售實(shí)現(xiàn)齊頭并進(jìn)式增長(zhǎng)城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析市場(chǎng)供銷情況2021年4月份交易量同比增長(zhǎng)近兩成市區(qū)4月份市區(qū)房屋房交易面積29710m2，交易金額5895萬(wàn)元，其中商品房為21078m2，金額4366萬(wàn)元；二手房交易面積為8632m2，金額為1529萬(wàn)元。去年4月份市區(qū)商品房交易量為17838m2，今年4月份比去年增加3240m2，同比交易量上漲幅度接近兩成，到達(dá)18%，這顯示作為人口大市的周口，住房需求還是比較旺，但和今年3月份的20367m2相比，環(huán)比增加幅度并不明顯。二手房成交較為平穩(wěn)新政下的住宅交易量小幅回落2021年3月份商品住宅房成交量19589m2，交易金額3628萬(wàn)元；4月份商品住宅成交量19087m2，交易金額3353萬(wàn)元，環(huán)比分別下降3%和8%。但市區(qū)的商品住宅交易量4月份同比上漲23%，顯示市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景空間較大。近幾年，三四線城市正是城市拓展的有利時(shí)機(jī)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市化率提高等因素促使城市擴(kuò)張步伐加快，新增供給量逐年加大。2003年至2021年周口市區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)提升較大，從2003年底均價(jià)800元/平方米，開(kāi)展到2021年銷售均價(jià)為2100元/平方米，而在2021年漲至2400元/平方米。售價(jià)年均漲幅近200元/平方米。進(jìn)入2021年后，房?jī)r(jià)仍然保持強(qiáng)勁上漲勢(shì)頭，至2021年4月份，市區(qū)銷售均價(jià)已到達(dá)2781元/平方米。城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析市場(chǎng)價(jià)格在售房源特點(diǎn)：大面積房源占比較高，需求量大目前市場(chǎng)上的房源建筑面積區(qū)間主要分布于80㎡—190㎡之間，市場(chǎng)銷售主力戶型在二者之間90㎡—130㎡左右。城市、人口發(fā)展及消費(fèi)意識(shí)的推動(dòng)整體落后市場(chǎng)邊緣化城市化水平低

周口房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到新鄉(xiāng)、漯河等三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展水品共和營(yíng)銷水平。周口系農(nóng)業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)體量不大，沒(méi)有直線交通，造成周口房地產(chǎn)發(fā)展水平在全省都相對(duì)落后。人口擴(kuò)張帶來(lái)機(jī)遇。2010年，周口市區(qū)將達(dá)到60萬(wàn)，人口的快速擴(kuò)張將帶來(lái)大量住房需求。“東拓西控，南聯(lián)北伸”，城區(qū)擴(kuò)張將帶來(lái)無(wú)限機(jī)遇。居民消費(fèi)心理和生活理念正在變化，二次置業(yè)越來(lái)越多。消費(fèi)意識(shí)發(fā)生了深刻的變化，新的產(chǎn)品——如花園洋房、小高層、高層業(yè)態(tài)逐步得到了市場(chǎng)的認(rèn)可和追捧。周口離鄭州不遠(yuǎn)不近，其一部分中高端需求被鄭州吸納。因此，一定程度上周口的房地產(chǎn)市場(chǎng)被邊緣化。城市的人才和資源集聚能力比較弱，對(duì)其他縣市的影響有限，流動(dòng)人口在市區(qū)總?cè)丝诘谋壤。ㄍ獠啃枨蠓αΓ?。在加上市民的收入水平徘徊不前，住房需求的成長(zhǎng)性和迫切性不強(qiáng)。機(jī)遇現(xiàn)狀城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析周口地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)研判城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析15萬(wàn)平米16萬(wàn)平米6.6萬(wàn)平米40萬(wàn)平米50萬(wàn)平米10萬(wàn)平米5萬(wàn)平米20萬(wàn)平米8萬(wàn)平米10萬(wàn)平米6萬(wàn)平米46萬(wàn)194萬(wàn)平米9.8萬(wàn)平米10萬(wàn)平米10萬(wàn)平米24.7萬(wàn)平米50萬(wàn)平米5.5萬(wàn)平米25萬(wàn)平米2011年樓盤分布圖房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分沙南板塊：處于成熟區(qū)域。小高層、高層逐漸入市，價(jià)格相對(duì)較高。行政區(qū)板塊：中高端大盤林立，生活配套較少，項(xiàng)目規(guī)模較大。目前在售項(xiàng)目主要集中在行政新區(qū)板塊，市政配套起點(diǎn)高，項(xiàng)目形象相對(duì)好于其它板塊。沙北板塊：經(jīng)濟(jì)稍落后，消費(fèi)水平較低。主要購(gòu)房群體為本地居民。環(huán)境較差，開(kāi)發(fā)熱度迅速升溫。城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析案名誠(chéng)德華府嘉瑞.錦都景園·盛世華都幸?；ㄩ_(kāi)擇鄰名苑建業(yè)森林半島大地華府金泰王朝融輝城金碧新城易天國(guó)際廣場(chǎng)半島城邦萬(wàn)達(dá)·熙龍灣格林綠色港灣泛華新城項(xiàng)目名稱誠(chéng)德華府物業(yè)類型多層、高層占地54646㎡總建筑面積98346㎡，多層50978㎡，高層40885㎡棟數(shù)21棟均價(jià)2600-2800主力戶型122、134三房，149㎡四房配套誠(chéng)德華府是節(jié)能減排重點(diǎn)示范項(xiàng)目，國(guó)家太陽(yáng)能光伏發(fā)電河南省唯一住宅社區(qū)示范項(xiàng)目，小區(qū)業(yè)主享受用電補(bǔ)貼。深水井備注社區(qū)服務(wù)建筑面積5440平方米誠(chéng)德華府立面、景觀效果展示戶型布局圖項(xiàng)目名稱嘉瑞.錦都物業(yè)類型高層占地28畝總建筑面積10萬(wàn)㎡棟數(shù)6棟戶數(shù)840戶均價(jià)3400主力戶型112平方米三室一廳、121-132三室兩廳，145㎡三房配套小區(qū)內(nèi)設(shè)有兩大花園，三大廣場(chǎng)，生活廣場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)另設(shè)有會(huì)所、幼兒園、兒童天地。

備注綠化率40%嘉瑞.錦都

戶型布局圖項(xiàng)目名稱景園·盛世華都

物業(yè)類型多層、小高層、高層、寫字樓、商住位置周口市大慶路與文昌大道交叉口東南，慶豐街北開(kāi)發(fā)商甘肅景園集團(tuán)公司占地129882㎡，290畝總建筑面積40萬(wàn)，住宅30萬(wàn)平米，商業(yè)酒店10萬(wàn)平米戶數(shù)2992戶均價(jià)未定主力戶型90-150平方米配套商業(yè)、酒店、會(huì)所備注該項(xiàng)目為居住、商業(yè)、酒店、會(huì)展、休閑娛樂(lè)為一體的復(fù)合多功能商住區(qū)?！熬G化率40%，宣傳主題：

改變城市中心位置的地標(biāo)建筑。地上總建筑面積371719平方米，住宅建筑面積347615平方米，公建面積24104平方米，商業(yè)面積18384平方米，幼兒園面積2600平方米，會(huì)所面積3120平方米，機(jī)動(dòng)車位1496個(gè)、1500個(gè)自行車位。工程總投資11億元。2010年12月26日項(xiàng)目奠基，工程建設(shè)分為二期建設(shè)景園·盛世華都立面效果展示項(xiàng)目名稱幸福花開(kāi)（商品房部分）物業(yè)類型以小高層和高層組成的高品質(zhì)的綜合居住社區(qū)占地總1200畝，一期總5.4萬(wàn)平方米總建筑面積總建筑面積200萬(wàn)平方；一期總15.98萬(wàn)平方米戶數(shù)總規(guī)劃1869戶，車位965個(gè)，一期推出200套容積率2.51均價(jià)價(jià)格未定主力戶型80—130㎡闊景美宅，全明設(shè)計(jì)，戶戶朝南認(rèn)籌措施預(yù)計(jì)5月21日認(rèn)籌。5000抵10000元配套幼兒園、排球場(chǎng)、籃球場(chǎng)商業(yè)店鋪、高檔寫字樓、大型商業(yè)中心、酒店等，周邊教育、生活、醫(yī)療等配套齊全，是周口市少有的綜合型房地產(chǎn)項(xiàng)目。周口師范學(xué)院、周口公園、文化館及新市政大樓備注總規(guī)劃用地面積：54219.5㎡；總建筑面積：159822.98㎡；總占地面積：13446.4㎡；計(jì)容積率建筑面積:135847.68㎡；

其中住宅建筑面積：128172.3㎡；

商業(yè)建筑面積：5525.5㎡；

社區(qū)服務(wù)用房面積：1039.08㎡；

幼兒園面積：900㎡。預(yù)計(jì)2012年交房幸?；ㄩ_(kāi)〔商品房局部〕項(xiàng)目整體規(guī)劃產(chǎn)品豐富，涵蓋集商品房住宅、商業(yè)店鋪、高檔寫字樓、大型商業(yè)中心、酒店，是周口市少有的綜合型房地產(chǎn)項(xiàng)目。景觀整體布局：十二個(gè)主題片區(qū)緊緊相連，商業(yè)街貫穿于道路兩旁（1#、15#和、13#仁、11#義、10#禮、5#智、6#、8#信）（2#忠、14#效、12#節(jié)、3#德、9#志、4#賢）夜景照明系統(tǒng)2號(hào)地鳥(niǎo)瞰圖〔一期〕商業(yè)門面風(fēng)格大氣統(tǒng)一；2.6公里商業(yè)鋪裝設(shè)計(jì)兩種風(fēng)格，交叉布置；花池、燈柱、小品，風(fēng)格統(tǒng)一前提下細(xì)節(jié)變化出彩。文昌大道商業(yè)門面風(fēng)格項(xiàng)目名稱擇鄰名苑物業(yè)類型多層（電梯）、小高層、高層占地130畝總建筑面積15萬(wàn)平方米得房率85%綠化率41%棟數(shù)一期10棟；二期7層電梯洋房戶數(shù)2617戶容積率2.16開(kāi)盤時(shí)間首期2010年9月5日二期2011年4月21日工程進(jìn)度已封項(xiàng)均價(jià)3100元/㎡銷售率一期95%二期50%戶型二房87/三房120135/四房178/復(fù)式220㎡主力戶型面積一期120、87；二期87—178付款方式及優(yōu)惠幅度一次性付款優(yōu)惠2%；按揭優(yōu)惠1%，交房標(biāo)準(zhǔn)鋁合金窗、雙層中空玻璃、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、雙氣變頻式生活給水泵配套會(huì)所、幼兒園、超市項(xiàng)目分析不超過(guò)90的小兩房和120的三房戶型中規(guī)中矩，方正；售樓部所在位置市中心，人流量大；項(xiàng)目所在地周邊的配套非常少，偏僻，出行不便，擇鄰名苑項(xiàng)目名稱建業(yè)森林半島物業(yè)類型別墅、花園洋房、小高層和高層占地372畝總建筑面積60萬(wàn)戶數(shù)總規(guī)劃6000多戶，車位3177容積率1.05均價(jià)4100主力戶型80-110兩房，120-130三房推盤時(shí)間三期五棟高層6萬(wàn)平米計(jì)劃上半年推出。配套建業(yè)小哈佛幼兒園備注一期總占地49畝，總建筑面積30000多平方米，規(guī)劃244多戶，由一棟高層，兩棟疊加別墅和七棟多層組成。建業(yè)森林半島項(xiàng)目名稱大地華府物業(yè)類型高層占地30畝總建筑面積10萬(wàn)得房率75-80%綠化率36%棟數(shù)5戶數(shù)980容積率3.1戶型二房85.7、三房98、111、125均價(jià)3100交房標(biāo)準(zhǔn)鋁合金、全框架現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)配套地下停車庫(kù)、幕壁式太陽(yáng)能集熱系統(tǒng)、24小時(shí)彩色紅外監(jiān)控系統(tǒng)、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、會(huì)所，游泳池，籃球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)，健身房、雙氣變頻式生活給水泵、自動(dòng)噴水滅火裝置、智能磁卡管理系統(tǒng)雙層底商項(xiàng)目分析98平方兩房變?nèi)渴侵鞔驊粜?20套以上，且兩臥朝南。戶型70%以上是三房，且面積均不大，兩房是80多平方，同等價(jià)位，總價(jià)容易被客戶接受，利于銷售，對(duì)于周口市場(chǎng)把握較好。地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)潛力大，部分戶型實(shí)用利用率高。目前周邊配套一般，較偏僻，且推廣力度小，引導(dǎo)路旗都沒(méi)有，售樓部紀(jì)律松散，態(tài)度一般。大地華府項(xiàng)目名稱金泰王朝物業(yè)類型多層、小高層、高層總建筑面積25萬(wàn)㎡占地120畝得房率85%綠化率40%交房時(shí)間13年5月棟數(shù)1棟工程進(jìn)度9#地基戶數(shù)200左右均價(jià)3700容積率3.1銷售率未開(kāi)盤戶型一房32、二房90/97、三房137主力戶型90/97交房標(biāo)準(zhǔn)30平方小戶型送精裝修、彩色可視對(duì)講、24小時(shí)熱水，水電、天然氣入戶，斷橋鋁合金窗、雙層中空玻璃配套地下停車庫(kù)、會(huì)所（游泳、健身、桑拿、餐飲、棋牌）、海南歐派雙語(yǔ)幼兒園、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、超市項(xiàng)目評(píng)價(jià)均為一般的傳統(tǒng)戶型，戶型不規(guī)格，無(wú)方正戶型，均為L(zhǎng)型，無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，無(wú)創(chuàng)新，同樣戶型較其他項(xiàng)目面積略大，冷色調(diào)搭配，這種天氣不會(huì)有坐不住的感覺(jué)，戶型模型是1：:15的，看上去直觀感覺(jué)好，位置優(yōu)勢(shì)明顯，周邊市政商業(yè)教育配套完善。戶型一般金泰王朝融輝城項(xiàng)目名稱融輝城物業(yè)類型小高層總建筑面積194.09萬(wàn)（住宅面積167.71萬(wàn)㎡，商業(yè)面積為22.49萬(wàn)㎡，公建面積2.3萬(wàn)㎡）綠化率38%戶數(shù)16898價(jià)格層差30-40元均價(jià)2718配套溫泉休閑會(huì)所、國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、精英小學(xué)、兒童樂(lè)園、老人活動(dòng)中心、大賣場(chǎng)、銀行、電影院、郵局、電信局、網(wǎng)通、社區(qū)保健院融輝城項(xiàng)目名稱金碧新城物業(yè)類型多層，小高層，高層占地130畝總建筑面積15萬(wàn)戶數(shù)2617棟數(shù)一期10棟容積率2.16開(kāi)盤時(shí)間2010年9月均價(jià)2600主力戶型60/90/110㎡付款方式及優(yōu)惠幅度一次性付款優(yōu)惠2%；按揭優(yōu)惠1%，金碧新城項(xiàng)目名稱易天國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)類型高層總建筑面積50000平米，其中商業(yè)1萬(wàn)平米主力戶型58/50一房，140三房均價(jià)3600-4300開(kāi)盤時(shí)間2010-1-23配套融住宅、公寓、酒店、商業(yè)、寫字樓為一體，99米奠定周口第一高度、360度觀景西餐廳、2000平米頂級(jí)私人俱樂(lè)部、4000平米空中花園，商業(yè)部分全稱為“易天女子國(guó)際名店”備注其A塔主體26層，局部31層，高度為99米，下面三層為商鋪，上面是小公寓、酒店、寫字樓，最上面設(shè)計(jì)的是旋轉(zhuǎn)餐廳和私人俱樂(lè)部；A塔的住宅以小公寓為主，戶型有一房一廳、二房一廳、二房二廳，面積小到30余平方米，大到60余平方米。B塔全是高層住宅，不僅有平層，還有復(fù)式。A塔和B塔由4000平方米的空中花園連接。易天國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱半島城邦物業(yè)類型多層，小高層，高層占地340畝總建筑面積50萬(wàn)棟數(shù)一期工程規(guī)劃建設(shè)有２７棟住宅樓戶數(shù)1012戶，停車位600容積率五期總3,一期2.68，均價(jià)3600主力戶型119-133㎡三房付款方式及優(yōu)惠幅度一次性付款優(yōu)惠4%；按揭優(yōu)惠1%，半島城邦項(xiàng)目名稱萬(wàn)達(dá)·熙龍灣物業(yè)類型多層，小高層，高層占地178畝總建筑面積25萬(wàn)戶數(shù)1700建筑密度22.8%綠化率40%均價(jià)認(rèn)籌中開(kāi)盤時(shí)間二期天鵝湖5月18日認(rèn)籌配套會(huì)所，游泳池，籃球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)，健身房，沿街商業(yè)周邊配套：幼兒園，小學(xué)備注采用“半圍合式組團(tuán)空間”布局，新古典主義筆觸，刻畫出各種飽含情感的建筑元素，大氣昂然。具有田園風(fēng)格的坡屋頂，創(chuàng)造出完美的天際線；三段式的立面設(shè)計(jì)萬(wàn)達(dá)·熙龍灣項(xiàng)目名稱格林綠色港灣物業(yè)類型多層，小高層，高層占地120畝總建筑面積20萬(wàn)棟數(shù)24建筑密度20%綠化率40%均價(jià)3100主力戶型85-95兩房110-120三房配套會(huì)所、商業(yè)、幼兒園1400㎡中心湖、1600㎡中央文化廣場(chǎng)圍合中央生態(tài)庭院，600m“縱橫雙水系”采用類高爾夫球場(chǎng)的坡地律線，“上層喬木、中層灌木和下層地被”三層植物相結(jié)合備注“社區(qū)—組團(tuán)—院落—空間”的層次遞進(jìn)性實(shí)現(xiàn)空間格林綠色港灣項(xiàng)目名稱泛華新城物業(yè)類型多層，小高層，高層占地400畝總建筑面積50萬(wàn)方綠化率41%均價(jià)3300主力戶型89/117/124/146配套會(huì)所、幼兒園、游泳池、游泳池、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、千米地下溫泉等周邊配套：周口千畝廣場(chǎng)，周口市人大、周口海關(guān)、中國(guó)移動(dòng)、周口市教育局、周口市財(cái)政局、周口市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、周口市國(guó)土資源局、周口市運(yùn)管處備注周口第一家采用現(xiàn)澆板結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目擁有獨(dú)立的私人會(huì)所泛華新城樓盤名稱開(kāi)發(fā)商總建面積/戶數(shù)物業(yè)形態(tài)綠色港灣河南省海得佳置有限公司20萬(wàn)/408套，2期5棟280套多層/高層建業(yè)·森林半島河南建業(yè)森林半島置業(yè)有限公司50萬(wàn)/9棟多層/高層法姬娜歐洲城河南法姬娜置業(yè)有限公司46萬(wàn)多層/高層半島城邦陽(yáng)光控股有限公司50萬(wàn)/348畝多層/高層濱江國(guó)際星城周口正鑫置業(yè)有限公司30萬(wàn)高層、商業(yè)關(guān)帝上城周口金冠實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司25萬(wàn)多層/商鋪景秀北城周口匯鑫置業(yè)有限公司17萬(wàn)多層/商鋪陽(yáng)光瀾岸周口鑫宇置業(yè)有限公司10萬(wàn)2期6棟4萬(wàn)花園洋房/億星紫荊城河南億星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司12萬(wàn)多層/小高層，2期4萬(wàn)平高層泰昊馥澤園周口泰昊置業(yè)有限公司4萬(wàn)/30畝小高層和諧花園周口享通置業(yè)有限公司2棟高層錦繡春天河南省鴻源置業(yè)有限公司3棟多層易天國(guó)際廣場(chǎng)周口濱河置業(yè)有限公司5.5萬(wàn)高層、商業(yè)金泰王朝鄭州金泰地產(chǎn)25萬(wàn)高層、商業(yè)泛華新城廈門泛華集團(tuán)50萬(wàn)2期200多套多層小高層香格里拉許昌萬(wàn)里集團(tuán)6萬(wàn)/9棟164套高層，小高層香榭麗舍河南同三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司30萬(wàn)多層、高層億豐君悅城周口億豐置業(yè)有限公司5萬(wàn)/277套高層龍潤(rùn)康城周口元坤實(shí)業(yè)有限公司12萬(wàn)/24棟713套高層美景天城誠(chéng)立房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司3萬(wàn)小高層融輝城商水源盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司194.09萬(wàn)多層、高層、小高層紫晶花苑河南省康元置業(yè)有限公司15000高層、商業(yè)樓盤綜合比照樓盤名稱綠化率建筑建材物業(yè)香榭麗舍36%法式風(fēng)情社區(qū)，首創(chuàng)ArtDeco風(fēng)格建筑外墻涂料+高檔面磚鄭州藝城物業(yè)管理服務(wù)有限公司香格里拉42%現(xiàn)代風(fēng)格面磚+涂料河南建業(yè)物業(yè)泛華新城38%新古典主義外墻通體面磚品牌物業(yè)綠色港灣40%后工業(yè)時(shí)代現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格樓體基部是石材。以上部分用高檔面磚，外墻外保溫材料、中空玻璃，彩鋁窗格林物業(yè)公司國(guó)際星城35%現(xiàn)代風(fēng)格面磚+涂料品牌物業(yè)龍潤(rùn)康城33.2%現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑采用全現(xiàn)澆構(gòu)筑，抗震性能優(yōu)越，建材（插座，防盜門，電梯）均系名牌廠家生產(chǎn)品牌物業(yè)康達(dá)國(guó)際新城38%現(xiàn)代風(fēng)格涂料+面磚星級(jí)物業(yè)管理公司文昌新卷30.2%新古典主義涂料+面磚器重物業(yè)擇鄰名苑41%西班牙風(fēng)格涂料+面磚品牌物業(yè)金泰王朝40%——鋁合金窗、雙層中空玻璃品牌物業(yè)大地華府40%現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格鋁合金、全框架現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、外門窗采用高品質(zhì)鋁合金品牌物業(yè)融輝城38%現(xiàn)代風(fēng)格外墻涂料+普通面磚品牌物業(yè)樓盤建筑、建材、物業(yè)比照社區(qū)規(guī)模及外立面比照香檀山半島城邦濱江國(guó)際星城綠色港灣香格里拉香榭里舍融輝城泛華新城建筑風(fēng)格多為現(xiàn)代簡(jiǎn)約和新古典主義，行列式布局，具一定規(guī)模樓盤名稱主要年齡職業(yè)來(lái)源通和文博苑30-55歲企事業(yè)單位職工，個(gè)體商戶項(xiàng)目周邊半島城邦30-40多政府公務(wù)員，體戶商戶，事業(yè)單位職工大多來(lái)自周口本地濱江國(guó)際中心35-50居多私企業(yè)主、政府中高層干部、縣市上層多數(shù)本地客戶，少量地市景秀北城30-50多項(xiàng)目拆遷戶、生意人項(xiàng)目周邊居民歐洲豪庭30－50多新區(qū)政府機(jī)關(guān)、新荷花市場(chǎng)業(yè)主行政新區(qū)、周邊生意人香榭麗舍30－50多新區(qū)企事業(yè)單位職工，個(gè)體商戶新政新區(qū)、縣市少于融輝城30-50歲公務(wù)員、個(gè)體戶市區(qū)有車族、商水縣金泰王朝30-50歲公務(wù)員、教師、個(gè)體戶師院教師、市中心醫(yī)院、工行市場(chǎng)客戶來(lái)源分析主流樓盤價(jià)格比照由調(diào)查可知，目前樓盤均價(jià)大致在3300元左右，高端工程如建業(yè)森林半島工程價(jià)格在4000元以上。主力戶型面積分布特征：主要分布在110——130平米之間110平方米130平方米主力戶型分布項(xiàng)目戶型/面積建業(yè)森林半島80-110兩房，120-130三房濱江國(guó)際星城一房一廳一衛(wèi)公寓、二房二廳、三房二廳、四房二廳、躍層泛華新城二房（89㎡）、三房（117㎡、124㎡）、四房（146㎡）紫晶花苑二室二廳、三室一廳、三室兩廳、四室三廳億豐君悅城三房（107㎡）半島城邦二房（103㎡）、三房（118、129、143㎡）、四房（168㎡）、復(fù)工（175㎡）融輝城二房（82㎡）三房（114、127、137㎡）、五房（211㎡）和諧花園一房（59㎡）、二房（79㎡、88㎡）、三房（109㎡）金泰王朝一房（32㎡）、二房（90、97㎡）、三房（137㎡）大地華府二房（85.7㎡），三房（98、111、125㎡）金碧新城二房（60、90㎡），三房（110㎡）擇鄰名苑二房（87㎡）三房（120、135㎡）四房（178㎡）復(fù)式（220㎡）綠色港灣兩房（70-80㎡），三房（100-125㎡）主流戶型產(chǎn)品比照項(xiàng)目銷售優(yōu)惠濱江國(guó)際星城一次性優(yōu)惠2%，按揭1%香榭里舍一次性優(yōu)惠2%，按揭1%萬(wàn)達(dá)?熙龍灣1萬(wàn)抵1.5萬(wàn)文昌新卷五千抵一萬(wàn)泛華新城排號(hào)期金泰王朝一次性優(yōu)惠2%，按揭1%美景天城6月份推出交2萬(wàn)抵5.5萬(wàn)活動(dòng)香檀山排號(hào)期，持卡享受80平米以上房源優(yōu)惠5000元活動(dòng)億豐君悅城一次性優(yōu)惠2%，按揭1%馥澤園一次性優(yōu)惠2%，按揭1%融輝城一次性優(yōu)惠4%，按揭2%半島城邦一次性優(yōu)惠3%，按揭1%綠色港灣排號(hào)期，交一千抵四千樓盤銷售優(yōu)惠比照項(xiàng)目社區(qū)環(huán)境建業(yè)森林半島東臨城市主干道東環(huán)路，向北是周口第一大道文昌路，交通非常便利。小區(qū)周圍自然環(huán)境優(yōu)美，南側(cè)是風(fēng)景秀麗的沙潁河，北邊有政府投資1.4億建設(shè)的的周口公園，占地800多畝，僅水景就達(dá)180多畝濱江國(guó)際星城北臨濱河公園、南臨人民公園、社區(qū)美景與沙潁河、三園一水締造周口首席泛公園,景觀陽(yáng)臺(tái)、組團(tuán)綠地、生態(tài)小品成就.商業(yè)中心：萬(wàn)果園超市、漢陽(yáng)路中心高端餐飲娛樂(lè)帶、一峰購(gòu)物廣場(chǎng)花園、打造周口第一景觀高度；銀行：建行、工行、信用社、農(nóng)行；.醫(yī)院：市中醫(yī)院（三甲醫(yī)院）、婦幼保健院；香榭里舍中央大型綠化帶，易天國(guó)際廣場(chǎng)360度觀景西餐廳、2000平米頂級(jí)私人俱樂(lè)部、4000平米空中花園泛華新城北臨世紀(jì)廣場(chǎng)，50米樓間距，41%綠化率紫晶花苑基礎(chǔ)綠化香檀山近萬(wàn)平米景觀區(qū)、假山馥澤園基礎(chǔ)綠化融輝城周口地區(qū)唯一有山有水的高尚景觀社區(qū)和諧花園基礎(chǔ)綠化半島城邦半島城邦外臨3000米沿河景觀，18萬(wàn)平米濱河公園，花樹(shù)繁茂，石徑成趣，河景互映。內(nèi)享園林水系，宏大水系貫穿社區(qū)南北，58處景觀小品點(diǎn)綴其間；親水平臺(tái)、趣味走廊、卵石灘等文昌新卷700㎡人工跌水湖，湖景兼具社區(qū)循環(huán)灌溉綠地植被的功能，設(shè)有“和”字主題廣場(chǎng)、“和”字走廊，為15#地塊勾織成一幅“和”字主題園林。景觀設(shè)計(jì)處處精雕細(xì)琢，落差布局，一步一景。綠色港灣40%的綠化率，1600㎡中心景觀湖與1400㎡的中心濱湖廣場(chǎng)圍合中央生態(tài)庭院，600m縱橫雙水系串聯(lián)整個(gè)社區(qū)林木景觀。類高爾夫球場(chǎng)的坡地生態(tài)樓盤環(huán)境比照項(xiàng)目社區(qū)配套建業(yè)森林半島科技館、體育館、文化藝術(shù)中心，周口師范，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，中州飯店濱江國(guó)際星城幼兒園、會(huì)所、健身器材、5A智能防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、24小時(shí)保安服務(wù)香榭里舍18000㎡的主題商業(yè)街，連鎖超市、高檔餐廳、大型綜合性會(huì)所、五星級(jí)酒店

采用智能化管理系統(tǒng)、24小時(shí)中央監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)紅外防護(hù)系統(tǒng)?！耙豢ㄍā遍T禁系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等安保設(shè)施，傾力打造360度安防服務(wù)。易天國(guó)際廣場(chǎng)醫(yī)院、學(xué)校、銀行泛華新城商業(yè)街、地下熱水、超市、會(huì)所、社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、社區(qū)醫(yī)療診所、兒童樂(lè)園、健身房、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、幼兒園金泰王朝會(huì)所（游泳、健身、桑拿、餐飲、棋牌）、海南歐派雙語(yǔ)幼兒園、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、超市紫晶花苑學(xué)校、商場(chǎng)、銀行、醫(yī)院、菜市場(chǎng)、餐飲街香檀山學(xué)校、中心公園、兒童游樂(lè)場(chǎng)地、老年活動(dòng)中心、健身房等馥澤園醫(yī)院、學(xué)校、銀行融輝城會(huì)所幼兒園小學(xué)室外溫泉泳池室內(nèi)溫泉泳池羽毛球場(chǎng)籃球場(chǎng)高爾夫球練習(xí)場(chǎng)另有20多萬(wàn)平米的商業(yè)配套和諧花園學(xué)校、超市、醫(yī)院、車站、銀行、菜市場(chǎng)半島城邦潁河路小學(xué)、新民小學(xué)、八一路一小、二小、市二中、十三中、川匯區(qū)黨校、周口工藝學(xué)校文昌新卷幼兒園、排球場(chǎng)、籃球場(chǎng)商業(yè)店鋪、高檔寫字樓、大型商業(yè)中心、酒店

周口師范學(xué)院、周口公園、文化館及新市政大樓大地華府會(huì)所，游泳池，籃球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)，健身房、雙層底商綠色港灣幼兒園(3層)、會(huì)所、L型特色商業(yè)街社區(qū)配套比照在售工程調(diào)研小結(jié)從戶型角度從規(guī)模角度從銷售角度從建筑角度從配套角度從景觀角度從規(guī)劃角度規(guī)模普遍較大，多在百畝以上，建筑面積多在10萬(wàn)平米以上。社區(qū)布局、交通、景觀規(guī)劃不夠科學(xué)，形式多樣，樓棟分布多以兵營(yíng)式排布形式為主，部分采用半圍合式，庭院式較稀缺小高層成為市場(chǎng)主流，高層市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段；風(fēng)格鮮明的項(xiàng)目占一定市場(chǎng)；外立面多以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，立面材質(zhì)以面磚為主，輔助于涂料裝飾。市場(chǎng)去化較好的戶型多以110-130平米的三房為主，兩房市場(chǎng)供應(yīng)多集中于90平米左右。飄窗元素應(yīng)用較多、多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。景觀世紀(jì)理念較為落后，體現(xiàn)均好性，高檔社區(qū)采用中心主題景觀，半圍合式景觀有一定市場(chǎng)，微地形、原生態(tài)、庭院式較少。受市場(chǎng)青睞的個(gè)別高品質(zhì)社區(qū)多引入了水系景觀。配套方面正處于發(fā)展階段，極少數(shù)項(xiàng)目設(shè)有社區(qū)幼兒園、兒童活動(dòng)中心等配套設(shè)施。智能化監(jiān)控安防系統(tǒng)配備較少。品質(zhì)一般項(xiàng)目均價(jià)在3100左右，品質(zhì)較好的項(xiàng)目銷售均價(jià)在3600元/㎡以上，高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格在4000元以上。在售工程價(jià)值萃取差異化風(fēng)格定位高規(guī)格規(guī)劃品位借景造景相結(jié)合戶型多功能空間社區(qū)配套齊全專業(yè)化營(yíng)銷效勞良好的建筑形象托斯卡納風(fēng)情，現(xiàn)代簡(jiǎn)約，新古典主義，ArtDeco風(fēng)格建筑社區(qū)交通環(huán)道，中心景觀噴泉，中心水系景觀軸線，地下車庫(kù)，多入口車行環(huán)道。水系+組團(tuán)式規(guī)劃。穩(wěn)重大氣的立面形象。簡(jiǎn)潔大方的線條，色彩鮮明的立面。三段式立面構(gòu)成。借景與造景相結(jié)合，充分發(fā)揮周邊可用資源，將水系引入社區(qū)。入戶花園設(shè)計(jì)；衣帽間、儲(chǔ)存間和臥室落地景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；贈(zèng)送大面積露臺(tái)。高檔社區(qū)引入入戶對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，消防自動(dòng)化，樓宇自動(dòng)化，通訊自動(dòng)化，安保自動(dòng)化，360度貼身管家。電子門禁系統(tǒng)，全方位智能監(jiān)控系統(tǒng)、24小時(shí)保安巡邏制度。州界紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)道路監(jiān)控系統(tǒng)、入戶可視對(duì)講機(jī)系統(tǒng)。專業(yè)化的銷售團(tuán)隊(duì)，較有品質(zhì)的營(yíng)銷推廣和案場(chǎng)包裝，較高檔次的營(yíng)銷效勞。物業(yè)管理效勞聘請(qǐng)品牌物業(yè)參謀管理。綜合地產(chǎn)服務(wù)商把脈地緣——宗地價(jià)值探析2011No.2宗地區(qū)位：宗地位于川匯區(qū)中心區(qū)沙潁河北岸，沙河大橋橋頭，真正的橋頭堡所在。南望潁河，緊鄰穎河濱河景觀帶，河灣環(huán)抱，上風(fēng)上水。宗地性質(zhì)：70年產(chǎn)權(quán)住宅用地;宗地交通：項(xiàng)目近鄰周口市南北大動(dòng)脈大慶路和東西支路潁河?xùn)|路。項(xiàng)目北部有康店路（慶豐路）、建設(shè)中路；南部有濱河?xùn)|路，距七一路僅1里地左右。大慶路路潁河?xùn)|八一路項(xiàng)目本案地容地貌：項(xiàng)目地塊緊鄰潁河北堤，與河堤及潁河?xùn)|路的落差較大，地塊內(nèi)部基本平整，地上附屬物有學(xué)校建筑、樹(shù)木、高壓線。地段價(jià)值：老城與東部新城區(qū)的核心交匯地帶，緊鄰未來(lái)行政文化中心。交通優(yōu)勢(shì)：大慶路貫穿南北，北靠未來(lái)東西拓展軸文昌大道。居住氣氛：區(qū)域居住氣氛成熟，周邊學(xué)校幼兒園、中學(xué)、醫(yī)療配套齊全。景觀資源：沙潁河環(huán)抱地塊，南望濱河景觀。搶占市場(chǎng)空白差異化定位突出工程產(chǎn)品和自身特色依附自身獨(dú)特的資源，突出工程特色；因地制宜，充分利用地塊現(xiàn)有資源；快速啟動(dòng)，把握商機(jī)合理規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品突破。

定位上具備戰(zhàn)略高度,實(shí)現(xiàn)區(qū)域特性價(jià)值，突破區(qū)域局限性。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用時(shí)機(jī)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，防止威脅優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)時(shí)機(jī)威脅戰(zhàn)略高度搶占市場(chǎng)空白獨(dú)特的定位主張行業(yè)升溫：周口房地產(chǎn)較為落后，正處于快速開(kāi)展期，市場(chǎng)時(shí)機(jī)較大。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：沙北片區(qū)及城市向東開(kāi)展，帶動(dòng)區(qū)域開(kāi)發(fā)熱度，吸引全城關(guān)注。規(guī)劃設(shè)計(jì)：當(dāng)前市場(chǎng)產(chǎn)品規(guī)劃和營(yíng)銷水平較低，具有較大的創(chuàng)新時(shí)機(jī)。SWOT分析綜合地產(chǎn)服務(wù)商時(shí)機(jī)論斷——論證開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)2011No.3住宅市場(chǎng)時(shí)機(jī)別墅時(shí)機(jī)洋房時(shí)機(jī)高層時(shí)機(jī)小高層時(shí)機(jī)多層時(shí)機(jī)多分布于城市外圍，對(duì)環(huán)境和水文地質(zhì)要求較高，對(duì)配套依賴性較低，密度較低，鑒于宗地區(qū)位處于市核心區(qū)，工程土地價(jià)值及對(duì)容積率的要求，不適合本工程容積率高，是未來(lái)開(kāi)展的主力產(chǎn)品，但接受度較多層和小高層居住舒適度稍差，有一定的抗性，但就當(dāng)前市場(chǎng)的開(kāi)展來(lái)看，為了發(fā)揮工程觀景優(yōu)勢(shì)，因此建議工程以高層為主，前期可涉及局部17層左右高層，后期開(kāi)發(fā)少量24層左右的高層。小高層舒適性較高層好，是周口市當(dāng)前的主流產(chǎn)品，也是當(dāng)前市場(chǎng)接受度較好的產(chǎn)品類型，產(chǎn)品銷售價(jià)格適中，開(kāi)發(fā)收益較大?？砷_(kāi)發(fā)適量小高層物業(yè)。容積率較低，舒適性好，適合在土地資源寬松地價(jià)較低的，因本工程地處區(qū)域多層接受度較好。低密度、高品質(zhì)居住類型，是時(shí)機(jī)產(chǎn)品。本案建議在考慮土地本錢及土地利用率的根底上，結(jié)合工程開(kāi)發(fā)分期戰(zhàn)略，本案住宅產(chǎn)品組合：以高層為主，小高層為輔；在工程開(kāi)發(fā)前期以17層左右高層為主〔臨河可設(shè)計(jì)2~3棟板式小高層〕；開(kāi)發(fā)后期〔地塊北部〕主要以24層高層為主。注：根據(jù)市場(chǎng)的開(kāi)展以及地塊的實(shí)際情況，在地塊的最后一排甚至可以設(shè)計(jì)30層左右的高層。商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)MALL集中商業(yè)購(gòu)物中心百貨街區(qū)商業(yè)生活超市專賣店休閑娛樂(lè)餐飲美食指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食為一體的商業(yè)中心，多位于郊外。Mall商業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)水平要求較高，且體量較大，不適合。多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，以純商業(yè)功能向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。面積多在5~15萬(wàn)方，與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求相悖。經(jīng)營(yíng)日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店，多為大、中型商場(chǎng)，面積在6000㎡以上，經(jīng)營(yíng)范圍廣，商品種類多，花色品種齊全，兼?zhèn)鋵I(yè)商店和綜合商店優(yōu)勢(shì)，能夠滿足消費(fèi)者多方面的購(gòu)物要求，擁有現(xiàn)代化的管理手段和效勞設(shè)施，效勞質(zhì)量較高。同時(shí)可設(shè)咖啡廳、餐飲部、娛樂(lè)廳、展覽廳、停車場(chǎng)、休息室等，能滿足工程商業(yè)建設(shè)需求。以顧客自選方式經(jīng)營(yíng)的中小型綜合零售商場(chǎng)，又稱自選商場(chǎng)。以日常生活用品為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，面積多在500~1500平米，可做服務(wù)社區(qū)的便利超市開(kāi)發(fā)。專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)，商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主。根據(jù)具體經(jīng)營(yíng)的商品而定,一般在50-600平米，多如煙酒專賣、禮品專賣美食街或小吃街，就餐環(huán)境較好，相互影響。為居住和商業(yè)提供相應(yīng)配套的休閑商業(yè)，包括保健養(yǎng)生SPA、洗浴、茶社等如何打造一個(gè)滿足政府、社會(huì)、城市和開(kāi)發(fā)商多方需求的產(chǎn)品？如何防止形式單一而乏味的兵營(yíng)式布局？如何有效到達(dá)的半人車分流效果？如何解決工程停車問(wèn)題？如何挖掘工程的濱河灣景？是否需要引入半圍合院落設(shè)計(jì)？是否需要設(shè)置錯(cuò)落有致的建筑天際線？……這些既是問(wèn)題，也是工程的時(shí)機(jī)。工程規(guī)劃時(shí)機(jī)研判當(dāng)前市場(chǎng)多以新古典主義和現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格，尤其是新古典主義的地中海風(fēng)情風(fēng)格的市場(chǎng)占有量較大，但多數(shù)工程的風(fēng)格不夠明顯，不具有風(fēng)格代表性和特性，如何在理念較為落后，風(fēng)格不夠明顯，建筑形式簡(jiǎn)單的市場(chǎng)，樹(shù)立起工程沙北人居標(biāo)桿、建筑標(biāo)桿、景觀標(biāo)桿。這將是工程一舉成名的絕佳時(shí)機(jī)，也是我們前期定位規(guī)劃工作的關(guān)鍵之一。工程形象時(shí)機(jī)研判雖然工程周邊市政配套齊全，但日常生活配套〔如便利店超市及餐飲休閑娛樂(lè)設(shè)施〕缺乏，因此對(duì)本工程來(lái)說(shuō)，臨大慶路和潁河路底商將是提升工程配套的重要時(shí)機(jī)。建議除底商社區(qū)配套性商業(yè)外，在工程地塊的西北角或西南角〔根據(jù)地界實(shí)際情況〕，將底商局部規(guī)劃3~4層，規(guī)劃溫泉洗浴商務(wù)會(huì)所，與工程對(duì)外商業(yè)融為一體，同時(shí)也可與工程會(huì)所功能融為一體，向有需求的業(yè)主提供VIP效勞，提升工程品質(zhì)。工程配套時(shí)機(jī)綜合地產(chǎn)服務(wù)商系統(tǒng)定位——十大定位系統(tǒng)2011No.4戰(zhàn)略定位——要贏得什么客戶定位——為什么人做品牌定位——社會(huì)口碑品質(zhì)定位——做什么樣檔次形象定位——做什么樣子產(chǎn)品定位——做什么東西景觀定位——做什么樣的景觀戶型定位——做什么戶型配套定位——提供什么樣配套物業(yè)定位——提供什么樣的效勞前情回憶規(guī)模不大兵營(yíng)布局,交通動(dòng)線混亂多層物業(yè)小高層趨勢(shì)

120㎡左右的傳統(tǒng)戶型無(wú)景觀少物業(yè)配套小高層住宅時(shí)機(jī)社區(qū)商業(yè)時(shí)機(jī)科學(xué)的規(guī)劃理念全新的、現(xiàn)代的質(zhì)感的工程形象提升工程品質(zhì)的配套戰(zhàn)略定位以差異化定位占據(jù)市場(chǎng)！以創(chuàng)新手法樹(shù)立人居典范！以精品理念贏得客戶追捧！以貼切市場(chǎng)需求的產(chǎn)品確保成功！以前所未有的工程形象贏得政府推崇與支持！40~50歲高家庭收入追求生活品質(zhì)，處處表達(dá)身份地位企業(yè)管理中高層，私營(yíng)業(yè)主，生意人，機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)高購(gòu)物和娛樂(lè)消費(fèi)，中高等教育程度注重居住的環(huán)境。25-30歲左右青年一族。中高等個(gè)人或家庭收入目前和父母住一起，準(zhǔn)備結(jié)婚成家偏高的購(gòu)物消費(fèi)中高等教育程度30-40歲中高等個(gè)人/家庭收入私營(yíng)業(yè)主/機(jī)關(guān)公務(wù)員/教師醫(yī)生已婚有孩子，孩子較小重視周邊教育等市政配套高文化教育支出市場(chǎng)主流客群分析事業(yè)穩(wěn)定人士：郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人士事業(yè)小成人士從定量消費(fèi)者調(diào)查中分析，市場(chǎng)有意購(gòu)房客可分成四個(gè)群體，各有不同的人口背景及偏好：“過(guò)日子〞族客戶定位城市新貴高端客群消費(fèi)基層中等市民向下吸引中等消費(fèi)能力客源層精準(zhǔn)目標(biāo)客源層向上吸引高端客源層目標(biāo)客群分析以政府人員、私業(yè)主、個(gè)體工商戶等高端客戶/企業(yè)中高層管理者等縣城中堅(jiān)力量為客戶構(gòu)成；新區(qū)行政事業(yè)單位單位領(lǐng)導(dǎo)中高層；周口市較富裕的公務(wù)員、教師、醫(yī)生；周口市及周邊縣域內(nèi)的工廠企業(yè)高管和私企老板；來(lái)源：新區(qū)政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、單位、大中型企業(yè)工廠；年齡：30-50歲；年收入在6萬(wàn)以上。生活狀態(tài)：他們收入較高，或者家庭比較富裕，有在新區(qū)居住需求，追求居住品質(zhì)，對(duì)新事物接受較快。他們收入水平較高，在新區(qū)購(gòu)買房子可能只是出于某一方面的考慮，如覺(jué)得新區(qū)環(huán)境和生活氛圍好，或者為了以后更好的發(fā)展等，或者為了孩子能夠享受城市的生活和城市各種配套資源，如教育、醫(yī)療等等。周口市區(qū)富有家庭；周邊縣的企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；外出務(wù)工回鄉(xiāng)購(gòu)房客戶；年收入或家庭收入較高，他們買房不一定是為了居住，更看重新區(qū)樓盤的升值潛力。不過(guò)目前項(xiàng)城房產(chǎn)投資人群較少，需要進(jìn)一步挖掘。經(jīng)商的個(gè)體戶和周邊縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕農(nóng)民核心客戶主要客戶潛在客戶目標(biāo)客群分析目標(biāo)客戶需求特征地段——學(xué)校、醫(yī)院、超市不能少，生活方便很重要；景觀——滿足休閑、游戲、品質(zhì)的需要；品質(zhì)——滿足居住功能，希望在景觀、裝修、物業(yè)管理等方面再上一檔次；價(jià)格——有較充裕的購(gòu)置力，但希望付出的每一分錢都感覺(jué)物有所值；房型——寬敞、舒適、功能分區(qū)合理，有表達(dá)身份和情趣的空間。品牌定位R品質(zhì)定位產(chǎn)品應(yīng)該是精良的高品質(zhì)的產(chǎn)品。如果不是，至少看起來(lái)應(yīng)該是——強(qiáng)調(diào)外觀形式感！個(gè)性應(yīng)該是代表一個(gè)階層的品位。如果不是，至少應(yīng)該包裝成是——強(qiáng)調(diào)風(fēng)格符號(hào)化！地段必須是稀缺的有特色的地段。如果不是，至少應(yīng)該努力補(bǔ)充——強(qiáng)調(diào)地段價(jià)值感！配套必須是高尚的供少數(shù)人享受。如果不是，至少應(yīng)該制造噱頭——強(qiáng)調(diào)參與享受感！效勞必須是尊貴的超出常人所需。如果不是，至少應(yīng)該制造時(shí)機(jī)——強(qiáng)調(diào)效勞尊貴感！形象定位現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、厚重、大氣的現(xiàn)代主義Art-Deco風(fēng)格單體立面透視圖單體立面透視圖現(xiàn)代主義ARTDECO風(fēng)格ART-DECO建筑的起源紐約克萊斯勒大廈閃閃發(fā)光的不銹鋼尖頂成為ARTDECO的象征1.放射狀的太陽(yáng)光與噴泉形式：象征了新時(shí)代的黎明曙光。2.摩天大樓退縮輪廓的線條：二十世紀(jì)的象征物。3.速度、力量與飛行的象征物：交通運(yùn)輸上的新開(kāi)展。4.幾何圖形：象征了機(jī)械與科技解決了我們的問(wèn)題。5.新女人的形體：透露了女人贏得了社會(huì)上的自由權(quán)利。6.打破常規(guī)的形式：取材自爵士、短裙與短發(fā)、震撼的舞蹈等等。7.古老文化的形式：對(duì)埃及與中美洲等古老文明的想象。8.明亮比照的色彩ART-DECO建筑的特征ART-DECO風(fēng)格在國(guó)外帝國(guó)大廈洛克菲勒ART-DECO風(fēng)格在上海上海大廈

國(guó)際飯店

錦江飯店

當(dāng)代住宅ART-DECO風(fēng)格碧云國(guó)際社區(qū)曉園建業(yè)壹號(hào)城邦規(guī)劃：地塊與潁河路具有先天性落差，利用落差局部建設(shè)架空層，架空層下方作為停車場(chǎng)，架空層銜接處建設(shè)下沉式景觀廣場(chǎng)，微地形坡地或臺(tái)地景觀，整體平面布局考慮半圍合院落規(guī)劃，以地塊中心形成核心景觀廣場(chǎng)，周邊局部地形抬高形成的微地形景觀，建筑擺脫兵營(yíng)布局，利用建筑位置的錯(cuò)位和微地形及中心廣場(chǎng)形成私密、半私密、半公共、公共四度空間構(gòu)成的坡地庭院景觀社區(qū)。社區(qū)中心景觀廣場(chǎng)向外延伸與大慶路相連，形成社區(qū)主入口，并綜合考慮主入口的人車分流功能；與潁河相連，形成社區(qū)景觀次入口。引入小型節(jié)點(diǎn)型水景景觀，充分考慮景觀與劃建筑的互動(dòng)性和融合性。在空間高度上，建筑設(shè)計(jì)要考慮高地錯(cuò)落，形成錯(cuò)落有致的建筑天際線，沿大慶路和潁河路賦予動(dòng)感的線性夜光照明景觀。產(chǎn)品定位地塊與潁河路具有先天性落差，利用落差局部建設(shè)架空層，架空層下方作為停車場(chǎng)，架空層銜接處建設(shè)下沉式景觀廣場(chǎng)，微地形坡地或臺(tái)地景觀，整體平面布局考慮半圍合院落規(guī)劃，以地塊中心形成核心景觀廣場(chǎng)，周邊局部地形抬高形成的微地形景觀.首層架空停車局部坡地微地形局部自然形成中心下沉廣場(chǎng)景觀節(jié)點(diǎn)及軸線交通組織：

半人車分流，大慶路設(shè)置主入口、潁河路設(shè)置次出入口，內(nèi)部形成環(huán)道，主入口人車分流設(shè)計(jì)，通過(guò)景觀將人流、車流明顯分開(kāi)。人流沿中心景觀帶步行進(jìn)入社區(qū)，車流沿中心景觀兩側(cè)車道進(jìn)入社區(qū)。車輛全部由主入口出入，次入口為人行出入口。12.5層小高層區(qū)域3