戴德梁行深圳市中山公園項目服務建議書

深圳中山公園工程效勞建議書本報告主要框架1、工程概況2、市場分析3、市場定位4、工程規(guī)劃預案5、效勞范圍中山公園工程效勞建議書1-6/2007工程概況市場分析工程概況地塊位置：南山區(qū)中山園路與北環(huán)大道交界處用地性質(zhì)：暫為旅游用地占地面積：19000平方米預計建筑面積：76000平方米預計建筑容積率：4.0北環(huán)大道本工程工程界定北環(huán)大道中山園路漢唐街中山公園本工程東北公園入口處地塊呈長方矩形，進深較淺，不利于規(guī)劃園林。地塊東臨中山園路，北臨北環(huán)大道，受噪音影響較大；南面是漢唐街，景觀較差；西臨中山公園，擁有著絕佳的景觀資源。地塊被中山公園入口道路分割成兩局部，不利于規(guī)劃全封閉式小區(qū)。工程概況工程地塊該工程毗鄰約49萬平方米中山公園，尊享中山公園絕色美景。中山公園是一座具有歷史文化教育意義和時代氣氛與傳統(tǒng)特色相統(tǒng)一的綜合性公益休閑公園。園內(nèi)岡巒起伏、植被茂密，多處古跡名勝和現(xiàn)代園林建筑，從高處俯瞰，風景十分優(yōu)美。工程概況工程景觀該工程周邊有21、22、37、93等10數(shù)條公交路線，交通便捷，居民出行較為方便。北環(huán)大道南山大道21、22、37、93、226、332、362路公交車站21、22、37、93、226、332路21、22、37、93、201、226、332路21、22、37、93、201、226、332、362路工程概況工程交通北環(huán)大道中山公園漢唐街中山園路南頭商業(yè)城本工程工程概況工程配套〔1〕尊享中山公園絕色美景，品味人與自然的和諧統(tǒng)一中山公園本工程工程概況工程價值挖掘〔2〕交通便利、毗鄰南山商業(yè)中心區(qū)北環(huán)大道天虹商場南頭商業(yè)城百安居家樂福銘可達商業(yè)廣場本工程工程價值挖掘工程概況〔3〕豐富的教育資源南頭中學南山實驗學校南山實驗學校南頭小學部荔香中學本工程中加國際學校深圳大學大新小學工程價值挖掘工程概況〔1〕開發(fā)商品質(zhì)形象尚未形成目前開發(fā)商在深圳市尚無成功工程案例，品質(zhì)形象尚未深入人心，在日后工程推廣過程中應注重開發(fā)商品質(zhì)形象的推廣。北環(huán)大道南頭城實業(yè)：中山頤景花園本工程海岸地產(chǎn)：海岸·卡夫諾工程風險提示工程概況〔2〕毗鄰主干道，噪音影響較大該工程東臨南山大道，北臨北環(huán)大道。特別是北環(huán)大道，車流量大，噪音影響較大。北環(huán)大道本工程南山大道中山公園工程風險提示工程概況〔3〕用地被分割，無法規(guī)劃成封閉小區(qū)該工程地塊被中山公園入口處分割成兩局部，使得整個工程無法規(guī)劃成一個封閉式小區(qū)；而且由于地塊進深較淺，不利于做園林規(guī)劃；如果工程做純住宅，其檔次難以較大提升北環(huán)大道本工程南山大道中山公園中山公園入口處工程風險提示工程概況〔4〕中山公園片區(qū)尚無高品質(zhì)大社區(qū)工程，片區(qū)檔次形象不高該工程所屬的中山公園片區(qū)目前尚無高品質(zhì)大社區(qū)型的工程，片區(qū)整體檔次形象不高，尚未得到群眾的完全認同。北環(huán)大道本工程南山大道中山公園方鼎華庭中山頤景花園南關城工業(yè)村蓮城花園工程風險提示工程概況1-6/2007宏觀經(jīng)濟環(huán)境解讀市場分析1、國際環(huán)境約束下的中國經(jīng)濟或?qū)⑦M入周期下行區(qū)間

Source:DTZResidentialCDEBA中國美國次貸危機影響原油、原材料價格上漲中美利差加大惡性通脹加劇人民幣升值市場分析2、高通脹導致負利率CPI持續(xù)高位0%2%4%6%8%10%7.7%8.7%4.1%3.2%Source:ThePeople'sbankofChina,BBALIBOR&DTZResidentialJan-06Sep-06Jan-07May-07Jan-08CPI同期增幅%一年期美元倫敦銀行同業(yè)拆息May-06Sep-07May-08一年期存款利率e市場分析BankReserveRatioOne-yearLendingRateOverfive-yearLendingRateJan-05Jul-05Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-085.0%5.5%6.0%6.5%7.0%7.5%8.0%8.5%9.0%9.5%10.0%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%Jun-08YearFrequencyYearEndOne-yearlendingrate200626.12%200767.47%Total8

1.89%Overfive-yearlendingrate200626.84%200757.83%Total7

1.71%BankReserveRatio200629.00%2007514.50%Total77.00%FrozenLiquidity(BillionRMB)2,4602008H1517.50%Total53.00%FrozenLiquidity(BillionRMB)1,20017.50%Source:ThePeople'sbankofChina&DTZResidential市場分析時間主要政策2007-02土地增值稅清算；從2月1日起，正式征收30％-60％不等的土地增值稅.

2007-08《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求.

2007-09《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于

40%

；貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍.2007-10《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，規(guī)定受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領取國有建設用地使用權證書.2007-11《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》將外商對房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列.2008-01《關于促進節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定土地閑置滿2年，依法無償收回；土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價.2008-02《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》2008-06《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本，受讓人應在按合同約定付清全部出讓價款后，方可申請出讓國有建設用地使用權登記；商品住宅項目原則上開發(fā)時間最長不得超過3年；市場分析5、2021年人民幣貸款額度整體較為緊張

新增人民幣貸款額度預期Source:ThePeople'sbankofChina&DTZResidentialTrillionRMB2000200120022003200520060.51.01.52.02.53.54.03.0200420070.561.291.902.771.921.653.073.63新增人民幣貸款2021E3.631.182.45(01-06/2021)市場分析1-6/2007深圳住宅市場情況市場分析市場分析1、深圳市住宅市場情況表12007、2008年上半年深圳各區(qū)商品住宅供應比較15.76.231.610.5122.371.2020406080100120140

羅湖區(qū)

福田區(qū)

南山區(qū)

鹽田區(qū)

寶安區(qū)

龍崗區(qū)2007年2008年數(shù)據(jù)來源：DTZ戴德梁行萬平方米2021年1-6月全市新建商品住宅供給量為257.44萬平方米，同比上漲6.20%；元/平方米-01020304050607080902007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月800010000120001400016000180002000022000成交量均價萬㎡表22007-2021年深圳商品房成交量與均價走勢數(shù)據(jù)來源：DTZ戴德梁行市場分析2、深圳市住宅市場情況中小戶型及毫宅成交活潑，1-6月全市商品住宅銷售面積154.25萬平方米，同比下降54.02%，銷售套數(shù)為17045套，同比下降48.82%。1952520252188222628211819942812789050001000015000200002500030000羅湖福田南山鹽田寶安龍崗全市2007年2008年元/平方米表32007、20211-6月深圳各區(qū)商品房住宅成交均價比較數(shù)據(jù)來源：DTZ戴德梁行3、深圳市住宅市場情況市場分析關內(nèi)片區(qū)上半年房價普遍比去年上漲，關外寶安、龍崗兩區(qū)房價根本與去年持平，政府規(guī)劃重點支持的區(qū)域，表現(xiàn)出較強抗跌性。4、保障性住房開始分化深圳住宅市場

3.2%15.6%81.2%

81.2%

3.2%

15.6%

商品住房〔含限價房〕公共租賃房經(jīng)濟適用房建筑面積套數(shù)萬m2萬套2008年計劃建設各類住房1215.915.68其中商品住房（含限價房）987.511.1保障性住房公共租賃房1903.8經(jīng)濟適用房38.40.78?深圳市住房建設規(guī)劃〔2006～2021〕?2008商品住房供應面積（萬平方米）987.5保障性住房供應面積（萬平方米）228.42008-2020每年商品住房供應（萬平方米）1000每年保障性住房供應（萬平方米）200市場分析總結

但從長期來看，作為國民經(jīng)濟支柱行業(yè)的房地產(chǎn)并不具備崩盤的現(xiàn)實根底，而深圳作為特殊經(jīng)濟模式和行政管理模式下的特區(qū)，由于土地稀缺、人才密集等因素，市場的開展還有著有力的支撐，隨著深圳城市規(guī)劃的完善、經(jīng)濟的開展、外來人口的持續(xù)增長、與香港的合作繼續(xù)加深、購房者信心的逐漸恢復，未來深圳樓市必逐步進入穩(wěn)定開展的軌道。市場分析效勞范圍項目總體發(fā)展可行性？總體如何定位？項目將以綜合體房地產(chǎn)為核心，可銷售產(chǎn)品如何定位？如何與非銷售產(chǎn)品結合提升價值？項目在市場上的未來發(fā)展前景，風險控制？戴德梁行對工程的思考關注的核心問題:明確工程的總體定位客觀、中立、系統(tǒng)的市場分析完整、系統(tǒng)的籌劃與工程定位相適應的運營方案和方案確定各階段的開展戰(zhàn)略和建設節(jié)奏確定產(chǎn)品構成和最正確的空間發(fā)布系統(tǒng)的營銷推廣方案和代理制度完整的經(jīng)濟效益評價方案解決問題的關鍵：工程應關注的方向:城市綜合體物業(yè)中各種功能的關連、分布、規(guī)模比例;工程綜合性功能的最大競爭力的發(fā)揮;恰當?shù)乇憩F(xiàn)標志性和超前性;工程的可達性和聚集性;工程的目標定位和各功能不同目標定位的協(xié)調(diào).協(xié)助明確工程整體工作方案及首期工作方案；指引規(guī)劃師完成總體概念性及控制性規(guī)劃設計;指引建筑師完成首期規(guī)劃及建筑方案設計;清晰資金運營方案;清晰產(chǎn)品框架構成與運營方案;清晰產(chǎn)品構成與營銷戰(zhàn)略;工作的目標

前期市場研究及籌劃戴德梁行效勞范圍效勞內(nèi)容分解第二階段工程報批方案跟進及調(diào)整工作方式---實時跟進。根據(jù)第一階段成果提交的狀況，完善及修正，并隨甲方要求對新的規(guī)劃要點及用途的更改提供可參考意見。效勞成果---配合開展商對工程在審批過程中需要調(diào)整和上報的方案