清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園

物業(yè)治理方案

徐州市嘉利物業(yè)治理有限責任公司

二00八年三月

目錄

第一章提高物業(yè)治理服務水平的整體設想及策劃

第二章擬采取的治理方式、工作計劃和物資裝備情形

第三章治理人員的配備、培訓、治理

第四章治理規(guī)章制度和檔案的建立與治理

第五章各項治理指標的承諾及措施

第六章治理收支預算和治理費標準

第七章物業(yè)治理的早期介入

第八章機電設備設施治理

第九章公共秩序治理

第十章綠化治理

第十一章清潔治理

第十二章鳳凰灣湖治理

第十三章房屋本體及附屬設施修理養(yǎng)護計劃和實施

第十四章園區(qū)文化和便民服務

第一章提高物業(yè)治理服務水平的整體設想及策劃

提要：

治理定位——政府物業(yè)企業(yè)化治理的典范，兩個文明建設的窗口

治理目標------年獲市優(yōu)稱號，兩年獲省優(yōu)稱號，三年獲國優(yōu)稱號

治理模式——現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)治理

四大理論——客戶關(guān)系治理、合工理論、目標計劃治理、時間治理

五大優(yōu)勢——理念、團隊、技術(shù)、體會、配套

五個重點——整體形象、安全、保密、機電設備治理、建筑外觀

五大措施——全面投入，保證設備的良好運行；不斷鉆研和學習，利用高科

技手段進行治理；全面防范，治安事件發(fā)生率為零；發(fā)揮本公

司規(guī)模優(yōu)勢，實施專業(yè)化低成本治理；開發(fā)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)

園物業(yè)治理專用軟件

六大保證——整合型治理體系(IS09000、IS014000.0HSAS18000),科學的

人力資源治理體系、完善的安全治理和保密體系、人、財、物

的有力保證、專業(yè)的機電設備運行治理保證能力、高效的客戶

關(guān)系治理和信息處理平臺

連續(xù)超越——連續(xù)滿足和超越客戶市場需求的意識

SERVICE服務標準、雙語日常接待、知名學者講座、會議商務服

務

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園一一徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新的政治、經(jīng)濟、文化、工業(yè)中心。

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃充分利用物業(yè)所在地自然環(huán)境，結(jié)合地勢地貌，使時代

精神與地方特色相結(jié)合，體現(xiàn)了現(xiàn)代清潔技術(shù)、現(xiàn)代辦公效率、高科技的要求，

開發(fā)區(qū)管委會將徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理服務推向社會化、專業(yè)化，更是對

徐州市乃至本地區(qū)的政府物業(yè)企業(yè)化治理及物業(yè)治理市場的發(fā)展有著重要的促

進意義。

針對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理的各個要素，本公司開展了深入廣泛的項

目考察和市場調(diào)研，在深入挖掘設計和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，仔細分析該物業(yè)作為

未來功能特點，并周詳考慮未來物業(yè)物業(yè)治理服務將面臨的重點難點，確立了本

公司治理服務徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的整體構(gòu)想和治理策劃思路。

一、物業(yè)治理定位

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園作為集資源綜合利用、節(jié)能、環(huán)保、健康為一體的

清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，園區(qū)主要由生活居住區(qū)，休閑觀光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)

療衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)組成。其物業(yè)特別性決

定了物業(yè)治理的定位也必然有更為高遠的追求。經(jīng)過我們嚴密論證和現(xiàn)場實

地考察，本公司將徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理服務定位為：

?成為徐州市政府物業(yè)企業(yè)化治理的典范。

?成為徐州市工業(yè)園區(qū)物業(yè)治理的樣板

?成為徐州市精神文明和物質(zhì)文明建設的窗口。

?體現(xiàn)徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)政府開放、高效、親和、和諧的形象。

二、治理目標

自接管之日起：

?一年內(nèi)達到物業(yè)各項使用功能正常，使政府各項工作有條不紊地開展；引

進“徐州市物業(yè)治理優(yōu)秀示范工業(yè)園區(qū)”考評。

?二年內(nèi)深化治理服務、提高物業(yè)治理水平，提升物業(yè)治理形象、引進“江

蘇省物業(yè)治理優(yōu)秀示范工業(yè)園區(qū)”考評。

?三年內(nèi)引進“全國物業(yè)治理示范工業(yè)園區(qū)”考評。

三、治理機制與模式

(-)實行執(zhí)行機構(gòu)、責任機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)有機結(jié)合的“三位一體”式

的共管機制，推行科技型物業(yè)治理模式。

和徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理委員會

可引進行使以下權(quán)益，對嘉利物業(yè)公司及物業(yè)治理處的物業(yè)治理行為進行監(jiān)督。

?審核治理處提交的月物業(yè)治理報告。

?組織對物業(yè)治理服務的抽驗、檢查、審查治理成效。

?引進會議或其他形式，評審徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（以下簡稱清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)

園）物業(yè)治理狀況，交流意見。

?可即時就物業(yè)治理中的問題向治理處或嘉利物業(yè)公司投訴。

?對物業(yè)治理中顯現(xiàn)的重大事項進行審議。

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園正式投入使用后，我們將在半年之內(nèi)會同徐州經(jīng)濟開發(fā)

區(qū)管委會有關(guān)職能部門磋商成立徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理委員會，并充分發(fā)

揮物業(yè)治理委員會的作用，讓每一位委員都成為一名物業(yè)治理的監(jiān)督人員，共同

參與物業(yè)治理，使徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理日臻完美。

責任機構(gòu)一一徐州市嘉利物業(yè)治理有限責任公司

徐州市嘉利物業(yè)治理有限責任公司是徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理目標的

最終責任人，負責對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理狀況的整體監(jiān)控和實施，就徐

州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理狀況對治理局和物業(yè)治理委員會負責。

執(zhí)行機構(gòu)——徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處

物管處是徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理的具體實施機構(gòu)，對開發(fā)區(qū)管委會、

園區(qū)物業(yè)治理委員會和嘉利物業(yè)公司負責，確保物業(yè)治理的各項工作達到既定目

標。

（二）現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)治理模式

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要由生活居住區(qū)，休閑觀光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)療

衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)組成，其物業(yè)治理必須要為其

提供符合其自身物業(yè)特性的治理服務。我們在進行嚴密論證的基礎(chǔ)上，確定了徐

州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)治理的模式。

現(xiàn)代化：充分吸取中國物業(yè)治理發(fā)展二十年的科技及理論成果，依靠我公司

與國內(nèi)外頂級物業(yè)治理企業(yè)及咨詢機構(gòu)保持的良好合作學習關(guān)系，學習并借鑒國

際國內(nèi)同行的優(yōu)秀體會，憑借我公司本土化運作五年的優(yōu)勢，結(jié)合徐州本地實際,

在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園實施既具備國際國內(nèi)一流水準，又符合徐州市情的物業(yè)治

理模式。

專業(yè)化：以我公司從事物業(yè)治理五年來所塑造的精銳專業(yè)團隊，在公共秩序

保護、保潔、綠化、設施設備修理養(yǎng)護等方面為徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園全面實行專

業(yè)治理及服務。

四、治理學理論運用

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園作為主要由生活居住區(qū)，休閑觀光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)

療衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)組成的綜合型物業(yè)，其物業(yè)

治理素養(yǎng)也必須達到與之相符合的高度。本公司長期致力于現(xiàn)代企業(yè)制度的建立

與完善，并堅信堅實的治理理論是夯實一個企業(yè)內(nèi)部治理的重要基礎(chǔ)。針對徐州

清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)特質(zhì)，我們將以詳盡的客戶關(guān)系治理、合工理論、目標計劃

治理、時間治理等一系列理論體系作為物業(yè)治理項目運作的理論保證。

客戶關(guān)系治理：“以客戶為中心”，絕不是一句空泛的口號，而是富有哲理的

經(jīng)營理念。反映在企業(yè)當中，就是所有的業(yè)務過程環(huán)繞如何更多地為客戶創(chuàng)造價

值，客戶獲得客戶價值是客戶中意、客戶忠誠的根本理由。以客戶為園區(qū)的經(jīng)營

模式的實現(xiàn)，需要一套科學而有效的解決方案,它包括以客戶為園區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃、

治理咨詢、實施等核心環(huán)節(jié)。本公司將以此作為物業(yè)治理的核心理念，對徐州清

潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理客戶市場有效開發(fā)和拓展。

合工理論：本公司倡導，每一個員工都必須成為學習型的個人，由此，公司

才能真正建立成為學習型的組織。因此，員工綜合素養(yǎng)的培養(yǎng)，在本公司一直受

到重視。而在對員工進行綜合素養(yǎng)培訓的同時，本公司越來越明顯感覺到，合工

理論將在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展中起到積極的作用。

200年以前，亞當?斯密以制造針為例論述了勞動分工的作用。而且，他的這

一分工理論成了近代產(chǎn)業(yè)革命的起點，也成了后來的治理學家創(chuàng)建治理學的理論

前提。確實勞動分工較大幅度地提高了勞動生產(chǎn)率，也有利于專業(yè)化和職能化治

理。但是，這種理論發(fā)展到今天，負面效應日益顯露出來?，F(xiàn)代社會，一方面追

求產(chǎn)品個性化，生產(chǎn)復雜化，企業(yè)經(jīng)營多元化，如果片面強調(diào)分工精細和專業(yè)化,

則使得企業(yè)的整體和諧作業(yè)過程和對過程的監(jiān)控越來越高，結(jié)果致使企業(yè)整體效

率低下；同時，把人分成上下級關(guān)系的官僚體制，使人的積極性、主動性得不到

充分發(fā)揮，相反腐蝕著人的精神，不利于人的身心健康，以至于走到了分工與協(xié)

作原則初始動機的反面。另一方面，高科技的發(fā)展，特別是運算機的普及運用，

使簡化治理環(huán)節(jié)成為可能。同時，與市場變化和高科技發(fā)展相對應的是勞動力素

養(yǎng)大大提高，員工不再滿足于從事單調(diào)、簡單的復雜性工作，對分享決策權(quán)的要

求日益強烈。

因此，本公司打破分工理論的桎梏，在公司提出“合工理論”，即借助信息

技術(shù)，以重整企業(yè)業(yè)務流程為突破口，將原先被分割得支離破碎的業(yè)務流程再合

理地“組裝”回去，將幾道工序合并，歸一人完成，并將分別負責不同工序的人

員組合成工作小組或團隊，以利于共享信息、簡化交接手續(xù)、縮短時間。另外，

減少治理層次，提高治理幅度，建立扁平化的組織結(jié)構(gòu)，從而打破官僚體制，減

少了審核與監(jiān)督程序，降低了治理成本，減少了內(nèi)部沖突，增加了組織的凝聚力,

大大調(diào)動了員工的積極性，促進了員工的個人發(fā)展。本公司將在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)

業(yè)園物業(yè)治理中以合工理論作為工作流程組裝合并的基礎(chǔ)理論，最大限度地降低

治理成本，提高工作效率。

目標計劃治理：由本公司整體目標延展出徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處各

工種分項活動、分項目標與各項工作計劃的過程即所謂目標計劃延展。即為目標

計劃治理的精髓。其實施則透過本公司組織架構(gòu)，應用目標延展的方法來制定徐

州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處各項工作計戈U,并建立績效指標作為衡量目標達成

的考核標準。

時間治理：要求徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處各工種員工務必了解時間治

理的涵意、樹立時間成本的意識，把握時間治理的遠近分配、時間治理的優(yōu)先順

序、時間治理的限制突破、時間治理的計劃效率、時間治理的結(jié)果及評估等，使

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的各項物業(yè)物業(yè)治理服務得以高效率的展開。

五、治理優(yōu)勢

（-）理念優(yōu)勢

理念是服務的靈魂所在，是員工動力的源泉，嘉利物業(yè)公司以不斷提升服務

水平為工作的指導思想。以“至情、至微、至效”的精神為理念，不懈追求更高

的服務境域，極力發(fā)揮員工的創(chuàng)造性思維和創(chuàng)造力，在這種理念的支撐下，近年

來，公司所治理的眾多項目中，受到了業(yè)主的一致好評與信任。

以“至情、至微、至效”為基礎(chǔ)，我們引伸出了以下獨具特色的理念：“至

優(yōu)化”理念；“換位摸索”理念以及“一8（無窮小）”理念等。

?至優(yōu)化理念

即每個員工都有明確的職責范疇，在服務過程中遇到的任何問題，都要設計

出幾套解決問題的方案，從用戶（使用人）的角度、經(jīng)濟的角度挑選一個最佳的

解決方案，達到最佳的成效，同時以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務

的措施：“快捷服務"、“機務作風”、“便民服務”等?！翱旖莘铡奔丛诮拥綋碜o

需求信息或任務時，要求我們的員工立刻行動并迅速解決問題，體現(xiàn)“效率就是

生命”的精神；“機務作風”即是采用嚴謹細致的航空系統(tǒng)保護治理方法，對每

一項工作都嚴格按程序認真細致去完成；“便民服務”即向業(yè)主（用戶）提供購

物導向、室內(nèi)修理等正常物業(yè)治理范疇以外的服務，體現(xiàn)公司的“周到服務”。

“至優(yōu)化理念”服務達到的成效是：當您在繁忙工作的時候，優(yōu)美的工作環(huán)境、

適宜的溫度、優(yōu)良的空氣質(zhì)量使您盡享工作的樂趣；在您需要服務的時候，物業(yè)

治理服務人員就會顯現(xiàn)在您的身邊，每個員工的工作都是一絲不茍，彬彬有禮且

規(guī)范化、標準化。

?換位摸索

即凡事都要設身處地站在客戶需求的角度進行考慮，再反過來考慮如何滿足

客戶的需求，真正做到以客戶為園區(qū)，把業(yè)主的中意作為工作的出發(fā)點和工作的

最終目標?！澳阆氲降奈覀兌家炎龅?，你沒有想到的我們超前做到”，從而提供更

適合客戶需要的服務，滿足甚至超越客戶的需求。

?—00（無窮?。├砟?/p>

★一8（無窮?。┠ズ?/p>

即在早期物業(yè)治理介入中，深入物業(yè)現(xiàn)場、參與設備調(diào)試、熟悉各項功能，

站在物業(yè)使用人的角度，發(fā)覺影響使用功能的因素，及時提出合理化建議，將不

利的因素消滅在萌芽狀態(tài)，同時，結(jié)合其物業(yè)特點，充分了解客戶需求，進一步

完善各項治理方案及制度，并理順各方面的關(guān)系，在正式接管物業(yè)時，使治理磨

合期接近“零

★一8（無窮?。╋L險

政府物業(yè)、工業(yè)園區(qū)的物業(yè)治理有別于其他物業(yè)，特別是安全、環(huán)境和技術(shù)

含量方面。為防止以外事件的發(fā)生，公司在“人防”、“技防”和制度建設、監(jiān)督

機制等方面都有嚴格的治理措施，確保萬無一失，為了解決政府物業(yè)社會化改革

的后顧之憂，我們著眼于長遠承擔物業(yè)治理責任，不斷完善硬件與軟件設施，確

保物業(yè)的正常安全運行,注重物業(yè)相關(guān)保險事宜，按照有關(guān)規(guī)定投保公共責任險、

第三者責任險，并與園區(qū)物業(yè)治理委員會協(xié)商安防設備保險事宜，提高徐州清潔

技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)抗風險能力。

★一8（無窮小）干擾

一一在用戶正常上班時間以外完成所有公共部位的清潔工作，確保不會因清

潔使地面濕滑造成行走不便，用戶正常上班時，清潔員在所轄清潔范疇內(nèi)不斷巡

視保潔，發(fā)覺問題及時處理，不能因保潔而影響和干擾用戶正常工作。

——在保證用戶正常工作的前提下，對會阻礙用戶的修理保養(yǎng)工作，一律安

排在用戶正常上班時間以外（突發(fā)事件需緊急處理的情形除外），同時，在修理

保養(yǎng)工作中，修理人員必須先做好修理區(qū)域防護及警示措施后，方可進行工作。

修理完畢，立刻清理現(xiàn)場，以避免造成污染和給用戶帶來不便。

★一8（無窮?。┤毕?/p>

就是要求每一個員工都要細心謹慎，把工作上可能發(fā)生的缺陷（缺點）降低

到“零”的一種治理方法，零缺陷并不是說絕對沒有缺陷，或缺陷絕對等于零，

而是指以缺陷等于零為目標的治理理念，每一個員工都要在自己的工作職責范疇

內(nèi)力爭做到無缺陷，從而培養(yǎng)員工高度的責任感和嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L，提高服務質(zhì)

量。

（二）技術(shù)優(yōu)勢一一技術(shù)過硬、裝備精良的樓宇設備治理隊伍

公司成立伊始，即開始治理設備先進，智能化程度高的物業(yè)項目：標準廠房、

怡園市民休閑廣場（徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)便民服務中心），發(fā)展至今已經(jīng)治理著許多

物業(yè)項目，積存了多年的樓宇機電設備治理體會，公司目前擁有各類專業(yè)技術(shù)人

員，配備有大量修理設備，修理儀器外表和專用工具，公司對電梯、中央空調(diào)、

消防、給排水、供配電、保安監(jiān)控以及先進的智能化系統(tǒng)等均制訂了完善的技術(shù)

治理規(guī)范和量化治理辦法，能為徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園制訂出高效、可操作性強的

設備治理方案，確保各系統(tǒng)的正常運行。

我們的技術(shù)優(yōu)勢還體現(xiàn)在能夠根據(jù)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)特點，制訂出

有效的機電設備經(jīng)濟運行方案，節(jié)能降耗，顯著降低物業(yè)運行費用。

（三）體會優(yōu)勢一一豐富的物業(yè)治理體會

徐州市嘉利物業(yè)治理公司自2004年成立以來，治理面積已經(jīng)超過500萬平

方米，治理著不同物業(yè)類型：高檔住宅小區(qū)、道路、工業(yè)園區(qū)、別墅、辦公寫字

樓以及各類大型先進設施設備，是目前徐州市治理面積最多，類別最多、體會最

豐富的專業(yè)物業(yè)治理企業(yè)之一。在多年的治理實踐中，嘉利物業(yè)公司受到了業(yè)內(nèi)

外以及客戶的廣泛認同及贊譽。可以說，豐富的專業(yè)物業(yè)治理體會，是我們有信

心為徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)治理服務的一大支撐及強有力保證。

（四）配套優(yōu)勢一一提供綜合性物業(yè)治理服務

我們在多年的物業(yè)治理實踐中，積存了為客戶提供全方位、綜合性、專業(yè)化、

個性化治理服務的豐富體會，公司已經(jīng)治理的多個物業(yè)中，在商務服務、會議服

務、室內(nèi)綠化、節(jié)日裝飾、辦公家具養(yǎng)護、洗衣園區(qū)、健身休閑、辦公設備修理、

家電修理、家政服務等領(lǐng)域的治理取得了成功，在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治

理中，我們將與有關(guān)物業(yè)治理主管部門一起，潛心研究廣大干部職工的需求，提

供優(yōu)質(zhì)的綜合服務，為機關(guān)后勤改革盡一份力量。

（五）團隊優(yōu)勢

我們擁有一支有著多年物業(yè)治理體會、精明強干、責任心強的團隊。

六、工作重點

嘉利物業(yè)公司組織各類專業(yè)技術(shù)骨干，經(jīng)過全面深入的調(diào)研，了解了徐州清

潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園這一極具時代意義的高新技術(shù)綜合性物業(yè)，并從業(yè)主（用戶）的角

度出發(fā)，分析了徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理的重點，經(jīng)歸納整理，徐州清潔

技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)物業(yè)治理服務重點體現(xiàn)在以下五個方面。

1、整體形象

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園是建設在徐州市徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的一顆輝煌明珠，它不

僅僅是社會公布建筑物，也是集生活居住區(qū)，休閑觀光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)

生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)于一體的綜合型物業(yè)，更是黨和

政府形象的外化和延伸。所以，其形象直接代表著徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的形象，針對

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)的特點，我們確立了徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園整體形象定位

——開放、高效、親和。

?開放一一體現(xiàn)徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會改革的思想和與國際接軌的政府辦

公方式。

?高效一一展現(xiàn)徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會工作的高效率。

?親和一一象征徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會為人民服務的宗旨和靠近民眾，與民

同樂的政府公仆形象。

2、安全防衛(wèi)

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園集生活居住區(qū)，休閑觀光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生區(qū)，

行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)于一體的綜合型物業(yè)等功能于一體，且

采用開放式設計，進出園區(qū)的車輛和人員很多，成分復雜，涵蓋有運輸、搬遷、

參觀、辦事、開會、上訪等。因此，徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的安全工作是物業(yè)治理

的重中之重。

3、保密

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園作為徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)乃至整個徐州市唯獨的集生活居

住區(qū)，休閑觀光區(qū)，商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)

化生產(chǎn)區(qū)于一體的綜合型物業(yè)，保密等級高，作為徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治

理人員，須具備安全保密的基本知識，按國家保密方面的有關(guān)法規(guī)，做好保密工

作。

4、設施設備

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)是現(xiàn)代高新技術(shù)的結(jié)合體，是一座超大型的智能化

建筑、機電設備系統(tǒng)不僅裝機容量大、復雜，而且進口設備多、技術(shù)先進。設備

系統(tǒng)包括供配電、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、智能化等系統(tǒng)，作為工業(yè)園

區(qū)物業(yè)，其設備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件，所以，設施

設備的治理顯得尤為重要。

5、建筑物

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園建設形象現(xiàn)代新穎，外型美觀，對保護治理要求高。裝

飾材料的多樣性，決定了今后我們在物業(yè)物業(yè)治理服務中要針對不同的裝飾材料

采取多樣化的治理手段，如木質(zhì)材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕；地毯的

防潮、防蛀蝕、防染色；皮革材料的防腐蝕老化；大理石、花崗石等石質(zhì)材料的

防腐蝕、防染色等。都是今后裝飾工程保護的重要內(nèi)容。與此同時，建筑物的外

觀又是徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的形象。所以，建筑物的治理十分重要。

七、主要措施

針對以上我們所列舉的治理重點及物業(yè)特性，我公司對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園

的治理將采取五大措施。

措施之一：全面投入，保證設備的良好運行

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園做為現(xiàn)代化綜合型物業(yè)，其設備設施的日常運作有著極

高的治理保護要求。本物業(yè)投入使用的一些先進設備設施將使得治理觀念、治理

機構(gòu)、治理方式更現(xiàn)代化、科學化。設施設備要求高、操作嚴、范疇廣，涉及到

治理、通訊、安防等方方面面。本公司在理論學習、現(xiàn)場參觀、實地演練的基礎(chǔ)

上，制訂了科學合理、切實可行的保護、保養(yǎng)、運行計劃，保證各項設施設備的

良好、有效運作。并且，本公司還將組織所有的設備養(yǎng)護人員針對徐州清潔技術(shù)

產(chǎn)業(yè)園物業(yè)所投入的各種類設施設備進行專業(yè)培訓和學習，保證意識到位，技術(shù)

到位，服務到位。同時，為提高徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理的工作效率，我們

將在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園投入工作車一輛及現(xiàn)代化辦公設備若干，如電腦、網(wǎng)絡

系統(tǒng)等。

措施之二：不斷鉆研和學習，利用高科技手段進行治理

中國物業(yè)治理的初期是屬于勞動密集型企業(yè)，人員素養(yǎng)要求相對較低，對于

大量的日常工作主要以量取勝，而本公司正在不斷完善企業(yè)制度，逐步將企業(yè)向

科技密集型轉(zhuǎn)化：

遠程的網(wǎng)絡化治理:21世紀是信息化、網(wǎng)絡化的時代，而21世紀現(xiàn)代企業(yè)

治理的精髓在于效率，如何提高單位時間的效率，并且高質(zhì)量完成工作，是本公

司不斷追求的目標。本公司將在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園完全實現(xiàn)采用全電腦化治理

模式，將各個治理層次引進網(wǎng)絡連接起來，實現(xiàn)資源共享，統(tǒng)一調(diào)配。

統(tǒng)一的軟件化治理:開發(fā)物業(yè)治理軟件基于長期的高素養(yǎng)物業(yè)治理體會，本

公司早在幾年前就投入巨資進行物業(yè)治理軟件的開發(fā)，并在本公司已經(jīng)成熟的治

理項目的治理實踐中發(fā)揮著重要的作用。同樣，本公司將在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園

針對該物業(yè)相關(guān)特點開發(fā)專用軟件進行治理（具體見措施五）

先進的智能化治理:智能化程度直接決定著物業(yè)素養(yǎng)的高低，在徐州清潔技

術(shù)產(chǎn)業(yè)園的治理中，本公司將利用長期研究高科技智能設施設備的體會，利用專

業(yè)人員能夠把握現(xiàn)實需求和未來走勢的優(yōu)勢，以及對智能化設備的學習、了解和

把握，根據(jù)經(jīng)濟和實用的原則來進行智能化設施的保護治理，同時與高科技公司

建立了良好的合作伙伴關(guān)系，保證技術(shù)根本的先進性并大幅度降低治理成本。

措施之三：全面防范，最大限度降低治理原因造成的治安事件發(fā)生率

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)的使用性質(zhì)決定其與住宅小區(qū)的全封閉式治理不

同，外來人員數(shù)量多、流動性強、成分復雜且不易治理，這給物業(yè)治理的公共秩

序及治安治理帶來了不小的困難。本公司在現(xiàn)場勘察、實地拜訪的基礎(chǔ)上，根據(jù)

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的安防條件，結(jié)合本公司長期治理各類不同性質(zhì)物業(yè)的安防

體會，依靠本公司常年堅持半軍事化治理的高素養(yǎng)護衛(wèi)隊伍，從實際情形出發(fā)，

確立了徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園使用初期“人防為主、技防為輔”，常規(guī)期“雙管齊

下，全面防范”的整體治安思路，采用三重五層防范系統(tǒng)，并將實行24小時保

安全方位巡邏制、24小時監(jiān)控中心值守制。我們有理由相信，經(jīng)過本公司的治

理，可以確保徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園因物業(yè)治理原因造成的治安事件發(fā)生率為零。

措施之四：發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安、環(huán)境等的專業(yè)化低

成本治理

物業(yè)治理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)模化、方向發(fā)展是市場的挑選和時代的要求。在

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理服務中，針對該物業(yè)的諸多特點，我們將充分發(fā)

揮本公司治理面積近100萬平方米的規(guī)模優(yōu)勢，逐步實現(xiàn)綠化、保潔、保安、設

施設備養(yǎng)護等方面的專業(yè)化治理，同時，本公司一貫倡導勤儉辦事精神，珍愛和

用好來自客戶的每一分錢，力求所費必有所值。我們組織了專門班子，對徐州清

潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)位置、設計功能、占地面積、設備狀況、治理要求等各種因素

在成本構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)進行研究，并將采取“集中配送、貨比三家”和修舊利

廢、獎節(jié)罰超等一系列具體措施，分項控制人力和物化消耗，力爭以低于市場價

的收費提供服務，保證業(yè)主、企業(yè)、社會全面受益。充分體現(xiàn)本公司“以嚴謹細

致、追求完美的工作作風，使經(jīng)營品質(zhì)不斷提升，讓用戶獲得中意服務”的質(zhì)量

方針和“以客戶為園區(qū)”的經(jīng)營思想。

措施之五：開發(fā)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理專用軟件

本公司將依據(jù)本公司現(xiàn)代化治理手段的豐富體會，整合社會資源，為徐州清

潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理項目專門設計開發(fā)一套治理軟件，將物業(yè)治理各工種、

各環(huán)節(jié)程序及收費等項目全部納入軟件治理，使徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理的

中間環(huán)節(jié)得到最大程度的減少，同時降低治理成本，提高工作及時率、有效率、

中意率。

八、六項具體保證

1、嚴謹?shù)闹卫磉\行體系——整合型治理體系

IS09000質(zhì)量治理體系、IS014000環(huán)境治理體系和OHSAS18000職業(yè)安全

健康治理體系是國際上通用的治理體系，在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理中，

我們導入IS09000、IS014000.OHSAS18000三種治理體系，并將這三種治理體

系進行完全整合，形成一個全新而充滿活力的整合型治理體系，進而制訂綜合的

治理方案，進行綜合策劃、綜合預算、實現(xiàn)多種的治理目標，從而在徐州清潔技

術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理中確保治理的高質(zhì)量，對用戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務，并且把徐

州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建成為綠色環(huán)保型物業(yè)，使其成為徐州市一顆亮麗的明珠，

同時，確保物業(yè)治理員工的職業(yè)健康和安全，排除各種事故隱患和減少疾病的發(fā)

生。

整合型物業(yè)治理體系在其具體執(zhí)行過程中，將以全面質(zhì)量治理方法為基礎(chǔ)，

即將所有治理活動都歸結(jié)為一個產(chǎn)生、形成、實施和驗證的過程，并按“計劃一

一執(zhí)行一一檢查一一處理”四個階段運行，即PDCA循環(huán)，這是我們整合型治

理體系的運作方式，也是做任何事情必須遵循的規(guī)律，我們開展每項工作，應先

有設想或打算（計劃），然后按計劃去實施，即執(zhí)行，計劃執(zhí)行過程中顯現(xiàn)的偏

差，應及時糾偏與調(diào)整，即核對檢查；根據(jù)檢查結(jié)果，把成功的體會加以肯定并

列入標準中，沒有解決的問題反映給下一個循環(huán)，連續(xù)改進，即處理階段。

IS09001質(zhì)量治理體系：本公司正在準備引進IS09001：2000版質(zhì)量體系認

證，IS09001?2000版對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園所有服務程序進行全方位監(jiān)控，

將物業(yè)治理的每一個環(huán)節(jié)程序化，引進日檢、周檢、月檢、巡檢、抽檢、內(nèi)檢、

外檢等各項檢驗控制手段，嚴格控制每一服務產(chǎn)品的提供及客戶中意程度，使得

各項工作以最規(guī)范的程序進入市場，保持服務水平和服務質(zhì)量的連續(xù)改進和提

高。

IS014001環(huán)境治理體系：目前在各地建設規(guī)劃中，涉及到生態(tài)環(huán)境方面，

“零排放系統(tǒng)”理念被一再提及并倡導。所謂“零排放系統(tǒng)”，也就是在生產(chǎn)和

消費過程中形成一個“資源一一產(chǎn)品一一再生資源”的物質(zhì)循環(huán)使用過程，最大

限度減少廢棄物向外界排放，使其外排量無限接近于“零工僅從廢棄物的循環(huán)

利用來說，“零排放系統(tǒng)”就是循環(huán)經(jīng)濟要達到的最終目的。

基于如上考慮，本公司將在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園引進IS014001環(huán)境認證并

采用其標準進行物業(yè)治理。IS014001是關(guān)于環(huán)境治理方面的一個體系，它是融

合世界上許多發(fā)達國家在環(huán)境治理方面的體會于一身，而形成的一套完整的、操

作性強的體系標準。做為一個有效的手段和方法，該標準在組織原有治理機制的

基礎(chǔ)上建立一個系統(tǒng)的治理機制，這個新的治理機制不但提高環(huán)境治理水平，而

且還可以促進組織整體治理水平。

嘉利物業(yè)公司將在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園力爭引進IS014001環(huán)境認證并采用

其標準要求，對生產(chǎn)過程進行有效控制，體現(xiàn)清潔生產(chǎn)的思想，從最初的物業(yè)治

理服務的設計到最終服務產(chǎn)品的提供等都考慮了減少污染物的產(chǎn)生、排放和對環(huán)

境的影響因素，（比如垃圾分類的處理程序及受控。）并引進設定目標、指標、治

理方案以及運行控制對重要的環(huán)境因素進行控制，有效地促進減少污染，節(jié)省資

源和能源，有效地利用原材料和回收利用廢舊物資，減少各項環(huán)境費用（投資、

運行費、賠罰款、排污款）。從而明顯地降低成本，不但獲得環(huán)境效益，而且可

獲得顯著的經(jīng)濟效益。

在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園引進IS014001認證并實施其治理標準，第一符合徐

州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會提出的“循環(huán)經(jīng)濟”概念，為建立“循環(huán)經(jīng)濟”生態(tài)城市

具有不可估量的垂范意義和深刻影響。另一方面，也順應國際和國內(nèi)在環(huán)境方面

越來越高的要求，不受國內(nèi)外在環(huán)保方面的制約，而且可以優(yōu)先享受國內(nèi)外在環(huán)

保方面的優(yōu)待政策和待遇，有效地促進組織環(huán)境與經(jīng)濟的和諧和連續(xù)發(fā)展，對于

提升徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)政府公眾形象、招商引資等都具有不可估量的積極意義。

OHSAS18000職業(yè)安全健康治理體系：二十世紀八十年代以來，隨著國際

社會對職業(yè)安全問題的日益關(guān)注，以及ISO9000和ISO14000在世界各國得到

廣泛認可與成功實施，一些發(fā)達國家率先開展研究及推廣職業(yè)安全衛(wèi)生治理體系

的活動。目前國際標準化組織(ISO)正著手研究和討論職業(yè)健康與安全治理體

系標準化問題，許多國家也相應建立了自己的工作小組開展這方面的研究，并在

本國或所在地區(qū)發(fā)展這一標準。

例如，英國頒布BS8800《職業(yè)安全衛(wèi)生治理體系指南》國家標準；美國工

業(yè)協(xié)會制定了《職業(yè)安全體系》的指導性文件；日本工業(yè)安全協(xié)會提出了《職業(yè)

安全衛(wèi)生治理體系導則》;挪威船級社制定了《職業(yè)安全衛(wèi)生治理體系認證標準》。

1999年3月，由全球數(shù)家最知名的標準制度研究、認證機構(gòu)——BSI、DNV、

SGS、BVQLNSALAS/NZ、UNE、LRQA、SABS等13個組織共同頒布了職

業(yè)健康與安全衛(wèi)生評估系列(OHSAS)標準，即OHSAS18001：《職業(yè)安全衛(wèi)生治

理體系——規(guī)范》，OHSAS18002：《職業(yè)安全衛(wèi)生治理體系——OHSAS18001

實施指南》，成為目前國際社會普遍采用的職業(yè)健康與安全認證標準。

物業(yè)治理作為服務性行業(yè)，工作人員與客戶之間的接觸必不可少。因此，我

們將引進OHSAS職業(yè)安全健康治理體系確保物業(yè)治理員工的職業(yè)健康和安全，

排除各種事故隱患和減少疾病的發(fā)生，也為業(yè)主創(chuàng)造一個更為健康和安全的環(huán)

境。

2、科學的人力資源治理體系

物業(yè)治理行業(yè)提供的產(chǎn)品是“服務”，物業(yè)治理的過程是物業(yè)治理人員向客

戶提供服務的過程，物業(yè)治理人員素養(yǎng)的高低直接影響到服務的質(zhì)量和成效，公

司在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理中，并對人力資源治理進行全程的有效控

制。

?定員、定崗、定編、定崗位工作標準。引進精干的人員達到高效運作的目

的。

?人員錄用入職政審。確保徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理人員政治素養(yǎng)過硬。

?實行擔保人制度。所有新招操作員工及一樣治理人員須由有徐州市戶口的

可靠人士提供擔保，并由其戶口所在地公安機關(guān)出具無違法犯罪記錄證明，切實

保證員工的品德無暇。

?保安人員實行準軍事化治理。練就其過硬的思想和身體素養(yǎng)。

?實行人性化民主型內(nèi)部治理和“幫帶”制度。促進能力較差的員工共同進

步，著力培養(yǎng)員工的團隊精神，提高整體治理水平，增強凝聚力，使員工始終保

持積極進取的心態(tài)。

?科學培訓。引進崗位培訓、外送培訓、崗位輪訓、跟班培訓、參觀考察和

專題討論，讓員工隨時把握行業(yè)的發(fā)展動態(tài)，積極學習國內(nèi)外較新的治理技術(shù)與

方法，總結(jié)工作中的體會教訓，進一步提高員工的工作能力和工作標準。

?量化考核和末尾剔除制。考核包括轉(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期

考核和內(nèi)部上崗證考核等，專業(yè)技術(shù)人員和保安人員每半年進行一次考核，名次

最后者剔除；各部門負責人，工程技術(shù)人員、治理人員每年進行一次考核，名列

最后者降級或剔除。

?崗位“動態(tài)”治理，競爭上崗。鼓勵員工求知上進。

?內(nèi)部職稱評定。肯定并充分發(fā)揮員工的能力。

?崗位薪酬實行治理、技術(shù)崗位兩條線，以崗定薪、保證治理、技術(shù)兩方面

人才的平穩(wěn)。

3、嚴密的安全治理和保密體系

?以“外弛內(nèi)張”為原則，以治安治理、消防治理、車輛治理、保密治理為

主線，以訓練有素、行動迅速、果斷干練的保安隊伍為載體，利用現(xiàn)代化手段，

依靠先進的技術(shù)設備與工具，科學組織日常治理，精心布置重大活動的安全安排,

迅速協(xié)助處理突發(fā)事件。

?重大活動、按性質(zhì)采取一級加強保衛(wèi)、二級保衛(wèi)、三級保衛(wèi)等三種方案。

?治安狀態(tài)治理：根據(jù)報警信息反映的不同事件，定義一級、二級、三級、

四級安全狀態(tài)，并相應規(guī)定一級、二級、三級、四級反應力量、建立以監(jiān)控中心

為指揮調(diào)度整個園區(qū)，相關(guān)部門負責人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場指揮的指揮體系，

針對不同的狀態(tài)，調(diào)動不同的反應力量，采取相應的處理程序，分級應對，限時

到位，引進完善各狀態(tài)應急處理的調(diào)度、組織、和諧，確保及時、迅速、有效地

處理各類非常情形。

?消防重點部位重點防范，制定實施生活居住區(qū)，休閑觀光區(qū)，商業(yè)、金融、

醫(yī)療衛(wèi)生區(qū)，行政辦公區(qū)，科技研發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)區(qū)等重點部位的消防治理措

施。

?保密治理

——所有員工均要接受《中華人民共和國保密法》的專門培訓，經(jīng)考核合格

后方可上崗。

一一對重要場所進行有效的管制，限定進入權(quán)限。

——對可能造成泄密的設備設施修理施工事先經(jīng)治理局批準，并由物業(yè)治理

處派專人現(xiàn)場監(jiān)管。

一一物業(yè)治理人員撿到的具有秘密性的內(nèi)部文件、資料、一律上交物業(yè)治理

委員會處理，廢舊文件定點存放，定點監(jiān)控銷毀。

——將保密治理納入公司的整合型治理體系中，并定期進行考核。

——物業(yè)治理檔案資料按保密等級分類存放和使用。

4、人、財、物的有力保證

?實施精英人才組合戰(zhàn)略。委派精銳骨干組成徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園專業(yè)治理

團隊，我們將委派現(xiàn)任我公司項目經(jīng)理、具有打造“精品”物業(yè)體會、組織能力

強、責任心強的同志出任徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處的經(jīng)理、委派具有精深

技術(shù)和豐富實踐體會的工程師擔任徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理處技術(shù)總工

程師，從公司現(xiàn)有多個治理處中抽調(diào)專業(yè)技術(shù)骨干，組成質(zhì)量控制、工程技術(shù)等

專業(yè)技術(shù)齊全的高效團隊。

?配置齊全、先進的徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理設備，為實現(xiàn)現(xiàn)代化、專

業(yè)化物業(yè)治理奠定堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。

?公司經(jīng)過五年的良性運作，具備了一定的資金實力和物質(zhì)基礎(chǔ)，徐州清潔

技術(shù)產(chǎn)業(yè)園項目將作為公司的治理重點之一，重點保證。

5、提高設施設備運行治理保證能力

?正式進駐后，立刻完成機電設備檔案及可操作性強的治理方案，制度，確

保電梯、中央空調(diào)、供水供電、消防控制及通訊等關(guān)鍵設備運行良好。

?日常治理

——預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃性修理保養(yǎng)并重，使設備處于良好運行

狀態(tài)。

一一對設備做到“三好”、“四會”和“五定”?！叭谩奔从煤谩⑿藓煤椭卫?/p>

好重要設備；“四會”即修理人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；“五定”

即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。

——實行專業(yè)人員修理與使用操作人員保護相結(jié)合的方式，以專業(yè)修理為

主，同時要求設備的使用操作人員進行日常的修理保養(yǎng)和小修。

——完善設備治理和定期修理制度。制訂科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備資料和

修理登記卡片治理，合理制定定期修理計劃。

——修舊利廢，合理更新，降低設備修理材料費用。

一—制定各設備系統(tǒng)詳細的應急處理方案，確保在顯現(xiàn)應急情形時及時有序

處理。

6、高效的客戶治理治理和信息處理平臺

本公司多年來一直把“以客戶為中心”，追求最高程度客戶中意率作為不懈

努力的工作目標。在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理項目中，本公司將一如既往關(guān)

注客戶需求，引進“治理報告制”、“定期回訪制”以及隨時溝通等方式在第一時

間了解客戶的服務需求與服務咨詢，并以本公司的24小時客戶投訴中心配合本

項目的物業(yè)物業(yè)治理服務，力爭讓客戶獲得中意服務。我們的客戶：物業(yè)的所有

使用人一一外部客戶；員工一一內(nèi)部客戶，正確處理好這兩種客戶，及時處理各

種信息，實現(xiàn)員工中意，業(yè)主、用戶中意。

?實施CS（客戶中意）戰(zhàn)略，以客戶為中心，把客戶的需求（包括潛在的

需求）作為我們物業(yè)治理服務工作的輸入，在服務中最大限度地使客戶感到中意。

?擬構(gòu)建集知識、服務、治理于一體的信息化網(wǎng)絡支持系統(tǒng)一一數(shù)字化園區(qū)

網(wǎng)站，并以此網(wǎng)站為平臺，構(gòu)建用戶頻道，內(nèi)部治理頻道等功能區(qū)，實現(xiàn)用戶、

公司、物業(yè)治理處三方網(wǎng)絡在線式服務與治理，引進用戶頻道，用戶可把自己的

意見或需求（如報修、投訴等），直接反映到網(wǎng)站上，公司、物業(yè)治理處和諧、

調(diào)度有關(guān)部門落實，并將落實反饋給客戶；引進內(nèi)部治理頻道，公司本部可隨時

了解，監(jiān)督、控制各部門，物業(yè)治理處的治理情形，在治理處中，引進內(nèi)部局域

網(wǎng)連接，實現(xiàn)辦公自動化和物業(yè)治理自動化。同時，公司可引進網(wǎng)站，對現(xiàn)場治

理提供技術(shù)分析和決策支持，一旦現(xiàn)場顯現(xiàn)運行和治理問題，可及時得到公司本

部強有力的技術(shù)幫助，真正做到“運籌帷幄，決勝千里”，在數(shù)字化園區(qū)網(wǎng)站上,

我們還將設立公司企業(yè)形象宣傳區(qū)，公司物業(yè)治理展現(xiàn)區(qū)，服務展現(xiàn)區(qū)，園區(qū)文

化，生活常識，物業(yè)治理法規(guī)園地等功能區(qū)，方便用戶了解物業(yè)治理相關(guān)知識，

并可引進網(wǎng)站獲取各種服務。

?建立客戶服務快速反應系統(tǒng)

—治理處專設客戶服務中心，用戶可引進網(wǎng)絡、電子郵件、電話、面談或

填寫信息卡等多種形式提出需求信息，服務園區(qū)根據(jù)需求信息，和諧、調(diào)度物業(yè)

治理處各個職能部門和作業(yè)層面的日常服務工作，高速反饋，處理用戶的意見和

需求。

——建立用戶信息庫，注重客戶導向，倡導服務創(chuàng)新，將客戶的各類需求信

息依照不同類別儲存于運算機中，每月將用戶需求、回訪結(jié)果利用科學的方法進

行深入細致的統(tǒng)計分析，根據(jù)分析結(jié)果不斷創(chuàng)新調(diào)整工作思路和工作方法，最大

限度地滿足用戶的需求，不斷提升我們的服務水平，隨著社會的發(fā)展，科技的進

步，物業(yè)治理行業(yè)出現(xiàn)出高速發(fā)展之路，客戶導向正逐步取代市場導向，影響行

業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當前市場，更在于客戶對物業(yè)治理服務潛在的需求，徐州

清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理服務，將趨于更新、更高的科技、文化和信息含量，

不僅僅滿足于傳統(tǒng)的“隨叫隨到”，更要求服務上品位，講科學，有文化內(nèi)涵和

具新穎感。所以，物業(yè)治理服務需要有一種超乎規(guī)范和程序之上的創(chuàng)新，我們需

借助各種知識，創(chuàng)造性地完成服務工作，使物業(yè)物業(yè)治理服務更具活力，更具新

意。

九、連續(xù)滿足和超越客戶市場的意識

物業(yè)治理市場發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)超越了最初低成本、粗放性經(jīng)營的模式，更

高、更精、更好的服務是業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)共同追求的目標。嘉利物業(yè)公司一

直把連續(xù)連續(xù)滿足和超越客戶市場作為我們工作的終極目標，為此，我們將把住

房和城鄉(xiāng)建設部物業(yè)治理最高標準與星級酒店服務標準相結(jié)合，開掘徐州清潔

技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理服務的內(nèi)容的深度及廣度：

本公司在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園確立的物業(yè)治理標準，將以國家住房和城鄉(xiāng)建

設部頒布的物業(yè)治理最高標準與星級酒店的服務標準相結(jié)合。本公司所提供的服

務標準可以用SERVICE（即中文“服務”一詞）中的7個字母來概述：

S,即SMILE（微笑），服務人員要對每一位客戶微笑；

E,即EXCELLENT（杰出），服務人員要將每一項工作都做得很杰出；

R,即READY（準備），服務人員要隨時準備為客戶服務；

V,即VIEWING（看待），服務人員要把每一位客戶都當做需要特別照管的

貴賓看待；

I,即INVITING（邀請），服務人員每一次服務終止都要向客戶發(fā)出下次再

來的邀請；

C,即CREATION（創(chuàng)造），服務人員要善于創(chuàng)造暖和的服務氣氛；

E,即EYE（眼光），服務人員要始終用熱情的眼光關(guān)注客戶。

這里的7項服務標準都是用定性語言表述而不是用定量語言表述的軟標準。

其中，除了EXCELLENT與服務保證性有關(guān)外，其余都與服務關(guān)懷性有關(guān)。這

樣的軟標準比較靈活，不死板，體現(xiàn)本公司人性化服務、親情式服務的不懈努力

和追求。

雙語日常接待

根據(jù)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)特點，我們考慮外賓接待將成為物業(yè)治理中一

個特別的服務環(huán)節(jié)。根據(jù)實際需要情形，本公司將在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治

理處配備專業(yè)人員（國家英語專業(yè)六級、江蘇省翻譯工作者協(xié)會會員）提供中英

文雙語接待，實現(xiàn)外賓接待的無障礙交流。

邀請知名學者講學、開設講座

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的所有客戶對國內(nèi)國際先進治理理論有了解和認知的

需求，我們將依靠本公司與國內(nèi)外眾多知名學府及眾多知名治理咨詢機構(gòu)常年保

持的密切而良好的合作關(guān)系，聘請知名專家學者到徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園進行講學

和開設講座，為在園區(qū)上班的人員帶來治理學及其他領(lǐng)域前沿理論的最新知識。

會議、商務服務：

本公司成立了專業(yè)的商務服務中心，在會議服務、商務服務接待方面具有豐

富體會及較高專業(yè)化程度，我們將在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園提供具備酒店服務標準

的會議服務與商務服務，同時，提供打字、復印、傳真，代訂飛機票、車船票，

代訂酒店，代訂旅行線路，代辦特快專遞等服務內(nèi)容，使政府不再為事務性工作

投入大量人力物力財力，并為各界人士到徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園辦理公務所需處理

的諸多事務提供便利條件，為企事業(yè)單位工作的高效率與現(xiàn)代治理形象提供堅實

保證。

第二章擬采取的治理方式、工作計劃和物資裝備情形

提要：

建立徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理委員會和徐州市嘉利物業(yè)治理有限責任

公司對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處的各項物業(yè)治理服務進行監(jiān)管，物業(yè)治

理處對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園實施專業(yè)化、一體化的物業(yè)治理。

物業(yè)服務實行專業(yè)化、制度化、規(guī)范化、標準化、一體化治理。

設立物業(yè)服務園區(qū)值班室，統(tǒng)一治理，和諧指揮。

實施科技型物業(yè)治理模式。采取整合型治理體系。

高效的組織架構(gòu)，24小時信息處理。

實施首問責任制，全程跟蹤落實，確保問題得到圓滿解決。

迅速的信息反饋及處理系統(tǒng)，保證突發(fā)事件和重大修理、搶修時5分鐘內(nèi)

人員到達現(xiàn)場處理。

科學、完善且操作性強的工作計劃，確保工作有條不紊地開展。

第一節(jié)治理方式

(-)實施高新智能型物業(yè)治理摸式

相伴社會經(jīng)濟和科學技術(shù)迅猛發(fā)展，智能化建筑正成為現(xiàn)代化建筑發(fā)

展的必然趨勢，運算機技術(shù)、網(wǎng)絡信息技術(shù)、自動控制技術(shù)，新型建筑材料

等已充分應用于現(xiàn)代化建筑之中，并以其高效，節(jié)能、安全、便利、個性化

強的優(yōu)勢備受使用者和治理者的推崇，徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)是現(xiàn)代高新

技術(shù)的集合體，其智能化系統(tǒng)綜合配置了樓宇治理系統(tǒng)，辦公自動化系統(tǒng)，

通訊與網(wǎng)絡系統(tǒng)等多個系統(tǒng)，其現(xiàn)代化程度在江蘇省乃至全國都是領(lǐng)先的，

我公司將在充分熟悉各個設備系統(tǒng)，各種材料化學性能的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮

人才優(yōu)勢，利用運算機等現(xiàn)代化科技設備設施和科學的治理方法，推行科技

型物業(yè)治理，將“最優(yōu)理念”始終貫穿于我們整個物業(yè)治理活動中。

1、充分運用運算機技術(shù)，實現(xiàn)集中控制治理，提高經(jīng)濟效益。

為實現(xiàn)對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的水、電、空調(diào)、車輛、消防、防盜報

警、等各系統(tǒng)的綜合監(jiān)控與治理，達到設備設施在優(yōu)化與經(jīng)濟的情形下運

行，我們將充分利用運算機和網(wǎng)絡技術(shù)，利用樓宇自動化系統(tǒng)中央控制運

算機的圖形顯示，動態(tài)適時數(shù)據(jù)刷新功能，使設備的運行狀態(tài)。運行參數(shù)

一目了然，從而節(jié)省大量的人才資源，提高經(jīng)濟效益；引進特有的報警優(yōu)

先顯示功能，使操作人員及時準確地了解設備是否正常，一旦接到報警信

號，迅速做出反映，及時排除故障；將分散于各子系統(tǒng)與中央運算機的連

接，達到分散控制，集中治理的功能模式。

2、充分利用徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園設備自身的性能優(yōu)勢。

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園設備自動化系統(tǒng)可對物業(yè)的各種機電設施進行自

動化控制，包括通風，空氣調(diào)劑、給排水、供配電、照明等，其終端設備

可動態(tài)檢測，顯示設備的運行參數(shù)，監(jiān)視、控制其運行狀態(tài)，并根據(jù)外界

條件及負載變化情形，自動調(diào)劑各種設備始終進行在最佳狀態(tài)，自動實現(xiàn)

對電力，供水等能源的調(diào)劑與治理，引進閉路監(jiān)控系統(tǒng)，可以方便地了解

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)外環(huán)境狀況，利用門禁和停車場治理系統(tǒng)可以對進

出特定區(qū)域的人員，車輛實現(xiàn)有效監(jiān)管；綜合利用各種技防設備的功能，

使徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園各控制系統(tǒng)具備的自動檢測，自動調(diào)劑、自動診斷,

自動報警等功能，保證徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的設備在最安全的條件下運行,

降低設備運行成本，減少設備治理人員的數(shù)量，將人為不安全的因素將到

最低點。

3、學習先進的科學治理理論，造就科學治理人才，不斷創(chuàng)新，勇攀物

業(yè)治理新高峰。

針對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園高智能化物業(yè)特點，我公司擬專門成立智能化

物業(yè)治理理論與技術(shù)研究小組，運用治理眾多智能化建筑物積存的豐富體

會，解決在實施智能化治理過程中所顯現(xiàn)的技術(shù)難題，走現(xiàn)代先進的科學治

理理論與物業(yè)治理實踐相結(jié)合之路，培養(yǎng)和造就大批智能化物業(yè)治理人員，

確保徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園智能化治理不斷創(chuàng)新領(lǐng)先。

（二）物業(yè)治理實現(xiàn)雙重監(jiān)督

在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理活動中，實行雙重監(jiān)督，即由徐州

清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理委員會和徐州市嘉利物業(yè)治理有限責任公司對徐

州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處的各項物業(yè)治理服務進行監(jiān)管，物業(yè)治理處

對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園實施專業(yè)化、一體化的物業(yè)治理，物業(yè)治理處的各

項工作定期向物業(yè)治理委員會和公司進行書面匯報，接受物業(yè)治理委員會

和和徐州市嘉利物業(yè)治理有限責任公司的監(jiān)督和指導，園區(qū)物業(yè)治理委員

會對治理處的工作進行宏觀的監(jiān)控，和徐州市嘉利物業(yè)治理有限責任公司

各職能部門對治理處的各項工作進行具體的監(jiān)督與指導，用戶監(jiān)督與專業(yè)

化物業(yè)治理有機地結(jié)合在一起，形成業(yè)主自治，監(jiān)管與企業(yè)專業(yè)化治理相

結(jié)合的運作方式。

（三）導入先進治理體系及治理思想

我們利用IS09000質(zhì)量治理體系，導入ISO14000環(huán)境治理體系和

OHSAS18000職業(yè)安全健康治理體系思想，將其運用到徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園

的物業(yè)物業(yè)治理服務中，用先進科學的治理，確保徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物

業(yè)物業(yè)治理服務達到并保持一流水準，IS09000質(zhì)量治理體系主要強調(diào)對產(chǎn)

品有關(guān)的過程進行控制，引進審核和監(jiān)督，及時采取糾正，預防措施，并連

續(xù)改進，從而不斷增強顧客中意度，IS01400環(huán)境治理體系強調(diào)規(guī)范組織的

環(huán)境行為，資源的合理利用，預防污染，倡導環(huán)境保護，強調(diào)綠色環(huán)保作業(yè),

以實現(xiàn)資源的可連續(xù)利用和生態(tài)環(huán)境的綜合治理。0HSAS18000職業(yè)安全健

康治理體系，則強調(diào)消防或降低企業(yè)的職業(yè)安全健康風險，不斷改進績效，

預防事故的發(fā)生，確保企業(yè)員工的安全防護，有效增強員工對企業(yè)的凝聚力

和向心力，從而保證整個服務水平的不斷提高，我公司在多年成功實施

IS09000質(zhì)量治理體系基礎(chǔ)上，將IS09000質(zhì)量治理體系，IS014000環(huán)境治

理體系和OHSAS18000職業(yè)安全健康治理體系整合在一起運行，構(gòu)成整合型

治理體系并導入到徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理中，從而在徐州清潔技術(shù)

產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)治理活動園區(qū)形成一個共同、連續(xù)、嚴密的治理思路，使各治

理體系之間實現(xiàn)優(yōu)勢互補，并有效地利用資源，降低治理成本，提高治理水

平，降低企業(yè)的職業(yè)安全健康風險，同時對服務質(zhì)量進行控制和不斷改進,

為徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園營造出一個高質(zhì)量，無污染，綠色環(huán)保、舒服文雅的

工作環(huán)境。

二、內(nèi)部治理構(gòu)架

(-)機構(gòu)設置

組織機構(gòu)的設置原則是精干高效，一專多能，在充分了解徐州清潔技

術(shù)產(chǎn)業(yè)園建設特點和使用功能的基礎(chǔ)上，根據(jù)徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園用戶的基

本情形，我公司在徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園設置物業(yè)治理處，物業(yè)治理處實行公

司領(lǐng)導下的經(jīng)理負責制，物業(yè)治理處設經(jīng)理、副經(jīng)理各一名，下設綜合治理

部、工程部、環(huán)境治理部，安全治理部等四部，綜合治理部專設客戶服務園

區(qū)。

(二)組織架構(gòu)圖

1、徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處組織機構(gòu)圖

徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處組織機構(gòu)圖

綜

合

服

務

組

2、公司各職能部門與徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處的關(guān)系圖

X.

保

潔

（注：各部門主要職責見第三章《治理人員的配備、培訓、治理》）

三、治理職責

1、品質(zhì)治理

A.編制治理體系文件并對文件進行治理。

B.定期對質(zhì)量工作、質(zhì)量記錄進行檢查。

C.組織內(nèi)部審核，監(jiān)督。對用戶意見調(diào)查并進行結(jié)果分析，制定糾正和預防

措施。

D.各種質(zhì)量資料和檔案治理

2、工程治理

A、指導，檢查建筑，供配電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設備設

施的運行、保護。

B、制定設備設施月、季、年度運行，檢測與修理養(yǎng)護計劃及實施措施。

C、對設備修理工，運行等業(yè)務和技能指導工作。

D、各類技術(shù)資料的收集，歸納，整理。

E、修理工程監(jiān)理，驗收。

F、分包方的選聘、治理，合同的起草，執(zhí)行，檢查，評審等。

3、設備修理

A、設備運行，檢測與修理養(yǎng)護計劃的實施。

B、設備突發(fā)事故的處理。

C、配合供電公司，自來水公司，電信公司，有線電視臺，燃氣公司等業(yè)務

單位的修理檢查工作。

D、根據(jù)用戶報修要求，及時修理并保證質(zhì)量。

4、設備運行治理

A、供配電，給排水，空調(diào)，電梯等設備系統(tǒng)的安全運行。

B、填寫設備的運行記錄，保證真實無誤，資料儲存完好。

C、設備及設備機房的清潔衛(wèi)生。

D、按整合型治理體系對設備運行進行監(jiān)控巡視，做好巡視記錄表。

E、按設備性能要求，嚴格遵守操作規(guī)程安全操作，杜絕設備運行責任事

故發(fā)生。

F、負責節(jié)點，節(jié)能，節(jié)水計劃的實施。

5、環(huán)境治理

A.物業(yè)區(qū)域的清潔保潔工作。

B.清潔工作質(zhì)量監(jiān)督并記錄，發(fā)覺問題及時處理。

C.垃圾分類收集。

D.“四害”的清殺工作與定期防疫工作。

E.垃圾清運，并督促環(huán)衛(wèi)部門及時清運垃圾。

6、綠化治理

A.綠化的養(yǎng)護治理(施肥、造型、修剪、補栽等)，保護整體環(huán)境形象。

B.植物、植被病蟲害的防治工作。

7、公共安全治理

(1)公共安全防范

A、安全物業(yè)治理服務計劃的制定和實施。

B、安全巡視，按規(guī)定巡邏路線，時間實現(xiàn)24小時巡查值班。

C、夜間控制來訪人員，按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù)

D、保護進出車輛秩序，做好車輛出入登記。

E、突發(fā)事件應急方案及預防措施的制定和實施。

F、協(xié)助公安、武警的治安保衛(wèi)工作。

G、消防檢查和防火監(jiān)督治理。

(2)消防安全監(jiān)控

A、24小時值班，發(fā)覺非常情形迅速通知相關(guān)人員進行處理，并報告值

班領(lǐng)導。

B、密切監(jiān)視園區(qū)外來人員進入主要領(lǐng)導辦公室區(qū)域的行為，預防突發(fā)

事件的發(fā)生。

C、密切監(jiān)控消防設備設施的運行情形，發(fā)覺非常，立刻按有關(guān)程序操

作，防止火災發(fā)生。

D、密切監(jiān)視交通情形(如車輛的進出等)

8、園區(qū)文化治理

A、制定園區(qū)文化活動計劃，并組織實施。

B、組織開展宣傳教育，公益活動及精神文明活動。

C、組織刊展便民服務。

D、協(xié)助用戶去辦各種類型的慶典活動和各種文化宣傳活動。

四、運作程序

＞引進對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園建筑，設備設施及周邊環(huán)境全面深入的調(diào)

查研究，擬定初步的治理方案。

物業(yè)治理的早期介入是一個非常重要的環(huán)節(jié)，在早期介入中，治理人

＞員和工程技術(shù)人員將對建筑工程質(zhì)量和在今后投入使用中可能顯現(xiàn)

的問題，向甲方治理人員書面提出整改意見，督促施工對進行整

改，熟悉設備，設施調(diào)試，操作，養(yǎng)護，實現(xiàn)順利接管，收集設備

的條件、易損件、技術(shù)說明書、圖紙等，并歸納存檔。

前期培訓-----A對員工服務意識、服務技能的崗前培訓，經(jīng)考核合格后方可上崗。

交樓驗收A由公司技術(shù)部門、治理處經(jīng)理、工程技術(shù)人員等組成驗收組，按物

A業(yè)治理要求對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的建筑及設備設施進行驗收，同

甲方，監(jiān)理方，施工方作好交接記錄工作。

組建機構(gòu)＞按精干高效，一專多能的原則設立徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)治理處，

在服務園區(qū)和公司的領(lǐng)導監(jiān)控下，對徐州清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園進行全方位

的物業(yè)治理。

正式入住

相關(guān)前期準備工作完成后，正式全面實施物業(yè)治理。

五、內(nèi)部運作機制

1、雙閉環(huán)控制模式

小閉環(huán)是對工作過程的微觀控制，主要引進個人、部門、治理處三級執(zhí)行，

引進自檢，監(jiān)督系統(tǒng)，任何一項工作內(nèi)容的均實施三級閉環(huán)控制，對照工作計劃

與標準，針對檢查出的問題及實施過程中顯現(xiàn)的新情形及時改進糾偏，控制工作

按計劃和標準實施；大閉環(huán)是公司質(zhì)量治理部，技術(shù)治理部門對治理處階段性工

作的宏觀控制，工作計劃與績效標準按公司發(fā)展戰(zhàn)略制定，同時充分考慮業(yè)主要

求，行業(yè)新標準，新技術(shù)新工藝和新的治理模式，對治理處每一環(huán)節(jié)都進行嚴格

的監(jiān)督和考核，重點是對工作結(jié)果進行檢查，分析和評判，提出改進措施，融入

下一步工作計劃與標準的訂立中，形成一個嚴密的閉環(huán)。在具體執(zhí)行中實行逐級

負責制，即將工作目標分解落實到各部門和個人，所有的工作都有相應責任人，

下級對上級負責，上級檢查，監(jiān)督、指導下級工作。

治理環(huán)環(huán)相扣，形成一個有機結(jié)合的質(zhì)量環(huán)，在具體運作中，治理處經(jīng)理

既是日常工作的指揮者，監(jiān)督治理者，又是被監(jiān)督者，評判者，各項指令下達

后，執(zhí)行人員即開始動作，執(zhí)行過程中的信息引進反饋渠道回到各級指揮部，

部門負責人作出校正，判定，評判，各級治理人員還要從檢查，評比結(jié)果中對

治理中存在的問題加以糾正，從而保證治理的有效和不失控、不變形。

2、鼓勵機制

鼓勵是用閉環(huán)控制的動力，使治理不斷運轉(zhuǎn)，在控制中導入鼓勵機制，以充

分調(diào)動員工積極性，挖掘內(nèi)部潛力，確保系統(tǒng)在充滿活力的中不斷運行，鼓勵系

統(tǒng)包括目標鼓勵，崗位鼓勵，獎懲機制三部分。

目標鼓勵：在公司的工作中，提出創(chuàng)建物業(yè)治理名牌企業(yè)的長遠目標，并將

達到這一目標具體分解到每個部門，每個員工的目標治理責任中，簽定年度目標

治理責任制考核協(xié)議書，年終考核。

崗位鼓勵：實行內(nèi)部公布競爭上崗、能者上的崗位剔除制度，為員工提供充

分展現(xiàn)的舞臺。這一企業(yè)文化思想是我公司長久發(fā)展的根本動力。

獎懲機制：獎懲機制實行以獎為主，以懲為輔，引進獎懲達到提倡企業(yè)文化

價值觀和競爭意識、危機意識等。

3、監(jiān)