普蘭店金海灣溝通文本

金海灣二期整合營銷推廣溝通文本大連好房子房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)限于時(shí)間的關(guān)系，本項(xiàng)目提案先從三個(gè)方面與貴公司做前期溝通：一、普市及海灣新區(qū)概況及競爭項(xiàng)目分析二、主要營銷推廣思路及策略三、銷售節(jié)點(diǎn)及銷售執(zhí)行策略鑒于普市及海灣新區(qū)概況貴司已有了解，本報(bào)告不做過多贅述，只從營銷角度進(jìn)行分析，時(shí)間有限，本報(bào)告難免有不當(dāng)疏漏之處，敬請指正。01前言說明普市及海灣新區(qū)概況及地產(chǎn)宏微觀情況主要營銷推廣思路及策略銷售節(jié)點(diǎn)及銷售執(zhí)行攻略本次提案文本主要溝通要點(diǎn)

02普蘭店市位于遼東半島中南部，大連市區(qū)東北部，距大連主城區(qū)65公里，全市總面積2896平方公里，總?cè)丝?2萬人，市區(qū)人口近20萬人。市境東臨莊河市，西接瓦房店市，南與大連市金州區(qū)毗連，北與蓋州市接壤，東南與長?？h隔海相望。地勢北高南低，西高東低。普蘭店是大連城市功能北進(jìn)的首要承接地，環(huán)普蘭店灣都市組團(tuán)的核心功能區(qū)，普蘭店市域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，海灣特色鮮明的生態(tài)宜居城市。普市及海灣新區(qū)概況及地產(chǎn)宏微觀情況普市區(qū)位概況03疏港高速至大窯灣港長興島，車行約40分鐘沈大、丹大哈大鐵路貫穿普蘭店市區(qū)至大連主城區(qū)50公里車行時(shí)間約1小時(shí)規(guī)劃中的大連城市輕軌通至普蘭店普蘭店市轄區(qū)形成了以沈大和丹大高速為兩翼，以黑大、鶴大、海皮、蓋亮、城八、興唐、永青7線和皮口港為支撐的干支聯(lián)網(wǎng)、路港對(duì)接、公鐵立交、內(nèi)引外聯(lián)的交通網(wǎng)絡(luò)格局，帶動(dòng)了一方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。普市及海灣新區(qū)概況及地產(chǎn)宏微觀情況普市交通概況04普市及海灣新區(qū)概況及地產(chǎn)宏微觀情況2009年8月17日，大連市市委十屆七次全會(huì)召開，對(duì)于新時(shí)期落實(shí)遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃做出了戰(zhàn)略部署，明確提出了建設(shè)大連新市區(qū)組團(tuán)，加快全域城市化進(jìn)程的戰(zhàn)略。會(huì)議明確提出將普蘭店灣納入到大連新市區(qū)組團(tuán)整體建設(shè)中。正在修編的大連城市總體規(guī)劃，對(duì)于普蘭店灣的定位發(fā)展做了進(jìn)一步明確。普蘭店灣地處大連市域中部，包括普蘭店城區(qū)、石河鎮(zhèn)、三十里堡鎮(zhèn)、七頂山鄉(xiāng)、炮臺(tái)鎮(zhèn)、復(fù)州灣鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)和三十里堡臨港工業(yè)區(qū)、松木島化工區(qū)兩個(gè)臨港工業(yè)區(qū)。規(guī)劃城區(qū)范圍370平方公里；是大連市落實(shí)“遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶”戰(zhàn)略以及未來帶動(dòng)北三市發(fā)展、促進(jìn)大連市生產(chǎn)服務(wù)職能轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)地區(qū)；也是今后大連市域城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要的戰(zhàn)略支點(diǎn)。普蘭店灣概況05普市及海灣新區(qū)概況及地產(chǎn)宏微觀情況普蘭店灣功能定位普蘭店灣功能定位為遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上集聚發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)，城鄉(xiāng)與生態(tài)文明建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展的示范區(qū)；大連市市域生產(chǎn)服務(wù)業(yè)基地，現(xiàn)代物流業(yè)和高端制造業(yè)重要的承載區(qū)之一，是大連市未來重要的經(jīng)濟(jì)增長極之一，人口規(guī)模將達(dá)到100萬。新時(shí)期大連市對(duì)于以普蘭店城區(qū)為核心的普蘭店灣的發(fā)展給予了厚望。061、市場在售房源少，可售房源集中在鐵西區(qū)，大都只剩頂層，中心區(qū)域出現(xiàn)好房一房難求的局面。2、房地產(chǎn)開發(fā)水平較低?；旧隙际情_放式小區(qū)，無物業(yè)管理意識(shí)，已建成的小區(qū)只有2個(gè)是封閉式小區(qū)；對(duì)車位配比要求不高；對(duì)小區(qū)景觀不重視；小區(qū)規(guī)模普遍較小。3、房地產(chǎn)開發(fā)主力戶型建筑面積較小，普遍在60平方米—90平方米之間，建筑面積在100平方米以上的戶型很少。4、銷售情況相對(duì)平穩(wěn)，呈現(xiàn)二三級(jí)城市較為典型的封閉式市場特征，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢對(duì)其影響相對(duì)較弱。自2007年以來，年平均銷售額都保持在30萬方左右，2008年全國房地產(chǎn)市場一片低迷的情況下，普蘭店市的銷售卻有所增加。5、客戶來源逐漸呈現(xiàn)多元化，投資客占一定比例。來自北方如內(nèi)蒙古、黑龍江、吉林等省的客戶，考慮到氣候、環(huán)境的差異，選擇在普蘭店市購房；本地如安波鎮(zhèn)、皮口鎮(zhèn)等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，為子女上學(xué)、改善居住環(huán)境等也較多選擇到城區(qū)購房；受大連新市區(qū)規(guī)劃的影響及哈大高速鐵路、大連輕軌建設(shè)的影響，也有大連的投資客選擇到普蘭店城區(qū)購房。普市及海灣新區(qū)概況及地產(chǎn)宏微觀情況普蘭店房地產(chǎn)市場特征07普市及海灣新區(qū)概況及地產(chǎn)宏微觀情況普蘭店灣功能定位普蘭店市房地產(chǎn)項(xiàng)目以50-70平小面積戶型為主，房型面積較單一，僅有少數(shù)定位高檔項(xiàng)目戶型在110平以上，戶型設(shè)計(jì)不合理，但銷售很順利。從戶型面積的現(xiàn)狀看出，普蘭店市無大面積、舒適性戶型，以至普蘭店市人民即使有改善現(xiàn)有居住環(huán)境的想法，也沒有合適的產(chǎn)品為其提供，而目前的項(xiàng)目戶型無論是面積還是功能格局僅為滿足未購房者的剛性需求，即這部分為普蘭店市房地產(chǎn)戶型產(chǎn)品的市場空間點(diǎn)。50-70㎡占到了整體的63%，鑒于單套總價(jià)的優(yōu)勢，小面積戶型受到了落戶和投資兩大置業(yè)客群的青睞08普市已售在售項(xiàng)目分析總建筑面積：約7.4萬平方米，7棟多層住宅、8棟小高層住宅開盤時(shí)間：2008年9月，目前剩余房源為頂樓，面積在72-78平方米之間，價(jià)格在3700元/平方米開盤價(jià)格：起價(jià)3670元/平方米、均價(jià)3800元/平方米、最高價(jià)格4060元/平方米物業(yè)管理費(fèi)：多層0.95元/月/平方米，小高層1.25元/月/平方米配套設(shè)施：墻體外保溫系統(tǒng)、高檔外墻涂料、高檔石材、熱電供暖、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、西班牙風(fēng)情園林等。規(guī)劃設(shè)計(jì)單位:普蘭店市規(guī)劃設(shè)計(jì)院建筑設(shè)計(jì)單位:大連鼎力建筑設(shè)計(jì)有限公司施工圖設(shè)計(jì)單位:大連鼎力建筑設(shè)計(jì)有限公司施工單位:大連三川建設(shè)集團(tuán)股份有限公司物業(yè)管理公司:大連泰景物業(yè)管理有限公司三川城Ⅱ----西班牙印象09戶型面積：４０平方米、7２平方米、7８平方米、１２０平方米、１３４平方米。7棟尊貴唯美的多層舒適大宅，8棟雅致內(nèi)斂的小高層城市稀缺宅第，全部南北朝向，依次排開，滿足不同人群的需要。普市已售在售項(xiàng)目分析西班牙印象—戶型情況10本案為普蘭店市06年項(xiàng)目，是普蘭店市房地產(chǎn)上升臺(tái)階的轉(zhuǎn)折項(xiàng)目，本案首次將園林景觀、躍層產(chǎn)品帶至普蘭店市，隨著產(chǎn)品的提升價(jià)格也從之提升普市已售在售項(xiàng)目分析南都欣城占地面積：10.63公頃建筑面積：17.5萬平容積率：1.6戶型區(qū)間：50-150平可售套數(shù)：1500套銷售均價(jià)：3800元/平物業(yè)類型：多層、小高層開發(fā)商：新紀(jì)元開發(fā)公司建筑商：大連華逸達(dá)房屋開發(fā)有限公司11普市已售在售項(xiàng)目分析中央華府項(xiàng)目現(xiàn)階段處于展示階段，號(hào)稱建筑靈感來源于上海星河灣，開發(fā)商在本地?fù)碛?塊土地，中央華府為其第一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)階段正在進(jìn)行地下車庫的施工。占地面積:10000平方米總建筑面積:30000平方米容積率3綠化率37%開工時(shí)間:2010-5-1竣工時(shí)間:2011-6-1總戶數(shù):390開發(fā)商:大連億宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商:大連億宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司:大連億宸物業(yè)服務(wù)公司12項(xiàng)目采用2梯3戶和2梯4戶的設(shè)計(jì)，戶型開間尺寸較小，個(gè)別功能區(qū)為配合戶型面積及滿足功能性而降低尺寸，未來交房使用后會(huì)非常別扭普市已售在售項(xiàng)目分析中央華府—戶型情況13普市已售在售項(xiàng)目分析鼎盛佳苑占地面積:280000平方米總建筑面積:340000平方米開工時(shí)間:2010-1-10總戶數(shù):1200開發(fā)商:大連世紀(jì)鼎盛實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)管理公司:大連英邦物業(yè)建筑設(shè)計(jì)單位:臺(tái)灣張文明建筑師事務(wù)所容積率0.90；綠化率40%鼎盛佳苑項(xiàng)目位于普蘭店海灣新區(qū)核心區(qū)域，占地28萬平方米，總建筑面積34萬平方米，分兩期開發(fā)，一期占地10.8萬平方米，建筑面積約10萬平方米‘有多層，小高層，6層電梯洋房，多層為5層頂送閣樓鼎盛佳苑房價(jià)：開盤均價(jià)4700元/平方米，一期2010年5月開盤，銷售率80%，現(xiàn)階段銷售價(jià)格為多層5樓躍層價(jià)格為5700元，一樓價(jià)格4800元；電梯洋房價(jià)格為5100—5300元；3.4樓已售罄；電梯小高層僅剩5樓以下，價(jià)格4800左右主題廣告語：北歐—為你而來14項(xiàng)目一期多層29棟、小高層8棟，車位近400個(gè)，住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)為大坡屋頂，大開間，戶型配比以目前普蘭店最為稀缺的，也是老百姓最能接受的80平方米左右為主，同時(shí)搭配部分50平方米左右小戶型和150平方米左右的大戶型產(chǎn)品，為未來的整體區(qū)域居住人口消費(fèi)配比做鋪墊。普市已售在售項(xiàng)目分析鼎盛佳苑—戶型情況15普市已售在售項(xiàng)目分析御景灣占地面積:280000平方米

總建筑面積:520000平方米

開工時(shí)間:2010-6-1

竣工時(shí)間:2011-6-1

總戶數(shù):5500

物業(yè)管理:多層約1元/平/月，帶電梯加收0.3元/平/月電梯費(fèi)

開發(fā)商:大連億誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

物業(yè)管理公司:大連億誠物業(yè)管理有限公司

物業(yè)顧問公司:戴德梁行

建筑單位:大連新海建設(shè)工程有限公司

建筑設(shè)計(jì)單位:大連市建筑設(shè)計(jì)研究院,老圃景觀,同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院

容積率：1.69

綠化率：48%

16一期涵蓋五大創(chuàng)新產(chǎn)品：多層花園洋房、六層電梯洋房、層層退臺(tái)情景洋房、類別墅疊加洋房及瞰景小高層，戶型面積橫跨50-180㎡。值得一提的是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的情景洋房層層退臺(tái)，戶戶有露臺(tái)普市已售在售項(xiàng)目分析御景灣—戶型情況17城市的擴(kuò)張帶動(dòng)房產(chǎn)需求的轉(zhuǎn)移；大連已形成離心式的城市擴(kuò)張模式，城市外延區(qū)域已經(jīng)成為新的開發(fā)熱土，人口重心也隨之轉(zhuǎn)移，被動(dòng)的郊區(qū)化逐步轉(zhuǎn)向新城市化發(fā)展；外來人口對(duì)房產(chǎn)的剛性需求加劇，“落戶”的吸引力加大；大連作為一個(gè)移民化城市日趨成熟，外來人口的增加，落戶的客觀需求已經(jīng)顯現(xiàn)，其中子女求學(xué)因素尤為嚴(yán)重；新城區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格優(yōu)勢顯現(xiàn)，市場份額不斷增加；正在由單一的工業(yè)區(qū)向復(fù)合型新區(qū)進(jìn)行轉(zhuǎn)變新一輪城區(qū)規(guī)劃帶動(dòng)的蝴蝶效應(yīng)導(dǎo)致市內(nèi)投資客群的投資方向轉(zhuǎn)向新城區(qū)房地產(chǎn)市場。普市已售在售項(xiàng)目分析小結(jié)18Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S1、先天可開發(fā)素質(zhì)較好，土地平整；S2、空氣清新，環(huán)境好；S3、天然水景優(yōu)勢，提升項(xiàng)目品質(zhì)；S4、項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品較周邊區(qū)域產(chǎn)品總價(jià)低，競爭優(yōu)勢明顯；S5、周邊建筑遮擋較少，有利項(xiàng)目整體采光；s5、一期開發(fā)良好的口碑；S6、開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，品牌知名度較高。W1、臨近主干道,部分臨街住宅將受到噪音干擾；W2、區(qū)域交通較差，出行不夠便利；W3、地塊周邊多為廠房，居住氛圍不夠濃厚；W4、基礎(chǔ)配套設(shè)施極不完善，生活便利性不強(qiáng)；W5、御景灣對(duì)本項(xiàng)目的影響。Opportunity機(jī)會(huì)分析Threat威脅分析O1、海灣新區(qū)規(guī)劃前景看好；O2、新城區(qū)建設(shè)快速推進(jìn)，企業(yè)單位激增，住宅消費(fèi)上升；O3、外來人群的需求份額持續(xù)走高，給項(xiàng)目帶來更多的市場空間；O4、隨著區(qū)域的深入開發(fā)，住宅項(xiàng)目增多，居住氛圍將逐漸上升；05、未來區(qū)域人口的增加，有利于項(xiàng)目銷售；06、普蘭店房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，為投資客提供了較高的投資回報(bào)率；T1、普蘭店新區(qū)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)，房地產(chǎn)升溫帶來的具大供應(yīng)量T2、目前國家抑制投資的宏觀導(dǎo)向，形成的連帶影響帶來的威脅；T3、同區(qū)域大體量地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛上馬，對(duì)項(xiàng)目客群有一定的分流。項(xiàng)目SWOT分析19我們的目標(biāo)客戶2010年以前，普蘭店購房客戶相對(duì)較單一，主要以本地客戶及周邊村鎮(zhèn)客戶為主，隨著大連房價(jià)的逐級(jí)升高，普蘭店未來規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，部分投資者已將目光投向普蘭店市，但由于普蘭店市項(xiàng)目宣傳及引導(dǎo)性較弱，目前未打開外圍市場。普蘭店本市及周邊村鎮(zhèn)居民原住居民改善居住環(huán)境周邊村鎮(zhèn)居民進(jìn)城買房，為子女結(jié)婚或?qū)W習(xí)就業(yè)等等附近工業(yè)區(qū)職工為工作置業(yè)大連地區(qū)客戶東北三省客戶20普蘭店相對(duì)來說是非常感性的四線城市，它的地產(chǎn)營銷手段存在很大的操作空間,而且消費(fèi)者容易受到廣告和項(xiàng)目形象的左右，對(duì)于新鮮的炒做是比較認(rèn)可的,這也就意味著如果我們在未來的市場營銷手段上做對(duì)文章的話勢必會(huì)給市場帶來一陣新風(fēng),同時(shí)由于城市規(guī)模相對(duì)小，人口相對(duì)少，口碑傳播亦非常重要；因此在推廣策略上首先要樹立項(xiàng)目的品牌，這種品牌不單是來自開發(fā)商的背景和企業(yè)品牌，更重要的是在項(xiàng)目的包裝推廣過程中，積累建立項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，吸引消費(fèi)者，進(jìn)而促進(jìn)銷售，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的品牌提升會(huì)有很大的幫助。四期聯(lián)動(dòng)：把已開發(fā)的項(xiàng)目一期和未來將要開發(fā)的三期四期納入整體，有利于項(xiàng)目的對(duì)整體形象的推廣。主要營銷思路及策略主要營銷思路出發(fā)點(diǎn)21兩個(gè)問題：1、我們的房子是賣給誰的，誰是我們的目標(biāo)客戶2、我們要?jiǎng)?chuàng)造和提供的是一種什么樣的生活方式，或者說，我們的目標(biāo)客戶希望的是一種什么樣的生活方式。所以，我們要給客戶傳達(dá)的概念是一種新的生活的開始，是我們對(duì)理想生活狀態(tài)的展示；（這個(gè)新的生活包含兩個(gè)方面：針對(duì)普市及周邊居民，大連地區(qū)客戶)

我們提出一個(gè)生活方式。房子，是給人居住的。在遮風(fēng)避雨的功能實(shí)現(xiàn)以后，人們更期望擁有一種嶄新的生活方式，一種適合自己個(gè)性，標(biāo)榜自己人生態(tài)度的生活。以人為本，不光是要滿足人們在物質(zhì)上的需要，更多的是精神上的滿足。對(duì)于客戶而言，他買的是房子，但更重的是，房子帶給他的某種期望。我們的項(xiàng)目就是要撩起他的購買欲望。主要營銷思路及策略主要營銷思路出發(fā)點(diǎn)22定義客戶群體規(guī)劃一個(gè)產(chǎn)品倡導(dǎo)一種生活模式確立一種市場地位研究市場形成一個(gè)項(xiàng)目概念促成銷售策略整合一類項(xiàng)目品牌博取最大銷售利潤主要營銷思路及策略主要營銷思路途徑23真正城市生活經(jīng)典范本在成熟市場的理念中，每一個(gè)項(xiàng)目都必然倡導(dǎo)、附和、體現(xiàn)某種生活方式或生活主張。在生活方式、理念的背后，正是市場人群之所在。就自然環(huán)境和區(qū)位來講，本項(xiàng)目跟御景灣比較占有一定的優(yōu)勢，但御景灣首先提出了水岸生活的概念，我們就不能再提！但御景灣的主題僅停留在產(chǎn)品的表象層面，我們通過歸納，把它提升到生活本質(zhì)層面，具有一定的高度。對(duì)我們的目標(biāo)客戶來說（無論是普市本地及周邊村鎮(zhèn)的居民，還是大連及東三省的投資客戶），金海灣都是他們精神的寄托，心緒的涵養(yǎng)，真正的家園，生活的領(lǐng)地。主要營銷思路及策略項(xiàng)目市場定位24換一種生活方式，就在金海灣對(duì)普市原著居民的這個(gè)客戶群體來講，金海灣從兩個(gè)方面來為他們打造真正的城市生活：依附于未來的海灣新區(qū)的發(fā)展，金海灣從自身的客觀硬件，例如環(huán)境、規(guī)劃等等，以及要打造的軟件，比如5A物業(yè)管理服務(wù)等等，為我們的客戶打造了一種新的真正的城市生活方式。而對(duì)大連的投資客戶來講，為他們打造了一種不同于大都市的田園式的城市生活。主廣告語，既直觀的體現(xiàn)了目標(biāo)群體的定位，又體現(xiàn)了市場的定位，同時(shí)體現(xiàn)了整個(gè)項(xiàng)目的品牌定位，濃縮于slogan，更加能夠直觀體現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)涵和品質(zhì)。主要營銷思路及策略品牌定位—推廣主線25從虛實(shí)兩方面，即產(chǎn)品層面和概念層面，提煉本項(xiàng)目的核心競爭力，結(jié)合銷售節(jié)點(diǎn)與工程進(jìn)度，進(jìn)行一虛一實(shí)兩個(gè)層面的傳播注重銷售的節(jié)奏，進(jìn)行產(chǎn)品線均衡、組合推售。結(jié)合銷售季節(jié)、工程進(jìn)度，控制銷量、控制節(jié)奏，提升價(jià)格、推高形象，面臨此消彼漲的競爭項(xiàng)目，利用價(jià)格錯(cuò)位、產(chǎn)品錯(cuò)位打時(shí)間差戰(zhàn)術(shù)。一虛一實(shí)，策略傳播；二快二慢，分批推售主要營銷思路及策略整體營銷策略26虛實(shí)形象概念為主賣點(diǎn)組合樹立新概念具體訴求概念炒作促進(jìn)銷售營銷戰(zhàn)略應(yīng)首先以形象公關(guān)為主，進(jìn)行大量的概念炒作，樹立項(xiàng)目形象，后期進(jìn)入正常的銷售軌道，采用賣點(diǎn)具體訴求促進(jìn)銷售。主要營銷思路及策略核心戰(zhàn)略27品牌層面——?jiǎng)?chuàng)造一種生活方式：品牌傳播對(duì)他們消費(fèi)行為的影響是不可低估的，品牌傳播傳遞的信息如果能與他們對(duì)生活的理解產(chǎn)生共鳴，或其中有尚不為人知的獨(dú)到價(jià)值，他們會(huì)欣然接受。他們需要有內(nèi)涵、有個(gè)性、有形象、有檔次的品牌形象。產(chǎn)品層面——項(xiàng)目本身的產(chǎn)品力：需要從本項(xiàng)目提煉出產(chǎn)品本身的賣點(diǎn)，采用有效的手段將諸多賣點(diǎn)進(jìn)行組合，配合不同階段的銷售任務(wù)，分階段、有目的，按照不同賣點(diǎn)的重要性逐個(gè)展開，不斷給客戶營造不同的全新生活境界，利用已有的工程資源、配合廣告媒體，依據(jù)“新生活方式”這一宣傳基點(diǎn)開展活動(dòng)與宣傳，從營造良好的銷售業(yè)績。

主要營銷思路及策略打造核心競爭力28概念層面：以海灣新區(qū)規(guī)劃上升到國家戰(zhàn)略層面這個(gè)城市化運(yùn)營戰(zhàn)略高度出發(fā)：首先我們不能只考慮到單純的二期，因?yàn)槟壳笆袌鰧?duì)大規(guī)模個(gè)案的接受程度是非常高的，我們需要導(dǎo)入全新的理念，將項(xiàng)目的開發(fā)提升到城市化運(yùn)營的高度，充分體現(xiàn)未來新城區(qū)的思想，給市場的客源一個(gè)實(shí)力強(qiáng)大的印象，并且通過政府的推導(dǎo)形成一個(gè)非常良好的市場形象，一期的開發(fā)有了很好的為項(xiàng)目的持續(xù)性發(fā)展作深層次的鋪墊，為項(xiàng)目最終的利潤最大化打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。具體的以“上海浦東、廣東深圳、大連開發(fā)區(qū)”作為類比，給人以對(duì)未來的向往和信心。具體賣點(diǎn)層面：以項(xiàng)目本身的硬指標(biāo)和軟指標(biāo)兩個(gè)方面作為賣點(diǎn)進(jìn)行展示（追求幸福和舒適）例如金海灣的5A服務(wù)：Anyone、Anything、Anyway、Anywhere、Anytime，即任何人（業(yè)主）、任何事情（服務(wù)要求）、任何（所需要服務(wù)的）方式、任何（所需要服務(wù)的）地方、任何時(shí)間，由物業(yè)帶來的全能專業(yè)物業(yè)管理，都將給業(yè)主帶來最貼心的服務(wù)、最順心的滿意、最真心的私密！主要營銷思路及策略推廣策略29推廣策略(平面廣告表現(xiàn)）30推廣策略(平面廣告表現(xiàn)）31推廣策略(平面廣告表現(xiàn)）32推廣策略(平面廣告表現(xiàn)）33推廣策略(平面廣告表現(xiàn)）34推廣策略(平面廣告表現(xiàn)）35推廣策略(平面廣告表現(xiàn)）36推廣策略(平面廣告表現(xiàn)）37推廣策略(平面廣告表現(xiàn)）38推廣策略(平面廣告表現(xiàn)）39推廣策略(平面廣告表現(xiàn)）40籌備期（認(rèn)購）開盤強(qiáng)銷期持續(xù)期4月——7月10月——1月8--10月2月——5月6---10月開盤蓄水階段正式銷售導(dǎo)入期開盤期持續(xù)期強(qiáng)銷期品牌培育啟動(dòng)市場完成開盤之前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，進(jìn)行大量炒作品牌塑造強(qiáng)勢入市產(chǎn)品形象確立，立體廣告攻勢品牌維護(hù)穩(wěn)定銷售各項(xiàng)賣點(diǎn)展示，主流媒體廣告品牌提升銷售促進(jìn)各類促銷活動(dòng)，最后強(qiáng)銷余房“前期鋪墊——強(qiáng)勢入市——穩(wěn)定推廣——后期延續(xù)”銷售節(jié)點(diǎn)及銷售執(zhí)行策略分期推廣策略41

攔截蓄水期深度蓄水期開盤期強(qiáng)銷期價(jià)格提升期傳播推進(jìn)2010.8月2010.92010.102010.112011.5品牌導(dǎo)入期核心傳播導(dǎo)入期核心傳播升華期核心傳播延展期媒體推進(jìn)圍擋攔截特色DM投放輕軌媒介傳播DM投放客戶短信客戶會(huì)會(huì)刊客戶會(huì)短信戶外廣告宣傳單客戶短信活動(dòng)推進(jìn)樣板房體驗(yàn)活動(dòng)客戶會(huì)成立一期客戶活動(dòng)新的生活方式開盤活動(dòng)大連房展會(huì)客戶代言迎新嘉年華大連房展會(huì)專家教你如何購房活動(dòng)戶外廣告銷售節(jié)點(diǎn)及銷售執(zhí)行策略分期推廣手段42客戶會(huì)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)客戶資源匯聚以針對(duì)性媒介豎立未來新區(qū)概念以售樓處接待、圍擋亮相激發(fā)市場關(guān)注焦點(diǎn)攔截蓄水期推廣吸引市場關(guān)注客源匯集地位確立夯實(shí)市場基礎(chǔ)2010年8月——2010年9月底銷售節(jié)點(diǎn)及銷售執(zhí)行策略營銷活動(dòng)階段推廣43結(jié)合推廣概念舉行深圳上海游促銷活動(dòng)深度蓄水期推廣客戶會(huì)團(tuán)體活動(dòng)展示夢想家園信息及時(shí)傳遞確保有效蓄水客戶會(huì)刊傳遞樓盤信息2010年10月——2010年10月底銷售節(jié)點(diǎn)及銷售執(zhí)行策略營銷活動(dòng)階段推廣44借助大連秋季房展會(huì)，集中爆破客戶會(huì)刊傳遞熱銷信息開盤期推廣蓄勢高峽開盤引爆推波助瀾配合開盤造勢時(shí)間：2010年10月銷售節(jié)點(diǎn)及銷售執(zhí)行策略營銷活動(dòng)階段推廣45強(qiáng)銷期推廣“尋找代表客戶進(jìn)行代言”迎新嘉年華活動(dòng)團(tuán)體引擎啟動(dòng)商業(yè)引擎發(fā)揮余熱信息及時(shí)傳遞后續(xù)鋪墊確保強(qiáng)銷跑量客戶會(huì)刊、短信傳遞樓盤信息后續(xù)產(chǎn)品推薦會(huì)時(shí)間：2010年10月初——2011年2月初銷售節(jié)點(diǎn)及銷售執(zhí)行策略營銷活動(dòng)階段推廣46DIY家裝設(shè)計(jì)、植樹活動(dòng)客戶會(huì)刊傳遞樓盤信息大連春季房展會(huì)信息及時(shí)傳遞社區(qū)引擎強(qiáng)化演繹繽紛生活拓展投資市場維持市場關(guān)注維持市場關(guān)注價(jià)格提升期推廣小型客戶會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2011年3月初——2011年4月底二期開盤活動(dòng)銷售節(jié)點(diǎn)及銷售執(zhí)行策略營銷活動(dòng)階段推廣4714個(gè)月的銷售周期，實(shí)現(xiàn)5500-5650元/平米均價(jià)16個(gè)月的銷售周期，實(shí)現(xiàn)5600-5750/平米均價(jià)分期攔截蓄水期深度蓄水期開盤期強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期價(jià)格提升期收尾期銷售實(shí)現(xiàn)安全性追求利潤最大化波次第一波第二波持續(xù)銷售第三波周期1個(gè)月1個(gè)月1個(gè)月2個(gè)月5個(gè)月2個(gè)月2個(gè)月量體300002500015000特價(jià)5000530055